26 янв. 2009 г.
25 янв. 2009 г.
Девелоперы хотят обмануть рынок
Недавно несколько застройщиков сообщили, что переводят цены на квартиры в Москве в иностранную валюту. В качестве главной причины такого решения домостроители указали нестабильность российского рубля. Подобным способом девелоперы надеются не только зафиксировать цены в инвалюте, но и даже спровоцировать формальный рост цен в рублях. Однако, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, такое решение может только ускорить процесс удешевления московского жилья.
По данным газеты «РБК daily», ряд девелоперов с 1 февраля 2008 года принял решение зафиксировать цены на новостройки Москвы в условных единицах. Среди этих компаний такие крупные участники рынка, как ДСК-1, ПИК, «Сити — XXI век» и «Снегири». Часть из них намерены перевести цены в доллары, другие в евро, третьи в «бивалютную корзину». Основным поводом для этого стало значительное ослабление российского рубля. C середины июля 2008 года, когда был зафиксирован минимальный курс доллара по отношению к рублю за последние 6 лет, рубль подешевел почти на 30%. Если раньше, когда цены на жилье были в рублях, а девелоперы их не снижали, это давало повод аналитикам говорить о скрытом снижении цен за счет ослабление российской национальной валюты. Но некоторые девелоперы решили это проинтерпретировать по-другому.
Большинство девелоперов переводят цены из рублей в инвалюту по новому курсу. Однако, следует отметить, что отдельные участники рынка в течение всех последних месяцев заявляли, что «кризис в головах» и снижения цен вообще нет. И теперь они стали выставлять цены в долларах по курсу, который был летом прошлого года. Учитывая, что в рублях они стоимость квартир не снижали, формально, получается, что, как бы, удешевления жилья и не было.
В данном случае действует логика прошлых пауз в развитии московского рынка недвижимости – 2004-2005 и 2006-2007 годов, – когда цены на жилье в Москве стояли около полугода, а потом начинался новый виток удорожания московских квартир. Однако в нынешней ситуации есть существенное отличие от прошлого. Тогда динамику цен диктовал не первичный, а вторичный рынок, все изменения сначала проявлялись на регулярном сегменте, а затем уже получали свое отражение в сегменте новостроек. Теперь же девелоперы, по всей видимости, решили пойти ленинским путем и спровоцировать «революцию». Но все «революции сверху» кончаются откатом к еще более ранней стадии развития. В нашем случае это может спровоцировать еще более жесткую коррекцию цен, чем это могло бы быть при прочих равных. Дело в том, что для новой волны роста должен появиться платежеспособный спрос. И в ситуации 2004-2005 и 2006-2007 годов для этого были основания, а сейчас – нет. Такая арифметика действует только при условии, что граждане России получают свою зарплату в тех же условных единицах, и их доходы за последние полгода не сократились.
Однако, как показывают данные Росстата, впервые после кризиса 1998 года доходы граждан России, начиная с августа 2008 года, стали сокращаться, а расходы, между тем, продолжили рост. И хотя в целом по России снижение доходов на душу населения за это время составило не более 0,2%, то в Москве – порядка 40%. При этом объем свободных денежных средств на душу населения в Москве сократился почти на 80%. Таким образом, ожидать, что за счет перевода цен в условные единицы можно простимулировать население на покупку жилья, вряд ли стоит.
Традиционно считалось, что продажи остановились исключительно из-за нежелания потенциальных покупателей приобретать жилье. Дескать, их не правильно настроили журналисты и независимые аналитики. В 2007 году такой тезис еще имел хоть какое-то право на существование. Тогда инфляция составила 11,9%, а рост доходов на душу населения в Москве превысил 30%. При этом цены на жилье в Москве официально снизились тогда как в рублях, так и в долларах примерно на 5%, а с учетом скрытых скидок – на 10%-15%. Таким образом, в 2007 году к концу осени девелоперы вполне могли рассчитывать на отложенный спрос. Тем более, что за 6 месяцев коррекции в 2007 году серьезного, ощутимого для покупателя снижения цен так и не произошло. И ждать его дальше, можно было, как у моря погоды.
В свою очередь, в 2009 году на отложенный спрос можно рассчитывать только за счет вкладчиков, которые успели перевести свои сбережения в иностранную валюту. Однако таковых было не много. Начиная с сентября 2008 года, стали сокращаться вклады населения. При этом происходило это исключительно за счет рублевых депозитов, которые уменьшились на 557 млрд руб. В то же время, вклады в иностранной валюте увеличились в рублевом эквиваленте, по данным Банка России, всего на 114,6 млрд руб. Это означает, что люди просто снимали средства со своих счетов. Кроме того, основная масса вкладов осталась в рублевом эквиваленте, общая сумма которых на срок более года составляет 3,1 трлн руб., а до года – 1,5 трлн руб. Общая же сумма вкладов в иностранной валюте на данный момент не превышает 1 трлн руб. Таким образом, более 80% вкладов населения хранится в рублях. Но нужно учитывать, что это объемы вкладов в целом по России, а по Москве их количество, скорее всего, как минимум на порядок ниже, то есть объем вкладов в иностранной валюте, по всей видимости, не превышает 100 млрд руб.
При этом средняя стоимость новостроек в Москве, по данным аналитического центра www.irn.ru, перед началом кризиса составляла порядка $7 тыс. А по данным правительства Москвы, объем введенного в строй жилья в 2008 году составляет порядка 4 млн кв. м, из которых порядка 75% жилья уйдет на социальные нужды. Таким образом, исходя из сегодняшнего курса доллара по отношению к рублю, объем первичного рынка жилья в Москве составляет порядка 200 млрд. руб. И даже если предположить, что все собственники вкладов в иностранной валюте пожелают направить свои средства на приобретение жилья на первичном рынке Москвы, то их хватит только для того, чтобы удовлетворить не более, чем половину предложения.
Конечно, есть вклады в рублях, и они дешевеют, и можно было бы предположить, что их собственники пожелают приобрести жилье, которое, по мнению некоторых девелоперов, больше не будет снижать свою стоимость. Особенно если предположить, что строители переведут рублевые цены в условные единицы, исходя из новых реалий. Проблема в данном случае заключается в том, что при переводе цен в те же доллары или евро девелоперы будут в праве заявить, что их товар уже значительно подешевел и дальнейших скидок покупателям ждать не стоит. Ведь, если предположить, что на некоторые их объекты цены в рублях не менялись с середины июля 2008 года, когда был зафиксирован минимальный курс доллара по отношению к рублю, то с тех пор рубль подешевел почти на 30%. Соответственно, и цена в долларовом эквиваленте за последние полгода снизилась на 30%.
Так, если допустить, что в июле прошлого года 1 кв. м жилья стоил у некоторого девелопера 200 тыс. руб., то это тогда соответствовало бы более чем $8,6 тыс., а на данный момент – примерно $6 тыс. Формально, получается, что вся коррекция цен уже произошла, и покупателям пора активизировать свою деятельность. Но, как уже говорилось выше, вкладчики, которые сохранили свои депозиты в российской валюте, за прошедшие полгода не только не приобрели ничего, но за счет сокращения доходов и увеличения расходов, только еще более уменьшили свою покупательскую способность.
Конечно, на первый взгляд, за счет перевода цен на жилье в условные единицы девелоперы могут подстраховать себя от скрытого снижения цен. Однако, как известно, отказ от плавного снижения чреват резким падением. Ведь на фоне удешевления рубля цены в долларах будут только отпугивать потребителей. При этом инфляция в 2009 году ожидается только по официальным прогнозам на уровне 15%, а на рост заработной платы вряд ли стоит надеяться. Таким образом, девелоперы, зафиксировавшие цены на жилье в иностранной валюте, рискуют вновь оказаться в ситуации отсутствия продаж, как это имело место в конце прошлого года.
Некоторые могут утверждать, что ситуация в конце прошлого года и начале нового принципиально отличаются друг от друга. В конце прошлого года правительство России только планировало оказать помощь девелоперам, а в этом деньги уже должны дойти до компаний. Однако, как писал аналитический центр www.irn.ru в заметках «Правительство готово купить 6 девелоперов» и «Правительство выкупит недвижимость без скидок», денег от правительства хватит только для удовлетворения не более 5% предложения. При этом компании, получившие государственную помощь, могут поменять собственников. Таким образом, девелоперам выгоднее плавно продолжать снижение цен, чем ждать помощи от государства.
Есть и другая причина, по которой девелоперы могут решить заморозить цены в условных единицах. В конце прошлого года многим девелоперам было необходимо расплатиться по кредитам, а в этом до судного дня еще далеко. Однако, как уже было сказано выше, девелоперы, заморозившие цены, могут получить только формальный результат, а к концу года эти строители при прочих равных, скорее всего, окажутся в весьма затруднительном положении. Учитывая, что в течение 2009 года платежеспособный спрос будет только сжиматься, девелоперам придется снижать цены уже в долларовом эквиваленте и гораздо более внушительными темпами, чем если бы они оставили цены в рублях. В итоге, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, это может повлечь за собой «эффект домино» по всему рынку.
Аналитический центр IRN.RUНазваны лучшие места для покупки недвижимости в 2009 году
Ассоциация международных инвесторов в недвижимость, объединяющая около 200 инвестиционных организаций из 21 страны мира, опубликовала топ-10 городов, наиболее привлекательных с точки зрения приобретения недвижимости.
В нижеприведенном рейтинге можно выявить два основных тренда. В городах, чьи рынки в наибольшей степени пострадали от кризиса, можно приобрести недвижимость по сниженным ценам с уверенностью в их последующем росте. Те же города, которые оказались в меньшей степени подвержены экономической рецессии, благоприятны для долгосрочных инвестиций, поскольку их рынки недвижимости демонстрируют стабильность.
№ 1. Вашингтон
Одним из ключевых факторов, влияющих на развитие рынков жилой и коммерческой недвижимости, является уровень безработицы. В Вашингтоне, где расположено множество правительственных учреждений, этот показатель является наиболее низким в стране и составляет 4,1% (в среднем по США - 7,2%). Благоприятное влияние окажет и план президента Барака Обамы по стимулированию национальной экономики в размере $1 трлн.
№ 2. Лондон
Британская столица - это рынок открытых возможностей. Цены на жилье в центре Лондона снижаются в среднем на 3,5% ежемесячно, темпы снижения в сегменте коммерческой недвижимости составляют около 2% в месяц. Даже если Великобритания будет переживать спад, в Лондоне инвесторы будут ощущать себя вполне комфортно в долгосрочной перспективе.
№ 3. Нью-Йорк
В течение долгого времени рынок жилой недвижимости Нью-Йорка противостоял экономическому спаду, и стоимость жилья здесь оставалась довольно высокой. Однако теперь местные риэлторы сообщают, что цены стали снижаться, причем даже в таких элитных районах, как 57-я улица или Сохо.
№ 4. Токио
У Японии уже имеется опыт по преодолению последствий кризиса в сфере недвижимости. Ситуация, схожая с той, которая сложилась сегодня на мировых рынках недвижимости, наблюдалась в Японии в 90-х годах. В итоге рынок недвижимости японской столицы является одним из наиболее стабильных по сравнению с американскими или европейскими рынками.
№ 5. Шанхай
Бурное развитие китайской экономики за последнее десятилетие привело, в том числе, к росту темпов строительства. Сейчас на рынке недвижимости крупнейшего в Китае города наблюдается переизбыток предложения. Поэтому недвижимость здесь можно приобрести со значительными скидками.
№ 6. Сан-Франциско
По данным Национальной ассоциации риэлторов США, цены на жилье в Сан-Франциско упали в 2008 году по отношению к предыдущему году на 25%. Что касается коммерческой недвижимости, то здесь отмечен рост числа незанятых офисных площадей. В совокупности с вводом 650 тыс. кв. м новых площадей в 2009 году это создает благоприятную для покупателя рыночную конъюнктуру.
№ 7. Лос-Анджелес
В прошлом году Лос-Анджелес вряд ли можно было назвать удачным местом для инвестиций в недвижимость из-за большого количества отчуждаемой недвижимости и крайне слабой покупательской активности. Однако резкое увеличение числа сделок купли-продажи жилой недвижимости, достигшее 102%, говорит о том, что рынок начал восстанавливаться.
№ 8. Париж
Цены на жилье во французской столице выросли в прошлом году на 2,8%, а уровень незанятых площадей - 5% - является одним из самых низких в Европе. Обвала цен, как это произошло в США, Великобритании и Испании, здесь не ожидается, и, кроме того, Николя Саркози обещает не допустить в стране ипотечного кризиса. Таким образом, рынок недвижимости Парижа может считаться стабильным.
№9. Хьюстон
Столица штата Техас является привлекательной с точки зрения инвестиций в коммерческую недвижимость. За последние три года арендная плата здесь выросла на 36%. в то же время, низкие эксплуатационные расходы привлекают сюда новые компании, которые, естественно, нуждаются в офисах.
№ 10. Сингапур
Сингапур является одним из крупнейших портов мира, однако объемы грузоперевозок в последнее время резко снизились из-за глобального экономического кризиса. Хотя данный фактор и отпугнул часть инвесторов, Сингапур все же остается одним из центров роста в Азиатско-Тихоокеанском регионе и имеет хорошие перспективы для долгосрочных капиталовложений.
Данные Ассоциации международных инвесторов в недвижимость приводит журнал Forbes
Источник:http://prian.ru/
В нижеприведенном рейтинге можно выявить два основных тренда. В городах, чьи рынки в наибольшей степени пострадали от кризиса, можно приобрести недвижимость по сниженным ценам с уверенностью в их последующем росте. Те же города, которые оказались в меньшей степени подвержены экономической рецессии, благоприятны для долгосрочных инвестиций, поскольку их рынки недвижимости демонстрируют стабильность.
№ 1. Вашингтон
Одним из ключевых факторов, влияющих на развитие рынков жилой и коммерческой недвижимости, является уровень безработицы. В Вашингтоне, где расположено множество правительственных учреждений, этот показатель является наиболее низким в стране и составляет 4,1% (в среднем по США - 7,2%). Благоприятное влияние окажет и план президента Барака Обамы по стимулированию национальной экономики в размере $1 трлн.
№ 2. Лондон
Британская столица - это рынок открытых возможностей. Цены на жилье в центре Лондона снижаются в среднем на 3,5% ежемесячно, темпы снижения в сегменте коммерческой недвижимости составляют около 2% в месяц. Даже если Великобритания будет переживать спад, в Лондоне инвесторы будут ощущать себя вполне комфортно в долгосрочной перспективе.
№ 3. Нью-Йорк
В течение долгого времени рынок жилой недвижимости Нью-Йорка противостоял экономическому спаду, и стоимость жилья здесь оставалась довольно высокой. Однако теперь местные риэлторы сообщают, что цены стали снижаться, причем даже в таких элитных районах, как 57-я улица или Сохо.
№ 4. Токио
У Японии уже имеется опыт по преодолению последствий кризиса в сфере недвижимости. Ситуация, схожая с той, которая сложилась сегодня на мировых рынках недвижимости, наблюдалась в Японии в 90-х годах. В итоге рынок недвижимости японской столицы является одним из наиболее стабильных по сравнению с американскими или европейскими рынками.
№ 5. Шанхай
Бурное развитие китайской экономики за последнее десятилетие привело, в том числе, к росту темпов строительства. Сейчас на рынке недвижимости крупнейшего в Китае города наблюдается переизбыток предложения. Поэтому недвижимость здесь можно приобрести со значительными скидками.
№ 6. Сан-Франциско
По данным Национальной ассоциации риэлторов США, цены на жилье в Сан-Франциско упали в 2008 году по отношению к предыдущему году на 25%. Что касается коммерческой недвижимости, то здесь отмечен рост числа незанятых офисных площадей. В совокупности с вводом 650 тыс. кв. м новых площадей в 2009 году это создает благоприятную для покупателя рыночную конъюнктуру.
№ 7. Лос-Анджелес
В прошлом году Лос-Анджелес вряд ли можно было назвать удачным местом для инвестиций в недвижимость из-за большого количества отчуждаемой недвижимости и крайне слабой покупательской активности. Однако резкое увеличение числа сделок купли-продажи жилой недвижимости, достигшее 102%, говорит о том, что рынок начал восстанавливаться.
№ 8. Париж
Цены на жилье во французской столице выросли в прошлом году на 2,8%, а уровень незанятых площадей - 5% - является одним из самых низких в Европе. Обвала цен, как это произошло в США, Великобритании и Испании, здесь не ожидается, и, кроме того, Николя Саркози обещает не допустить в стране ипотечного кризиса. Таким образом, рынок недвижимости Парижа может считаться стабильным.
№9. Хьюстон
Столица штата Техас является привлекательной с точки зрения инвестиций в коммерческую недвижимость. За последние три года арендная плата здесь выросла на 36%. в то же время, низкие эксплуатационные расходы привлекают сюда новые компании, которые, естественно, нуждаются в офисах.
№ 10. Сингапур
Сингапур является одним из крупнейших портов мира, однако объемы грузоперевозок в последнее время резко снизились из-за глобального экономического кризиса. Хотя данный фактор и отпугнул часть инвесторов, Сингапур все же остается одним из центров роста в Азиатско-Тихоокеанском регионе и имеет хорошие перспективы для долгосрочных капиталовложений.
Данные Ассоциации международных инвесторов в недвижимость приводит журнал Forbes
Источник:http://prian.ru/
21 янв. 2009 г.
18 янв. 2009 г.
Порочный круг российского рынка недвижимости
К 2012 году, то есть через 4 года, запланировано выйти на уровень строительства 140 млн кв. м нового жилья в год. На данный момент объем ежегодного жилищного строительства вдвое ниже. По итогам 2003 года (4 года назад), объем ежегодного жилищного строительства составлял 50 млн кв. м. И хотя каждый год этот показатель рос, однако темпы этого роста оказались явно недостаточными. По данным Росстроя ввод нового жилья по итогам 2007 cоставил порядка 70 млн кв. м. То есть прирост оказался только 40%. Таким образом, налицо срыв программы «Доступное жилье». Прокомментировать данную ситуацию мы попросили руководителя аналитического центра www.irn.ru Олега Репченко.
Объемы строительства жилья сегодня чрезвычайно низкие по всей России – стройкомплекс с трудом дотягивает до советских показателей 20-летней давности. В мире получила распространение теория, согласно которой для насыщения рынка жилья нужно строить по квадратному метру на человека в год. Китайцы, например, соблюдают эту норму, несмотря на то, что население страны составляет почти 1,5 млрд. человек. Эта цифра муссировалась несколько лет и в нашем профессиональном сообществе, после чего, по-видимому, ее довели до сведения Президента. В своем последнем послании примерно год назад он озвучил, что в России должны строить по квадратному метру на человека в год. Это порядка 140 млн. в год при сегодняшнем реальном строительстве 70 млн. Разрыв колоссальный. Если рассматривать отдельно Москву, то тоже получается, что при 12-миллионном населении столицы 5 млн. ежегодно вводимого жилья явно недостаточно. Конечно, многие возразят, что Москва не резиновая и всех в ней не поселишь, что, скорее всего, разумно. Но если это так, нужно увеличивать подмосковное строительство. А здесь мы наблюдаем примерно такую же картину: Москва и Подмосковье вместе строят порядка 13 млн. квадратных метров в год при общем населении 18 млн.
Почему не получается строить больше? Основная причина вовсе не в нехватке инвестиционных денег и не в подорожании стройматериалов. Финансовых ресурсов в России хватает: есть нефтяные деньги, стабфонд, иностранные инвестиции. Есть, наконец, немало российских олигархов, готовых вкладывать средства в недвижимость. Возмите, к примеру, «Ренову», которая планирует чуть ли не 1 млрд. долларов освоить на строительство только в Екатеринбурге (порядка 10 млн. «квадратов»), а у компании помимо этого имеются проекты в Московской области, Перми, Краснодаре. Или, пожалуйста, Дерипаска – тоже, наверное, не стал бы покупать Главмосстрой, если бы не имел больших планов в области строительства. Одним словом, кого не возьми из ведущих отечественных коммерсантов, большинство готовы вкладываться в недвижимость. Что касается покупателей, то, если при существующих ценах мы наблюдаем дефицит квартир, очевидно, что новое жилье будет востребовано.
Возвращаясь к причинам стагнации строительства, я бы сказал, что все упирается в площадки. Здесь несколько проблем. Первая проблема общеизвестна – предельная забюрократизированность и коррумпированность процесса получения земли под застройку. Вторая проблема – это инженерные коммуникации. Допустим, площадка у застройщика есть, но, чтобы на ней возвести жилье в соответствии с техническими условиями, необходимо нормальное газо-, водо- и электроснабжение. И вопрос даже не в том, что нередко нужно менять или прокладывать коммуникации – это также решается деньгами, а в наличии, точнее, отсутствии необходимых мощностей. С этим сейчас мучаются многие застройщики, даже имея площадки, деньги и пресловутый административный ресурс. Третья проблема – это транспортная инфраструктура. В том же Подмосковье есть немало интересных земель. Совсем недавно, например, нас пригласили сделать экспертную оценку одного участка в Щелковском районе. Место оказалось шикарное: сосновый лес, на его кромке – огромное озеро, поляна. Но, чтобы добраться до этой красоты, нужно проехать километра три по такому бездорожью, которое осилит не всякий джип.
Вообще-то в обычной мировой практике такие вопросы решает государство. Оно берет землю, строит инфраструктуру, прокладывает дороги и коммуникации на свои деньги, после чего продает застройщикам площадки, уже полностью готовые под освоение. Разумеется, при продаже земли эти расходы окупаются. Застройщикам такая схема тоже на руку, так как они заходят на площадку, имея понятные условия игры, точно планируя свои расходы и временные затраты. Таким образом, налицо разумное разделение полномочий: государство выполняет свои социально-экономические функции, создавая благоприятные условия для коммерсантов, а они создают конечный продукт, который максимально отвечает запросам людей. У нас, как известно, все это вешают на застройщиков в качестве обременений: расселяйте пятиэтажки, перекладывайте сети, стройте подстанции. Одним словом, мучайтесь сами. Вот наши застройщики и пытаются «латать дыры». Все это, естественно, влечет за собой коррупцию, взятки и прочие злоупотребления. И строительство в таких условиях ведется очень медленно.
Хуже всего то, что это испортило наших застройщиков. Если вспомнить недалекие 2000-2002 годы, все стремились построить больше, с метра зарабатывали 20-30, в лучшем случае 50 долларов. Все понимали, что можно заработать на обороте – строить много и много продавать. Это, соответственно, способствовало насыщению рынка и сдерживало цены. Сегодняшние застройщики кардинально изменили свою точку зрения. Намучившись со всеми административно-бюрократическими препонами, согласованиями, обременениями и прочими сложностями, они пришли к одному простому выводу: а зачем строить много, если те же деньги можно заработать за счет сверхприбыли. Сейчас на метр «накручивают» уже от 1000 долларов (в лучшем случае). Вот и получается следующая картина: строят очень медленно и мало, предложение на минимуме, цены взлетели до небес; основная масса населения и даже те, кого принято называть средним классом, не могут купить себе жилье, а очень узкая прослойка с доходом выше среднего, которая может, платит бешеные деньги за то, что этих денег не стоит – по несколько миллионов долларов за якобы элитные квартиры. В то время как в Европе за те же деньги можно покупать исторические замки или виллы на берегу моря с совершенно другим качеством строительства. То есть по большому счету в настоящее время рынок недвижимости является антисоциальным, потому что жилищный вопрос не решается.
Делать какие-либо прогнозы развития ситуации я бы не стал, но мне видится несколько способов вывода строительной отрасли из нынешнего состояния, и все они находятся в руках государства. Недавно был издан закон, согласно которому у многочисленных государственных ведомств будут изыматься земли с последующим их распределением среди застройщиков – так отчасти будет снят вопрос дефицита площадок в Москве.
Кроме того, нужно добиться, чтобы продажа площадок частным коммерческим застройщикам осуществлялась по прозрачным некоррумпированным схемам не на словах, а на деле.
Наконец, государство поступит правильно, если оперативно возьмет на себя роль подготовки участков и будет вкладываться в строительство коммуникаций и инфраструктуры.
| Аналитический центр IRN.RU |
Есть 10 причин инвестировать именно в недвижимость: надежность, возможность самостоятельно изменять стоимость, легкость получения кредита, рост цен и
Почему недвижимость? Чем недвижимость лучше других инвестиций?
Есть 10 причин инвестировать именно в недвижимость: надежность, возможность самостоятельно изменять стоимость, легкость получения кредита, рост цен и др.
1. В недвижимости практически невозможно потерять вложенные деньги!
2. Недвижимость - одна из немногих инвестиций, позволяющих получать двойной доход: как в виде периодических платежей (ренты), так и от увеличения стоимости.
3. Риски в недвижимости поддаются страхованию или контролю со стороны собственника.
4.
В долгосрочной перспективе недвижимость всегда растет в цене.
5. Инерционность рынка недвижимости позволяет предугадывать поведение цен в ближайшие годы, анализируя текущие данные об экономике и показателях рынка недвижимости региона.
6. Недвижимость можно купить дешевле ее реальной стоимости.
7. Стоимость недвижимости можно изменять самостоятельно.
8. Недвижимость легко купить в кредит.
9. Недвижимость не обязательно продавать, чтобы получить наличные.
10. Недвижимость легко прощает ошибки – в этих инвестициях сложно ошибиться.
Пояснения:
1. В недвижимости практически невозможно потерять вложенные деньги!
Недвижимость, в отличие от большинства других инвестиционных инструментов, - это материальный актив. Здание или помещение не может само по себе разориться, как, например, компания, акции которой Вы приобрели. Недвижимость не может лопнуть, как это иногда происходит с банками. Наконец, недвижимость очень сложно украсть, что может произойти с предметами искусства или наличными деньгами.
Конечно, здание/помещение может сгореть или пострадать от другого чрезвычайного происшествия, но эти риски легко страхуемы. В принципе, недвижимость можно и «украсть» - у всех на слуху пресловутые «рейдеры». Но есть ряд несложных (и даже выгодных!) действий (о них мы также поговорим в этой рассылке), выполнение которых практически со стопроцентной гарантией защитит права собственника.
Наконец, недвижимость исторически справедливо воспринимается как наиболее безопасный актив, поэтому даже во времена потрясений, когда все вокруг рушится, недвижимость дешевеет медленно и не так сильно. Например, во время кризиса 1998г. недвижимость с начала 1998 по конец 1999г. упала на 34.6% (минус 40% в самой глубокой точке падения). Для сравнения, индекс РТС за указанный период снизился на 57.4% (минус 90%! в самой глубокой точке падения).
2. Недвижимость - одна из немногих инвестиций, позволяющих получать двойной доход: как в виде периодических платежей (ренты), так и от увеличения стоимости.
Доход от любой инвестиции может выражаться в увеличении ее стоимости (например, акции или драг.металлы) или в регулярных платежах (например, банковские вклады и облигации). Недвижимость же и прибавляет в стоимости, и позволяет получать ренту.
3. Риски в недвижимости поддаются страхованию или контролю со стороны собственника.
Риски повреждения или утраты недвижимости легко страхуются - тарифы страховых компаний составляют 0,5-1% от оценочной стоимости. Риски неполучения рентного дохода (в силу простоя и неплатежей) существуют, но они полностью контролируемы собственником недвижимости (это же относится и к большинству других рисков)! Этот факт необходимо отнести к преимуществам недвижимости как инвестиционного инструмента. Сравните эти возможности, например, с возможностями владельца миноритарного пакета акций: акционер никак не контролирует риски профессионализма менеджеров или надежности контрагентов.
4. В долгосрочной перспективе недвижимость всегда растет в цене.
Недвижимость (как и любой другой рынок) зависит от взаимодействия двух базовых факторов: спроса и предложения.
Спрос
Спрос на недвижимость постоянен – любому и каждому человеку нужна крыша над головой, а бизнесу – помещение для работы. Так как население и экономика в долгосрочной перспективе постоянно растут, растет и спрос на недвижимость. Более того, спрос на недвижимость растет опережающими темпами, поскольку требования людей к качеству жизни все время повышаются –это и есть прогресс.
Предложение
Предложение в недвижимости, в отличие от других товарных рынков, не может быть резко увеличено. Одной из причин является то, что недвижимость сложна в производстве – на возведение здания уходит от нескольких месяцев (сборные конструкции) до нескольких лет, поэтому моментально отреагировать на возросший спрос производители недвижимости (девелоперы) не могут.
Но даже если бы и было возможно производить недвижимость быстро и дешево, это бы не привело к моментальному падению цен, ведь есть еще фактор месторасположения. Марку Твену приписывают высказывание: «покупайте землю – ее больше не производят», и, как в любой шутке, в этой есть доля правды. Предложение земли в привлекательных местах всегда будет ограничено, и в силу этого всегда будет ограничено предложение недвижимости.
Таким образом, на рынке недвижимости существует фундаментальный дисбаланс: спрос растет постоянно, а рост предложения имеет объективные ограничения. Именно этот дисбаланс является причиной роста цен на недвижимость.
5. Инерционность рынка недвижимости позволяет предугадывать поведение цен в ближайшие годы, анализируя текущие данные об экономике и показателях рынка недвижимости региона.
Преимущество недвижимости как инвестиционного инструмента – высокая инерционность этого рынка. Если рынок акций экономические новости могут обрушить или подкинуть вверх буквально в одночасье, то рынок недвижимости отреагирует на них с задержкой в несколько месяцев. Это дает инвестору время собрать дополнительную информацию, взвесить все «за» и «против» и принять обоснованное решение относительно поведения на рынке.
6. Недвижимость можно купить дешевле ее реальной стоимости.
Есть десятки причин, по которым собственник может продавать свою недвижимость дешевле среднерыночной цены
7. Стоимость недвижимости можно изменять самостоятельно.
Цена акций, паев, золота и др. никак не зависит от их владельцев (если, конечно, вы не занимаетесь инсайдом). В то же время, купив недвижимость, Вы можете самостоятельно улучшить ее, повысив стоимость. Например, перевести в нежилой фонд или наоборот, разделить на несколько помещений, повесить кондиционер, просто сделать ремонт, наконец.
8. Недвижимость легко купить в кредит.
Банки и другие кредиторы с большой охотой кредитуют недвижимость - надежный и стабильный актив (см. причины №1 и №3).
Поэтому если у инвестора есть 100.000$, он может купить акций на 100.000$ или положить деньги в банк и получать проценты с тех же 100.000$. Что касается недвижимости, то вложив свои 100.000$, инвестор легко может купить недвижимость стоимостью от 300.000$ до 500.000$. И если купленные на 100.000$ акции вырастут на 20%, то прибыль инвестора составит не больше этих 20%. А если недвижимость стоимостью 500.000$ вырастет на 20%, то инвестор получит 100%-ную прибыль на вложенные средства!
9. Недвижимость не обязательно продавать, чтобы получить наличные.
Если средства вложены в акции, то единственным вариантом будет их продажа (банки крайне неохотно кредитуют под залог акций, частным инвесторам это практически недоступно), то есть потеря прав на будущие доходы. А чтобы «вынуть» средства из недвижимости, достаточно заложить ее в банке, и получить кредит в размере до 80% от текущей стоимости. При этом инвестор сохраняет все права как на на арендные платежи, так и на будущее удорожание недвижимости.
10. Недвижимость легко прощает ошибки – в этих инвестициях сложно ошибиться.
Даже если инвестор ошибся в расчетах и купил далеко не самый лучший объект, в долгосрочной перспективе рост стоимости компенсирует цену ошибки. А в силу уникальности каждого объекта, обязательно рано или поздно найдется покупатель, которому нужна недвижимость именно в этом месте.
Подписаться на:
Сообщения (Atom)