Цены на жилье в 2008 г. вырастут на 15%

По прогнозам экспертов, в 2008 году рост цен на жилье ожидается на уровне 15-20% в долларах или 10-15% в рублях. Это означает, что стоимость "квадратов" в месяц будет повышаться примерно на 1-2%.

По единодушному мнению экспертов, первые несколько недель нового года можно считать показательными для оценки развития рынка недвижимости. По их мнению, все существенные тенденции проявятся именно в этот период. Сохранится ли рост цен на жилье в 2008 году и какими темпами он будет происходить, станет известно в ближайшее время. Отчеты риелторских компаний свидетельствуют о том, что американский ипотечный кризис не сказался на отечественном рынке недвижимости. Однако, согласно пессимистичным прогнозам, глобальный кризис ликвидности докатится до российского рынка весной 2008 года. Также выборы, которые, как полагали ранее эксперты, негативно скажутся на рынке, напротив, согласно последним исследованиям риэлторских компаний, обеспечивают его стабильность.

Все это вместе с ростом макроэкономических показателей обеспечивает стабильность рынка. Это подтверждается первой после нового года полученной статистикой. В частности, по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", индекс стоимости жилья на прошлой неделе подрос еще на 0,5% и составил 4,502 единицы. "Примечательно, что непосредственно перед началом праздников темпы прироста цен на квартиры были вдвое выше", - отмечает руководитель IRN.ru Олег Репченко.

Развитие рынка жилой недвижимости столицы во многом зависит не от нового вводимого жилья, а от вторичного рынка. Его оборот, по данным компании "ИНКОМ-Недвижимость", на сегодня насчитывает около 37 тыс. объектов. "Если анализировать весь жилищный фонд, который составляет порядка 3 млн квартир, то эти 37 тыс. составляют порядка 1%, что свидетельствует о том, что потенциал рынка вторичного жилья колоссален", - заявил руководитель аналитического отдела "ИНКОМ-Недвижимость" Дмитрий Таганов.

По мнению управляющего партнера компании "Миэль -Новостройки" Оксаны Кармы, структура рынка недвижимости в 2008 году существенно изменится, о чем она рассказала ранее "РБК-Недвижимости". В частности, по ее словам, доля жилья эконом-класса в целом по рынку сократится, а в столице исчезнет совсем. Таким образом, ядро предложения будет составлять бизнес-класс, который со временем будет сегментирован следующим образом: "нижний" (5 - 6 тыс. долларов), "средний" (6 – 7,5 тыс долларов) и "бизнес-премиум" (7,5 – 14 тыс. долларов).

По мнению Олега Репченко из IRN.ru, неизменным спросом и, как следствие, наиболее активным ростом стоимости будут отмечены два типа жилья: самые дешевые однокомнатные квартиры (до 150 тысяч долл. в пределах МКАД) и самый дорогой сегмент – элитные квартиры и дома.

Арина Ковина

РБК

Новый закон о залоге снизит процентные ставки в среднем на 2-3%

Новый закон о залоге снизит процентные ставки в среднем на 2-3%

В Госдуме состоялось заседание международного круглого стола, посвященного вопросам совершенствования российского залогового законодательства. Разработчики законопроекта полагают, что новый закон снизит кредитные риски банков, а следовательно, поможет упростить процедуру выдачи кредитов и снизить процентные ставки в среднем на 2-3%. Но не все эксперты смотрят на данную инициативу с оптимизмом.

Банки должны компенсировать свои риски, связанные с использованием нестандартных форм обеспечения, надежным ликвидным залогом. «Без современного законодательства о залоге российская банковская система остается катастрофически неконкурентной, – заявил Анатолий Аксаков, президент Ассоциации региональных банков, зампред банковского комитета Госдумы. – Наша задача – сделать все возможное, чтобы в 2008 году закон «О залоге движимого имущества и имущественных прав» вступил в силу».

«Действующая процедура взыскания на предмет залога очень сложна и практически не позволяет получить за него реальную стоимость, поэтому банки вынуждены сознательно закладывать недополучаемую часть в кредитные риски. Новый закон может привести к уменьшению процентных ставок, однако вряд ли в таком объеме, как это заявлено», - отвечает на вопрос «РБК.Кредит» Артур Александрович, генеральный директор долгового агентства "Пристав".

По мнению Анатолия Аксакова, «одним из ключевых положений законопроекта должно стать создание единого реестра залогов движимого имущества, в том числе имущества юридических лиц». Законодатели надеются, что данная норма защитит кредиторов в первую очередь от мошенничества, поскольку сейчас банки, выдавая кредиты, не в состоянии проверить юридическую чистоту залога движимого имущества. «Принятие закона могло бы действительно сыграть положительную роль. Например, помогло бы избежать ситуации, когда автомобиль, находящийся в залоге, многократно перепродается, а покупатель понятия не имеет о том, что автомобиль находится в залоге», - полагает Артур Александрович.

«Несовершенство залогового законодательства значительно осложняет процедуру истребования залога в случае дефолта заемщиков», – отмечает Вячеслав Коренко из банка ABN Amro. «Одним лишь введением в действие закона о регистрации залога движимого имущества проблему решить вряд ли можно, – считает Наталия Чельцова, генеральный директор долгового агентства «Финансовый корпус». – Необходимо внесение изменений в целый ряд нормативных актов материального и процессуального права, регулирующих залоговые обязательства с момента их возникновения вплоть до исполнения обязательства либо обращения взыскания на заложенное имущество».

Несовершенное залоговое законодательство особенно осложняет процедуру выдачи кредитов предприятиям малого и среднего бизнеса. Дело в том, что такие компании, как правило, не могут предоставить банку в залог высоколиквидное имущество, в связи с чем кредитным организациям приходится идти на риск и выдавать необеспеченные или частично обеспеченные кредиты.

Об европейском опыте регулирования залоговых отношений на заседании круглого стола рассказал представитель компания OST-EURO Эмиль Маркварт. Он подчеркнул, что процедура регистрации залога должна быть простой в оформлении, поскольку если схема будет сложной и длительной по времени, она усложнит процедуру выдачи кредитов и не будет способствовать увеличению объемов кредитования.

Напомним, вопрос об изменении залогового законодательства поднимался неоднократно. Так, в сентябре 2005 года было объявлено о том, что закон о залоге движимого имущества будет принят в начале 2006 года, но этого так и не произошло.

ИРИНА ЗАМУЛИНА

Источник: РБК.Кредит

Как купить квартиру??На что обращать внимание в документах

Как купить квартиру

Покупке любой квартиры сопутствует оформление множества документов, в том числе и договора купли-продажи. Поэтому сделки с недвижимостью обычно заключаются при помощи специалистов, владеющих всеми юридическими тонкостями данного процесса. При этом, приобретая квартиру, желательно иметь в виду следующие важные особенности таких сделок.
Проверка документов

После того, как квартира выбрана, следует убедиться в том, что права на нее оформлены надлежащим образом, а также в том, что Вы имеете дело с собственником квартиры или надлежаще уполномоченным лицом. Только после этого можно подписывать договор купли-продажи. В отношении оформления прав необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами. В статье невозможно описать все ситуации и правоустанавливающие документы, рассмотрим лишь наиболее важные из них. В зависимости от основания приобретения прав и времени, когда имущество приобреталось, перечень правоустанавливающих и иных документов, с которыми следует ознакомиться, будет различным.
Вкратце о документах по так называемому вторичному жилью:
- До 2000 года:
а) приватизация – заявление на приватизацию и договор передачи, свидетельство о собственности на жилище (розовое). На договоре передачи должен быть штамп о регистрации в КМЖ (ДМЖ) и печать.
б) иная сделка (дарение, купля-продажа, мена) – нотариально удостоверенный договор, штамп и печать КМЖ (ДМЖ).
в) наследство – свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, отметка нотариуса о выдаче свидетельства на свидетельстве о праве на жилище или на договоре-основании приобретения имущества наследодателем.
Крайне редко встречаются свидетельство о собственности на жилище, право на которое приобретено по основаниям иным, чем приватизация.
- После 2000 года – на договорах уже штамп о государственной регистрации права и печати регистрирующего органа (Москомрегистрации, Мосрегистрации, ГУ ФРС по Москве, УФРС по Москве), а также штамп о выдаче свидетельства и его реквизиты. Договоры не обязательно нотариально удостоверены, возможно заключение в простой письменной форме (ППФ). Свидетельства – уже о государственной регистрации права собственности.
При просмотре документов необходимо обращать внимание на количество собственников. Особо обращать внимание на наличие несовершеннолетних в числе собственников. Если имущество приобретено в период брака по возмездной сделке, то по общему правилу оно считается находящимся в общей совместной собственности супругов, поэтому, даже если квартира оформлена в индивидуальную (односубъектную) собственность, нужно уточнять, не в период ли брака она приобреталась. При этом не следует забывать, что расторжение брака само по себе не изменяет режим собственности на такое имущество вне зависимости от того, сколько времени прошло с момента расторжения брака.
Также следует обратить внимание на соответствие планировки документам БТИ, наличие/отсутствие красных линий. Многие покупатели готовы приобретать квартиру с перепланировкой, не оформленной в установленном порядке, но для некоторых отсутствие согласования перепланировки – достаточный аргумент для того, чтобы отказаться от покупки квартиры.
Без агентства не обойтись

Покупателю следует нанимать специалиста даже в случае, если квартира продается через агентство. Хотя агентства, дорожащие своей репутацией, и будут стараться провести сделку так, чтобы по возможности сбалансировать взаимные интересы сторон, все же не следует забывать, что, работая по договору с продавцом, агентство вынуждено представлять прежде всего интересы продавца. Даже и из тех соображений, что требования в отношении отстаивания своих интересов и возможные претензии следует адресовать в общем-то лицу, которое на Вас работает, лучше привлечь к работе над сделкой своего специалиста.
К оказанию подобных услуг покупатели, как правило, привлекают либо юристов, специализирующихся в недвижимости, либо опытных и грамотных риэлторов. Как правило, сделки с участием специалистов проходят быстрее и бесконфликтнее. Сложнее обстоит дело в случае, когда на стороне покупателя не очень грамотный риэлтор, либо юрист, имеющий лишь общие знания о недвижимости и сделках с ней. Вот тогда и возникают конфликты на ровном месте: представители покупателя требуют договор о задатке, настаивают на включении бессмысленных условий в договоры, требуют предоставления массы дополнительных документов, которые зачастую ничего не дают для оценки рисков покупателя, при этом многих документов у продавца нет, и получить их легальным образом он не может, да и получать многие документы представителю покупателя (если, конечно, ставить целью не имитацию деятельности, а реальную проверку и оценку рисков) лучше из независимых источников.
Плохо, когда сделка разваливается из-за того, что подобные представители настаивают на условиях, которые никак не страхуя интересы покупателя, создают реальные риски либо непомерные затраты времени для продавца. Покупателю, как и продавцу, тоже следует понимать, что для оценки многих вещей нужны не специальные знания, а элементарный здравый смысл. Мы в своей работе даем рекомендации клиенту и объясняем последствия принятия того или иного решения. Выбор всегда за клиентом, прислушаться ему к рекомендациям, или поступить так, как он считает нужным. С другой стороны, можно понять и такую позицию (чаще характерную для покупателей): я плачу деньги за услуги и не хочу вникать в детали, пусть все вопросы решает представитель. Тут как раз все и зависит от компетентности представителя, хорошо, если представитель – действительно специалист в своей области.
Иногда клиенты интересуются, как избежать возможных мошенничества и шантажа со стороны риэлтора, который представляет интересы продавца. При этом речь идет о сумме, которую агент набавляет к цене, не информируя об этом продавца. Такая ситуация, на мой взгляд, немыслима для агентства, дорожащего своей репутацией. Агентства, работающие на рынке элитной недвижимости, в основной своей массе предпочитают работать «прозрачно». Кроме того, что честно работать просто приятнее, потеря репутации может обернуться убытками, несопоставимыми с сиюминутной выгодой.
Что же касается вопроса: как избежать подобной ситуации, то ответить, по всей видимости придется так: никак не избежать. Если Вы столкнулись с такой ситуацией, можно либо согласиться с таким условием, либо отказаться от него, понимая, что риэлтор может пойти на попятную (если это был блеф, и других претендентов нет) или действительно вести переговоры с тем, кто предложит большую сумму. Вообще-то подобная ситуация более вероятна когда рынок «на росте», а также при т.н. альтернативных сделках, если есть возможность выкручивать руки покупателю. Известны агентства, которые практикуют подобное: когда все авансы внесены, сделки подготовлены, агентство поднимает цену конечной квартиры в цепочке. Это возможно, если договор (предварительный, о внесении аванса или иное соглашение, оговаривающее условия сделки) не предусматривает санкций за отказ продавца от сделки.
На этом этапе избежать подобного шантажа можно только в случае, если покупатель вносит деньги по заключенному с продавцом (возможно с участием агентства) предварительному договору, предусматривающему симметричную и существенную ответственность сторон за отказ от сделки, а не по невнятному договору с агентством, которое выступает от своего имени, и принимает на себя не очень понятные обязательства типа «снять с продажи, оформить квартиру в собственность покупателя» и, естественно, на несет ответственности за срыв сделки.
Можно добавить, что от описанных следует отличать ситуацию, когда до внесения первого обеспечительного платежа поступили предложения от нескольких покупателей и агент выбирает того, кто предложит большую цену при прочих равных условиях. Это нормальная ситуация, добросовестный агент, действуя в интересах продавца, так и поступит.
Согласование условий сделки и порядок расчетов

По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить основной договор (в нашем случае это договор купли – продажи квартиры и, возможно, машиноместа) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Как видно из определения предварительного договора, все условия

"Молодой семье - доступное жилье" на 2006–2008 годы

О ВТОРОМ ЭТАПЕ МОСКОВСКОЙ ПРОГРАММЫ

"Молодой семье - доступное жилье" на 2006–2008 годы

Второй этап Московской программы "Молодой семье - доступное жилье" на 2006-2008 годы утвержден постановлением Правительства Москвы № 994-ПП от 13 декабря 2005 года.

Цель Программы: Развитие системы государственной поддержки молодых семей в решении жилищной проблемы, создание условий для улучшения демографической ситуации в городе и закрепление молодых кадров в городских бюджетных организациях.

Программа рассчитана на активное участие молодых граждан в решении своих жилищных проблем в условиях первоначальной помощи со стороны города. В рамках Программы в течение 2006-2008 гг. планируется построить не менее 1.110 тыс. кв. метров жилья и улучшить жилищные условия не менее 22 тыс. молодых семей москвичей.

КТО МОЖЕТ ПОДАТЬ ЗАЯВЛЕНИЕ ДЛЯ УЧАСТИЯ В ПРОГРАММЕ

Семья с детьми может подать заявление на участие в Программе для льготного приобретения жилья при соблюдении следующих трех условий:

1. Все члены семьи постоянно проживают в г. Москве (супруги могут быть прописаны по разным адресам в пределах г. Москвы) и являются гражданами Российской Федерации;
   
   
2. Оба супруга моложе 35-ти лет.
   
   
3. Хотя бы один из супругов признан в установленном порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий в городе Москве до 1 марта 2005 года.

Семья без детей может подать заявление на участие в Программе для льготного приобретения жилья при соблюдении следующих четырех условий:

1. Все члены семьи постоянно проживают в г. Москве (супруги могут быть прописаны по разным адресам в пределах г. Москвы) и являются гражданами Российской Федерации;
   
   
2. Наличие зарегистрированного брака продолжительностью более одного года;
   
   
3. Оба супруга моложе 30-ти лет;
   
   
4. Хотя бы один из супругов признан в установленном порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий в городе Москве до 1 марта 2005 года.

Подать заявление на участие в Программе для льготного приобретения жилья также может неполная семья с детьми, в которой мать (отец) моложе 30-ти лет, постоянно проживает в г. Москве и является гражданином Российской Федерации и признан в установленном порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий в городе Москве до 1 марта 2005 года.

Согласно п. 20 постановления Правительства Москвы от 23 января 2007 г. N 24-ПП «О Среднесрочной жилищной программе «Москвичам - доступное жилье» на период 2007-2009 гг. и задании на 2010 год» действие постановления Правительства Москвы от 13 декабря 2005 г. N 994-ПП «О втором этапе Московской программы «Молодой семье – доступное жилье» на 2006-2008 гг.», включая предусмотренные в целях его выполнения объемы и механизмы использования жилой площади, а также весь комплекс мер финансовой поддержки молодых семей при приобретении ими жилого помещения с помощью города Москвы, распространено на следующие категории граждан, постоянно проживающих по месту жительства на законных основаниях в городе Москве не менее десяти лет и признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г.:

1) Семьи, удовлетворяющие определению «молодая семья», установленному постановлением Правительства Москвы от 13 декабря 2005 г. N 994-ПП «О втором этапе Московской программы «Молодой семье – доступное жилье» на 2006-2008 гг.», в которых возраст супругов не превышает 35 лет (включительно).

2) Семьи, суммарный возраст супругов в которых не превышает 70 лет:

- ожидающие рождения ребенка (при представлении справки о беременности сроком не менее 28 недель);

- усыновившие (удочерившие) несовершеннолетнего ребенка;

- имеющие ребенка в возрасте до пяти лет;

- имеющие трех и более несовершеннолетних детей.

Стать участниками Программы могут также семьи молодых специалистов. В целях данной Программы семьей молодого специалиста считается семья (в том числе неполная) граждан Российской Федерации, постоянно проживающих в городе Москве, в которой хотя бы один из супругов (т.е. – молодой специалист):

1. работает в бюджетной организации системы Комплекса социальной сферы города Москвы и соответствует требованиям, установленным распорядительными документами Правительства Москвы (соответствующий документ в настоящий момент готовится к выходу);
   
   
   
2. является сотрудником государственных органов города Москвы, финансируемых за счет средств бюджета города Москвы, моложе 30 лет и окончил высшее учебное заведение.

Кроме того, на втором этапе Программы ее участниками могут стать (по представлению Совета ректоров вузов Москвы и Московской области) семьи молодых (до 35 лет) преподавателей, талантливых ученых и аспирантов государственных вузов и институтов города Москвы.

ГРУППЫ ЗАЯВИТЕЛЕЙ (УЧАСТНИКОВ) ПРОГРАММЫ:

1. Первая группа:

а) молодые семьи - очередники города, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий в установленном порядке по месту жительства до 1 марта 2005 г. (в эту группу включаются и те семьи, в которых лишь один из супругов признан нуждающимся в улучшении жилищных условий);

б) молодые семьи, которые не могут быть признаны малоимущими в целях постановки на учет нуждающихся в жилых помещениях, однако соответствуют всем другим требованиям городского законодательства о постановке на учет нуждающихся в жилых помещениях (т.е. имеют, например, жилищную обеспеченность меньше или равную норме постановки на учет, а также подходят для признания очередниками по всем другим критериям - срок проживания в Москве, ухудшение жилищных условий и т.п., за единственным исключением - они не признаны или не могут быть признаны малоимущими в рамках Закона города Москвы от 25.01.2006 №7).

2. Вторая группа:

Семьи молодых специалистов, занимающие независимо от формы собственности жилые помещения размером менее 18 кв. метров общей площади на одного человека, при условии соблюдения норм Закона города Москвы от 14.06.2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" в части действий граждан, приведших к ухудшению жилищных условий (статья 10 Закона).

3. Третья группа:

Граждане, подпадающие под определение "молодая семья" и занимающие независимо от формы собственности жилые помещения размером менее 18 кв. метров общей площади на одного человека, при условии соблюдения норм Закона города Москвы от 14.06.2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" в части действий граждан, приведших к ухудшению жилищных условий (статья 10 Закона):

а) по представлению Совета ректоров вузов Москвы и Московской области - семьи молодых (до 35 лет) преподавателей, талантливых ученых и аспирантов государственных вузов и институтов города Москвы;

б) соответствующие требованиям, установленным иными распорядительными документами Правительства Москвы (на настоящий момент таких документов нет).

Заявления и анкету участника Программы можно найти здесь.

ГРУППЫ ЗАЯВИТЕЛЕЙ (УЧАСТНИКОВ)
и предлагаемые для них способы улучшения жилищных условий

	Молодые семьи, имеющие жилищную обеспе- ченность менее нормы постановки на учет* (в т.ч. очередники)	Семьи молодых специалистов Комплекса социальной сферы или государст- венных органов города Москвы	Молодые семьи, имеющие жилищную обеспе- ченность менее нормы предос- тавления** (в т.ч. молодые ученые)	Иные семьи, подпа- дающие под определение «молодая семья»
	Группа №1	Группа №2	Группа №3
Способ №1 Договор найма с одновременным участием в одной из накопительных систем (городская субсидия + приобретение жилья на рынке)	ДА	–	–	–
Способ №2 Договор найма, заключаемый на основании поступившего распоряжения бюджетной организации города Москвы	–	ДА	–	–
Способ №3 Договор найма, с одновременным участием в накоплении первого взноса по ипотечному жилищному кредиту	ДА	–	ДА	–
Способ №4 Купля-продажа жилья по льготным ценам с рассрочкой платежа	ДА (кроме семей, не имеющих детей)	–	–	–
Способ №5 Купля-продажа жилья по льготным ценам с использованием ипотечного жилищного кредитования	ДА	–	–	–
МЖСК АО Участие молодых семей в финансировании проектирования и строительства жилых помещений	ДА www.mmgsk.ru www.mosgsk.ru	ДА www.mmgsk.ru www.mosgsk.ru	ДА www.mmgsk.ru www.mosgsk.ru	ДА www.mmgsk.ru www.mosgsk.ru

* Т.е. менее 10 кв. общей площади на человека при проживании в отдельных квартирах или менее 15 кв. м – в коммунальных квартирах.
** Т.е. менее 18 кв. м общей площади.

О НЕКОТОРЫХ НОВАЦИЯХ ВТОРОГО ЭТАПА ПРОГРАММЫ

1. Согласно пункту 5 раздела 2 части III Программы из числа Заявителей первой группы для каждого из способов использования жилищного фонда, выделяемого городом по Программе, формируется очередность на право заключения соответствующего договора, которая определяется ежегодно по состоянию на 1 января в соответствии со следующими приоритетами:

• для Заявителей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г.), - дата постановки на учет нуждающихся, для других Заявителей - дата регистрации заявления на участие в Программе.
• количество детей в молодой семье.
• наличие жилищных льгот или возможность решения жилищных вопросов граждан, проживающих совместно с молодой семьей, со снятием их с учета нуждающихся.
• количество квадратных метров занимаемой общей площади, приходящейся в молодой семье на одного человека.
• тип квартиры: коммунальное заселение, общежитие, гостиничного типа, отдельная квартира.

2. Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы обеспечивает свободный доступ к информации о количестве Заявителей, а также о молодых семьях, включенных в планы заключения соответствующих договоров на текущий год по административным округам.

3. На основании годовых планов поступления жилой площади для выполнения Программы и установленной очередности молодых семей формируются годовые планы заключения соответствующих договоров. Указанные планы подлежат корректировке по итогам года на основании фактических объемов жилой площади, поступившей для реализации в рамках Программы.

4. Преимущественным правом на заключение договора в рамках Программы обладают Заявители при рождении в семье (усыновлении) двойни, тройни и т.д., либо наличия в семье трех и более детей.

5. Все льготы в виде списания части задолженности при рождении в семье ребенка в период действия договора распространены также на семьи, усыновившие ребенка.

6. При определении размеров жилых помещений, предоставляемых в рамках Программы, может быть учтена справка о беременности сроком не менее двадцати восьми недель.

7. Возникающие в рамках Программы проблемы и конфликтные ситуации (переход с одного способа улучшения жилищный условий на другой, изменение состава семьи, возникновение форс-мажорных обстоятельств и др.), рассматриваются Рабочей группой по реализации Московской программы "Молодой семье - доступное жилье", созданной в соответствии с распоряжением первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы от 5 февраля 2003 г. N 55-РЗМ. Подготовка предложений для рассмотрения на Рабочей группе возлагается на Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

8. Молодые семьи, подавшие заявление на участие в Московской программе "Молодой семье - доступное жилье" на 2003-2005 годы, в рамках соответствующих групп могут воспользоваться предлагаемыми на втором этапе Программы вариантами улучшения жилищных условий. При этом условия второго этапа действуют с 01.01.2006 и распространяются на всех Заявителей в рамках Программы, независимо от даты подачи заявления.

9. Предоставление жилья в рамках Программы осуществляется с учетом выделения на каждого члена молодой семьи не более одной комнаты.

10. Выкуп или передача в поднаём жилого помещения, предоставленного в рамках Программы по договору найма, не допускается.

Дополнительная информация:

Информация о первом этапе Московской программы "Молодой семье - доступное жилье" на 2003-2005 годы, утвержденном постановлением Правительства Москвы № 805-ПП от 01.10.2002, расположена здесь. О некоторых итогах выполнения программы первого этапа можно прочитать здесь.

Наиболее часто встречающиеся вопросы и ответы по программе доступны на нашем сайте.

Мэр Москвы Ю.М. Лужков и Правительство Москвы рассматривают успешное воплощение в жизнь Московской программы "Молодой семье - доступное жилье" в качестве одной из приоритетных своих задач, как важнейшую составную часть всей социальной политики Москвы - современного европейского города.

Кроме того, работает консультационный пункт по участию в Московской городской жилищной программе «Молодой семье – доступное жилье».

Нормативные документы по программе расположены здесь.

• ПЕРВЫЙ ЭТАП МОСКОВСКОЙ ПРОГРАММЫ Молодой семье - доступное жилье" на 2003–2005 годы

Закон новостройки: еще не владеешь, но за все платишь

Приобретение недвижимости всегда сопряжено с немалыми затратами. Помимо стоимости квадратных метров, будущему новоселу нередко приходится оплачивать жилищно-коммунальные услуги. Причем, происходит это еще до вступления человека в права собственности. Насколько законно требование застройщика о внесении этих платежей в данный промежуток времени? Однозначного ответа здесь не существует.

К сожалению, быть новоселом сегодня – это не только радость, но испытание. Вы купили квартиру, казалось бы, жить и радоваться. Но вдруг оказывается, что в новом доме не работает лифт, нет газа, квартира нуждается в капитальном ремонте. Да еще и застройщик требует оплачивать «коммуналку», хотя вы еще даже окончательно не переехали на новое место жительства и не оформили право собственности на квартиру. Что делать в такой ситуации? Пойти ему навстречу? Обратиться в суд?

Лучше сначала до конца разобраться в ситуации.

Официально в квартире вы еще не живете, тем более, что еще ее на самом деле и нет. Однако новоселы начинают обживать дом задолго до того, как у них на руках окажутся свидетельства о собственности. Делают ремонт, перевозят мебель, многие уже поселяются в квартире, потому что им просто негде жить в «переходный период», - старое жилье, как правило, продано. Значит, они льют воду, пользуются электричеством, газом, теплом, лифтом. Кто должен за это платить?

Сразу скажем, что законодательно проблема не урегулирована, по сути, собственники не имеют права жить в «несуществующем» доме. На практике застройщики идут на встречу новоселам, открывая им двери дома. И даже заключают акты приема-передачи до регистрации права собственности для проведения ремонтных работ. И понятно почему — оформительские процессы у нас традиционно неспешные, пока люди получат заветные документы, уйдет масса времени…

В данной ситуации придется опираться на два правовых документа – Жилищный кодекс РФ и договор, заключенный между жителем и застройщиком. Другого пока нам не дано.

Буква Закона: что написано в Жилкодексе

Все отношения в жилищной сфере регулируются Жилищным Кодексом РФ. Сориентироваться в нашем вопросе поможет 153 статья, которая так и называется «Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги».

Согласно этому документу, платить за услуги ЖКХ обязаны (помимо арендаторов) – собственники жилого помещения с момента возникновения у них права собственности на него.

Таким образом, до того, как вы получите право собственности на недвижимость, оплачивать «коммуналку» вы не должны. Но не спешите бежать к застройщику и размахивать Жилищным кодексом.

Как пояснил корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru начальник отдела оформления первичного рынка Инвестиционной компании МГСН Михаил Губанов, «обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги действительно появляется с момента возникновения права собственности, если другое не оговорено договором, на основании которого возникает право. Также обязательство по содержанию жилого помещения возникает с момента фактического пользования, то есть с момента получения ключей от квартиры. До государственной комиссии, то есть до постановления о вводе дома в эксплуатацию об оплате коммунальных услуг речи быть не может».

Все внимание договору

Самый главный «друг» потребителя, его опора во всех нюансах взаимоотношений с продавцом – это договор. Потому всегда нужно максимально внимательно читать его, и только потом подписывать.

Сегодня с застройщиком будущий житель заключает массу договоров — купли-продажи, соинвестирования, предварительный договор купли-продажи, переуступки права требования и, наконец, - участия в долевом строительстве.

Так вот если между покупателем и застройщиком был заключен договор купли-продажи, то оплачивать «коммуналку», вы обязаны лишь после получения права собственности на данную квартиру.

В других договорах может содержаться пункт, накладывающий на покупателя обязанность нести расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг. Можно заключить отдельное соглашение с застройщиком. Впрочем, ни специального пункта в договоре, ни отдельного соглашения может и не быть - если застройщик уже включил коммунальные платежи в стоимость квадратного метра.

Увы, очень часто собственники при заключении договоров не обращают внимание на обязательства по содержанию жилого помещения, которое содержит этот документ, или фактически вступив в права пользования, считают, что раз они не собственники, то и платить не должны. «Это в корне не верно, – предостерегает Михаил Губанов. – В договоре, заключаемом между застройщиком и покупателем, должно быть определено, кто и с какого периода обязан оплачивать коммунальные услуги. Также в договоре может быть определен порядок оплаты».

Как разъясняет руководитель юридического отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Анна Шлесина, – в договорах, обычно предусматривается:
— возмещение расходов застройщика на эксплуатацию и техническое обслуживание дома, пропорционально площади квартиры. Эта обязанность прописывается с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию;
— обязательство инвестора самостоятельно оплачивать данные расходы после получения квартиры по акту приема-передачи до регистрации права собственности для проведения ремонтных работ.

«Если договором с застройщиком не предусмотрено возмещение расходов на эксплуатацию и техническое обслуживание жилого дома, то требования по оплате расходов застройщика неправомерны», - заключает Анна Шлесина.

Льготы в переходный период не действуют

И еще один важный момент. Если у самих новоселов или их родителей есть какие-то льготы по оплате коммунальных платежей, то их можно оформить только после того, как будет получено «Свидетельство о государственной регистрации права собственности». Ведь на самом деле с поставщиками ресурсов расплачивается сам застройщик, а вы компенсируете ему эти расходы.

Поставьте вопрос ребром и сразу

Итак, если договором жилищно-коммунальные платежи не предусмотрены, значит, скорее всего, эти расходы застройщик априори включил в стоимость квартиры. Тем не менее, на этапе заключения договора надо непременно выяснить — а что же будет с коммуналкой и плате за техническое обслуживание дома (уборку подъездов, эксплуатацию лифтов и т.д.)? Учел ли застройщик эти платежи или «забыл» об этом? Вдруг он собирается «снять» деньги дважды – включив расходы в стоимость метра, а затем выставить счета жильцам? Как правило, споры возникают именно в этой ситуации, когда четких обязательств с самого начала никто не прописывает. А покупатели новостроек, увлеченные планами на будущую жизнь, порой, так мало думают о такой житейской прозе, как коммунальные платежи.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Повторим сегодняшний урок.

Новоселы до получения прав собственности не платят, если:
- заключен договор купли-продажи;
- застройщик включил затраты по коммуналки в стоимость жилья.

Новоселы платят, если:
- в договоре между застройщиком и будущим собственником оговорена эта обязанность жильца;
- заключено отдельное соглашение на эту тему.


Софья Ручко
Источник: Metrinfo.Ru

Эта статья опубликована на сайте NERS.ru

«Русская рулетка» при покупке новостройки

На первый взгляд, покупка новостройки должна быть делом простым и безопасным: квартиры новехонькие, они еще не успели обрасти длинной историей с многочисленными переходами прав, продажами, обиженными наследниками. Жизнь, однако, эти теоретические построения блистательно опровергает: приобретение новостройки оказывается едва ли не самой рискованной операцией.

Причина этого в том, что приобретается чаще всего то, чего еще нет в природе – большинство новостроек продается «на котловане», когда самой квартиры не существует еще ни физически, ни юридически. «Объект вторичного рынка – это товар, который можно «пощупать руками», – отмечает Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город». – Проверить документы, посмотреть на владельцев. Новостройки в этом смысле – 100-процентный «кот в мешке», договор, который вы подписываете, – это либо долевое участие в строительстве, либо «право требования» квартиры, когда она будет построена. Либо даже просто договор покупки векселя – слово «квартира» в этом случае в документах вообще не упоминается».

Кто такие обманутые дольщики, в нашей стране знают, похоже, все. Сейчас пыль немного улеглась, а совсем недавно люди, потерявшие деньги где-то в недрах строительных «пирамид», устраивали голодовки и пикеты, перекрывали дороги. Масштабы, конечно, не те, что у «партнеров» Сергея Мавроди, но все же размах был весьма серьезный…

Сказать, что государство осталось полностью глухо к их проблемам, было бы несправедливо: власти отреагировали. Три года назад, 1 апреля 2005 года, вступил в силу закон №214 «Об участии в долевом строительстве», сразу ставший знаменитым. Об этом законе писали тысячу раз, повторяться не станем, скажем лишь самое главное: он настолько хорошо защитил покупателей (одновременно обложив огромным количеством запретов и ограничений застройщиков), что эти самые застройщики дружно отказались работать по данному закону. Благо, это оказалось совсем нетрудно: нужно было лишь не использовать в названии договоров, которые предлагалось подписать клиентам, слова «долевое участие в строительстве». Небольшой «филологический маневр» – и закон можно не соблюдать.

Сообразив, что с закручиванием гаек перестарались, власти в минувшем году внесли в 214-й закон ряд послаблений, в частности, была отменена солидарная с застройщиками ответственность банков при кредитовании долевого строительства, внесены еще некоторые коррективы. Но застройщики «добрую волю» государства не оценили: подавляющее большинство новостроек и сегодня продается в обход этого закона. Более всего распространена так называемая вексельная схема: покупатель приобретает вексель, т. е. ценную бумагу, по которой в «день икс» ему обещают заплатить такую-то сумму денег. Что в реальности вексель будет погашен квартирой – это лишь устное соглашение сторон, в случае чего его, как говорится, к делу не подошьешь.

Нельзя сказать, что покупатели пребывают в восторге от этих «придумок» продавцов и уж вообще ничего не понимают. Как отмечает Елена Овечкина, управляющий отделением «Черемушки» компании «Рескор», скандалы с обманутыми дольщиками не остались незамеченными, покупатели очень тяжело настраиваются на то, что им предлагают подписать такие суррогатные договоры, что сроки оформления документов о собственности могут надолго затянуться. Однако деваться покупателям некуда – застройщики действуют по «отлаженной» схеме отечественного бизнеса: не хотите – не надо. Новостройки в Москве и области пользуются хорошим спросом, так что вместо клиента, чересчур въедливо изучающего документы, всегда можно найти трех других, не таких капризных.

Вот реальная история, рассказанная нам в одном из московских агентств. Покупатели хотели приобрести квартиру для подрастающего ребенка и, поскольку вопрос времени перед ними особенно не стоял, решили найти вариант подешевле. Остановились на удачной во всех отношениях квартире: пакет документов идеальный, по цене новостройка не выделялась на общем фоне – в общем, ничего настораживающего. Буквально за день до сделки представители застройщиков предложили подписать договор уступки права задним числом, объясняя это неким удобством для бухгалтерии. Однако юрист риелторской компании постарался разобраться в ситуации и выяснил, что квартира… находится под арестом. Дата, которую продавец предлагал поставить в договоре, была на два дня раньше ареста. Естественно, риелторы стали искать своему клиенту другую новостройку.

…Всевозможные апокалипсические оценки вряд ли интересны сами по себе: людям интересно не «как ужасно!», а «что делать?». К сожалению, ничего особо утешительного тут сказать нельзя: рекомендации вроде «добивайтесь, чтобы все документы были оформлены в строгом соответствии с законом» столь же справедливы, сколь и бесполезны. Не будут застройщики так делать! Последний раз, по опыту автора, покупатели были хозяевами жизни на рынке новостроек в 1999 году – тогда, после дефолта, людей с деньгами не было вообще, и в офисы строительных компаний можно было открывать двери ногой. Сегодня не та ситуация.

Поэтому советы будут самыми простыми. Во-первых, действуйте через фирмы с солидным стажем работы и хорошей репутацией. Если уже тысячи человек купили здесь квартиры и в общем и целом довольны, вероятность того, что контора создавалась для того, чтобы обмануть именно вас, минимальна.

Во-вторых, изучите обстановку вокруг. СМИ в этом отношении не слишком надежны: все знают, что существуют они на рекламу и поэтому склонны говорить о компаниях хорошо. Значительно полезнее для проверки Интернет, чаты и блоги: Сеть очень «злопамятна», негативная информация хранится в ней долго.

В-третьих, не стоит кидаться на самое дешевое. Если средняя цена новостройки эконом-класса в Москве составляет $4,5 тыс. за кв. м, любое предложение по $2-2,5 тыс. может исходить только от жуликов, никак иначе.

И в-четвертых, для проверки документов имеет смысл привлечь профессионалов. Те люди, которые работают в компании-продавце, могут быть сколь угодно квалифицированны, но они кровно заинтересованы в том, чтобы вы не заметили имеющихся дефектов. В этом смысле специалист, нанятый вами в другой фирме, является хоть какой-то гарантией действительно независимой экспертизы предлагаемых документов.

Наконец, есть у нас суд – самый справедливый и гуманный. Отличительной чертой отечественного правосознания является то, что несовершенство законов признают все – в том числе и судейские. Это означает, что судить будут не всегда «по писанному», иногда получается и «по совести». Во всяком случае, недавно на одном из мероприятий, устроенных МАР, председатель коллегии адвокатов «Правовая защита» Артем Сидоров говорил, что ему доводилось выигрывать дела обманутых покупателей – даже в тех случаях, когда представители застройщиков были убеждены, что их позиции неуязвимы.


Василий Андреев
Источник: Собственник

Эта статья опубликована на сайте NERS.ru

Если Вы не хотите, чтобы чиновники от "архитектуры" принудили Вас к даче взятки, или другим "сравнительно честным" способом не отняли Ваши деньги, зай

Если Вы не хотите, чтобы чиновники от "архитектуры" принудили Вас к даче взятки, или другим "сравнительно честным" способом не отняли Ваши деньги, зайдите в книжный магазин и купите ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ. Внимательно изучите статьи с 47 по 63. Уясните свои права, защищенные Законом и требуйте их исполнения!
Источник : http://www.humanhouse.ru/m8

Ниже мы приводим выдержки из текста Градостроительного Кодекса РФ и Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", наиболее важные для частного застройщика.

________________________________________________________________________________

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(с изменениями на 10 мая 2007 года)

Глава VI. Архитектурно-строительное проектирование,

строительство, реконструкция объектов капитального строительства

Статья 48. Архитектурно-строительное проектирование

3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства (часть дополнена с 1 января 2006 года Федеральным законом от 31 декабря 2005 года N 210-ФЗ, - см. предыдущую редакцию).

Статья 49. Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий

(наименование дополнено с 1 января 2006 года Федеральным законом от 31 декабря 2005 года N 210-ФЗ, - см. предыдущую редакцию)

1. Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2006 года Федеральным законом от 31 декабря 2005 года N 210-ФЗ, - см. предыдущую редакцию).

2. Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:

1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);

2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);

3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;

4) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности;

6. Не допускается проведение иных государственных экспертиз проектной документации, за исключением государственной экспертизы проектной документации, предусмотренной настоящей статьей, а также государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации (часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2006 года Федеральным законом от 31 декабря 2005 года N 210-ФЗ; дополнена с 1 января 2007 года Федеральным законом от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ - см. предыдущую редакцию).

Статья 51. Выдача разрешений на строительство

4. Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

5. Разрешение на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент, выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.

9. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

10. Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.

11. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:

1) проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;

2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (пункт дополнен с 1 января 2006 года Федеральным законом от 31 декабря 2005 года N 210-ФЗ, - см. предыдущую редакцию);

3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

14. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

15. Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы. В течение трех дней со дня выдачи разрешения на строительство указанные органы направляют копию такого разрешения в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на строительство объектов капитального строительства, указанных в части 3 статьи 54 настоящего Кодекса, или в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на строительство иных объектов капитального строительства (часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2006 года Федеральным законом от 31 декабря 2005 года N 210-ФЗ, - см. предыдущую редакцию).

16. Форма разрешения на строительство устанавливается Правительством Российской Федерации.*51.16)

17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства (пункт дополнен с 1 января 2006 года Федеральным законом от 31 декабря 2005 года N 210-ФЗ, - см. предыдущую редакцию);

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (пункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2006 года Федеральным законом от 31 декабря 2005 года N 210-ФЗ, - см. предыдущую редакцию);

5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

18. Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8 - 10 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса, или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2006 года Федеральным законом от 31 декабря 2005 года N 210-ФЗ, - см. предыдущую редакцию).

Москва, Кремль	Президент
29 декабря 2004 года	Российской Федерации
№ 190-ФЗ	В. ПУТИН

________________________________________________________________________________

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

"ОБ АРХИТЕКТУРНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

Принят Государственной Думой 18 октября 1995 года

Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 3. Архитектурная деятельность иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица осуществляют архитектурную деятельность наравне с российскими гражданами и юридическими лицами, если это предусмотрено международным договором Российской федерации.

Глава II. ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ АРХИТЕКТУРНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.

Исключена. - Федеральный закон от 10.01.2003 № 15-ФЗ.

Глава IV. АВТОРСКОЕ ПРАВО НА ПРОИЗВЕДЕНИЕ АРХИТЕКТУРЫ

Статья 17. Имущественные права автора произведения архитектуры

5. Использование архитектурного проекта для реализации допускается только однократно, если иное не установлено договором, в соответствии с которым создан архитектурный проект. При этом архитектурный проект, а так же выполненная на его основе документация для строительства могут быть использованы повторно исключительно с согласия автора архитектурного проекта и с выплатой автору или его наследникам авторского вознаграждения.

Статья 25. Имущественная ответственность.

2. Убытки, причинённые автору архитектурного проекта в результате нарушения его авторских прав, возмещаются в порядке, установленном действующим законодательством.

Москва, Кремль	Президент
17 ноября 1995 года	Российской Федерации
№ 169-ФЗ	Б. ЕЛЬЦИН

15 вопросов директору агентства недвижимости

Опубликовано Директор в Февраль 5, 2008 - 20:06.

Для начала мегажурналюга прислал мне опус, видимо призванный заставить меня покаяться во всех совершенных человечеством грехах и пойти по Виа-Долороза, таща на себе стокиллограмовый крест. Вкратце содержание его было таково: тетка получила квартиру в наследство и пошла продавать ее в ближайшее агентство недвижимости. Там ее напоили чаем с пирожными, определили цену и потом продали. После сделки, в процессе вывоза вещей и т.п. контактов с покупателем, тетка поинтересовалась за сколько он купил ее квартиру. А вот тут-то и выяснилось что на 120 тысяч мертвых президентов дороже чем получила на руки она сама. Ну там дальше не очень интересно было: эль-скандаль, крики "я напишу в прокуратуру", агентство покорно склоня голову раздало деньги "пострадавшим" в равных долях (Кстати почему в равных? Если уж покупатель такой честный, так отдал бы продавщице все 120. Странно). Мораль была такова - типа вот как хады-риэлторы развели тетку, аж на 120 тыщ долларов. К сожалению ссылка на исходный материал у меня не сохранилась, жаль... А вот дальше начинается непосредственно то, что я ответил на этот "сенсационный" материал г-ну А. Боярскому:

Прикрепленная статья – полный отстой. Клиенту, если он такой недалекий – туда и дорога. Меня вообще здорово напрягает подобная постановка вопроса, типа «грабят подлые, ни стыда у них, ни совести». Такое чувство, что бедную тетку под дулом пистолета заставили подписать кабальный договор. Кто мешал ей прозвонить в несколько агентств, устроив своеобразный тест-драйв, открыть газету наконец…

Странно, что никого не напрягают, к примеру, таможенные пошлины на зарубежные автомобили, установленные «заботливым» государством. Ровно в две трети цены. Причем деньги вперед. Почему машина, которую я покупаю за 40 тысяч долларов у нас, в тех же США стоит 20, учитывая, что ее туда везут тоже из Германии. В стране, где все живут только с откатов, риэлторы можно сказать святые люди, т.к. получают гонорар только после проведенной работы. Такая же петрушка и с ценами на бензин, еду и т.п. Глупость.

А теперь по существу заданных вопросов:

1. Что означает фраза "Риэлторское агентство несет ответственность за сделку"? Практически?

Ничто не означает. Агентство несет ответственность за совершение сделки, ее сращивание и проведение, поскольку это в его же интересах. Но никаким образом не будет отвечать за последствия в виде судебного иска о признании сделки недействительной. Особенно если судебный иск будет подан через несколько лет. Страховые компании и те страхуют титул только на год, много три. Мы можем провести «технический аудит» документов и обстоятельств, известных на сегодняшний день и затем выдать заказчику результаты проверки в письменном виде, а также рекомендации на тему купить данную квартиру или воздержаться. Из существующих на рынке компаний гарантии давал только Миэль, и то через пень-колоду. И вообще, здесь уместно спрашивать с государства, скрепляющего сделку своей гербовой печатью, удостоверяя тем самым ее легитимность.

2. Как реально происходит проверка чистоты квартиры? РЕАЛЬНО?

Никаких баз ФСБ, конечно, никто не изучает. Ну что там увидишь? То, что собственник был когда-то судим за спекуляцию или карманную кражу? Да хоть бы и за убийство, какое отношение это имеет к праву собственности? Тем более, что подобные базы купленные в переходе, как правило двух-трех годичной давности, усеченные. Для подобных проверок есть ГИЦ (Главный информационный центр), но доступ к нему получить ох как не просто. Проверяем арест и запрещение на отчуждаемый объект, информацию о всех зарегистрированных в квартире со дня получения первичного ордера, акты гражданского состояния (семейное положение, смерть кого-то из бывших собственников), учет в НД и ПНД. В случае каких-либо подозрений или сомнений в неадекватности собственника можно пробить человека уже более серьезно. Делается запрос в ГИЦ через своих людей. Дорого конечно, но зато информация свежая.

3. Откуда агентства реально берут информацию о выставленных на продажу квартирах?

ИРР, КДО (правда, сегодня не в почете), Интернет, специализированные базы Винер, Навигатор. Они не секретные, скачиваешь из инета, платишь абонентскую плату и вперед. Но поскольку народ у нас ленивый и жадный, то такими источниками пользуются в 99% случаев только риэлторы. Это дает от 15 до 30% квартир в поиске. Надо не забывать, что объявления ИРР и пр. выходят далеко не каждый день, а в базах обновление ежедневное. Позволят выхватить те квартиры, что были не опубликованы уже несколько дней или просто не успели попасть в рекламную прессу, но уже были вбиты в базу риэлтором. Да и вообще процесс поиска требует усердия. На прозвон вариантов и согласование просмотров уходит куча времени.

4. Как агентства ищут покупателей?

Подавляющее большинство ищет не покупателей, а продавцов. Покупатели приходят сами в поисках нужного для них объекта. И массированная реклама направлена никак не на покупцов. ИРР уже давно не оказывает «убойного» эффекта, просто для большинства гражданских остается авторитетным источником. Но для агентства недвижимости больший эффект приносит размещение на инет-порталах и опять же в базах. Один черт, покупатель придет со своим риэлтором или юристом даже если найдет квартиру самостоятельно. Попытки прокатится на халявном горбу агента продавца заканчиваются неудачно: либо поднятием цены на квартиру за дополнительный гимор, либо прямым посылом. Хотя летом 2007 года мы были рады любому покупателю, хоть с риэлтором, хоть без оного… Теперь вроде отпустило.

5. Сделка "альтернатива". Какая здесь сумма комиссионных риэлтора при полном поиске вариантов и организации сделки? Какие здесь временные/физические затраты агентства? И какие прямые затраты (траты денег)?

Комиссионные минимум 10 тысяч долларов, чтобы там не декларировали демпингеры (все равно сопрут). Временные затраты? Минимум 100 человекочасов работы агента. Прямые затраты? От 40 долларов за час работы. Здесь как у Джона Гришема в «Фирме», помните что говорил Митчу Макдиру Эйвери Толар? Подумал о клиенте – пиши ему в счет еще час. Аренда помещения, телефонные переговоры, транспорт, затраты на продвижение компании (не все ж приходят по рекомендации). Плюс реклама объекта, сбор бумаг, но это мелочи. Если клиент всерьез считает, что платит нам за сбор бумаг – это не наш клиент, пшел отседова! Отстаивание его интересов, вот наша задача. А это как раз и стоит денег.

6. В чем вы видите подводные камни (первопричины) противостояния риэлтора и клиента?

Ни в чем, если клиент «на договоре» с агентством недвижимости, да с четко прописанными условиями, то и никакого противостояния быть не может. Мы на одной стороне. А бороться будем с контрагентом. За цену квартиры и условия проведения сделки. Что касается «клиент думал-передумал», так на то есть штрафные санкции либо предоплата за работу вперед. Отработали аванс, плати дальше. Хотя случаев срыва сделки по причине «передумал» единицы. И как правило это следствие хреновой работы агента. Цену не так определил, клиента «передавил» и т.п.

7. Каковы на Ваш взгляд ОБОСНОВАННЫЕ причины недоверия потенциальных клиентов к риэторам? Обоснованные причины?

Лень и отсутствие интереса самих клиентов в реализации своих жилищных планов. Не хочет человек знать приблизительную стоимость своей квартиры? Ну и черт с ним, продавим его так, что сам не обрадуется. Риэлторство – это бизнес, почему я должен брать сто рублей там, где могу взять тысячу? Сантиментам здесь не место, у нас не контора по помощи малоимущим слоям населения. Ах, обманули? Читай договор, твоя подпись? Ну то-то… Знает цену своему имуществу? Прекрасно, тогда изволь следовать рекомендациям своего агента – убери срачь в квартире, выпишись заранее, не откладывая на потом, выгони квартирантов. Вариантов масса. Никак не продается? Значит риэлторы козлы, а я Д`артаньян, хотя тебя предупреждали. Тоже самое и при покупке, соизмерять желания и возможности, а не мотать нервы профессионалу «хочу-не хочу». Если тебе говорят, что за такую цену уже все раскупили еще в прошлом году, значит так оно и есть… Плюс наличие на рынке безграмотных одноразовых мудаков-агентов, подряжающихся под заранее невыполнимые условия, любой ценой стремящихся взять хоть какого-то завалящего клиентика… Отсюда рождается непонимание и недоверие. Ах, да! Всякого рода «независимые» расследования всеразличных журналистов, падких до сенсаций. У нас ведь как? Чем хуже – тем лучше. Опять же для рейтинга полезно… Вот народ и хавает эту печатную и ТВ-баланду. Мерзость…

8. Известные вам наиболее распространенные и экзотические примеры недобросоветности работы риэлторов? Если можно, то с примерами из жизни.

А что понимать под недобросовестностью? Лишние деньги, оказавшиеся в кармане агента в результате операции с недвижимостью клиента? Так у него тоже семья есть, все кушать хочут. Выселение алкашей за 101 км.? Да, гадость конечно. Но для понимания следует представлять, что все авторитетные компании, включая грандов большой четверки, никогда не брезговали подобным заработком. Особенно на начальном этапе своей деятельности. Точно знаю…

9. "Риэлтор - лучший друг клиента". Бредовая немного фраза. Первично ведь получить гонорар (а иначе, что за
альтруизм), а уж довольство клиента - сопутствующее...

Мы не собаки. Мы служим, но не прислуживаем. Клиент не может быть другом по определению. Первично не получить гонорар, а его заработать. Что за совок, когда заработок называли получкой? Это что, у журналистов так принято? В бизнесе подобный подход не пройдет, не отработал – не получишь. И вообще дружба дружбой, а денежки врозь.

10. Теперь риски риэлтора со стороны клиента. В частности, примеры киданий (невыплаты гонорара) и т.п. Как риэлтор страхуется?

Никак не страхуется, при продаже просто вынимаем свои деньги вперед через процедуру аванса и систему гарантийных писем, либо закладываем свои комиссионные в отельную ячейку, получая их по завершении регистрации сделки. Всё. При покупке клиент частично выплачивает немного денег вперед, за «ноги и уши» агента при поиске варианта. Остальное опять же через ячейку или перед подписанием договора купли-продажи.

11. Какие проблемы бывают с риэторами "другой стороны сделки"? Пытаются ли риэлторы кинуть друг-друга? И вообще, доверие к коллегам.

Кинуть пытаются, подняв цену квартиры перед сделкой, но это просто свинство, за такое можно и в бубен получить (внимательно составляем договор аванса). Но это касается только новичков, не понимающих что играют с огнем. Проблемы возникают как правило из-за согласований условий проведения сделки (выбор банка, доступа к деньгам, места проведения, нотариуса и т.п.). В остальном надо понимать, что мы, хоть и временно, но партнеры и в интересах всех участников сделки получить свое.

12. Ваш взгляд на отмену лицензирования риэлторской деятельности?

Лицензирование никак не панацея для привлечения высокопрофессиональных кадров на рынок недвижимости. Большинство афер с квартирами происходило как раз в период обязательного лицензирования. Рекомендации решают гораздо больше чем цветная бумажка на стене переговорной.

13. Имя агентства имеет значение? Т.е. типа "старое известное агентство - с его агентом спокойнее". Или ведь все зависит от конкретного агента? Тем более, что чем больше агентство, тем там больше текучка, больше случайных неучей и т.д. Как руководство агентства вообще контролирует КАЧЕСТВО сделки? Или оно следит только, чтоб агент не сработал "на себя" и не утаил гонорар?

Имя имеет значение. Точнее не имя, а бренд, постоянно живущий в газетах, Интернете и ТВ. Все-таки не у каждого имеются рекомендации от друзей, бывших в роли клиентов частного маклера или агентства недвижимости. Тогда человек идет туда, кого видит и слышит каждый день. Это нормально. В больших агентствах недвижимости текучка больше, верно. Но и сделок больше, хотя бы и от «одноразовых» агентов. Они могут позволить себе терять клиентов пачками, зная, что завтра на трубный зов газетного зомбирования придут другие. Так медведь лезет за медом, не обращая внимания на кусающих его пчел. Руководство агентства никак не контролирует качество сделок, это все равно, что министр здравоохранения будет стоять за спиной хирурга и подавать советы из-за плеча, мол, не так режешь… Для этого есть менеджеры и юристы, собирающие информацию, подписывающие бумаги и помогающие в случае необходимости на переговорах. Здесь как в казино: дилеры, питбоссы, менеджеры, управляющий, директор, владелец. На каждом этапе свой человек. В маленьких агентствах семейного типа ситуация намного проще, там зачастую руководитель выступает в роли играющего тренера, не гнушаясь присутствием на сделках своих агентов. Это тоже нормально. Просто разные бизнес-модели.

14. Перечислите риски, которые могут быть при сделке? И насколько нивелирование этих рисков зависит о качества работы агента? По пунктам.

Основной риск – это то, что сделка вообще не состоится. Зависит не столько от желания клиента, сколько от умения агента убеждать и вести переговоры. Все остальное несущественно и относится к разряду форс-мажорных обстоятельств, типа смерть продавца до окончания регистрации и т.п. Эти риски никак не предусмотреть.

15. Рента. Если знаете, то опишите, пожалуйста, обоюдные риски "старушки" и агентства в подобных договорах.

Все знаю, но писать на эту тему ничего не буду. Не мой профиль.

Агентство недвижимости "Жилищная стратегия"

Как молодой семье купить квартиру в кредит

Сегодня много говорят о молодых семьях, но реальной помощи от государства вчерашние студенты не видят. Паре молодых людей накопить на квартиру сегодня непросто. Однако наши герои не боятся трудностей и готовы отказаться от привычных благ ради квадратных метров.

Илья и Дарья недавно поженились, свадьба их проходила в кругу родителей и близких друзей в уютном ресторанчике, куда позвали только своих. Через две недели после свадебного путешествия они стали жить у родителей мужа в большой трехкомнатной квартире на Ленинском проспекте. Однако мысли о собственной жилплощади их не покинули: наша пара хочет взять ипотечный кредит.

Илье 26 лет, он экономист и сейчас работает в одной из крупнейших аудиторских компаний старшим консультантом, где получает ежемесячно зарплату в размере 53 000 рублей. По итогам года ему выплачивается бонус, равный зарплате. Даше 23 года, и она трудится редактором рубрики в женском глянцевом журнале, где ей платят 32 000 рублей в месяц. Домашние обязанности они поделили поровну. "С Тамарой Владимировной, мамой Илюши, у нас конфликтов почти не возникает, да и со свекром отношения хорошие. Но все же мы хотим как-то уединиться", — рассказывает Даша. Молодожены готовы воспользоваться любыми финансовыми инструментами, чтобы накопить на квартиру. У Даши сейчас в ПИФе акций лежит 60 000 рублей, а у Ильи на сберкнижке скапливаются гонорары от публикаций в толстых экономических и потребительских журналах. "Там накопилось уже порядка 100 000 рублей. Думаю, их можно будет вложить в нашу будущую квартиру", — сообщает Илья.

На еду и домашнее хозяйство в месяц у молодой семьи уходит 8000 рублей в месяц, это при условии, что бытовую химию и продукты они покупают в складчину с родителями. На походы в кино, кафе и выезды на дачу к друзьям Даша и Илья тратит 9000 рублей в месяц на двоих. Наша парочка два раза в год ездит на отдых, они занимаются экстремальным видом спорта — летом лазят по горам в Крыму или в странах Восточной Европы, а зимой катаются на коньках и сноуборде. На двоих в год они тратят на отдых примерно 100 000 рублей. На телефон и интернет у них уходит примерно 3000 рублей в месяц на двоих. Кроме того, молодая семья платит за квартиру — в среднем 4000 рублей ежемесячно.

Наши герои готовы меньше тратить, лишь бы побыстрее съехать от родителей. "Я что-то слышал про программу "Молодая семья", это нечто вроде низкопроцентного кредита на жилье. Интересно, это вообще работает?" — спрашивает Илья. Дарья и Илья готовы вложить все свои сбережения, частично отказаться от отдыха, взять кредит в банке и продать машину Ильи (восьмилетняя Toyota Camry), если это поможет купить им квартиру. Всю жизнь проживая в центре, они рассчитывают на двухкомнатную квартиру в пределах Третьего транспортного кольца или в хорошем районе с развитой инфраструктурой (Крылатское или проспект Вернадского). Наши финансовые консультанты спешат им на помощь.

---

Решение
Дорасти до ипотеки

На Западе человек считается обеспеченным жильем, если он арендует квартиру. Дом, состоящий из таких квартир, строится или переоборудуется специально для сдачи в аренду. Часть населения также может проживать в специально предоставленных муниципальных квартирах (естественно, за плату). И это происходит десятилетиями. В России подход совершенно иной. Человек считается обеспеченным жильем, только если оно находится в его собственности. Как нашей молодой паре приобрести квартиру, рассчитывает Дамир Сухов, преподаватель кафедры экономики предприятия и основ предпринимательства экономического факультета МГУ им. Ломоносова.

Очевидно, что нашим героям не стоит снимать квартиру. Аренда хорошей двухкомнатной квартиры в одном из самых спокойных районов центра Москвы, например в Хамовниках, обойдется им как минимум в 30 000 рублей. Гораздо выгоднее взять ипотечный кредит и жить в собственной приобретенной квартире, постепенно расплачиваясь за нее.

Ипотечные кредиты выдаются сейчас практически каждым банком. Правда, условия кредитования различаются существенно. Отметим некоторые характеристики ипотечных кредитов:

- Срок кредитования может достигать 30 лет. Чем больше срок кредитования, тем ниже ежемесячные платежи. Однако сумма накопленных процентов при больших сроках кредитования может в три раза превышать выданный кредит!

- Ставки по кредитам в рублях превышают аналогичные ставки в иностранной валюте

- Увеличить сумму ипотечного кредита, которую готов выдать банк, можно за счет привлечения созаемщиков. Сумма ипотечного кредита должна составлять не более 50% от совокупного семейного дохода (это особо актуально в случае нашей молодой семьи)

- Банк, работающий с ипотекой, может потребовать от заемщика подтверждения доходов, при этом перечень доходов, принимаемых во внимание, и форма их подтверждения у каждого банка свои. Некоторые ипотечные банки требуют наличия определенного трудового стажа и поручителей

- Кроме того, банки-кредиторы выдвигают особые требования к ипотечному жилью, которое предполагается приобрести на кредитные средства

- Минимальный первоначальный взнос варьируется в среднем от 0% до 30%. При этом чем меньше первоначальный взнос, тем выше ежемесячный платеж по кредиту

- Ипотечное жилищное кредитование помимо процентов по кредиту сопровождается рядом дополнительных расходов, которые, к сожалению, неизбежны. Большая часть этих расходов является разовыми затратами. К таким расходам может относиться: рассмотрение кредитной заявки, оценка стоимости жилья, проверка объекта ипотеки, открытие ссудного счета, банковский сбор за выдачу кредита, нотариальное заверение договора ипотеки, сбор за обналичивание кредитных средств, оплата аренды банковской ячейки, оплата услуг риэлтора и ипотечного брокера. Сумма дополнительных расходов при ипотечном жилищном кредитовании составляет от 2% до 8% суммы ипотечного кредита

- Страхование — обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения, но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит. В среднем совокупные расходы заемщика на ипотечное страхование составляют 1% в год от остатка по кредиту с учетом процентов

- Право собственности на ипотечное жилье переходит к заемщику ипотечного кредита в момент оформления сделки купли-продажи недвижимости, но существует ряд ограничений на это право, связанных с ипотекой жилья.

Оценим финансовое положение молодой семьи. При совокупном месячном доходе 85 000 рублей Илья и Дарья могут ежемесячно выплачивать не более 50% от этой суммы, то есть 42 500 рублей. Расходы молодой семьи в настоящее время составляют ежемесячно 32 333 рублей (стоимость отдыха равномерно разнесена на 12 месяцев). Таким образом, на руках у Ильи и Даши остается 85 000 рублей х (100%—13%) — 32 333 рублей = 41 617 рублей.

После предварительного изучения ипотечных программ Илья решил оценить возможный первоначальный взнос. К концу декабря он будет равен 521 916 рублей и будет состоять из:

- 41 617 руб. — остатка наличных средств за декабрь

- 85 800 руб. — средств от продажи пая высокорискового ПИФа Даши с учетом средней доходности 30% за 2006 г. и 10% за 2007 г.

- 108 000 руб. — средств, снятых с депозита Ильи в банке (8000 руб. являются доходом от вложения, для упрощения не будем принимать во внимание, что депозит периодически являлся пополняемым)

- 46 110 руб. — бонуса Ильи за 2006 г. с учетом 13%-го подоходного налога

- 240 389 руб. — дохода от продажи автомобиля Toyota Camry (ее продажа обязательна для увеличения первоначального взноса).


После долгих поисков и изучения всевозможных ипотечных программ (в частности для молодых семей) молодые поняли, что максимум, на что они могут рассчитывать, — однокомнатная квартира на западе Москвы. Уезжать далеко от родного района "Университет" они все-таки не захотели и остановили свой выбор на квартире свободной планировки общей площадью 35 квадратных метров в недавно построенном панельном доме. Квартиру они решили оформить как студию, которые сегодня очень популярны в Европе. Общая стоимость квартиры составила 3 784 411 рублей. Поскольку заработную плату Даша и Илья получают в рублях, кредит им целесообразнее брать в рублях.

При подборе кредита также важно обращать внимание на тип ежемесячных платежей. Они бывают аннуитетные (равные на всем протяжении выплаты кредита) и дифференцированные (равные выплаты по основному телу кредита; высокие в первые годы, но постоянно уменьшающиеся выплаты по процентам). Использование дифференцированных платежей является более выгодным, так как накопленные за весь период выплаты кредита проценты меньше по сравнению с аннуитетами. Однако незначительный первоначальный взнос и ограничения по ежемесячным выплатам не позволили Илье воспользоваться преимуществами дифференцированных платежей.

Дополнительные расходы, связанные с выдачей кредита, включая страхование в течение первого года, составят максимум 210 000 рублей. Следовательно, первоначальный взнос составит 311 916 рублей, что составляет чуть более 8% от стоимости приобретаемого жилья.

Предоставив все необходимые документы и пройдя все необходимые процедуры, заемщик Илья и созаемщица Даша могут получить кредит в размере 3 472 333 рублей на 25 лет под 14% годовых в одном из московских банков. Их ежемесячные платежи составят 41 800 руб. Итого за 25 лет будет выплачено 12 540 000 рублей, 9 067 667 рублей из которых — проценты по кредиту. Для того чтобы выплачивать подобный кредит, молодой семье придется путешествовать один раз в год и тратить на средства связи, включая интернет, не более 2000 рублей ежемесячно. Таким образом, ежемесячный остаток наличных средств до выплаты платежа по кредиту составит 46 783 рублей, а после выплаты кредита почти 5000 рублей, что несомненно пойдет на обустройство новой квартиры.

Молодая семья также может получить налоговый вычет. Согласно Налоговому кодексу, заемщик ипотечного кредита имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на строительство либо покупку квартиры на территории РФ в пределах 1 000 000 рублей. При этом налоговый вычет включает сумму, потраченную на покупку, и сумму процентов по ипотечному кредиту. В нашем случае, если квартира оформлена в общую совместную собственность, Илья после предоставления пакета документов в налоговые органы может получать ежегодный налоговый вычет в размере 41 800 руб. х 13% х 12 мес. = 65 208 руб. (максимум определен как ежегодные отчисления по подоходному налогу, в случае Ильи: 53 000 руб. х 13% х 12 мес. = 2680 руб.). Эти деньги частично пойдут на отчисления по ипотечному страхованию, а частично — на планируемую покупку новой машины.

Также через некоторое время (минимум 1 год) и при определенных условиях семья может осуществить рефинансирование ипотечного кредита под меньший процент. Однако нужно учитывать, что возможность получения налогового вычета будет утеряна.

---

Консультация
Как накопить первоначальный взнос
Ермакова Юлия, руководитель ипотечного центра банка "Агроимпульс"

Как правило, большинство банков выдают ипотечные кредиты при наличии у заемщика первоначального взноса в размере не менее 10% от стоимости квартиры. Примерная стоимость двухкомнатной квартиры в указанных районах составляет 300 000 долларов. Соответственно, сумма первоначального взноса должна составлять примерно 735 000 рублей.

С учетом того, что Даша вложила в ПИФ акций на 60 000 рублей, а у Ильи есть депозитный вклад в сумме 100 000 рублей, недостающая сумма для первоначального взноса составит порядка 575 000 рублей. Кроме того, и вклад, и ПИФы приносят определенный доход. Так что в действительности сумма к накоплению составит несколько меньше 575 000 рублей. Если семья будет откладывать денежные средства, зарабатываемые только Ильей, то накопить первоначальный взнос сможет в течение 10—11 месяцев.

В целом первоначальным взносом может быть сумма накоплений на вкладе, денежные средства от продажи недвижимости, которые принимаются в зачет стоимости квартиры, сумма субсидии, выделяемой молодой семье в соответствии с федеральными и местными подпрограммами "Жилище". Немаловажным является то, что при недостаточной платежеспособности заемщиков возможно привлечение дополнительных созаемщиков, например, близких родственников. Наши герои не подходят под городскую программу "Молодая семья" в связи с тем, что они не поставлены на учет до 1 марта 2005 года в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Поэтому семье Ильи и Дарьи можно посоветовать оформить обычный ипотечный кредит.

---

Прогноз
На что могут рассчитывать герои
Василий Белов, генеральный директор кредитного брокера "ФОСБОРН ХОУМ"

Давайте посмотрим, какие возможности по покупке квартиры есть у наших героев. У Ильи и Дарьи есть возможность получить ипотечный кредит, не накапливая на первый взнос. Сейчас есть банковские программы "Ипотека без первого взноса", и, по нашей статистике, это сейчас самый популярный вид кредитования.

Гонорары и годовой бонус Ильи и средства, вырученные за акции Дарьи, можно направить на оплату услуг риэлтора, брокера, страховку и на другие расходы, связанные с получением кредита, покупкой квартиры и регистрацией залога. Возможно, даже не придется продавать машину.

Однако не факт, что Илья и Дарья смогут получить желаемую двухкомнатную квартиру в пределах Третьего транспортного кольца Москвы. Квартира, на которую претендуют наши герои, сейчас в среднем стоит 6,9 млн рублей. А максимальная сумма кредита, на которую могут рассчитывать Илья и Дарья, — 5,2 млн рублей (ежемесячный платеж супругам вполне по силам — 51 000 рублей). Так что имеет смысл присмотреться либо к однокомнатным квартирам, либо поискать жилье на окраине столицы.

Московская программа "Молодой семье — доступное жилье" — это реальность, и в принципе она работает. Но здесь в первую очередь надо удовлетворять критериям "молодой семьи", принятым московским правительством. По возрасту наши герои подходят под программу. Но на каждого члена молодой семьи должно приходиться менее 10 квадратных метров общей площади жилья (по месту постоянной регистрации). Похоже, что на Илью и Дарью приходится больше.

В департаменте жилищной политики и жилищного фонда Москвы, куда надо подать заявку, существует очередь и различные приоритеты при рассмотрении заявлений от молодых семей. Например, у Ильи и Дарьи пока нет детей. Это необязательно для данной программы, но заявления от семей с большим количеством детей рассматриваются в приоритетном порядке.

Так что лучшим вариантом для улучшения жилищных условий Ильи и Дарьи остается ипотека. Надо иметь в виду, что наши герои являются перспективными молодыми специалистами, их доходы растут, так что через 2—3 года после покупки первой квартиры они смогут перекредитовать свой ипотечный кредит и, накопив еще денег, купить большую квартиру.

Возможные сроки накопления при различных сценариях накопления
Инструмент инвестирования	Срок накопления при привычном уровне жизни	Срок накопления при отказе от одного отпуска	Срок накопления при отказе от одного отпуска и продаже автомобиля
ОПИФА	5 лет	5 лет	5 лет
ОПИФСИ	6 лет	6 лет	5 лет
ОПИФО	7 лет	6 лет	6 лет
Рублевый вклад	7 лет	6 лет	6 лет
Валютный вклад	7 лет	7 лет	7 лет
Расчеты округлены с точностью до одного года.