Сегодня мы поговорим о том, что московских риэлтеров и инвесторов потянуло строить в регионах.

В регионах есть свои особенности, есть новые рынки и перспективы. Дело в том, что рынки региональные отличаются от Московского и Питерского рынков, в первую очередь ценой. Тенденция в различных городах-милионниках России примерно общая и приблизительно 5-7 лет тому назад напоминает ситуацию в Москве. Почему? Потому что долгие годы там был определенный застой, связанный с тем, что индустрия строительства не развивалась. Т.е. местные и региональные власти просто не продвигали, не уделяли этому вопросу серьезного внимания – не привлекали инвестиции в свой регион, разбирались со своими местными проблемами, которых в то время было предостаточно. А Москва – это столица, Питер – северная столица. И в этих городах эти вопросы было невозможно не решать. Потому что Москва – огромный мегаполис, и масса вопросов, масса проблем возникали, которые нужно было оперативно решать.

Что на сегодняшний день происходит в регионах?

Во-первых, начнем с цен. Например, элитное жилье. В Ставрополе элитные дома продаются по 1,5-2,0 тысячи долларов за квадратный метр, в Ростове и Краснодаре в центре города – 2,5-3,0 тысячи долларов за квадратный метр. В Сочи диапазон цен большой: от 4,0 до 12,0-13,0 тысяч долларов за квадратный метр. В Новосибирске за последнее время цены очень сильно выросли и составляют 4,0-4,5 тысячи долларов за квадратный метр. Хотя некоторое время назад и меньшая стоимость казалась невозможно большой для этого города. Все течет, все меняется, поэтому на сегодняшний день ситуация такая. На обычное панельное и монолитное жилье, или жилье эконом-класса, цены в два-три раза меньше. Но на сегодняшний день практически во всех регионах фактическая среднеарифметическая продажная цена за квадратный метр составляет не менее 1000 долларов. Напоминаю, что мы говорим про крупные города.

Инфраструктура этих городов вокруг жилья эконом-класса далека от инфраструктуры вокруг жилья, которое строится в Москве. Например, в Москве и Подмосковье считается обязательными у дома гараж или оборудованная стоянка, спортклуб или еще что-то. В регионах это пока еще является редкостью. Но сдвиги уже происходят и эти объекты строятся во всех элитных домах.

Если говорить о том, что покупатели из регионов спровоцировали всплеск цен на Московском рынке недвижимости – вполне возможно. Естественно, любой человек с деньгами в регионе, олигарх, считает нормальным иметь квартиру в Москве. Это то же самое, что для наших Московских или Российских олигархов иметь особняк во Франции. Поэтому на рынок вылилось определенное количество денег, в том числе, достаточно большое количество денег появилось в регионах, и это не могло не сказаться на желании людей приобрести квартиру в Москве.

На сегодняшний день летний период дает о себе знать.

И количество продавцов больше количества покупателей. Связано это с тем, что немного стабилизировалась ситуация с количеством объектов, выставляемых на продажу, в том числе готовых и строящихся, повлияло еще и лето. Большинство людей в летний период не планирует заниматься делами, а планирует отдыхать на курортах. Плюс ко всему, рынок не может долго и энергично расти, должны быть определенные корректировки. И лето является тем самым периодом, когда рынок претерпевает эту коррекцию. Уже ряд крупнейших застройщиков объявил летние скидки. С одной стороны это стандартная ситуация, с другой стороны чувствуется, что остановка цен связана с тем, что количество объектов либо сравнялось, либо превалирует над количеством желающих купить.

Хотелось бы дать пояснения по поводу Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». На сегодняшний день большая часть квартир, которые реализуются на рынке Московском, Питерском, других региональных, не соответствует порядку реализации объектов недвижимости, который предусмотрен этим законом, т.е. используются различные схемы предварительных договоров и т.д. Застройщики, девелоперы с удивительным упорством не хотят работать в рамках этого закона, находят всевозможные схемы в рамках Российского законодательства, но не в соответствии с законом № 214. Это сказывается на том, что многие договоры, которые заключаются, не проходят учетную регистрацию. Они проходят регистрацию внутри компании, но не как не в тех органах, в которых они должны регистрироваться. Если возвратиться к вопросу ценообразования, то цена квартиры на этапе котлована и после сдачи госкомиссии, раньше была достаточно существенной и достигала 50-60%, на сегодняшний день, на июнь 2007 года, составляет 20-30%. Связано это с тем, что застройщики большей частью начали кредитоваться в банках, получают достаточно большие и выгодные с точки зрения процентной ставки кредиты, которые позволяют на этапе строительства фактически выставлять конечные цены, т.е. не продавать с какой-то скидкой на этапе нуля, первого-второго этажей, а фактически выставлять, не совсем конечную стоимость, а приближенную к ней.

Что касается региональных строек, хотелось бы сказать о том, что качество самих строек, качество проектов улучшилось за последние годы и приближается к качеству Московских и Питерских. Это связано с тем, что Московские компании, во-первых, вышли на региональный рынок, во-вторых, в регионы потянулись иностранные компании, в-третьих, Московские архитекторы – это своего рода бренд, который заказывают в регионах. Поэтому качество проектов улучшается. Плюс ко всему проснулись от спячки местные архитектурные организации, их начали финансировать, они ожили, и возможно будут представлять различные проекты не хуже, а может даже и лучше Московских. Что касается местных администраций региональных городов и их отношения к Московским девелоперам, то никогда местные власти особенно не радовались приходу Московских компаний, а поддерживали местных. Но на сегодняшний день Московские компании приходят на рынки, они обладают достаточно серьезными административными ресурсами, мощными финансовыми ресурсами в отличие от местных девелоперских компаний. Поэтому происходит их проникновение на местные рынки. А администрации, естественно, пытаются с Московских девелоперов получить большую долю, больше отчислений в развитие инфраструктур города. Это сказывается на себестоимости того или иного проекта. Чем больше долю запрашивает город, тем выше себестоимость строительства. Кроме того, есть ряд серьезных моментов, связанных с неразвитостью инженерной инфраструктуры. Хотя в немногих городах она немного лучше, чем в Москве. В большинстве случаев, сети старые, их приходится либо перекладывать, либо создавать новые. Поэтому очень большие вложения в инженерную инфраструктуру.

Прогноз на будущее, до конца года: региональные рынки будут двигаться вверх точно так же как и Московские, лето пройдет и все встанет на свои места. На сегодняшний день не видно того, что резко увеличиться количество объектов продаваемых, либо меньше денег станет на рынке. Пока таких тенденций не видно, нельзя говорить, что будет резкое падение цен вниз. Летом корректировка цен идет, а осенью в сентябре-октябре все встанет на свои места, и рынок не будет расти такими темпами, но расти будет. Потому что какие-то новые объекты появятся, какие-то будут готовы к сдаче, т.е. ситуация выровняется. Поэтому говорить о том, что что-то кардинально на рынке будет меняться, я бы не сказал. А соотношение цен Москвы и регионов, оно каким было, таким и останется. Ну разве, что в связи с тем, что в г.Сочи планируется проведение летних олимпийский игр в 2014 году, возможен значительный всплеск в соотношении цен. Но резкого отличия не будет.

Можно ли с помощью форумов решить проблему или конкретная ситуация в кооперативе «ПИК СТАН Твой Дом»?

Изучая конкретный форум про «ПИК СТАН Твой Дом», изучая другие форумы не совсем понятно, что же люди обсуждают на форумах, потому, что когда вчитываешься в форум, складывается очень интересная ситуация, во-первых, активных участников на форуме человека четыре, максимум 7.

Т.е. есть люди, которые время от времени заходят, что-то пишут и уходят с форума.
Больше не возвращаются.

Во-вторых, просмотры.
Просмотров достаточно много, очень много.
Судя по всему люди интересуются конкретной темой, конкретным кооперативом, кооперативом в частности «ПИК СТАН Твой Дом».

В-третьих, создается ощущение, что на форумах противоборствует порядка 3-4 группировок.
Одни поливают других, вторые поливают третьих, четвертые поливают всех предыдущих.
Такая вот ситуация на форуме.
Складывается впечатление, что люди наивно полагают, что на форуме они могут найти какую-то специфическую эффективную информацию о том, как можно решить свои проблемы.

Причем, у меня складывается впечатление, что ряд участников форума:
а) не члены кооператива, хотя выдают себя за них;
б) не инвесторы (обманутые, пострадавшие);
в) либо «засланные казачки», которые дают информацию, не соответствующую теме, либо не совсем нормальные адекватные люди, которые размещают информацию очень далекую от темы.

Возвращаясь к конкретной ситуации «ПИК СТАН Твой Дом», просмотрев форум от начала до самого завершения, я обратил внимание, что существует ряд сообщений, скорее всего от членов кооператива, которые беспокоятся и волнуются о судьбе своих квартир и своих денег.

И эти сообщения еще раз процитировал, попросив обратить на эти конкретные сообщения внимание.
Например, одно из сообщений, можно взять в кавычки.

Лена 8888 писала: «Существует масса программ по выводу предприятий из кризиса. Я сама часто работала в таких антикризисных программах. И каждое предприятие можно вытащить. Просто в данном случае некомпетентно правление, председателя можно оставить, дабы не менять право подписи и Уставы (а то опять на полгода процедуру растянут), а вот правление поменять необходимо, в кооперативе полно людей, и в них главная сила, не важно кто сколько внес. Необходимо потребовать перевыборы, не так на бумажках, а с полным послужным списком. Давайте вложим свои навыки и знания, уже всем надоела эта канитель, жизни ведь ломаются».

Так вот, когда я, процитировав, обратил внимание участников форума на это сообщение, никто не отреагировал.

Никто абсолютно.

Хотя в последующих сообщениях люди спрашивают: «А что ты конкретно предлагаешь? Как ты хочешь помочь нам, обманутым инвесторам?».

Знаете, если еще раз написать это сообщение, я боюсь, его опять никто не прочитает, не вдумается и выводов никаких не сделает.
Хотя выводы лежат на поверхности.

Вот конкретно, что касается ситуации «ПИК СТАН Твой Дом».
Там была ситуация, насколько я правильно понял из форума, потому что в переписке, как мне кажется, с участником кооператива, я попросил несколько раз рассказать, что было и что есть.
Честно говоря, ничем это не увенчалось.
Поэтому у меня закрадываются сомнения, что это совершенно и не участник кооператива, хотя могу ошибаться.
Так вот там была ситуация, на мой взгляд, когда был создан кооператив предприимчивыми людьми, которые, наверное, для решения большинства людей создали такую кооперативную схему.
В том числе, и для решения своих собственных жилищных проблем.
А дальше вот что случилось.

На эту схему, причем на все кооперативы, которые мне известны, повлияла ситуация с взрывом обманутых вкладчиков, во-первых.
Во-вторых, очень здорово на всех застройщиков в принципе, не только кооперативов, повлияла ситуация с принятием Федерального закона № 214.
Но у кооперативов на самом деле ситуация намного тяжелее.
Т.е. в условиях нестабильности, они соответственно ведут себя нестабильно.
Почему?

Потому что люди подписываются на достаточно долгие сроки: долгий срок накопления, либо он короткий, но по факту он длинный.
Это означает, например, при внесении 30-50%, в течение 4-5 месяцев обещают подобрать квартиру.
Но, если до тебя стоит еще человек 20, то, скорее всего, это не 4-5 месяцев, а год-полтора в лучшем случае.
Это при нормальном спокойном рынке.
Но что случилось, то случилось.
Резко взлетели цены.
И соответственно кооператив, схема стала тормозить.
Люди это почувствовали и стали потихонечку пытаться выйти из кооператива и забрать свои деньги.
Кооператив так быстро, да и нет у него желания быстро, выплачивать деньги, начал тормозить весь этот процесс.
Люди все разные.

Но ряд людей пошел по пути беспрецедентного давления: «Ах, ты, зараза, я тебя сейчас замочу!».
И начали мочить.
Мочить начали несколькими путями, т.е. через налоговую, через суды, через УБЭП.
В этой ситуации, когда цены взлетели, со всех сторон идет атака.
Насколько я правильно понимаю, старое руководство сказало: «Ну, Вас на фиг, развлекайтесь здесь сами».
И фактически ушло от этих проблем, наверное, решив свои задачи, столкнувшись с таким количеством нападок и атак, оно просто приняло решение уйти.
Здесь вопрос очень простой к некоторым гражданам, чтобы они сделали на месте руководства, продолжали бы оставаться?
Наверное, нет.

Дело в том, что кооператив – это большой колхоз.
Это не частная фирма.
И если в частной фирме человек, руководитель, понимает что это его детище, он его создал, он его будет пестовать, лелеять и растить, то кооператив – это общее дело.
А в рамках общего дела, конечно, здесь все немножко иначе.
Кооператив покинуло старое руководство и пришло новое.
Честно говоря, я не знаю, как там проходили выборы, но по опыту других кооперативов я знаю, что выборы проходят очень интересно.
Например, в одном Московском кооперативе народ просто обзвонили, сказали, чтобы приходили на выборы.
Естественно, часть людей просто не получало эту информацию, часть людей не смогло прийти, поэтому выборы проходили в присутствии менее 50% участников кооператива.
На собрании можно принимать уже разные решения.
Можно принимать решения об изменении финансовых условий, можно принимать решения о полномочиях председателя, можно принимать о назначении нового или увольнении старого председателя.
данном случае, в «ПИК СТАН Твой Дом» выбрали новое руководство.
Я не хочу оценивать действия старого руководства, и не пытаюсь оценивать действия нового руководства, я лишь сужу по некоторым высказываниям на форуме.
Подчеркиваю, по некоторым высказываниям на форуме.
Почему?

Потому что ряд высказываний, по которым, казалось бы, можно судить:
а) необъективны;
б) провокационны;
в) нужно слушать вторую сторону.

Вторая сторона, т.е. руководство кооператива, эпизодически принимает участие в форме или не принимает, или принимает с другой стороны под именем третьи лиц, мне это неизвестно.
Так вот, не оценивая действий нового руководства, видно что ситуация не улучшается, а ухудшается.

Потому что, во-первых, были обещаны определенные вещи, например, опубликовать или вывесить списки всех пайщиков, этого не было сделано.
Долго просили опубликовать, какое отношение к кооперативу имеет нынешнее правление, их финансовое отношение.

Это сделали, но вдруг выяснилось, что фактически все управление при квартирах.
Это, во-вторых.
В-третьих, запрашивается некая информация, которая просто не предоставляется по непонятным причинам.
Все это людей, естественно, смущает.
На самом деле, с точки зрения дальнейших действий и каких-то решений, не собираюсь я сейчас что-то обсуждать, напрашиваются определенные действия, которые рядовые пайщики должны предпринять.

Вот еще процитирую несколько высказываний, опять же на которые никто на форуме не обратил внимания, а обратили на то, что Эдуард Бушков рекламирует свой сайт.
Да и бог с ним, да, рекламирую.
Там есть что посмотреть, если внимательно смотреть, а если искать, как мне забрать деньги из кооператива, там этого может и нет.

Цитирую: «Мое руководство во главе с новыми юр., финансовыми консультантами перешли на банальные поборы денег с уже принятых членов кооператива, но без развития системы кооператива как таковой».

Т.е. люди уже по прошествии даже короткого времени делают определенные выводы, надеюсь, что не на пустом месте.

Цитирую дальше: «Они пытаются работать, как коммерческая самодостаточная структура, но у людей это плохо получается или не получается вовсе, что ни есть лицемерно по отношению к тем членам кооператива, которые доверились новому правлению при голосовании. Сборы денег «кооперативосдатчиками» не контролируются, квартиры не покупаются, возврат денежных средств не происходит в должном объеме, чтобы предотвратить судебные иски. И уже даже прекращена рекламная политика, все больше и больше заводится расчетных счетов во всевозможных сомнительных банках, дабы уйти от арестов. Все это порождает не только страшную, но и тотальную зависимость всех членов кооператива от главного сборщика руководителя, который просто монстром в такой ситуации. Его положение не зависит от его способностей фиктивного управленца, а определяется возможностью запугать отбором купленных квартир, сверхдолгосрочным возвратом паевых средств и т.п. Причем, в союзники взяты именно те люди, которые всеми правдами и неправдами добивались не справедливости по отношению к членам кооператива, а, как доподлинно известно, в своих корыстных целях».

Очень печально, что люди, наверное, не читают больших абзацев.
Все дело в том, что в этих словах есть определенный глубокий смысл.
Смысл в том, что здесь фактически написан порядок действий.
Это означает то, что есть ситуация сегодняшнего дня глазами, скорее всего, объективного пайщика, который вот таким образом видит текущую ситуацию.
Из этой ситуации напрашиваются выводы, что надо делать дальше.
Но дальше какие-то действия конкретно уже пайщиков и не рассматриваются.

Можно прописать алгоритм: а, б, в, г, д.
Иди сюда, делай то.
Но понимаете, дело в том, что в этих словах написаны определенные действия, которые нужно сделать.
Получается ситуация, что к власти в кооперативе пришли те люди, которые выбили деньги из старого руководства.

Соответственно, надо полагать, когда к ним применяется такая же мера со стороны других пайщиков, то они знают, как с этой мерой работать.
Кооператив, так или иначе, работает, деньги ежемесячно поступают от тех пайщиков, которым ранее куплены были квартиры.
Если эти деньги постоянно решением судов арестовывать, то кооператив на какой-то день загнется.

Нет денежного потока, это значит остановка организации полностью.
Т.е. нет денег на аренду, нет денег на рекламу, нет денег на выплаты, нет денег проплату строителям или еще кому-то.

Соответственно, люди (руководство) знают это, понимают и крутятся как белка в колесе.
Одних пугают непередачей квартиры, других пугают невозвратом паевых средств.
В то же время говорится о том, что у людей нет какого-то плана действий.
Я имею в виду председателя и правление кооператива.
Нет плана действий по выводу кооператива из кризисной ситуации.
То, что происходит, оно и происходит.
Соответственно напрашивается несколько действий, которые пайщики должны предпринять.

Первое действие, это своему председателю задать те вопросы, которые они хотят задать.
Я бы рекомендовал задать не просто вопросы, а задавать их 3-4 пайщикам вместе, придя на прием к председателю.

Ответы на эти вопросы записываются, для того чтобы потом в рамках завершения беседы председатель подписался под своими ответами.

Кооператив – это форма, а решения в кооперативе принимают люди.
Есть простое русское выражение: «бьют не по паспорту, а по морде».
Так вот в данном случае, граждане занимаются тем, что бьют по паспорту, они бьют по юрлицу, по кооперативу, т.е. арестовывают счета, направляют на кооператив УБЭП, налоговую, прокуратуру, тем самым фактически парализуя работу своего кооператива.
При этом при всем люди, управляющие кооперативом, не несут никакой ответственности, ни уголовной, ни административной.

Если мы задаем вопросы руководителю, записываем их, и он под ними подписывается, то какую-то ответственность за свои слова он должен нести.

Другая ситуация, Вы записали ответы, а руководитель не подписывается.
Ничего страшного, у вас есть три свидетеля, которые могут письменно подтвердить под записанными ответами на вопросы, отказ председателя от подписи своих же ответов.
На следующий день отправьте это письмо заказным с уведомлением по юридическому адресу и по фактическому адресу.

Сформируйте бумажную историю взаимоотношений.
Это будет важно в будущем.
Потому что если вдруг возникают более серьезные и сложные процессы, эти бумаги будут иметь вес.
Даже не принципиально, что в них будет написано.
А нормальные люди будут задавать вопросы до тех пор, пока не услышат нормальных ответов.

Я предполагаю, что ответы в протоколе переговоров будут записаны нормальные, конкретные.
Если конкретных ответов не будет, то напрашивается вывод: если люди ничего не могут сказать, то это для членов кооператива будет означать, что Вы прямо шагаете в неизвестность.

Придти на прием можно не обязательно к председателю правления, это могут быть его заместители. Это первая рекомендация.
Вторая рекомендация заключается в том, что желательно официально запросить следующие документы: бухгалтерский баланс за три последние отчетные даты, общий список пайщиков, список пайщиков, которым куплены квартиры, список пайщиков, которые находятся на стадии выхода из кооператива и которым должны деньги.
Собрав всю эту информацию, можно будет понимать какая текущая финансовая ситуация в кооперативе.

Здесь есть один нюанс, если человек, не понимающий ничего в этих документах, даже их и получит, то ничего он с ними сделать не сможет.
Поэтому эти документы должны оказаться в руках людей, которые в этом разбираются.
Следующая рекомендация.

Она заключается в том, что ежели все-таки не устраивает деятельность председателя и кооператива.
Вопрос ставится очень просто, опять же не хочу сказать ничего плохого, потому что просто не знаю, не разговаривал, но считаю, что абсолютно нормально запросить у председателя правления некий антикризисный план действий, чтобы было понятно всей пайщикам, а вообще-то и председателю правления, что надо делать для того, чтобы выходить из этой ситуации.

Сразу хочу оговорить здесь один момент: если правление и председатель понимают, что надо делать, то вероятность того, что это понравится всем пайщикам, равна нулю, потому что в данной ситуации надо принимать достаточные жесткие меры, законные, но жесткие меры.

Мы должны понимать, судя по настроению людей, хочется больше денег или крови.
Вроде как речь идет про адвокатов, про суды, а на самом деле логично предположить, проанализировав общую ситуацию, что денег не будет, а будет просто кровь.
Что я имею в виду – будут суды, будут решения, будут аресты судов, будут судебные приставы, УБЭПы, но от этого деньги не рождаются, не появляются.

Дело все в том, что кооперативное хозяйство и добро – оно общее и оно может появиться, если у кого-то что-то урезать или отнять или, например, человека, который получил рассрочку на 5-10 лет попросить заплатить в течение, скажем, трех дней, тогда действительно что-то появится, но это мало вероятно, потому что, судя по всему люди накапливают год, два, три и не готовы заплатить все остальное сразу, у них тоже своя логика.

Вернемся к председателю правления.
Если он не предоставляет собранию пайщиков такого плана, тогда логично предположить, что нужны другие люди.

Интересный момент: если председатель будет очень держаться за это место, то это повод насторожиться по очень простой причине.
Все вокруг плохо, нет денег, а люди не уходят – значит, их что-то держит.
Что?

Следующая рекомендация заключается в том, что нужны люди, могущие вывести организацию из кризисной ситуации.
На самом деле найти таких людей не просто.
Это не простые антикризисники, потому что здесь несколько другие процессы, не связанные с банкротством предприятия, но такие люди есть.
Их тяжело найти и они не дешевые, но в данной ситуации лучше найти таких людей и скинуться, чтобы эти люди работали и отрабатывали свои деньги.
Они могут предложить жесткие условия, но это уже дело пайщиков - соглашаться или продолжать ту тенденцию, которая сложилась за последние года полтора.
Далее надо выбирать нового председателя или управляющего на основании тех планов, которые они предоставят, потому что по предоставленным планам будет видно: это или реальный выход или это полная туфта.
Дальше.

В рамках этих планов должна быть выбрана группа, которая будет контролировать выполнение плана, который будет предложен и утвержден.
Что это означает?

Это означает, что существует некий план-график, который предполагает, что какие-то действия должны совершаться ежедневно, еженедельно, ежемесячно.
Т.е., если такой план-график будет создан, утвержден и будет этой группой контролироваться, то общее собрание пайщиков уже через месяц будет понимать, с кем они имеют дело.

То ли это человек, могущий вывести из кризисной ситуации, то ли это дорогостоящий балабол.
Вывести кооператив из кризисной ситуации можно.
Я здесь согласен с теми участниками форума, которые считают, что здесь нужны профессионалы, не просто люди, имеющие какое-то отношение к кооперативу, а профессионалы, которые имеют опыт работы в непростых ситуациях, потому что ситуация действительно непростая.

Цены завтра не упадут, квартир больше не станет, а деньги вкладывать пока больше никто не хочет.
Какие здесь рекомендации можно еще дать?
Еще раз рекомендовал бы всем гражданам, которые обсуждают мои высказывания на форуме, внимательно прочитать все материалы, выложенные у меня на сайте.
Потому что если внимательно читать, то видны определенные тенденции и, исходя из этих тенденций, можно предположить определенный порядок действий.
Вопрос в другом – готовы ли люди делать эти действия или не готовы, потому что сидеть в Интернете и задавать с недоверием разные вопросы может и десятилетний, двенадцатилетний мальчик, семнадцати даже двадцатилетний молодой человек, а если на этом форуме находятся более взрослые и серьезные люди, то можно предположить, что, изучая эту ситуацию, они склонны и к определенным действиям.

Пока я вижу лишь несколько достойных рекомендаций и советов, а в большей части я лишь вижу призывы – вперед за Родину, в Прокуратуру, в УБЭП, в суд или еще куда-то.
Понимаете - вы сами выбираете свою дорогу, поэтому главное не ошибиться в выборе, а ошибиться, вернее не ошибиться как раз это я и предлагаю, прочитав эти материалы, потому что ошибок, которые допустили люди при инвестировании, а потом при решении своих вопросов, их просто предостаточно.

Их просто никто не анализирует.
Можно кричать про мошенников, про плохую государственную власть, про нечистоплотных каких-то строителей, но надо же анализировать определенные вещи, а это делать никто не хочет.
Готовых рецептов никто не предложит, потому что есть рецепты, которыми владеют большие профессионалы, но они не готовы начать диалог с обманутыми вкладчиками, потому что диалог нужно вести на равных, а когда люди спрашивают – какого адвоката ты мне посоветуешь - или – а в какой суд мне идти - мне очень тяжело с этими людьми общаться.

Поэтому еще раз повторюсь – готовых рецептов нет!!!
И ваша судьба в ваших руках, в частности, что касаемо кооперативов, потому что у ООО или ЗАО там немножко другая ситуация.
Здесь по уставу существуют очередные и внеочередные собрания, которые при желании вы можете сами организовать.
В этом есть некоторое преимущество кооперативов.
Что касается меня, я и не предлагал и не предлагаю кому бы то ни было никаких услуг.
Моя позиция заключается в том, что мы то, как раз собираем, анализируем и выдаем в Интернете в виде докладов, статей информацию, которую мы почерпнули из различных источников, а дальше люди уж сами анализируют и делают выводы, а мы им в этом поможем.

Спасибо.

Руководство для дольщика: как не стать жертвой мошенников?

Инвестируя деньги при покупке квартиры в строительство дома, покупатель принимает на себя большой риск. По официальным данным на сегодняшний день в России насчитывается более 100 тысяч обманутых дольщиков. Неофициальные источники говорят о том, что эта цифра во много раз выше. Для того чтобы не стать жертвой мошенничества, следует учитывать несколько моментов.

Проблема с обманутыми дольщиками имеет несколько аспектов. Во-первых, сейчас спрос на недвижимость превышает предложение, поэтому покупатель зачастую вынужден подписывать именно тот договор, который предлагает ему продавец, и не имеет возможности изменить его отдельные пункты. Неоднозначные условия иногда приводят к тому, что покупатель не получает права на объект, который хочет приобрести. Во-вторых, возможность обмана кроется не только в условиях договора. Известно немало случаев, когда покупатель (дольщик) подписывает с застройщиком безупречный договор, но все равно оказывается без денег и квартиры. Но компания, с которой подписан этот договор, оказывается банкротом. Любой суд подтвердит правоту дольщика и его права на квартиру, но вернуть уплаченные деньги или оформить права собственности на объект не удастся.

По мнению члена Правления Координационного Совета пострадавших соинвесторов КТ `Социальная инициатива и компания` Сергея Королева, `в стране сейчас насчитывается не более пяти строительных компаний, работающих полностью в соответствии с законодательством РФ. Все остальные фирмы, в том числе крупные и известные, нарушают законодательство либо полностью, либо частично`. Какой бы договор ни заключал дольщик, он рискует лишиться права получить квартиру в новостройке или вернуть вложенные деньги. Об этом свидетельствует, например, ситуация со строительной компанией КТ `Социальная инициатива и компания`. Пострадавших соинвесторов этой компании насчитывается не менее 25 тыс. человек по всей стране. Многие из них имеют Постановление Генеральной прокуратуры о признании их потерпевшими, выигранные судебные решения, но получить свои квартиры или вернуть свои деньги им не удается.

Чтобы не стать жертвой мошенничества, покупателю стоит учитывать следующие моменты. Прежде всего, необходимо обратить внимание на схему, которую предлагает застройщик. С 1 апреля 2005 года начал действовать закон `О долевом строительстве` №214-ФЗ. Теперь договоры соинвестирования должны заключаться в соответствии с ним. Следует учесть, что иногда строительные и риэлторские компании стараются заключить договор задним числом и тем самым снять с себя часть ответственности. В рамках 214-ФЗ застройщик может предложить банковскую схему, при которой покупатель кладет средства на специальный лицевой счет в банк, а затем банк на общую сумму вложенных средств выдает застройщику кредит на строительство. Эта схема достаточно надежная, поскольку банк фактически выступает гарантом добросовестности и платежеспособности застройщика, так как перед тем, как выдать кредит, он тщательно проверяет компанию. `Самая опасная схема на сегодняшний день связана с ситуацией, когда застройщик продает облигации или векселя, которые впоследствии обязуется погасить квадратными метрами квартиры в будущем доме, - говорит генеральный директор `АРТ-Билдинг` Андрей Анохин. – На самом деле эти бумаги ничем не обеспечены`.

В соответствии с 214-ФЗ у застройщика должно быть разрешение на строительство (а это подразумевает наличие оформленного земельного участка и проекта, прошедшего государственную экспертизу), а также зарегистрированная в Федеральной регистрационной службе проектная документация. По словам управляющего партнера юридического бюро `Цельс` Никиты Кузнецова, `ни в коем случае нельзя заключать договор и, тем более, платить деньги, если застройщик не имеет разрешительной документации и действующего договора аренды земли. Иначе договор будет ничтожным, и, следовательно, при случае нельзя будет обратить взыскание на недострой, так как юридически его не будет. Вернуть деньги также вряд ли удастся`.

Самая распространенная ошибка дольщика – довериться громкому бренду компании, которая обещает, что, пока строится дом, вся документация будет оформлена. Покупатель не сможет ни вселиться в неоформленное жилье, ни получить право на него. Кроме того, не следует необдуманно доверять свои деньги компаниями, аффилированным с местной администрацией, особенно если речь идет не о Москве. Например, жилой комплекс `Звезда России` строился в г. Химки при поддержке местной администрации. Но когда власти сменились, строительство объявили незаконным, из-за чего оно было заморожено на годы, а многие дольщики до сих пор не могут получить свои квартиры. Только недавно для урегулирования ситуации специально был заключен многосторонний инвестиционный контракт, сторонами которого являются администрация района, Минмособлстрой, новый инвестор и около 1000 дольщиков.

Покупателю следует смотреть на схему финансирования в компании. Она должна быть прозрачной. Из-за неясности системы финансирования застройщика сейчас возникло много проблем, например, у соинвесторов КТ `Социальная инициатива и компания`. Средства, которые компания получала от вкладчиков, она в первую очередь направляла на собственные коммерческие проекты. Так, в Оренбурге началось строительство большого торгово-развлекательного комплекса. Когда люди стали замечать, что компания до сих пор не приступила к строительству жилья, они начали требовать возврата денег. Но вернуть их не так просто. Власти до сих пор не могут до конца разобраться с системой финансирования в КТ `Социальная инициатива и компания`. Руководство компании рассчитывало сначала продать построенный торгово-развлекательный комплекс, чтобы он окупился, а затем на вырученные деньги строить жилье вкладчикам. Но так как вкладчиков оказалось не так много, как ожидалось, коммерческую недвижимость не удалось достроить, и жилье, соответственно, тоже.

Не менее важны для покупателя условия договора. В договоре должен быть четко определен его предмет – квартира, ее строительный адрес, секция или подъезд, месторасположение на этаже, площадь, количество комнат, наличие балкона или лоджии. Это нужно для того, чтобы однозначно идентифицировать квартиру.

Также должна быть зафиксирована стоимость квартиры исходя из количества квадратных метров. Единственным исключением при изменении стоимости может стать лишь возможная доплата при увеличении метража квартиры после обмеров БТИ, но и то по цене, которая была на момент заключения договора.

В обязательном порядке должны быть указаны сроки начала и окончания строительства, порядок оплаты договора. Если оплата квартиры по договору проходит в несколько этапов, то необходимо точно прописать все сроки и суммы.

Если покупатель оформляет на недвижимость страховку, ему следует обговорить это с юристами и по возможности указать в договоре условия ответственности сторон в случае непредвиденных обстоятельств.

В договоре должны быть четко оговорены условия его расторжения, порядок расчетов при этом, условия применения штрафных санкций, а также прописан порядок оформления права собственности на покупателя уже по окончании строительства и приема здания государственной комиссией.

Необходимо проверить, указан ли в договоре номер инвестиционного контракта и всех сопутствующих документов, заключаемых между компанией и городской администрацией о том, что строительство дома согласовано и утверждено во всех инстанциях.

Покупателя должно насторожить, если продажа квартиры осуществляется не застройщиком, а другим лицом, например агентом. В этом случае необходимо проверить, обладает ли этот агент правами продавать квартиры от данного застройщика. Многочисленные ситуации с `двойными продажами` связаны именно с этой проблемой (напр., Троицк, Химки, Щербинка и др.). Для того чтобы подстраховаться, стоит получить протокол предварительного распределения квартир между инвестором-застройщиком и данным агентом (продавцом). При этом нельзя забывать, что застройщик должен иметь разрешительную документацию.

От перспективы стать обманутым дольщиком на сто процентов не застрахован ни один соинвестор. Пострадавшие соинвесторы встречаются даже у крупных и уважаемых строительных и риэлторских компаний. `Для того чтобы избежать обмана, надо самим проверять в органах власти, действительно ли по конкретному адресу будет вестись строительство именно этой компанией, каковы условия строительства (сколько муниципальных и коммерческих квартир будет в новом доме). По возможности необходимо собрать информацию об уже построенных этой компанией домах и наличии с ними проблем у дольщиков`, - считает пресс-секретарь Оргкомитета пострадавших соинвесторов Анастасия Антонычева.

Если застройщик затягивает выполнение своих обязательств перед дольщиками, стоит отправить письменный запрос в компанию. Далее необходимо связаться с органами местной власти по месту регистрации компании и по адресу, где намечается строительство дома. В случае проблем со строительством всегда можно обратиться за помощью в Оргкомитет пострадавших соинвесторов по электронному адресу: reestr@narod.co.il или В Экспертно-Аналитический центр `Доступное жилье` при Государственной Думе РФ по телефонам: (495)202-21-09, (495)202-24-36.

Страховка позволит бесплатно проверить благонадежность застройщика

Страхование несуществующей в реальности (несданной) собственности - дело весьма специфическое. Есть в нем свои плюсы и соответственно минусы. Начнем с первых.



Жилая площадь в недостроенном доме стоит дешевле, нежели в уже принятом госкомиссией. Чем меньше этажей возведено, тем при прочих равных условиях меньше денег платит покупатель. Соответственно, с точки зрения затрат, покупка квартиры на начальной стадии строительства (нулевом цикле) - самое выгодное вложение денег в недвижимость. К сожалению, на сегодняшний день подавляющее число покупателей могут позволить себе рассматривать только такой вариант приобретения квартиры.



Настораживает одно - отсутствие гарантий в том, что строительство будет завершено в срок и приобретатель получит законно оформленное право собственности на купленное жилье. И вот тут страховка выполняет свою первостепенную роль - защищает средства, вложенные в строительство. При этом размер страхового взноса в зависимости от тарифов страховой компании, количества застрахованных рисков и индивидуальных особенностей застрахованного лица колеблются в размере 1,5-5% от суммы денежных вложений.



Не стоит забывать о втором важном моменте. Благодаря страховке можно бесплатно проверить благонадежность застройщика. Дело в том, что солидная страховая компания, существующая не один год, не возьмется страховать сомнительный объект и перед заключением договора страхования проверит всю необходимую документацию и, разумеется, финансовую состоятельность застройщика. Поэтому лучше не обращаться в страховую фирму (которую порой просто навязывают), созданную при заемщике, как правило наспех (и существующую, обычно, на средства застройщика).



Также следует помнить, что в большинстве случаев банки, при выдаче ипотечного кредита требуют предъявления вышеупомянутой страховки (страховок, если страхование рисков оформлено раздельно). Так что страховаться все равно придется.



Теперь рассмотрим минусы. Главный - это риск потери значительных средств при наступлении страхового случая. Дело в том, что рост цен на недвижимость, а также растущая инфляция не дадут возможности получить по страховке сумму, достаточную для вложения в другое альтернативное жилье. Поэтому, в случае потери недостроенного жилья, для покупки другого придется докладывать собственные средства, причем в значительном размере. Далее, нельзя забывать о множестве условий, прописанных в договоре страхования, снимающих полностью или частично ответственность страховой компании. В результате объем страхового возмещения может быть снижен до минимума. Ну и конечно еще один общеизвестный нюанс - расходы на саму страховку. В зависимости от стоимости жилья размер ежегодного страхового взноса составляет в среднем от $2000 до $13000 (по Москве и Московской области).



Какие же риски в основном принято страховать? Для дольщиков (частных соинвесторов) это: банкротство компании-застройщика, возможность двойной продажи (до сих пор часто встречающееся событие), нарушение сроков выполнения строительных работ и затягивание сдачи в эксплуатацию объекта строительства, разрушение или повреждение здания вследствие аварии, пожара, взрыва и иных бедствий; всевозможные виды мошенничества, в том числе подделка документов (договора, векселей и пр.) и др. Кроме того, существует так называемое титульное страхование (страхование права собственности). Ряд банков требует от заемщика застраховать здоровье и жизнь, как его собственные, так и лиц, чьи средства используются при погашении кредита и процентов по нему.



В стандартный пакет документов, необходимых для страховки входят, как правило, следующие:

постановление правительства Москвы (местной администрации) о строительстве объекта,
договор аренды земли под строительство,
договор инвестирования (инвестиционный контракт) между местной администрацией и инвестором-застройщиком;
договор между инвестором (страхователем) и должником об оплате инвестиций,
договорная цепочка от должника до инвестора-застройщика (если они являются разными юридическими лицами),
платежные документы об оплате инвестиций.
Зачастую страховщик может отказать в страховании, не только в силу выявленной неблагонадежности застройщика или по иным причинам, выявленным в результате проведенной проверки. Известны случаи, когда в одну страховую компанию обращается сразу несколько дольщиков по одному объекту. В этом случае риск страхователя резко возрастает, ведь в случае наступления страхового случая он будет вынужден расплачиваться одновременно по всем договорам.



Что касается страховой базы, то каждый формулирует ее для себя самостоятельно. В договоре можно прописать общую стоимость будущего жилья, а можно страховать только реально вложенные средства (это случай с поэтапной оплатой). В случае с ипотекой обязательным является страхования риска невозврата средств по кредиту и тут также могут быть разные схемы.



Насколько же необходима страховка? При пользовании заемными (кредитными) деньгами - обязательна, в соответствии с требованием банка (или иного кредитного учреждения). Остальное - по желанию покупателя. Выбор всегда остается за тем, кто платит. Скептики могут сказать, что страховка - это фикция, ведь, по сути, страхуется воздух, даже если часть дома уже возведена, реальная квартира появится только после сдачи дома госкомиссии, а права на нее только после государственной регистрации. С другой стороны отсутствие страховки может привести к колоссальным, порой невосполнимым, финансовым потерям. И поэтому для кого-то, главное - это не фактически видимый объект, а оформленная в соответствии с законодательством документация на него. В конце концов, именно благодаря одной этой документации цены на не построенное жилье намного ниже цен в уже построенном доме. Как и в любом деле каждый должен сам взвесить все "за" и "против".

Земельный вопрос

Земельный вопрос в современной России – довольно злободневная и актуальная проблематика, интересующая практически всех собственников, которые вынуждены приспосабливаться к новым реалиям и правовым нормам. Государство все чаще вторгается в эту сферу жизни общества, диктуя свои, порой несправедливые законы. Некоторые и до сих пор не уверены в завтрашнем дне, поскольку в эпоху рыночных отношений и повсеместной приватизации нет четкой границы между частным и государственным. Но не стоит пенять на пресловутый институт. Ведь, к сожалению, доминирующее большинство россиян с апатией относятся к щепетильным вопросам, не желая копаться в деталях.

Если обратиться непосредственно к теории, то стоит отметить, что существует несколько типов участков и земель, которые специально выделяются из общего земельного фонда в соответствии с их целевым назначением. Например, к этой категории относятся земли историко-культурного (т.е. под строительство памятников архитектуры, досуговых центров и т.д.), сельскохозяйственного, природнозаповедного назначения, земли общего пользования (под строительство жилых массивов). Согласно современному положению дел основными показателем цены на землю являются инвестиционные возможности, будущая отдача, местоположение и целевое назначение. Во многом учитываются также и такие факторы как близость к транспортным магистралям, инфраструктура, размер и форма участка, возможные виды использования и ограничения по эксплуатации. Цена земельных участков под коммерческое использование в центральных районах Перми достигает 2,5 миллиона рублей за сотку и выше. Учитывая ограниченность свободных территорий в центральной части города, в основном предлагаются земельные участки небольших площадей – от 6 соток. Часто обременением здесь служит обязательство по расселению. В отдаленных районах Перми инфраструктура развита слабо, поэтому и рынок практически не сформирован; цены на землю, если она появляется на открытом рынке, достаточно низкие. Купля-продажа земли стала возможна в Пермской области с принятием Земельного кодекса в 2001 году. По некоторым оценкам, сегодня, в частной собственности находится 1,4 млн га, что составляет 11% от всего земельного фонда Пермского края. На 2004 год в крае была определена нормативная цена земель 3,2 тыс. населенных пунктов. Завершены оценочные работы по садовым массивам вне населенных пунктов, часть документов утверждена, часть находится на согласовании в специальной комиссии. Полученные результаты коррелируют с рыночными ценами на землю.

Зачастую, желающие приобрести землю, натыкаются на информационные барьеры, не зная куда позвонить или обратиться за помощью. Однако, эта проблема сейчас наименее актуальна, нежели вопрос о качественной медицинской помощи. Во-первых, у каждого приличного агентства есть специальный сайт, на котором вывешен необходимый минимум информации – прейскурант цен за кв. м, сотку, гектар; перечень доступных площадей с точным адресом; а также – список необходимых документов. Проштудировав несколько сайтов ведущих риэлтерских компаний, мы убедились в полноте объемности, размещенной там информации для рядового покупателя. Распространена форма он-лайн общения, когда каждый интересующийся может задать свой вопрос посредством электронной почты. Оперативность ответа гарантирована. Во-вторых, у каждой фирмы есть т.н. горячая линия, на которую можно звонить и задавать любые вопросы. Ну, и, в-третьих, всегда можно направиться непосредственно в офис фирмы, где с вами будет работать специальный человек.

При регистрации договора о купле-продаже земельного участка, который уже находится в собственности, соответствующим федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлен необходимый перечень документов, который вы должны иметь при себе. Среди них: заявление, документ об оплате госпошлины, нотариальное удостоверенные доверенности на право представлять каждого из участников сделки, два подлинника договора о купле-продаже, свидетельство о государственной регистрации прав собственности на объект в ЕГРП, кадастровй план земельного участка; если участник сделки физическое лицо, то к основному перечню добавляется еще и документ, удостоверяющий личность (паспорт), согласие супруга на совершение сделки, запись нотариуса об изъятии такого согласия при нотариальном удостоверении договора, либо нотариально удостоверенное заявление о том, что участник сделки в браке не состоит. Очень часто подобные участки приобретают под строительство нового малоэтажного жилья, и кроме вышеперечисленных документов вам предстоит пройти еще не одну инстанцию для того, чтобы начать непосредственно застройку. Поэтому выгоднее, по мнению специалистов, покупать землю, на которой уже имеется определенный минимум жилых помещений. Такой способ уменьшает затраты, по сравнению с теми, что вы несете при строительстве дома под вас. Кроме того, несомненный плюс такого подхода – единовременное оформление всей документации (и на дом, и на участок) – примерно месяц регистрируются документы с учетом подготовительного этапа в два месяца. Как говорится: и волки сыты, и овцы целы. В то время как, при первом варианте на волокиту уйдет, по меньшей мере, 3-6 месяцев.

В 2006 году президент Путин подписал т.н. закон «О дачной амнистии», который нацелен на упрощение порядка оформления права собственности граждан на отдельные объекты недвижимого имущества – земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного и дачного хозяйства или индивидуального жилищного строительства, а также на объекты недвижимости, построенные на этих участках. Согласно данному нормативному акту, вплоть до 1 января 2010 года ввод в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства можно будет осуществлять без получения специального разрешения. Закон также продлевает сроки бесплатной приватизации жилья на три года, до 1 марта 2010 года.

При продаже земельного участка существуют определенные риски, поскольку сегодня мошенники изощряются в своем таланте, достигая небывалых высот в надувательстве. Не хватит и дня, чтобы перечислить все способы обмана, но мы остановимся на самых распространенных.

1. При выдаче (продаже) Покупателю доверенности на распоряжение земельным участком (земельной долей) и документа, удостоверяющего право на земельный участок (земельную долю) вы предоставляете мошеннику уникальную возможность осуществления залога вашей собственности. Или же он может взять кредит в банке под реальную стоимость земли на любых условиях. Возвращать деньги банку придется вам, и вряд ли величина его будет меньше той суммы, что вы получили за продажу свидетельства и доверенности. Это самый распространённый тип махинаций с землей. Его основная цель – покупка по дешевке и перепродажа по более высокой цене (чистой воды - спекуляция).

2. возможен и вариант, когда мошенниками осуществляется схема многократной продажи, когда за день они могли продать участок или квартиру трижды, а затем благополучно улизнуть с деньгами. Для этого, банально, но факт - на цветной копировальной технике размножают копии документов. Подделку можно обнаружить только при процедуре регистрации и то, если нотариус достаточно щепетилен и педантичен. Чтобы избежать такого обмана лучше сразу же, до регистрации, в нотариальной конторе уговорить покупателя отдать вам хотя бы часть заявленной суммы;

3. некоторые аферисты прибегают к методу, при котором покупателя завлекают ценами ниже рыночных. И прямо в нотариате, ссылаясь на очереди в соответствующих органах, предлагают покупателю отдать деньги сразу, не дожидаясь регистрации документов. При этом сам мошенник, как правило, пользуется поддельным паспортом. При совершении сделки паспорт афериста не проверяется в ГУВД и определить его подлинность нотариус без специальной аппаратуры не может. Найти такого преступника практически невозможно;

4. нередко мошенники прибегали к подмене номеров участков и квартир, когда приводили покупателя якобы в то место, которое он желает приобрести После же получения денег они просто исчезали, а обманутый человек оставался у разбитого корыта.

Несмотря на то, что предпринимаются попытки по усложнению схем продажи-покупки земли и регистрационных процедур, с целью предотвращения хищений денег в особо крупных размерах, мошенники находят альтернативные пути и, по-прежнему, никто не застрахован от их игр.

На сегодняшний день на рынке недвижимости работает десяток агентств и огромная армия "частных" маклеров. Одни из них специализируются на купле-продаже жилой недвижимости, другие - нежилой, третьи исключительно ориентируются на аренду, некоторые же совмещают виды деятельности. Агентства разнообразны по величине, структуре, принципам работы. Большинство риэлтеров единодушны: сегодня главным критерием при выборе агентства является рейтинг риэлтерской компании. Как правило, это мнение родственников, знакомых, коллег, уже имевших дело с данной фирмой (т.е. тех людей, которым клиент доверяет). С одной стороны, это неплохой путь, но профессионалы сомневаются в его надежности. Поэтому, прислушиваясь к рекомендациям, необходимо интересоваться не только фирмой, но и личностью самого риэлтера. Второй по важности критерий выбора агентства – сроки его пребывания на рынке недвижимости. Наиболее оптимальным является срок более пяти лет, поскольку выжить в жесткой конкуренции нелегко и прогореть можно за считанные дни. А вот уже пять и более лет внушает доверие. Это говорит о высоком профессионализме работников. Тем паче, что крупные ошибки агентства с такой биографией, вероятно, позади, и скандалов с аферами и махинациями не случалось, а то оно было б уж давно прикрыто соответствующими органами. Немаловажно – обратить внимание при выборе на рекламную кампанию агентства. За счет нее, как правило, можно безошибочно определить финансовый статус фирмы. Удачливые бизнесмены предпочитают наружную рекламу и специализированные издания по недвижимости. При этом кампания по продвижению ведется спокойно, постепенно и без истерик. Несолидные агентства делают ставку на тривиальную расклейку мелких объявлений на фонарных столбах и дверях подъездов, или же делают рассылки по электронной почте. Стоит помнить также, что если фирма резко урезает рекламу, значит, она пребывает в финансовом кризисе или предкризисном состоянии. Поэтому, прежде чем бросаться с головой на первое попавшееся, казалось бы, выгодное предложение, стоит тщательно и скрупулезно проанализировать все возможности фирмы. Не даром народная мудрость гласит – «семь раз отмерь, и один отрежь»!

Ипотека: мифы и реальность Как получить ипотечный кредит.

Ипотека: мифы и реальность 28.04.2006, Деловой Петербург Ипотека — вот первое, что приходит на ум любому, кто всерьез задумывается об улучшении своих жилищных условий. К сожалению, эта простая, на первый взгляд, схема имеет множество нюансов, на которые заемщики, ослепленные радужной перспективой близкого новоселья, не обращают внимания. Миф 1. Любой желающий может получить ипотечный кредит на любую сумму. При кажущейся доступности ипотеки важно знать некоторые детали, чтобы банк воспринял вас как выгодного клиента. Получит или не получит потенциальный заемщик кредит, зависит от того, как банк оценит его кредитоспособность. Будущему новоселу, прежде всего, необходимо выяснить, в какой форме компания, в которой он работает, готова подтвердить его доходы. Даже если руководитель наотрез отказался выдать справку по форме 2-НДФЛ, отражающую размер реальной зарплаты, то он может согласиться подписать письмо в свободной форме или встретиться с кредитным инспектором лично. Для большинства банков этого достаточно, хотя при сером доходе ставка по кредиту выше на 1—2%. Обязательно предупредите сослуживцев о том, что вы берете кредит, — сотрудники банка могут позвонить и проверить заявленные сведения — должность, суммы дохода и т. д. Шансы на успешное рассмотрение заявки серьезно повышаются, если заемщик владеет еще и другими активами, например недвижимостью или автомобилем, а также при предоставлении в банк документов, подтверждающих его кредитную историю (копии кредитных договоров с выписками со счетов и финансовых документов, подтверждающих факт исполнения обязательств). Миф 2. Если я решусь на ипотеку, банк даст мне всю необходимую сумму. Во многих банках положительнее относятся к заемщиками, которые могут внести 30—40% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. У других прямо действует правило, по которому вводится ограничение на размер кредита, на который может претендовать заемщик. Чаще всего его максимальный размер ограничен 70—90% от стоимости приобретаемой квартиры. При этом банков, которые готовы давать 90% стоимости квартиры, в Петербурге всего несколько. Важно также помнить, что сумма первоначального взноса обратно пропорциональна процентной ставке по ипотеке. Выплаты по кредиту не должны превышать 40% доходов заемщика. Поэтому если уровень доходов семьи из двух человек — $400 в месяц, то можно рассчитывать на получение займа в $10 тыс., если семейный бюджет — $800—900, сумма увеличится до $20 тыс. Доходом считается не только зарплата заемщика и созаемщика, но и прибыль от предпринимательской деятельности, доходы по депозитам, ценным бумагам, рентные платежи и т. д. Также можно приложить любые дипломы, сертификаты о повышении квалификации, научные и бизнес-проекты. Любая подобная информация будет характеризовать вас как более интересного клиента для банка. Миф 3. Возьму кредит и куплю себе именно ту квартиру, о которой мечтал. Найти недвижимость, подходящую под требования банка и страховой компании, особенно в условиях растущего рынка, достаточно сложно. Зачастую банк предпочитает «идеальные варианты». В покупаемой через ипотеку квартире часто обязателен санузел, отдельная кухня, наличие всех коммуникаций, горячая вода, электричество, газ. Многие банки не рассматривают дома старше 1973 г., если в них не был сделан полный капремонт. Также у каждого банка свои требования по возможным перепланировкам. Часто, если в квартире есть несогласованные в соответствующей межведомственной комиссии перепланировки, банки не соглашаются выдавать кредит до тех пор, пока продавец их сам не легализует. Но даже если подходящий вариант подобран и вы подписали с продавцом договор о намерениях на покупку квартиры, не факт, что банк все же согласится выдать деньги. «Развернуть» квартиру может страховая компания. Для нее важно, как часто происходил переход права собственности на квартиру, были ли прописаны в ней несовершеннолетние, недееспособные, осужденные, а также при каких обстоятельствах они были выписаны и т. д. Если собственники в квартире менялись слишком часто, в страховании, как правило, отказывают, а клиент теряет $100—150, заплаченных за оценку, а также, возможно, и сумму залога (около $500) и, конечно, вынужден искать другую квартиру. Миф 4. Я сэкономлю на процентах, погасив кредит досрочно. Стоимость ипотечной квартиры с учетом процентных выплат увеличивается на 60—90%. Поэтому если есть возможность получить обычный кредит или перезанять у знакомых, стоит ею воспользоваться. Что касается досрочных выплат, то банки стараются получить с заемщика по максимуму в то время, пока он будет пользоваться кредитом. При десятилетнем кредите все основную сумму процентов вы выплатите банку в первые 5—6 лет (в первый год в структуре ежемесячного платежа соотношение процентов и «тела» кредита равно примерно 5 к 1), потом досрочное погашение не принесет значительной экономии. Кроме того, при частичном досрочном погашении срок кредита не уменьшается — уменьшается лишь сумма, на которую начисляется процент, поэтому в структуре ежемесячного платежа соотношение процентов и «тела» кредита не меняется, хотя сам платеж становится меньше. По статистике средний срок жизни ипотечного кредита в России составляет 5—7 лет. Но и здесь некоторые банки стараются подстраховаться, вводя мораторий на досрочное погашение кредита на срок от 3 месяцев до 5 лет, штрафы за досрочное погашение и ограничения по минимальному размеру платежа. Миф 5. Ничего страшного не случится, если я пару раз задержу платеж по кредиту. Соглашаясь на ипотечный кредит, вы подписываете обязательство в течение длительного срока ежемесячно отдавать банку значительную часть своих доходов, и это необходимо четко осознавать. Дружелюбие банка мгновенно испаряется, если вы начнете задерживать ежемесячные платежи. Суммы штрафов и пени за задержку платежа достаточно велики, а просрочки даже в несколько дней являются для банка первым признаком финансовых проблем заемщика. Для начала сотрудник банка просто пригласит вас для обсуждения сложившейся ситуации. Дальнейшие действия кредитора зависят от того, какого рода затруднения испытывает заемщик. В принципе, получение небольшой отсрочки возможно, но это не является общепринятой практикой и решается отдельно по каждому конкретному случаю. В случае регулярных неплатежей банк может настаивать на продаже квартиры и досрочном погашении кредита. Если же договориться не удастся, кредитор обратится в суд. И еще один момент, с 1 марта 2006 г. практически все банки передают сведения о заемщиках в бюро кредитных историй. Поэтому информация о неплательщиках будет доступна любому банку страны, и человеку с подмоченной кредитной историей сложнее будет получить следующий заем. Правда, банки договорились между собой, что задержку платежа в 35 дней вообще не считать за просрочку. Миф 6. У меня есть страховка, поэтому, если что-нибудь случится, я ничего не потеряю. Страховые пакеты, которые обязаны приобретать получатели ипотечных кредитов, защищают интересы банков, а не заемщиков. Стоит такой пакет до 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%, и включает четыре вида страхования: жизни, трудоспособности, титула (права собственности) и конструктивных элементов квартиры. Все расходы по страхованию несет заемщик, однако при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться только в пользу банка. Единственная выгода заемщика от этой страховки в том, что его освободят от долговых обязательств. Например, если застрахованная квартира разрушена и непригодна для проживания, ее владелец освобождается от кредитных обязательств, но при этом теряет первоначальный взнос, а также деньги, которые он успел выплатить по кредиту. Или другой пример: в случае когда заемщик утратит право собственности по суду (если объявится обделенный наследник или несовершеннолетний, отбывающий срок, или служивший родственник продавцов квартиры), страховая компания выплатит только долг заемщика банку, а самому заемщику потери не возместит никто. Именно поэтому так опасно занижение официальной стоимости квартиры в договоре купли-продажи — чаще всего банки настаивают только на том, чтобы цена была не меньше суммы кредита. Юлия ЦУРКАНУ Источник: Деловой Петербург