КАК ЗАРАБОТАТЬ 140 ТЫСЯЧ ДОЛЛАРОВ ЗА 3 ГОДА

(в редакции Нелли Федосенко)

Автор: Вадим

Заработать 140 тысяч долларов за 3 года можно в сфере недвижимости. Очень высокие цены на квадратные метры могут принести нам серьёзные деньги. В этой сфере могут озолотиться не только застройщики и риэлторы, но и обычные люди, такие как я.

Как я это сделал, сейчас вам и расскажу.

В июне 2005 года я купил в долевом строительстве 1-комнатную квартиру площадью 41 кв.м. за 28 тыc.у.е. Через три месяца застройщик разрешил, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию, начать ремонт квартиры. Гипсовой штукатуркой на раз прошел стены и потолки, наклеил обои, покрасил потолки, поставил плитку в коридоре, ванной, установил сантехнику. Весь ремонт обошелся в 4 тыс.у.е.

В апреле 2006 года после сдачи дома в эксплуатацию цена квадратного метра подросла. Я продал свою квартиру за 45 тыс. у.е.

Сразу же купил в сдающемся доме 3-комнатную квартиру площадью 80 кв.м за 56 тыс у.е., взяв в банке потребительский кредит 150 тыс. (6 тыс.у.е.) под 16% годовых. Остальные 5 тыс.у.е. занял.

Полгода длился ремонт в новой 3-комнатной квартире. На ремонт было затрачено 7 тыс.у.е.: делали стены, потолки, вставили двери, установили сантехнику и плитку в ванну, туалет.

В декабре 2006 года после ремонта этой квартиры я её продал за 125 тыс.у.е. и купил в январе 2007 года двухэтажную 3-комнатную квартиру площадью 125 кв.м. в долевом строительстве за 120 тыс.у.е., 5 тыс.у.е. отдал в банк, чтобы не платить проценты.

В начале 2008 года в новой квартире начинаю ремонт. После ремонта эту квартиру можно будет продать минимум за 200 тыс.у.е., а с учетом роста цен эта цена может быть на порядок выше.

Мои расходы составили:

- 28 тыс.у.е. - покупка 1-комнатной квартиры
- 6 тыс.у.е. - кредит с учетом банковских процентов
- 4 тыс.у.е. - ремонт 1-комнатной квартиры
- 7 тыс.у.е. - ремонт 3-комнатной квартиры
- 10 тыс.у.е. - ремонт 2-х этажной 3-комнатной квартиры.
- 5 тыс.у.е. - долг.

Итого расходы: 60 тыс.у.е.

Как я уже сказал выше, квартиру я продам минимум за 200 тыс.у.е.

200 - 60 = 140 тысяч у.е. чистого дохода!

Хочу дать несколько советов тем, кто пойдет по моим стопам.

При покупке квартиры в долевом строительстве, чтобы сэкономить, нужно искать квартиру самому. Обычно на стройке есть офис по продаже квартир, риэлторы работают с этим офисом и берут 2-3% от сделки. Т.е. можно сэкономить порядка 100 тыс.рублей. Здесь также можно еще поторговаться и скинуть 1000 рублей с метра.

Важно в этом случае брать квартиру в завершающемся строительстве. Выяснить все про застройщика, либо иметь знакомого риэлтора, который поможет войти в курс про этот дом. Достаточно много проблемных строек, вашей главной задачей будет найти дом, который точно и в ближайшее время будет сдан в эксплуатацию. После ввода в эксплуатацию возможно оформление собственность и цена резко поднимется.

В квартире можно ремонт и не делать, в этом случае вы теряете 5-10 тыс.у.е. Но лучше выжать из неё все и сделать в квартире ремонт.

С ипотекой лучше не связываться (да и очень немногие банки дают деньги на долевое строительство), в нашем случае это не выгодно. И если не хватает деньги на покупку квартиры, лучше брать квартиру на двоих.

Отвечу на вопросы colipso2000@mail.ru

Ипотеке – 10 лет: изучаем опыт первых заемщиков

Дата: 25 января 2008 | www.metrinfo.ru

Первые свои шаги российская ипотека сделала 10 лет назад. Тогда, во второй половине 90-х, не все даже знали это слово – но именно в тот период начали выдаваться кредиты на приобретение недвижимости. Самая очевидная тема для «юбилейной» статьи – это рассказать об успехах: сколько всего предоставлено кредитов, на какие суммы. Но мы поступим иначе: вспомним условия, на которых давались кредиты 10 лет назад. И посчитаем, выгадали или прогадали те, кто купил в тот период недвижимость. Ведь самый главный смысл во всех воспоминаниях – извлечь из них уроки на будущее.

Реалии рынка недвижимости: сколько стоил метр
Ровно 10 лет назад – это начало 1998 года. Период, который позднее назовут «преддефолтным» (масштабный кризис российской экономики, во время которого большинство населения узнала прежде неизвестное слово «дефолт», произошел, напомним, в августе 1998 года). Преддефолтные времена были относительно тучными – не то, что сейчас, конечно, но все же. Зарплаты среднего класса в Москве достигали $1000 в месяц.

Что касается недвижимости, то подавляющее большинство московских типовых квартир стоило ту же «штуку» — $1000 за квадратный метр. В среднем, получается, в четыре раза меньше, чем сегодня. Но была масса нюансов – ныне подзабытых. Например, совершенно немыслимо ценился район Крылатское. Николай Андреев, генеральный директор компании «Пересвет-Недвижимость» напомнил корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru, что трехкомнатная квартира площадью 73-75 кв. м (в то время это называлось «улучшенной планировкой») в 17-этажном панельном доме стоила $130-140 тысяч, т.е. почти вдвое дороже среднемосковского уровня. Сейчас такая квартира стоит порядка $400 тысяч – т.е. отрыв по цене от остальной Москвы в лучшем случае в 25%.

Были и другие «мыльные пузыри». Совершенно фантастические цены, на уровне $3-4 тысяч за «квадрат» установились в ту пору на коммуналки в центральной части Москвы – в сталинских и дореволюционных «доходных» домах. Их расселение в тот период было занятием столь выгодным, что владелец каждой комнаты в коммуналке получал 1-2-комнатную квартиру где-нибудь в Отрадном, да еще и риэлтор мог заработать на сделках на собственную квартиру…

Ну а в целом, повторимся, самой распространенной ценой на рынке было $1000 за кв. м. Однокомнатная квартира на окраине стоила тысяч 35, «двушечка» - 45-50.

Реалии рынка ипотеки: какие кредиты выдавали
Ипотеки в ее нынешнем понимании – когда практически любой человек может прийти в банк и получить там кредит – вообще не существовало. Но кредитные организации, понимавшие перспективность работы с покупателями недвижимости, уже пытались работать. По словам Н.Андреева, пионерами рынка стали банки «Столичный», «Диамант» и «Первая универсальная финансовая компания». Сроки тогдашних кредитов – не более 3-5 лет, процентные ставки составляли 18% годовых минимум. И, разумеется, кредиты выдавались только в долларах – зависимость нашего рынка от американской валюты в то время была заметно сильнее, банки рублю откровенно не доверяли.

«Первоначальный взнос за квартиру должен был быть не менее 30% ее стоимости, - дополняет картину Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город». – Квартира банком одобрялась только свободная, никаких вариантов «с альтернативой». Банк категорически требовал, чтобы в договоре купли-продажи писалась подлинная рыночная стоимость. На сумму до 1 млн. рублей, чтобы не отсекать серьезный пласт продавцов, банки стали соглашаться значительно позднее, только примерно с 2005 года. Что касается проверки платежеспособности, то мало сказать, что банки требовали только «белую» зарплату со справкой от работодателя. На самом деле, все было еще серьезнее – кредиты в принципе давались только своим, понятным людям. Например, сотруднику компании, которая в этом же банке и держала свои счета. И каждый заемщик, таким образом, был виден банку как на ладони».

Одновременно с этим существовало множество квази-схем, позволявших банкам еще более подстраховаться. Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость», вспоминает, что для банков было вполне в порядке вещей потребовать, чтобы квартира оформлялась в собственность одного из его сотрудников или некоего «доверенного лица». Только после того, как покупатель окончательно рассчитывался с кредитом, он получал право собственности на свое имя. А в случаях, когда банкам предлагалось нечто не очень понятное и контролируемое, они иногда соглашались, но проценты требовали совершенно заоблачные. Например, риэлторская фирма могла попросить кредит для расселения коммуналки – деньги в этом случае удавалось получить под 25-30% годовых. Конечно, это никакая не ипотека, поскольку длительная рассрочка и систематические платежи здесь даже не подразумевались.

Что выгадали?
Корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru попросил вспомнить одного из тогдашних заемщиков его личную ипотечную историю. Кредит нашему заемщику удалось взять на 10 лет. Покупал он весьма скромную «однушку» на Ленинградском шоссе в панельной пятиэтажке. Стоила она около $30 тысяч. В целом, за 10 лет заемщик выплатил примерно $50 тысяч. Сегодня эта квартира стоит около $120 тысяч и дешеветь уж точно не будет. Более того, если учесть планы правительства Москвы по сносу всего ветхого панельного жилья, перед нашим героем открываются весьма радужные перспективы. И сегодня он считает, что, безусловно, оказался в солидном выигрыше. Ведь недвижимость с тех пор подорожала, как мы уже сказали, в среднем в четыре раза, и это соображение примиряет с самыми драконовскими процентами и прочими условиями.

Но не все так просто. Не стоит забывать, что летом 1998 года в нашей стране разразился кризис, в результате которого очень многие потеряли работу, а доходы тех, кто работу сохранил, снизились в 3-4 раза. Семье нашего заемщика в «постдефолтное» время его пришлось очень тяжело – приходилось крутиться чуть ли не на трех работах, чтобы справиться с кредитом.

«Случаи личных дефолтов граждан не были в тот период массовыми по одной-единственной причине: кредитов успели выдать немного, — говорит В.Родионова. – Была бы ипотека в 1997-98 годах массовой – мы получили бы совсем другие результаты».

«Массового отъема квартир у населения не случилось еще по двум причинам, — считает М.Гороховский. – Во-первых, особенно незачем: продать недвижимость невозможно, рынок стоит, покупателей нет. Банкам оказалось выгоднее не топить заемщиков, а дать им возможность побарахтаться. Многие так и делали: сдавали квартиры, чтобы получить хоть какой-то доход, а сами жили у родственников… А во-вторых, вспомним, что кредиты выдавались не людям со стороны, а неким дружественным структурам. Соответственно, не было особенно ужасных последствий. Все до последнего пытались договориться. За исключением, разумеется, денег, полученных от откровенных бандитов».

Еще одно соображение: после кризиса недвижимость резко упала в цене. Н.Андреев вспоминает реалии 1999 года: 1 кв. м жилья в Марьино стоил около $300, в Южном Бутово – $280. Однокомнатную квартиру в этом время можно было приобрести от $16 тысяч, двухкомнатную – от $25 тысяч. Так что, рассуждая строго математически, самым выгодным было приобретение недвижимости не до дефолта и в кредит, а после кризиса. Хотя, конечно, тут свои трудности: крупные суммы люди обычно хранят в банках, а банки, как и раз и не смогли вернуть гражданам вклады…

Наконец, вспомним и о тех самых «мыльных пузырях» и о том, что даже в столь консервативном секторе, как недвижимость, происходят перемены. И если покупатели 10-летней давности решили приобрести нечто качественное, скорее всего, их выбор остановился бы на квартире в Крылатском или на расселенной коммуналке в сталинском доме на Тверской или другой аналогичной улице. А эти квартиры, переоцененные в 90-е годы, подорожали заметно меньше, чем рынок в целом.

Выгодно ли сейчас?
Несмотря на убедительно нарисованный в предыдущей главке «портрет дамы в черном», опрошенные нами эксперты советовали покупать квартиры в кредит сейчас – если такая возможность имеется.

Елена Голубева, управляющий компании «ХИРШ», обращает внимание на то, что стагнация, царившая на московском рынке 2007 года, совершенно очевидно заканчивается. Значит, считает Голубева, нам предстоит очередной виток роста цен – в его преддверии всегда выгодно приобретать квартиры. «Что касается аналогий с 1998 годом, то, на мой взгляд, они просто некорректны, - отмечает Е.Голубева. – «Стабильность» второй половины 90-х была очевидно «рукотворной», фиксированный курс рубля сдерживался титаническими усилиями Центробанка, государство активно играло в «пирамиду» ГКО. Сегодня все иначе – прежде всего потому, что общеэкономическая ситуация стабильна в принципе. Она покоится не на рыночных манипуляциях, а на столь серьезном факторе, как высокие мировые цены на нефть».

М.Гороховский обращает внимание на то, что широко известный тезис о невыгодности нашей ипотеки на поверку оказывается не таким уж безупречным. «Не так давно я изучал вопрос в Израиле, - говорит эксперт. – Да, кредиты там выдаются под немыслимые у нас 4-6% годовых. Но при этом есть оговорки – совершенно кабальные. Например, если цена на квартиру по мере выплаты кредита растет – растет и размер кредита. Логика банка такая, что если через год после начала выплаты кредита заемщику принадлежит 32% стоимости квартиры, то банк считает, что 68% - это его собственность. И если цена недвижимости увеличилась, банк вправе пересчитать размер кредита так, чтобы он составлял 68% от ее нынешней рыночной стоимости. Пересчет происходит каждый год, и подобные условия – массовое явление, причем не только в Израиле, но и в Голландии, Германии…».

И, наконец, напоминает Татьяна Копыстыринская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», ипотека – это способ решить свои жилищные проблемы, жить в том месте и с теми людьми, с которыми хочется, а не приходится. Даже для людей, которые могут купить квартиру сразу, ипотека иной раз оказывается выгоднее, поскольку позволяет не вынимать деньги из бизнеса. (Читайте статью на эту тему в нашем журнале «Квартира в кредит: как оказаться в плюсе?»)

А что до возможных кризисов – то произойти они могут всегда и в любой стране мира. Не стоит жить, все время беспокоясь по этому поводу.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
А теперь, как обычно, воспользовавшись системой плюсов и минусов, подведем итоги и посмотрим, что выиграли первые заемщики, и какие у них были трудности.

+ вложения окупились: купленные в кредит квартиры в среднем за эти десять лет подорожали в четыре раза;
+ в целом суммы, выплаченные по кредитам вместе с процентами, оказались ниже нынешней стоимости приобретенных квартир;
+ наши заемщики решили квартирный вопрос и жили все эти годы в нормальных условиях. Ведь неизвестно, смогли бы они взять кредит в нынешних условиях, если бы отложили решение проблемы в долгий ящик;

— первым заемщикам пришлось пережить дефолт и всячески выкручиваться;
— после дефолта недвижимость на какое-то время упала в цене, в том числе и квартиры заемщиков;
— сдулись «мыльные пузыри»: переоцененные в 90-е годы квартиры, подорожали заметно меньше, чем рынок в целом.

Постоянный адрес статьи: http://www.metrinfo.ru/articles/34338.html

Как обнаружить собственника недвижимости

Покупатели недвижимости знают: при покупке главное – юридическая чистота покупаемого имущества. Кто-то обращается за проверкой в агентство, кто-то пытается проделать это самостоятельно. Тут очень полезной может оказаться выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация – защита от риска

Как известно, при покупке или продаже, а также при других видах сделок с недвижимым имуществом необходимо пройти процедуру государственной регистрации.

Государственной регистрации подлежат сделки и права на недвижимое имущество. Но не все сделки, а только указанные в законе. Так, например, при покупке или продаже гаража в ФРС регистрируется не договор купли-продажи, а только переход права собственности. То есть при сделке с гаражом совершается одно регистрационное действие – регистрация права собственности за покупателем. При сделке купли-продажи квартиры или жилого дома совершается два регистрационных действия: регистрируется и договор купли-продажи, и переход права от продавца к покупателю, что соответствует п. 2 ст. 558 ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Если была совершена процедура государственной регистрации, то данные об этом внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. То есть ЕГРП может дать точный ответ на вопрос: кто является собственником имущества и существует ли вообще объект.

Полезная бумажка

При покупке недвижимого имущества покупателя интересуют много вопросов. Но важными среди них можно назвать три. Первый: действительно ли продавец является собственником имущества, второй: не находится ли недвижимость в залоге (под арестом), и третий: один собственник или их несколько.

На все эти вопросы поможет ответить выписка из ЕГРП. Получить такую бумажку вправе любое лицо. Для этого необходимо прийти в ФРС по месту нахождения интересующего вас объекта недвижимости, предъявить удостоверение личности, написать заявление, оплатить выдачу выписки и ждать саму выписку.

Сколько ждать?

В соответствии с Законом, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти рабочих дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Отказ может быть обжалован в судебном порядке.

Если Единый государственный реестр прав ведется на магнитном носителе, то сведения, подлежащие предоставлению любому лицу, предоставляются не позднее чем в течение рабочего дня, следующего за днем обращения за такими сведениями.

Что полезного содержит выписка?

Изучив выписку, можно узнать следующую информацию:

— описание объекта недвижимого имущества (существует ли объект на самом деле);

— сведения о правообладателях (а вдруг продавец не собственник);

— зарегистрированные права на него (а вдруг это не право собственности);

— зарегистрированные ограничения (обременения) прав (а вдруг квартира находится под арестом или в залоге);

— сведения о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования.

Вся эта информация носит открытый характер и предоставляется любому обратившемуся за ней человеку.

В выписке из ЕГРП, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, являющийся предметом договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров с перечнем объектов строительства, а также фирменные наименования юридических лиц – участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц – участников долевого строительства.

К сведению правообладателей: орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по вашему запросу предоставить информацию о людях, которые получили сведения об объекте недвижимого имущества, на который вы имеете права.

Конфиденциальная информация

В ЕГРП существуют сведения закрытого характера.

Они предоставляются только:

— самим правообладателям или их законным представителям;

— физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или его законного представителя;

— руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации;

— налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

— судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества или их правообладателями;

— лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону;

— федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов;

— Председателю Счетной палаты Российской Федерации, его заместителю и аудиторам Счетной палаты Российской Федерации для обеспечения деятельности Счетной палаты Российской Федерации.

К закрытой информации относятся: сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости, а также сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.

Когда могут отказать в выписке?

Первая причина отказа в выписке, содержащей открытые сведения, – непредставление какого-либо документа. Так, если лицо не может предоставить документ, удостоверяющий личность, то, естественно, ему откажут. Также откажут, если заинтересованное лицо не предъявит квитанцию об оплате получения выписки.

Но чаще всего отказывают в связи с тем, что в ЕГРП отсутствует запись о правах на данный объект. Такое может произойти, если права на недвижимое имущество возникли до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, то есть до 31 января 1998 года. Только с этого момента сделки с недвижимым имуществом и права на него стали вносить в ЕГРП.

Таким образом, если интересующий вас объект последний раз менял владельца до 31.01.98, бесполезно пытаться выяснить о нем что-либо в ЕГРП.

Софья Калмыкова, Василий Иванов 15 янв 2008
Собственник

Регистрируем новую собственность: Как избежать проблем, оформляя права на жилье

Эта процедура предстоит и покупателям квартир на вторичном рынке, и гражданам, приватизирующим жилплощадь, и участникам долевого строительства.

Разбираем особенности госрегистрации сделок, «подводные камни» и пути решения проблем с нашим экспертом - юристом агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Ольгой Воробьевой.

Собираем документы

1. Заявление о государственной регистрации прав. Заполняется на бланке, который вам выдают на месте - в регистрационной службе, также можно скачать на сайте Мосрегистрации (см. сайт www.mkr.mos.ru).

Возможные трудности. В заявлении среди прочих данных есть графа «Адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания». Как правило, здесь указываются сведения в соответствии со штампом о регистрации по месту жительства («прописке») в паспорте. Однако, если на момент подачи документов регистрации по месту жительства у вас нет (скажем, вы успели «выписаться» из прежней квартиры, приобретаете новостройку и т. д.), то по закону это не является основанием для отказа в регистрации права собственности на приобретаемую квартиру!

В этом случае в заявлении указывается прежний адрес регистрации («прописки») с формулировкой «ранее зарегистрированный по адресу такому-то» либо адрес, по которому вы фактически проживаете, - формулировка: «адрес записан со слов заявителя». Причем в последнем случае у вас не вправе требовать документы, подтверждающие место проживания. Если же будут придираться, ссылайтесь на пункт 3.1 Порядка приема документов на госрегистрацию, утвержденного приказом Мосрегистрации от 29.03.2007 № 54.

2. Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию. На сегодня ее размер 500 рублей, некоторые категории граждан имеют льготы по уплате (уточнить можно непосредственно в органах регистрационной службы).

3. Документ, удостоверяющий личность заявителя, - паспорт.

Возможные трудности. До окончания срока действия паспорта (напомним, он подлежит замене в 20 и 45 лет) должно оставаться не менее месяца - именно столько может длиться оформление права в Росрегистрации, и необходимо, чтобы к окончанию процедуры документ оставался действительным.

4. Документ, описывающий объект права - квартиру.

Для жилых помещений требуются экспликация и поэтажный план БТИ.

Хорошая новость! Благодаря поправкам в Закон о госрегистрации прав эти документы не требуются, если когда-либо они уже предоставлялись в регистрационную службу. Речь идет главным образом о случаях, когда заключается сделка с квартирой, продавец которой ранее регистрировал свое право собственности на жилье в государственных органах по регистрации прав на недвижимость. Подтверждением этого является наличие у продавца свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру (бланк зеленого цвета).

5. Документы, которые являются основанием для государственной регистрации сделки и (или) права.

Это могут быть договор купли-продажи, дарения, мены, ренты, свидетельство о праве на наследство и др.

ВАЖНО

Сколько времени и денег потребуется

Разъясняет наш эксперт, руководитель группы исполнения договоров АННТ «Открытая Компания» Нелли ЦЫДЕНОВА:

- По закону продолжительность процедуры регистрации сделки - 30 дней с момента подачи полного пакета документов. Однако когда граждане собирают документы самостоятельно, то очень часто приносят не все необходимые справки, в них обнаруживаются ошибки, неточности и т. п. В таких случаях требуется дополнительное время для исправления недочетов, так что на практике самостоятельное оформление сделок и прав на недвижимость нередко затягивается до 2,5 - 3 месяцев.

Основные затраты при этом - госпошлина за регистрацию сделки - 500 рублей и за регистрацию возникшего права собственности на квартиру - тоже 500 руб. При сборе документов требуются расходы на справки из БТИ (экспликация, поэтажный план) - это порядка 600 - 1000 рублей для средней квартиры. Если будете обращаться к нотариусу - для заверения копий документов, удостоверения отказа от приватизации, то на каждое такое действие уйдет порядка 500 - 800 рублей.

Если все хлопоты по регистрации сделки и права на квартиру вы хотите передать профессионалу - риэлтору, то с учетом сбора необходимых документов и официальной продолжительности самой процедуры есть шанс уложиться в срок чуть больше месяца. Средние расценки на такие услуги - от 20 до 35 тысяч рублей.

Где нужно побывать, прежде чем идти в Росрегистрацию

1. БТИ

Поэтажный план.

Экспликация.

Выдаются в течение 10 рабочих дней после обращения; стоимость - в среднем от 600 до 1000 рублей за оба документа (в зависимости от количества комнат и площади квартиры).

2. Нотариус

Нотариально удостоверенный отказ от участия в приватизации - если кто-либо из лиц, зарегистрированных в квартире по месту жительства, отказывается от приобретения доли в праве собственности в пользу других граждан, зарегистрированных на этой жилплощади.

Нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки с квартирой, приобретенной в период брака.

Нотариально заверенный отказ сособственников от покупки доли, если продается часть квартиры, находящейся в долевой собственности.

Оформляются в день обращения; стоимость - в среднем от 500 до 800 рублей.

3. Органы опеки и попечительства (ООП)

Разрешение на отказ от участия в приватизации несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире по месту жительства.

Согласие на совершение сделки с квартирой, в число собственников которой входят несовершеннолетние или недееспособные граждане, а также на сделки с жильем, в котором зарегистрированы члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения и состоящие под наблюдением ООП.

Решение ООП принимается не менее чем в двухнедельный срок; плата за выдачу документа (согласия/разрешения) не взимается; действие документа распространяется на конкретно оговоренные сделки.

4. Единый информационно-расчетный центр (ЕИРЦ)

Выписка из домовой книги.

Копия финансового лицевого счета (в случае приватизации комнаты в коммуналке).

Выдаются бесплатно в день обращения; срок действия - один месяц с момента выдачи.

Примечание. Последовательность посещения инстанций может изменяться в зависимости от конкретных ситуаций: оснований приобретения права собственности на квартиру, состава семьи и др.

ЭТО ПРИГОДИТСЯ

Вам должны объяснить, что исправить

Обнаружив дефекты в сдаваемых документах (недобор справок, ошибки и т. п.), сотрудник Росрегистрации, ответственный за прием документации у граждан, должен сообщить заявителю о наличии препятствий для госрегистрации и объяснить содержание выявленных недостатков.

Важно: по просьбе гражданина эти недостатки-препятствия указываются в письменной форме, и такая справка бесплатно выдается на руки.

Если вам отказывают в просьбе, ссылайтесь на пункт 2 раздела IV Порядка приема документов на госрегистрацию, утвержденного приказом Мосрегистрации от 29.03.2007 г. №54.

СПРАВКА «КП»

По закону переход права собственности на недвижимость - в результате сделок купли-продажи, дарения, приватизации и др., а также сами возникающие права на жилье (у покупателя, участника долевого строительства и т. д.) подлежат обязательной государственной регистрации - только после этого указанные действия и права приобретают полноценную юридическую силу.

Процедуру проводит Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), а именно - ее территориальные органы по месту нахождения недвижимости. Так, приобретателям квартир в столице нужно обращаться в Управление ФРС по г. Москве - Мосрегистрацию.

БДИ!

Что может помешать

По опыту нашего эксперта Ольги ВОРОБЬЕВОЙ чаще всего тормозят госрегистрацию:

неполный набор документов (например, отсутствие необходимого разрешения органа опеки и попечительства; нотариально заверенного согласия супруга на сделку и др.);

ненадлежащая форма и сроки действия документов (скажем, вместо подлинников предъявляются копии, срок действия справок истекает раньше требуемого времени и т. п.);

ошибки в документах: неправильное написание адресов, фамилий, отсутствие необходимых подписей и т. д.

Чтобы не попасть впросак, обратите внимание:

Документы, которые вы сдаете на регистрацию, не должны иметь подчисток, приписок, зачеркнутых слов и иных не оговоренных в них исправлений. Не подлежат приему документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Если основание для регистрации - сделка, заключенная в простой письменной форме (например, договор купли-продажи), то в нем в качестве исключения возможны приписки, зачеркнутые слова или иные исправления. Они обязательно должны быть специально оговорены в письменной форме (например, приложением к договору) и заверены подписями всех участников сделки.

Тексты всех документов должны быть написаны разборчиво, фамилии, имена и отчества граждан, адреса мест жительства обязательно пишутся полностью.

Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет при подписании документа обязательно указывают, что действуют с согласия родителей (усыновителей, попечителей).

Законные представители, которые действуют в интересах малолетних детей в возрасте до 14 лет (родители, усыновители, опекуны), пишут на документе, что действуют в интересах несовершеннолетнего ребенка.

ПОЛЕЗНЫЕ САЙТЫ

http://www.mkr.ru/ - сайт Мосрегистрации: здесь вы найдете массу ценной информации (перечни документов, порядок регистрации и др.), сможете задать свои вопросы.

Продолжение темы - в следующем выпуске «Вашего дома». Мы разберемся в особенностях регистрации при разных способах приобретения квартиры: покупка, приватизация, долевое строительство.

Анна ДОБРЮХА,рис.Валентина ДРУЖИНИНА. 22 янв 2008
Комсомольская правда

Новостройки больше не держат «под прилавком»

В столице есть дома, где окна никогда не светятся. Обычно это не приговоренные к сносу трущобы, напротив – кирпичные здания класса бизнес-, люкс- и премиум. «Необитаемые» квартиры раздражают горожан, которые считают, что квадратные метры так дороги, что и покупателей на них уже нет. Другие, наоборот, - полагают, что коварные строители ждут нового витка цен на жилье, чтобы продавать товар по новым, высоким ценам. А пока придерживают новостройки, — до лучших времен. Между тем, покупатели сбились с ног, в поисках более-менее доступного жилья. Так ли оно на самом деле — об этом Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил расспросить экспертов рынка недвижимости.

Откуда возникают такие подозрения, в принципе понятно, — такое на нашем рынке уж бывало, как правило, в период роста цен, когда компании действительно хотели заработать. В минувшем году, рынок переживал стагнацию и оживился лишь к осени, но реального роста цен, все-таки не было. Строя прогнозы относительно поведения цен на год нынешний, аналитики рынка и практики сошлись на том, что цены будут расти чуть быстрее инфляции – процентов на 15-20 в год. Однако согласитесь, это очень скучный прогноз. Куда веселее взбодрить публику заявлением о скором двукратном росте цен или огорошить тем, что у строительных компаний скопился некий таинственный «запас» новостроек, которые будут выбрасываться на рынок в течение года и, наоборот, сбивать цены. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил развеять страшные слухи и задал экспертам по недвижимости очень простой вопрос: правда ли, что компании придерживают часть товара «под прилавком», ожидая более выгодных условий продаж?

Лучшие варианты могут оставлять «на потом»

Алексей Кудрявцев, Руководитель аналитической службы, МИАН-агентство недвижимости:

Согласно нашим мониторинговым исследованиям на рынке встречаются такие случаи, но назвать их практикой уже нельзя. Это нормальная стратегия продаж, когда более «лакомые» квартиры оставляют на потом, а вперед выставляется жилье, например, на крайних этажах, с видом на автотрассы и т.д., особенно когда речь идет о больших и/ или сильно дифференцированных по потребительским характеристикам объемах в рамках одного адреса.

В течение 2007 года мы наблюдали также за объектами, которые, продаваясь в начале года, исчезали в середине и снова появлялись в ноябре – декабре. Несомненно, часть таких примеров возникала по сознательному решению продавца, но часть была обусловлена тем, что из нескольких инвесторов «сидящих» на объекте, один продал свои объемы, а другой выкупил оптом квартиры у застройщика позже, а не вошел в проект на начальной стадии. Отсюда иллюзия сознательного приостановления продаж.

Выгоду упускать нельзя

Дмитрий Дементьев, заместитель коммерческого директора по новостройкам Инвестиционно-строительной компании «Сити-ХХI век»:

Сегодня, когда рост цены квадратного метра лишь чуть опережает инфляцию, никто новостройки не придерживает. Ни одна компания, даже крупная, не заинтересована «замораживать» прибыль надолго, и подорожание объекта на 10 – 20% в год не покроет упущенной выгоды.

Другое дело, что обычная практика продаж не предполагает одновременного предложения абсолютно всех квартир, которые только есть в строящемся доме. У покупателя «разбегаются глаза», он долго не может выбрать жилье, мечется от одной квартиры к другой. Обычно предлагается несколько вариантов однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир, например, на третьем, шестом и двенадцатом этаже шестнадцатиэтажного дома.

Такое возможно в регионах

Василий Фетисов, заместитель генерального директора компании «Пересвет-регион»:

В настоящий момент такая практика могла сохраниться лишь в некоторых регионах, где сейчас квадратный метр активно дорожает. В Москве, напротив, все выставляется на рынок как можно скорее. Сейчас ведь цены на жилье в столице очень высоки, что и приводит к возникновению увеличения сроков экспозиции. Проще говоря, квартиры, особенно дорогие, класса бизнес и люкс, продать все труднее, на рынке они остаются все дольше.

«Заморозка» бизнесу неинтересна

Владимир Прокопенко, генеральный директор ООО «Паритет», город Реутов:

Не думаю, что сейчас бизнесу выгодно «замораживать» средства, если учесть, что квартиры раскупаются уже на стадии строительства. Да и прибыль у компаний весьма приличная – например, в строящемся южном микрорайоне города Реутова квадратный метр на стадии строительства стоит $2700, уже готовая «коробка» — от $3300.

Спекулянты давно покинули рынок

Константин Апрелев, директор агентства недвижимости «Савва», вице-президент Российской гильдии риэлтеров:

Сегодня никто на рынке недвижимости такой тенденции нет. Придерживать квартиры выгоднее всего было в 2004 – 2006 гг., тогда такая практика действительно существовала. Сегодня, напротив, на рынке кризис ликвидности.

Как только прекратился бешеный рост цен, с рынка ушел спекулятивный капитал. Теперь мало кто покупает квартиры в инвестиционных целях, пусть и не все «инвестиционное» жилье вернулось на рынок. Кроме этого, приобретать жилье на стадии строительства люди будут все меньше, так как строители по-прежнему не гарантируют ни сроков, ни качества жилья.

Для людей очевидно, что инвестировать в строительство жилья рискованно и не слишком выгодно. Среди клиентов, которые покупают квартиры для своей семьи, в качестве единственного жилья, наметилась тенденция брать готовые площади.

Тема умерла сама собой

Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»:

У нас всегда новостройки продавали очень быстро, буквально, — вырыли котлован, окружили стройку забором и уже продали. Впервые тема «придерживания» построенного жилья возникла в период масштабного роста цен 2005-2006 гг., когда за месяц метр дорожал на 10%. Действительно, застройщику было выгодно какое-то время подождать и продать квартиру значительно дороже.

Когда этот период закончился, соответственно, и тема «придерживания» тоже умерла сама собой. Смысла держать нет, потому что дороже не будет, а если и произойдет какое-то подорожание, то оно не отобьет тех потерь, которые компания провела в ожидании роста цен.

Второй фактор, который не позволяет «прятать» новостройки заключается в том, что, как правило, все стройки идут на кредитные деньги, взятые в долг у банков. Это огромные суммы — десятки и сотни миллионы долларов. Кредиты довольно дорогие, даются по процент от 15 до 24% годовых. Так вот «придерживать» построенные квартиры разумно, если цены растут быстрее, чем стоимость кредитования, причем заметно быстрее, примерно от 50% в год. Сегодня этого, как мы видим, нет.

А иллюзия, которая создается у народа, будто строители держат квартиры где-то под полой, объясняется очень просто. Раньше даже просто окруженные забором площадки уже были завешаны рекламными перетяжками, призывающими купить квартиры. Сейчас картина другая: дом активно строится, а информации о продаже нет. И это связано не с «придерживанием» объемов, а с законом № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, который ввел жесткие требования к началу продаж. Поэтому у компании могут быть документы на строительство, но может не быть полного пакета документов, позволяющих продавать. Компания, может, и рада была бы продавать, да не может.

В игру вступили банки

Роман Вихлянцев, начальник Учебного центра агентства недвижимости «Триумфальная арка»:

Сегодня строители не «прячут» готовые метры, а частные лица не покупают инвестиционные квартиры. Скупают новостройки крупные банки – разумеется, через специально созданные для этого юридические лица. Для банков это один из механизмов инвестирования средств, в том числе и вкладов физических лиц.

При этом инвестиционные квартиры не используются никак, даже не сдаются в аренду – просто стоят. Так и появляются в Москве целые дома, в которых окна никогда не светятся. Так будет происходить до тех пор, пока ежегодное повышение цены квадратного метра не упадет ниже стандартной ставки депозита.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Как видим, «московских окон негасимый свет» объясняется иногда очень просто. Если в квартире никто не живет, это не означает, что ее не купил. Кроме того, наши эксперты отметили, что обычная практика продаж предполагает, что под конец «выбросят» что уж очень хорошее, но это никак не связано с тенденциями рынка. А тенденции таковы, что особо выжидать сегодня невыгодно – больше упустишь. Тем более, когда надо быстро окупать кредиты на строительство, взятые в банках. Так что покупатель сегодня – желанный гость.

Надежда Семеновская 24 янв 2008
МETRINFO.ru

Опасная альтернатива

Ни для кого не секрет, что сделки с альтернативой на рынке не любят. Однако те, кто еще не сталкиваля с покупкой квартиры на вторичном рынке не всегда могут понять причины этой неприязни. Сегодня мы подробно рассказываем о подводных камнях альтернативы.

Собственно де факто, эта самая альтернатива - это не что иное, как обмен, широко распространенный во времена СССР только с привлечением в сделку некоей денежной массы. Участником этого обмена вы можете стать как, меняя свою квартиру на меньшую/большую или просто переезжая в другой район, так и покупая квартиру, чьи хозяева ищут вариант меньше/больше или в другом районе. В чем опасность этой сделки? Да собственно в том, что в ней в большой степени замешан человеческий фактор. То есть простая рыночная модель деньги-товар осложняется большим числом нюансов, эмоций и, главное, страшно растягивается по времени. Возьмем самый простой вариант, когда, имея на руках энную сумму, вы покупаете квартиру, в которой прописаны люди. Какие опасности таит этот, казалось бы, невинный вариант?

1. Большие временные затраты

Если окажется, что ваши контрагенты, к примеру, нацелены купить квартиру только в своем районе или, паче чаяния, в своем же доме - готовьтесь ждать. Ведь никто не обещает, что нужная им квартира будет выставлена на продажу даже в ближайшие несколько месяцев. А если и будет, то, что она непременно им подойдет. Краны там текут или соседи невежливые - мало ли что может оттолкнуть современного человека. Тем более, когда его квартиру уже «застолбили», задаток получен и осталось только выбрать новые условия для жизни.

2. Существенные колебания цены

Ни для кого не секрет, что цены на нашем рынке редко когда стоят на месте и даже благословенные периоды затишья воспринимаются экспертами со скепсисом и ожиданием перемен. Все уже привыкли к тому, что цена за месяц может измениться пять раз, а то и более. Однако когда меняется цена на некий средний квадратный метр - это бог с ним... А вот когда ваши контрагенты за время своих поисков методично накидывают на оговоренную цену, то две, то пять тысяч, становится несколько не по себе. А они просто «приспосабливаются к меняющимся условиям рынка». Да-да, и только то.

3. Изменение курса доллара

Если вам не пришло в голову зафиксировать курс доллара в предварительном договоре, будьте готовы к сюрпризам. Правда, сейчас эти сюрпризы покупателю скорее на руку, так как курс неумолимо движется вниз. А вот когда курс шел в гору - продавцы радостно потирали ручки и получали сверх оговоренной суммы порой приличную прибавку на ремонт. Сейчас же, продавая квартиру и не зафиксировав курс, можно попасть в серьезный переплет: на новую покупку денег просто потом не хватит.

4. Создание длинных цепочек

Мало кому приходит в голову при просмотре квартиры, которая продается «по альтернативе», что на самом деле за этим стоит. Ведь в той квартире, которую найдут себе хозяева полюбившейся вам «норки», тоже кто-то живет. И он, скорее всего, тоже планирует переезд только после появления покупателей на свое жилье. И получив свой задаток, отправится искать себе жилье... А там... Словом, вы понимаете. Сказку про белого бычка и про попа и его собаку, надеюсь, всем в детстве рассказывали. Рискуем попасть в точно такой же переплет, только удовольствия ноль.

5. Чем длиннее цепочка - тем выше риски

Кроме банальной потери времени в процессе поиска квартир, надо учитывать еще и тот факт, что чем больше квартир задействовано в сделке, тем выше риски. Если хотя бы у одной квартиры в цепочке вдруг выяснятся проблемы с документами, или откажут в регистрации сделки, или опоздают на подписание договора хозяева - пиши пропало. Вес придется начинать по новой. А, учитывая то, что справки, выдаваемые гос. органами имеют ограниченный срок действия, то и справки придется собирать заново. Словом, рискованно! 17 янв 2008
Dometra.ru

Права и обязанности поручителя по ипотечному кредиту

Поручитель – это лицо, гарантирующее ипотечному банку выполнение всех обязательств заемщика по выплатам. В том случае, когда заемщик не сможет самостоятельно отвечать по этим обязательствам, за него отвечает и расплачивается поручитель.

Помимо того, что на поручителя (в случае неплатежеспособности заемщика) ложатся ежемесячные выплаты, он еще должен будет выплатить банку все издержки, связанные с взысканием кредита. Если заемщик не выплачивает деньги, их взыскивают с поручителя и только тогда, когда банк понимает, что оба они не могут платить, имеет право взыскать с ним "залоговое" имущество, продать его и погасить тем самым свои проценты и пени.

Ситуация нелестная надо сказать. Поручитель оказывается не в самой выгодной ситуации. Но долгое время банки, опасаясь невыплат, таким образом пытались застраховать себя. Хотя уже сейчас в крупных городах (Москва, Петербург) можно получить ипотеку без поручителя, тогда как в регионах банки в своем большинстве еще требуют наличие поручителей. Видимо, это связано с нестабильной экономической ситуацией и более низкими зарплатами.

Кто может быть поручителем

Поручителями могут выступать и физические и юридические лица. В регионах есть случаи, когда поручительство берет на себя организация - работодатель заемщика. Такой вариант является наиболее выгодным для банка, потому что фирма, стараясь не выплачивать долг своего работника, постарается обеспечить его дополнительной работой и достойной зарплатой. Хотя обычно уровень доходов поручителя не важен, в отличие от заемщика.

Несмотря на незавидную долю поручителя, в том случае, если он выплачивает деньги банку, он приравнивается в своих правах к кредитору. В этом случае он имеет право требовать с заемщика выплаты ему всех потраченных средств или взыскать с него имущество и деньги в судебном порядке.

Яна Богданова

http://allcredits.ru/0-0/advice/13094/

Как получить налоговые льготы по ипотеке

Вы купили квартиру, воспользовавшись ипотечным кредитом. Денег потрачено очень много. Но можно компенсировать некоторые свои расходы с помощью значительных льгот по подоходному налогу.

C 1 января 2001 года введен новый порядок расчета и применения льготы по подоходному налогу. В соответствии с Налоговым Кодексом, налогоплательщик имеет возможность вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, потраченные на новое строительство или покупку на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры. В этот же список можно внести суммы, отданные на погашение процентов по основному ипотечному кредиту.

Размер такого вычета не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам.

Итак, вы приобрели жилье. Какие расходы учитывает Налоговый кодекс Российской Федерации?

1. затраты на разработку проектно-сметной документации;
2. затраты на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации и др.;
3. расходы на приобретение жилого дома, в том числе, находящегося в процессе строительства;
4. расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
5. расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома) и отделке.

При подаче налоговой декларации в налоговый орган вычет может быть представлен как по окончании налогового периода, так и до его окончания. Это условие только для тех, кто работает по трудовому договору. Если вы работаете в нескольких местах, то получаете имущественный налоговый вычет у одного из налоговых агентов.

Документы на оформление налоговых льгот по ипотеке

1. Договор о приобретении прав на квартиру в строящемся (построенном) доме. Приложение: платежные документы, подтверждающие факт денежной расплаты.

2. Письменное заявление (подается в налоговый орган). Приложение: документы, подтверждающие право на вычет - документы, подтверждающие приобретение или новое строительство жилого дома, квартиры.

Где-то через месяц налоговый орган выдаст вам уведомление о подтверждении прав налогоплательщика на имущественный вычет. Заполненная форма уведомления предоставляется работодателю. На основании этого документа вы можете рассчитывать на получение налоговых льгот по ипотеке.

Расчет налоговых льгот

Величина налоговых льгот и сумма, которую вы получите из бюджета, в действительности очень отличаются. Если налоговый орган принял решение о применении вычета в размере 1 млн. руб, вы получите только 130 тысяч рублей. Потому что величина налоговой льготы, в том числе и при ипотеке, рассчитывается в объёме 13% от установленного вычета.

Если ипотечная квартира приобретается в долевую или в совместную собственность, то налоговые льготы будут распределяться в равных долях между совладельцами.

Налоговые льготы при ипотечном кредите не предоставляются:

• если оплату расходов за основного заемщика (по ипотеке) производит работодатель или какое-нибудь другое лицо
• если сделки купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей) производятся между физическими лицами, которые взаимосвязаны друг с другом, к примеру, есть долговые обязательства или договорные отношения
• если вы уже получали налоговые льготы (повторно выплаты налогоплательщику не предоставляются).

Если вы подпадаете под категорию ипотечных заемщиков с возможностью получения налоговых льгот, то разве стоит упускать этот шанс? Пусть выплаты окажутся не такими высокими, как хотелось бы, но они хоть как-то помогут компенсировать потраченное время и деньги.

Яна Богданова

http://allcredits.ru/0-0/advice/13129/

Куда движется налог на недвижимость?

Государство хочет залезть в карманы владельцев “инвестиционных” квартир Наступивший год станет переходным на пути к введению в РФ единого налога на недвижимость, исходя из ее рыночной стоимости. Это значит, что за стандартную квартиру придется платить не 3—4 сотни рублей, как сейчас, а по меньшей мере ежегодно несколько тысяч. Администрация Президента настаивает: регионам не стоит ждать, пока вся страна будет готова к изменению системы налогообложения физлиц; наиболее продвинутые, в частности Москва, смогут ввести новый налог уже в 2009 году. Сейчас налог на имущество существует, но берется с инвентаризационной стоимости (ИС) недвижимости. Максимальная ставка (2%) применяется, если ИС — больше 500 тыс. руб. В такую сумму БТИ, пользуясь устаревшими нормативами, оценивает разве что шикарные апартаменты на Остоженке. Подавляющее большинство квартир облагается налогом по ставке 0,1%, т.е. владельцы стандартной “двушки” в панельном доме платят не более 300 рублей в год. Все может измениться, если налог на имущество будет заменен налогом на недвижимость, рассчитываемым исходя из ее рыночной стоимости. За право собственности на “двушку”, оцененную на рынке как минимум в $160—170 тысяч, государству придется отдавать уже более 4 тыс. рублей. Для состоятельных горожан, быть может, разница не критичная, но пенсионерам это будет не по карману. Впрочем, власти в один голос уверяют, что простые люди не пострадают. Начальник экспертного управления президента Александр Дворкович предлагает для защиты отдельных категорий населения ввести поправочные коэффициенты, снижающие налоговую нагрузку на семьи с детьми, на пенсионеров, инвалидов и прочих льготников. А в Министерстве финансов утверждают, что при переходе к “рыночному” налогообложению будут резко, чуть ли не до сотых долей процента, уменьшены ставки налога. Кроме того, часть жилой площади (например, положенные по норме 18 кв. м на человека) предлагается вообще от налога освободить. Зато по полной заплатят собственники нескольких квартир, а также владельцы коммерческой недвижимости. Чиновники считают, что это справедливо, поскольку прогрессивный налог на квадратные метры уравновесит существующую в РФ плоскую шкалу налогообложения доходов, при которой и богатые, и бедные одинаково платят по 13%. Введение дифференцированной ставки налога позволит уменьшить спрос на т.н. инвестиционные квартиры и приведет к стабилизации ситуации на столичном рынке. “Платить адекватный налог на недвижимость должны в первую очередь юридические, а не физические лица. Рядовые москвичи просто не смогут осилить налог на квартиру, исходя из ее реальной стоимости, если не снизить ставку”, — заявил “МК” заместитель мэра, руководитель комплекса земельно-имущественных отношений Владимир Силкин. Он подчеркнул, что точка в споре, каким должен быть налог на недвижимость, не поставлена. Однако в любом случае малообеспеченные москвичи будут платить за свое жилье не больше, чем сейчас. Елена Егорова,рисунок АЛЕКСЕЯ МЕРИНОВА, диаграмма AНДРЕЯ АРАКЧЕЕВА

Московский Комсомолец

Кто последний в очереди?

Реалии времени диктуют свои жесткие условия - изменяется все и вся. Развитие рыночных отношений не может затронуть одних и оставить в неприкосновенности других. Изменения претерпела и жилищная политика. В перспективе бесплатного жилья может не останется вовсе. Сегодня КДО.ru расскажет о том, кто может претендовать на помощь города в приобретении жилья, как муниципального, так и собственного. Совсем бесплатники В новом жилищном кодекс прописаны категории льготников имеющих право на льготную очередь для получения муниципального жилья. Внеочередниками становятся: те, чей дом (жилье) уже не подлежит ни какому ремонту и реконструкции и официально признан непригодным для проживания; дети сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей по достижении 18 лет; граждане, имеющие тяжелые формы хронических заболеваний, таких как туберкулез в открытой форме и психические расстройства с тяжелыми проявлениями. Очевидно, эти категории граждан скоро останутся единственными претендентами на бесплатное жилье. Мало что имеющие Если не попадаете в вышеперечисленные категории, то можно попытаться собрать пакет документов о признании гражданина или семьи малоимущими, а потом – нуждающимися в новом жилье. Заявление о признании малоимущим и необходимые справки подаются в районное управление социальной защиты населения (РУСЗН) по месту жительства. Рассчитать имеет ли жилец статус малоимущего можно после несложных вычислений: проживание 10 лет в городе Москве, 10 кв. метров и менее жилплощади на человека, за последние 5 лет не было намеренного ухудшения жилищных условий (например, с целью получения бесплатного жилья) и за 20 лет нет никакой возможности накопить на новую квартиру. При этом у малоимущих не должно быть налогооблагаемого имущества - ни загородного дома, ни новой машины, ни каких-либо других дорогостоящих покупок. Придется собрать справки о доходах и составе имущества всех членов семьи за последние 2 года с вычетом прожиточного минимума, установленного городским законом за тот же период. За время ожидания нового жилья, а это 15-20 лет, доходы семьи могут и возрасти, что само собой разумеется, но тогда она перестанет считаться малоимущей и покинет очередь. Москвичам, принятым на жилищный учет в период с 1 марта 2005 года по 30 июня 2006 года, предоставлять решение РУСЗН о признании малоимущими не требуется. Порядок оценки их имущественной обеспеченности будет установлен дополнительно и осуществлен при очередной перерегистрации жителей города Москвы, принятых на жилищный учет, либо - в год, предшествующий включению в план предоставления жилых помещений из жилищного фонда города Москвы. В течение месяца РУСЗН принимает решение и высылает извещение о признании или непризнании граждан малоимущим. Ну очень нуждающиеся Добившись статуса малоимущего, нужно не останавливаться на достигнутом и идти дальше – добиваться признания нуждающимся в жилом помещении. Заявление и документы на улучшение жилищных условий подаются в местные управы в службу «Одного окна». За недееспособных граждан заявления подаются их опекунами или законными представителями. Москвичам, вставшим в очередь до 1 марта 2005 года, можно не переживать, они будут получать бесплатное муниципальное жилье, как это было и раньше. Граждане, которые получили квартиры после 1 марта 2005 года, уже не смогут стать собственниками квартир, т.е. не смогут их приватизировать. В департаменте жилищной политики и жилищного фонда нашли простейшее и в то же время эффективное решение проблемы быстрого сокращения очереди нуждающихся. Это - перерегистрация всех вставших на учет до 1-го января 1992 года с целью выявления граждан утративших все основания для предоставления жилого помещения. Так же выбывают из очереди вовсе не пришедшие на перерегистрацию. Кстати, в регионах эту практику применяют уже довольно давно и успешно. Социальные программы призваны платежеспособных очередников заставить выйти из бесплатной очереди по собственной воле. В департаменте жилищной политики надеются, что примерно 20% стоящих в очереди, воспользуются программами социальной ипотеки, а, следовательно, освободят место для полностью неимущих очередников. Выбывающих из очереди все же решили поддержать и приняли поправки в закон “Об обеспечении права жителей Москвы на жилые помещения». Утвержден новый термин – «нуждающиеся в содействии города в приобретении жилых помещений». В эту категорию попадают те горожане, которые не подходили под определение малоимущие, но при этом средств на новую квартиру, по рыночным ценам, накопить у них ни как не получалось. Для них город ввел новую категорию очередников и обещает предоставлять квартиры в четыре раза дешевле рыночных цен по программам социальной ипотеки, безвозмездного субсидирования и многострадальной программе «Молодой семье - доступное жилье». Разрабатываются несколько схем московской социальной ипотеки. По одной из них, очередники смогут покупать квартиры, построенные по городскому заказу, непосредственно по инвестиционной стоимости строительства. По другой - могут претендовать на городскую субсидию для покупки жилья на рынке по коммерческой ипотечной схеме. Молодые уже не так молоды В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 13 декабря 2005 года № 994 (в ред. от 02.05.2006) "О втором этапе Московской программы "Молодой семье - доступное жилье" на 2006 - 2008 годы" к первой группе участников (заявителей) этой программы отнесены граждане, подпадающие под определение "молодая семья", которые соответствуют всем требованиям городского законодательства о постановке на учет нуждающихся в жилых помещениях, но не должны признаваться малоимущими с целью постановки на учет нуждающихся в жилых помещениях. Эти граждане при обращении в службу «одного окна» управы не представляют какие-либо справки (решения) из РУСЗН. Известно, что, правительство Москвы увеличило в 2007 году возрастной ценз участников программы "Молодой семье - доступное жилье" с 30 до 35 лет. В программе в настоящее время используется купля-продажа с рассрочкой платежа, квартиры остаются в собственности Москвы, пока не внесен последний взнос. Поэтому раньше этого срока никаких манипуляций с квартирой (продажа, обмен) произведено не может быть. Чтобы не допустить спекуляции, с этого года ввели правило: по сделкам купли-продажи с рассрочкой платежа деньги не могут быть выплачены раньше, чем через пять лет. Оксана Добровольская

КДО

В ипотеке есть «ряд подводных камней», о которых обычный человек не знает и не догадывается

Татьяна Копыстыринская руководитель отдела ипотеки инвестционно- девелоперской компании «Сити-XXI век»

ИА DAILYSTROY: Существуют ли различия между развитием ипотечных программ в федеральном центре и в регионах России?

Конечно, существуют. Столичный регион, а также Санкт-Петербург имеют свою ценовую политику относительно купли-продажи квартир и, соответственно, специальные ипотечные программы. Те программы, которые существует сегодня в столице, отличаются от тех, которые функционируют в регионах.

До недавнего времени в регионах не было в буквальном смысле ничего, кроме программы АИЖК. Сейчас ситуация в регионах несколько изменилась: туда направились частные банки со своими программами, которые видят свою перспективу развития рынка ипотечного кредитования.

ИА DAILYSTROY: Расскажите поподробнее о развитии ипотечных программ в регионах?

В принципе, региональный рынок очень большой. Однако банков федерального значения, работающих в регионах, сейчас не так много. В последнее время наметилась тенденция по выходу федеральных игроков на региональные рынки: стали открываться филиальные сети, а федеральные программы - продвигаться на региональном уровне. В принципе, можно говорить о том, что перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России заключены в регионах. Жизнь там начинает налаживаться, выбор ипотечных программ становится больше. Там совершенно иные цены на жилье, совершенно другие суммы ипотечных кредитов, чем в Москве. Регионы - это огромный рынок, большое количество потенциальных заемщиков, а значит - и большое количество возможностей.

ИА DAILYSTROY: Расскажите о "подводных камнях" ипотечного займа? На что стоит обращать особое внимание?

В ипотеке есть "ряд подводных камней", о которых обычный человек не знает и не догадывается, которые проявляются для него лишь тогда, когда заемщик начинает углубляться в этот процесс.

"Подводные камни" можно разделить на три части. Первая часть – это проблемы, связанные с договорной базой. Вторая - материально-финансовая составляющая. Третья - процедурные вопросы. Если вы заинтересуетесь какой–либо ипотечной программой, которую позиционирует банк, в ней не будет указано, какие конкретные договоры должен заключить клиент. Чаще всего в ипотечных программах говорится об условиях ипотечного кредита, о сроках, процентной ставке, сумме кредита. Грубо говоря, приводится тот набор "составляющих", которые лежат на поверхности.

Я однажды на выставке решила поинтересоваться, а почему собственно 7%, откуда взялась эта цифра. Оказывается, все очень просто. Ставка была указана в швейцарских франках, звучит красиво, внимание привлекает. Но, увы, не будучи специалистом, Вы попадете в мышеловку. Когда человек увидит эту цифру в рекламном буклете, ему и голову не придет, что она может быть указана в японских йенах, швейцарских франках или в любой другой единице валюты.

Чаще всего для расчета приняты рубли, доллары или у.е. - та валюта, которая имеет наиболее распространенное хождение в нашей стране. Если клиент будет брать кредит в иной валюте, то погашение его нужно будет производить в валюте кредита. Если заемщик понимает, как изменяется курс той или иной валюты по отношению к рублю, или получает систематический доход в валюте кредита – тогда проблем нет. Но если нет, тогда возникает вопрос с потерями при конвертации и погашением кредита.

ИА DAILYSTROY: Какие сложности могут возникнуть с договорной базой?

Что касается договорной базы, то главная проблема клиента здесь заключается в том, что люди не интересуются, какие конкретно договоры им предстоит заключить. Клиенты, прежде всего, интересуются программой, пытаются подсчитать выгоду, процентную ставку, рассчитать дополнительные затраты. В то время как самими договорами заемщик начинает интересоваться только к сделке. А ведь их условно можно разделить на несколько групп: договоры, которые клиент заключает с правообладателем, или с инвестором-застройщиком (в случае покупки новостройки); все документы, которые заключаются с банком - это кредитный договор, договор залога, договоры поручительства (если требуются поручители), впоследствии закладная; договоры, которые заключаются со страховой компанией; договоры на оценку квартиры. И со всем этими договорами клиент должен будет ознакомиться. Потому что каждый договор несет для него определенные права и обязанности. Договоры не являются безвозмездными. Поэтому, только прочитав все условия, которые прописаны в этих договорах, Вы сможете просчитать все затраты на каждом этапе.

Детальное знание договорной базы позволяет клиенту более взвешенно подходить к вопросу о кредитовании и соответственно более точно понимать возможные риски. Надо лишь адекватно оценивать свои финансовые возможности. Но поскольку у потенциальных заемщиков зачастую нет времени на изучение документов, то оптимальным выходом для них будет обращение к специалистам. В этом случае на пути получения ипотечного кредита у клиентов не возникнет непреодолимых преград.