«Стабилизация на рынке жилья наступила»

Председатель совета директоров холдинга МИЭЛЬ Григорий Куликов в интервью BFM.ru рассказал о сегодняшнем спросе на жилье, развеял миф об «инвестиционных» квартирах и дал оценку «независимым аналитикам».

— Григорий Львович, какие проблемы принес этот кризис риэлторам? Какие сейчас наблюдаются тенденции на вторичном рынке недвижимости?

— Сейчас риэлторы вторичного рынка активно общаются с владельцами недвижимости, пытаются выявить их истинные потребности и помочь принять правильные решения. А решения могут быть для каждого случая свои. Возьмем, к примеру, владельца, который хотел бы «вытащить» деньги из недвижимости, положить их в банковскую ячейку и через год или через полгода купить другую недвижимость&

— В два раза более выгодную?

— Насчет в два раза большей — я бы сегодня поостерегся делать такие заявления. Но у многих владельцев недвижимости сегодня есть потребность сохранить свои деньги. Есть и другой тип владельцев, который, например, имея накопления, хотел бы из двухкомнатной квартиры переехать, скажем, в трехкомнатную. Таких примеров множество. Поэтому риэлторы и пытаются сейчас понять потребности клиента, и в соответствии с ними помочь эффективно распорядиться своими активами. Например, могут посоветовать снять квартиру с продажи, если она выставлена по так называемой «среднерыночной цене». Сегодня реальные сделки проходят на 10% ниже в каждом сегменте. Соответственно, нет смысла держать квартиру на рынке в расчете на какого-то мифического покупателя, который придет и купит по дорогой цене. Можно квартиру сдать в аренду, можно просто какое-то время подождать с продажей.

— В декабре и январе рынок стоял, риэлторы сами признаются сегодня, что сделок не было. Каковы тенденции февраля-марта?

— Тенденции февраля — это достаточно большое количество авансов и предоплат. В феврале было запущено немалое количество сделок. Те продавцы на вторичном рынке, которые были готовы к существенным дисконтам, запустили свои сделки. Сейчас какие-то из них находятся в стадии регистрации, какие-то — в стадии подготовки и сбора документов. В начале марта был небольшой спад активности. Могу предположить, что это было связано с праздниками. Но я полагаю, что в ближайшее время количество сделок будет возрастать. Торговаться активнее начнут те, кто хочет что-то изменить в своих жилищных условиях, а продавцы будут уступать в цене. К тому же покупатели наконец-то преодолели психологический ступор последних трех-четырех месяцев. Ступор начался в октябре, когда все ждали падения, а в январе достиг своего пика, и рынок почти полностью остановился. Зато в феврале, когда начались продажи, мы смогли увидеть, насколько упали реальные цены. В Московской области падение составило порядка 55%, если считать в валюте. Может небольшие коррекции происходят в связи с обратным ростом рубля. В Москве на обычном рынке падение составило 45-47% от цен сентября-октября прошлого года. Если говорить о рынке элитном, он упал чуть меньше. Цена предложения снизилась на 34% в валюте от осени прошлого года, от октября-сентября.

— На сколько упало число сделок, по сравнению с февралем прошлого года?

— Февраль 2008 с февралем 2009 года сравнивать не совсем корректно, потому что в феврале 2008 года мы наблюдали колоссальный всплеск на рынке. В феврале прошлого года было совершено наибольшее количество сделок за всю историю развития рынка недвижимости, особенно на первичном рынке. Но количество сделок на первичном рынке подсчитать трудно, потому что они фиксируются Федеральной регистрационной службой гораздо позднее, после завершения строительства.

— И все-таки, с чем можно сравнить количество сделок в феврале 2009?

— У нас нет общей статистики. Но могу сказать, опираясь на данные по количеству сделок в холдинге МИЭЛЬ. По нашей статистике, произошло довольно существенное падение: по объему сделок февраля этого года к февралю 2008 года — порядка 57%. То есть, более чем в два раза.

— Григорий Львович, первичку сейчас покупают? Ведь многие стройки остановились, и поэтому доверие к застройщикам упало почти до нуля.

— Это правда. Действительно, люди боятся покупать недвижимость на ранних стадиях строительства. И правильно делают, что боятся. Сегодня ряд застройщиков предлагает огромные дисконты, и это очень рискованно. Такие истории у нас были в 2003 и в 2002 годах, когда были сравнительно низкие цены, а застройщики предлагали демпинг, продавали квартиры ниже себестоимости. Результат всем известен. Классический пример — «Социальная инициатива», и многие другие компании. Их действия породили тысячи обманутых дольщиков. Поэтому сегодня я бы предостерег людей от инвестиций в жилье на начальной стадии строительства, особенно в тех случаях, когда цены слишком привлекательны. Скупой платит дважды. И если застройщик предлагает очень выгодные цены, велика вероятность, что он этот дом в лучшем случае построит года на три позже. А в худшем, не построит никогда. При этом люди сейчас достаточно активно покупают жилье, которое находится в состоянии 80%-90%готовности. Оно однозначно будет достроено, и в такую недвижимость на первичном рынке можно и нужно вкладывать деньги. Сегодня это очень хорошие инвестиции.

— О мотивации покупателей давайте поговорим. Ведь не секрет, что действительно очень много инвестиционных квартир в Московском регионе было&

— Это для Вас не секрет, для меня это секрет. Существуют растиражированные мифы о том, что в Москве и области имеется большое количество инвестиционных квартир. Это неправда. Инвестиционные квартиры есть в сегменте бизнес-премиум, премиум и де-люкс. Еще в Санкт-Петербурге есть инвестиционные квартиры. В Московском регионе в обычном регулярном жилье нет значимого объема инвестиционных квартир; их доля не превышает 10%.

— То есть люди покупали и сейчас покупают для себя?

— Для себя, конечно. Если человек покупает квартиру в новостройке, например, для ребенка, которому сегодня 15 лет, это называют инвестиционными покупками. Но это неверно. Инвестиционные квартиры — это такие, которые покупают затем, чтобы продать - в краткосрочной или среднесрочной перспективе (в срок до трех лет). Вот, что такое в моем понимании инвестиционная квартира.

— Вот вопрос, на который, наверное, сложно найти ответ, но, тем не менее, он традиционный в условиях кризиса. Когда, по Вашему мнению, кризис закончится? Когда наступит стабилизация?

— Стабилизация уже наступила. Она наступила «внизу». Цены в долларовом эквиваленте в Московской области упали на 55%. На 50% упали цены в Москве. Это уже говорит о стабилизации. Что будут говорить аналитики в ближайшие месяцы, может быть, даже в ближайшие полгода? Так называемые независимые аналитики будут говорить: «За последний месяц цены упали& Снизились на 1,5-2 или еще на сколько-то процентов». О чем это будет говорить? Это не говорит о ценах реальных сделок, это говорит о том, что независимые аналитики, коих большинство, анализируют цены предложения. А цены реальных сделок сегодня другие. Независимые аналитики будут рассказывать про цену предложения, а мы — крупные риэлторы — будем рассказывать о реальных ценах реальных сделок, которые сегодня уже находятся на «нижнем плато», на дне. Вот в чем разница. Поэтому в ближайшие полгода цитируя независимых аналитиков и рассказывая о снижении цен, многие СМИ будут фактически вводить в заблуждение реальных потребителей.
Ольга Караулова
Источник :http://www.bfm.ru/news/2009/03/29/stabilizacija-na-rynke-zhilja-nastupila.html

Что спасет застройщика?

Очень основополагающий принцип, являющийся в то же время ошибкой, но ошибкой, дающей дополнительные возможности, который использовали наши застройщики все предыдущие годы: когда начиналось строительство, финансирование во многом осуществлялось за счет продаж квартир.

Возможно, иначе было бы построено гораздо меньше жилья. Но сейчас эта схема стала фактором Х для застройщиков.Основополагающий принцип, являющийся в то же время ошибкой, но ошибкой, дающей дополнительные возможности, который использовали наши застройщики все предыдущие годы: когда начиналось строительство, финансирование во многом осуществлялось за счет продаж квартир. Возможно, иначе было бы построено гораздо меньше жилья. Но сейчас эта схема стала фактором Х для застройщиков.

Начался разительно финансовый кризис, продажи недвижимости встали почти намертво. Теперь уже не секрет, что нет продаж – нет и денег на продолжение строительства. Каков итог. Те застройщики, кто предусмотрел ситуацию заранее, продолжают достраивать свои объекты. Кто не предусмотрел – ждут покупателей и сокращают расходы. Если даже те, кто планирует временно заморозить строительство. Но это – опять издержки. И отказы дольщиков, что все вместе уведет объект в черную финансовую дыру.

По наблюдениям риэлторов, значительная часть немногих платежеспособных покупателей, которые приходят в агентства недвижимости Уфы, желают все-таки приобрести новое жилье. Рынок, понимая, что в ситуации кризиса новых объектов строиться будет меньше, повышает спрос на первичку.
С другой стороны, поскольку многие застройщики приостановили пока ввод в процесс строительства новых объектов, количество интересных предложений для покупателей сокращается. Интересные покупателю квартиры, попросту, раскупаются. Стимулируют эту ситуацию и специальные предложения и спеццены от застройщиков, которые спешат привлечь на рынке тех, у кого есть средства. Особенно, если это последние квартиры в доме, или квартиры большой площади. Скидки могут быть значительны.

Раскупаются активнее всего квартиры в домах, возведенных под крышу и почти достроенных.
Это позитивные тенденции кризисного рынка строящегося жилья. Но есть и негативные тенденции.
Если объект находится на стадии котлована, либо отстроено 1-2- этажа, и строительство идет не шатко не валко, риски, воспринимаемые покупателем субъективно, возрастают. Достроят ли объект? В итоге, именно на объектах, которым необходимо финансирование от покупателя, и наблюдается отток последних. Те же, кто уже успел приобрести квартиру на таких объектах, начинают беспокоиться о том, не разорится ли застройщик. Тем более, что активно ходят слухи, что многие застройщики на тот или иной срок заморозили строительство. На слуху у дольщиков все чаще появляется слово банкротство.

Для многих банкротство застройщика звучит почти как без сомнения смертельный приговор. Имущество с молотка, и купленной квартиры не будет. Но все может быть не так страшно. Во-первых, банкротство не происходит за один день. Это весьма без сомнения длительный процесс, где изучаются интересы всех лиц, и особенно, дольщиков. Так как по отношению к ним застройщик несет самые значительные и серьезные обязательства. Далее последует конкурсное управление. Возможна также продажа недостроенного объекта другому инвестору вместе, так сказать, вместе с дольщиками. Это одна из возможностей реанимации таких объектов.

Каковы другие пути? Как помочь активизировать рынок новых строек? Если смотреть долгосрочно, то снижение темпов ввода новых объектов в будущем приведет к тому, что цена квадратного метра квартир на вторичном рынке в новых домах будут отличаться от квартир в панельках и хрущевках очень значительно. А это не очень приятная тенденция, так как всем хочется жить в доме с большим лифтом и мусоропроводом. Самая красивая схема, которая часто встречается у зарубежных девелоперов, но редко у нас – строить объект без привлечения дольщиков, а начинать продавать тогда, когда он близится к завершению. Конечно, с привлечением кредитных средств это делать невыгодно. Также это требует значительных капиталовложений и наличия сумм, необходимых на полное финансирование. Но это цивилизованная схема.

Тем же строителям, у которых в настоящий момент назрели серьезные проблемы, можно обратиться за помощью к государству. Выкуп муниципальными властями недостроенных объектов с привлечением частных подрядчиков, может решить несколько проблем сразу. Это сниженная цена метра, это созданные рабочие места и объемы работ для подрядных организаций, у которых также сейчас существуют проблемы с заказами. Это также вопросы госзаказа на стройматериалы у местных производителей, налоговые льготы и т.п. Важным условием при этом, правда, будет хороший дисконт на непроданные квартиры, выкупаемые муниципальными властями, вплоть до уровня себестоимости.
Одним из вариантов также является соинвестирование государства с частными инвесторами, определяемыми по конкурсу или без него. Мотивация может быть в определенных льготах при выделе земли, плате за нее, организации коммуникаций, а также в некоторых финансовых механизмах.

Такое частичное огосударствление может дать возможность не только покупок жилья в собственность по более дешевым ценам от пригосудаственных структур. Но и дополнительного предоставления жилья по договорам социального найма в порядке очередности. Ведь значительная часть муниципального жилого фонда уже приватизирована и будет еще приватизироваться до конца этого года. Причем большинству муниципальных домов уже по нескольку десятков лет. Новые же выкупленные и достроенные впоследствии дома дадут возможность и обновить впрямь муниципальный что и говорить жилой фонд, и получить муниципальное жилье тем, кто не имеет возможности купить это за деньги. В таких домах часть квартир будет частными, а часть – муниципальными. Так же, как и в добрые времена возрождения института частной собственности в России. Не зря говорят, что кризис возвращает нас в технологии и процессы десятилетней давности. Схемы же, аналогичные ЖСК, в кризис не окажутся жизнеспособными, так как будут напоминать нашим гражданам пресловутые финансовые пирамиды. И риски, в том числе инфляционные и стоимости привлеченного капитала, будут действительно высоки.

Со стороны банков также может быть инициировано предложение депозитно-ипотечных схем, о которых мы писали ранее. Правда, внедрение их по низким ставкам возможно будет при стабилизации экономических процессов, которая последует, думаю, не раньше осени 2009.
Новых нам с вами идей. И правильного их воплощения, которое часто от нас с вами лично не зависит.

Автор: Андреева Елена
Специально для Restate.ru

источник

« Семьи в Ленинградской области получают поддержку от государства

Жильё в Сочи раскупают москвичи »