В столице есть дома, где окна никогда не светятся. Обычно это не приговоренные к сносу трущобы, напротив – кирпичные здания класса бизнес-, люкс- и премиум. «Необитаемые» квартиры раздражают горожан, которые считают, что квадратные метры так дороги, что и покупателей на них уже нет. Другие, наоборот, - полагают, что коварные строители ждут нового витка цен на жилье, чтобы продавать товар по новым, высоким ценам. А пока придерживают новостройки, — до лучших времен. Между тем, покупатели сбились с ног, в поисках более-менее доступного жилья. Так ли оно на самом деле — об этом Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил расспросить экспертов рынка недвижимости.
Откуда возникают такие подозрения, в принципе понятно, — такое на нашем рынке уж бывало, как правило, в период роста цен, когда компании действительно хотели заработать. В минувшем году, рынок переживал стагнацию и оживился лишь к осени, но реального роста цен, все-таки не было. Строя прогнозы относительно поведения цен на год нынешний, аналитики рынка и практики сошлись на том, что цены будут расти чуть быстрее инфляции – процентов на 15-20 в год. Однако согласитесь, это очень скучный прогноз. Куда веселее взбодрить публику заявлением о скором двукратном росте цен или огорошить тем, что у строительных компаний скопился некий таинственный «запас» новостроек, которые будут выбрасываться на рынок в течение года и, наоборот, сбивать цены. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил развеять страшные слухи и задал экспертам по недвижимости очень простой вопрос: правда ли, что компании придерживают часть товара «под прилавком», ожидая более выгодных условий продаж?
Лучшие варианты могут оставлять «на потом»
Алексей Кудрявцев, Руководитель аналитической службы, МИАН-агентство недвижимости:
Согласно нашим мониторинговым исследованиям на рынке встречаются такие случаи, но назвать их практикой уже нельзя. Это нормальная стратегия продаж, когда более «лакомые» квартиры оставляют на потом, а вперед выставляется жилье, например, на крайних этажах, с видом на автотрассы и т.д., особенно когда речь идет о больших и/ или сильно дифференцированных по потребительским характеристикам объемах в рамках одного адреса.
В течение 2007 года мы наблюдали также за объектами, которые, продаваясь в начале года, исчезали в середине и снова появлялись в ноябре – декабре. Несомненно, часть таких примеров возникала по сознательному решению продавца, но часть была обусловлена тем, что из нескольких инвесторов «сидящих» на объекте, один продал свои объемы, а другой выкупил оптом квартиры у застройщика позже, а не вошел в проект на начальной стадии. Отсюда иллюзия сознательного приостановления продаж.
Выгоду упускать нельзя
Дмитрий Дементьев, заместитель коммерческого директора по новостройкам Инвестиционно-строительной компании «Сити-ХХI век»:
Сегодня, когда рост цены квадратного метра лишь чуть опережает инфляцию, никто новостройки не придерживает. Ни одна компания, даже крупная, не заинтересована «замораживать» прибыль надолго, и подорожание объекта на 10 – 20% в год не покроет упущенной выгоды.
Другое дело, что обычная практика продаж не предполагает одновременного предложения абсолютно всех квартир, которые только есть в строящемся доме. У покупателя «разбегаются глаза», он долго не может выбрать жилье, мечется от одной квартиры к другой. Обычно предлагается несколько вариантов однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир, например, на третьем, шестом и двенадцатом этаже шестнадцатиэтажного дома.
Такое возможно в регионах
Василий Фетисов, заместитель генерального директора компании «Пересвет-регион»:
В настоящий момент такая практика могла сохраниться лишь в некоторых регионах, где сейчас квадратный метр активно дорожает. В Москве, напротив, все выставляется на рынок как можно скорее. Сейчас ведь цены на жилье в столице очень высоки, что и приводит к возникновению увеличения сроков экспозиции. Проще говоря, квартиры, особенно дорогие, класса бизнес и люкс, продать все труднее, на рынке они остаются все дольше.
«Заморозка» бизнесу неинтересна
Владимир Прокопенко, генеральный директор ООО «Паритет», город Реутов:
Не думаю, что сейчас бизнесу выгодно «замораживать» средства, если учесть, что квартиры раскупаются уже на стадии строительства. Да и прибыль у компаний весьма приличная – например, в строящемся южном микрорайоне города Реутова квадратный метр на стадии строительства стоит $2700, уже готовая «коробка» — от $3300.
Спекулянты давно покинули рынок
Константин Апрелев, директор агентства недвижимости «Савва», вице-президент Российской гильдии риэлтеров:
Сегодня никто на рынке недвижимости такой тенденции нет. Придерживать квартиры выгоднее всего было в 2004 – 2006 гг., тогда такая практика действительно существовала. Сегодня, напротив, на рынке кризис ликвидности.
Как только прекратился бешеный рост цен, с рынка ушел спекулятивный капитал. Теперь мало кто покупает квартиры в инвестиционных целях, пусть и не все «инвестиционное» жилье вернулось на рынок. Кроме этого, приобретать жилье на стадии строительства люди будут все меньше, так как строители по-прежнему не гарантируют ни сроков, ни качества жилья.
Для людей очевидно, что инвестировать в строительство жилья рискованно и не слишком выгодно. Среди клиентов, которые покупают квартиры для своей семьи, в качестве единственного жилья, наметилась тенденция брать готовые площади.
Тема умерла сама собой
Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»:
У нас всегда новостройки продавали очень быстро, буквально, — вырыли котлован, окружили стройку забором и уже продали. Впервые тема «придерживания» построенного жилья возникла в период масштабного роста цен 2005-2006 гг., когда за месяц метр дорожал на 10%. Действительно, застройщику было выгодно какое-то время подождать и продать квартиру значительно дороже.
Когда этот период закончился, соответственно, и тема «придерживания» тоже умерла сама собой. Смысла держать нет, потому что дороже не будет, а если и произойдет какое-то подорожание, то оно не отобьет тех потерь, которые компания провела в ожидании роста цен.
Второй фактор, который не позволяет «прятать» новостройки заключается в том, что, как правило, все стройки идут на кредитные деньги, взятые в долг у банков. Это огромные суммы — десятки и сотни миллионы долларов. Кредиты довольно дорогие, даются по процент от 15 до 24% годовых. Так вот «придерживать» построенные квартиры разумно, если цены растут быстрее, чем стоимость кредитования, причем заметно быстрее, примерно от 50% в год. Сегодня этого, как мы видим, нет.
А иллюзия, которая создается у народа, будто строители держат квартиры где-то под полой, объясняется очень просто. Раньше даже просто окруженные забором площадки уже были завешаны рекламными перетяжками, призывающими купить квартиры. Сейчас картина другая: дом активно строится, а информации о продаже нет. И это связано не с «придерживанием» объемов, а с законом № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, который ввел жесткие требования к началу продаж. Поэтому у компании могут быть документы на строительство, но может не быть полного пакета документов, позволяющих продавать. Компания, может, и рада была бы продавать, да не может.
В игру вступили банки
Роман Вихлянцев, начальник Учебного центра агентства недвижимости «Триумфальная арка»:
Сегодня строители не «прячут» готовые метры, а частные лица не покупают инвестиционные квартиры. Скупают новостройки крупные банки – разумеется, через специально созданные для этого юридические лица. Для банков это один из механизмов инвестирования средств, в том числе и вкладов физических лиц.
При этом инвестиционные квартиры не используются никак, даже не сдаются в аренду – просто стоят. Так и появляются в Москве целые дома, в которых окна никогда не светятся. Так будет происходить до тех пор, пока ежегодное повышение цены квадратного метра не упадет ниже стандартной ставки депозита.
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Как видим, «московских окон негасимый свет» объясняется иногда очень просто. Если в квартире никто не живет, это не означает, что ее не купил. Кроме того, наши эксперты отметили, что обычная практика продаж предполагает, что под конец «выбросят» что уж очень хорошее, но это никак не связано с тенденциями рынка. А тенденции таковы, что особо выжидать сегодня невыгодно – больше упустишь. Тем более, когда надо быстро окупать кредиты на строительство, взятые в банках. Так что покупатель сегодня – желанный гость.
Надежда Семеновская 24 янв 2008
МETRINFO.ru
Комментариев нет:
Отправить комментарий