Путин: Ипотечная ставка должна стремиться к 7% - Недвижимость - Интерфакс: "Путин: Ипотечная ставка должна стремиться к 7%
Москва. 30 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Премьер-министр РФ Владимир Путин заявляет о необходимости в будущем снижения процентной ставки по жилищным кредитам как минимум до 7%.
На заседании президиума правительства РФ в среду В.Путин напомнил, что для снижения ставки ипотечного кредитования было предусмотрено по каналам Внешэкономбанка до 250 млдр рублей и на первом этапе ставка по ипотеке должна быть снижена до 10-11%.
'Но в будущем нужно стремиться, как минимум, к 7%', - заявил В.Путин.
Премьер-министр РФ подчеркнул необходимость выполнения в следующем году всех намеченных планов в жилищной сфере.
'Наша задача и долг перед гражданами, которые до сих пор в трущобах живут - расселить эти трущобы, дать людям возможность жить в нормальных современных условиях', - сказал В.Путин.
При этом В.Путин подчеркнул, что задачу снижения ипотечной ставки по жилищным кредитам нужно выполнить, используя рыночные механизмы.
/Интерфакс/"
30 дек. 2009 г.
19 дек. 2009 г.
Пять прогнозов о рынке недвижимости в 2010 году : Интервью
Пять прогнозов о рынке недвижимости в 2010 году : Интервью: "Пять прогнозов о рынке недвижимости в 2010 году
Пять прогнозов о рынке недвижимости в 2010 году
Участники рынка недвижимости дали свои прогнозы о ценах, спросе, предложении и объемах строительства квартир в первой половине 2010 года.
Участники рынка недвижимости по просьбе realty.rbc.ru рассказали о своем видении ближайшего будущего и перспективах рынка жилья в Москве и Подмосковье. Эксперты дали свои прогнозы о ценах, спросе, предложении и объемах строительства квартир в первой половине 2010 года.
Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации 'Лидер' о спросе:
- На рынке московской недвижимости уже сейчас наметилось потепление. Спрос несколько оживился и дальше он будет только возрастать. Это связано с практически полным отсутствием предложения. В 2010 году спрос точно превысит предложение.
Олег Самойлов, генеральный директор компании 'Релайт-Недвижимость' о ценах:
- На столичном рынке недвижимости уже наметилась тенденция роста цен. Однако рост будет сдерживаться одним неоспоримым аргументом: текущие доходы у населения, действительно, упали. Как следствие, из этого 'клубка' взаимно сдерживающих факторов следует два возможных сценария развития событий. Первый в 2010 году - в целом по рынку рост цен будет очень плавным, и начнется он не раньше осени будущего года. При этом, по отдельным категориям жилья в рамках этого варианта возможно более активное подорожание, а по ряду иных - продолжающееся падение цен.
Однако не исключен и второй сценарий: продавцы, излишне воодушевленные осенним оживлением рынка, приступят к повышению цен уже в феврале - марте. Причем повышение это вновь будет опираться не на экономику, а на психологию. В этом случае скачок цен может привести к очередной стагнации из-за отсутствия покупателей, оказавшихся неготовыми к приобретению по растущим ценам. А вероятным следствием этой стагнации может оказаться очередное «великое противостояние». Если реальностью станет второй сценарий, проиграют все. Ведь рынок вновь замрет и в этот период почти единственно возможной операцией останутся 'обменные цепочки'.
Ирина Кирсанова, директор по маркетингу компании 'Пересвет-Инвест' о предложении:
- По всей вероятности в Москве в 2010 году объемы предложения как на первичном, так и на вторичном рынке будут достаточно стабильны, хотя к концу года, возможно, некоторое снижение. Это обусловлено тем, что по мере реализации новостроек (число новых проектов не покроет вымывание текущих), сократится и объем вторичного рынка. Наиболее значительное сокращение предложения возникнет в 2011-2012 годах. В среднесрочной перспективе (2-3 года) спрос по всей вероятности сможет превысить предложение, из-за дефицита новых предложений на рынке.
Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам 'Квартал Эстейт' об объемах строительства:
- Не думаю, что нам стоит ожидать рекордов в строительной отрасли в 2010 году: объемы возведения и жилой, и коммерческой недвижимости скорее всего окажутся даже ниже показателей уходящего года. Ведь в этом году в статистику попадут сданные в эксплуатацию объекты, возведение которых началось до кризиса, а в 2010 подобных проектов будет сдано значительно меньше, а новые проекты в 2009 практически не появлялись.
Сергей Козловский, президент корпорации 'Инком' о загородном рынке:
- Текущий тренд на рынке - стабилизация и постепенное оживление. За этот год рынок недвижимости прошел через низшую точку кризиса, через практически полную остановку продаж и научился работать в новых условиях. На рынке загородной недвижимости за этот год 'пропал' средний класс, спросом пользовались или самые дешевые предложения или очень качественные и дорогие.
Мы достаточно оптимистично смотрим в ближайшее будущее - число риэлторских операций снизилось не особенно сильно. Позитивные настроения в экономике, оживление которое мы видим сейчас на рынке, стабильный спрос на наши поселки придает нам дополнительную уверенность. И в том числе, мы рассматриваем возможность с начала 2010 года начать постепенно возвращать к докризисному уровню цены на наиболее популярные проекты.
Еще один крайне важный результат кризисного года то, что государство обратило свое внимание на загородное жилье эконом-класса. Инициативы, которые звучат с разных сторон, дают, на мой взгляд, уникальный шанс для реализации в масштабах всей страны сокровенной мечты обычных людей - достойно жить за городом. Возможности 'Инкома' и многих других девелоперов, позволяют создавать современные поселки коттеджей и таунхаусов по цене в 30 тыс. руб. за метр, и я надеюсь, что многочисленные шаги, предпринимаемые в этом направлении, выльются в конкретные проекты.
Источник: РБК Daily"
Пять прогнозов о рынке недвижимости в 2010 году
Участники рынка недвижимости дали свои прогнозы о ценах, спросе, предложении и объемах строительства квартир в первой половине 2010 года.
Участники рынка недвижимости по просьбе realty.rbc.ru рассказали о своем видении ближайшего будущего и перспективах рынка жилья в Москве и Подмосковье. Эксперты дали свои прогнозы о ценах, спросе, предложении и объемах строительства квартир в первой половине 2010 года.
Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации 'Лидер' о спросе:
- На рынке московской недвижимости уже сейчас наметилось потепление. Спрос несколько оживился и дальше он будет только возрастать. Это связано с практически полным отсутствием предложения. В 2010 году спрос точно превысит предложение.
Олег Самойлов, генеральный директор компании 'Релайт-Недвижимость' о ценах:
- На столичном рынке недвижимости уже наметилась тенденция роста цен. Однако рост будет сдерживаться одним неоспоримым аргументом: текущие доходы у населения, действительно, упали. Как следствие, из этого 'клубка' взаимно сдерживающих факторов следует два возможных сценария развития событий. Первый в 2010 году - в целом по рынку рост цен будет очень плавным, и начнется он не раньше осени будущего года. При этом, по отдельным категориям жилья в рамках этого варианта возможно более активное подорожание, а по ряду иных - продолжающееся падение цен.
Однако не исключен и второй сценарий: продавцы, излишне воодушевленные осенним оживлением рынка, приступят к повышению цен уже в феврале - марте. Причем повышение это вновь будет опираться не на экономику, а на психологию. В этом случае скачок цен может привести к очередной стагнации из-за отсутствия покупателей, оказавшихся неготовыми к приобретению по растущим ценам. А вероятным следствием этой стагнации может оказаться очередное «великое противостояние». Если реальностью станет второй сценарий, проиграют все. Ведь рынок вновь замрет и в этот период почти единственно возможной операцией останутся 'обменные цепочки'.
Ирина Кирсанова, директор по маркетингу компании 'Пересвет-Инвест' о предложении:
- По всей вероятности в Москве в 2010 году объемы предложения как на первичном, так и на вторичном рынке будут достаточно стабильны, хотя к концу года, возможно, некоторое снижение. Это обусловлено тем, что по мере реализации новостроек (число новых проектов не покроет вымывание текущих), сократится и объем вторичного рынка. Наиболее значительное сокращение предложения возникнет в 2011-2012 годах. В среднесрочной перспективе (2-3 года) спрос по всей вероятности сможет превысить предложение, из-за дефицита новых предложений на рынке.
Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам 'Квартал Эстейт' об объемах строительства:
- Не думаю, что нам стоит ожидать рекордов в строительной отрасли в 2010 году: объемы возведения и жилой, и коммерческой недвижимости скорее всего окажутся даже ниже показателей уходящего года. Ведь в этом году в статистику попадут сданные в эксплуатацию объекты, возведение которых началось до кризиса, а в 2010 подобных проектов будет сдано значительно меньше, а новые проекты в 2009 практически не появлялись.
Сергей Козловский, президент корпорации 'Инком' о загородном рынке:
- Текущий тренд на рынке - стабилизация и постепенное оживление. За этот год рынок недвижимости прошел через низшую точку кризиса, через практически полную остановку продаж и научился работать в новых условиях. На рынке загородной недвижимости за этот год 'пропал' средний класс, спросом пользовались или самые дешевые предложения или очень качественные и дорогие.
Мы достаточно оптимистично смотрим в ближайшее будущее - число риэлторских операций снизилось не особенно сильно. Позитивные настроения в экономике, оживление которое мы видим сейчас на рынке, стабильный спрос на наши поселки придает нам дополнительную уверенность. И в том числе, мы рассматриваем возможность с начала 2010 года начать постепенно возвращать к докризисному уровню цены на наиболее популярные проекты.
Еще один крайне важный результат кризисного года то, что государство обратило свое внимание на загородное жилье эконом-класса. Инициативы, которые звучат с разных сторон, дают, на мой взгляд, уникальный шанс для реализации в масштабах всей страны сокровенной мечты обычных людей - достойно жить за городом. Возможности 'Инкома' и многих других девелоперов, позволяют создавать современные поселки коттеджей и таунхаусов по цене в 30 тыс. руб. за метр, и я надеюсь, что многочисленные шаги, предпринимаемые в этом направлении, выльются в конкретные проекты.
Источник: РБК Daily"
16 дек. 2009 г.
13 дек. 2009 г.
Радиостанция "Эхо Москвы" / Новости / Новости Эха / Пятница, 11.12.2009 / Кампания по проверке пожарной безопасности грозит закрытием детского театра "Уголок Дедушки Дурова"
Радиостанция "Эхо Москвы" / Новости / Новости Эха / Пятница, 11.12.2009 / Кампания по проверке пожарной безопасности грозит закрытием детского театра "Уголок Дедушки Дурова": "Кампания по проверке пожарной безопасности грозит закрытием детского театра 'Уголок Дедушки Дурова'
Сегодня стало известно, что в ходе кампании по проверке пожарной безопасности могут закрыться несколько театров, в частности, 'Уголок Дедушки Дурова' в Москве.
'У нас единственный театр в Москве, который имеет такое количество выходов на улицу, у нас 6 выходов, которые постоянно открыты на 300 человек зрителей', - заявил в эфире радиостанции 'Эхо Москвы' художественный руководитель театра 'Уголок дедушки Дурова' Юрий Дуров, комментируя информацию о том, что пожарный инспектор нашел нарушения в работе театра 'Уголок дедушки Дурова' и просит приостановить эксплуатацию здания, где находится театр, на три месяца. Ю.Дуров пояснил, что '2 декабря в театре действительно была плановая проверка, которая выявила ряд незначительных нарушений'. 'Нам обещали дать 2 года на их устранение, и кое-что было устранено прямо в присутствии комиссии, там проводка не так сделана, дверные проемы в подвале увеличить', - рассказал он и добавил, что '4 числа должны были вызвать представителя из театра'. 'Мы вчера вместе со всей остальной страной только по телевидению узнаем, что на нас якобы подано в суд, у нас никакой информации от суда нет', - выразил возмущение Ю.Дуров. 'У нас продано 72 елки, кто-то заинтересован в том, чтобы у нас это было все сорвано, и такую тень бросить на театр', - сказал он и проинформировал, что 'это уже не первая проверка, недавно была проверка из прокуратуры, которая не выявила никаких серьезных нарушений, только она закончилась, тут же пришли пожарные'.
Между тем, художественный руководитель театра Юрий Дуров рассказал радиостанции «Эхо Москвы», что узнал из СМИ о том, что материалы о закрытии театра поступили в суд. По словам Юрия Дурова, это уже не первая проверка. Раньше в театр Прокуратура, но никаких нарушений не выявила. Руководитель 'Уголка Дурова' подозревает, что за новыми проверками стоят бывшие работники театра, уволенные из-за недобросовестного выполнения своих обязанностей.
Между тем, в С.-Петербурге уже закрыта знаменитая театральная площадка. Это клуб 'Антресоль' на Среднем проспекте Васильевского острова. Официальная причина – несоответствие требованиям пожарной безопасности. В течение двадцати лет на этой площадки шли спектакли Инженерного театра 'Ахе'. Актер и режиссер Максим Исаев рассказал радиостанции «Эхо Москвы», что теперь руководству труппы предстоит придумывать, куда вывозить накопленный за три года реквизит. По словам директора театра на Васильевском острове Владимира Словохотова, по причинам несоответствия правилам пожарной безопасности, помимо клуба 'Антресоль', закрыта и малая сцена самого театра.
Между тем, из регионов поступают сообщения, что мошенники начинают пользоваться объявленной кампании по поискам нарушителей пожарной безопасности. Так, например, и в Кирове некие 'лжепожарные' устроили проверки местных организаций и предлагали предпринимателям 'решить проблему прямо на месте – наличными'. Об этом радиостанции «Эхо Москвы» рассказал главный государственный инспектор Кировской области по пожарному надзору Владимир Островский. Островский добавил, что сейчас в Кирове организован цикл выступлений на тему 'Как отличить настоящего пожарного от афериста'.
Методам, которыми российские власти борются за пожарную безопасность, посвящена значительная часть зарубежной прессы. Наиболее интересные представит Ольга Бычкова.
По последним данным, в результате пожара в пермском ночном клубе погибли 142 человека. Сегодня в челябинской больнице скончался Эдуард Казарян 1975 года рождения."
Сегодня стало известно, что в ходе кампании по проверке пожарной безопасности могут закрыться несколько театров, в частности, 'Уголок Дедушки Дурова' в Москве.
'У нас единственный театр в Москве, который имеет такое количество выходов на улицу, у нас 6 выходов, которые постоянно открыты на 300 человек зрителей', - заявил в эфире радиостанции 'Эхо Москвы' художественный руководитель театра 'Уголок дедушки Дурова' Юрий Дуров, комментируя информацию о том, что пожарный инспектор нашел нарушения в работе театра 'Уголок дедушки Дурова' и просит приостановить эксплуатацию здания, где находится театр, на три месяца. Ю.Дуров пояснил, что '2 декабря в театре действительно была плановая проверка, которая выявила ряд незначительных нарушений'. 'Нам обещали дать 2 года на их устранение, и кое-что было устранено прямо в присутствии комиссии, там проводка не так сделана, дверные проемы в подвале увеличить', - рассказал он и добавил, что '4 числа должны были вызвать представителя из театра'. 'Мы вчера вместе со всей остальной страной только по телевидению узнаем, что на нас якобы подано в суд, у нас никакой информации от суда нет', - выразил возмущение Ю.Дуров. 'У нас продано 72 елки, кто-то заинтересован в том, чтобы у нас это было все сорвано, и такую тень бросить на театр', - сказал он и проинформировал, что 'это уже не первая проверка, недавно была проверка из прокуратуры, которая не выявила никаких серьезных нарушений, только она закончилась, тут же пришли пожарные'.
Между тем, художественный руководитель театра Юрий Дуров рассказал радиостанции «Эхо Москвы», что узнал из СМИ о том, что материалы о закрытии театра поступили в суд. По словам Юрия Дурова, это уже не первая проверка. Раньше в театр Прокуратура, но никаких нарушений не выявила. Руководитель 'Уголка Дурова' подозревает, что за новыми проверками стоят бывшие работники театра, уволенные из-за недобросовестного выполнения своих обязанностей.
Между тем, в С.-Петербурге уже закрыта знаменитая театральная площадка. Это клуб 'Антресоль' на Среднем проспекте Васильевского острова. Официальная причина – несоответствие требованиям пожарной безопасности. В течение двадцати лет на этой площадки шли спектакли Инженерного театра 'Ахе'. Актер и режиссер Максим Исаев рассказал радиостанции «Эхо Москвы», что теперь руководству труппы предстоит придумывать, куда вывозить накопленный за три года реквизит. По словам директора театра на Васильевском острове Владимира Словохотова, по причинам несоответствия правилам пожарной безопасности, помимо клуба 'Антресоль', закрыта и малая сцена самого театра.
Между тем, из регионов поступают сообщения, что мошенники начинают пользоваться объявленной кампании по поискам нарушителей пожарной безопасности. Так, например, и в Кирове некие 'лжепожарные' устроили проверки местных организаций и предлагали предпринимателям 'решить проблему прямо на месте – наличными'. Об этом радиостанции «Эхо Москвы» рассказал главный государственный инспектор Кировской области по пожарному надзору Владимир Островский. Островский добавил, что сейчас в Кирове организован цикл выступлений на тему 'Как отличить настоящего пожарного от афериста'.
Методам, которыми российские власти борются за пожарную безопасность, посвящена значительная часть зарубежной прессы. Наиболее интересные представит Ольга Бычкова.
По последним данным, в результате пожара в пермском ночном клубе погибли 142 человека. Сегодня в челябинской больнице скончался Эдуард Казарян 1975 года рождения."
12 дек. 2009 г.
Хорошая дача - большая удача. Какие особняки и почем сдают на лето в Подмосковье - Недвижимость@Mail.Ru
Хорошая дача - большая удача. Какие особняки и почем сдают на лето в Подмосковье - Недвижимость@Mail.Ru: "Хорошая дача - большая удача. Какие особняки и почем сдают на лето в Подмосковье
Не секрет, что самые заядлые дачники находят себе съемные загородные дома на лето еще зимой. Но что делать, если вы не входите в их число? Где и сколько стоят дачи? Как заключить договор аренды? Какие опасности подстерегают дачников? Мы попыталась найти ответы на эти вопросы.
Новорижское шоссе
Самое востребованное направление. Загруженность высокая, качество покрытия неплохое. От Москвы до Волоколамска дорога идет в обход крупных городов, без светофоров, с разделительной полосой и разрешенной скоростью движения 100 км/ч. На выезде из Москвы шесть полос, у Волоколамска - четыре.
На 98-м км - поселок Сычево с песчаными пляжами, голубыми озерами и затонувшими баржами.
Престижность: высокая.
Волоколамское шоссе
Здесь сложно с выездом: три полосы и мост, у которого стоят все и всегда. По пятницам пробки с 16 до 21 часа, иногда - до самого Тушинского аэродрома. Для постоянных поездок на работу направление не подходит.
Зато на 57-м км - Истринское водохранилище, где можно рыбачить и купаться.
Престижность: средняя.
Ленинградское шоссе
Кошмар автомобилиста. Пробки, фуры, ДТП, плотное движение в аэропорт 'Шереметьево'. Поездки с дачи на работу и обратно крайне затруднительны.
На 64-м км - озеро Сенеж, самое крупное в Подмосковье.
Престижность: средняя.
Дмитровское шоссе
Проехать тяжело и тут: по будням трасса еле движется с 19 до 22. В конце недели - и того хуже. Зато много 'большой воды': Клязьминское и Пестовское водохранилища, Икша, Дубна.
На 23-м км - 'Троицкое', самый известный пляж Клязьминского водохранилища.
На 28-м км - озеро Киово с отличной экологией.
Престижность: высокая.
Ярославское шоссе
Не самое востребованное. Загруженность дороги в районе Мытищ после открытия развязки стала не такой напряженной, зато теперь пробки дальше, за Королевом. А в городе все упирается в ремонтируемый Крестовский мост у Рижского вокзала. В пятницу пробка с 10 утра до часу ночи, с 17.00 по нескольку часов бывает совсем худо.
На 22-м км и 27-м км есть стародачные поселки Болшево и Клязьма.
На 25-м км - бухта Радости на Пироговском водохранилище.
На 79-м км - вкусный и очень холодный источник - водопад Гремячий.
На 148-м км - ледниковое озеро Плещеево и дендропарк. Живописные окрестности и еще одно идеальное место для 'дальних дач'.
Престижность: средняя.
Рублево-Успенское шоссе
Направление остается элитным даже в кризис. Сдаются, как правило, дома, пригодные для постоянного проживания. Светофоров мало, зато есть постоянный контроль Федеральной службы охраны (ФСО), которая не пропускает на дорогу фуры и грязные 'Газели'. Покрытие идеальное, окрестности трассы живописные. Минусы: много автомобилей с мигалками; двухполосная дорога: любое ДТП ведет к затору; статус правительственной трассы: в будни в 21-22 часа шоссе перекрывают для президентского кортежа.
На 24-м км - 'Дипломатический пляж' с расслабленной и демократичной атмосферой.
На 66-м км - озеро Глубокое, красивое и безлюдное место, в которое, правда, сложно попасть.
Престижность: очень высокая.
Минское и Можайское шоссе
Направление с хорошей экологией и множеством стародачных мест: Переделкино, Немчиновка, Лесной городок, Жаворонки. По будням добираться в город и обратно легко, но в воскресенье простоять можно до 2.00 ночи. Даже при небольшой аварии движение останавливается, хотя дороги реконструируют. Много фур. Покрытие ближе к МКАД почти идеальное, дальше - просто хорошее.
Больших пляжей нет, но на 147-м км - истоки Москвы-реки и 40 питьевых фонтанчиков.
Престижность: средняя.
Киевское шоссе
Благодаря реконструкции очень высокая пропускная способность, по популярности это направление скоро догонит Новорижское. Ровное покрытие, много полос, продуманные развязки и почти полное отсутствие светофоров. Неудобства доставляют только фуры и близость аэропорта 'Внуково': самолеты шумят, а наземные дороги иногда перекрывают для VIP-персон.
На 24-м км - пляж 'Чайка': купание, катамараны, паруса.
Престижность: средняя, растет.
Калужское шоссе
Это две полосы без развязок и множество светофоров. Фур нет, покрытие до самого Троицка хорошее. Пробки небольшие: перед и после МКАД, из-за близости ТЦ 'МЕГА-Теплый Стан'.
Есть родниковая река Лопасня (68-й км), где можно купаться и рыбачить.
Есть и долина родников на берегу реки Нары. Самый высокий из них - водопад Радужный (85-й км).
Престижность: высокая.
Симферопольское шоссе
Идеально для любителей 'дальних дач'. Из области до МКАД ехать легко и приятно, но в городе - сплошные пробки.
С купанием непросто, зато на 84-м км есть страусиная ферма, а на 97-м км - густой лес с зубрами, бобрами и оленями - Приокско-Террасный заповедник.
Престижность: низкая.
Горьковское шоссе
Это самые длинные пробки в Подмосковье. Дорога в часы пик занимает в лучшем случае 2-3,5 часа. Хорошо только для 'дальних дач'.
На 21-м км есть стародачное место - Салтыковка, где в 1879 году жил Исаак Левитан.
На 29-м км - Бисерово, цепь озер ледникового периода, пригодных для купания и рыбалки.
Престижность: низкая.
Каширское шоссе
Традиционная утренняя пробка - от перекрестка с ул. Маршала Захарова до пересечения с ул. Борисовские Пруды - образуется около 6.30 и продолжается до полудня. В пятницу пробки заканчиваются к 21-22 часам. После пересечения МКАД движение спокойное.
В Ступине, на 104-м км, есть котлован с теплой водой и песчаными пляжами. На Оке (107-й км) - множество диких речных пляжей.
Престижность: низкая.
// Финансовые Известия"
Не секрет, что самые заядлые дачники находят себе съемные загородные дома на лето еще зимой. Но что делать, если вы не входите в их число? Где и сколько стоят дачи? Как заключить договор аренды? Какие опасности подстерегают дачников? Мы попыталась найти ответы на эти вопросы.
Новорижское шоссе
Самое востребованное направление. Загруженность высокая, качество покрытия неплохое. От Москвы до Волоколамска дорога идет в обход крупных городов, без светофоров, с разделительной полосой и разрешенной скоростью движения 100 км/ч. На выезде из Москвы шесть полос, у Волоколамска - четыре.
На 98-м км - поселок Сычево с песчаными пляжами, голубыми озерами и затонувшими баржами.
Престижность: высокая.
Волоколамское шоссе
Здесь сложно с выездом: три полосы и мост, у которого стоят все и всегда. По пятницам пробки с 16 до 21 часа, иногда - до самого Тушинского аэродрома. Для постоянных поездок на работу направление не подходит.
Зато на 57-м км - Истринское водохранилище, где можно рыбачить и купаться.
Престижность: средняя.
Ленинградское шоссе
Кошмар автомобилиста. Пробки, фуры, ДТП, плотное движение в аэропорт 'Шереметьево'. Поездки с дачи на работу и обратно крайне затруднительны.
На 64-м км - озеро Сенеж, самое крупное в Подмосковье.
Престижность: средняя.
Дмитровское шоссе
Проехать тяжело и тут: по будням трасса еле движется с 19 до 22. В конце недели - и того хуже. Зато много 'большой воды': Клязьминское и Пестовское водохранилища, Икша, Дубна.
На 23-м км - 'Троицкое', самый известный пляж Клязьминского водохранилища.
На 28-м км - озеро Киово с отличной экологией.
Престижность: высокая.
Ярославское шоссе
Не самое востребованное. Загруженность дороги в районе Мытищ после открытия развязки стала не такой напряженной, зато теперь пробки дальше, за Королевом. А в городе все упирается в ремонтируемый Крестовский мост у Рижского вокзала. В пятницу пробка с 10 утра до часу ночи, с 17.00 по нескольку часов бывает совсем худо.
На 22-м км и 27-м км есть стародачные поселки Болшево и Клязьма.
На 25-м км - бухта Радости на Пироговском водохранилище.
На 79-м км - вкусный и очень холодный источник - водопад Гремячий.
На 148-м км - ледниковое озеро Плещеево и дендропарк. Живописные окрестности и еще одно идеальное место для 'дальних дач'.
Престижность: средняя.
Рублево-Успенское шоссе
Направление остается элитным даже в кризис. Сдаются, как правило, дома, пригодные для постоянного проживания. Светофоров мало, зато есть постоянный контроль Федеральной службы охраны (ФСО), которая не пропускает на дорогу фуры и грязные 'Газели'. Покрытие идеальное, окрестности трассы живописные. Минусы: много автомобилей с мигалками; двухполосная дорога: любое ДТП ведет к затору; статус правительственной трассы: в будни в 21-22 часа шоссе перекрывают для президентского кортежа.
На 24-м км - 'Дипломатический пляж' с расслабленной и демократичной атмосферой.
На 66-м км - озеро Глубокое, красивое и безлюдное место, в которое, правда, сложно попасть.
Престижность: очень высокая.
Минское и Можайское шоссе
Направление с хорошей экологией и множеством стародачных мест: Переделкино, Немчиновка, Лесной городок, Жаворонки. По будням добираться в город и обратно легко, но в воскресенье простоять можно до 2.00 ночи. Даже при небольшой аварии движение останавливается, хотя дороги реконструируют. Много фур. Покрытие ближе к МКАД почти идеальное, дальше - просто хорошее.
Больших пляжей нет, но на 147-м км - истоки Москвы-реки и 40 питьевых фонтанчиков.
Престижность: средняя.
Киевское шоссе
Благодаря реконструкции очень высокая пропускная способность, по популярности это направление скоро догонит Новорижское. Ровное покрытие, много полос, продуманные развязки и почти полное отсутствие светофоров. Неудобства доставляют только фуры и близость аэропорта 'Внуково': самолеты шумят, а наземные дороги иногда перекрывают для VIP-персон.
На 24-м км - пляж 'Чайка': купание, катамараны, паруса.
Престижность: средняя, растет.
Калужское шоссе
Это две полосы без развязок и множество светофоров. Фур нет, покрытие до самого Троицка хорошее. Пробки небольшие: перед и после МКАД, из-за близости ТЦ 'МЕГА-Теплый Стан'.
Есть родниковая река Лопасня (68-й км), где можно купаться и рыбачить.
Есть и долина родников на берегу реки Нары. Самый высокий из них - водопад Радужный (85-й км).
Престижность: высокая.
Симферопольское шоссе
Идеально для любителей 'дальних дач'. Из области до МКАД ехать легко и приятно, но в городе - сплошные пробки.
С купанием непросто, зато на 84-м км есть страусиная ферма, а на 97-м км - густой лес с зубрами, бобрами и оленями - Приокско-Террасный заповедник.
Престижность: низкая.
Горьковское шоссе
Это самые длинные пробки в Подмосковье. Дорога в часы пик занимает в лучшем случае 2-3,5 часа. Хорошо только для 'дальних дач'.
На 21-м км есть стародачное место - Салтыковка, где в 1879 году жил Исаак Левитан.
На 29-м км - Бисерово, цепь озер ледникового периода, пригодных для купания и рыбалки.
Престижность: низкая.
Каширское шоссе
Традиционная утренняя пробка - от перекрестка с ул. Маршала Захарова до пересечения с ул. Борисовские Пруды - образуется около 6.30 и продолжается до полудня. В пятницу пробки заканчиваются к 21-22 часам. После пересечения МКАД движение спокойное.
В Ступине, на 104-м км, есть котлован с теплой водой и песчаными пляжами. На Оке (107-й км) - множество диких речных пляжей.
Престижность: низкая.
// Финансовые Известия"
Современные секреты успешной продажи квартиры - Недвижимость@Mail.Ru
Современные секреты успешной продажи квартиры - Недвижимость@Mail.Ru: "Современные секреты успешной продажи квартиры
Вот уже почти год риелторы соглашаются с тем, что спрос на жилье стоит на месте (иногда даже признают, что падает), цены тоже не радуют ростом. А покупатели не торопятся устраивать аукционы на квартирах в попытке оставить за собой желанную жилплощадь.
Однако это не значит, что квартиры не продаются. Квартиру сегодня вполне возможно продать с выгодой для себя. Как же это сделать?
Четкая позиция
Самое главное – и это, наверное, залог успеха в данной ситуации – это четкость и однозначность принятого решения. Вы должны точно решить для себя, что и в какие сроки вы хотите продать, и за какую цену. Не обязательно бросаться к газетам, перебирать похожие объявления, советоваться с риелторами и мучительно высчитывать число нолей. Главное, чтобы вы четко понимали, какую сумму вы хотите получить, как вы ею распорядитесь и в какие сроки это должно произойти. Лучше даже написать эту сумму на бумажке и посмотреть на нее в написанном виде. Кстати, психолог Мария Разбаш говорит, что четко сформулированная и записанная цель – это 50% на пути к ее реализации.
Если мнение психолога для вас недостаточно авторитетно, знайте: ровно то же самое говорят и риелторы. Как говорят практики, частенько на вопросы о достоинствах и недостатках жилья человек отвечает уверенно, с готовностью показывает квартиру и рассказывает о ней, о прилегающем районе и инфраструктуре. Словом, всячески демонстрирует свою готовность к сделке. Однако на вопрос о сумме как-то разом сникает, начнет глотать слова и мямлить нечто невразумительное… Как правило, опытные риелторы даже не начинают работать с таким клиентом, так как точно знают: в ближайшее время сделка не состоится, человек еще не готов к продаже.
Так что не побоимся повториться: с риелтором можно посоветоваться, но уже в самом начале общения с ним вы должны точно знать, какую сумму хотите получить за свою квартиру. А вот насколько она оправдана в текущий момент, это уже второй вопрос.
Кстати, о цене: Светлана Кондачкова, генеральный директор Urban Realty, говорит, что цены сейчас довольны стабильны. Ни о каких скрытых дисконтах, а тем более явных, размером в 15, а то и 30%, как это было летом, речи уже не идет. 'Продавцы поняли, что рынок зашевелился, спрос на их квартиры есть, и перестали снижать цены, лишь бы продать свою недвижимость. Рынок снова вернулся в свое рабочее состояние', – считает эксперт.
В самый раз
На рынке бывают разные периоды. Иногда спрос превышает предложение (и это самое время чуть-чуть сыграть на цене в свою пользу), а иногда предложение сильно обгоняет спрос. Сейчас как раз время отложенного спроса: ситуация изменилась достаточно резко, и даже те, кто уже был морально готов к покупке, приняли решение отложить сделку. Сейчас весь рынок находится в некотором ожидании: опустятся еще цены или дно уже достигнуто?
Очевидно, что это не самый подходящий момент, чтобы продавать квартиру, если у вас есть желание получить за нее максимально возможную цену. Однако если речь идет о фактической стоимости квартиры, к тому же подкрепленной аргументами, то совершить сделку вполне реально. Рынок ведь не замер, сделки на нем по-прежнему совершаются, да и грамотные покупатели, понимающие, что ситуация сейчас оптимальна для инвестиций, на нем есть. 'Весь спрос сейчас переместился на 'вторичку', здесь показатели гораздо лучше, чем в докризисное время. В этом сегменте люди практически никогда не использовали покупку жилья как инвестицию, основным мотивом было и остается именно решение личных проблем. Инвестиционные сделки были или в случае с совсем дешевым, либо с гипердорогим элитным жильем. Но и те и другие не делают статистики на этом рынке. К слову, в сегменте новостроек количество сделок за тот же период упало в 10 раз', – рассказывает Дмитрий Кузнецов, генеральный директор агентства недвижимости МИАН.
Если вы решили продавать сейчас, нужно быть готовым к разумным, профессиональным переговорам (да, на какое-то время придется отнестись к продаже квартиры как к работе). Четко сформулируйте и выпишите на бумагу все достоинства вашей квартиры, не менее критично подойдите и к недостаткам. Обдумайте, как можно скрасить эти недостатки. Например, у квартиры нет балкона, но есть большая кладовка, из которой при желании можно сделать гардеробную или хранить там все то, что обычно складывают на балкон. Или квартира находится на первом этаже, но окна можно защитить решетками, а под балконом ваши родители сделали погреб, которым до сих пор можно пользоваться. И так далее…
'Для специалистов, а впрочем, и для продавцов тоже сейчас важно предлагать клиенту нестандартные решения, быть готовым к диалогу, к компромиссу. Если говорить о риелторах, то они должны быть готовы работать одновременно в разных сегментах: подобрать компании офис и тут же предложить топ-менеджменту жилье поблизости, или продать и квартиру в Крылатском, и дом на Рублевском шоссе. Иногда, если объект не продается, мы предлагаем своим клиентам поменять его на, может быть, более ликвидный или интересный ему. Так, одному клиенту мы поменяли строящийся дом в Тверской области, который требовал затрат, на квартиру в Москве, которая, наоборот, приносит доход', – говорит Нина Кузнецова, председатель совета директоров компании Urban realty.
Предпродажная подготовка
По словам генерального директора 'РЕЛАЙТ-Недвижимость' Олега Самойлова, здесь помогают подходы, которые описаны во многих учебниках по маркетингу. Удивительно, но они мало используются в практике московского рынка недвижимости.
Он приводит пример из реальной практики. В 'РЕЛАЙТ-Недвижимость' на продажу поступила обычная типовая двухкомнатная квартира площадью 45 кв. м в девятиэтажке рядом с метро 'Южная'. Квартира находилась в доме, расположенном во второй линии от дороги в тихом зеленом дворе, и была в неплохом техническом состоянии. 'Возможностью снижения цены мы не обладали: клиенту было необходимо получить конкретную сумму, иначе продажа для него теряла смысл. Причем эта сумма находилась скорее ближе к верхнему уровню текущих цен', – поясняет эксперт.
Перед началом продвижения квартиры на рынок риелторы составили список малозатратных мероприятий, требуемых для проведения предпродажной подготовки. Параллельно с этим риелторы провели анализ конкурирующих предложений, которых в тот момент на рынке было выявлено целых одиннадцать. Причем некоторые из них продавались довольно долго, и их владельцы были готовы к дисконту. 'Мы выяснили, что некоторые из квартир имеют явные формальные или фактические недостатки. В частности, одна из квартир все еще не была приватизирована, продажа другой отягощена сложной 'альтернативой', третья была получена в собственность по небесспорному наследству. Соседями в еще одной квартире оказалась развеселая компания алкоголиков', – рассказывает Олег Самойлов.
В итоге исследования была составлена 'карта конкуренции', и стало понятно, что всего два объекта превосходят квартиру, которую требуется продать, по соотношению цены и качества. Риелторы рекомендовали клиенту предложить покупателю в качестве бонуса место на открытой стоянке. 'После этого грамотно донести до покупателей все преимущества нашего объекта было делом техники, отточенной многими годами. Покупатель на квартиру был найден за две недели. Без снижения цены и столь популярных сегодня 'торгов'. Еще через десять дней состоялась сделка. Все это произошло в условиях почти 'мертвого' кризисного рынка лета 2009 года', – резюмирует эксперт.
Итак, если, исследовав квартиру и рынок, вы среди недостатков своего жилья обнаружили такие, которые можно исправить своими силами, то самое время это сделать. Очевидно, что шикарный евроремонт с выравниванием стен и перезаливкой полов вряд ли 'отобьется' в результате продажи. А вот сделать косметический ремонт, сменить сантехнику и поклеить свежие обои очень даже стоит.
Учтите, что за счет светлых обоев, к примеру, можно зрительно увеличить пространство, а за счет бордюра на обоях зрительно сделать более гармоничной вытянутую комнату. Но если даже отказаться от изысков вроде бордюра или подвесного потолка, в любом случае свежий и опрятный вид добавит вашей квартире баллов на рынке.
Если в квартире никто не прописан и она готова к продаже, а все документы об этом у вас на руках, это автоматически поднимает вашу ставку 'процентов на несколько'. Дело в том, что большинство квартир продаются через альтернативные сделки, то есть квартира будет продана лишь тогда, когда прописанные там жильцы найдут себе другое жилье. Если вы лишены подобного обременения (или можете хотя бы юридически выписаться из квартиры), это привлечет к вам клиентов, которым нужно оперативно совершить сделку и которые готовы платить за оперативность.
'Если в докризисное время редко заказывали ускоренные регистрации сделок, то сейчас 90% сделок проходят по такой схеме. На это идут и продавцы, и покупатели. Если раньше в этом был заинтересован только продавец, то сейчас покупатели, которые покупают по хорошим ценам, готовы платить за ускоренную регистрацию перехода права собственности', – комментирует тенденцию Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed.
И главное, не забывайте: продать квартиру в кризис абсолютно реально, нужно лишь четко обозначить свою цель и сделать конкретные шаги на пути к ее достижению. Удачи!
Майя Богданова, Иван Сергеев
// Собственник"
Вот уже почти год риелторы соглашаются с тем, что спрос на жилье стоит на месте (иногда даже признают, что падает), цены тоже не радуют ростом. А покупатели не торопятся устраивать аукционы на квартирах в попытке оставить за собой желанную жилплощадь.
Однако это не значит, что квартиры не продаются. Квартиру сегодня вполне возможно продать с выгодой для себя. Как же это сделать?
Четкая позиция
Самое главное – и это, наверное, залог успеха в данной ситуации – это четкость и однозначность принятого решения. Вы должны точно решить для себя, что и в какие сроки вы хотите продать, и за какую цену. Не обязательно бросаться к газетам, перебирать похожие объявления, советоваться с риелторами и мучительно высчитывать число нолей. Главное, чтобы вы четко понимали, какую сумму вы хотите получить, как вы ею распорядитесь и в какие сроки это должно произойти. Лучше даже написать эту сумму на бумажке и посмотреть на нее в написанном виде. Кстати, психолог Мария Разбаш говорит, что четко сформулированная и записанная цель – это 50% на пути к ее реализации.
Если мнение психолога для вас недостаточно авторитетно, знайте: ровно то же самое говорят и риелторы. Как говорят практики, частенько на вопросы о достоинствах и недостатках жилья человек отвечает уверенно, с готовностью показывает квартиру и рассказывает о ней, о прилегающем районе и инфраструктуре. Словом, всячески демонстрирует свою готовность к сделке. Однако на вопрос о сумме как-то разом сникает, начнет глотать слова и мямлить нечто невразумительное… Как правило, опытные риелторы даже не начинают работать с таким клиентом, так как точно знают: в ближайшее время сделка не состоится, человек еще не готов к продаже.
Так что не побоимся повториться: с риелтором можно посоветоваться, но уже в самом начале общения с ним вы должны точно знать, какую сумму хотите получить за свою квартиру. А вот насколько она оправдана в текущий момент, это уже второй вопрос.
Кстати, о цене: Светлана Кондачкова, генеральный директор Urban Realty, говорит, что цены сейчас довольны стабильны. Ни о каких скрытых дисконтах, а тем более явных, размером в 15, а то и 30%, как это было летом, речи уже не идет. 'Продавцы поняли, что рынок зашевелился, спрос на их квартиры есть, и перестали снижать цены, лишь бы продать свою недвижимость. Рынок снова вернулся в свое рабочее состояние', – считает эксперт.
В самый раз
На рынке бывают разные периоды. Иногда спрос превышает предложение (и это самое время чуть-чуть сыграть на цене в свою пользу), а иногда предложение сильно обгоняет спрос. Сейчас как раз время отложенного спроса: ситуация изменилась достаточно резко, и даже те, кто уже был морально готов к покупке, приняли решение отложить сделку. Сейчас весь рынок находится в некотором ожидании: опустятся еще цены или дно уже достигнуто?
Очевидно, что это не самый подходящий момент, чтобы продавать квартиру, если у вас есть желание получить за нее максимально возможную цену. Однако если речь идет о фактической стоимости квартиры, к тому же подкрепленной аргументами, то совершить сделку вполне реально. Рынок ведь не замер, сделки на нем по-прежнему совершаются, да и грамотные покупатели, понимающие, что ситуация сейчас оптимальна для инвестиций, на нем есть. 'Весь спрос сейчас переместился на 'вторичку', здесь показатели гораздо лучше, чем в докризисное время. В этом сегменте люди практически никогда не использовали покупку жилья как инвестицию, основным мотивом было и остается именно решение личных проблем. Инвестиционные сделки были или в случае с совсем дешевым, либо с гипердорогим элитным жильем. Но и те и другие не делают статистики на этом рынке. К слову, в сегменте новостроек количество сделок за тот же период упало в 10 раз', – рассказывает Дмитрий Кузнецов, генеральный директор агентства недвижимости МИАН.
Если вы решили продавать сейчас, нужно быть готовым к разумным, профессиональным переговорам (да, на какое-то время придется отнестись к продаже квартиры как к работе). Четко сформулируйте и выпишите на бумагу все достоинства вашей квартиры, не менее критично подойдите и к недостаткам. Обдумайте, как можно скрасить эти недостатки. Например, у квартиры нет балкона, но есть большая кладовка, из которой при желании можно сделать гардеробную или хранить там все то, что обычно складывают на балкон. Или квартира находится на первом этаже, но окна можно защитить решетками, а под балконом ваши родители сделали погреб, которым до сих пор можно пользоваться. И так далее…
'Для специалистов, а впрочем, и для продавцов тоже сейчас важно предлагать клиенту нестандартные решения, быть готовым к диалогу, к компромиссу. Если говорить о риелторах, то они должны быть готовы работать одновременно в разных сегментах: подобрать компании офис и тут же предложить топ-менеджменту жилье поблизости, или продать и квартиру в Крылатском, и дом на Рублевском шоссе. Иногда, если объект не продается, мы предлагаем своим клиентам поменять его на, может быть, более ликвидный или интересный ему. Так, одному клиенту мы поменяли строящийся дом в Тверской области, который требовал затрат, на квартиру в Москве, которая, наоборот, приносит доход', – говорит Нина Кузнецова, председатель совета директоров компании Urban realty.
Предпродажная подготовка
По словам генерального директора 'РЕЛАЙТ-Недвижимость' Олега Самойлова, здесь помогают подходы, которые описаны во многих учебниках по маркетингу. Удивительно, но они мало используются в практике московского рынка недвижимости.
Он приводит пример из реальной практики. В 'РЕЛАЙТ-Недвижимость' на продажу поступила обычная типовая двухкомнатная квартира площадью 45 кв. м в девятиэтажке рядом с метро 'Южная'. Квартира находилась в доме, расположенном во второй линии от дороги в тихом зеленом дворе, и была в неплохом техническом состоянии. 'Возможностью снижения цены мы не обладали: клиенту было необходимо получить конкретную сумму, иначе продажа для него теряла смысл. Причем эта сумма находилась скорее ближе к верхнему уровню текущих цен', – поясняет эксперт.
Перед началом продвижения квартиры на рынок риелторы составили список малозатратных мероприятий, требуемых для проведения предпродажной подготовки. Параллельно с этим риелторы провели анализ конкурирующих предложений, которых в тот момент на рынке было выявлено целых одиннадцать. Причем некоторые из них продавались довольно долго, и их владельцы были готовы к дисконту. 'Мы выяснили, что некоторые из квартир имеют явные формальные или фактические недостатки. В частности, одна из квартир все еще не была приватизирована, продажа другой отягощена сложной 'альтернативой', третья была получена в собственность по небесспорному наследству. Соседями в еще одной квартире оказалась развеселая компания алкоголиков', – рассказывает Олег Самойлов.
В итоге исследования была составлена 'карта конкуренции', и стало понятно, что всего два объекта превосходят квартиру, которую требуется продать, по соотношению цены и качества. Риелторы рекомендовали клиенту предложить покупателю в качестве бонуса место на открытой стоянке. 'После этого грамотно донести до покупателей все преимущества нашего объекта было делом техники, отточенной многими годами. Покупатель на квартиру был найден за две недели. Без снижения цены и столь популярных сегодня 'торгов'. Еще через десять дней состоялась сделка. Все это произошло в условиях почти 'мертвого' кризисного рынка лета 2009 года', – резюмирует эксперт.
Итак, если, исследовав квартиру и рынок, вы среди недостатков своего жилья обнаружили такие, которые можно исправить своими силами, то самое время это сделать. Очевидно, что шикарный евроремонт с выравниванием стен и перезаливкой полов вряд ли 'отобьется' в результате продажи. А вот сделать косметический ремонт, сменить сантехнику и поклеить свежие обои очень даже стоит.
Учтите, что за счет светлых обоев, к примеру, можно зрительно увеличить пространство, а за счет бордюра на обоях зрительно сделать более гармоничной вытянутую комнату. Но если даже отказаться от изысков вроде бордюра или подвесного потолка, в любом случае свежий и опрятный вид добавит вашей квартире баллов на рынке.
Если в квартире никто не прописан и она готова к продаже, а все документы об этом у вас на руках, это автоматически поднимает вашу ставку 'процентов на несколько'. Дело в том, что большинство квартир продаются через альтернативные сделки, то есть квартира будет продана лишь тогда, когда прописанные там жильцы найдут себе другое жилье. Если вы лишены подобного обременения (или можете хотя бы юридически выписаться из квартиры), это привлечет к вам клиентов, которым нужно оперативно совершить сделку и которые готовы платить за оперативность.
'Если в докризисное время редко заказывали ускоренные регистрации сделок, то сейчас 90% сделок проходят по такой схеме. На это идут и продавцы, и покупатели. Если раньше в этом был заинтересован только продавец, то сейчас покупатели, которые покупают по хорошим ценам, готовы платить за ускоренную регистрацию перехода права собственности', – комментирует тенденцию Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed.
И главное, не забывайте: продать квартиру в кризис абсолютно реально, нужно лишь четко обозначить свою цель и сделать конкретные шаги на пути к ее достижению. Удачи!
Майя Богданова, Иван Сергеев
// Собственник"
7 дек. 2009 г.
Выкуплены очередные долги группы компаний ПИК « Новости компаний « Новости « Журнал « Риэлто.ру - база данных по недвижимости Москвы и Подмосковья
Выкуплены очередные долги группы компаний ПИК « Новости компаний « Новости « Журнал « Риэлто.ру - база данных по недвижимости Москвы и Подмосковья: "Номос-Банк выкупил у Внешэкономбанка долги группы компаний ПИК на сумму в 262 млн долларов. Об этом говорится в сообщении, распространенном группой ПИК. В соответствии с договором переуступки, в права кредитора Номос-Банк вступил еще на прошлой неделе – 27 ноября.
По приводимым в сообщении словам заместителя президента Номос-Банка Ирины Гордеевой, приобретение долгов девелопера интересны финансовой структуре как возможность выхода на рынок жилищного строительства и продвижения собственных ипотечных программ.
В свою очередь руководство группы выразило сой интерес в сотрудничестве с новым кредитором. По словам президента группы ПИК Павла Поселенова, приводимым в сообщении, «финансирование деятельности ГК ПИК Номос-Банком и развитие совместных ипотечных программ позволит нам эффективнее реализовывать девелоперские проекты в сегменте массового жилья экономического класса».
Предполагается, что в срок до середины января 2010 года банк и группа ПИК разработают и согласуют порядок реструктуризации кредита, выданного ранее девелоперу в рамках антикризисного закона о поддержке отечественной финансовой системы.
Валентин Корнев, обозреватель Realto.ru
По приводимым в сообщении словам заместителя президента Номос-Банка Ирины Гордеевой, приобретение долгов девелопера интересны финансовой структуре как возможность выхода на рынок жилищного строительства и продвижения собственных ипотечных программ.
В свою очередь руководство группы выразило сой интерес в сотрудничестве с новым кредитором. По словам президента группы ПИК Павла Поселенова, приводимым в сообщении, «финансирование деятельности ГК ПИК Номос-Банком и развитие совместных ипотечных программ позволит нам эффективнее реализовывать девелоперские проекты в сегменте массового жилья экономического класса».
Предполагается, что в срок до середины января 2010 года банк и группа ПИК разработают и согласуют порядок реструктуризации кредита, выданного ранее девелоперу в рамках антикризисного закона о поддержке отечественной финансовой системы.
Валентин Корнев, обозреватель Realto.ru
Рамблер-Недвижимость
Рамблер-Недвижимость: "Квартира резиновая, недорого
Московская областная дума предлагает изменить Жилищный кодекс - ввести ограничения для сдаваемых квартир, и для тех, кто прописывает на свою жилплощадь других лиц. Предполагается установить минимум площади на каждого нанимателя или зарегистрированного. Так хотят решить проблему криминальных квартир, а также урегулировать коммерческую аренду. Вряд ли получится: слишком велик спрос на услуги по прописке, а наем в большинстве случаев - нелегальный.
Законопроект об изменении порядка предоставления в аренду жилья, принадлежащего физическим лицам, готовит комитет по законности, вопросам государственной власти и общественных связей Мособлдумы. Как пояснила его председатель Лариса Толкачева, в пакете поправок будут отражены, прежде всего, две темы. Первая - ограничения по площади жилья, которое собственник может сдавать в аренду. Вторая - ограничения по количеству человек, которые могут быть зарегистрированы на определенной жилплощади.
Главная задача - решить проблему так называемых «резиновых» квартир, где зарегистрировано по несколько десятков, а иногда и сотен человек. По мнению авторов законопроекта, значительная часть прописанных таким образом людей скрывается от правоохранительных органов. Это должники по кредитам, взятым в банках, и даже уголовные преступники.
Кроме того, отмечает Лариса Толкачева, проблемы создают и квартиры, которые сдаются в наем большому количеству людей. Часто это граждане из стран СНГ, приехавшие в Россию на заработки. Они по 10-20 человек поселяются в небольших квартирах, чтобы сэкономить на плате за жилье, а соседям по дому - неудобства.
Инициативу Мособлдумы поддерживает и Федеральная миграционная служба, которая готовит поправки совместно с депутатами. «Мы имеем дело с мертвыми душами и не знаем, где они находятся на самом деле», - признает представитель управления ФМС России по Московской области Виталий Стрельцов. По его словам, снять таких граждан с регистрации можно только через суд, но для этого их все равно нужно сначала найти.
«До конца текущего года мы разработаем свои предложения по этим поправкам, а весной 2010 года внесем их в Госдуму», - говорит Лариса Толкачева.
Не найдут
Норма советского Жилищного кодекса, которая ограничивала число зарегистрированных в отдельно взятой квартире квадратными метрами, была отменена в 1993 году. До этого регионы по своему усмотрению устанавливали минимальный размер жилплощади, который должен приходиться на каждого прописанного. Депутаты Московской областной думы и миграционщики считают ошибкой отмену этих ограничений.
«Сейчас нет ограничений по прописке, связанных с количеством квадратных метров, поэтому процветает бизнес по регистрации - временной и постоянной. Есть фирмы, которые специализируются на этом. Они действуют на вполне законных основаниях», - говорит руководитель отдела аренды АН «Белые ночи» Анна Крайд.
По мнению руководителя отдела аренды Городского жилищного агентства (Петербург) Алины Кремовой, введение ограничений по площади, которую можно сдавать в аренду, нанесет ущерб гражданским правам россиян. «Если у тебя есть жилплощадь, то ты имеешь право ее сдавать, независимо от того, сколько в ней квадратных метров», - считает Алина Кремова.
Анна Крайд полагает, что эта инициатива Мособлдумы не будет особенно действенной. «Прежде всего потому, что в основном жилье у нас сдается в наем нелегально, без регистрации в налоговых органах. А значит, отслеживать такие сделки государство просто не сможет. Кроме того, большой вопрос: каковы должны быть границы жилплощади при таких ограничениях? По каким критериям будет определяться минимальная площадь жилья, которое может быть сдано в аренду?» - недоумевает Анна Крайд.
По данным руководителя Аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов Андрея Соколова, 60-75% петербургского рынка аренды жилья в тени. Из-за этого трудно оценить, какой процент жилья от общего объема жилфонда Петербурга сдается в наем. По очень примерным прикидкам, это 20-30% от всего жилфонда (около 250 тысяч квартир).
Есть жилье для арендаторов с доходом выше среднего и соответственно высокими - от $2000 в месяц - арендными ставками. Примерно 70-80% сделок с таким жильем оформляется официальными договорами. Квартиры по $1000-2000 в месяц примерно в половине случаев сдаются на основании письменного договора между владельцем и нанимателем, но он не скреплен никакими государственными печатями. Подавляющее большинство сделок с жильем стоимостью до $1000 в месяц скрепляется в лучшем случае рукопожатием сторон.
Эксперты считают, что легализовать рынок найма жилья при нынешней системе налогообложения нереально. Если гражданин будет отчитываться перед налоговыми органами как физическое лицо, то он заплатит с арендной сделки13% подоходного налога. Чтобы снизить свое налоговое бремя до 5%, ему придется зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае по отношению к нему будет применяться упрощенная система налогообложения.
Необходимость вступать в длительные и регулярные взаимоотношения с налоговыми органами никогда не радовала соотечественников. «У нас не созданы условия для того, чтобы платить налоги было приятно. Это очереди, не слишком любезное обращение с посетителями со стороны сотрудников налоговых служб, да и просто опасение людей, что они неправильно заполнят все необходимые бланки, которые, надо признать, не очень толково составлены», - отмечает генеральный директор АН «Бенуа» (Петербург) Дмитрий Щегельский.
Ликвидировать спрос
Скептически смотрят эксперты и на возможность решения проблемы «резиновых» квартир. «Я думаю, нужно подойти к этому вопросу с другой стороны. Откуда берутся «резиновые» квартиры? Например, людям нужна прописка, потому что ее требуют в самых разных учреждениях, прежде всего - при принятии на работу. А раз есть такой спрос, то неизбежно будет предложение. Отсюда - огромное количество зарегистрированных в «резиновых» квартирах людей. Значительная часть прописанных в них - правонарушители, потому что их невозможно найти по этим адресам. Так что нужно не вводить запреты на прописку, а разбираться с причинами, которые порождают спрос», - убеждена Алина Кремова.
Стоимость услуг по прописке сильно разнится в зависимости от региона, статуса регистрации (постоянная или временная), срока прописки, категории жилья, где будет зарегистрирован гражданин, и т.д. Например, фирма «Агентство юридического сопровождения» предлагает за один день оформить временную регистрацию для граждан РФ в петербургском или областном общежитии за 400 рублей - на срок один месяц, за 600 рублей - на три месяца, за 800 - на полгода, за тысячу - на год. Полугодовая временная регистрация для таких граждан в квартире в Петербурге обойдется в 6 тысяч рублей, годовая - в 8,5 тысячи. Постоянная прописка - существенно дороже: петербургская - 50-100 тысяч (в зависимости от района города), в Ленобласти - от 28 тысяч.
Поисковые Интернет-системы выдают десятки подобных предложений при соответствующих запросах.
Эксперты считают, что если ограничительные нормы и появятся в Жилищном кодексе, то участники этого рынка тут же придумают способы, как их обойти. Слишком велик спрос на эти услуги.
Автор: Ольга Мягченко
Источник: БН.ру"
Московская областная дума предлагает изменить Жилищный кодекс - ввести ограничения для сдаваемых квартир, и для тех, кто прописывает на свою жилплощадь других лиц. Предполагается установить минимум площади на каждого нанимателя или зарегистрированного. Так хотят решить проблему криминальных квартир, а также урегулировать коммерческую аренду. Вряд ли получится: слишком велик спрос на услуги по прописке, а наем в большинстве случаев - нелегальный.
Законопроект об изменении порядка предоставления в аренду жилья, принадлежащего физическим лицам, готовит комитет по законности, вопросам государственной власти и общественных связей Мособлдумы. Как пояснила его председатель Лариса Толкачева, в пакете поправок будут отражены, прежде всего, две темы. Первая - ограничения по площади жилья, которое собственник может сдавать в аренду. Вторая - ограничения по количеству человек, которые могут быть зарегистрированы на определенной жилплощади.
Главная задача - решить проблему так называемых «резиновых» квартир, где зарегистрировано по несколько десятков, а иногда и сотен человек. По мнению авторов законопроекта, значительная часть прописанных таким образом людей скрывается от правоохранительных органов. Это должники по кредитам, взятым в банках, и даже уголовные преступники.
Кроме того, отмечает Лариса Толкачева, проблемы создают и квартиры, которые сдаются в наем большому количеству людей. Часто это граждане из стран СНГ, приехавшие в Россию на заработки. Они по 10-20 человек поселяются в небольших квартирах, чтобы сэкономить на плате за жилье, а соседям по дому - неудобства.
Инициативу Мособлдумы поддерживает и Федеральная миграционная служба, которая готовит поправки совместно с депутатами. «Мы имеем дело с мертвыми душами и не знаем, где они находятся на самом деле», - признает представитель управления ФМС России по Московской области Виталий Стрельцов. По его словам, снять таких граждан с регистрации можно только через суд, но для этого их все равно нужно сначала найти.
«До конца текущего года мы разработаем свои предложения по этим поправкам, а весной 2010 года внесем их в Госдуму», - говорит Лариса Толкачева.
Не найдут
Норма советского Жилищного кодекса, которая ограничивала число зарегистрированных в отдельно взятой квартире квадратными метрами, была отменена в 1993 году. До этого регионы по своему усмотрению устанавливали минимальный размер жилплощади, который должен приходиться на каждого прописанного. Депутаты Московской областной думы и миграционщики считают ошибкой отмену этих ограничений.
«Сейчас нет ограничений по прописке, связанных с количеством квадратных метров, поэтому процветает бизнес по регистрации - временной и постоянной. Есть фирмы, которые специализируются на этом. Они действуют на вполне законных основаниях», - говорит руководитель отдела аренды АН «Белые ночи» Анна Крайд.
По мнению руководителя отдела аренды Городского жилищного агентства (Петербург) Алины Кремовой, введение ограничений по площади, которую можно сдавать в аренду, нанесет ущерб гражданским правам россиян. «Если у тебя есть жилплощадь, то ты имеешь право ее сдавать, независимо от того, сколько в ней квадратных метров», - считает Алина Кремова.
Анна Крайд полагает, что эта инициатива Мособлдумы не будет особенно действенной. «Прежде всего потому, что в основном жилье у нас сдается в наем нелегально, без регистрации в налоговых органах. А значит, отслеживать такие сделки государство просто не сможет. Кроме того, большой вопрос: каковы должны быть границы жилплощади при таких ограничениях? По каким критериям будет определяться минимальная площадь жилья, которое может быть сдано в аренду?» - недоумевает Анна Крайд.
По данным руководителя Аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов Андрея Соколова, 60-75% петербургского рынка аренды жилья в тени. Из-за этого трудно оценить, какой процент жилья от общего объема жилфонда Петербурга сдается в наем. По очень примерным прикидкам, это 20-30% от всего жилфонда (около 250 тысяч квартир).
Есть жилье для арендаторов с доходом выше среднего и соответственно высокими - от $2000 в месяц - арендными ставками. Примерно 70-80% сделок с таким жильем оформляется официальными договорами. Квартиры по $1000-2000 в месяц примерно в половине случаев сдаются на основании письменного договора между владельцем и нанимателем, но он не скреплен никакими государственными печатями. Подавляющее большинство сделок с жильем стоимостью до $1000 в месяц скрепляется в лучшем случае рукопожатием сторон.
Эксперты считают, что легализовать рынок найма жилья при нынешней системе налогообложения нереально. Если гражданин будет отчитываться перед налоговыми органами как физическое лицо, то он заплатит с арендной сделки13% подоходного налога. Чтобы снизить свое налоговое бремя до 5%, ему придется зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае по отношению к нему будет применяться упрощенная система налогообложения.
Необходимость вступать в длительные и регулярные взаимоотношения с налоговыми органами никогда не радовала соотечественников. «У нас не созданы условия для того, чтобы платить налоги было приятно. Это очереди, не слишком любезное обращение с посетителями со стороны сотрудников налоговых служб, да и просто опасение людей, что они неправильно заполнят все необходимые бланки, которые, надо признать, не очень толково составлены», - отмечает генеральный директор АН «Бенуа» (Петербург) Дмитрий Щегельский.
Ликвидировать спрос
Скептически смотрят эксперты и на возможность решения проблемы «резиновых» квартир. «Я думаю, нужно подойти к этому вопросу с другой стороны. Откуда берутся «резиновые» квартиры? Например, людям нужна прописка, потому что ее требуют в самых разных учреждениях, прежде всего - при принятии на работу. А раз есть такой спрос, то неизбежно будет предложение. Отсюда - огромное количество зарегистрированных в «резиновых» квартирах людей. Значительная часть прописанных в них - правонарушители, потому что их невозможно найти по этим адресам. Так что нужно не вводить запреты на прописку, а разбираться с причинами, которые порождают спрос», - убеждена Алина Кремова.
Стоимость услуг по прописке сильно разнится в зависимости от региона, статуса регистрации (постоянная или временная), срока прописки, категории жилья, где будет зарегистрирован гражданин, и т.д. Например, фирма «Агентство юридического сопровождения» предлагает за один день оформить временную регистрацию для граждан РФ в петербургском или областном общежитии за 400 рублей - на срок один месяц, за 600 рублей - на три месяца, за 800 - на полгода, за тысячу - на год. Полугодовая временная регистрация для таких граждан в квартире в Петербурге обойдется в 6 тысяч рублей, годовая - в 8,5 тысячи. Постоянная прописка - существенно дороже: петербургская - 50-100 тысяч (в зависимости от района города), в Ленобласти - от 28 тысяч.
Поисковые Интернет-системы выдают десятки подобных предложений при соответствующих запросах.
Эксперты считают, что если ограничительные нормы и появятся в Жилищном кодексе, то участники этого рынка тут же придумают способы, как их обойти. Слишком велик спрос на эти услуги.
Автор: Ольга Мягченко
Источник: БН.ру"
6 дек. 2009 г.
Аукционы недвижимости. It’s not a history of art. It’s business! » BlogEstate — cубъективно о недвижимости, блог
Аукционы недвижимости. It’s not a history of art. It’s business! » BlogEstate — cубъективно о недвижимости, блог: "Все-таки сильно в нашем народе «стадное чувство». То все ударились в ипотечные брокеры, потом во франчайзи. Теперь вот новый «вирус» — аукционы недвижимости. Стоило объявить о создании при Сбербанке в Санкт-Петербурге ООО «Российский Аукционный Дом», как изо всех щелей полезли желающие создавать свои частные АДы и АДики по недвижимости. Только в ноябре-декабре намечаются торги как минимум двух Аукционных Домов.
Логика, видима тут такова. Агентств недвижимости много и толкаться в этой тусовке риэлторов становится как-то накладно. Аукционы же – это свободная и пока не освоенная «золотая жила». Так ли это?
аукцион
Почему возникли аукционы произведений искусства? Потому что не было каких-то очевидных индикаторов рынка, чтобы узнать, сколько стоят полотна того или иного художника.
В жилой недвижимости (элитку не берем) все вроде понятно и стандартизировано. Есть индикаторы рынка и покупатели и продавцы к ним давно «принюхались». Кто-то уже даже привязал стоимость квадратного метра к стоимости барреля.
Если новые дома собираются проводить торги «для богатых», на повышение, то у новых АДов нет такого авторитета и клиентской базы, чтобы собрать в одном месте в день торгов людей не самых бедных в нашей стране, или хотя бы их представителей. Попытка Гелоса еще пять лет назад торговать «недвижимостью с историей», видимо никого ничему не научила.
Вот что тогда на эту тему комментировал Сергей Рябокобылко:
«Аукцион хорош для продажи уникальных объектов. Для таких объектов “нет рынка”, т.е. трудно оценить, сколько они могут стоить, говорит он, но добавляет, что бизнес на торговле единичными объектами построить сложно».
Покупатель наш тоже не привык брать «кота в мешке» на аукционе, ведь все-таки покупка квартиры – вещь серьезная и не на один год рассчитанная.
Вот комментарий пятилетней (!) давности от Kirsanova Realty (эксклюзивного представительства Sotheby’s International Realty на тот момент) «Как вы объясните клиенту, который съездил и посмотрел интересующий его объект, что теперь ему нужно ждать неделю или месяц, после чего прийти в назначенный день на аукцион и еще побороться за право обладания?»
Если взглянуть на зарубежный опыт, то даже такие «монстры» как Сотбис с Кристи не продают недвижимость с молотка, а работают как элитное агентство недвижимости и «опыляют» клиентскую базу друзей-антикваров.
Если же новые аукционные дома планируют проводить торги «для бедных», на понижение, то у нас на рынке нет такого большого количества «застоявшихся» новостроек (в пресс-релизах пишут, что на первые торги выставят 100 квартир).
Для девелопера, продажа квартир с аукциона тоже не самая приятная вещь и на репутации скажется скорее отрицательно. Вы продаете с аукциона – значит ваш товар неликвидный или собственная служба продаж «спит».
Посмотрела я тут на ОРСИ карту по жилым недостроям.
Возможно, девелоперы этих объектов и выставили бы эти «недостроенные» квартиры на аукцион, чтобы получить деньги для завершения строительства – так кто ж это купит то? Все научены горьким опытом «обманутых дольщиков».
Еще один вариант актуальности торгов недвижимости – это обещанный нам всевозможными аналитиками дефицит жилья году к 2010 – 2012-му. Если квартир будет мало, а желающих их купить много, то тут аукционы как раз и подоспеют. Но так это ж до 2012-го еще дожить надо.
Теперь немного о бизнес-модели. Аукционные Дома, не раскрою большой тайны, живут на проценты, которые они получают с покупателей или продавцов. Кто будет платить проценты аукционному дому? Наверное, в нынешних условиях – продавец, так как у нас воцарился рынок покупателя.
Интересна ли такая модель девелоперам-продавцам? Давайте посчитаем.
Предположим, что речь идет о дешевых квартирах стоимостью где-то в 100.000 – 200.000$
Даже если аукционный дом будет брать 2% комиссии, то получается бюджет в 2000$ – 4000$ за квартиру. За эти деньги можно в Интернете (и не только там) провести нормальную рекламную кампанию и самим все продать с большей вероятностью успеха.
Каков должен быть объем продаж (в квартирах), чтобы торги окупились и вышли на точку безубыточности? Расходы на организацию мероприятия, поверьте, не такие уж и маленькие, а именно:
1. Оплата персонала
2. Оплата нормального аукционатора, который будет «зажигать» аудиторию на торгах
3. Оплата арендованного помещения. Из практики, арендуют залы в каких-нибудь Мариоттах
4. Затраты на рекламу
5. Затраты на верстку и печать аукционного каталога
6. Поддержка и продвижение сайта
7. Аренда офиса
И т.д. и т.п.
Из своего скромного личного опыта, могу выделить следующие факторы успеха нового аукционного дома:
1) Опыт на рынке. Руководители компании и эксперты должны не с неба свалиться в этот бизнес и понимать, чем аукционатор отличается от аукциониста, проход от ухода, эстимейт от резерва, НДР от НДС, голландский аукцион от английского и т.д.
2) Обширные личные связи в отрасли
3) Пиар – наше все. Осведомленная о торгах целевая аудитория, которая постоянно меняется. Повторная покупка тут вряд ли возможна. Квартиры – это не скульптуры Лансере, чтобы покупать их, хотя бы, раз в год.
4) Уникальные объекты для продажи и интересные цены. Product и Price, если вспоминать 4P
5) Каталоги аукционов – печатные и электронные на сайте. Раскрученный сайт.
6) Эксперты должны уметь ставить правильные эстимейты. Не всегда заявления в пресс-релизах, что лот ушел в 10 раз дороже старта есть хорошо. Иногда – это просто признак некомпетентности эксперта, который не смог адекватно оценить объект.
7) Подготовленная к процессу торгов аудитория, которой не надо объяснять в какой момент нужно поднимать карточку участника и что такое залог.
Еще один риск – юридические тонкости нашего законодательства. Как будут оформляться договорные отношения между продавцом, покупателем и аукционистами? Гелос в свое время изобретал целый велосипед на эту тему. Можно посмотреть схему:
http://www.gelos.ru/rules/realty.shtml
Пока я вижу больше вопросов, чем ответов на них."
Логика, видима тут такова. Агентств недвижимости много и толкаться в этой тусовке риэлторов становится как-то накладно. Аукционы же – это свободная и пока не освоенная «золотая жила». Так ли это?
аукцион
Почему возникли аукционы произведений искусства? Потому что не было каких-то очевидных индикаторов рынка, чтобы узнать, сколько стоят полотна того или иного художника.
В жилой недвижимости (элитку не берем) все вроде понятно и стандартизировано. Есть индикаторы рынка и покупатели и продавцы к ним давно «принюхались». Кто-то уже даже привязал стоимость квадратного метра к стоимости барреля.
Если новые дома собираются проводить торги «для богатых», на повышение, то у новых АДов нет такого авторитета и клиентской базы, чтобы собрать в одном месте в день торгов людей не самых бедных в нашей стране, или хотя бы их представителей. Попытка Гелоса еще пять лет назад торговать «недвижимостью с историей», видимо никого ничему не научила.
Вот что тогда на эту тему комментировал Сергей Рябокобылко:
«Аукцион хорош для продажи уникальных объектов. Для таких объектов “нет рынка”, т.е. трудно оценить, сколько они могут стоить, говорит он, но добавляет, что бизнес на торговле единичными объектами построить сложно».
Покупатель наш тоже не привык брать «кота в мешке» на аукционе, ведь все-таки покупка квартиры – вещь серьезная и не на один год рассчитанная.
Вот комментарий пятилетней (!) давности от Kirsanova Realty (эксклюзивного представительства Sotheby’s International Realty на тот момент) «Как вы объясните клиенту, который съездил и посмотрел интересующий его объект, что теперь ему нужно ждать неделю или месяц, после чего прийти в назначенный день на аукцион и еще побороться за право обладания?»
Если взглянуть на зарубежный опыт, то даже такие «монстры» как Сотбис с Кристи не продают недвижимость с молотка, а работают как элитное агентство недвижимости и «опыляют» клиентскую базу друзей-антикваров.
Если же новые аукционные дома планируют проводить торги «для бедных», на понижение, то у нас на рынке нет такого большого количества «застоявшихся» новостроек (в пресс-релизах пишут, что на первые торги выставят 100 квартир).
Для девелопера, продажа квартир с аукциона тоже не самая приятная вещь и на репутации скажется скорее отрицательно. Вы продаете с аукциона – значит ваш товар неликвидный или собственная служба продаж «спит».
Посмотрела я тут на ОРСИ карту по жилым недостроям.
Возможно, девелоперы этих объектов и выставили бы эти «недостроенные» квартиры на аукцион, чтобы получить деньги для завершения строительства – так кто ж это купит то? Все научены горьким опытом «обманутых дольщиков».
Еще один вариант актуальности торгов недвижимости – это обещанный нам всевозможными аналитиками дефицит жилья году к 2010 – 2012-му. Если квартир будет мало, а желающих их купить много, то тут аукционы как раз и подоспеют. Но так это ж до 2012-го еще дожить надо.
Теперь немного о бизнес-модели. Аукционные Дома, не раскрою большой тайны, живут на проценты, которые они получают с покупателей или продавцов. Кто будет платить проценты аукционному дому? Наверное, в нынешних условиях – продавец, так как у нас воцарился рынок покупателя.
Интересна ли такая модель девелоперам-продавцам? Давайте посчитаем.
Предположим, что речь идет о дешевых квартирах стоимостью где-то в 100.000 – 200.000$
Даже если аукционный дом будет брать 2% комиссии, то получается бюджет в 2000$ – 4000$ за квартиру. За эти деньги можно в Интернете (и не только там) провести нормальную рекламную кампанию и самим все продать с большей вероятностью успеха.
Каков должен быть объем продаж (в квартирах), чтобы торги окупились и вышли на точку безубыточности? Расходы на организацию мероприятия, поверьте, не такие уж и маленькие, а именно:
1. Оплата персонала
2. Оплата нормального аукционатора, который будет «зажигать» аудиторию на торгах
3. Оплата арендованного помещения. Из практики, арендуют залы в каких-нибудь Мариоттах
4. Затраты на рекламу
5. Затраты на верстку и печать аукционного каталога
6. Поддержка и продвижение сайта
7. Аренда офиса
И т.д. и т.п.
Из своего скромного личного опыта, могу выделить следующие факторы успеха нового аукционного дома:
1) Опыт на рынке. Руководители компании и эксперты должны не с неба свалиться в этот бизнес и понимать, чем аукционатор отличается от аукциониста, проход от ухода, эстимейт от резерва, НДР от НДС, голландский аукцион от английского и т.д.
2) Обширные личные связи в отрасли
3) Пиар – наше все. Осведомленная о торгах целевая аудитория, которая постоянно меняется. Повторная покупка тут вряд ли возможна. Квартиры – это не скульптуры Лансере, чтобы покупать их, хотя бы, раз в год.
4) Уникальные объекты для продажи и интересные цены. Product и Price, если вспоминать 4P
5) Каталоги аукционов – печатные и электронные на сайте. Раскрученный сайт.
6) Эксперты должны уметь ставить правильные эстимейты. Не всегда заявления в пресс-релизах, что лот ушел в 10 раз дороже старта есть хорошо. Иногда – это просто признак некомпетентности эксперта, который не смог адекватно оценить объект.
7) Подготовленная к процессу торгов аудитория, которой не надо объяснять в какой момент нужно поднимать карточку участника и что такое залог.
Еще один риск – юридические тонкости нашего законодательства. Как будут оформляться договорные отношения между продавцом, покупателем и аукционистами? Гелос в свое время изобретал целый велосипед на эту тему. Можно посмотреть схему:
http://www.gelos.ru/rules/realty.shtml
Пока я вижу больше вопросов, чем ответов на них."
Поручитель против ипотечного должника. Этапы «разборки»: банк, суд, приставы, торги. Итог – возврат потерь
Поручитель против ипотечного должника. Этапы «разборки»: банк, суд, приставы, торги. Итог – возврат потерь: "вы, из-за кризиса многие заемщики, в том числе, ипотечные, не смогли расплатиться по кредиту. И вынуждены были это за них сделать поручители, - друзья и родственники должников – ведь именно под их гарантии и были взяты кредиты. Что же, если за горе-заемщика расплатился «добрый дядя», то должник может спокойно гулять? Нет, теперь к поручителю переходят права кредитора, и он может требовать возвращения своих денег.
Для начала журнал Metrinfo.Ru вкратце напомнит, кто же такие поручители. В Гражданском кодексе институту поручительства посвящены 361-367 статьи. Многие (не все) банки требуют, чтобы кандидат в заемщики в качестве гарантии возврата денег привел человека, который «в случае чего» обязан будет возвращать кредит вместо заемщика. До тех пор, пока заемщик исполняет кредитные обязательства надлежащим образом, поручителю не за что беспокоиться. Но если должник прекращает платить кредит, либо платит, но не в оговоренные договором сроки (не полную сумму и т. д.), то тут уж банки могут взяться за поручителя.
Как сказано в ст. 363 ГК РФ поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, то есть банк вправе требовать выплаты по кредиту как от заемщика и поручителя, так и от любого из них в отдельности.
И если дело дойдет до того что банк обратится к поручителю с требованием погасить задолженность за заемщика, то помимо кредита поручитель должен будет заплатить проценты и убытки кредитора (банка).
За прочими подробностями мы отправляем вас к нашей же статье «Ипотека: за кем придут в кризис – поручителем или заемщиком?», а сами сосредоточимся на том, как же поручителю вернуть свои деньги, которые он выплатил банку вместо своего непутевого друга-должника.
Шаг первый
Требуйте документы от банка!
Итак, если поручитель выполнит за заемщика его обязательства, то к нему переходят права кредитора – об этом говорится в статье 365 Гражданского кодекса РФ.
И если поручитель полностью рассчитался с банком, то последний обязан вручить ему документы, удостоверяющие требование к должнику (п. 2 ст. 365 ГК РФ).
Не нужно заключать никаких дополнительных соглашений между поручителем и должником, требуется лишь забрать в банке пакет документов, подтверждающих, что вы полностью расплатились с кредитором. Банки любят «забывать» отдать поручителю полагающиеся ему документы. Либо могут передать пакет документов, но в не в оригинале, а в ксерокопиях. Учтите, что если дело дойдет до суда, то ему потребуются оригиналы документов!
Конкретного перечня документов, которые банк обязан передать поручителю, не существует, но из представленных бумаг должно быть ясно, что был договор между банком и заемщиком, что вы выступали поручителем, и что полностью расплатились за должника (сумма оплаты, пени, штраф, неустойка, срок платежа) и т. д. В любом случае понадобится кредитный договор (договор займа и т. д.), договор поручительства, платежные поручения с отметками банка об исполнении и т. д.
Шаг второй
Теперь идем к должнику
Пришло время требовать с должника ваши деньги. А это, напоминаем, сумма основного долга, проценты за пользование кредитом, возможные судебные расходы, штрафные санкции (пени, штраф, неустойки). На выплаченную кредитору сумму поручитель может «накрутить» проценты (ст. 365 ГК РФ).
Все эти требования надо изложить на бумаге и отправить заказным письмом с уведомлением о вручении должнику. В письме – указать сумму, которую хотите получить с должника, срок для возврата, а также последствия неуплаты должником своего долга. Последствие в данном случае одно – это судебное разбирательство, где суд помимо долга взыщет с ответчика в пользу истца все судебные расходы (пошлина, расходы на адвоката, проценты и т. д.).
В принципе процедура с направлением письма вовсе необязательная и вы можете сразу же обращаться в суд. Но попытаться стоит - вдруг должник вернет долг сразу, ведь судебное разбирательство занимает немалое время.
Шаг третий
Готовимся к суду
Если мирным путем договориться с должником не получится, то нужно готовиться к суду. Первое - подготовить исковое заявление, которое должно быть составлено в письменной форме и подписано поручителем (истцом) или его представителем.
Конечно, правильнее всего доверить составление заявления, а также представительство в суде профессионалу. В этом случае, все затраты на адвоката или юриста целесообразнее истребовать с ответчика.
О том, как грамотно составить исковое заявление и какие документы приложить, очень подробно написано в статьях 131-132 Гражданско-процессуального кодекса РФ. Кстати, сумму государственной пошлины (ст. 333.19 Налогового кодекса РФ), которую вы уплатите, нужно тоже потребовать с должника.
Итак, вы собрали все документы – теперь идете и подаете их в суд. Судья в течение пяти дней со дня поступления заявления обязан решить – принимать иск к производству или нет. Теперь остается ждать извещения о вызове вас на судебное заседание.
Шаг четвертый
Обращаемся к судебным приставам
Надо сказать, что судебное решения в пользу поручителя – это только 50% успеха. Наверняка должник не будет спешить выполнять его добровольно. Тем более, если он остался без работы и без денег. Тогда нам остается одно - обращаться к судебным приставам.
Для начала пристав даст должнику определенный срок для добровольного исполнения своих обязательств. Это не более пяти дней со дня получения должником постановления о возбуждении исполнительного производства.
Если должник проигнорировал эту возможность, тогда к нему будут применены «меры принудительного взыскания», взысканы исполнительский сбор и другие расходы. Взыскание обратят на имущество (недвижимость, авто, техника и т. д.) должника, в том числе на денежные средства и ценные бумаги, какие-то периодические выплаты, получаемые должником. Имущество выставят на торги, деньги отберут, и пока не будет погашен весь долг, судебный пристав вправе ограничить выезд должника за границу (ст. 67 закона «Об исполнительном производстве»).
Таким образом, для должника последствия могут быть весьма плачевными.
Достанется ли квартира заемщика поручителю?
Рассмотрим ситуацию с квартирой подробнее. Статья 446 ГПК РФ говорит нам, что если для должника и членов его семьи жилье – единственное, то на него не может быть наложено взыскание. Но данная норма не применяется, если такое жилое помещение является предметом ипотеки!
Итак, если заемщик не сможет найти нужную сумму, то поручитель вправе наложить взыскание на квартиру, которую заемщик приобрел за счет кредитных средств. Таким образом, даже если поручитель погасит весь кредит, квартира все равно остается в залоге, но уже не у банка, а у поручителя. Поручитель будет являться залогодержателем жилого помещения заемщика и, напоминаем, банк обязан будет отдать поручителю все документы, подтверждающие ипотеку квартиры. Данное правило вытекает из ст. 365 ГК РФ.
Так что, должники, не стоит расслабляться – ипотечная квартира может уйти с молотка, даже если поручитель за вас полностью расплатится с банком.
Деньги, полученные от продажи квартиры распределяются так: часть сумм удерживается чтобы покрыть расходы, связанные с обращением взыскания и его реализацией имущества; сумма долга отходит поручителю, а затем, если что остается - заемщику.
Комментарии специалистов
Берегите свою кредитную историю
Ирина Мандракова, руководитель сектора кредитования физических лиц Смоленского Банка:
Если заемщик – надежный и добросовестный человек, которому не грозит безработица, то причин для беспокойства у поручителя нет. Однако в противоположном случае стоит быть готовым к тому, что ненужные вам кредитные обязательства лягут на ваши плечи. Если поручитель выполнил свои обязательства перед банком, кредитная история не пострадает. Если же поручитель не сможет выплачивать кредит, налагается взыскание на его имущество.
Поручитель становится залогодержателем
Александр Перепелкин, юрист Агентства недвижимости Фирма «НОРА»:
Уплатив за должника долг, поручитель сам становится для должника кредитором. В этом случае банк обязан вручить поручителю документы, удостоверяющие требования к должнику, и передать права, обеспечивающие это требование, в том числе права залогодержателя. Тогда к поручителю переходят не только права на возмещение уплаченных средств, но и право залога на недвижимое имущество, заложенное в обеспечение кредитного обязательства, которое он может реализовать самостоятельно."
Для начала журнал Metrinfo.Ru вкратце напомнит, кто же такие поручители. В Гражданском кодексе институту поручительства посвящены 361-367 статьи. Многие (не все) банки требуют, чтобы кандидат в заемщики в качестве гарантии возврата денег привел человека, который «в случае чего» обязан будет возвращать кредит вместо заемщика. До тех пор, пока заемщик исполняет кредитные обязательства надлежащим образом, поручителю не за что беспокоиться. Но если должник прекращает платить кредит, либо платит, но не в оговоренные договором сроки (не полную сумму и т. д.), то тут уж банки могут взяться за поручителя.
Как сказано в ст. 363 ГК РФ поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, то есть банк вправе требовать выплаты по кредиту как от заемщика и поручителя, так и от любого из них в отдельности.
И если дело дойдет до того что банк обратится к поручителю с требованием погасить задолженность за заемщика, то помимо кредита поручитель должен будет заплатить проценты и убытки кредитора (банка).
За прочими подробностями мы отправляем вас к нашей же статье «Ипотека: за кем придут в кризис – поручителем или заемщиком?», а сами сосредоточимся на том, как же поручителю вернуть свои деньги, которые он выплатил банку вместо своего непутевого друга-должника.
Шаг первый
Требуйте документы от банка!
Итак, если поручитель выполнит за заемщика его обязательства, то к нему переходят права кредитора – об этом говорится в статье 365 Гражданского кодекса РФ.
И если поручитель полностью рассчитался с банком, то последний обязан вручить ему документы, удостоверяющие требование к должнику (п. 2 ст. 365 ГК РФ).
Не нужно заключать никаких дополнительных соглашений между поручителем и должником, требуется лишь забрать в банке пакет документов, подтверждающих, что вы полностью расплатились с кредитором. Банки любят «забывать» отдать поручителю полагающиеся ему документы. Либо могут передать пакет документов, но в не в оригинале, а в ксерокопиях. Учтите, что если дело дойдет до суда, то ему потребуются оригиналы документов!
Конкретного перечня документов, которые банк обязан передать поручителю, не существует, но из представленных бумаг должно быть ясно, что был договор между банком и заемщиком, что вы выступали поручителем, и что полностью расплатились за должника (сумма оплаты, пени, штраф, неустойка, срок платежа) и т. д. В любом случае понадобится кредитный договор (договор займа и т. д.), договор поручительства, платежные поручения с отметками банка об исполнении и т. д.
Шаг второй
Теперь идем к должнику
Пришло время требовать с должника ваши деньги. А это, напоминаем, сумма основного долга, проценты за пользование кредитом, возможные судебные расходы, штрафные санкции (пени, штраф, неустойки). На выплаченную кредитору сумму поручитель может «накрутить» проценты (ст. 365 ГК РФ).
Все эти требования надо изложить на бумаге и отправить заказным письмом с уведомлением о вручении должнику. В письме – указать сумму, которую хотите получить с должника, срок для возврата, а также последствия неуплаты должником своего долга. Последствие в данном случае одно – это судебное разбирательство, где суд помимо долга взыщет с ответчика в пользу истца все судебные расходы (пошлина, расходы на адвоката, проценты и т. д.).
В принципе процедура с направлением письма вовсе необязательная и вы можете сразу же обращаться в суд. Но попытаться стоит - вдруг должник вернет долг сразу, ведь судебное разбирательство занимает немалое время.
Шаг третий
Готовимся к суду
Если мирным путем договориться с должником не получится, то нужно готовиться к суду. Первое - подготовить исковое заявление, которое должно быть составлено в письменной форме и подписано поручителем (истцом) или его представителем.
Конечно, правильнее всего доверить составление заявления, а также представительство в суде профессионалу. В этом случае, все затраты на адвоката или юриста целесообразнее истребовать с ответчика.
О том, как грамотно составить исковое заявление и какие документы приложить, очень подробно написано в статьях 131-132 Гражданско-процессуального кодекса РФ. Кстати, сумму государственной пошлины (ст. 333.19 Налогового кодекса РФ), которую вы уплатите, нужно тоже потребовать с должника.
Итак, вы собрали все документы – теперь идете и подаете их в суд. Судья в течение пяти дней со дня поступления заявления обязан решить – принимать иск к производству или нет. Теперь остается ждать извещения о вызове вас на судебное заседание.
Шаг четвертый
Обращаемся к судебным приставам
Надо сказать, что судебное решения в пользу поручителя – это только 50% успеха. Наверняка должник не будет спешить выполнять его добровольно. Тем более, если он остался без работы и без денег. Тогда нам остается одно - обращаться к судебным приставам.
Для начала пристав даст должнику определенный срок для добровольного исполнения своих обязательств. Это не более пяти дней со дня получения должником постановления о возбуждении исполнительного производства.
Если должник проигнорировал эту возможность, тогда к нему будут применены «меры принудительного взыскания», взысканы исполнительский сбор и другие расходы. Взыскание обратят на имущество (недвижимость, авто, техника и т. д.) должника, в том числе на денежные средства и ценные бумаги, какие-то периодические выплаты, получаемые должником. Имущество выставят на торги, деньги отберут, и пока не будет погашен весь долг, судебный пристав вправе ограничить выезд должника за границу (ст. 67 закона «Об исполнительном производстве»).
Таким образом, для должника последствия могут быть весьма плачевными.
Достанется ли квартира заемщика поручителю?
Рассмотрим ситуацию с квартирой подробнее. Статья 446 ГПК РФ говорит нам, что если для должника и членов его семьи жилье – единственное, то на него не может быть наложено взыскание. Но данная норма не применяется, если такое жилое помещение является предметом ипотеки!
Итак, если заемщик не сможет найти нужную сумму, то поручитель вправе наложить взыскание на квартиру, которую заемщик приобрел за счет кредитных средств. Таким образом, даже если поручитель погасит весь кредит, квартира все равно остается в залоге, но уже не у банка, а у поручителя. Поручитель будет являться залогодержателем жилого помещения заемщика и, напоминаем, банк обязан будет отдать поручителю все документы, подтверждающие ипотеку квартиры. Данное правило вытекает из ст. 365 ГК РФ.
Так что, должники, не стоит расслабляться – ипотечная квартира может уйти с молотка, даже если поручитель за вас полностью расплатится с банком.
Деньги, полученные от продажи квартиры распределяются так: часть сумм удерживается чтобы покрыть расходы, связанные с обращением взыскания и его реализацией имущества; сумма долга отходит поручителю, а затем, если что остается - заемщику.
Комментарии специалистов
Берегите свою кредитную историю
Ирина Мандракова, руководитель сектора кредитования физических лиц Смоленского Банка:
Если заемщик – надежный и добросовестный человек, которому не грозит безработица, то причин для беспокойства у поручителя нет. Однако в противоположном случае стоит быть готовым к тому, что ненужные вам кредитные обязательства лягут на ваши плечи. Если поручитель выполнил свои обязательства перед банком, кредитная история не пострадает. Если же поручитель не сможет выплачивать кредит, налагается взыскание на его имущество.
Поручитель становится залогодержателем
Александр Перепелкин, юрист Агентства недвижимости Фирма «НОРА»:
Уплатив за должника долг, поручитель сам становится для должника кредитором. В этом случае банк обязан вручить поручителю документы, удостоверяющие требования к должнику, и передать права, обеспечивающие это требование, в том числе права залогодержателя. Тогда к поручителю переходят не только права на возмещение уплаченных средств, но и право залога на недвижимое имущество, заложенное в обеспечение кредитного обязательства, которое он может реализовать самостоятельно."
Новостройка с отделкой, ремонтом и мебелью. Новая услуга – все включено. Готовы ли мы?
Новостройка с отделкой, ремонтом и мебелью. Новая услуга – все включено. Готовы ли мы?: "Многие из нас еще застали времена, когда квартиры сдавались с отделкой: обои поклеены, линолеум постелен, сантехника и розетки – на положенных местах. Правда, отделка эта чаще всего не отличалась ни изысканностью, ни качеством, так что у нашего человека выработалось предубеждение против муниципального ремонта. Однако в последнее время в рекламных объявлениях застройщиков все чаще звучат предложения квартир с отделкой. Что это – возвращение к истокам или совершенно новый сервис?
Журнал Metrinfo.Ru решил разобраться, чем «этот» ремонт отличается от «того» и приобретет ли данная услуга народную популярность.
На сегодня в Москве и Подмосковье доля квартир с отделкой, по словам директора департамента новостроек Компании «Инком-Недвижимость» Ланы Волохиной, не превышает 5% от общего объема предложения на рынке новостроек. На западе все наоборот: порядка 90% новостроек сдается с отделкой. Например, в Чехии законодательно закреплено, что застройщик сдает новое жилье с отделкой под ключ и с установленной сантехникой.
«На западе квартиру принято менять жилье каждые 10-15 лет. Жители Европы, США, Австралии не хотят заниматься черновым ремонтом, предпочитая тратить время на другие вещи. К тому же им удобнее, когда ремонт уже включен в стоимость квартиры», - объясняет Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock.
Наигрались
Разницу в предпочтениях эксперты объясняют пресловутыми социально-экономическими предпосылками. Еще в советские годы, когда днем с огнем было не найти ни материалов, ни рабочих, люди привыкли делать ремонт своими руками. А после развала государственной системы строительства и распределения жилья, в условиях формирования рынка жилья коммерческого, стало очевидно, что квартиры с «советской» отделкой уже не актуальны.
«Цены стремительно росли, и можно было не утруждать себя хлопотами по отделке квартир - они и без отделки разлетались, как горячие пирожки», - говорит Лана Волохина («Инком»).
Не нужна была отделка и покупателю, почти в каждом стала пробиваться дизайнерская жилка, – замечают в компании «Ведис» (застройщик ЖК «Марфино»). «Каждый, кто покупал квартиру с отделкой, тут же от нее избавлялся и делал все по-своему», - подтверждает Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood.
Однако сейчас коньюнктура рынка изменилась, считают эксперты. Люди попросту «наигрались» в дизайнеров. По мнению руководителя ГК «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, «достаточно лично пройти через 1-2 ремонта, чтобы убедиться, что все должны делать специалисты, и чем меньше вы вникаете в тонкости этого процесса – тем лучше».
Обычный владелец жилья мало что знает об инженерном оснащении квартиры, допустимых изменениях планировок, совместимости материалов и т.п.
«Действительно, все, кто занимается самостоятельным ремонтом, зачастую меняют 2-3 бригады. Начинают с более дешевых, а потом ищут тех, кто умеет работать. Каждая новая бригада ругает прежнюю и исправляет ее ошибки, что влечет за собой новые и новые расходы. Так что здесь становится уже не до экономии, а лишь бы закончить,» - добавляет Александр Михеев, Председатель Совета директоров компании «Яртт Девелопмент».
«Интерес покупателей к квартирам с отделкой постепенно возвращается, - считает Оксана Дивеева (Blackwood). - Покупатели должны понимать, что, приобретая квартиру с отделкой, они экономят время, нервы, а главное, - деньги».
Клиент зреет
Что же думает обо всем этом покупатель? Как сообщили нам в компании МГСН, в сегменте эконом-класса примерно 15% покупателей предпочитают квартиры с отделкой «под ключ», остальные - без. В ЖК «Лазаревское» (строится в Южном Бутово, застройщик ГК «Пионер») в 2008 году провели выборочный опрос покупателей. Всем задавался вопрос: «Было бы Вам интересно предложение квартир с отделкой, если бы в этом случае квартира была несколько дороже?» Около 70% опрошенных ответили, что им это не интересно, и они планируют решать вопрос своими силами.
По мнению руководителя отдела маркетинга группы компаний «Пионер» Ирины Романовой, тому есть две причины. Во-первых, на момент проведения опроса в 2008 году до ввода в эксплуатацию объекта оставалось еще много времени (сдача ЖК по плану в 2010-м). А когда покупатель планирует переезд через пару лет, но стены покупает уже сейчас, для него самое важное - максимально сэкономить. «Другое дело, когда квартира покупается на завершающей стадии строительства или в доме, уже прошедшем комиссию. Тут многие хотят поскорее въехать, и есть, несомненно, целая категория покупателей, которые с радостью избавят себя от хлопот, купив квартиру «под ключ», - считает эксперт. Во-вторых, покупая квартиру свободной планировки – то есть без внутренних стен («Лазаревское» относится именно к этой категории), многие покупатели рассчитывают по-своему организовать пространство. В таком случае любая отделка от застройщика будет насмарку.
Интересно, что жилье свободной планировки» за границей скорее исключение, чем правило. Такие квартиры предлагается в люксовых проектах - в Израиле, Чехии, Испании, Великобритании. Чаще всего это апартаменты большой площади или пентхаусы. «Застройщики анонсируют, что в данном комплексе покупатель может спланировать будущее жилье под себя, например, установить лифт в дуплексе. Это необходимо сделать на этапе проекта или на этапе строительства, когда возведены только несущие стены», - объясняет Станислав Зингель (Gordon Rock).
Все уже включено
Существует два основных вида отделки – чистовая («черная коробка» уже приведена в порядок и вам ее требуется обставить) и «под ключ» (установлены техника и мебель, осталось только завезти чемоданы).
Понятно, что это два совершенно разных вида ремонта, отличаются и схемы реализации таких квартир.
Мы обнаружили в столице несколько образцов жилья с чистовой отделкой. Например, жилой комплекс «Волжский» в Кузьминках (ЮВАО). Это микрорайон, застроенный современными панельными домами. В квартирах установлены пластиковые стеклопакеты, сантехника и мойка, электричество разведено по всей квартире, на полу постелен ламинат, стены оштукатурены и оклеены обоями. Стоимость квадратного метра начинается от 105 тыс. рублей.
Группа Компаний ПИК реализует квартиры в домах индустриальных серий КОПЭ-М-Парус и П-3М - от ДСК 2 и ДСК 3 соответственно только с отделкой. Сейчас в строящихся проектах «Новопеределкино» (Москва), «Новокуркино» (Химки), район «Ярославский» (Мытищи), район «Центральный» (Долгопрудный), «Красная Горка» (Люберцы) квартиры сдаются с чистовым ремонтом и необходимой сантехникой.
В ЖК «Марфино» отделка входит в стоимость квадратного метра. Если покупатель отказывается от ремонта, он может подписать дополнительное соглашение и получить обратно деньги из расчета 1400 рублей за кв. метр. «Благодаря большим масштабам стройки для нас отделка метра выходит в сумму менее $100, включая и отделочные материалы, и сантехнику. Если клиент сам будет делать в своей квартире ремонт того же уровня, то он потратит как минимум в три раза больше, даже приобретая стройматериалы на рынке. Покупатели это прекрасно понимают, и от отделки отказывается всего порядка 3-5%», - рассказывает Ирина Мельникова, директор по сервису компании «Ведис Групп».
Более того, компания «Ведис» сделала своеобразный «реверанс» покупателям и даже при таком незамысловатом ремонте предложила будущим жильцам микрорайона на выбор 4 варианта отделки: «Японский минимализм», «Прованс», «Классика» и «Барокко». «Покупатели смогут заселиться в квартиры не с безликой муниципальной отделкой, за которую заплатили изначально, а в квартиру, которая максимально соответствует их вкусу», - рассказывает Мельникова.
За границей такой вид ремонта более основательный: там квартиры, как правило, сдаются с лицевой отделкой пола и стен, электропроводкой, розетками и выходами для светильников, а также кухней, оборудованной техникой, в странах с жарким климатом в этот список непременно входит еще и центральный кондиционер.
Дополнительный сервис
Второй вид ремонта – «под ключ» - за границей также весьма распространен. Ремонт может входить в стоимость жилья, что обязательно указывается в прайсе, а может «осмечиваться» отдельно.
Если меблировка предлагается дополнительно, то обычно на выбор даются 2-3 варианта. Из каталога можно выбрать обстановку различной «классности». Чем выше класс жилья, тем «круче» отделка и дороже обстановка. Например, в Болгарии, по данным Gordon Rock, в некоторых проектах цена комплекта мебели стартует от 1300 евро, следующий «уровень» – от 2500 евро до 3800 евро и так далее.
В России такая схема практически не представлена. В Московской области ее осуществляют в ЖК «Новая Апрелевка» (застройщик «Яртт Деввелопмент») и сейчас это воспринимается как новаторство. «Новая Апрелевка» - это монолитно-кирпичный жилой комплекс с возведенными внутренними стенами. С начала реализации ЖК квартиры здесь продаются без отделки. Однако с нынешней осени покупателям предлагается новый сервис – типовой ремонт «под ключ» от застройщика.
Что значит «типовой»? Большинство застройщиков рекомендуют покупателям дружественные дизайнерские фирмы, которые за деньги разрабатывают для владельца квартиры индивидуальный дизайн-проект. В отличие от них застройщик «Новой Апрелевки» сам выступает заказчиком нескольких типовых дизайн-проектов. Покупатель фактически получает выбранный им проект в подарок, а оплачивает непосредственно ремонт – материалы и работу.
«Под ключ» означает, что в дизайн-проекты входят зонирование, организация световой среды, выбор отделочных материалов, подбор и расстановка мебели, техники, в общем – заходи и живи. К созданию проектов привлечен ведущий дизайнер мебельного торгового центра «Гранд» Дмитрий Красов. «Передо мной поставлена задача – сделать несколько хороших универсальных дизайн-проектов и подобрать мебель недорого, но качественно. Так, чтобы человек мог приехать с чемоданом, повесить куртку на крючок и пройти на кухню пить чай», - говорит дизайнер.
Наконец, ремонт «от застройщика» означает, что договор на ремонт по заранее оговоренной цене покупатель заключает именно с ним, и застройщик отвечает за сроки и качество исполнения. Непредвиденные расходы, искусственное наращивание цены в ходе работ исключены. Мебель большей частью подбирается из ассортимента ИКЕИ, чтобы показать покупателю максимально прозрачный прайс. А все оборудование подобрано на Яндекс Маркет (интернет-сервис, позволяющий найти выбранную вещь по самой низкой цене). «Мы хотим избавить покупателя от множества забот. Скажем, человек сам может купить телевизор. Но тот, который мы ему предлагаем, идеально вписывается в выбранную тумбу, размер монитора оптимален для того помещения, в котором он находится и расстояния до него», - говорит Дмитрий Красов.
Ставка в дизайне делается на универсальность интерьеров – они должны нравиться и подходить большинству. Но в готовые проекты можно будет вносить небольшие изменения. Поменять один диван на другой аналогичного размера, поставить детскую кроватку вместо письменного стола или изменить колористическое решение не составит большого труда и будет сделано совершенно бесплатно. Если клиент захочет существенной переработки проекта, то это тоже возможно, но за дополнительные деньги. Плюс свои подушечки, коврики, фотографии и безделушки добавят в любой типовой интерьер индивидуальное звучание.
«Наша цель - кардинально поменять сознание потребителя, показав ему, что приобретая квартиру с отделкой, он получает много преимуществ. Как социолог по образованию, я знаю, что чрезмерный выбор зачастую только утомляет людей. Так, для 90% из нас достаточно нескольких готовых вариантов дизайна. Оставшиеся 10% - это либо люди, которые всегда всем недовольны, либо те, кому действительно нравится этим заниматься», - рассуждает Александр Михеев («Яртт Девелопмент»).
Что почем
В «Яртт Девелопмент» этот проект рассматривают не в качестве дополнительного заработка для компании, а исключительно как сервис, способный привлечь покупателя и облегчить ему жизнь. В «Новой Апрелевке» черновая и чистовая отделка (вместе с материалами) обойдется в 11 500 руб. за кв. метр. Стоимость обстановки - мебели, осветительных приборов, бытовой техники и аксессуаров - составляет в пределах $13 500 за квартиру общей площадью 45,83 кв.м.
Посмотрим, насколько данное предложение «в рынке». В интернете можно найти предложения услуг капитального ремонта стоимостью от 2 500 руб. за квадратный метр. Однако, как полагает Лана Волохина («ИНКОМ»), это не более чем маркетинговый ход, цель которого - привлечь внимание потенциального клиента. «В таких неадекватно привлекательных прайсах наверняка не учтена половина расходов, которые потом придется оплачивать отдельно. Как правило, реальная стоимость ремонта эконом-класса начинается от 5 000 рублей за квадратный метр. Получается, что самый дешевый ремонт и отделка небольшой квартиры общей площадью порядка 50 квадратных метров обойдется минимум в $7 000 – 8 000», - считает эксперт. Заметим, что здесь речь идет только о чистовой отделке. «А вот ремонт квартиры эконом-класса «под ключ» навряд ли обойдется новоселам менее чем в $20 000, даже если вся мебель будет из ИКЕИ. Вписаться в меньшую сумму можно, только если заказывать мебель и оборудование сомнительного качества», - подытоживает Волохина.
Резюме Metrinfo.Ru
Сейчас квартиры с ремонтом – различной степени готовности - составляют пока меньшую часть предложений на рынке жилья. В каком виде эта услуга приживется, и какие схемы реализации станут оптимальными для российских покупателей – покажет время. Однако в чем-то сторонники продажи готовых квартир правы: если львиная доля западных потребителей предпочитают покупать квартиры с ремонтом, то, скорее всего, российский рынок развивается в этом же направлении."
Журнал Metrinfo.Ru решил разобраться, чем «этот» ремонт отличается от «того» и приобретет ли данная услуга народную популярность.
На сегодня в Москве и Подмосковье доля квартир с отделкой, по словам директора департамента новостроек Компании «Инком-Недвижимость» Ланы Волохиной, не превышает 5% от общего объема предложения на рынке новостроек. На западе все наоборот: порядка 90% новостроек сдается с отделкой. Например, в Чехии законодательно закреплено, что застройщик сдает новое жилье с отделкой под ключ и с установленной сантехникой.
«На западе квартиру принято менять жилье каждые 10-15 лет. Жители Европы, США, Австралии не хотят заниматься черновым ремонтом, предпочитая тратить время на другие вещи. К тому же им удобнее, когда ремонт уже включен в стоимость квартиры», - объясняет Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock.
Наигрались
Разницу в предпочтениях эксперты объясняют пресловутыми социально-экономическими предпосылками. Еще в советские годы, когда днем с огнем было не найти ни материалов, ни рабочих, люди привыкли делать ремонт своими руками. А после развала государственной системы строительства и распределения жилья, в условиях формирования рынка жилья коммерческого, стало очевидно, что квартиры с «советской» отделкой уже не актуальны.
«Цены стремительно росли, и можно было не утруждать себя хлопотами по отделке квартир - они и без отделки разлетались, как горячие пирожки», - говорит Лана Волохина («Инком»).
Не нужна была отделка и покупателю, почти в каждом стала пробиваться дизайнерская жилка, – замечают в компании «Ведис» (застройщик ЖК «Марфино»). «Каждый, кто покупал квартиру с отделкой, тут же от нее избавлялся и делал все по-своему», - подтверждает Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood.
Однако сейчас коньюнктура рынка изменилась, считают эксперты. Люди попросту «наигрались» в дизайнеров. По мнению руководителя ГК «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, «достаточно лично пройти через 1-2 ремонта, чтобы убедиться, что все должны делать специалисты, и чем меньше вы вникаете в тонкости этого процесса – тем лучше».
Обычный владелец жилья мало что знает об инженерном оснащении квартиры, допустимых изменениях планировок, совместимости материалов и т.п.
«Действительно, все, кто занимается самостоятельным ремонтом, зачастую меняют 2-3 бригады. Начинают с более дешевых, а потом ищут тех, кто умеет работать. Каждая новая бригада ругает прежнюю и исправляет ее ошибки, что влечет за собой новые и новые расходы. Так что здесь становится уже не до экономии, а лишь бы закончить,» - добавляет Александр Михеев, Председатель Совета директоров компании «Яртт Девелопмент».
«Интерес покупателей к квартирам с отделкой постепенно возвращается, - считает Оксана Дивеева (Blackwood). - Покупатели должны понимать, что, приобретая квартиру с отделкой, они экономят время, нервы, а главное, - деньги».
Клиент зреет
Что же думает обо всем этом покупатель? Как сообщили нам в компании МГСН, в сегменте эконом-класса примерно 15% покупателей предпочитают квартиры с отделкой «под ключ», остальные - без. В ЖК «Лазаревское» (строится в Южном Бутово, застройщик ГК «Пионер») в 2008 году провели выборочный опрос покупателей. Всем задавался вопрос: «Было бы Вам интересно предложение квартир с отделкой, если бы в этом случае квартира была несколько дороже?» Около 70% опрошенных ответили, что им это не интересно, и они планируют решать вопрос своими силами.
По мнению руководителя отдела маркетинга группы компаний «Пионер» Ирины Романовой, тому есть две причины. Во-первых, на момент проведения опроса в 2008 году до ввода в эксплуатацию объекта оставалось еще много времени (сдача ЖК по плану в 2010-м). А когда покупатель планирует переезд через пару лет, но стены покупает уже сейчас, для него самое важное - максимально сэкономить. «Другое дело, когда квартира покупается на завершающей стадии строительства или в доме, уже прошедшем комиссию. Тут многие хотят поскорее въехать, и есть, несомненно, целая категория покупателей, которые с радостью избавят себя от хлопот, купив квартиру «под ключ», - считает эксперт. Во-вторых, покупая квартиру свободной планировки – то есть без внутренних стен («Лазаревское» относится именно к этой категории), многие покупатели рассчитывают по-своему организовать пространство. В таком случае любая отделка от застройщика будет насмарку.
Интересно, что жилье свободной планировки» за границей скорее исключение, чем правило. Такие квартиры предлагается в люксовых проектах - в Израиле, Чехии, Испании, Великобритании. Чаще всего это апартаменты большой площади или пентхаусы. «Застройщики анонсируют, что в данном комплексе покупатель может спланировать будущее жилье под себя, например, установить лифт в дуплексе. Это необходимо сделать на этапе проекта или на этапе строительства, когда возведены только несущие стены», - объясняет Станислав Зингель (Gordon Rock).
Все уже включено
Существует два основных вида отделки – чистовая («черная коробка» уже приведена в порядок и вам ее требуется обставить) и «под ключ» (установлены техника и мебель, осталось только завезти чемоданы).
Понятно, что это два совершенно разных вида ремонта, отличаются и схемы реализации таких квартир.
Мы обнаружили в столице несколько образцов жилья с чистовой отделкой. Например, жилой комплекс «Волжский» в Кузьминках (ЮВАО). Это микрорайон, застроенный современными панельными домами. В квартирах установлены пластиковые стеклопакеты, сантехника и мойка, электричество разведено по всей квартире, на полу постелен ламинат, стены оштукатурены и оклеены обоями. Стоимость квадратного метра начинается от 105 тыс. рублей.
Группа Компаний ПИК реализует квартиры в домах индустриальных серий КОПЭ-М-Парус и П-3М - от ДСК 2 и ДСК 3 соответственно только с отделкой. Сейчас в строящихся проектах «Новопеределкино» (Москва), «Новокуркино» (Химки), район «Ярославский» (Мытищи), район «Центральный» (Долгопрудный), «Красная Горка» (Люберцы) квартиры сдаются с чистовым ремонтом и необходимой сантехникой.
В ЖК «Марфино» отделка входит в стоимость квадратного метра. Если покупатель отказывается от ремонта, он может подписать дополнительное соглашение и получить обратно деньги из расчета 1400 рублей за кв. метр. «Благодаря большим масштабам стройки для нас отделка метра выходит в сумму менее $100, включая и отделочные материалы, и сантехнику. Если клиент сам будет делать в своей квартире ремонт того же уровня, то он потратит как минимум в три раза больше, даже приобретая стройматериалы на рынке. Покупатели это прекрасно понимают, и от отделки отказывается всего порядка 3-5%», - рассказывает Ирина Мельникова, директор по сервису компании «Ведис Групп».
Более того, компания «Ведис» сделала своеобразный «реверанс» покупателям и даже при таком незамысловатом ремонте предложила будущим жильцам микрорайона на выбор 4 варианта отделки: «Японский минимализм», «Прованс», «Классика» и «Барокко». «Покупатели смогут заселиться в квартиры не с безликой муниципальной отделкой, за которую заплатили изначально, а в квартиру, которая максимально соответствует их вкусу», - рассказывает Мельникова.
За границей такой вид ремонта более основательный: там квартиры, как правило, сдаются с лицевой отделкой пола и стен, электропроводкой, розетками и выходами для светильников, а также кухней, оборудованной техникой, в странах с жарким климатом в этот список непременно входит еще и центральный кондиционер.
Дополнительный сервис
Второй вид ремонта – «под ключ» - за границей также весьма распространен. Ремонт может входить в стоимость жилья, что обязательно указывается в прайсе, а может «осмечиваться» отдельно.
Если меблировка предлагается дополнительно, то обычно на выбор даются 2-3 варианта. Из каталога можно выбрать обстановку различной «классности». Чем выше класс жилья, тем «круче» отделка и дороже обстановка. Например, в Болгарии, по данным Gordon Rock, в некоторых проектах цена комплекта мебели стартует от 1300 евро, следующий «уровень» – от 2500 евро до 3800 евро и так далее.
В России такая схема практически не представлена. В Московской области ее осуществляют в ЖК «Новая Апрелевка» (застройщик «Яртт Деввелопмент») и сейчас это воспринимается как новаторство. «Новая Апрелевка» - это монолитно-кирпичный жилой комплекс с возведенными внутренними стенами. С начала реализации ЖК квартиры здесь продаются без отделки. Однако с нынешней осени покупателям предлагается новый сервис – типовой ремонт «под ключ» от застройщика.
Что значит «типовой»? Большинство застройщиков рекомендуют покупателям дружественные дизайнерские фирмы, которые за деньги разрабатывают для владельца квартиры индивидуальный дизайн-проект. В отличие от них застройщик «Новой Апрелевки» сам выступает заказчиком нескольких типовых дизайн-проектов. Покупатель фактически получает выбранный им проект в подарок, а оплачивает непосредственно ремонт – материалы и работу.
«Под ключ» означает, что в дизайн-проекты входят зонирование, организация световой среды, выбор отделочных материалов, подбор и расстановка мебели, техники, в общем – заходи и живи. К созданию проектов привлечен ведущий дизайнер мебельного торгового центра «Гранд» Дмитрий Красов. «Передо мной поставлена задача – сделать несколько хороших универсальных дизайн-проектов и подобрать мебель недорого, но качественно. Так, чтобы человек мог приехать с чемоданом, повесить куртку на крючок и пройти на кухню пить чай», - говорит дизайнер.
Наконец, ремонт «от застройщика» означает, что договор на ремонт по заранее оговоренной цене покупатель заключает именно с ним, и застройщик отвечает за сроки и качество исполнения. Непредвиденные расходы, искусственное наращивание цены в ходе работ исключены. Мебель большей частью подбирается из ассортимента ИКЕИ, чтобы показать покупателю максимально прозрачный прайс. А все оборудование подобрано на Яндекс Маркет (интернет-сервис, позволяющий найти выбранную вещь по самой низкой цене). «Мы хотим избавить покупателя от множества забот. Скажем, человек сам может купить телевизор. Но тот, который мы ему предлагаем, идеально вписывается в выбранную тумбу, размер монитора оптимален для того помещения, в котором он находится и расстояния до него», - говорит Дмитрий Красов.
Ставка в дизайне делается на универсальность интерьеров – они должны нравиться и подходить большинству. Но в готовые проекты можно будет вносить небольшие изменения. Поменять один диван на другой аналогичного размера, поставить детскую кроватку вместо письменного стола или изменить колористическое решение не составит большого труда и будет сделано совершенно бесплатно. Если клиент захочет существенной переработки проекта, то это тоже возможно, но за дополнительные деньги. Плюс свои подушечки, коврики, фотографии и безделушки добавят в любой типовой интерьер индивидуальное звучание.
«Наша цель - кардинально поменять сознание потребителя, показав ему, что приобретая квартиру с отделкой, он получает много преимуществ. Как социолог по образованию, я знаю, что чрезмерный выбор зачастую только утомляет людей. Так, для 90% из нас достаточно нескольких готовых вариантов дизайна. Оставшиеся 10% - это либо люди, которые всегда всем недовольны, либо те, кому действительно нравится этим заниматься», - рассуждает Александр Михеев («Яртт Девелопмент»).
Что почем
В «Яртт Девелопмент» этот проект рассматривают не в качестве дополнительного заработка для компании, а исключительно как сервис, способный привлечь покупателя и облегчить ему жизнь. В «Новой Апрелевке» черновая и чистовая отделка (вместе с материалами) обойдется в 11 500 руб. за кв. метр. Стоимость обстановки - мебели, осветительных приборов, бытовой техники и аксессуаров - составляет в пределах $13 500 за квартиру общей площадью 45,83 кв.м.
Посмотрим, насколько данное предложение «в рынке». В интернете можно найти предложения услуг капитального ремонта стоимостью от 2 500 руб. за квадратный метр. Однако, как полагает Лана Волохина («ИНКОМ»), это не более чем маркетинговый ход, цель которого - привлечь внимание потенциального клиента. «В таких неадекватно привлекательных прайсах наверняка не учтена половина расходов, которые потом придется оплачивать отдельно. Как правило, реальная стоимость ремонта эконом-класса начинается от 5 000 рублей за квадратный метр. Получается, что самый дешевый ремонт и отделка небольшой квартиры общей площадью порядка 50 квадратных метров обойдется минимум в $7 000 – 8 000», - считает эксперт. Заметим, что здесь речь идет только о чистовой отделке. «А вот ремонт квартиры эконом-класса «под ключ» навряд ли обойдется новоселам менее чем в $20 000, даже если вся мебель будет из ИКЕИ. Вписаться в меньшую сумму можно, только если заказывать мебель и оборудование сомнительного качества», - подытоживает Волохина.
Резюме Metrinfo.Ru
Сейчас квартиры с ремонтом – различной степени готовности - составляют пока меньшую часть предложений на рынке жилья. В каком виде эта услуга приживется, и какие схемы реализации станут оптимальными для российских покупателей – покажет время. Однако в чем-то сторонники продажи готовых квартир правы: если львиная доля западных потребителей предпочитают покупать квартиры с ремонтом, то, скорее всего, российский рынок развивается в этом же направлении."
Залоговые квартиры за границей: гоняемся за дешевизной по аукционам
Залоговые квартиры за границей: гоняемся за дешевизной по аукционам: "Квартиры неудачливых ипотечных заемщиков считаются лакомым куском для тех, кто ищет варианты подешевле. Однако, в родной стране – России – «распродажи» недвижимости, принадлежащей горе-ипотечникам массового характера не носят, да к тому же за нее еще и дорого просят. А если подумать о заграничных квартирах?
Учтите разницу: какими могут быть залоговые квартиры
Для начала мы разберемся с терминами. Как разъяснил журналу Metrinfo.Ru Алексей Шленов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж», первая «разновидность» это квартиры, так называемых, потенциальных дефолтных заемщиков. Эти квартиры находятся в собственности у заемщика, который начинает испытывать трудности с выплатой кредита и принимает решение о продаже объекта. Заемщик получает разрешение банка на продажу и ищет покупателя. При покупке с кредитом банка-залогодержателя процентные ставки на ипотечный кредит будут значительно ниже рыночных.
Вторая – дефолтные квартиры. То есть, заемщик перестает исполнять обязательства по кредиту и не пытается решить ситуацию путем продажи квартиры, реструктуризации кредита или рефинансирования. В этом случае после получения решения суда квартира выставляется на публичные торги либо реализуется по соглашению сторон.
Третья: вне связи с экономической ситуацией всегда существует доля залоговых квартир, которые люди продают просто с целью улучшения жилищных условий. Кредиты выдаются на 10-20 лет, но люди, как правило, меняют свои жилищные условия чаще и выставляют квартиры на продажу, не дожидаясь окончательных выплат по кредиту. Подобные продажи не обусловлены давлением общеэкономической ситуации на человека и проходят более спокойно.
Выбираем способ покупки и страну
Продажа залоговых квартир – сейчас очень актуальное явление для США и Европы. Тем, кому нужна недвижимость по ту сторону Атлантики или на курортах Старого Света, самое время обратить внимание на «вторичку» по сходной цене. Существует ряд сертифицированных компаний, которые выступают агентами по продаже залоговой недвижимости, и у этих компаний можно приобрести недвижимость с дисконтом 30-40% от рыночной цены.
Российские покупатели зарубежной залоговой недвижимости могут обратиться как непосредственно в зарубежные компании, специализирующиеся на залоговой недвижимости, так и в те российские агентства недвижимости, у которых есть выбор залоговых вариантов и опыт работы с залоговой недвижимостью за рубежом.
Как правило, зарубежные брокеры стремятся оперировать «пулом» из нескольких объектов залоговой недвижимости и не всегда готовы сотрудничать с покупателем одного объекта недвижимости (особенно, если данный объект недвижимости – в невысоком бюджете). Обращение в отечественную компанию позволит российскому покупателю не ограничивать свой выбор одной конкретной страной. В этом случае он сможет получить на рассмотрение варианты жилой и коммерческой недвижимости сразу в нескольких странах Европы и в США.
Другой способ продажи, характерный для европейского рынка – это аукционы. Причем на них продаются целые портфели недвижимости из нескольких объектов — сразу или по частям. Например, именно так было проданы несколько доходных домов в Германии.
Организуются торги специализированными аукционными домами. Банк, при содействии такого аукционного дома выставляет свой «портфель» залоговых объектов на рассмотрение потенциальных покупателей. Покупателями могут быть как юридические, так и физические лица. Гражданство потенциального покупателя залоговой недвижимости, как правило, влияния не оказывает. Но до начала аукциона участник должен подтвердить, что он обладает достаточными финансовыми возможностями для совершения сделки – например, показать остатки на счету в банке.
Третий способ, в принципе, тоже аукцион, но он характерен для рынка США. О нем стоит рассказать подробнее.
Дисконт 70% - для тех, кто не боится ремонта?
В США банк проводит три аукциона, каждый раз снижая цену. Если недвижимость, так и не была продана, то она отходит банку и получает статус REO – Real Estate Owned. Потенциальный покупатель может выйти на эти объекты также через зарубежных сертифицированных агентов или через российские риэлторские агентства, - информация об этой недвижимости переходит к компаниям.
Но тут надо иметь в виду некоторые особенности данных квартир и домов – это неприглядные варианты. За жильем никто не ухаживает, оно дряхлеет, разваливается. Из-за проблем с изъятыми метрами банк иногда отдает их за копейки - лишь бы избавиться от расходов по налогам и списывает с баланса путем продажи целым списком – Real Tape. Однако объекты-развалюхи могут находиться в хорошем месте и вполне поддаваться восстановлению.
«Дисконт может достигать 70% от рыночной стоимости, - рассказывает Станислав Зингель, президент Gordon Rock. - Такая недвижимость пользуется спросом у предприимчивых людей, которые не боятся ремонта и строительства. Они инвестируют в качество объекта, получают в результате ликвидный актив или зарабатывают на последующей продаже».
Изрядно подешевевшее жилье уходит влет, и надо присутствовать на такой «распродаже» (кстати, это тоже аукцион) или самому, или снабдить своего представителя и доверенностью и банковским чеком, - уточняет Изабель Левин, руководитель отделения по работе с российскими клиентами проекта «TRUMP HOLLYWOOD». Доверенное лицо должно быть к моменту аукциона платежеспособным, чтобы при необходимости внести аванс за выигранный лот.
Впрочем, выгодную покупку можно совершить еще до того момента, как у нерадивого плательщика недвижимость изымет банк. Перед тем как это сделать, банк дает «срок спасения», который составляет от 3 до 6 месяцев. «В течение этого срока владелец недвижимости еще может спасти свою положительную кредитную историю, без которой в США жить крайне сложно, а именно – успеть продать свою заложенную недвижимость, чтобы погасить кредит», - отмечает Юлия Кайнова, директор по международному маркетингу CENTURY 21 Beverlywood Realty. Такой продавец крайне мотивирован и готов опускать цену до тех пор, пока не будет достигнут порог долга банку. Кроме того, есть резкое ограничение времени реализации объекта, что также на руку покупателю.
Как заработать на покупке
Купив залоговую недвижимость, ее можно сдать в аренду. «Например, в Лос-Анджелесе, несмотря на кризис, очень высокие ставки по аренде, поэтому в ожидании окончания срока капитализации Вы можете, сдавая метры в аренду, не только покрывать накладные расходы, но и немного заработать», - объясняет Юлия Кайнова.
Сколько именно вы сможете заработать на покупке и эксплуатации залоговой недвижимости в США? К примеру, купив квартиру в жилом комплексе Azur в Лос-Анджелесе:
* цена апартамента – $399 тыс. (старая цена — $710 тыс.);
* доход от аренды - 2500 $/мес. (расчеты велись по минимуму, средняя стоимость сдачи подобной квартиры 2500-3000 $/мес.);
* годовой налог на недвижимость (1,15%) - 498,75$/ мес.;
* услуги управляющей компании - 899,53 $/мес.;
* вода, электричество – эти расходы оплачивает арендатор отдельно;
* страховка от пожара и т.д. — оплачивает арендатор - 15-20$/мес.
* ваш доход за вычетом расходов - $1101,72
* налог на доход (калифорнийский + местный) - 35%
В итоге: чистая прибыль - $716 в месяц.
Как видим, недвижимость окупает затраты на ее содержание и приносит небольшой доход. Перепродажа такой собственности с прибылью возможна уже сейчас, т.к. в данном конкретном комплексе 399 тыс. долларов – это предложение банка, минимальная же рыночная цена – 430.000 – апартамент с 1 спальней на третьем этаже. Предложенная же квартира находится на 6-м. «Но, естественно, лучше подождать 4-5 лет, когда ситуация на рынке нормализуется и выровняется, - советует Юлия Кайнова (CENTURY 21). Цены вернутся на прежний уровень, прежде всего, выиграют новые владельцы высоколиквидных объектов».
Ипотека на залоговую квартиру
Стоить обратить внимание на условия ипотеки при приобретении залоговых квартир. Как правило, это 80% ипотеки под годовой процент не более 3 (2,8% на данный момент). «Но важно понимать, что довольно солидную сумму вы должны заплатить сразу. Это риэлторская комиссия - 5% от стоимости сделки), а также налог и плата за оформление - 10-11%», - поясняет Дмитрий Тимко, агент по продажам компании AriolEstrella, специализирующейся на испанской недвижимости.
Предположим, квартира стоит 100 тыс. евро.
Чтобы её приобрести, вам нужно иметь следующую сумму:
* 20 тыс.евро - 20% которые, надо внести по ипотеке;
* 5 тыс.евро - 5% — комиссия агентства;
* 10 тыс.евро - 10% — налог на покупку + оформление.
Итого: 35 тыс. евро (35% стоимости квартиры). И остается выплатить 80 тыс. евро по ипотеке, которую можно взять даже на 25 лет.
Залогового бума в России нет. Пока
Нынешней осенью в Болгарии и Испании насчитывалось около 1 млн дефолтных объектов. В этих странах дефолты уже зашкаливают 10-15% рубеж от общего количества предложений, выставленных на продажу, приводит статистику Андрей Кучин, генеральный директор Century 21 Prime Time Realty. Причина – большое количество инвестиционных сделок, к тому же в Испании застройщики слишком увлеклись мега-проектами в курортных зонах, которые оказались невостребованы вовсе.
В Казахстане и на Украине, где мировой кризис особенно сильно затронул экономику этих стран, дефолтные объекты в настоящее время составляют 10% от общего количества предложений. Приобрести жилье можно со скидкой в 20-40%. «В России пока эта тенденция не приобрела массового масштаба, поэтому и нет сильного давления на рынок», - утверждает Кучин. Но, как отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock) по прогнозам, пик продаж залоговой недвижимости в России придется на 2010-2011 года, когда начнут вступать в силу решения суда по искам банков по ипотечным кредитам. В России уже сейчас есть компании, которые занимаются реализацией залогового имущества, в т.ч. автомобилей, оборудования предприятий, офисной техники и даже сельскохозяйственных животных. Например, недавно одному из российских банков в залог достались 30 свиней.
Резюме журнала Metrinfo.Ru
Залоговые предложения, конечно, заманчивы. Но они, скорее, годятся для тех, кто желал бы практически профессионально зарабатывать на недвижимости. Особенно это касается тех домов и квартир, которые надо ремонтировать, а потом перепродавать. Дорогие высоколиквидные варианты, продающиеся сегодня с дисконтом тоже приобретаются с целью перепродажи – лет эдак через 5, когда цены на них вернутся на прежние позиции. Что касается вариантов «для себя, для жизни», то и тут аукционы могут подарить шанс сделать удачную покупку."
Учтите разницу: какими могут быть залоговые квартиры
Для начала мы разберемся с терминами. Как разъяснил журналу Metrinfo.Ru Алексей Шленов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж», первая «разновидность» это квартиры, так называемых, потенциальных дефолтных заемщиков. Эти квартиры находятся в собственности у заемщика, который начинает испытывать трудности с выплатой кредита и принимает решение о продаже объекта. Заемщик получает разрешение банка на продажу и ищет покупателя. При покупке с кредитом банка-залогодержателя процентные ставки на ипотечный кредит будут значительно ниже рыночных.
Вторая – дефолтные квартиры. То есть, заемщик перестает исполнять обязательства по кредиту и не пытается решить ситуацию путем продажи квартиры, реструктуризации кредита или рефинансирования. В этом случае после получения решения суда квартира выставляется на публичные торги либо реализуется по соглашению сторон.
Третья: вне связи с экономической ситуацией всегда существует доля залоговых квартир, которые люди продают просто с целью улучшения жилищных условий. Кредиты выдаются на 10-20 лет, но люди, как правило, меняют свои жилищные условия чаще и выставляют квартиры на продажу, не дожидаясь окончательных выплат по кредиту. Подобные продажи не обусловлены давлением общеэкономической ситуации на человека и проходят более спокойно.
Выбираем способ покупки и страну
Продажа залоговых квартир – сейчас очень актуальное явление для США и Европы. Тем, кому нужна недвижимость по ту сторону Атлантики или на курортах Старого Света, самое время обратить внимание на «вторичку» по сходной цене. Существует ряд сертифицированных компаний, которые выступают агентами по продаже залоговой недвижимости, и у этих компаний можно приобрести недвижимость с дисконтом 30-40% от рыночной цены.
Российские покупатели зарубежной залоговой недвижимости могут обратиться как непосредственно в зарубежные компании, специализирующиеся на залоговой недвижимости, так и в те российские агентства недвижимости, у которых есть выбор залоговых вариантов и опыт работы с залоговой недвижимостью за рубежом.
Как правило, зарубежные брокеры стремятся оперировать «пулом» из нескольких объектов залоговой недвижимости и не всегда готовы сотрудничать с покупателем одного объекта недвижимости (особенно, если данный объект недвижимости – в невысоком бюджете). Обращение в отечественную компанию позволит российскому покупателю не ограничивать свой выбор одной конкретной страной. В этом случае он сможет получить на рассмотрение варианты жилой и коммерческой недвижимости сразу в нескольких странах Европы и в США.
Другой способ продажи, характерный для европейского рынка – это аукционы. Причем на них продаются целые портфели недвижимости из нескольких объектов — сразу или по частям. Например, именно так было проданы несколько доходных домов в Германии.
Организуются торги специализированными аукционными домами. Банк, при содействии такого аукционного дома выставляет свой «портфель» залоговых объектов на рассмотрение потенциальных покупателей. Покупателями могут быть как юридические, так и физические лица. Гражданство потенциального покупателя залоговой недвижимости, как правило, влияния не оказывает. Но до начала аукциона участник должен подтвердить, что он обладает достаточными финансовыми возможностями для совершения сделки – например, показать остатки на счету в банке.
Третий способ, в принципе, тоже аукцион, но он характерен для рынка США. О нем стоит рассказать подробнее.
Дисконт 70% - для тех, кто не боится ремонта?
В США банк проводит три аукциона, каждый раз снижая цену. Если недвижимость, так и не была продана, то она отходит банку и получает статус REO – Real Estate Owned. Потенциальный покупатель может выйти на эти объекты также через зарубежных сертифицированных агентов или через российские риэлторские агентства, - информация об этой недвижимости переходит к компаниям.
Но тут надо иметь в виду некоторые особенности данных квартир и домов – это неприглядные варианты. За жильем никто не ухаживает, оно дряхлеет, разваливается. Из-за проблем с изъятыми метрами банк иногда отдает их за копейки - лишь бы избавиться от расходов по налогам и списывает с баланса путем продажи целым списком – Real Tape. Однако объекты-развалюхи могут находиться в хорошем месте и вполне поддаваться восстановлению.
«Дисконт может достигать 70% от рыночной стоимости, - рассказывает Станислав Зингель, президент Gordon Rock. - Такая недвижимость пользуется спросом у предприимчивых людей, которые не боятся ремонта и строительства. Они инвестируют в качество объекта, получают в результате ликвидный актив или зарабатывают на последующей продаже».
Изрядно подешевевшее жилье уходит влет, и надо присутствовать на такой «распродаже» (кстати, это тоже аукцион) или самому, или снабдить своего представителя и доверенностью и банковским чеком, - уточняет Изабель Левин, руководитель отделения по работе с российскими клиентами проекта «TRUMP HOLLYWOOD». Доверенное лицо должно быть к моменту аукциона платежеспособным, чтобы при необходимости внести аванс за выигранный лот.
Впрочем, выгодную покупку можно совершить еще до того момента, как у нерадивого плательщика недвижимость изымет банк. Перед тем как это сделать, банк дает «срок спасения», который составляет от 3 до 6 месяцев. «В течение этого срока владелец недвижимости еще может спасти свою положительную кредитную историю, без которой в США жить крайне сложно, а именно – успеть продать свою заложенную недвижимость, чтобы погасить кредит», - отмечает Юлия Кайнова, директор по международному маркетингу CENTURY 21 Beverlywood Realty. Такой продавец крайне мотивирован и готов опускать цену до тех пор, пока не будет достигнут порог долга банку. Кроме того, есть резкое ограничение времени реализации объекта, что также на руку покупателю.
Как заработать на покупке
Купив залоговую недвижимость, ее можно сдать в аренду. «Например, в Лос-Анджелесе, несмотря на кризис, очень высокие ставки по аренде, поэтому в ожидании окончания срока капитализации Вы можете, сдавая метры в аренду, не только покрывать накладные расходы, но и немного заработать», - объясняет Юлия Кайнова.
Сколько именно вы сможете заработать на покупке и эксплуатации залоговой недвижимости в США? К примеру, купив квартиру в жилом комплексе Azur в Лос-Анджелесе:
* цена апартамента – $399 тыс. (старая цена — $710 тыс.);
* доход от аренды - 2500 $/мес. (расчеты велись по минимуму, средняя стоимость сдачи подобной квартиры 2500-3000 $/мес.);
* годовой налог на недвижимость (1,15%) - 498,75$/ мес.;
* услуги управляющей компании - 899,53 $/мес.;
* вода, электричество – эти расходы оплачивает арендатор отдельно;
* страховка от пожара и т.д. — оплачивает арендатор - 15-20$/мес.
* ваш доход за вычетом расходов - $1101,72
* налог на доход (калифорнийский + местный) - 35%
В итоге: чистая прибыль - $716 в месяц.
Как видим, недвижимость окупает затраты на ее содержание и приносит небольшой доход. Перепродажа такой собственности с прибылью возможна уже сейчас, т.к. в данном конкретном комплексе 399 тыс. долларов – это предложение банка, минимальная же рыночная цена – 430.000 – апартамент с 1 спальней на третьем этаже. Предложенная же квартира находится на 6-м. «Но, естественно, лучше подождать 4-5 лет, когда ситуация на рынке нормализуется и выровняется, - советует Юлия Кайнова (CENTURY 21). Цены вернутся на прежний уровень, прежде всего, выиграют новые владельцы высоколиквидных объектов».
Ипотека на залоговую квартиру
Стоить обратить внимание на условия ипотеки при приобретении залоговых квартир. Как правило, это 80% ипотеки под годовой процент не более 3 (2,8% на данный момент). «Но важно понимать, что довольно солидную сумму вы должны заплатить сразу. Это риэлторская комиссия - 5% от стоимости сделки), а также налог и плата за оформление - 10-11%», - поясняет Дмитрий Тимко, агент по продажам компании AriolEstrella, специализирующейся на испанской недвижимости.
Предположим, квартира стоит 100 тыс. евро.
Чтобы её приобрести, вам нужно иметь следующую сумму:
* 20 тыс.евро - 20% которые, надо внести по ипотеке;
* 5 тыс.евро - 5% — комиссия агентства;
* 10 тыс.евро - 10% — налог на покупку + оформление.
Итого: 35 тыс. евро (35% стоимости квартиры). И остается выплатить 80 тыс. евро по ипотеке, которую можно взять даже на 25 лет.
Залогового бума в России нет. Пока
Нынешней осенью в Болгарии и Испании насчитывалось около 1 млн дефолтных объектов. В этих странах дефолты уже зашкаливают 10-15% рубеж от общего количества предложений, выставленных на продажу, приводит статистику Андрей Кучин, генеральный директор Century 21 Prime Time Realty. Причина – большое количество инвестиционных сделок, к тому же в Испании застройщики слишком увлеклись мега-проектами в курортных зонах, которые оказались невостребованы вовсе.
В Казахстане и на Украине, где мировой кризис особенно сильно затронул экономику этих стран, дефолтные объекты в настоящее время составляют 10% от общего количества предложений. Приобрести жилье можно со скидкой в 20-40%. «В России пока эта тенденция не приобрела массового масштаба, поэтому и нет сильного давления на рынок», - утверждает Кучин. Но, как отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock) по прогнозам, пик продаж залоговой недвижимости в России придется на 2010-2011 года, когда начнут вступать в силу решения суда по искам банков по ипотечным кредитам. В России уже сейчас есть компании, которые занимаются реализацией залогового имущества, в т.ч. автомобилей, оборудования предприятий, офисной техники и даже сельскохозяйственных животных. Например, недавно одному из российских банков в залог достались 30 свиней.
Резюме журнала Metrinfo.Ru
Залоговые предложения, конечно, заманчивы. Но они, скорее, годятся для тех, кто желал бы практически профессионально зарабатывать на недвижимости. Особенно это касается тех домов и квартир, которые надо ремонтировать, а потом перепродавать. Дорогие высоколиквидные варианты, продающиеся сегодня с дисконтом тоже приобретаются с целью перепродажи – лет эдак через 5, когда цены на них вернутся на прежние позиции. Что касается вариантов «для себя, для жизни», то и тут аукционы могут подарить шанс сделать удачную покупку."
«Ценовое дно еще ниже?»
«Ценовое дно еще ниже?»: "«Ценовое дно еще ниже?»
Сейчас цены на вторичном рынке недвижимости начали понемногу расти. Ровно год назад мы уже собирали экспертов для обсуждения той же темы в пресс-центре «Комсомольской правды». Директора строительных компаний в один голос говорили, что они не будут продавать квартиры государству ниже 35 тысяч за квадратный метр, ибо это означает для них гибель и разорение.
Но как только правительство области объявило тендер на покупку квартир «в домах высокой степени готовности» с ценой не более 27,2 за кв. метр, многие строительные фирмы понесли свои заявки. Получается, что государство показало реальную цену жилья? О реальной ситуации на рынке жилья рассказывают профессиональные эксперты рынка недвижимости.
Мы наблюдаем «сжатие» предложения
Игорь Лазарев, председатель совета директоров группы компаний «Челинформцентр»:
-Я считаю, что Челябинск еще не преодолел то самое дно, о котором мы все говорим.
До него, по нашим расчетам (в существующей системе «возможности стройкомплекса - уровень доходов населения - система инструментов покупки жилья»), еще 3 тысячи рублей за метр. Сейчас сбалансированная средняя цена на первичном рынке должна составлять 29 тыс. рублей за кв. метр в панельном доме, 36 тыс. руб. - в каркасном или кирпичном. Это цена, которую ставит нормально работающая организация с нормальной прибылью в 6 - 7%, а не 50 - 100%, как хочется.
Самое печальное, что, даже достигнув этого дна, мы, на мой взгляд, начнем «копать» дальше. Сейчас большинство строительных компаний находится в конъюнктурном простое, как и многие проектные организации. Новые проекты не разрабатываются.
На мой взгляд, правительство делает большую ошибку, что просто выкупает дома.
Оно должно выступать заказчиком. Строители сбросили дома с 70-процентной готовностью, рассчитались с кредитами, но задела на будущий год или два у них нет.
За время «тучных лет» в городе образовались компании, который я называю «наше все » выполнявшие функции заказчика, подрядчика, риэлтора и управляющей компании. За счет монополизации рынка и почти 100% разницы между стоимостью и себестоимостью жилья они еще существовали, зачастую проводя необдуманную кредитную политику.
Кризис показал, наколько неэффективны эти монстры. Сейчас многие из них разоряются. Поэтому ценам на первичном рынке есть еще куда падать. Тот небольшой пик на ценовом графике, который мы наблюдаем на сейчас, связан со сжатием предложения и падением курса доллара. То, что я сейчас озвучил, мы ежемесячно с точными расчетами и обоснованиями публикуем в нашем издании «Справочник ЧелСЦена».
Полуторки становятся инвестиционным товаром
Максим Ландихов, руководитель квартирного центра «Энергия»:
- Между первичным и вторичным рынком жилой недвижимости есть большая разница. Вторичка всегда реагирует быстрее на изменение рыночной ситуации, а первичка и падает, и растет медленнее.
Сегодня средняя цена кв. метра вторички в Челябинске - 32 тыс. за кв. метр, средняя стоимость квартиры - 2 100 000. Но это цена предложения. Данные по цене продаж можно получить только в Регистрационной палате, но и они не всегда достоверны.
Не секрет, что зачастую цена, прописанная в договоре, не соответствует реальной сумме сделки. Однако можно анализировать предложение и, делая определенные допуски, получить довольно достоверную картину данного рынка.
С сентября прошлого года по сентябрь текущего цены квартир на вторичном рынке упали на 35%, а теперь они растут. Первыми на рост рынка отреагировали однокомнатные квартиры, как инвестиционный продукт.
Думаю, что цены на вторичном рынке будут еще падать в первом полугодии следующего года. Но затем снова начнется рост.
Сейчас мы отмечаем некоторое оживление на кредитном рынке. Нам снова стали звонить из банков, спрашивая информацию о людях.
Нас ждет дефицит новостроек
Сергей Пиксаев, заместитель генерального директора строительной компании «УМР-4»:
- До кризиса квартиры в панельных домах покупались на нулевом цикле. Застройщики были подкреплены и деньгами дольщиков, и кредитами банков. Сейчас нет ни того, ни другого. Мы ведем строительство на свои деньги и не можем найти подпитку из других источников. Особого понимания этих трудностей со стороны местной власти строители пока не нашли. На этой неделе Челябинское МУП ПОВВ в очередной раз объявило о повышении стоимости подключения к воде и канализации. Если раньше они просили 1000 руб. за кв. метр, то с 2010 г. эта плата будет составлять 2000. Таким образом, пока никто не помогает строителям снижать себестоимость квадратного метра.
Ипотекой пользуются все
Евгения Шарова, зам. начальника управления ипотеки и реализации ОАО «Корпорация жилищного строительства и ипотеки»:
- Этой осенью произошло заметное снижение ипотечных ставок. Минимальная ставка в ОАО КЖСИ составляет сегодня 10,75%, максимальная - 12,25%. Ставка дифференцирована и зависит от срока и суммы выдаваемого кредита. Снижение ставок началось еще летом прошлого года. Сейчас значительно выросло количество желающих приобрести квартиру в ипотеку. Обращаются к нам представители абсолютно разных социальных слоев. Скорее всего, рост заявок на кредиты связан с падением цен на жилье и действием различных социальных программ, таких как «Материнский капитал», «Молодая семья» и льготное кредитование работников бюджетной сферы. Все виды этих социальных программ играют в пользу доступности ипотеки. Наша корпорация работает по федеральным ипотечным стандартам. В Челябинске по федеральной программе с нами сотрудничают «Москоммерцбанк», «Снежинский», «Уралпромбанк» и «Тверьуниверсалбанк».
Меньшее меняют на большее
Елена Калинина, директор агентства недвижимости «Инженер»
- Для того чтобы риелтор правильно работал, самое главное - правильно выставить цену за жилье. Мы должны уметь вовремя перестраиваться. Падение цен началось с октября 2008 года. Я считаю, что начиная с лета 2009 года спрос вновь вырос и по количеству обращений клиентов и действию ипотечных программ рынок становится похожим на докризисный. Цены за осень по однокомнатным квартирам выросли минимум на 100 тыс. руб. Еще этим летом можно было найти «полуторку» за 800 тыс. рублей, а сейчас и за 900 тыс. руб. находят с большим трудом.
Строители держат цены, а реально на рынок через подрядчиков выходит совсем другая стоимость квартир. Для примера, квартиру по ул. Ак. Королева подрядчику отдали за 4200 тыс. руб., а мы купили у него уже за 3200 тыс. руб. Кстати, этой осенью стали востребованны и большие квартиры. Люди меняют меньшее на большее. Сейчас самое время расширять жилплощадь.
Наши агенты работают по низким комиссиям, мы не гонимся за большим процентом, лучше возьмем количественным объемом сделок и без потери качества. Поэтому все это время, невзирая на кризис, мы не испытывали недостатка в клиентах.
Самое время покупать землю
В связи с тем, что падение цен произошло и на рынке строительных материалов, не увеличилось ли количество индивидуальных строек, каковы цены на земельные участки?
Галина Владимировна Лукьянова, директор агентства недвижимости «Усадьба»:
- Наше агентство первая и крупнейшая компания риэлторская компания Сосновского района - ближайшего пригорода города Челябинска. На протяжении семи лет компания имеет стабильную высокую положительную репутацию на рынке загородной недвижимости. Наши агенты отмечают, что кроме падения цен на строительные материалы значительно упали цены и на земельные участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство. В течение года падение доходило до 40 процентов!
Несмотря на начинающийся кризис, в октябре-ноябре прошлого года наблюдался резкий скачок продаж. Тогда количество сделок с загородной недвижимостью увеличилось в 5 - 6 раз. Это были и продажи земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов, и земли для сельхозпроизводства, и жилые дома.
Кстати, и сейчас самое время покупать земельные участки под строительство. Так как цены остаются на низком уровне, есть и спецпредложения по новым поселкам. Основная категория наших клиентов в кризис - это инвесторы и те, кто живет на селе и вынужден строиться сейчас в силу житейских обстоятельств. Действующий закон о «дачной амнистии» позволяет сдавать объекты в эксплуатацию по упрощенной и менее затратной процедуре, которая обходится раз в пять дешевле прежней.
Что же касается новостроек, то их в поселках сегодня немного. Темпы сдачи достроенных объектов в эксплуатацию значительно упали. А то, что находится в незавершенной стадии строительства, превращается в долгострой. Стоимость готовых коттеджей при этом практически не упала. Владельцы индивидуальных домостроений предпочитают уйти с рынка и дождаться роста цен, а если и снижают цену, то не намного.
Доллар падает - недвижимость растет
Валентин Корытный, директор агентства недвижимости «Дан-Инвест»
- Компания «Дан-Инвест» пять лет на рынке недвижимости и в Челябинске плотно сотрудничает с застройщиками, добиваясь максимально низких цен на предлагаемые объекты недвижимости Челябинска и Челябинской области. Специалисты агентства работают слаженно, без простоев и проволочек. Поэтому, на мой взгляд, хорошая сделка не может стоить дешево и за профессиональную работу риелтор обязан получать достойное вознаграждение. Поэтому даже в кризисное время мы не снижали процент, просто с падением цен на жилье сама сделка становилась дешевле.
Что касается ипотеки - согласен, понижение ипотечной ставки увеличило интерес граждан. Но в итоге на рынок влияет не снижение кредитных ставок, а стоимость квадратного метра. Все зависит от возможности трудящихся приобретать те или иные квадратные метры. Многие не могли позволить себе ипотечный кредит не в силу маленьких доходов, а в силу того, что стоимость кв. метра была большой и размер ежемесячных платежей тоже. Сегодня падение цен по жилью составляет около 30%, значит, сумма кредита для обычных граждан будет значительно ниже.
Произошло серьезное сокращение рынка новостроек. В том числе с рынка пропадают дешевые предложения на вторичном рынке «хрущевок» и «брежневок». С падением курса валюты обычное население, которое не занимается фондовым рынком, понимает, что помимо вложений в валюту и золото, есть еще и недвижимость. Раз валюта падает, все метнулись за покупкой однокомнатных квартир. Поэтому растет цена на малогабаритное жилье.
Екатерина АГРЕЛЛА, Юлия ФИЛИНСКИХ, «Комсомольская правда», 24 ноября 2009 г."
Сейчас цены на вторичном рынке недвижимости начали понемногу расти. Ровно год назад мы уже собирали экспертов для обсуждения той же темы в пресс-центре «Комсомольской правды». Директора строительных компаний в один голос говорили, что они не будут продавать квартиры государству ниже 35 тысяч за квадратный метр, ибо это означает для них гибель и разорение.
Но как только правительство области объявило тендер на покупку квартир «в домах высокой степени готовности» с ценой не более 27,2 за кв. метр, многие строительные фирмы понесли свои заявки. Получается, что государство показало реальную цену жилья? О реальной ситуации на рынке жилья рассказывают профессиональные эксперты рынка недвижимости.
Мы наблюдаем «сжатие» предложения
Игорь Лазарев, председатель совета директоров группы компаний «Челинформцентр»:
-Я считаю, что Челябинск еще не преодолел то самое дно, о котором мы все говорим.
До него, по нашим расчетам (в существующей системе «возможности стройкомплекса - уровень доходов населения - система инструментов покупки жилья»), еще 3 тысячи рублей за метр. Сейчас сбалансированная средняя цена на первичном рынке должна составлять 29 тыс. рублей за кв. метр в панельном доме, 36 тыс. руб. - в каркасном или кирпичном. Это цена, которую ставит нормально работающая организация с нормальной прибылью в 6 - 7%, а не 50 - 100%, как хочется.
Самое печальное, что, даже достигнув этого дна, мы, на мой взгляд, начнем «копать» дальше. Сейчас большинство строительных компаний находится в конъюнктурном простое, как и многие проектные организации. Новые проекты не разрабатываются.
На мой взгляд, правительство делает большую ошибку, что просто выкупает дома.
Оно должно выступать заказчиком. Строители сбросили дома с 70-процентной готовностью, рассчитались с кредитами, но задела на будущий год или два у них нет.
За время «тучных лет» в городе образовались компании, который я называю «наше все » выполнявшие функции заказчика, подрядчика, риэлтора и управляющей компании. За счет монополизации рынка и почти 100% разницы между стоимостью и себестоимостью жилья они еще существовали, зачастую проводя необдуманную кредитную политику.
Кризис показал, наколько неэффективны эти монстры. Сейчас многие из них разоряются. Поэтому ценам на первичном рынке есть еще куда падать. Тот небольшой пик на ценовом графике, который мы наблюдаем на сейчас, связан со сжатием предложения и падением курса доллара. То, что я сейчас озвучил, мы ежемесячно с точными расчетами и обоснованиями публикуем в нашем издании «Справочник ЧелСЦена».
Полуторки становятся инвестиционным товаром
Максим Ландихов, руководитель квартирного центра «Энергия»:
- Между первичным и вторичным рынком жилой недвижимости есть большая разница. Вторичка всегда реагирует быстрее на изменение рыночной ситуации, а первичка и падает, и растет медленнее.
Сегодня средняя цена кв. метра вторички в Челябинске - 32 тыс. за кв. метр, средняя стоимость квартиры - 2 100 000. Но это цена предложения. Данные по цене продаж можно получить только в Регистрационной палате, но и они не всегда достоверны.
Не секрет, что зачастую цена, прописанная в договоре, не соответствует реальной сумме сделки. Однако можно анализировать предложение и, делая определенные допуски, получить довольно достоверную картину данного рынка.
С сентября прошлого года по сентябрь текущего цены квартир на вторичном рынке упали на 35%, а теперь они растут. Первыми на рост рынка отреагировали однокомнатные квартиры, как инвестиционный продукт.
Думаю, что цены на вторичном рынке будут еще падать в первом полугодии следующего года. Но затем снова начнется рост.
Сейчас мы отмечаем некоторое оживление на кредитном рынке. Нам снова стали звонить из банков, спрашивая информацию о людях.
Нас ждет дефицит новостроек
Сергей Пиксаев, заместитель генерального директора строительной компании «УМР-4»:
- До кризиса квартиры в панельных домах покупались на нулевом цикле. Застройщики были подкреплены и деньгами дольщиков, и кредитами банков. Сейчас нет ни того, ни другого. Мы ведем строительство на свои деньги и не можем найти подпитку из других источников. Особого понимания этих трудностей со стороны местной власти строители пока не нашли. На этой неделе Челябинское МУП ПОВВ в очередной раз объявило о повышении стоимости подключения к воде и канализации. Если раньше они просили 1000 руб. за кв. метр, то с 2010 г. эта плата будет составлять 2000. Таким образом, пока никто не помогает строителям снижать себестоимость квадратного метра.
Ипотекой пользуются все
Евгения Шарова, зам. начальника управления ипотеки и реализации ОАО «Корпорация жилищного строительства и ипотеки»:
- Этой осенью произошло заметное снижение ипотечных ставок. Минимальная ставка в ОАО КЖСИ составляет сегодня 10,75%, максимальная - 12,25%. Ставка дифференцирована и зависит от срока и суммы выдаваемого кредита. Снижение ставок началось еще летом прошлого года. Сейчас значительно выросло количество желающих приобрести квартиру в ипотеку. Обращаются к нам представители абсолютно разных социальных слоев. Скорее всего, рост заявок на кредиты связан с падением цен на жилье и действием различных социальных программ, таких как «Материнский капитал», «Молодая семья» и льготное кредитование работников бюджетной сферы. Все виды этих социальных программ играют в пользу доступности ипотеки. Наша корпорация работает по федеральным ипотечным стандартам. В Челябинске по федеральной программе с нами сотрудничают «Москоммерцбанк», «Снежинский», «Уралпромбанк» и «Тверьуниверсалбанк».
Меньшее меняют на большее
Елена Калинина, директор агентства недвижимости «Инженер»
- Для того чтобы риелтор правильно работал, самое главное - правильно выставить цену за жилье. Мы должны уметь вовремя перестраиваться. Падение цен началось с октября 2008 года. Я считаю, что начиная с лета 2009 года спрос вновь вырос и по количеству обращений клиентов и действию ипотечных программ рынок становится похожим на докризисный. Цены за осень по однокомнатным квартирам выросли минимум на 100 тыс. руб. Еще этим летом можно было найти «полуторку» за 800 тыс. рублей, а сейчас и за 900 тыс. руб. находят с большим трудом.
Строители держат цены, а реально на рынок через подрядчиков выходит совсем другая стоимость квартир. Для примера, квартиру по ул. Ак. Королева подрядчику отдали за 4200 тыс. руб., а мы купили у него уже за 3200 тыс. руб. Кстати, этой осенью стали востребованны и большие квартиры. Люди меняют меньшее на большее. Сейчас самое время расширять жилплощадь.
Наши агенты работают по низким комиссиям, мы не гонимся за большим процентом, лучше возьмем количественным объемом сделок и без потери качества. Поэтому все это время, невзирая на кризис, мы не испытывали недостатка в клиентах.
Самое время покупать землю
В связи с тем, что падение цен произошло и на рынке строительных материалов, не увеличилось ли количество индивидуальных строек, каковы цены на земельные участки?
Галина Владимировна Лукьянова, директор агентства недвижимости «Усадьба»:
- Наше агентство первая и крупнейшая компания риэлторская компания Сосновского района - ближайшего пригорода города Челябинска. На протяжении семи лет компания имеет стабильную высокую положительную репутацию на рынке загородной недвижимости. Наши агенты отмечают, что кроме падения цен на строительные материалы значительно упали цены и на земельные участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство. В течение года падение доходило до 40 процентов!
Несмотря на начинающийся кризис, в октябре-ноябре прошлого года наблюдался резкий скачок продаж. Тогда количество сделок с загородной недвижимостью увеличилось в 5 - 6 раз. Это были и продажи земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов, и земли для сельхозпроизводства, и жилые дома.
Кстати, и сейчас самое время покупать земельные участки под строительство. Так как цены остаются на низком уровне, есть и спецпредложения по новым поселкам. Основная категория наших клиентов в кризис - это инвесторы и те, кто живет на селе и вынужден строиться сейчас в силу житейских обстоятельств. Действующий закон о «дачной амнистии» позволяет сдавать объекты в эксплуатацию по упрощенной и менее затратной процедуре, которая обходится раз в пять дешевле прежней.
Что же касается новостроек, то их в поселках сегодня немного. Темпы сдачи достроенных объектов в эксплуатацию значительно упали. А то, что находится в незавершенной стадии строительства, превращается в долгострой. Стоимость готовых коттеджей при этом практически не упала. Владельцы индивидуальных домостроений предпочитают уйти с рынка и дождаться роста цен, а если и снижают цену, то не намного.
Доллар падает - недвижимость растет
Валентин Корытный, директор агентства недвижимости «Дан-Инвест»
- Компания «Дан-Инвест» пять лет на рынке недвижимости и в Челябинске плотно сотрудничает с застройщиками, добиваясь максимально низких цен на предлагаемые объекты недвижимости Челябинска и Челябинской области. Специалисты агентства работают слаженно, без простоев и проволочек. Поэтому, на мой взгляд, хорошая сделка не может стоить дешево и за профессиональную работу риелтор обязан получать достойное вознаграждение. Поэтому даже в кризисное время мы не снижали процент, просто с падением цен на жилье сама сделка становилась дешевле.
Что касается ипотеки - согласен, понижение ипотечной ставки увеличило интерес граждан. Но в итоге на рынок влияет не снижение кредитных ставок, а стоимость квадратного метра. Все зависит от возможности трудящихся приобретать те или иные квадратные метры. Многие не могли позволить себе ипотечный кредит не в силу маленьких доходов, а в силу того, что стоимость кв. метра была большой и размер ежемесячных платежей тоже. Сегодня падение цен по жилью составляет около 30%, значит, сумма кредита для обычных граждан будет значительно ниже.
Произошло серьезное сокращение рынка новостроек. В том числе с рынка пропадают дешевые предложения на вторичном рынке «хрущевок» и «брежневок». С падением курса валюты обычное население, которое не занимается фондовым рынком, понимает, что помимо вложений в валюту и золото, есть еще и недвижимость. Раз валюта падает, все метнулись за покупкой однокомнатных квартир. Поэтому растет цена на малогабаритное жилье.
Екатерина АГРЕЛЛА, Юлия ФИЛИНСКИХ, «Комсомольская правда», 24 ноября 2009 г."
Григорий Куликов: "Мы соревнуемся только сами с собой"
Григорий Куликов: "Мы соревнуемся только сами с собой": "Григорий Куликов: 'Мы соревнуемся только сами с собой'
Успех любой компании обеспечивается, прежде всего, грамотным управлением. От того, какую стратегию выберет руководитель, какие отношения сложатся у него с сотрудниками и коллегами, зависит не только эффективность бизнеса, но и жизнеспособность компании в целом. 'МИЭЛЬ-Недвижимость' можно по праву назвать долгожителем рынка недвижимости - недавно компания отметила свое тринадцатилетние. И все эти годы у руля компании стоит бессменный руководитель - Григорий Львович Куликов, любезно согласившийся поделиться с RussianRealty секретами успешного управления.
Григорий Львович, чем Вы занимались до того, как начать работу с недвижимостью?
Мои начинания были связаны с точными науками. Я окончил математическую школу, потом, в 1985 году, - Московский Институт Электронного Машиностроения, по специальности 'Прикладная математика', работал в конструкторском бюро. И уже в 1988 году начал заниматься предпринимательской деятельностью, которая была связана с системами управления. Некоторое время мы с коллегами работали на базе Центра научно-технического творчества молодежи. А к концу восьмидесятых появилось ощущение, что пора уже становиться самостоятельными, создавать собственную компанию.
Таким образом, в октябре 1990 года возникло малое предприятие 'МИЭЛЬ'. Сначала мы занималась все тем же - разработкой и обслуживанием систем управления. Попробовали свои силы в издательском бизнесе - выпускали различные справочники.
Еще один знаковый для меня проект тех лет - международная телефонная связь. Я возглавил московское представительство одной американской компании. К сожалению, а может быть и к счастью, этот бизнес не сложился. Американцы не смогли тогда понять, что, работая в новой России, необходимо учитывать российские реалии. Они же пытались здесь строить бизнес по американским стандартам, что на тот момент было бесперспективным.
Тем не менее, сотрудничество с заокеанскими коллегами дало мне очень многое. Прежде всего - понятие 'сервис', то, каким он должен быть. Принципы работы с клиентом тогда в России только начинали формироваться, а большинство партнеров компании в Москве были представителями крупнейших западных фирм, привыкшими к определенному уровню обслуживания. И для того, чтобы этому уровню соответствовать, необходимо было учиться. В рамках овладения западными стандартами мы ездили на стажировки в США и Германию, проходили тренинги. И эта школа мне очень помогла потом в работе на рынке недвижимости, в создании успешной риэлторской компании, которой на данный момент является 'МИЭЛЬ'.
А как получилось, что Вы стали заниматься риэлторским бизнесом?
В недвижимость я пошел по совету младшей сестры. В то время она пробовала свои силы как агент по аренде жилья и предложила мне включиться в этот бизнес. Вместе с двумя ее подругами, которые уже имели некоторый опыт, мы начали проводить первые сделки. Естественно, оценивая ту деятельность с высоты сегодняшних знаний, видишь, насколько плохо мы понимали, что и как нужно делать.
Работать с недвижимостью я начал в январе 1993 года, и спустя полгода бизнес пошел в гору. Одновременно с этим пришло осознание того, что без твердой юридической базы профессионально работать на этом рынке невозможно. Чтобы восполнить пробелы в знаниях, я окончил курсы 'Юридические основы операций с недвижимостью' в Московской Государственной Юридической Академии. К слову, в то же время в Академии учились многие из нынешних руководителей крупных риэлторских компаний. А в 2000 году там же я получил и второе высшее юридическое образование.
Конечно, я не стал практикующим юристом, но полученные знания, мне, как руководителю, необходимы. Прежде всего, это дает культуру мышления, расширяет кругозор. Вообще, в свое время я прошел множество семинаров, тренингов, образовательных программ. Обучался маркетингу, стратегическому планированию, управлению финансами и персоналом в Калининградской школе бизнеса.
Перенимал опыт коллег из других стран, ездил в Америку, Германию, Швецию, Канаду. Везде работа с недвижимостью строится по-разному. Например, в Германии крупных риэлторских компаний нет вообще - если в агентстве работают человек двадцать, оно считается очень большим.? В Швеции и Канаде больше распространен франчайзинг, в Америке, помимо множества крупных фирм, довольно успешно работают частные маклеры.
Без ложной скромности могу сказать, что я изучил этот бизнес почти во всех его проявлениях. И это позволяет прогнозировать, куда мы дальше пойдем, как будем развиваться, как будет строиться наш рынок.
Какие качества Вы считаете необходимыми для руководителя?
Первое - надежность. Это самое важное. Руководитель может быть сверхпрофессиональным, обладать глубочайшими знаниями, но если сотрудники ему не доверяют, достичь успеха в управлении будет крайне сложно.
Чтобы заслужить это доверие, необходимо выполнять свои обещания и быть предсказуемым - в хорошем смысле этого слова. На этой самой надежности и базируется авторитет руководителя. Все остальное - второстепенно.
Второе - образованность. С одной стороны, руководитель должен иметь достаточно широкий кругозор, чтобы разбираться и в финансах, и в маркетинге, и в кадровой политике. Но, с другой стороны, невозможно управлять крупной компанией и быть профессионалом во всех областях. Поэтому важно быть еще и хорошим коммуникатором. Нужно уметь строить отношения, разбираться в людях, иметь навыки управления персоналом, определять стратегию развития. И для того, чтобы успешно контролировать все процессы, происходящие в компании, необходимо уметь подобрать грамотных специалистов.
Как будет развиваться 'МИЭЛЬ-Недвижимость'?
Мы строим свои стратегические планы, отталкиваясь от рынка, и развиваемся 'созвучно' его состоянию. Сегодня 'МИЭЛЬ' - это уже не риэлторская компания в чистом виде. Мы представляем собой инвестиционно-риэлторский холдинг, состоящий из нескольких юридических лиц, территориальных и самостоятельных 'бизнес-единиц'. В компании реализуется множество направлений - в том числе, инвестиционная деятельность, девелоперские проекты, строительство. Вполне возможно, что в ближайшее время мы займемся управлением недвижимостью.
В октябре этого года в компании было создано Управление ипотеки. Я уверен, что у этого направления большие перспективы на рынке, и нам сейчас уже недостаточно иметь несколько менеджеров, работающих с ипотечными программами. Мы инвестируем большие финансовые, интеллектуальные и другие ресурсы, потому что хотим иметь самых профессиональных сотрудников, хотим предлагать нашим клиентам самые интересные банковские продукты. И конечно, я предполагаю, что в свое время 'МИЭЛЬ' станет лидером на рынке ипотечных сделок.
Безусловно, мы стремимся адекватно развивать все направления нашей деятельности. И могу сказать, что намеченный план успешно выполняется.
Существует программа территориального развития компании, согласно которой через пять лет должно быть открыто сорок подразделений 'МИЭЛЬ-Недвижимость' в Москве и городах-спутниках. Эта программа была разработана два года назад и рассчитана на семь лет. На сегодняшний момент мы реализуем ее с опережением, и вполне возможно, выполним раньше намеченного срока.
В начале этого года мы начали осваивать дальнее Подмосковье - открылся наш первый офис в Серпухове. Сегодня я могу сказать, что по различным количественным показателям это отделение примерно на 20-25% опережает тот бизнес-план, который мы в свое время составляли. Соответственно, в сложившейся ситуации имеет смысл обратить внимание на другие города дальнего Подмосковья. Мы уже работаем в этом направлении.
Кроме того, на сегодняшний день у компании 'МИЭЛЬ-Недвижимость' есть четыре партнера, работающих по франчайзингу - в Омске, Барнауле, Новосибирске, и недавно открывшийся офис в Тюмени.
В этом году мы открыли партнерскую компанию 'МИЭЛЬ-СП' в Санкт-Петербурге, которая фактически является одним из наших подразделений и работает целиком и полностью по 'миэлевским' стандартам, но, безусловно, с учетом реалий питерского рынка.
Стоит отметить, что иметь большее, чем у кого-либо из коллег количество офисов - не самоцель. 'МИЭЛЬ' не соревнуется с коллегами, мы соревнуемся только сами с собой. Мы знаем, какими были вчера, в чем наши достоинства и недостатки сегодня. Мы анализируем наш путь развития и понимаем, какими станем завтра.
Может ли так случится, что Вас увлечет иное направление деятельности, и Вам будет интересно заняться другим бизнесом?
Не думаю. Я пробовал в своей жизни заниматься достаточно разными вещами, и сегодня у меня нет желания переключаться на другой бизнес. Единственное, что меня интересует в профессиональном плане, помимо 'МИЭЛЬ', - это управленческий консалтинг. Я много работал и сейчас работаю с выдающимися консультантами, стараюсь у них учиться и знаю, что, как действующий управленец с богатым опытом, я могу консультировать вполне профессионально. Вот это единственное, на что мне хочется тратить время и силы, единственное, что мне, помимо недвижимости, интересно в плане самореализации.
Но главная причина даже не в этом. В 'МИЭЛЬ-Недвижимость' сегодня работают более двух с половиной тысяч сотрудников, и большое количество этих людей пришли в эту компанию лично ко мне, доверяя мне, как человеку и руководителю. Для этих людей я являюсь гарантом определенной стабильности и развития. И я просто не имею морального права даже думать о том, что могу этих людей оставить наедине со своими проблемами. Я чувствую ответственность перед ними, перед своими партнерами, перед топ-менеджерами компании и не планирую оставлять или продавать этот бизнес и заниматься чем-то еще.
Другое дело, что с течением времени Дмитрий Лебедев и я, руководители компании, пересматриваем свои функции. Скажем, с октября у нас в компании приступил к работе исполнительный директор, поскольку мы считаем, что должны больше времени уделять стратегическим и управленческим вопросам, внешним контактам, вопросам глобальным и интересным для компании в целом. Координацию взаимодействия между службами мы делегировали исполнительному директору. Вероятно, что с течением времени изменится что-то еще.
Вы хотели бы, чтобы Ваш ребенок стал продолжателем Вашего дела?
Для меня гораздо важнее, чтобы он себя реализовал, чтобы у него хорошо жизнь сложилась, и он был по-своему счастлив. Сейчас для меня совершенно неочевидно, что для человечка, которому исполнился только один год, путь коммерсанта, бизнесмена будет наилучшим.
Все эти династии, когда бизнес передается из поколения в поколение - это, конечно, здорово. Но я бы не хотел, чтобы будущее моего ребенка было предопределено тем, что его отец - владелец крупного бизнеса.
Какие у Вас есть личные увлечения, хобби?
Когда-то я неплохо играл в шахматы - выступал за сборную института, потом за сборную нашего производственного объединения, где работал. Скажу честно, в последнее время мне крайне редко удается сесть за доску, но, тем не менее, это хобби осталось.
Одно из моих увлечений сегодня активно реализуется - это авторская песня. Кстати, среди моих родственников есть популярные авторы-исполнители.
Известно, что 'МИЭЛЬ-Недвижимость' оказывает поддержку многим бардам. Это, прежде всего, Елена Камбурова, очень интересный и глубокий человек, Леонид Сергеев, Вадим и Валерий Мищуки, Галина Хомчик, Тимур Шаов. При участии 'МИЭЛЬ' выпущено уже порядка тридцати пяти дисков, мы также спонсируем проведение концертов.
Решен ли ваш жилищный вопрос?
Я, как тот самый сапожник, приобрел 'сапоги' совсем недавно. До этого я снимал дачу за городом, потом некоторое время жил в своей московской квартире. Сейчас купил таун-хаус в Ромашково - первом коттеджном поселке, построенном компанией 'МИЭЛЬ', и очень доволен таким решением жилищного вопроса. Здесь, при всех прелестях загородной жизни, есть полный спектр городских удобств и вся необходимая инфраструктура. Сейчас, учитывая тот факт, что у нас маленький ребенок, мы предпочитаем жить загородом, где чистый воздух, озеро, лес...
Что приятно, из Ромашково я могу добраться до центра города довольно быстро. Это одна из особенностей поселка - обособленный выезд на МКАД. В поселке очень уютно, здесь собралось хорошее общество... И вообще, мне нравится жить в доме, построенном моей компанией.
Ирина Мерцалова, RussianRealty"
Успех любой компании обеспечивается, прежде всего, грамотным управлением. От того, какую стратегию выберет руководитель, какие отношения сложатся у него с сотрудниками и коллегами, зависит не только эффективность бизнеса, но и жизнеспособность компании в целом. 'МИЭЛЬ-Недвижимость' можно по праву назвать долгожителем рынка недвижимости - недавно компания отметила свое тринадцатилетние. И все эти годы у руля компании стоит бессменный руководитель - Григорий Львович Куликов, любезно согласившийся поделиться с RussianRealty секретами успешного управления.
Григорий Львович, чем Вы занимались до того, как начать работу с недвижимостью?
Мои начинания были связаны с точными науками. Я окончил математическую школу, потом, в 1985 году, - Московский Институт Электронного Машиностроения, по специальности 'Прикладная математика', работал в конструкторском бюро. И уже в 1988 году начал заниматься предпринимательской деятельностью, которая была связана с системами управления. Некоторое время мы с коллегами работали на базе Центра научно-технического творчества молодежи. А к концу восьмидесятых появилось ощущение, что пора уже становиться самостоятельными, создавать собственную компанию.
Таким образом, в октябре 1990 года возникло малое предприятие 'МИЭЛЬ'. Сначала мы занималась все тем же - разработкой и обслуживанием систем управления. Попробовали свои силы в издательском бизнесе - выпускали различные справочники.
Еще один знаковый для меня проект тех лет - международная телефонная связь. Я возглавил московское представительство одной американской компании. К сожалению, а может быть и к счастью, этот бизнес не сложился. Американцы не смогли тогда понять, что, работая в новой России, необходимо учитывать российские реалии. Они же пытались здесь строить бизнес по американским стандартам, что на тот момент было бесперспективным.
Тем не менее, сотрудничество с заокеанскими коллегами дало мне очень многое. Прежде всего - понятие 'сервис', то, каким он должен быть. Принципы работы с клиентом тогда в России только начинали формироваться, а большинство партнеров компании в Москве были представителями крупнейших западных фирм, привыкшими к определенному уровню обслуживания. И для того, чтобы этому уровню соответствовать, необходимо было учиться. В рамках овладения западными стандартами мы ездили на стажировки в США и Германию, проходили тренинги. И эта школа мне очень помогла потом в работе на рынке недвижимости, в создании успешной риэлторской компании, которой на данный момент является 'МИЭЛЬ'.
А как получилось, что Вы стали заниматься риэлторским бизнесом?
В недвижимость я пошел по совету младшей сестры. В то время она пробовала свои силы как агент по аренде жилья и предложила мне включиться в этот бизнес. Вместе с двумя ее подругами, которые уже имели некоторый опыт, мы начали проводить первые сделки. Естественно, оценивая ту деятельность с высоты сегодняшних знаний, видишь, насколько плохо мы понимали, что и как нужно делать.
Работать с недвижимостью я начал в январе 1993 года, и спустя полгода бизнес пошел в гору. Одновременно с этим пришло осознание того, что без твердой юридической базы профессионально работать на этом рынке невозможно. Чтобы восполнить пробелы в знаниях, я окончил курсы 'Юридические основы операций с недвижимостью' в Московской Государственной Юридической Академии. К слову, в то же время в Академии учились многие из нынешних руководителей крупных риэлторских компаний. А в 2000 году там же я получил и второе высшее юридическое образование.
Конечно, я не стал практикующим юристом, но полученные знания, мне, как руководителю, необходимы. Прежде всего, это дает культуру мышления, расширяет кругозор. Вообще, в свое время я прошел множество семинаров, тренингов, образовательных программ. Обучался маркетингу, стратегическому планированию, управлению финансами и персоналом в Калининградской школе бизнеса.
Перенимал опыт коллег из других стран, ездил в Америку, Германию, Швецию, Канаду. Везде работа с недвижимостью строится по-разному. Например, в Германии крупных риэлторских компаний нет вообще - если в агентстве работают человек двадцать, оно считается очень большим.? В Швеции и Канаде больше распространен франчайзинг, в Америке, помимо множества крупных фирм, довольно успешно работают частные маклеры.
Без ложной скромности могу сказать, что я изучил этот бизнес почти во всех его проявлениях. И это позволяет прогнозировать, куда мы дальше пойдем, как будем развиваться, как будет строиться наш рынок.
Какие качества Вы считаете необходимыми для руководителя?
Первое - надежность. Это самое важное. Руководитель может быть сверхпрофессиональным, обладать глубочайшими знаниями, но если сотрудники ему не доверяют, достичь успеха в управлении будет крайне сложно.
Чтобы заслужить это доверие, необходимо выполнять свои обещания и быть предсказуемым - в хорошем смысле этого слова. На этой самой надежности и базируется авторитет руководителя. Все остальное - второстепенно.
Второе - образованность. С одной стороны, руководитель должен иметь достаточно широкий кругозор, чтобы разбираться и в финансах, и в маркетинге, и в кадровой политике. Но, с другой стороны, невозможно управлять крупной компанией и быть профессионалом во всех областях. Поэтому важно быть еще и хорошим коммуникатором. Нужно уметь строить отношения, разбираться в людях, иметь навыки управления персоналом, определять стратегию развития. И для того, чтобы успешно контролировать все процессы, происходящие в компании, необходимо уметь подобрать грамотных специалистов.
Как будет развиваться 'МИЭЛЬ-Недвижимость'?
Мы строим свои стратегические планы, отталкиваясь от рынка, и развиваемся 'созвучно' его состоянию. Сегодня 'МИЭЛЬ' - это уже не риэлторская компания в чистом виде. Мы представляем собой инвестиционно-риэлторский холдинг, состоящий из нескольких юридических лиц, территориальных и самостоятельных 'бизнес-единиц'. В компании реализуется множество направлений - в том числе, инвестиционная деятельность, девелоперские проекты, строительство. Вполне возможно, что в ближайшее время мы займемся управлением недвижимостью.
В октябре этого года в компании было создано Управление ипотеки. Я уверен, что у этого направления большие перспективы на рынке, и нам сейчас уже недостаточно иметь несколько менеджеров, работающих с ипотечными программами. Мы инвестируем большие финансовые, интеллектуальные и другие ресурсы, потому что хотим иметь самых профессиональных сотрудников, хотим предлагать нашим клиентам самые интересные банковские продукты. И конечно, я предполагаю, что в свое время 'МИЭЛЬ' станет лидером на рынке ипотечных сделок.
Безусловно, мы стремимся адекватно развивать все направления нашей деятельности. И могу сказать, что намеченный план успешно выполняется.
Существует программа территориального развития компании, согласно которой через пять лет должно быть открыто сорок подразделений 'МИЭЛЬ-Недвижимость' в Москве и городах-спутниках. Эта программа была разработана два года назад и рассчитана на семь лет. На сегодняшний момент мы реализуем ее с опережением, и вполне возможно, выполним раньше намеченного срока.
В начале этого года мы начали осваивать дальнее Подмосковье - открылся наш первый офис в Серпухове. Сегодня я могу сказать, что по различным количественным показателям это отделение примерно на 20-25% опережает тот бизнес-план, который мы в свое время составляли. Соответственно, в сложившейся ситуации имеет смысл обратить внимание на другие города дальнего Подмосковья. Мы уже работаем в этом направлении.
Кроме того, на сегодняшний день у компании 'МИЭЛЬ-Недвижимость' есть четыре партнера, работающих по франчайзингу - в Омске, Барнауле, Новосибирске, и недавно открывшийся офис в Тюмени.
В этом году мы открыли партнерскую компанию 'МИЭЛЬ-СП' в Санкт-Петербурге, которая фактически является одним из наших подразделений и работает целиком и полностью по 'миэлевским' стандартам, но, безусловно, с учетом реалий питерского рынка.
Стоит отметить, что иметь большее, чем у кого-либо из коллег количество офисов - не самоцель. 'МИЭЛЬ' не соревнуется с коллегами, мы соревнуемся только сами с собой. Мы знаем, какими были вчера, в чем наши достоинства и недостатки сегодня. Мы анализируем наш путь развития и понимаем, какими станем завтра.
Может ли так случится, что Вас увлечет иное направление деятельности, и Вам будет интересно заняться другим бизнесом?
Не думаю. Я пробовал в своей жизни заниматься достаточно разными вещами, и сегодня у меня нет желания переключаться на другой бизнес. Единственное, что меня интересует в профессиональном плане, помимо 'МИЭЛЬ', - это управленческий консалтинг. Я много работал и сейчас работаю с выдающимися консультантами, стараюсь у них учиться и знаю, что, как действующий управленец с богатым опытом, я могу консультировать вполне профессионально. Вот это единственное, на что мне хочется тратить время и силы, единственное, что мне, помимо недвижимости, интересно в плане самореализации.
Но главная причина даже не в этом. В 'МИЭЛЬ-Недвижимость' сегодня работают более двух с половиной тысяч сотрудников, и большое количество этих людей пришли в эту компанию лично ко мне, доверяя мне, как человеку и руководителю. Для этих людей я являюсь гарантом определенной стабильности и развития. И я просто не имею морального права даже думать о том, что могу этих людей оставить наедине со своими проблемами. Я чувствую ответственность перед ними, перед своими партнерами, перед топ-менеджерами компании и не планирую оставлять или продавать этот бизнес и заниматься чем-то еще.
Другое дело, что с течением времени Дмитрий Лебедев и я, руководители компании, пересматриваем свои функции. Скажем, с октября у нас в компании приступил к работе исполнительный директор, поскольку мы считаем, что должны больше времени уделять стратегическим и управленческим вопросам, внешним контактам, вопросам глобальным и интересным для компании в целом. Координацию взаимодействия между службами мы делегировали исполнительному директору. Вероятно, что с течением времени изменится что-то еще.
Вы хотели бы, чтобы Ваш ребенок стал продолжателем Вашего дела?
Для меня гораздо важнее, чтобы он себя реализовал, чтобы у него хорошо жизнь сложилась, и он был по-своему счастлив. Сейчас для меня совершенно неочевидно, что для человечка, которому исполнился только один год, путь коммерсанта, бизнесмена будет наилучшим.
Все эти династии, когда бизнес передается из поколения в поколение - это, конечно, здорово. Но я бы не хотел, чтобы будущее моего ребенка было предопределено тем, что его отец - владелец крупного бизнеса.
Какие у Вас есть личные увлечения, хобби?
Когда-то я неплохо играл в шахматы - выступал за сборную института, потом за сборную нашего производственного объединения, где работал. Скажу честно, в последнее время мне крайне редко удается сесть за доску, но, тем не менее, это хобби осталось.
Одно из моих увлечений сегодня активно реализуется - это авторская песня. Кстати, среди моих родственников есть популярные авторы-исполнители.
Известно, что 'МИЭЛЬ-Недвижимость' оказывает поддержку многим бардам. Это, прежде всего, Елена Камбурова, очень интересный и глубокий человек, Леонид Сергеев, Вадим и Валерий Мищуки, Галина Хомчик, Тимур Шаов. При участии 'МИЭЛЬ' выпущено уже порядка тридцати пяти дисков, мы также спонсируем проведение концертов.
Решен ли ваш жилищный вопрос?
Я, как тот самый сапожник, приобрел 'сапоги' совсем недавно. До этого я снимал дачу за городом, потом некоторое время жил в своей московской квартире. Сейчас купил таун-хаус в Ромашково - первом коттеджном поселке, построенном компанией 'МИЭЛЬ', и очень доволен таким решением жилищного вопроса. Здесь, при всех прелестях загородной жизни, есть полный спектр городских удобств и вся необходимая инфраструктура. Сейчас, учитывая тот факт, что у нас маленький ребенок, мы предпочитаем жить загородом, где чистый воздух, озеро, лес...
Что приятно, из Ромашково я могу добраться до центра города довольно быстро. Это одна из особенностей поселка - обособленный выезд на МКАД. В поселке очень уютно, здесь собралось хорошее общество... И вообще, мне нравится жить в доме, построенном моей компанией.
Ирина Мерцалова, RussianRealty"
Многоквартирные дома в коттеджных поселках: для себя, для родни, для «крутизны» и инвестиций
Многоквартирные дома в коттеджных поселках: для себя, для родни, для «крутизны» и инвестиций: "Малоэтажные многоквартирные дома - не типовой формат на рынке загородной недвижимости Подмосковья. Однако все больше появляется организованных поселков, где наряду с индивидуальными коттеджами представлены и таунхаусы, и малоэтажки. Что же собой представляют загородные квартиры, кто их покупает и зачем?
Сегмент загородных малоэтажных домов на территории коттеджных поселков начал развиваться сравнительно недавно. По подсчетам Владимира Асоскова, начальника отдела продаж МИАН, доля поселков с многоквартирными домами за три последних года увеличилась почти в два раза и в целом по рынку составляет около 3,2% (против 1,7% – в 2006 г.). «Среди реализуемых жилых комплексов этот показатель достигает 8%», - уточняет эксперт.
Что собой представляют загородные квартиры
Как рассказал журналу Metrinfo.Ru Марк Гройсман, исполнительный директор Группы компаний Sawatzky в России, такие проекты можно разделить на две группы. Первая – это только многоквартирные комплексы, возводимые по принципу коттеджных поселков, вторая – коттеджные поселки, где многоквартирные дома присутствуют наряду с коттеджами и таунхаусами.
БОльшая часть квартир в таких домах - трех-четырехкомнатные, общей площадью 100-140 кв. м. Доля одно-двухкомнатных апартаментов площадью 40-70 кв.м не превышает 30%. Чем выше класс проекта, тем меньше в домах секций, а площади квартир - больше. Так, для проектов бизнес класса площадь квартир составляет 50-200 кв.м, для элитных – 100-300 кв.м. «В элитных проектах есть и пентхаусы площадью до 400 кв.м,» - говорит Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». Сами дома невысокие – чаще трех-пятиэтажные. Среднее количество квартир – 20-40. Бывают дома и на 4, и на 8 квартир. Строят малоэтажки из кирпича или монолита, а реже используют пенобетонные блоки и сэндвич.
Разумеется, обязателен полный набор современных городских удобств: все централизованные коммуникации, единая служба эксплуатации, средства связи (Интернет, телефон), благоустроенные (освещение, озеленение) и охраняемые территории, включающие зоны отдыха, детские и спортивные площадки, парковочные места. Что касается инфраструктуры, то все как в обычных коттеджных поселках: она предусматривается либо на территории самих комплексов (чем выше класс, тем разнообразнее набор предприятий быта и услуг, развлекательных объектов), либо в непосредственной близости от них. Как правило, многоквартирные дома располагаются не очень далеко от Москвы – в радиусе до 30 км., поскольку покупают загородные квартиры для того, чтобы жить в них круглый год и, соответственно, ездить каждый день на работу в Москву.
Цены: элитная квартира по стоимости «эконома»
Малоэтажные дома встречаются в поселках всех уровней. Но, конечно, это наиболее демократичный формат, и поэтому он больше распространен в поселках эконом-класса. Среди поселков класса De-luxe многоквартирные дома скорее исключение, чем правило, подчеркивает Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости агентства элитной недвижимости WELHOME. Там их строят, в основном для обслуживающего персонала, как, например, в резиденции «Монолит» (Новорижское шоссе, 28 км. от МКАД), где застройщики разместили два четырехэтажных дома на 120 квартир.
Соответственно, цены на квартиры в малоэтажках зависят от класса поселка. По словам Дмитрия Халина, партнера IntermarkSavills, в проектах премиум-класса цена 1 кв.м жилой площади колеблется от $4500 до $7000, бизнес-класса – от $3000 до $4500, эконом-класса от $1500 до $3000.
Так, по данным Алексея Артемьева, руководителя отдела загородной недвижимости «Калинка-Риэлти», на сегодня цены на квартиры в дорогом ЖК «Сосны» (на Николиной Горе, 17 км от МКАД по Рублево-Успенское шоссе) (112 апартаментов от 90 до 192 кв.м) составляют в среднем $1-1,5 млн, в «Chalet-Жуковка» - комплексе на 30 квартир с эксклюзивным севисом (деревня Жуковка, Рублево-Успенское шоссе, 8 км. от МКАД) - цена самой дешевой квартиры не ниже $1 млн. В поселке эконом-класса «Мечта», (23 км. от МКАД, между Дмитровским и Ленинградским шоссе) в зависимости от площади квартира обойдется от 2, 732 до 6, 6 млн руб. Наконец, в 10 км от МКАД по Ярославскому шоссе строится ЖК «Молодежный городОК» (только из малоэтажных домов), где самая дешевая однокомнатная квартира площадью 21 кв. метр стоит 1,7 млн. рублей.
Квадратные метры квартир дешевле, чем у таунхаусов и коттеджей, так как в их стоимость практически не входит цена земельного участка. Например, в проектах бизнес- и премиум-класса цена 1 кв.м в многовартирных домах на 20-40% ниже, чем в коттеджах. А разница между ценой метра для квартир и таунхаусов, как правило, 5-10%.
Например, по данным Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, в коттеджном поселке «Павлово-2» (Новорижское шоссе, 14 км. от МКАД) цена 1 кв.м в многоквартирных домах составляет $3 510, в коттеджах - $4 940, в таунхаусах - $3 200. В «Мечте» квартиры продаются по цене $1 900 за кв. м, коттеджи – по $2 200 за кв. м, таунхаусы – по $2 000 за кв. м. То есть, загородная квартира обходится владельцам как минимум на 25% дешевле таунхауса и на 40% ниже стоимости коттеджа, - говорит Владимир Асосков (МИАН).
Конечно, за год стоимость квартир упала. По данным Century 21 Prime Time Realty, квадратный метр в многоквартирных домах подешевел примерно на 20-30%. А у аналитиков компании МИАН другие цифры: если приобретаемые коттеджи и таунхаусы потеряли в цене 15-25%, стоимость загородных квартир снизилась всего на 10-12%.
Для чего покупают квартиры
По мнению большинства опрошенных экспертов, спрос на квартиры в коттеджных поселках не слишком активный. Впрочем, по данным МИАНа, если до кризиса доля покупателей, интересующихся квартирами, в общей структуре спроса на загородные дома не превышала 2%, а за последние 1,5-2 года этот показатель увеличился до 7-8%. «Доля спроса на данный формат жилья вполне соответствует его показателю в общей структуре предложения», - говорит Владимир Асосков (МИАН). То есть, у загородных квартир есть хоть и небольшая, но «своя» устойчивая аудитория.
По словам Дмитрия Халина, партнера IntermarkSavills, в проектах бизнес- и премиум-класса, зачастую, квартира приобретается покупателем коттеджа как второй объект (для родителей, детей, персонала). Уже сейчас жители поселка «Новые Вешки» (Дмитровское шоссе, 2 км. от МКАД) активно интересуются многоквартирными домами, которые только собираются строить, чтобы поселить туда родственников, - добавляет Марк Гройсман (ГК Sawatzky).
Еще одна категория – покупатели недвижимости на элитных направлениях, - говорит Виктор Мартанов, начальник отдела продаж «Велес Капитал Девелопмент». Они готовы купить квартиру, если у них нет денег для покупки дома, только для того, чтобы считаться «жителем Рублевки». Дмитрий Халин (IntermarkSavills), считает целевой аудиторией загородных квартир покупателей, которые готовы рассматривать квартиру в качестве альтернативы покупке таунхауса.
Покупают загородные квартиры и в инвестиционных целях. По мнению Марии Литинецкой (Blackwood), эти квартиры привлекательны для людей, занимающихся арендным бизнесом. Доходность от сдачи таких апартаментов в аренду значительно выше, чем в среднем по рынку – поскольку стоимость квартир сравнительно невысока, а ставки аренды, наоборот, высокие (вследствие дефицита предложений в аренду в наиболее престижных направлениях Подмосковья). Доходность от аренды загородных квартир может достигать 15-16%, а на рынке городских квартир – 3-5%.
Покупатели – с доходом выше среднего, но ниже «верхнего»
Если говорить о материальном положении покупателей поселков, то это люди с доходом выше среднего, которые хотят поменять Москву на загород, но их бюджет пока не позволяет им иметь полноценную загородную резиденцию, - говорит Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое Качество». По словам Владимира Асоскова (МИАН), в большинстве случаев загородными квартирами интересуются семьи, с уровнем дохода не более $3 тыс. в месяц на члена семьи.
Григорий Алтухов, советника президента ФСК «Лидер», уточняет, что в большинстве своем, это семьи из 3-4 человек, работающие в Москве, от 30 до 50 лет.
Чем девелоперам не нравятся малоэтажки
Почему все же загородных многоквартирных домов так мало? Григорий Алтухов («Лидер»), полагает, что сложно позиционировать и продвигать такие проекты на рынке, отсутствует опыт реализации да и вообще – такой формат мало известен. А для того, чтобы жилье пользовалось спросом, необходимо одновременно обеспечить близость к Москве и наличие всех центральных инженерных сетей, что не всегда возможно.
Дмитрий Халин (IntermarkSavills), считает, что не в пользу развития формата работает закон: застройщику необходимо менять статус земли из ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) в ЖС (жилищное строительство). Отличаются и механизмы финансирования: покупатель дома с участком полностью авансирует строительство, а при возведении многоквартирного дома требуются собственные или заемные средства.
Многие застройщики проектов премиум- и бизнес-класса опасаются снизить статусность своих проектов. Владимир Асосков (МИАН) объяснил, что владельцы коттеджей не будут в восторге от соседства с многоквартирными домами, которые, по их мнению, могут нарушить специфический уклад загородного проживания (отсутствие городского шума и скопления людей).
Многие потребители считают, что приобретение загородной квартиры по цене городской нерентабельно, - говорит Антон Ларин, руководитель департамента загородной недвижимости компании Century 21 Prime Time Realty. Ведь стоимость квадратного метра в подобных объектах практически такая же, что и в небольшой квартире на окраине Москвы.
Андрей Уфимцев («Новое Качество») напоминает о большом значении, которое имеет расстояние до Москвы. И хотя многие поселки располагаются в пределах 15-20 км от МКАД (вроде бы недалеко), оно многими клиентами расценивается как далекое расстояние. Есть и психологический момент. «Уезжая за город, мы представляем собственный участок, дом, баню и т.д., а в случае с квартирой в коттеджном поселке, само понятие «загород» теряет смысл», - подчеркивает Андрей Уфимцев.
Близкую точку зрения высказал и Виктор Мартанов («Велес Капитал Девелопмент»). Покупателей, кто готов купить в загородном поселке квартиру без земли, без особой внутренней инфраструктуры поселка, в том числе и социальной, без адекватного сообщения с большим городом, -немного. По его словам, все стремятся создать свое «семейное гнездо», а из квартиры его не сделаешь.
Отложенная перспектива
И все же, большинство экспертов считают, что строительство многоквартирных домов в составе коттеджных поселков – перспективное направление. Квартиры в многоквартирных домах дополнительно расширяют разнообразие предложения, дают покупателю большую свободу выбора. Но ближайшие годы таких проектов, скорее всего будет немного, так как загородный рынок пострадал от кризиса сильнее, чем городской и как следствие, восстанавливаться будет дольше.
Людмила Чичерова"
Сегмент загородных малоэтажных домов на территории коттеджных поселков начал развиваться сравнительно недавно. По подсчетам Владимира Асоскова, начальника отдела продаж МИАН, доля поселков с многоквартирными домами за три последних года увеличилась почти в два раза и в целом по рынку составляет около 3,2% (против 1,7% – в 2006 г.). «Среди реализуемых жилых комплексов этот показатель достигает 8%», - уточняет эксперт.
Что собой представляют загородные квартиры
Как рассказал журналу Metrinfo.Ru Марк Гройсман, исполнительный директор Группы компаний Sawatzky в России, такие проекты можно разделить на две группы. Первая – это только многоквартирные комплексы, возводимые по принципу коттеджных поселков, вторая – коттеджные поселки, где многоквартирные дома присутствуют наряду с коттеджами и таунхаусами.
БОльшая часть квартир в таких домах - трех-четырехкомнатные, общей площадью 100-140 кв. м. Доля одно-двухкомнатных апартаментов площадью 40-70 кв.м не превышает 30%. Чем выше класс проекта, тем меньше в домах секций, а площади квартир - больше. Так, для проектов бизнес класса площадь квартир составляет 50-200 кв.м, для элитных – 100-300 кв.м. «В элитных проектах есть и пентхаусы площадью до 400 кв.м,» - говорит Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». Сами дома невысокие – чаще трех-пятиэтажные. Среднее количество квартир – 20-40. Бывают дома и на 4, и на 8 квартир. Строят малоэтажки из кирпича или монолита, а реже используют пенобетонные блоки и сэндвич.
Разумеется, обязателен полный набор современных городских удобств: все централизованные коммуникации, единая служба эксплуатации, средства связи (Интернет, телефон), благоустроенные (освещение, озеленение) и охраняемые территории, включающие зоны отдыха, детские и спортивные площадки, парковочные места. Что касается инфраструктуры, то все как в обычных коттеджных поселках: она предусматривается либо на территории самих комплексов (чем выше класс, тем разнообразнее набор предприятий быта и услуг, развлекательных объектов), либо в непосредственной близости от них. Как правило, многоквартирные дома располагаются не очень далеко от Москвы – в радиусе до 30 км., поскольку покупают загородные квартиры для того, чтобы жить в них круглый год и, соответственно, ездить каждый день на работу в Москву.
Цены: элитная квартира по стоимости «эконома»
Малоэтажные дома встречаются в поселках всех уровней. Но, конечно, это наиболее демократичный формат, и поэтому он больше распространен в поселках эконом-класса. Среди поселков класса De-luxe многоквартирные дома скорее исключение, чем правило, подчеркивает Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости агентства элитной недвижимости WELHOME. Там их строят, в основном для обслуживающего персонала, как, например, в резиденции «Монолит» (Новорижское шоссе, 28 км. от МКАД), где застройщики разместили два четырехэтажных дома на 120 квартир.
Соответственно, цены на квартиры в малоэтажках зависят от класса поселка. По словам Дмитрия Халина, партнера IntermarkSavills, в проектах премиум-класса цена 1 кв.м жилой площади колеблется от $4500 до $7000, бизнес-класса – от $3000 до $4500, эконом-класса от $1500 до $3000.
Так, по данным Алексея Артемьева, руководителя отдела загородной недвижимости «Калинка-Риэлти», на сегодня цены на квартиры в дорогом ЖК «Сосны» (на Николиной Горе, 17 км от МКАД по Рублево-Успенское шоссе) (112 апартаментов от 90 до 192 кв.м) составляют в среднем $1-1,5 млн, в «Chalet-Жуковка» - комплексе на 30 квартир с эксклюзивным севисом (деревня Жуковка, Рублево-Успенское шоссе, 8 км. от МКАД) - цена самой дешевой квартиры не ниже $1 млн. В поселке эконом-класса «Мечта», (23 км. от МКАД, между Дмитровским и Ленинградским шоссе) в зависимости от площади квартира обойдется от 2, 732 до 6, 6 млн руб. Наконец, в 10 км от МКАД по Ярославскому шоссе строится ЖК «Молодежный городОК» (только из малоэтажных домов), где самая дешевая однокомнатная квартира площадью 21 кв. метр стоит 1,7 млн. рублей.
Квадратные метры квартир дешевле, чем у таунхаусов и коттеджей, так как в их стоимость практически не входит цена земельного участка. Например, в проектах бизнес- и премиум-класса цена 1 кв.м в многовартирных домах на 20-40% ниже, чем в коттеджах. А разница между ценой метра для квартир и таунхаусов, как правило, 5-10%.
Например, по данным Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, в коттеджном поселке «Павлово-2» (Новорижское шоссе, 14 км. от МКАД) цена 1 кв.м в многоквартирных домах составляет $3 510, в коттеджах - $4 940, в таунхаусах - $3 200. В «Мечте» квартиры продаются по цене $1 900 за кв. м, коттеджи – по $2 200 за кв. м, таунхаусы – по $2 000 за кв. м. То есть, загородная квартира обходится владельцам как минимум на 25% дешевле таунхауса и на 40% ниже стоимости коттеджа, - говорит Владимир Асосков (МИАН).
Конечно, за год стоимость квартир упала. По данным Century 21 Prime Time Realty, квадратный метр в многоквартирных домах подешевел примерно на 20-30%. А у аналитиков компании МИАН другие цифры: если приобретаемые коттеджи и таунхаусы потеряли в цене 15-25%, стоимость загородных квартир снизилась всего на 10-12%.
Для чего покупают квартиры
По мнению большинства опрошенных экспертов, спрос на квартиры в коттеджных поселках не слишком активный. Впрочем, по данным МИАНа, если до кризиса доля покупателей, интересующихся квартирами, в общей структуре спроса на загородные дома не превышала 2%, а за последние 1,5-2 года этот показатель увеличился до 7-8%. «Доля спроса на данный формат жилья вполне соответствует его показателю в общей структуре предложения», - говорит Владимир Асосков (МИАН). То есть, у загородных квартир есть хоть и небольшая, но «своя» устойчивая аудитория.
По словам Дмитрия Халина, партнера IntermarkSavills, в проектах бизнес- и премиум-класса, зачастую, квартира приобретается покупателем коттеджа как второй объект (для родителей, детей, персонала). Уже сейчас жители поселка «Новые Вешки» (Дмитровское шоссе, 2 км. от МКАД) активно интересуются многоквартирными домами, которые только собираются строить, чтобы поселить туда родственников, - добавляет Марк Гройсман (ГК Sawatzky).
Еще одна категория – покупатели недвижимости на элитных направлениях, - говорит Виктор Мартанов, начальник отдела продаж «Велес Капитал Девелопмент». Они готовы купить квартиру, если у них нет денег для покупки дома, только для того, чтобы считаться «жителем Рублевки». Дмитрий Халин (IntermarkSavills), считает целевой аудиторией загородных квартир покупателей, которые готовы рассматривать квартиру в качестве альтернативы покупке таунхауса.
Покупают загородные квартиры и в инвестиционных целях. По мнению Марии Литинецкой (Blackwood), эти квартиры привлекательны для людей, занимающихся арендным бизнесом. Доходность от сдачи таких апартаментов в аренду значительно выше, чем в среднем по рынку – поскольку стоимость квартир сравнительно невысока, а ставки аренды, наоборот, высокие (вследствие дефицита предложений в аренду в наиболее престижных направлениях Подмосковья). Доходность от аренды загородных квартир может достигать 15-16%, а на рынке городских квартир – 3-5%.
Покупатели – с доходом выше среднего, но ниже «верхнего»
Если говорить о материальном положении покупателей поселков, то это люди с доходом выше среднего, которые хотят поменять Москву на загород, но их бюджет пока не позволяет им иметь полноценную загородную резиденцию, - говорит Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое Качество». По словам Владимира Асоскова (МИАН), в большинстве случаев загородными квартирами интересуются семьи, с уровнем дохода не более $3 тыс. в месяц на члена семьи.
Григорий Алтухов, советника президента ФСК «Лидер», уточняет, что в большинстве своем, это семьи из 3-4 человек, работающие в Москве, от 30 до 50 лет.
Чем девелоперам не нравятся малоэтажки
Почему все же загородных многоквартирных домов так мало? Григорий Алтухов («Лидер»), полагает, что сложно позиционировать и продвигать такие проекты на рынке, отсутствует опыт реализации да и вообще – такой формат мало известен. А для того, чтобы жилье пользовалось спросом, необходимо одновременно обеспечить близость к Москве и наличие всех центральных инженерных сетей, что не всегда возможно.
Дмитрий Халин (IntermarkSavills), считает, что не в пользу развития формата работает закон: застройщику необходимо менять статус земли из ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) в ЖС (жилищное строительство). Отличаются и механизмы финансирования: покупатель дома с участком полностью авансирует строительство, а при возведении многоквартирного дома требуются собственные или заемные средства.
Многие застройщики проектов премиум- и бизнес-класса опасаются снизить статусность своих проектов. Владимир Асосков (МИАН) объяснил, что владельцы коттеджей не будут в восторге от соседства с многоквартирными домами, которые, по их мнению, могут нарушить специфический уклад загородного проживания (отсутствие городского шума и скопления людей).
Многие потребители считают, что приобретение загородной квартиры по цене городской нерентабельно, - говорит Антон Ларин, руководитель департамента загородной недвижимости компании Century 21 Prime Time Realty. Ведь стоимость квадратного метра в подобных объектах практически такая же, что и в небольшой квартире на окраине Москвы.
Андрей Уфимцев («Новое Качество») напоминает о большом значении, которое имеет расстояние до Москвы. И хотя многие поселки располагаются в пределах 15-20 км от МКАД (вроде бы недалеко), оно многими клиентами расценивается как далекое расстояние. Есть и психологический момент. «Уезжая за город, мы представляем собственный участок, дом, баню и т.д., а в случае с квартирой в коттеджном поселке, само понятие «загород» теряет смысл», - подчеркивает Андрей Уфимцев.
Близкую точку зрения высказал и Виктор Мартанов («Велес Капитал Девелопмент»). Покупателей, кто готов купить в загородном поселке квартиру без земли, без особой внутренней инфраструктуры поселка, в том числе и социальной, без адекватного сообщения с большим городом, -немного. По его словам, все стремятся создать свое «семейное гнездо», а из квартиры его не сделаешь.
Отложенная перспектива
И все же, большинство экспертов считают, что строительство многоквартирных домов в составе коттеджных поселков – перспективное направление. Квартиры в многоквартирных домах дополнительно расширяют разнообразие предложения, дают покупателю большую свободу выбора. Но ближайшие годы таких проектов, скорее всего будет немного, так как загородный рынок пострадал от кризиса сильнее, чем городской и как следствие, восстанавливаться будет дольше.
Людмила Чичерова"
Подписаться на:
Сообщения (Atom)