Очень основополагающий принцип, являющийся в то же время ошибкой, но ошибкой, дающей дополнительные возможности, который использовали наши застройщики все предыдущие годы: когда начиналось строительство, финансирование во многом осуществлялось за счет продаж квартир.
Возможно, иначе было бы построено гораздо меньше жилья. Но сейчас эта схема стала фактором Х для застройщиков.Основополагающий принцип, являющийся в то же время ошибкой, но ошибкой, дающей дополнительные возможности, который использовали наши застройщики все предыдущие годы: когда начиналось строительство, финансирование во многом осуществлялось за счет продаж квартир. Возможно, иначе было бы построено гораздо меньше жилья. Но сейчас эта схема стала фактором Х для застройщиков.
Начался разительно финансовый кризис, продажи недвижимости встали почти намертво. Теперь уже не секрет, что нет продаж – нет и денег на продолжение строительства. Каков итог. Те застройщики, кто предусмотрел ситуацию заранее, продолжают достраивать свои объекты. Кто не предусмотрел – ждут покупателей и сокращают расходы. Если даже те, кто планирует временно заморозить строительство. Но это – опять издержки. И отказы дольщиков, что все вместе уведет объект в черную финансовую дыру.
По наблюдениям риэлторов, значительная часть немногих платежеспособных покупателей, которые приходят в агентства недвижимости Уфы, желают все-таки приобрести новое жилье. Рынок, понимая, что в ситуации кризиса новых объектов строиться будет меньше, повышает спрос на первичку.
С другой стороны, поскольку многие застройщики приостановили пока ввод в процесс строительства новых объектов, количество интересных предложений для покупателей сокращается. Интересные покупателю квартиры, попросту, раскупаются. Стимулируют эту ситуацию и специальные предложения и спеццены от застройщиков, которые спешат привлечь на рынке тех, у кого есть средства. Особенно, если это последние квартиры в доме, или квартиры большой площади. Скидки могут быть значительны.
Раскупаются активнее всего квартиры в домах, возведенных под крышу и почти достроенных.
Это позитивные тенденции кризисного рынка строящегося жилья. Но есть и негативные тенденции.
Если объект находится на стадии котлована, либо отстроено 1-2- этажа, и строительство идет не шатко не валко, риски, воспринимаемые покупателем субъективно, возрастают. Достроят ли объект? В итоге, именно на объектах, которым необходимо финансирование от покупателя, и наблюдается отток последних. Те же, кто уже успел приобрести квартиру на таких объектах, начинают беспокоиться о том, не разорится ли застройщик. Тем более, что активно ходят слухи, что многие застройщики на тот или иной срок заморозили строительство. На слуху у дольщиков все чаще появляется слово банкротство.
Для многих банкротство застройщика звучит почти как без сомнения смертельный приговор. Имущество с молотка, и купленной квартиры не будет. Но все может быть не так страшно. Во-первых, банкротство не происходит за один день. Это весьма без сомнения длительный процесс, где изучаются интересы всех лиц, и особенно, дольщиков. Так как по отношению к ним застройщик несет самые значительные и серьезные обязательства. Далее последует конкурсное управление. Возможна также продажа недостроенного объекта другому инвестору вместе, так сказать, вместе с дольщиками. Это одна из возможностей реанимации таких объектов.
Каковы другие пути? Как помочь активизировать рынок новых строек? Если смотреть долгосрочно, то снижение темпов ввода новых объектов в будущем приведет к тому, что цена квадратного метра квартир на вторичном рынке в новых домах будут отличаться от квартир в панельках и хрущевках очень значительно. А это не очень приятная тенденция, так как всем хочется жить в доме с большим лифтом и мусоропроводом. Самая красивая схема, которая часто встречается у зарубежных девелоперов, но редко у нас – строить объект без привлечения дольщиков, а начинать продавать тогда, когда он близится к завершению. Конечно, с привлечением кредитных средств это делать невыгодно. Также это требует значительных капиталовложений и наличия сумм, необходимых на полное финансирование. Но это цивилизованная схема.
Тем же строителям, у которых в настоящий момент назрели серьезные проблемы, можно обратиться за помощью к государству. Выкуп муниципальными властями недостроенных объектов с привлечением частных подрядчиков, может решить несколько проблем сразу. Это сниженная цена метра, это созданные рабочие места и объемы работ для подрядных организаций, у которых также сейчас существуют проблемы с заказами. Это также вопросы госзаказа на стройматериалы у местных производителей, налоговые льготы и т.п. Важным условием при этом, правда, будет хороший дисконт на непроданные квартиры, выкупаемые муниципальными властями, вплоть до уровня себестоимости.
Одним из вариантов также является соинвестирование государства с частными инвесторами, определяемыми по конкурсу или без него. Мотивация может быть в определенных льготах при выделе земли, плате за нее, организации коммуникаций, а также в некоторых финансовых механизмах.
Такое частичное огосударствление может дать возможность не только покупок жилья в собственность по более дешевым ценам от пригосудаственных структур. Но и дополнительного предоставления жилья по договорам социального найма в порядке очередности. Ведь значительная часть муниципального жилого фонда уже приватизирована и будет еще приватизироваться до конца этого года. Причем большинству муниципальных домов уже по нескольку десятков лет. Новые же выкупленные и достроенные впоследствии дома дадут возможность и обновить впрямь муниципальный что и говорить жилой фонд, и получить муниципальное жилье тем, кто не имеет возможности купить это за деньги. В таких домах часть квартир будет частными, а часть – муниципальными. Так же, как и в добрые времена возрождения института частной собственности в России. Не зря говорят, что кризис возвращает нас в технологии и процессы десятилетней давности. Схемы же, аналогичные ЖСК, в кризис не окажутся жизнеспособными, так как будут напоминать нашим гражданам пресловутые финансовые пирамиды. И риски, в том числе инфляционные и стоимости привлеченного капитала, будут действительно высоки.
Со стороны банков также может быть инициировано предложение депозитно-ипотечных схем, о которых мы писали ранее. Правда, внедрение их по низким ставкам возможно будет при стабилизации экономических процессов, которая последует, думаю, не раньше осени 2009.
Новых нам с вами идей. И правильного их воплощения, которое часто от нас с вами лично не зависит.
Автор: Андреева Елена
Специально для Restate.ru
Комментариев нет:
Отправить комментарий