Страховка позволит бесплатно проверить благонадежность застройщика

Страхование несуществующей в реальности (несданной) собственности - дело весьма специфическое. Есть в нем свои плюсы и соответственно минусы. Начнем с первых.



Жилая площадь в недостроенном доме стоит дешевле, нежели в уже принятом госкомиссией. Чем меньше этажей возведено, тем при прочих равных условиях меньше денег платит покупатель. Соответственно, с точки зрения затрат, покупка квартиры на начальной стадии строительства (нулевом цикле) - самое выгодное вложение денег в недвижимость. К сожалению, на сегодняшний день подавляющее число покупателей могут позволить себе рассматривать только такой вариант приобретения квартиры.



Настораживает одно - отсутствие гарантий в том, что строительство будет завершено в срок и приобретатель получит законно оформленное право собственности на купленное жилье. И вот тут страховка выполняет свою первостепенную роль - защищает средства, вложенные в строительство. При этом размер страхового взноса в зависимости от тарифов страховой компании, количества застрахованных рисков и индивидуальных особенностей застрахованного лица колеблются в размере 1,5-5% от суммы денежных вложений.



Не стоит забывать о втором важном моменте. Благодаря страховке можно бесплатно проверить благонадежность застройщика. Дело в том, что солидная страховая компания, существующая не один год, не возьмется страховать сомнительный объект и перед заключением договора страхования проверит всю необходимую документацию и, разумеется, финансовую состоятельность застройщика. Поэтому лучше не обращаться в страховую фирму (которую порой просто навязывают), созданную при заемщике, как правило наспех (и существующую, обычно, на средства застройщика).



Также следует помнить, что в большинстве случаев банки, при выдаче ипотечного кредита требуют предъявления вышеупомянутой страховки (страховок, если страхование рисков оформлено раздельно). Так что страховаться все равно придется.



Теперь рассмотрим минусы. Главный - это риск потери значительных средств при наступлении страхового случая. Дело в том, что рост цен на недвижимость, а также растущая инфляция не дадут возможности получить по страховке сумму, достаточную для вложения в другое альтернативное жилье. Поэтому, в случае потери недостроенного жилья, для покупки другого придется докладывать собственные средства, причем в значительном размере. Далее, нельзя забывать о множестве условий, прописанных в договоре страхования, снимающих полностью или частично ответственность страховой компании. В результате объем страхового возмещения может быть снижен до минимума. Ну и конечно еще один общеизвестный нюанс - расходы на саму страховку. В зависимости от стоимости жилья размер ежегодного страхового взноса составляет в среднем от $2000 до $13000 (по Москве и Московской области).



Какие же риски в основном принято страховать? Для дольщиков (частных соинвесторов) это: банкротство компании-застройщика, возможность двойной продажи (до сих пор часто встречающееся событие), нарушение сроков выполнения строительных работ и затягивание сдачи в эксплуатацию объекта строительства, разрушение или повреждение здания вследствие аварии, пожара, взрыва и иных бедствий; всевозможные виды мошенничества, в том числе подделка документов (договора, векселей и пр.) и др. Кроме того, существует так называемое титульное страхование (страхование права собственности). Ряд банков требует от заемщика застраховать здоровье и жизнь, как его собственные, так и лиц, чьи средства используются при погашении кредита и процентов по нему.



В стандартный пакет документов, необходимых для страховки входят, как правило, следующие:

постановление правительства Москвы (местной администрации) о строительстве объекта,
договор аренды земли под строительство,
договор инвестирования (инвестиционный контракт) между местной администрацией и инвестором-застройщиком;
договор между инвестором (страхователем) и должником об оплате инвестиций,
договорная цепочка от должника до инвестора-застройщика (если они являются разными юридическими лицами),
платежные документы об оплате инвестиций.
Зачастую страховщик может отказать в страховании, не только в силу выявленной неблагонадежности застройщика или по иным причинам, выявленным в результате проведенной проверки. Известны случаи, когда в одну страховую компанию обращается сразу несколько дольщиков по одному объекту. В этом случае риск страхователя резко возрастает, ведь в случае наступления страхового случая он будет вынужден расплачиваться одновременно по всем договорам.



Что касается страховой базы, то каждый формулирует ее для себя самостоятельно. В договоре можно прописать общую стоимость будущего жилья, а можно страховать только реально вложенные средства (это случай с поэтапной оплатой). В случае с ипотекой обязательным является страхования риска невозврата средств по кредиту и тут также могут быть разные схемы.



Насколько же необходима страховка? При пользовании заемными (кредитными) деньгами - обязательна, в соответствии с требованием банка (или иного кредитного учреждения). Остальное - по желанию покупателя. Выбор всегда остается за тем, кто платит. Скептики могут сказать, что страховка - это фикция, ведь, по сути, страхуется воздух, даже если часть дома уже возведена, реальная квартира появится только после сдачи дома госкомиссии, а права на нее только после государственной регистрации. С другой стороны отсутствие страховки может привести к колоссальным, порой невосполнимым, финансовым потерям. И поэтому для кого-то, главное - это не фактически видимый объект, а оформленная в соответствии с законодательством документация на него. В конце концов, именно благодаря одной этой документации цены на не построенное жилье намного ниже цен в уже построенном доме. Как и в любом деле каждый должен сам взвесить все "за" и "против".