Новосибирский застройщик нашел способ строить очень дешевое жилье
Проект Светозара Дарнева можно считать одним из ростков новой, посткризисной стройки
Проект Светозара Дарнева можно считать одним из ростков новой, посткризисной стройки
Девелоперу Светозару Дарневу удалось невозможное. Его компания «Антар» продает комфортное жилье в пригороде Новосибирска всего по 15–19 тыс. рублей за квадратный метр. Небольшие студии в мансардах, пока были в наличии, обходились покупателям в 500 тыс. рублей. Это невероятно дешево даже по меркам нацпроекта «Доступное жилье», где недавно застройщикам был поставлен ориентир 30 тыс. рублей за метр.
«Антар» строит в поселке Октябрьский, расположенном в 12 километрах от областного центра, на автотрассе Новосибирск—Томск. Сданы в эксплуатацию первые четыре малоэтажных 14−квартирных дома. Почти все квартиры уже распроданы, причем самые дешевые студии в мансардах ушли за несколько дней. И это в то время, когда рынок новостроек в Новосибирске практически замер, несмотря на падение средней цены продаж с 60 до 30 тыс. рублей за метр, что уже близко к себестоимости.
Народный таунхаус
«Мы нашли на рынке незанятую нишу: новостроек в низшем ценовом секторе практически нет. При этом мы доказали, что за счет современных материалов и технологий можно строить дешево. Мы считаем, что эксперимент удался», — говорит глава компании «Антар» Светозар Дарнев.
Как девелоперу удалось получть столь низкую цену продаж? Слагаемых успеха несколько. Первое — «Антар» начал строить в пригородной зоне. Естественно, земля там дешевле, чем в городе. Но важно и другое: всем известно, что так называемая цена согласований резко удорожает себестоимость городской застройки. В пригороде, особенно в небольших поселках, она гораздо ниже.
«По нашим подсчетам, около 40 окружающих Новосибирск поселков городского типа обладают достаточной инженерной и социальной инфраструктурой, чтобы строить в них новое жилье. Но местное население в основном неплатежеспособно. Значит, требуется чем-то привлечь городских покупателей. Покупателей интересуют цена и качество жилья, а также транспортная доступность и хорошая экология. Поселок Октябрьский подходит по всем статьям», — рассказывает Дарнев.
Второй момент — снижение себестоимости строительства. Дома построены из утепленных пенобетонных блоков собственной разработки и собственного производства. У «Антара» есть своя производственная база, строительные бригады и транспорт. Компания самостоятельно выполняла функции заказчика (согласования, земля, продажи, юридическое сопровождение и так далее). Таким образом, сквозная экономия достигалась на всех этапах инвестиционного проекта.
Третье — застройщик жестко ограничил себя по рентабельности. «Мы решили не жадничать и заложили рентабельность всего в 12 процентов. Этого вполне достаточно для нормального развития фирмы. Заметьте, что до кризиса 100 процентов было нижней планкой для избалованных высоким спросом предпринимателей-девелоперов. Экономический кризис как раз и возник от всеобщей жадности, и выйти из него можно только умерив аппетиты», — комментирует Дарнев.
Светозар Дарнев
Четвертое — экономичный архитектурный проект. «Антар» пошел против сложившегося в Новосибирске стереотипа «в пригороде надо строить индивидуальные дома». Он остановился на концепции малоэтажных домов экономкласса, где у каждого владельца есть отдельный вход и небольшой земельный участок. Конечно, такая застройка намного эффективнее, чем коттеджная. Двух-трехэтажные квартиры имеют экономичные решения: так, в цоколе располагаются кухни и санузлы.
При этом «Антар» проявил и гибкость. Компании удалось оперативно реагировать на изменение спроса во время кризиса. Быстро сообразив, что покупателям нужны небольшие площади, застройщик поделил несколько пятикомнатных квартир на части. Так и получились маленькие студии по 30 кв. м в мансардных этажах, которые, как уже было сказано, при цене 500 тыс. рублей имели огромный успех и были распроданы в считанные дни. Площадь остальных квартир составила 30–90 кв. м.
Удачные решения, найденные при возведении первой новостройки, «Антар» закладывает в новый проект: в 32−квартирном доме предусмотрено больше студий и однокомнатных квартир, которые пользуются повышенным спросом. Именно такими домами «Антар» и будет застраивать будущий микрорайон Светлый в том же поселке Октябрьский.
Стройка через кооператив
Микрорайон Светлый «Антар» планирует построить на выкупленном участке в 200 га, недавно включенном в черту муниципального образования. По границе владений проходит строящийся участок федеральной трассы Москва—Владивосток (северный объезд Новосибирска). После его ввода в эксплуатацию жители Светлого смогут добираться до центра города за пятнадцать минут.
В текущем году планируется заложить первые три 32−квартирных дома. В дальнейшем производственные мощности позволяют каждый месяц сдавать по одному дому. Светлый — это один из немногих новых проектов в Новосибирске: сейчас даже самые крупные девелоперы озабочены лишь достройкой полуготовых домов, и не планируют освоение новых площадок. На что вообще можно надеяться в ситуации, когда условия ипотечного кредитования непосильны для большинства граждан, а банки вообще перестали кредитовать застройщиков? «Антар» предлагает свое решение — жилищный кооператив.
«Интерес покупателей к нашему проекту имеется, — утверждает Светозар Дарнев. — Самое трудное — начать стройку буквально в чистом поле. Но если это удастся, то дело пойдет. В застройке Светлого будет задействован потребительский кооператив, который сейчас формируется. Наша цель — привлечь живые деньги населения для реального товарно-денежного оборота внутри кооператива и связанных с ним предприятий минуя банки. Кооператив будет связан договорными отношениями с нашей организацией, имеющей на балансе немалый объем ликвидного имущества. Мы выступаем гарантами возврата заемных средства при соблюдении кооперативом условий договора».
Деньги будут привлекаться в виде небольшого вступительного взноса, коммерческого краткосрочного займа и доходного займа. Граждане, вложившие свои средства в кооператив, получат право на рассрочку платежа за свою квартиру на срок до 20 лет и будут участвовать в прибыли от жилищного строительства и другой деятельности кооператива. Кооператив станет управляющей компанией во всех организациях, которые производят стройматериалы, возводят дома, занимаются перевозками. На деньги пайщиков кооператив сможет строить магазины и другую коммерческую недвижимость для сдачи в аренду. В этой схеме нет ничего фантастического. Она полностью соответствует закону о потребительской кооперации, дающему рядовым гражданам возможность участвовать в предпринимательской деятельности и контролировать вложенные средства.
По такой схеме можно строить действительно доступное жилье. Впрочем, для этого одних жилищных кооперативов недостаточно — необходимо выполнение муниципалитетом и государством своей части обязательств. Можно предположить, что в готовом микрорайоне рано или поздно построят школу и больницу. Но сегодня у небольшого пригородного муниципалитета нет средств даже на межевание земли, не говоря уже о создании инженерной инфраструктуры, хотя это и предусмотрено законом. Даже при использовании автономных систем отопления и канализации, как это собирается делать «Антар», к участку надо подвести газ и электричество, надо построить дорогу.
«В условиях кризиса государству следует прибегнуть к чрезвычайным, нетрадиционным мерам поддержки жилищного строительства. Триллионы рублей, которые были направлены в банковскую сферу, могли бы быть использованы для спасения рынка жилой недвижимости, что привело бы к оживлению экономики, — считает Дарнев и предлагает ясный механизм реализации такого проекта: — Надо найти способ напрямую кредитовать муниципалитеты и строителей жилья — под пять процентов годовых на двадцать лет».
При такой схеме муниципалитеты получили бы возможность проводить инженерную подготовку площадок под строительство. Муниципалитетам, осуществляющим крупные жилищные программы, следовало бы на определенное время оставлять большую часть налогов, собираемых на их территории. Условием получения кредита для строителей должно быть предоставление аналогичной рассрочки для покупателей и обязательство продавать жилье по цене не выше 15 тыс. рублей за метр. Такая программа не принесет прямой выгоды федеральному бюджету, но деньги, по меньшей мере, вернутся. Полезным же эффектом станет снижение инфляции, оживление рынка жилой недвижимости и экономики в целом. Плюс социальный эффект — появится действительно доступное жилье.
По расчетам Дарнева, в случае реализации такой программы рядовая семья сможет приобрести однокомнатную квартиру, выплачивая по кредиту всего 5–6 тыс. рублей в месяц. Это по силам большинству работающих граждан, а значит, в процесс жилищного строительства могут быть вовлечены миллионы жителей России.
http://www.expert.ru/printissues/expert/2009/37/sekrety_darneva?esr=2
24 мая 2010 г.
21 февр. 2010 г.
1 янв. 2010 г.
Истории о недвижимости » Недвижимость » RB.ru
Истории о недвижимости » Недвижимость » RB.ru: "Самые нелепые требования квартирных хозяев
Неадекватные собственники - первый враг квартиранта, не считая тараканов и клопов. Чувствуя себя хозяевами жизни, они превращают жизнь арендатора в сюжет из фильма про шпионов, где главный герой мучается от изощренных пыток злодеев. Реальные злодеи мучают несчастного бесконечными проверками днем и ночью: как бы чего не вышло и, не дай бог, в квартире посторонняя женщина/мужчина (нужное подчеркнуть) или распивается алкоголь. Нервную систему истощают нелепыми запретами делать перестановки и заводить рыбок/хомячков. Истязают физическими упражнениями по проведению ремонта (с чего бы это?), забывая при этом, зачесть его стоимость в стоимость аренды.
Хотя чаще всего на вопрос о самых нелепых требованиях квартиранты дружно отвечают: «Цена!» «Представляешь, они хотели сдать нам эту квартиру на Полянке за 45!» - негодует моя подруга Лена. Хуже того - собираются одновременно и рыбку съесть, и косточкой не подавиться, то есть сдать квартиру, при этом одновременно выставив ее на продажу, без какой-либо скидки для жильцов, которым постоянно будут наносить визиты возможные покупатели (как это случилось с Тайным покупателем) .
Склад временного хранения
Больше всего арендаторы жалуются на хозяев, которые хотят использовать сдаваемую квартиру для хранения рухляди. В частности, Валентине арендодатель предложил сдать квартиру только при условии, что он сможет держать в ней свой... мотоцикл! А Лилии - лишь в том случае, если она согласится время от времени протирать пыль с оленьих рогов в шкафу (а также никогда не станет мыть полы, а будет протирать паркет влажной губкой). Владимиру поставили условие - не убирать со стены фотопортреты умерших родственников. «Это была жесть. Смотрит на тебя такой дедушка со стены, но иногда обстановка все-таки требовала релакса. Приходилось снимать, а к приходу хозяев - вешать обратно. Впрочем, они любили нагрянуть и без предупреждения. Приходилось приучать, что это неприлично», - вспоминает Владимир.
Александре потенциальная квартирная хозяйка, преподаватель университета, не разрешила привезти телевизор. «Вы понимаете, там бесы», - аргументировала она свою позицию. Годом ранее другая владелица жилья захотела, чтобы арендаторы за свой счет выполнили ремонт - сразу после предприимчивая женщина намеревалась поднять арендную плату, ведь отремонтированная квартира и стоит больше.
Риэлтор что брат родной
Большой зуб у арендаторов не только на хозяев сдаваемых квартир, но и на риэлторов. Так, например, некоторые агентства (даже в кризисные времена) по-прежнему взимают плату за просмотр - так произошло, например, с Тайным покупателем, обратившимся в «Квартал 2000» для осмотра новостройки. Mirax Group, открывая продажи в жилых комплексах Well House, также намеревалась брать за просмотры деньги. Причем не такие уж маленькие - 1000 руб.
«Объявление о сдаче квартиры с православного тематического сайта гласило, что его автор просто помогает своим знакомым, хозяевам, найти жильцов. При этом «бескорыстный» автор просил 10 тысяч за свои услуги (с будущих арендаторов, разумеется), - вспоминает Алина. - Ну, еще люди, которые сдают квартиры через этот сайт, как правило, устанавливают требования по поводу вероисповедания».
Случай с «просто помогающим» посредником не исключение. Тайный покупатель тоже имел удовольствие познакомиться с «родственником» продавцов.
Другая распространенная неуместная «фишка» риэлторов - не говорить, кто является застройщиком объекта (хотя, конечно, причины для опасений в этом случае совершенно справедливы - ведь клиент отправится к застройщику напрямую). С другой стороны, наивно считать, что за пару кликов мышкой, человек не выяснит этого самостоятельно.
«Любви моей не опошляй согласьем!»
Юлия обратилась к риэлтору, которого порекомендовали знакомые, чтобы продать квартиру. «Сначала он очень активно взялся за работу - водил покупателей, предлагал варианты для дальнейшей покупки. Но на все вопросы клиентки об оформлении отношений - заключении договора и стоимости услуг - отвечал туманно, что «не горит». Первое время Юлия не волновалась, а потом стала настаивать. И тут он возмущенно сказал: «Какой договор! Я с вами уже столько времени (недели три на тот момент) работаю и доверяю вам! И вы должны мне доверять, иначе ничего не получится!» Потом он позвонил и сообщил, что приедет с покупателем и привезет договор с печатью, который нужно подписать. На что Юлия заметила, что хотела бы на него взглянуть. Риэлтор почему-то и это воспринял как личное и оскорбление, заявив, что договор стандартный и поменять в нем ничего не удастся. На этом отношения закончились.
Что думают про жильцов арендодатели?
Из сотрудников издательского дома Independent Media Sanoma Magazines на просьбу рассказать о причудах квартирантов откликнулся лишь Роман. Лет 8-9 назад он сдавал однокомнатную квартиру: «За всё время запомнилcя такой случай: югослав попросил вывезти вообще всю мебель и... всю сантехнику: унитаз, ванну и раковину в ванной. Аргументировал тем, что у него все своё. Был даже готов доплатить, но мы, естественно, отказались».
Убить двух зайцев
«Очень часто, - говорит Лариса Бабкина, генеральный директор агентства недвижимости «Семейные инвестиции», - женщины среднего возраста при сдаче в аренду комнаты, например, в коммунальной квартире хотят видеть в качестве жильцов хозяйственных мужчин, чтобы могли починить, вбить гвоздь и т. д. А вот другой случай - женщина просила найти ей двух мальчиков. Я удивилась, зачем ей именно такие арендаторы. «У меня две девочки были и все было хорошо, потом мальчик с девочкой были и все было хорошо, а теперь хочу, чтоб было два мальчика и все было хорошо».
Посторонним В.
«Была ещё история, когда арендатор идеально подходил под требования собственника, - вспоминает Бабкина, - и вот он зачем-то показал вместо паспорта рабочее удостоверение, в котором значился адрес: ул. Лубянка. Тут собственник переменился в лице, побелел и наотрез отказался иметь дело с этим человеком, который, к слову, никакого отношения к органам не имел».
Дополнительные услуги
В агентстве элитной недвижимости Intermark Savills рассказали ещё об одной причуде - иногда собственники требуют от жильцов, чтобы те обращались за услугами по уборке только к их домработницам. Наталье тоже пообещали сдать квартиру, если она приобретет дополнительный сервис в лице бригады рабочих. Они с мужем как раз подыскивали квартиру на время ремонта: «Мы развесили объявления на домах в нашем районе. И один мужик предложил сдать нам квартиру при условии, что мы ремонт поручим делать ему и его бригаде. Так как мы уже к этому времени имели договоренность с другой ремонтной бригадой, пришлось это предложение отклонить»."
Неадекватные собственники - первый враг квартиранта, не считая тараканов и клопов. Чувствуя себя хозяевами жизни, они превращают жизнь арендатора в сюжет из фильма про шпионов, где главный герой мучается от изощренных пыток злодеев. Реальные злодеи мучают несчастного бесконечными проверками днем и ночью: как бы чего не вышло и, не дай бог, в квартире посторонняя женщина/мужчина (нужное подчеркнуть) или распивается алкоголь. Нервную систему истощают нелепыми запретами делать перестановки и заводить рыбок/хомячков. Истязают физическими упражнениями по проведению ремонта (с чего бы это?), забывая при этом, зачесть его стоимость в стоимость аренды.
Хотя чаще всего на вопрос о самых нелепых требованиях квартиранты дружно отвечают: «Цена!» «Представляешь, они хотели сдать нам эту квартиру на Полянке за 45!» - негодует моя подруга Лена. Хуже того - собираются одновременно и рыбку съесть, и косточкой не подавиться, то есть сдать квартиру, при этом одновременно выставив ее на продажу, без какой-либо скидки для жильцов, которым постоянно будут наносить визиты возможные покупатели (как это случилось с Тайным покупателем) .
Склад временного хранения
Больше всего арендаторы жалуются на хозяев, которые хотят использовать сдаваемую квартиру для хранения рухляди. В частности, Валентине арендодатель предложил сдать квартиру только при условии, что он сможет держать в ней свой... мотоцикл! А Лилии - лишь в том случае, если она согласится время от времени протирать пыль с оленьих рогов в шкафу (а также никогда не станет мыть полы, а будет протирать паркет влажной губкой). Владимиру поставили условие - не убирать со стены фотопортреты умерших родственников. «Это была жесть. Смотрит на тебя такой дедушка со стены, но иногда обстановка все-таки требовала релакса. Приходилось снимать, а к приходу хозяев - вешать обратно. Впрочем, они любили нагрянуть и без предупреждения. Приходилось приучать, что это неприлично», - вспоминает Владимир.
Александре потенциальная квартирная хозяйка, преподаватель университета, не разрешила привезти телевизор. «Вы понимаете, там бесы», - аргументировала она свою позицию. Годом ранее другая владелица жилья захотела, чтобы арендаторы за свой счет выполнили ремонт - сразу после предприимчивая женщина намеревалась поднять арендную плату, ведь отремонтированная квартира и стоит больше.
Риэлтор что брат родной
Большой зуб у арендаторов не только на хозяев сдаваемых квартир, но и на риэлторов. Так, например, некоторые агентства (даже в кризисные времена) по-прежнему взимают плату за просмотр - так произошло, например, с Тайным покупателем, обратившимся в «Квартал 2000» для осмотра новостройки. Mirax Group, открывая продажи в жилых комплексах Well House, также намеревалась брать за просмотры деньги. Причем не такие уж маленькие - 1000 руб.
«Объявление о сдаче квартиры с православного тематического сайта гласило, что его автор просто помогает своим знакомым, хозяевам, найти жильцов. При этом «бескорыстный» автор просил 10 тысяч за свои услуги (с будущих арендаторов, разумеется), - вспоминает Алина. - Ну, еще люди, которые сдают квартиры через этот сайт, как правило, устанавливают требования по поводу вероисповедания».
Случай с «просто помогающим» посредником не исключение. Тайный покупатель тоже имел удовольствие познакомиться с «родственником» продавцов.
Другая распространенная неуместная «фишка» риэлторов - не говорить, кто является застройщиком объекта (хотя, конечно, причины для опасений в этом случае совершенно справедливы - ведь клиент отправится к застройщику напрямую). С другой стороны, наивно считать, что за пару кликов мышкой, человек не выяснит этого самостоятельно.
«Любви моей не опошляй согласьем!»
Юлия обратилась к риэлтору, которого порекомендовали знакомые, чтобы продать квартиру. «Сначала он очень активно взялся за работу - водил покупателей, предлагал варианты для дальнейшей покупки. Но на все вопросы клиентки об оформлении отношений - заключении договора и стоимости услуг - отвечал туманно, что «не горит». Первое время Юлия не волновалась, а потом стала настаивать. И тут он возмущенно сказал: «Какой договор! Я с вами уже столько времени (недели три на тот момент) работаю и доверяю вам! И вы должны мне доверять, иначе ничего не получится!» Потом он позвонил и сообщил, что приедет с покупателем и привезет договор с печатью, который нужно подписать. На что Юлия заметила, что хотела бы на него взглянуть. Риэлтор почему-то и это воспринял как личное и оскорбление, заявив, что договор стандартный и поменять в нем ничего не удастся. На этом отношения закончились.
Что думают про жильцов арендодатели?
Из сотрудников издательского дома Independent Media Sanoma Magazines на просьбу рассказать о причудах квартирантов откликнулся лишь Роман. Лет 8-9 назад он сдавал однокомнатную квартиру: «За всё время запомнилcя такой случай: югослав попросил вывезти вообще всю мебель и... всю сантехнику: унитаз, ванну и раковину в ванной. Аргументировал тем, что у него все своё. Был даже готов доплатить, но мы, естественно, отказались».
Убить двух зайцев
«Очень часто, - говорит Лариса Бабкина, генеральный директор агентства недвижимости «Семейные инвестиции», - женщины среднего возраста при сдаче в аренду комнаты, например, в коммунальной квартире хотят видеть в качестве жильцов хозяйственных мужчин, чтобы могли починить, вбить гвоздь и т. д. А вот другой случай - женщина просила найти ей двух мальчиков. Я удивилась, зачем ей именно такие арендаторы. «У меня две девочки были и все было хорошо, потом мальчик с девочкой были и все было хорошо, а теперь хочу, чтоб было два мальчика и все было хорошо».
Посторонним В.
«Была ещё история, когда арендатор идеально подходил под требования собственника, - вспоминает Бабкина, - и вот он зачем-то показал вместо паспорта рабочее удостоверение, в котором значился адрес: ул. Лубянка. Тут собственник переменился в лице, побелел и наотрез отказался иметь дело с этим человеком, который, к слову, никакого отношения к органам не имел».
Дополнительные услуги
В агентстве элитной недвижимости Intermark Savills рассказали ещё об одной причуде - иногда собственники требуют от жильцов, чтобы те обращались за услугами по уборке только к их домработницам. Наталье тоже пообещали сдать квартиру, если она приобретет дополнительный сервис в лице бригады рабочих. Они с мужем как раз подыскивали квартиру на время ремонта: «Мы развесили объявления на домах в нашем районе. И один мужик предложил сдать нам квартиру при условии, что мы ремонт поручим делать ему и его бригаде. Так как мы уже к этому времени имели договоренность с другой ремонтной бригадой, пришлось это предложение отклонить»."
Шесть способов купить квартиру 'ниже рынка'
Шесть способов купить квартиру 'ниже рынка'
Современный рынок недвижимости дает немало шансов приобрести квартиру ниже ее рыночной стоимости, причем существенно. Однако каждый вариант удешевления сделки напрямую связан с тем или иным риском понести моральный или материальный урон вместо запланированной экономии. Будут ли реализованы имеющиеся возможности, зависит от того, насколько вы информированы, решительны, настойчивы, удачливы и юридически подкованы.
1. Новостройки: 'ранняя стадия'
Итак, первый способ сэкономить – традиционная для рынка новостроек покупка квартиры на 'нулевой' или ранней стадии строительства дома. Цена жилья в новом доме чаще всего растет в зависимости от стадии его строительной готовности. В среднем по рынку разница между стоимостью готовой новостройки и той, что продается на стадии нулевого цикла, составляет 20-30%.
Однако к решению о покупке жилья на нулевой стадии строительства надо подходить очень взвешенно, учитывать множество факторов, в том числе репутацию застройщика, наличие у него завершенных проектов, степень беспроблемности его истории.
Как известно, сроки сдачи домов часто задерживаются. В кризисное время подобные риски только выросли – сейчас даже готовый на 90% дом может неожиданно превратиться на долгострой, не подающий признаков жизни.
Как отмечает Сергей Елин, управляющий партнер группы компаний 'Аудит и Право' ('АИП'), наиболее распространенные нарушения, допускаемые при заключении договоров между участниками долевого строительства и организациями, привлекающими финансовые средства для строительства жилья, выглядят следующим образом:
- заключение договора, не соответствующего характеру отношений (по закону номер 214-ФЗ должен заключаться договор долевого участия, однако часто вместо этого заключается договор о совместной деятельности (простого товарищества) и т. д.;
- подмена понятий в договоре (подменяются наименования сторон (дольщики, инвесторы, пайщики, вкладчики и т.д.);
- включение в договор условий, не соответствующих требованиям действующего законодательства (например, договор может предусматривать, что передача построенной квартиры осуществляется только после заключения заказчиком договора о жилищно-коммунальном обслуживании);
- отсутствие в договоре условия о сроке передачи построенной квартиры;
- непредставление информации об объекте строительства (отсутствие подробного описания квартиры);
- непредставление информации о застройщике (свидетельства о регистрации, разрешения на строительство, документов, подтверждающих право на земельный участок, и др.).
Чтобы избежать рисков, связанных с покупкой жилья на начальном этапе строительства, необходимо до подписания договора долевого участия в строительстве внимательно изучить все документы, связанные с объектом строительства, документы на застройщика, а также условия пописываемого договора. Если вы не обладаете достаточной компетенцией, обратитесь к профессиональным юристам, так как человеку, не искушенному в юридических вопросах, выявить все риски самостоятельно практически невозможно.
Еще больше опасности для покупателя новостройки на стадии котлована несет заключение договоров, не соответствующих ФЗ РФ 'Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации' (214-ФЗ РФ).
Чаще всего заключить такой договор предлагают застройщики, не имеющие возможность оформить все необходимые документы. Важно помнить, что при заключении данных договоров покупатель не подпадает под защиту норм данного ФЗ РФ, кроме того, данные сделки могут в дальнейшем быть признаны ничтожными, то есть может получиться так, что и квартиру вам не дадут, и возвращения денег будет требовать не с кого.
2. Новостройки: квартиры 'от подрядчиков'
Еще пару лет назад доля квартир, доставшихся подрядчикам от заказчиков строительства в качестве оплаты строительных работ, которые подрядчики продавали, чтобы получить 'живые' деньги, на рынке новостроек не превышала 2-3%. Однако на протяжении последнего года она выросла почти до пятой части всего предложения строящегося жилья. Застройщики продолжают испытывать проблемы с наличными деньгами и часто рассчитываются квартирами, которые попадают на рынок, причем с существенным дисконтом, в ряде случаев доходящим до 40%.
Такие квартиры продаются без спекулятивной составляющей рынка новостроек и пользуются у покупателей большой популярностью. Заинтересованные люди подобные варианты, что называется, отлавливают. Какой-либо систематической информации по такой недвижимости нет; один из признаков попадания на рынок квартир от строителей – появление в каталогах новостроек риелторских компаний жилья небольших объемов, причем, по объектам самого разного характера.
Что касается рисков и минусов покупки квартир 'от поставщиков и подрядчиков', то, кроме тех, что связаны с рынком новостроек как таковым (читайте выше), надо учитывать, что в будущем, в силу самой конструкции сделки, оформление прав собственности конечного покупателя может оказаться более громоздкой и долговременной процедурой, чем обычно.
Дело в том, что, покупая квартиру у какой-то организации, которая получила это жилье по уступке в зачет работ или неких услуг, вы имеете дело с цепочкой, а не с прямым правообладателем квартиры. Это затягивает оформление бумаг, однако реальных рисков остаться без прав собственности не имеется, если, конечно, вы юридически выверили сделку.
3. Новостройки: участие в акции
Немало возможностей приобрести квартиру ниже рыночной стоимости дают рекламные и промо-акции, говорит генеральный директор компании VERITAS Елена Балабанова. В основном все они однотипны и повторяются из года в год. Но встречаются и новые: например в одном из жилых комплексов столицы в настоящее время идет акция, в рамках которой 10 квадратных метров квартиры можно купить по 45 тысяч рублей при стоимости квадратного метра 65 тысяч рублей. Суммировав разницу, получаем 200 тысяч рублей экономии.
В другом московском проекте на днях завершилась акция '10 квартир по 58 тысяч рублей за квадратный метр' при обычной цене квартир в этом ЖК в 69 тысяч рублей за квадратный метр. Счастливчики сэкономили при покупке однокомнатной квартиры 600 тысяч рублей, двухкомнатной – 850 тысяч рублей, трехкомнатной – 1 миллион рублей, а это, согласитесь, прекрасный подарок к Новому году.
Сейчас в этом же ЖК идет акция '20 квартир по 68 тысяч рублей за квадратный метр', при участии в которой можно сэкономить от 100 до 300 тысяч рублей. В третьем жилом комплексе столицы проходит акция, по которой даются скидки студентам дневных отделений вузов РФ и пенсионерам и т. д.
Однако и в этом случае не все так просто, как может показаться на первый взгляд. Зачастую громкая акция в реальности представляет собой голословную или в лучшем случае гиперболизированную приманку для покупателей. Чтобы купить квартиру по акции, вам необходимо совершенно точно знать все условия покупки, размещенные в акции. Кроме того, в ней должна отсутствовать оговорка о том, что акция не является публичной офертой. Если покупателем приняты условия акции, то в данном случае происходит акцепт покупателя, а потому лицо, проводившее ее, обязано продать квартиру на условиях, указанных в акции, в противном случае его можно понудить к этому в судебном порядке.
4. Вторичный рынок: покупка долей
Возможности выгодного приобретения квартиры существуют и на вторичном рынке, но здесь важно понимать, что человек, идущий на один из потенциально выгодных вариантов покупки жилья, будет иметь дело с издержками. Главные из них не столько финансовые, хотя сопровождение сделки опытными юристами может оказаться весьма накладным, сколько психологические, потому что в данном случае приходится иметь дело с конкретными жилищными ситуациями конкретных людей.
Одним из выгодных вариантов приобретения вторичного жилья является покупка долей. Доля, или часть квартиры, продаваемая как таковая, стоит примерно в два раза меньше, чем ее аналог в деньгах при продаже квартиры целиком. Однако в данном случае, как правило, приходится иметь дело с сособственниками, которые утратили все возможности налаживания конструктивного диалога.
Тем не менее, покупка доли с последующим приобретением остальных дает вполне ощутимую экономию по отношению к рыночной цене квартиры. Точные проценты экономии назвать здесь трудно, поскольку они сугубо индивидуально (в настоящее время в Москве продается квартира двумя долями, которые стоят 2,3 и 2,5 миллиона рублей соответственно, целиком эта же квартира стоит 7 миллионов рублей – ред.).
'Идеальным вариантом покупки жилой площади является вариант, когда вы смогли уговорить всех собственников расстаться с долями одновременно, тогда это удачная покупка, – отмечает Сергей Елин. – Но, покупая только часть квартиры, можно стать не счастливым обладателем жилой площади, а таким же несчастным продавцом, как и прежний хозяин'. Вот лишь некоторые неблагоприятные моменты в отношениях с остальными собственниками, вероятность возникновения которых при подобных сделках весьма высока:
- между собственниками не определен порядок пользования квартирой;
- не разделены лицевые счета (придется платить не только за себя, но за всех, кто прописан в квартире);
- невозможность прописать к себе даже близких родственников без согласия остальных собственников;
- сложности в проведении текущего ремонта мест общего пользования;
Кроме того, в любом случае у вас не будет правовых механизмов принудить другого собственника к продаже доли, и поэтому вы надолго, а то и навсегда можете остаться жить в коммунальной квартире.
5. Вторичный рынок: обремененная квартира
Другая возможность сэкономить – покупка квартиры с обременением. Жилье, в котором прописан человек, не имеющий права собственности, зачастую продается на 25% ниже рынка.
Нередко на практике последующая выписка жильца, на которую рассчитывает покупатель, превращается в весьма длительную историю, в которой прописанный человек будет до последнего держаться за свои жилищные права. Собственно подтверждением того, что ситуация не так уж проста, и служит существенная скидка в цене.
Тем не менее, есть ряд оснований выселить оставшегося от прошлых владельцев квартиры жильца в судебном порядке, говорит Денис Щёкотов, генеральный директор ООО 'Группа 'АИП', к ним относятся:
- выселение бывшего супруга в случае развода;
- действия, грозящие порчей и разрушением жилого помещения (самовольная перепланировка);
- использование помещения не по назначению (например, в качестве оптового склада) и т.д.
Однако, законопослушных граждан, родственники которых решили продать квартиру, данный перечень оснований может не беспокоить. Конечная инстанция для них – суд. И чья сторона окажет верх, будет решать судья. А вот здесь довольно часто оказывается, что выселить жильца даже в судебном порядке невозможно. Например, нельзя выселить человека, не имеющего права собственности на приглянувшуюся вам квартиру, но проживавшего в ней до приватизации и обладавшего равными правами с квартиросъемщиком (статья 19 ФЗ РФ Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ 'О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации').
6. Вторичный рынок: дом под снос
До кризиса считалось, что потенциально выгодным является приобретение квартиры в доме, идущем под снос, неважно, признан он просто относящимся к ветхому фонду или даже аварийным, поскольку жильцы таких домов со временем расселяются и получают аналогичные, более качественные квартиры. Однако сейчас такого рода сценарий покупки жилья связан с большими рисками получить тесную, некомфортную, а то и опасную квартиру, и пользоваться ей неизвестно сколько лет. Все дело в том, что в сегодняшних экономических условиях у московских властей просто нет средств на обещанные амбициозные проекты расселения и реконструкции кварталов.
Как отмечает Балабанова, многие дома, которые в рамках городских программ должны были быть снесены в течение последних года-двух, во многих случаях благополучно стоят на своих местах. При этом по документам их давно уже не должно существовать. Поэтому быть уверенным в том, что то или иное здание точно в этом году окажется снесенным, невозможно, но шансы все-таки есть. Информацию о сносе зданий можно найти в сети Интернет или получить по телефону в комплексе реконструкции и развития города, а также по телефону 'горячей линии' департамента жилищной политики Москвы.
Материал подготовил Вадим Горжанкин, группа компаний 'Аудит и Право' ('АИП') при участии экспертов компании VERITAS"
Современный рынок недвижимости дает немало шансов приобрести квартиру ниже ее рыночной стоимости, причем существенно. Однако каждый вариант удешевления сделки напрямую связан с тем или иным риском понести моральный или материальный урон вместо запланированной экономии. Будут ли реализованы имеющиеся возможности, зависит от того, насколько вы информированы, решительны, настойчивы, удачливы и юридически подкованы.
1. Новостройки: 'ранняя стадия'
Итак, первый способ сэкономить – традиционная для рынка новостроек покупка квартиры на 'нулевой' или ранней стадии строительства дома. Цена жилья в новом доме чаще всего растет в зависимости от стадии его строительной готовности. В среднем по рынку разница между стоимостью готовой новостройки и той, что продается на стадии нулевого цикла, составляет 20-30%.
Однако к решению о покупке жилья на нулевой стадии строительства надо подходить очень взвешенно, учитывать множество факторов, в том числе репутацию застройщика, наличие у него завершенных проектов, степень беспроблемности его истории.
Как известно, сроки сдачи домов часто задерживаются. В кризисное время подобные риски только выросли – сейчас даже готовый на 90% дом может неожиданно превратиться на долгострой, не подающий признаков жизни.
Как отмечает Сергей Елин, управляющий партнер группы компаний 'Аудит и Право' ('АИП'), наиболее распространенные нарушения, допускаемые при заключении договоров между участниками долевого строительства и организациями, привлекающими финансовые средства для строительства жилья, выглядят следующим образом:
- заключение договора, не соответствующего характеру отношений (по закону номер 214-ФЗ должен заключаться договор долевого участия, однако часто вместо этого заключается договор о совместной деятельности (простого товарищества) и т. д.;
- подмена понятий в договоре (подменяются наименования сторон (дольщики, инвесторы, пайщики, вкладчики и т.д.);
- включение в договор условий, не соответствующих требованиям действующего законодательства (например, договор может предусматривать, что передача построенной квартиры осуществляется только после заключения заказчиком договора о жилищно-коммунальном обслуживании);
- отсутствие в договоре условия о сроке передачи построенной квартиры;
- непредставление информации об объекте строительства (отсутствие подробного описания квартиры);
- непредставление информации о застройщике (свидетельства о регистрации, разрешения на строительство, документов, подтверждающих право на земельный участок, и др.).
Чтобы избежать рисков, связанных с покупкой жилья на начальном этапе строительства, необходимо до подписания договора долевого участия в строительстве внимательно изучить все документы, связанные с объектом строительства, документы на застройщика, а также условия пописываемого договора. Если вы не обладаете достаточной компетенцией, обратитесь к профессиональным юристам, так как человеку, не искушенному в юридических вопросах, выявить все риски самостоятельно практически невозможно.
Еще больше опасности для покупателя новостройки на стадии котлована несет заключение договоров, не соответствующих ФЗ РФ 'Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации' (214-ФЗ РФ).
Чаще всего заключить такой договор предлагают застройщики, не имеющие возможность оформить все необходимые документы. Важно помнить, что при заключении данных договоров покупатель не подпадает под защиту норм данного ФЗ РФ, кроме того, данные сделки могут в дальнейшем быть признаны ничтожными, то есть может получиться так, что и квартиру вам не дадут, и возвращения денег будет требовать не с кого.
2. Новостройки: квартиры 'от подрядчиков'
Еще пару лет назад доля квартир, доставшихся подрядчикам от заказчиков строительства в качестве оплаты строительных работ, которые подрядчики продавали, чтобы получить 'живые' деньги, на рынке новостроек не превышала 2-3%. Однако на протяжении последнего года она выросла почти до пятой части всего предложения строящегося жилья. Застройщики продолжают испытывать проблемы с наличными деньгами и часто рассчитываются квартирами, которые попадают на рынок, причем с существенным дисконтом, в ряде случаев доходящим до 40%.
Такие квартиры продаются без спекулятивной составляющей рынка новостроек и пользуются у покупателей большой популярностью. Заинтересованные люди подобные варианты, что называется, отлавливают. Какой-либо систематической информации по такой недвижимости нет; один из признаков попадания на рынок квартир от строителей – появление в каталогах новостроек риелторских компаний жилья небольших объемов, причем, по объектам самого разного характера.
Что касается рисков и минусов покупки квартир 'от поставщиков и подрядчиков', то, кроме тех, что связаны с рынком новостроек как таковым (читайте выше), надо учитывать, что в будущем, в силу самой конструкции сделки, оформление прав собственности конечного покупателя может оказаться более громоздкой и долговременной процедурой, чем обычно.
Дело в том, что, покупая квартиру у какой-то организации, которая получила это жилье по уступке в зачет работ или неких услуг, вы имеете дело с цепочкой, а не с прямым правообладателем квартиры. Это затягивает оформление бумаг, однако реальных рисков остаться без прав собственности не имеется, если, конечно, вы юридически выверили сделку.
3. Новостройки: участие в акции
Немало возможностей приобрести квартиру ниже рыночной стоимости дают рекламные и промо-акции, говорит генеральный директор компании VERITAS Елена Балабанова. В основном все они однотипны и повторяются из года в год. Но встречаются и новые: например в одном из жилых комплексов столицы в настоящее время идет акция, в рамках которой 10 квадратных метров квартиры можно купить по 45 тысяч рублей при стоимости квадратного метра 65 тысяч рублей. Суммировав разницу, получаем 200 тысяч рублей экономии.
В другом московском проекте на днях завершилась акция '10 квартир по 58 тысяч рублей за квадратный метр' при обычной цене квартир в этом ЖК в 69 тысяч рублей за квадратный метр. Счастливчики сэкономили при покупке однокомнатной квартиры 600 тысяч рублей, двухкомнатной – 850 тысяч рублей, трехкомнатной – 1 миллион рублей, а это, согласитесь, прекрасный подарок к Новому году.
Сейчас в этом же ЖК идет акция '20 квартир по 68 тысяч рублей за квадратный метр', при участии в которой можно сэкономить от 100 до 300 тысяч рублей. В третьем жилом комплексе столицы проходит акция, по которой даются скидки студентам дневных отделений вузов РФ и пенсионерам и т. д.
Однако и в этом случае не все так просто, как может показаться на первый взгляд. Зачастую громкая акция в реальности представляет собой голословную или в лучшем случае гиперболизированную приманку для покупателей. Чтобы купить квартиру по акции, вам необходимо совершенно точно знать все условия покупки, размещенные в акции. Кроме того, в ней должна отсутствовать оговорка о том, что акция не является публичной офертой. Если покупателем приняты условия акции, то в данном случае происходит акцепт покупателя, а потому лицо, проводившее ее, обязано продать квартиру на условиях, указанных в акции, в противном случае его можно понудить к этому в судебном порядке.
4. Вторичный рынок: покупка долей
Возможности выгодного приобретения квартиры существуют и на вторичном рынке, но здесь важно понимать, что человек, идущий на один из потенциально выгодных вариантов покупки жилья, будет иметь дело с издержками. Главные из них не столько финансовые, хотя сопровождение сделки опытными юристами может оказаться весьма накладным, сколько психологические, потому что в данном случае приходится иметь дело с конкретными жилищными ситуациями конкретных людей.
Одним из выгодных вариантов приобретения вторичного жилья является покупка долей. Доля, или часть квартиры, продаваемая как таковая, стоит примерно в два раза меньше, чем ее аналог в деньгах при продаже квартиры целиком. Однако в данном случае, как правило, приходится иметь дело с сособственниками, которые утратили все возможности налаживания конструктивного диалога.
Тем не менее, покупка доли с последующим приобретением остальных дает вполне ощутимую экономию по отношению к рыночной цене квартиры. Точные проценты экономии назвать здесь трудно, поскольку они сугубо индивидуально (в настоящее время в Москве продается квартира двумя долями, которые стоят 2,3 и 2,5 миллиона рублей соответственно, целиком эта же квартира стоит 7 миллионов рублей – ред.).
'Идеальным вариантом покупки жилой площади является вариант, когда вы смогли уговорить всех собственников расстаться с долями одновременно, тогда это удачная покупка, – отмечает Сергей Елин. – Но, покупая только часть квартиры, можно стать не счастливым обладателем жилой площади, а таким же несчастным продавцом, как и прежний хозяин'. Вот лишь некоторые неблагоприятные моменты в отношениях с остальными собственниками, вероятность возникновения которых при подобных сделках весьма высока:
- между собственниками не определен порядок пользования квартирой;
- не разделены лицевые счета (придется платить не только за себя, но за всех, кто прописан в квартире);
- невозможность прописать к себе даже близких родственников без согласия остальных собственников;
- сложности в проведении текущего ремонта мест общего пользования;
Кроме того, в любом случае у вас не будет правовых механизмов принудить другого собственника к продаже доли, и поэтому вы надолго, а то и навсегда можете остаться жить в коммунальной квартире.
5. Вторичный рынок: обремененная квартира
Другая возможность сэкономить – покупка квартиры с обременением. Жилье, в котором прописан человек, не имеющий права собственности, зачастую продается на 25% ниже рынка.
Нередко на практике последующая выписка жильца, на которую рассчитывает покупатель, превращается в весьма длительную историю, в которой прописанный человек будет до последнего держаться за свои жилищные права. Собственно подтверждением того, что ситуация не так уж проста, и служит существенная скидка в цене.
Тем не менее, есть ряд оснований выселить оставшегося от прошлых владельцев квартиры жильца в судебном порядке, говорит Денис Щёкотов, генеральный директор ООО 'Группа 'АИП', к ним относятся:
- выселение бывшего супруга в случае развода;
- действия, грозящие порчей и разрушением жилого помещения (самовольная перепланировка);
- использование помещения не по назначению (например, в качестве оптового склада) и т.д.
Однако, законопослушных граждан, родственники которых решили продать квартиру, данный перечень оснований может не беспокоить. Конечная инстанция для них – суд. И чья сторона окажет верх, будет решать судья. А вот здесь довольно часто оказывается, что выселить жильца даже в судебном порядке невозможно. Например, нельзя выселить человека, не имеющего права собственности на приглянувшуюся вам квартиру, но проживавшего в ней до приватизации и обладавшего равными правами с квартиросъемщиком (статья 19 ФЗ РФ Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ 'О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации').
6. Вторичный рынок: дом под снос
До кризиса считалось, что потенциально выгодным является приобретение квартиры в доме, идущем под снос, неважно, признан он просто относящимся к ветхому фонду или даже аварийным, поскольку жильцы таких домов со временем расселяются и получают аналогичные, более качественные квартиры. Однако сейчас такого рода сценарий покупки жилья связан с большими рисками получить тесную, некомфортную, а то и опасную квартиру, и пользоваться ей неизвестно сколько лет. Все дело в том, что в сегодняшних экономических условиях у московских властей просто нет средств на обещанные амбициозные проекты расселения и реконструкции кварталов.
Как отмечает Балабанова, многие дома, которые в рамках городских программ должны были быть снесены в течение последних года-двух, во многих случаях благополучно стоят на своих местах. При этом по документам их давно уже не должно существовать. Поэтому быть уверенным в том, что то или иное здание точно в этом году окажется снесенным, невозможно, но шансы все-таки есть. Информацию о сносе зданий можно найти в сети Интернет или получить по телефону в комплексе реконструкции и развития города, а также по телефону 'горячей линии' департамента жилищной политики Москвы.
Материал подготовил Вадим Горжанкин, группа компаний 'Аудит и Право' ('АИП') при участии экспертов компании VERITAS"
Подписаться на:
Сообщения (Atom)