«Ценовое дно еще ниже?»

«Ценовое дно еще ниже?»: "«Ценовое дно еще ниже?»


Сейчас цены на вторичном рынке недвижимости начали понемногу расти. Ровно год назад мы уже собирали экспертов для обсуждения той же темы в пресс-центре «Комсомольской правды». Директора строительных компаний в один голос говорили, что они не будут продавать квартиры государству ниже 35 тысяч за квадратный метр, ибо это означает для них гибель и разорение.
Но как только правительство области объявило тендер на покупку квартир «в домах высокой степени готовности» с ценой не более 27,2 за кв. метр, многие строительные фирмы понесли свои заявки. Получается, что государство показало реальную цену жилья? О реальной ситуации на рынке жилья рассказывают профессиональные эксперты рынка недвижимости.

Мы наблюдаем «сжатие» предложения
Игорь Лазарев, председатель совета директоров группы компаний «Челинформцентр»:
-Я считаю, что Челябинск еще не преодолел то самое дно, о котором мы все говорим.
До него, по нашим расчетам (в существующей системе «возможности стройкомплекса - уровень доходов населения - система инструментов покупки жилья»), еще 3 тысячи рублей за метр. Сейчас сбалансированная средняя цена на первичном рынке должна составлять 29 тыс. рублей за кв. метр в панельном доме, 36 тыс. руб. - в каркасном или кирпичном. Это цена, которую ставит нормально работающая организация с нормальной прибылью в 6 - 7%, а не 50 - 100%, как хочется.
Самое печальное, что, даже достигнув этого дна, мы, на мой взгляд, начнем «копать» дальше. Сейчас большинство строительных компаний находится в конъюнктурном простое, как и многие проектные организации. Новые проекты не разрабатываются.
На мой взгляд, правительство делает большую ошибку, что просто выкупает дома.
Оно должно выступать заказчиком. Строители сбросили дома с 70-процентной готовностью, рассчитались с кредитами, но задела на будущий год или два у них нет.
За время «тучных лет» в городе образовались компании, который я называю «наше все » выполнявшие функции заказчика, подрядчика, риэлтора и управляющей компании. За счет монополизации рынка и почти 100% разницы между стоимостью и себестоимостью жилья они еще существовали, зачастую проводя необдуманную кредитную политику.
Кризис показал, наколько неэффективны эти монстры. Сейчас многие из них разоряются. Поэтому ценам на первичном рынке есть еще куда падать. Тот небольшой пик на ценовом графике, который мы наблюдаем на сейчас, связан со сжатием предложения и падением курса доллара. То, что я сейчас озвучил, мы ежемесячно с точными расчетами и обоснованиями публикуем в нашем издании «Справочник ЧелСЦена».

Полуторки становятся инвестиционным товаром
Максим Ландихов, руководитель квартирного центра «Энергия»:
- Между первичным и вторичным рынком жилой недвижимости есть большая разница. Вторичка всегда реагирует быстрее на изменение рыночной ситуации, а первичка и падает, и растет медленнее.
Сегодня средняя цена кв. метра вторички в Челябинске - 32 тыс. за кв. метр, средняя стоимость квартиры - 2 100 000. Но это цена предложения. Данные по цене продаж можно получить только в Регистрационной палате, но и они не всегда достоверны.
Не секрет, что зачастую цена, прописанная в договоре, не соответствует реальной сумме сделки. Однако можно анализировать предложение и, делая определенные допуски, получить довольно достоверную картину данного рынка.
С сентября прошлого года по сентябрь текущего цены квартир на вторичном рынке упали на 35%, а теперь они растут. Первыми на рост рынка отреагировали однокомнатные квартиры, как инвестиционный продукт.
Думаю, что цены на вторичном рынке будут еще падать в первом полугодии следующего года. Но затем снова начнется рост.
Сейчас мы отмечаем некоторое оживление на кредитном рынке. Нам снова стали звонить из банков, спрашивая информацию о людях.

Нас ждет дефицит новостроек
Сергей Пиксаев, заместитель генерального директора строительной компании «УМР-4»:
- До кризиса квартиры в панельных домах покупались на нулевом цикле. Застройщики были подкреплены и деньгами дольщиков, и кредитами банков. Сейчас нет ни того, ни другого. Мы ведем строительство на свои деньги и не можем найти подпитку из других источников. Особого понимания этих трудностей со стороны местной власти строители пока не нашли. На этой неделе Челябинское МУП ПОВВ в очередной раз объявило о повышении стоимости подключения к воде и канализации. Если раньше они просили 1000 руб. за кв. метр, то с 2010 г. эта плата будет составлять 2000. Таким образом, пока никто не помогает строителям снижать себестоимость квадратного метра.

Ипотекой пользуются все
Евгения Шарова, зам. начальника управления ипотеки и реализации ОАО «Корпорация жилищного строительства и ипотеки»:
- Этой осенью произошло заметное снижение ипотечных ставок. Минимальная ставка в ОАО КЖСИ составляет сегодня 10,75%, максимальная - 12,25%. Ставка дифференцирована и зависит от срока и суммы выдаваемого кредита. Снижение ставок началось еще летом прошлого года. Сейчас значительно выросло количество желающих приобрести квартиру в ипотеку. Обращаются к нам представители абсолютно разных социальных слоев. Скорее всего, рост заявок на кредиты связан с падением цен на жилье и действием различных социальных программ, таких как «Материнский капитал», «Молодая семья» и льготное кредитование работников бюджетной сферы. Все виды этих социальных программ играют в пользу доступности ипотеки. Наша корпорация работает по федеральным ипотечным стандартам. В Челябинске по федеральной программе с нами сотрудничают «Москоммерцбанк», «Снежинский», «Уралпромбанк» и «Тверьуниверсалбанк».
Меньшее меняют на большее
Елена Калинина, директор агентства недвижимости «Инженер»
- Для того чтобы риелтор правильно работал, самое главное - правильно выставить цену за жилье. Мы должны уметь вовремя перестраиваться. Падение цен началось с октября 2008 года. Я считаю, что начиная с лета 2009 года спрос вновь вырос и по количеству обращений клиентов и действию ипотечных программ рынок становится похожим на докризисный. Цены за осень по однокомнатным квартирам выросли минимум на 100 тыс. руб. Еще этим летом можно было найти «полуторку» за 800 тыс. рублей, а сейчас и за 900 тыс. руб. находят с большим трудом.
Строители держат цены, а реально на рынок через подрядчиков выходит совсем другая стоимость квартир. Для примера, квартиру по ул. Ак. Королева подрядчику отдали за 4200 тыс. руб., а мы купили у него уже за 3200 тыс. руб. Кстати, этой осенью стали востребованны и большие квартиры. Люди меняют меньшее на большее. Сейчас самое время расширять жилплощадь.
Наши агенты работают по низким комиссиям, мы не гонимся за большим процентом, лучше возьмем количественным объемом сделок и без потери качества. Поэтому все это время, невзирая на кризис, мы не испытывали недостатка в клиентах.


Самое время покупать землю
В связи с тем, что падение цен произошло и на рынке строительных материалов, не увеличилось ли количество индивидуальных строек, каковы цены на земельные участки?
Галина Владимировна Лукьянова, директор агентства недвижимости «Усадьба»:
- Наше агентство первая и крупнейшая компания риэлторская компания Сосновского района - ближайшего пригорода города Челябинска. На протяжении семи лет компания имеет стабильную высокую положительную репутацию на рынке загородной недвижимости. Наши агенты отмечают, что кроме падения цен на строительные материалы значительно упали цены и на земельные участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство. В течение года падение доходило до 40 процентов!
Несмотря на начинающийся кризис, в октябре-ноябре прошлого года наблюдался резкий скачок продаж. Тогда количество сделок с загородной недвижимостью увеличилось в 5 - 6 раз. Это были и продажи земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов, и земли для сельхозпроизводства, и жилые дома.
Кстати, и сейчас самое время покупать земельные участки под строительство. Так как цены остаются на низком уровне, есть и спецпредложения по новым поселкам. Основная категория наших клиентов в кризис - это инвесторы и те, кто живет на селе и вынужден строиться сейчас в силу житейских обстоятельств. Действующий закон о «дачной амнистии» позволяет сдавать объекты в эксплуатацию по упрощенной и менее затратной процедуре, которая обходится раз в пять дешевле прежней.
Что же касается новостроек, то их в поселках сегодня немного. Темпы сдачи достроенных объектов в эксплуатацию значительно упали. А то, что находится в незавершенной стадии строительства, превращается в долгострой. Стоимость готовых коттеджей при этом практически не упала. Владельцы индивидуальных домостроений предпочитают уйти с рынка и дождаться роста цен, а если и снижают цену, то не намного.

Доллар падает - недвижимость растет
Валентин Корытный, директор агентства недвижимости «Дан-Инвест»
- Компания «Дан-Инвест» пять лет на рынке недвижимости и в Челябинске плотно сотрудничает с застройщиками, добиваясь максимально низких цен на предлагаемые объекты недвижимости Челябинска и Челябинской области. Специалисты агентства работают слаженно, без простоев и проволочек. Поэтому, на мой взгляд, хорошая сделка не может стоить дешево и за профессиональную работу риелтор обязан получать достойное вознаграждение. Поэтому даже в кризисное время мы не снижали процент, просто с падением цен на жилье сама сделка становилась дешевле.
Что касается ипотеки - согласен, понижение ипотечной ставки увеличило интерес граждан. Но в итоге на рынок влияет не снижение кредитных ставок, а стоимость квадратного метра. Все зависит от возможности трудящихся приобретать те или иные квадратные метры. Многие не могли позволить себе ипотечный кредит не в силу маленьких доходов, а в силу того, что стоимость кв. метра была большой и размер ежемесячных платежей тоже. Сегодня падение цен по жилью составляет около 30%, значит, сумма кредита для обычных граждан будет значительно ниже.
Произошло серьезное сокращение рынка новостроек. В том числе с рынка пропадают дешевые предложения на вторичном рынке «хрущевок» и «брежневок». С падением курса валюты обычное население, которое не занимается фондовым рынком, понимает, что помимо вложений в валюту и золото, есть еще и недвижимость. Раз валюта падает, все метнулись за покупкой однокомнатных квартир. Поэтому растет цена на малогабаритное жилье.


Екатерина АГРЕЛЛА, Юлия ФИЛИНСКИХ, «Комсомольская правда», 24 ноября 2009 г."