Защитит ли от подобных случаев Закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов»? Можно ли считать, что «двойная продажа» канула в лету после устранения пробелов в законодательстве?
Закон №214, действующий реально два года, ввел требование об обязательной государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве.
Практическое значение этого момента заключается в том, что наличие такой регистрации позволяет достоверно определить действительного текущего правообладателя квартиры в строящемся доме. Сделать это можно, если возникнут сомнения, путем получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области.
Такую бумагу традиционно принято брать при покупке вторичного жилья, чтобы проверить собственника квартиры и отсутствие обременений (ареста, залога на объект). Теперь же это возможно сделать и по стройке. Тем самым вы добиваетесь эффекта приобретения квартиры у истинного владельца, а не бывшего, решившегося дважды получить деньги за некогда свой объект в силу прямого умысла или в результате небрежности (бухгалтерия и руководство компании не отследило свою первую продажу).
Но можно ли считать, что «двойная продажа» канула в лету в связи с устранениями пробелов в законодательстве? Нет. Хотя бы потому, что достаточное количество домов достраивается по старым правилам. То есть те дома, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 г. или началось по схеме инвестиционных договоров, не попадают под действие упомянутого закона. На них не распространяется требование о государственной регистрации договоров долевого участия, даже если сами участники сделки этого захотят. Во всяком случае, в Омске имеются судебные истории по данной теме.
Возникает вопрос, как удостовериться в том, что приобретаемая в таком доме квартира, особенно, если продаже уже предшествовало несколько уступок, уже не была однажды продана другому лицу? Существуют определенные механизмы отслеживания состоявшихся уступок-продаж.
«Двойная», «тройная» продажа случаются, как в силу откровенно мошеннических действий застройщика (что редко для долгосуществующих организаций), так и по причине неприведения им или дольщиком в соответствие своих договорных отношений с деловыми партнерами по строительству.
Например, типичная ситуация. Согласно договору о долевом участии в строительстве одним из дольщиков являлась организация, поставившая стройматериалы. За этот товар согласно договору ей причиталось несколько квартир. Одну из таких будущих квартир эта организация уступила по взаимозачету другому своему кредитору ― акционерному обществу. Застройщик был уведомлен о состоявшейся уступке.
Однако в дальнейшем стороны передумали, устно договорились, что первоначальный дольщик рассчитается с акционерным обществом, не строящейся квартирой, а опять же стройматериалами. Дольщик второй раз уступил эту же квартиру кооперативной организации, а с акционерным обществом рассчитаться «забыл» и разругался. Но не забыло акционерное общество, и в условиях отсутствия документального переоформления бывшей договоренности, нерасторгнутого соглашения о взаимозачете путем передачи квартиры предъявило в суд требование о предоставлении жилья в построенном многоквартирном доме.
Нередко место для «двойной продажи» появляется там, где плохо сработала система уведомления от переуступившей стороны к новому владельцу.
Итак, вам предлагают купить квартиру по договору уступки. Ваша задача связаться с застройщиком и уточнить, числится ли продавец у застройщика в качестве последнего правообладателя на эту квартиру. Второй момент ― нужно уточнить, рассчитался ли сам продавец за эту квартиру с застройщиком или тем лицом, у которого он купил квартиру.
Это элементарная мера способна принести свои плоды, потому что, несмотря на отсутствие государственной регистрации договоров долевого участия и уступки права требования, бывалые застройщики ведут так или иначе свой реестр дольщиков.
Кроме того, нередко застройщики закладывают положение о необходимости предварительного согласования договора уступки с застройщиком, если дольщик надумает продавать квартиру. Решающим акцентом здесь является именно предварительное согласование договора уступки застройщиком, то есть еще до того, как вы начнете расчет с продавцом, а затем и последующее уведомление о факте состоявшейся уступки и подтверждении расчета.
Почему очень важно последующее уведомление – потому, что застройщик обязан после ввода дома в эксплуатацию передать квартиру тому лицу, о котором сообщил письменно предыдущий кредитор (т.е. лицо, которому застройщик был должен передать квартиру)? Если уведомление сработает, застройщик уже не примет к сведению другое пришедшее или не пришедшее вовсе к нему уведомление.
Как правило, из двух кандидатов, независимо от того, кто из них раньше подписал договор, получает квартиру тот, кто позаботился о письменном уведомлении застройщика. После ввода застройщик передаст квартиру известному ему лицу, тот зарегистрирует свое право собственности.
После того, как состоится регистрация права собственности, забрать квартиру у человека, уже будет невозможно в силу ст. 398 ГК РФ, несмотря на то что пострадавший заключил свой договор раньше, но не позаботился об уведомлении застройщика со стороны продавца. Пострадавшему останется вариант требовать возмещения убытков со стороны продавца в денежной форме, а «уцелеет» ли к моменту спора такое юридическое лицо ― большой вопрос.
Помимо соблюдения процедуры уведомления-согласования, нужно отследить своевременное заключение соглашений о расторжении договоров с несостоявшимися предыдущими покупателями прав на строящийся объект. Каким образом? Зависит от конкретной ситуации.
Таким образом, о расслаблении при оформлении приобретения строящихся объектов говорить несвоевременно.
Елена Поперечная, начальник юридического отдела АН ООО «Аркада-Стиль»
Комментариев нет:
Отправить комментарий