Сегодня много говорят о молодых семьях, но реальной помощи от государства вчерашние студенты не видят. Паре молодых людей накопить на квартиру сегодня непросто. Однако наши герои не боятся трудностей и готовы отказаться от привычных благ ради квадратных метров.
Илья и Дарья недавно поженились, свадьба их проходила в кругу родителей и близких друзей в уютном ресторанчике, куда позвали только своих. Через две недели после свадебного путешествия они стали жить у родителей мужа в большой трехкомнатной квартире на Ленинском проспекте. Однако мысли о собственной жилплощади их не покинули: наша пара хочет взять ипотечный кредит.
Илье 26 лет, он экономист и сейчас работает в одной из крупнейших аудиторских компаний старшим консультантом, где получает ежемесячно зарплату в размере 53 000 рублей. По итогам года ему выплачивается бонус, равный зарплате. Даше 23 года, и она трудится редактором рубрики в женском глянцевом журнале, где ей платят 32 000 рублей в месяц. Домашние обязанности они поделили поровну. "С Тамарой Владимировной, мамой Илюши, у нас конфликтов почти не возникает, да и со свекром отношения хорошие. Но все же мы хотим как-то уединиться", — рассказывает Даша. Молодожены готовы воспользоваться любыми финансовыми инструментами, чтобы накопить на квартиру. У Даши сейчас в ПИФе акций лежит 60 000 рублей, а у Ильи на сберкнижке скапливаются гонорары от публикаций в толстых экономических и потребительских журналах. "Там накопилось уже порядка 100 000 рублей. Думаю, их можно будет вложить в нашу будущую квартиру", — сообщает Илья.
На еду и домашнее хозяйство в месяц у молодой семьи уходит 8000 рублей в месяц, это при условии, что бытовую химию и продукты они покупают в складчину с родителями. На походы в кино, кафе и выезды на дачу к друзьям Даша и Илья тратит 9000 рублей в месяц на двоих. Наша парочка два раза в год ездит на отдых, они занимаются экстремальным видом спорта — летом лазят по горам в Крыму или в странах Восточной Европы, а зимой катаются на коньках и сноуборде. На двоих в год они тратят на отдых примерно 100 000 рублей. На телефон и интернет у них уходит примерно 3000 рублей в месяц на двоих. Кроме того, молодая семья платит за квартиру — в среднем 4000 рублей ежемесячно.
Наши герои готовы меньше тратить, лишь бы побыстрее съехать от родителей. "Я что-то слышал про программу "Молодая семья", это нечто вроде низкопроцентного кредита на жилье. Интересно, это вообще работает?" — спрашивает Илья. Дарья и Илья готовы вложить все свои сбережения, частично отказаться от отдыха, взять кредит в банке и продать машину Ильи (восьмилетняя Toyota Camry), если это поможет купить им квартиру. Всю жизнь проживая в центре, они рассчитывают на двухкомнатную квартиру в пределах Третьего транспортного кольца или в хорошем районе с развитой инфраструктурой (Крылатское или проспект Вернадского). Наши финансовые консультанты спешат им на помощь.
Решение
Дорасти до ипотеки
На Западе человек считается обеспеченным жильем, если он арендует квартиру. Дом, состоящий из таких квартир, строится или переоборудуется специально для сдачи в аренду. Часть населения также может проживать в специально предоставленных муниципальных квартирах (естественно, за плату). И это происходит десятилетиями. В России подход совершенно иной. Человек считается обеспеченным жильем, только если оно находится в его собственности. Как нашей молодой паре приобрести квартиру, рассчитывает Дамир Сухов, преподаватель кафедры экономики предприятия и основ предпринимательства экономического факультета МГУ им. Ломоносова.
Очевидно, что нашим героям не стоит снимать квартиру. Аренда хорошей двухкомнатной квартиры в одном из самых спокойных районов центра Москвы, например в Хамовниках, обойдется им как минимум в 30 000 рублей. Гораздо выгоднее взять ипотечный кредит и жить в собственной приобретенной квартире, постепенно расплачиваясь за нее.
Ипотечные кредиты выдаются сейчас практически каждым банком. Правда, условия кредитования различаются существенно. Отметим некоторые характеристики ипотечных кредитов:
- Срок кредитования может достигать 30 лет. Чем больше срок кредитования, тем ниже ежемесячные платежи. Однако сумма накопленных процентов при больших сроках кредитования может в три раза превышать выданный кредит!
- Ставки по кредитам в рублях превышают аналогичные ставки в иностранной валюте
- Увеличить сумму ипотечного кредита, которую готов выдать банк, можно за счет привлечения созаемщиков. Сумма ипотечного кредита должна составлять не более 50% от совокупного семейного дохода (это особо актуально в случае нашей молодой семьи)
- Банк, работающий с ипотекой, может потребовать от заемщика подтверждения доходов, при этом перечень доходов, принимаемых во внимание, и форма их подтверждения у каждого банка свои. Некоторые ипотечные банки требуют наличия определенного трудового стажа и поручителей
- Кроме того, банки-кредиторы выдвигают особые требования к ипотечному жилью, которое предполагается приобрести на кредитные средства
- Минимальный первоначальный взнос варьируется в среднем от 0% до 30%. При этом чем меньше первоначальный взнос, тем выше ежемесячный платеж по кредиту
- Ипотечное жилищное кредитование помимо процентов по кредиту сопровождается рядом дополнительных расходов, которые, к сожалению, неизбежны. Большая часть этих расходов является разовыми затратами. К таким расходам может относиться: рассмотрение кредитной заявки, оценка стоимости жилья, проверка объекта ипотеки, открытие ссудного счета, банковский сбор за выдачу кредита, нотариальное заверение договора ипотеки, сбор за обналичивание кредитных средств, оплата аренды банковской ячейки, оплата услуг риэлтора и ипотечного брокера. Сумма дополнительных расходов при ипотечном жилищном кредитовании составляет от 2% до 8% суммы ипотечного кредита
- Страхование — обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения, но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит. В среднем совокупные расходы заемщика на ипотечное страхование составляют 1% в год от остатка по кредиту с учетом процентов
- Право собственности на ипотечное жилье переходит к заемщику ипотечного кредита в момент оформления сделки купли-продажи недвижимости, но существует ряд ограничений на это право, связанных с ипотекой жилья.
Оценим финансовое положение молодой семьи. При совокупном месячном доходе 85 000 рублей Илья и Дарья могут ежемесячно выплачивать не более 50% от этой суммы, то есть 42 500 рублей. Расходы молодой семьи в настоящее время составляют ежемесячно 32 333 рублей (стоимость отдыха равномерно разнесена на 12 месяцев). Таким образом, на руках у Ильи и Даши остается 85 000 рублей х (100%—13%) — 32 333 рублей = 41 617 рублей.
После предварительного изучения ипотечных программ Илья решил оценить возможный первоначальный взнос. К концу декабря он будет равен 521 916 рублей и будет состоять из:
- 41 617 руб. — остатка наличных средств за декабрь
- 85 800 руб. — средств от продажи пая высокорискового ПИФа Даши с учетом средней доходности 30% за 2006 г. и 10% за 2007 г.
- 108 000 руб. — средств, снятых с депозита Ильи в банке (8000 руб. являются доходом от вложения, для упрощения не будем принимать во внимание, что депозит периодически являлся пополняемым)
- 46 110 руб. — бонуса Ильи за 2006 г. с учетом 13%-го подоходного налога
- 240 389 руб. — дохода от продажи автомобиля Toyota Camry (ее продажа обязательна для увеличения первоначального взноса).
После долгих поисков и изучения всевозможных ипотечных программ (в частности для молодых семей) молодые поняли, что максимум, на что они могут рассчитывать, — однокомнатная квартира на западе Москвы. Уезжать далеко от родного района "Университет" они все-таки не захотели и остановили свой выбор на квартире свободной планировки общей площадью 35 квадратных метров в недавно построенном панельном доме. Квартиру они решили оформить как студию, которые сегодня очень популярны в Европе. Общая стоимость квартиры составила 3 784 411 рублей. Поскольку заработную плату Даша и Илья получают в рублях, кредит им целесообразнее брать в рублях.
При подборе кредита также важно обращать внимание на тип ежемесячных платежей. Они бывают аннуитетные (равные на всем протяжении выплаты кредита) и дифференцированные (равные выплаты по основному телу кредита; высокие в первые годы, но постоянно уменьшающиеся выплаты по процентам). Использование дифференцированных платежей является более выгодным, так как накопленные за весь период выплаты кредита проценты меньше по сравнению с аннуитетами. Однако незначительный первоначальный взнос и ограничения по ежемесячным выплатам не позволили Илье воспользоваться преимуществами дифференцированных платежей.
Дополнительные расходы, связанные с выдачей кредита, включая страхование в течение первого года, составят максимум 210 000 рублей. Следовательно, первоначальный взнос составит 311 916 рублей, что составляет чуть более 8% от стоимости приобретаемого жилья.
Предоставив все необходимые документы и пройдя все необходимые процедуры, заемщик Илья и созаемщица Даша могут получить кредит в размере 3 472 333 рублей на 25 лет под 14% годовых в одном из московских банков. Их ежемесячные платежи составят 41 800 руб. Итого за 25 лет будет выплачено 12 540 000 рублей, 9 067 667 рублей из которых — проценты по кредиту. Для того чтобы выплачивать подобный кредит, молодой семье придется путешествовать один раз в год и тратить на средства связи, включая интернет, не более 2000 рублей ежемесячно. Таким образом, ежемесячный остаток наличных средств до выплаты платежа по кредиту составит 46 783 рублей, а после выплаты кредита почти 5000 рублей, что несомненно пойдет на обустройство новой квартиры.
Молодая семья также может получить налоговый вычет. Согласно Налоговому кодексу, заемщик ипотечного кредита имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на строительство либо покупку квартиры на территории РФ в пределах 1 000 000 рублей. При этом налоговый вычет включает сумму, потраченную на покупку, и сумму процентов по ипотечному кредиту. В нашем случае, если квартира оформлена в общую совместную собственность, Илья после предоставления пакета документов в налоговые органы может получать ежегодный налоговый вычет в размере 41 800 руб. х 13% х 12 мес. = 65 208 руб. (максимум определен как ежегодные отчисления по подоходному налогу, в случае Ильи: 53 000 руб. х 13% х 12 мес. = 2680 руб.). Эти деньги частично пойдут на отчисления по ипотечному страхованию, а частично — на планируемую покупку новой машины.
Также через некоторое время (минимум 1 год) и при определенных условиях семья может осуществить рефинансирование ипотечного кредита под меньший процент. Однако нужно учитывать, что возможность получения налогового вычета будет утеряна.
Консультация
Как накопить первоначальный взнос
Ермакова Юлия, руководитель ипотечного центра банка "Агроимпульс"
Как правило, большинство банков выдают ипотечные кредиты при наличии у заемщика первоначального взноса в размере не менее 10% от стоимости квартиры. Примерная стоимость двухкомнатной квартиры в указанных районах составляет 300 000 долларов. Соответственно, сумма первоначального взноса должна составлять примерно 735 000 рублей.
С учетом того, что Даша вложила в ПИФ акций на 60 000 рублей, а у Ильи есть депозитный вклад в сумме 100 000 рублей, недостающая сумма для первоначального взноса составит порядка 575 000 рублей. Кроме того, и вклад, и ПИФы приносят определенный доход. Так что в действительности сумма к накоплению составит несколько меньше 575 000 рублей. Если семья будет откладывать денежные средства, зарабатываемые только Ильей, то накопить первоначальный взнос сможет в течение 10—11 месяцев.
В целом первоначальным взносом может быть сумма накоплений на вкладе, денежные средства от продажи недвижимости, которые принимаются в зачет стоимости квартиры, сумма субсидии, выделяемой молодой семье в соответствии с федеральными и местными подпрограммами "Жилище". Немаловажным является то, что при недостаточной платежеспособности заемщиков возможно привлечение дополнительных созаемщиков, например, близких родственников. Наши герои не подходят под городскую программу "Молодая семья" в связи с тем, что они не поставлены на учет до 1 марта 2005 года в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Поэтому семье Ильи и Дарьи можно посоветовать оформить обычный ипотечный кредит.
Прогноз
На что могут рассчитывать герои
Василий Белов, генеральный директор кредитного брокера "ФОСБОРН ХОУМ"
Давайте посмотрим, какие возможности по покупке квартиры есть у наших героев. У Ильи и Дарьи есть возможность получить ипотечный кредит, не накапливая на первый взнос. Сейчас есть банковские программы "Ипотека без первого взноса", и, по нашей статистике, это сейчас самый популярный вид кредитования.
Гонорары и годовой бонус Ильи и средства, вырученные за акции Дарьи, можно направить на оплату услуг риэлтора, брокера, страховку и на другие расходы, связанные с получением кредита, покупкой квартиры и регистрацией залога. Возможно, даже не придется продавать машину.
Однако не факт, что Илья и Дарья смогут получить желаемую двухкомнатную квартиру в пределах Третьего транспортного кольца Москвы. Квартира, на которую претендуют наши герои, сейчас в среднем стоит 6,9 млн рублей. А максимальная сумма кредита, на которую могут рассчитывать Илья и Дарья, — 5,2 млн рублей (ежемесячный платеж супругам вполне по силам — 51 000 рублей). Так что имеет смысл присмотреться либо к однокомнатным квартирам, либо поискать жилье на окраине столицы.
Московская программа "Молодой семье — доступное жилье" — это реальность, и в принципе она работает. Но здесь в первую очередь надо удовлетворять критериям "молодой семьи", принятым московским правительством. По возрасту наши герои подходят под программу. Но на каждого члена молодой семьи должно приходиться менее 10 квадратных метров общей площади жилья (по месту постоянной регистрации). Похоже, что на Илью и Дарью приходится больше.
В департаменте жилищной политики и жилищного фонда Москвы, куда надо подать заявку, существует очередь и различные приоритеты при рассмотрении заявлений от молодых семей. Например, у Ильи и Дарьи пока нет детей. Это необязательно для данной программы, но заявления от семей с большим количеством детей рассматриваются в приоритетном порядке.
Так что лучшим вариантом для улучшения жилищных условий Ильи и Дарьи остается ипотека. Надо иметь в виду, что наши герои являются перспективными молодыми специалистами, их доходы растут, так что через 2—3 года после покупки первой квартиры они смогут перекредитовать свой ипотечный кредит и, накопив еще денег, купить большую квартиру.
 Возможные сроки накопления при различных сценариях накопления | |||
| Инструмент инвестирования | Срок накопления при привычном уровне жизни | Срок накопления при отказе от одного отпуска | Срок накопления при отказе от одного отпуска и продаже автомобиля |
| ОПИФА | 5 лет | 5 лет | 5 лет |
| ОПИФСИ | 6 лет | 6 лет | 5 лет |
| ОПИФО | 7 лет | 6 лет | 6 лет |
| Рублевый вклад | 7 лет | 6 лет | 6 лет |
| Валютный вклад | 7 лет | 7 лет | 7 лет |
| Расчеты округлены с точностью до одного года. | |||
Комментариев нет:
Отправить комментарий