Руководство для дольщика: как не стать жертвой мошенников?

Инвестируя деньги при покупке квартиры в строительство дома, покупатель принимает на себя большой риск. По официальным данным на сегодняшний день в России насчитывается более 100 тысяч обманутых дольщиков. Неофициальные источники говорят о том, что эта цифра во много раз выше. Для того чтобы не стать жертвой мошенничества, следует учитывать несколько моментов.

Проблема с обманутыми дольщиками имеет несколько аспектов. Во-первых, сейчас спрос на недвижимость превышает предложение, поэтому покупатель зачастую вынужден подписывать именно тот договор, который предлагает ему продавец, и не имеет возможности изменить его отдельные пункты. Неоднозначные условия иногда приводят к тому, что покупатель не получает права на объект, который хочет приобрести. Во-вторых, возможность обмана кроется не только в условиях договора. Известно немало случаев, когда покупатель (дольщик) подписывает с застройщиком безупречный договор, но все равно оказывается без денег и квартиры. Но компания, с которой подписан этот договор, оказывается банкротом. Любой суд подтвердит правоту дольщика и его права на квартиру, но вернуть уплаченные деньги или оформить права собственности на объект не удастся.

По мнению члена Правления Координационного Совета пострадавших соинвесторов КТ `Социальная инициатива и компания` Сергея Королева, `в стране сейчас насчитывается не более пяти строительных компаний, работающих полностью в соответствии с законодательством РФ. Все остальные фирмы, в том числе крупные и известные, нарушают законодательство либо полностью, либо частично`. Какой бы договор ни заключал дольщик, он рискует лишиться права получить квартиру в новостройке или вернуть вложенные деньги. Об этом свидетельствует, например, ситуация со строительной компанией КТ `Социальная инициатива и компания`. Пострадавших соинвесторов этой компании насчитывается не менее 25 тыс. человек по всей стране. Многие из них имеют Постановление Генеральной прокуратуры о признании их потерпевшими, выигранные судебные решения, но получить свои квартиры или вернуть свои деньги им не удается.

Чтобы не стать жертвой мошенничества, покупателю стоит учитывать следующие моменты. Прежде всего, необходимо обратить внимание на схему, которую предлагает застройщик. С 1 апреля 2005 года начал действовать закон `О долевом строительстве` №214-ФЗ. Теперь договоры соинвестирования должны заключаться в соответствии с ним. Следует учесть, что иногда строительные и риэлторские компании стараются заключить договор задним числом и тем самым снять с себя часть ответственности. В рамках 214-ФЗ застройщик может предложить банковскую схему, при которой покупатель кладет средства на специальный лицевой счет в банк, а затем банк на общую сумму вложенных средств выдает застройщику кредит на строительство. Эта схема достаточно надежная, поскольку банк фактически выступает гарантом добросовестности и платежеспособности застройщика, так как перед тем, как выдать кредит, он тщательно проверяет компанию. `Самая опасная схема на сегодняшний день связана с ситуацией, когда застройщик продает облигации или векселя, которые впоследствии обязуется погасить квадратными метрами квартиры в будущем доме, - говорит генеральный директор `АРТ-Билдинг` Андрей Анохин. – На самом деле эти бумаги ничем не обеспечены`.

В соответствии с 214-ФЗ у застройщика должно быть разрешение на строительство (а это подразумевает наличие оформленного земельного участка и проекта, прошедшего государственную экспертизу), а также зарегистрированная в Федеральной регистрационной службе проектная документация. По словам управляющего партнера юридического бюро `Цельс` Никиты Кузнецова, `ни в коем случае нельзя заключать договор и, тем более, платить деньги, если застройщик не имеет разрешительной документации и действующего договора аренды земли. Иначе договор будет ничтожным, и, следовательно, при случае нельзя будет обратить взыскание на недострой, так как юридически его не будет. Вернуть деньги также вряд ли удастся`.

Самая распространенная ошибка дольщика – довериться громкому бренду компании, которая обещает, что, пока строится дом, вся документация будет оформлена. Покупатель не сможет ни вселиться в неоформленное жилье, ни получить право на него. Кроме того, не следует необдуманно доверять свои деньги компаниями, аффилированным с местной администрацией, особенно если речь идет не о Москве. Например, жилой комплекс `Звезда России` строился в г. Химки при поддержке местной администрации. Но когда власти сменились, строительство объявили незаконным, из-за чего оно было заморожено на годы, а многие дольщики до сих пор не могут получить свои квартиры. Только недавно для урегулирования ситуации специально был заключен многосторонний инвестиционный контракт, сторонами которого являются администрация района, Минмособлстрой, новый инвестор и около 1000 дольщиков.

Покупателю следует смотреть на схему финансирования в компании. Она должна быть прозрачной. Из-за неясности системы финансирования застройщика сейчас возникло много проблем, например, у соинвесторов КТ `Социальная инициатива и компания`. Средства, которые компания получала от вкладчиков, она в первую очередь направляла на собственные коммерческие проекты. Так, в Оренбурге началось строительство большого торгово-развлекательного комплекса. Когда люди стали замечать, что компания до сих пор не приступила к строительству жилья, они начали требовать возврата денег. Но вернуть их не так просто. Власти до сих пор не могут до конца разобраться с системой финансирования в КТ `Социальная инициатива и компания`. Руководство компании рассчитывало сначала продать построенный торгово-развлекательный комплекс, чтобы он окупился, а затем на вырученные деньги строить жилье вкладчикам. Но так как вкладчиков оказалось не так много, как ожидалось, коммерческую недвижимость не удалось достроить, и жилье, соответственно, тоже.

Не менее важны для покупателя условия договора. В договоре должен быть четко определен его предмет – квартира, ее строительный адрес, секция или подъезд, месторасположение на этаже, площадь, количество комнат, наличие балкона или лоджии. Это нужно для того, чтобы однозначно идентифицировать квартиру.

Также должна быть зафиксирована стоимость квартиры исходя из количества квадратных метров. Единственным исключением при изменении стоимости может стать лишь возможная доплата при увеличении метража квартиры после обмеров БТИ, но и то по цене, которая была на момент заключения договора.

В обязательном порядке должны быть указаны сроки начала и окончания строительства, порядок оплаты договора. Если оплата квартиры по договору проходит в несколько этапов, то необходимо точно прописать все сроки и суммы.

Если покупатель оформляет на недвижимость страховку, ему следует обговорить это с юристами и по возможности указать в договоре условия ответственности сторон в случае непредвиденных обстоятельств.

В договоре должны быть четко оговорены условия его расторжения, порядок расчетов при этом, условия применения штрафных санкций, а также прописан порядок оформления права собственности на покупателя уже по окончании строительства и приема здания государственной комиссией.

Необходимо проверить, указан ли в договоре номер инвестиционного контракта и всех сопутствующих документов, заключаемых между компанией и городской администрацией о том, что строительство дома согласовано и утверждено во всех инстанциях.

Покупателя должно насторожить, если продажа квартиры осуществляется не застройщиком, а другим лицом, например агентом. В этом случае необходимо проверить, обладает ли этот агент правами продавать квартиры от данного застройщика. Многочисленные ситуации с `двойными продажами` связаны именно с этой проблемой (напр., Троицк, Химки, Щербинка и др.). Для того чтобы подстраховаться, стоит получить протокол предварительного распределения квартир между инвестором-застройщиком и данным агентом (продавцом). При этом нельзя забывать, что застройщик должен иметь разрешительную документацию.

От перспективы стать обманутым дольщиком на сто процентов не застрахован ни один соинвестор. Пострадавшие соинвесторы встречаются даже у крупных и уважаемых строительных и риэлторских компаний. `Для того чтобы избежать обмана, надо самим проверять в органах власти, действительно ли по конкретному адресу будет вестись строительство именно этой компанией, каковы условия строительства (сколько муниципальных и коммерческих квартир будет в новом доме). По возможности необходимо собрать информацию об уже построенных этой компанией домах и наличии с ними проблем у дольщиков`, - считает пресс-секретарь Оргкомитета пострадавших соинвесторов Анастасия Антонычева.

Если застройщик затягивает выполнение своих обязательств перед дольщиками, стоит отправить письменный запрос в компанию. Далее необходимо связаться с органами местной власти по месту регистрации компании и по адресу, где намечается строительство дома. В случае проблем со строительством всегда можно обратиться за помощью в Оргкомитет пострадавших соинвесторов по электронному адресу: reestr@narod.co.il или В Экспертно-Аналитический центр `Доступное жилье` при Государственной Думе РФ по телефонам: (495)202-21-09, (495)202-24-36.

Страховка позволит бесплатно проверить благонадежность застройщика

Страхование несуществующей в реальности (несданной) собственности - дело весьма специфическое. Есть в нем свои плюсы и соответственно минусы. Начнем с первых.



Жилая площадь в недостроенном доме стоит дешевле, нежели в уже принятом госкомиссией. Чем меньше этажей возведено, тем при прочих равных условиях меньше денег платит покупатель. Соответственно, с точки зрения затрат, покупка квартиры на начальной стадии строительства (нулевом цикле) - самое выгодное вложение денег в недвижимость. К сожалению, на сегодняшний день подавляющее число покупателей могут позволить себе рассматривать только такой вариант приобретения квартиры.



Настораживает одно - отсутствие гарантий в том, что строительство будет завершено в срок и приобретатель получит законно оформленное право собственности на купленное жилье. И вот тут страховка выполняет свою первостепенную роль - защищает средства, вложенные в строительство. При этом размер страхового взноса в зависимости от тарифов страховой компании, количества застрахованных рисков и индивидуальных особенностей застрахованного лица колеблются в размере 1,5-5% от суммы денежных вложений.



Не стоит забывать о втором важном моменте. Благодаря страховке можно бесплатно проверить благонадежность застройщика. Дело в том, что солидная страховая компания, существующая не один год, не возьмется страховать сомнительный объект и перед заключением договора страхования проверит всю необходимую документацию и, разумеется, финансовую состоятельность застройщика. Поэтому лучше не обращаться в страховую фирму (которую порой просто навязывают), созданную при заемщике, как правило наспех (и существующую, обычно, на средства застройщика).



Также следует помнить, что в большинстве случаев банки, при выдаче ипотечного кредита требуют предъявления вышеупомянутой страховки (страховок, если страхование рисков оформлено раздельно). Так что страховаться все равно придется.



Теперь рассмотрим минусы. Главный - это риск потери значительных средств при наступлении страхового случая. Дело в том, что рост цен на недвижимость, а также растущая инфляция не дадут возможности получить по страховке сумму, достаточную для вложения в другое альтернативное жилье. Поэтому, в случае потери недостроенного жилья, для покупки другого придется докладывать собственные средства, причем в значительном размере. Далее, нельзя забывать о множестве условий, прописанных в договоре страхования, снимающих полностью или частично ответственность страховой компании. В результате объем страхового возмещения может быть снижен до минимума. Ну и конечно еще один общеизвестный нюанс - расходы на саму страховку. В зависимости от стоимости жилья размер ежегодного страхового взноса составляет в среднем от $2000 до $13000 (по Москве и Московской области).



Какие же риски в основном принято страховать? Для дольщиков (частных соинвесторов) это: банкротство компании-застройщика, возможность двойной продажи (до сих пор часто встречающееся событие), нарушение сроков выполнения строительных работ и затягивание сдачи в эксплуатацию объекта строительства, разрушение или повреждение здания вследствие аварии, пожара, взрыва и иных бедствий; всевозможные виды мошенничества, в том числе подделка документов (договора, векселей и пр.) и др. Кроме того, существует так называемое титульное страхование (страхование права собственности). Ряд банков требует от заемщика застраховать здоровье и жизнь, как его собственные, так и лиц, чьи средства используются при погашении кредита и процентов по нему.



В стандартный пакет документов, необходимых для страховки входят, как правило, следующие:

постановление правительства Москвы (местной администрации) о строительстве объекта,
договор аренды земли под строительство,
договор инвестирования (инвестиционный контракт) между местной администрацией и инвестором-застройщиком;
договор между инвестором (страхователем) и должником об оплате инвестиций,
договорная цепочка от должника до инвестора-застройщика (если они являются разными юридическими лицами),
платежные документы об оплате инвестиций.
Зачастую страховщик может отказать в страховании, не только в силу выявленной неблагонадежности застройщика или по иным причинам, выявленным в результате проведенной проверки. Известны случаи, когда в одну страховую компанию обращается сразу несколько дольщиков по одному объекту. В этом случае риск страхователя резко возрастает, ведь в случае наступления страхового случая он будет вынужден расплачиваться одновременно по всем договорам.



Что касается страховой базы, то каждый формулирует ее для себя самостоятельно. В договоре можно прописать общую стоимость будущего жилья, а можно страховать только реально вложенные средства (это случай с поэтапной оплатой). В случае с ипотекой обязательным является страхования риска невозврата средств по кредиту и тут также могут быть разные схемы.



Насколько же необходима страховка? При пользовании заемными (кредитными) деньгами - обязательна, в соответствии с требованием банка (или иного кредитного учреждения). Остальное - по желанию покупателя. Выбор всегда остается за тем, кто платит. Скептики могут сказать, что страховка - это фикция, ведь, по сути, страхуется воздух, даже если часть дома уже возведена, реальная квартира появится только после сдачи дома госкомиссии, а права на нее только после государственной регистрации. С другой стороны отсутствие страховки может привести к колоссальным, порой невосполнимым, финансовым потерям. И поэтому для кого-то, главное - это не фактически видимый объект, а оформленная в соответствии с законодательством документация на него. В конце концов, именно благодаря одной этой документации цены на не построенное жилье намного ниже цен в уже построенном доме. Как и в любом деле каждый должен сам взвесить все "за" и "против".

Земельный вопрос

Земельный вопрос в современной России – довольно злободневная и актуальная проблематика, интересующая практически всех собственников, которые вынуждены приспосабливаться к новым реалиям и правовым нормам. Государство все чаще вторгается в эту сферу жизни общества, диктуя свои, порой несправедливые законы. Некоторые и до сих пор не уверены в завтрашнем дне, поскольку в эпоху рыночных отношений и повсеместной приватизации нет четкой границы между частным и государственным. Но не стоит пенять на пресловутый институт. Ведь, к сожалению, доминирующее большинство россиян с апатией относятся к щепетильным вопросам, не желая копаться в деталях.

Если обратиться непосредственно к теории, то стоит отметить, что существует несколько типов участков и земель, которые специально выделяются из общего земельного фонда в соответствии с их целевым назначением. Например, к этой категории относятся земли историко-культурного (т.е. под строительство памятников архитектуры, досуговых центров и т.д.), сельскохозяйственного, природнозаповедного назначения, земли общего пользования (под строительство жилых массивов). Согласно современному положению дел основными показателем цены на землю являются инвестиционные возможности, будущая отдача, местоположение и целевое назначение. Во многом учитываются также и такие факторы как близость к транспортным магистралям, инфраструктура, размер и форма участка, возможные виды использования и ограничения по эксплуатации. Цена земельных участков под коммерческое использование в центральных районах Перми достигает 2,5 миллиона рублей за сотку и выше. Учитывая ограниченность свободных территорий в центральной части города, в основном предлагаются земельные участки небольших площадей – от 6 соток. Часто обременением здесь служит обязательство по расселению. В отдаленных районах Перми инфраструктура развита слабо, поэтому и рынок практически не сформирован; цены на землю, если она появляется на открытом рынке, достаточно низкие. Купля-продажа земли стала возможна в Пермской области с принятием Земельного кодекса в 2001 году. По некоторым оценкам, сегодня, в частной собственности находится 1,4 млн га, что составляет 11% от всего земельного фонда Пермского края. На 2004 год в крае была определена нормативная цена земель 3,2 тыс. населенных пунктов. Завершены оценочные работы по садовым массивам вне населенных пунктов, часть документов утверждена, часть находится на согласовании в специальной комиссии. Полученные результаты коррелируют с рыночными ценами на землю.

Зачастую, желающие приобрести землю, натыкаются на информационные барьеры, не зная куда позвонить или обратиться за помощью. Однако, эта проблема сейчас наименее актуальна, нежели вопрос о качественной медицинской помощи. Во-первых, у каждого приличного агентства есть специальный сайт, на котором вывешен необходимый минимум информации – прейскурант цен за кв. м, сотку, гектар; перечень доступных площадей с точным адресом; а также – список необходимых документов. Проштудировав несколько сайтов ведущих риэлтерских компаний, мы убедились в полноте объемности, размещенной там информации для рядового покупателя. Распространена форма он-лайн общения, когда каждый интересующийся может задать свой вопрос посредством электронной почты. Оперативность ответа гарантирована. Во-вторых, у каждой фирмы есть т.н. горячая линия, на которую можно звонить и задавать любые вопросы. Ну, и, в-третьих, всегда можно направиться непосредственно в офис фирмы, где с вами будет работать специальный человек.

При регистрации договора о купле-продаже земельного участка, который уже находится в собственности, соответствующим федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлен необходимый перечень документов, который вы должны иметь при себе. Среди них: заявление, документ об оплате госпошлины, нотариальное удостоверенные доверенности на право представлять каждого из участников сделки, два подлинника договора о купле-продаже, свидетельство о государственной регистрации прав собственности на объект в ЕГРП, кадастровй план земельного участка; если участник сделки физическое лицо, то к основному перечню добавляется еще и документ, удостоверяющий личность (паспорт), согласие супруга на совершение сделки, запись нотариуса об изъятии такого согласия при нотариальном удостоверении договора, либо нотариально удостоверенное заявление о том, что участник сделки в браке не состоит. Очень часто подобные участки приобретают под строительство нового малоэтажного жилья, и кроме вышеперечисленных документов вам предстоит пройти еще не одну инстанцию для того, чтобы начать непосредственно застройку. Поэтому выгоднее, по мнению специалистов, покупать землю, на которой уже имеется определенный минимум жилых помещений. Такой способ уменьшает затраты, по сравнению с теми, что вы несете при строительстве дома под вас. Кроме того, несомненный плюс такого подхода – единовременное оформление всей документации (и на дом, и на участок) – примерно месяц регистрируются документы с учетом подготовительного этапа в два месяца. Как говорится: и волки сыты, и овцы целы. В то время как, при первом варианте на волокиту уйдет, по меньшей мере, 3-6 месяцев.

В 2006 году президент Путин подписал т.н. закон «О дачной амнистии», который нацелен на упрощение порядка оформления права собственности граждан на отдельные объекты недвижимого имущества – земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного и дачного хозяйства или индивидуального жилищного строительства, а также на объекты недвижимости, построенные на этих участках. Согласно данному нормативному акту, вплоть до 1 января 2010 года ввод в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства можно будет осуществлять без получения специального разрешения. Закон также продлевает сроки бесплатной приватизации жилья на три года, до 1 марта 2010 года.

При продаже земельного участка существуют определенные риски, поскольку сегодня мошенники изощряются в своем таланте, достигая небывалых высот в надувательстве. Не хватит и дня, чтобы перечислить все способы обмана, но мы остановимся на самых распространенных.

1. При выдаче (продаже) Покупателю доверенности на распоряжение земельным участком (земельной долей) и документа, удостоверяющего право на земельный участок (земельную долю) вы предоставляете мошеннику уникальную возможность осуществления залога вашей собственности. Или же он может взять кредит в банке под реальную стоимость земли на любых условиях. Возвращать деньги банку придется вам, и вряд ли величина его будет меньше той суммы, что вы получили за продажу свидетельства и доверенности. Это самый распространённый тип махинаций с землей. Его основная цель – покупка по дешевке и перепродажа по более высокой цене (чистой воды - спекуляция).

2. возможен и вариант, когда мошенниками осуществляется схема многократной продажи, когда за день они могли продать участок или квартиру трижды, а затем благополучно улизнуть с деньгами. Для этого, банально, но факт - на цветной копировальной технике размножают копии документов. Подделку можно обнаружить только при процедуре регистрации и то, если нотариус достаточно щепетилен и педантичен. Чтобы избежать такого обмана лучше сразу же, до регистрации, в нотариальной конторе уговорить покупателя отдать вам хотя бы часть заявленной суммы;

3. некоторые аферисты прибегают к методу, при котором покупателя завлекают ценами ниже рыночных. И прямо в нотариате, ссылаясь на очереди в соответствующих органах, предлагают покупателю отдать деньги сразу, не дожидаясь регистрации документов. При этом сам мошенник, как правило, пользуется поддельным паспортом. При совершении сделки паспорт афериста не проверяется в ГУВД и определить его подлинность нотариус без специальной аппаратуры не может. Найти такого преступника практически невозможно;

4. нередко мошенники прибегали к подмене номеров участков и квартир, когда приводили покупателя якобы в то место, которое он желает приобрести После же получения денег они просто исчезали, а обманутый человек оставался у разбитого корыта.

Несмотря на то, что предпринимаются попытки по усложнению схем продажи-покупки земли и регистрационных процедур, с целью предотвращения хищений денег в особо крупных размерах, мошенники находят альтернативные пути и, по-прежнему, никто не застрахован от их игр.

На сегодняшний день на рынке недвижимости работает десяток агентств и огромная армия "частных" маклеров. Одни из них специализируются на купле-продаже жилой недвижимости, другие - нежилой, третьи исключительно ориентируются на аренду, некоторые же совмещают виды деятельности. Агентства разнообразны по величине, структуре, принципам работы. Большинство риэлтеров единодушны: сегодня главным критерием при выборе агентства является рейтинг риэлтерской компании. Как правило, это мнение родственников, знакомых, коллег, уже имевших дело с данной фирмой (т.е. тех людей, которым клиент доверяет). С одной стороны, это неплохой путь, но профессионалы сомневаются в его надежности. Поэтому, прислушиваясь к рекомендациям, необходимо интересоваться не только фирмой, но и личностью самого риэлтера. Второй по важности критерий выбора агентства – сроки его пребывания на рынке недвижимости. Наиболее оптимальным является срок более пяти лет, поскольку выжить в жесткой конкуренции нелегко и прогореть можно за считанные дни. А вот уже пять и более лет внушает доверие. Это говорит о высоком профессионализме работников. Тем паче, что крупные ошибки агентства с такой биографией, вероятно, позади, и скандалов с аферами и махинациями не случалось, а то оно было б уж давно прикрыто соответствующими органами. Немаловажно – обратить внимание при выборе на рекламную кампанию агентства. За счет нее, как правило, можно безошибочно определить финансовый статус фирмы. Удачливые бизнесмены предпочитают наружную рекламу и специализированные издания по недвижимости. При этом кампания по продвижению ведется спокойно, постепенно и без истерик. Несолидные агентства делают ставку на тривиальную расклейку мелких объявлений на фонарных столбах и дверях подъездов, или же делают рассылки по электронной почте. Стоит помнить также, что если фирма резко урезает рекламу, значит, она пребывает в финансовом кризисе или предкризисном состоянии. Поэтому, прежде чем бросаться с головой на первое попавшееся, казалось бы, выгодное предложение, стоит тщательно и скрупулезно проанализировать все возможности фирмы. Не даром народная мудрость гласит – «семь раз отмерь, и один отрежь»!

Ипотека: мифы и реальность Как получить ипотечный кредит.

Ипотека: мифы и реальность 28.04.2006, Деловой Петербург Ипотека — вот первое, что приходит на ум любому, кто всерьез задумывается об улучшении своих жилищных условий. К сожалению, эта простая, на первый взгляд, схема имеет множество нюансов, на которые заемщики, ослепленные радужной перспективой близкого новоселья, не обращают внимания. Миф 1. Любой желающий может получить ипотечный кредит на любую сумму. При кажущейся доступности ипотеки важно знать некоторые детали, чтобы банк воспринял вас как выгодного клиента. Получит или не получит потенциальный заемщик кредит, зависит от того, как банк оценит его кредитоспособность. Будущему новоселу, прежде всего, необходимо выяснить, в какой форме компания, в которой он работает, готова подтвердить его доходы. Даже если руководитель наотрез отказался выдать справку по форме 2-НДФЛ, отражающую размер реальной зарплаты, то он может согласиться подписать письмо в свободной форме или встретиться с кредитным инспектором лично. Для большинства банков этого достаточно, хотя при сером доходе ставка по кредиту выше на 1—2%. Обязательно предупредите сослуживцев о том, что вы берете кредит, — сотрудники банка могут позвонить и проверить заявленные сведения — должность, суммы дохода и т. д. Шансы на успешное рассмотрение заявки серьезно повышаются, если заемщик владеет еще и другими активами, например недвижимостью или автомобилем, а также при предоставлении в банк документов, подтверждающих его кредитную историю (копии кредитных договоров с выписками со счетов и финансовых документов, подтверждающих факт исполнения обязательств). Миф 2. Если я решусь на ипотеку, банк даст мне всю необходимую сумму. Во многих банках положительнее относятся к заемщиками, которые могут внести 30—40% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. У других прямо действует правило, по которому вводится ограничение на размер кредита, на который может претендовать заемщик. Чаще всего его максимальный размер ограничен 70—90% от стоимости приобретаемой квартиры. При этом банков, которые готовы давать 90% стоимости квартиры, в Петербурге всего несколько. Важно также помнить, что сумма первоначального взноса обратно пропорциональна процентной ставке по ипотеке. Выплаты по кредиту не должны превышать 40% доходов заемщика. Поэтому если уровень доходов семьи из двух человек — $400 в месяц, то можно рассчитывать на получение займа в $10 тыс., если семейный бюджет — $800—900, сумма увеличится до $20 тыс. Доходом считается не только зарплата заемщика и созаемщика, но и прибыль от предпринимательской деятельности, доходы по депозитам, ценным бумагам, рентные платежи и т. д. Также можно приложить любые дипломы, сертификаты о повышении квалификации, научные и бизнес-проекты. Любая подобная информация будет характеризовать вас как более интересного клиента для банка. Миф 3. Возьму кредит и куплю себе именно ту квартиру, о которой мечтал. Найти недвижимость, подходящую под требования банка и страховой компании, особенно в условиях растущего рынка, достаточно сложно. Зачастую банк предпочитает «идеальные варианты». В покупаемой через ипотеку квартире часто обязателен санузел, отдельная кухня, наличие всех коммуникаций, горячая вода, электричество, газ. Многие банки не рассматривают дома старше 1973 г., если в них не был сделан полный капремонт. Также у каждого банка свои требования по возможным перепланировкам. Часто, если в квартире есть несогласованные в соответствующей межведомственной комиссии перепланировки, банки не соглашаются выдавать кредит до тех пор, пока продавец их сам не легализует. Но даже если подходящий вариант подобран и вы подписали с продавцом договор о намерениях на покупку квартиры, не факт, что банк все же согласится выдать деньги. «Развернуть» квартиру может страховая компания. Для нее важно, как часто происходил переход права собственности на квартиру, были ли прописаны в ней несовершеннолетние, недееспособные, осужденные, а также при каких обстоятельствах они были выписаны и т. д. Если собственники в квартире менялись слишком часто, в страховании, как правило, отказывают, а клиент теряет $100—150, заплаченных за оценку, а также, возможно, и сумму залога (около $500) и, конечно, вынужден искать другую квартиру. Миф 4. Я сэкономлю на процентах, погасив кредит досрочно. Стоимость ипотечной квартиры с учетом процентных выплат увеличивается на 60—90%. Поэтому если есть возможность получить обычный кредит или перезанять у знакомых, стоит ею воспользоваться. Что касается досрочных выплат, то банки стараются получить с заемщика по максимуму в то время, пока он будет пользоваться кредитом. При десятилетнем кредите все основную сумму процентов вы выплатите банку в первые 5—6 лет (в первый год в структуре ежемесячного платежа соотношение процентов и «тела» кредита равно примерно 5 к 1), потом досрочное погашение не принесет значительной экономии. Кроме того, при частичном досрочном погашении срок кредита не уменьшается — уменьшается лишь сумма, на которую начисляется процент, поэтому в структуре ежемесячного платежа соотношение процентов и «тела» кредита не меняется, хотя сам платеж становится меньше. По статистике средний срок жизни ипотечного кредита в России составляет 5—7 лет. Но и здесь некоторые банки стараются подстраховаться, вводя мораторий на досрочное погашение кредита на срок от 3 месяцев до 5 лет, штрафы за досрочное погашение и ограничения по минимальному размеру платежа. Миф 5. Ничего страшного не случится, если я пару раз задержу платеж по кредиту. Соглашаясь на ипотечный кредит, вы подписываете обязательство в течение длительного срока ежемесячно отдавать банку значительную часть своих доходов, и это необходимо четко осознавать. Дружелюбие банка мгновенно испаряется, если вы начнете задерживать ежемесячные платежи. Суммы штрафов и пени за задержку платежа достаточно велики, а просрочки даже в несколько дней являются для банка первым признаком финансовых проблем заемщика. Для начала сотрудник банка просто пригласит вас для обсуждения сложившейся ситуации. Дальнейшие действия кредитора зависят от того, какого рода затруднения испытывает заемщик. В принципе, получение небольшой отсрочки возможно, но это не является общепринятой практикой и решается отдельно по каждому конкретному случаю. В случае регулярных неплатежей банк может настаивать на продаже квартиры и досрочном погашении кредита. Если же договориться не удастся, кредитор обратится в суд. И еще один момент, с 1 марта 2006 г. практически все банки передают сведения о заемщиках в бюро кредитных историй. Поэтому информация о неплательщиках будет доступна любому банку страны, и человеку с подмоченной кредитной историей сложнее будет получить следующий заем. Правда, банки договорились между собой, что задержку платежа в 35 дней вообще не считать за просрочку. Миф 6. У меня есть страховка, поэтому, если что-нибудь случится, я ничего не потеряю. Страховые пакеты, которые обязаны приобретать получатели ипотечных кредитов, защищают интересы банков, а не заемщиков. Стоит такой пакет до 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%, и включает четыре вида страхования: жизни, трудоспособности, титула (права собственности) и конструктивных элементов квартиры. Все расходы по страхованию несет заемщик, однако при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться только в пользу банка. Единственная выгода заемщика от этой страховки в том, что его освободят от долговых обязательств. Например, если застрахованная квартира разрушена и непригодна для проживания, ее владелец освобождается от кредитных обязательств, но при этом теряет первоначальный взнос, а также деньги, которые он успел выплатить по кредиту. Или другой пример: в случае когда заемщик утратит право собственности по суду (если объявится обделенный наследник или несовершеннолетний, отбывающий срок, или служивший родственник продавцов квартиры), страховая компания выплатит только долг заемщика банку, а самому заемщику потери не возместит никто. Именно поэтому так опасно занижение официальной стоимости квартиры в договоре купли-продажи — чаще всего банки настаивают только на том, чтобы цена была не меньше суммы кредита. Юлия ЦУРКАНУ Источник: Деловой Петербург