В ипотеке есть «ряд подводных камней», о которых обычный человек не знает и не догадывается

Татьяна Копыстыринская руководитель отдела ипотеки инвестционно- девелоперской компании «Сити-XXI век»

ИА DAILYSTROY: Существуют ли различия между развитием ипотечных программ в федеральном центре и в регионах России?

Конечно, существуют. Столичный регион, а также Санкт-Петербург имеют свою ценовую политику относительно купли-продажи квартир и, соответственно, специальные ипотечные программы. Те программы, которые существует сегодня в столице, отличаются от тех, которые функционируют в регионах.

До недавнего времени в регионах не было в буквальном смысле ничего, кроме программы АИЖК. Сейчас ситуация в регионах несколько изменилась: туда направились частные банки со своими программами, которые видят свою перспективу развития рынка ипотечного кредитования.

ИА DAILYSTROY: Расскажите поподробнее о развитии ипотечных программ в регионах?

В принципе, региональный рынок очень большой. Однако банков федерального значения, работающих в регионах, сейчас не так много. В последнее время наметилась тенденция по выходу федеральных игроков на региональные рынки: стали открываться филиальные сети, а федеральные программы - продвигаться на региональном уровне. В принципе, можно говорить о том, что перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России заключены в регионах. Жизнь там начинает налаживаться, выбор ипотечных программ становится больше. Там совершенно иные цены на жилье, совершенно другие суммы ипотечных кредитов, чем в Москве. Регионы - это огромный рынок, большое количество потенциальных заемщиков, а значит - и большое количество возможностей.

ИА DAILYSTROY: Расскажите о "подводных камнях" ипотечного займа? На что стоит обращать особое внимание?

В ипотеке есть "ряд подводных камней", о которых обычный человек не знает и не догадывается, которые проявляются для него лишь тогда, когда заемщик начинает углубляться в этот процесс.

"Подводные камни" можно разделить на три части. Первая часть – это проблемы, связанные с договорной базой. Вторая - материально-финансовая составляющая. Третья - процедурные вопросы. Если вы заинтересуетесь какой–либо ипотечной программой, которую позиционирует банк, в ней не будет указано, какие конкретные договоры должен заключить клиент. Чаще всего в ипотечных программах говорится об условиях ипотечного кредита, о сроках, процентной ставке, сумме кредита. Грубо говоря, приводится тот набор "составляющих", которые лежат на поверхности.

Я однажды на выставке решила поинтересоваться, а почему собственно 7%, откуда взялась эта цифра. Оказывается, все очень просто. Ставка была указана в швейцарских франках, звучит красиво, внимание привлекает. Но, увы, не будучи специалистом, Вы попадете в мышеловку. Когда человек увидит эту цифру в рекламном буклете, ему и голову не придет, что она может быть указана в японских йенах, швейцарских франках или в любой другой единице валюты.

Чаще всего для расчета приняты рубли, доллары или у.е. - та валюта, которая имеет наиболее распространенное хождение в нашей стране. Если клиент будет брать кредит в иной валюте, то погашение его нужно будет производить в валюте кредита. Если заемщик понимает, как изменяется курс той или иной валюты по отношению к рублю, или получает систематический доход в валюте кредита – тогда проблем нет. Но если нет, тогда возникает вопрос с потерями при конвертации и погашением кредита.

ИА DAILYSTROY: Какие сложности могут возникнуть с договорной базой?

Что касается договорной базы, то главная проблема клиента здесь заключается в том, что люди не интересуются, какие конкретно договоры им предстоит заключить. Клиенты, прежде всего, интересуются программой, пытаются подсчитать выгоду, процентную ставку, рассчитать дополнительные затраты. В то время как самими договорами заемщик начинает интересоваться только к сделке. А ведь их условно можно разделить на несколько групп: договоры, которые клиент заключает с правообладателем, или с инвестором-застройщиком (в случае покупки новостройки); все документы, которые заключаются с банком - это кредитный договор, договор залога, договоры поручительства (если требуются поручители), впоследствии закладная; договоры, которые заключаются со страховой компанией; договоры на оценку квартиры. И со всем этими договорами клиент должен будет ознакомиться. Потому что каждый договор несет для него определенные права и обязанности. Договоры не являются безвозмездными. Поэтому, только прочитав все условия, которые прописаны в этих договорах, Вы сможете просчитать все затраты на каждом этапе.

Детальное знание договорной базы позволяет клиенту более взвешенно подходить к вопросу о кредитовании и соответственно более точно понимать возможные риски. Надо лишь адекватно оценивать свои финансовые возможности. Но поскольку у потенциальных заемщиков зачастую нет времени на изучение документов, то оптимальным выходом для них будет обращение к специалистам. В этом случае на пути получения ипотечного кредита у клиентов не возникнет непреодолимых преград.