Как купить квартиру
Покупке любой квартиры сопутствует оформление множества документов, в том числе и договора купли-продажи. Поэтому сделки с недвижимостью обычно заключаются при помощи специалистов, владеющих всеми юридическими тонкостями данного процесса. При этом, приобретая квартиру, желательно иметь в виду следующие важные особенности таких сделок.
Проверка документов
После того, как квартира выбрана, следует убедиться в том, что права на нее оформлены надлежащим образом, а также в том, что Вы имеете дело с собственником квартиры или надлежаще уполномоченным лицом. Только после этого можно подписывать договор купли-продажи. В отношении оформления прав необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами. В статье невозможно описать все ситуации и правоустанавливающие документы, рассмотрим лишь наиболее важные из них. В зависимости от основания приобретения прав и времени, когда имущество приобреталось, перечень правоустанавливающих и иных документов, с которыми следует ознакомиться, будет различным.
Вкратце о документах по так называемому вторичному жилью:
- До 2000 года:
а) приватизация – заявление на приватизацию и договор передачи, свидетельство о собственности на жилище (розовое). На договоре передачи должен быть штамп о регистрации в КМЖ (ДМЖ) и печать.
б) иная сделка (дарение, купля-продажа, мена) – нотариально удостоверенный договор, штамп и печать КМЖ (ДМЖ).
в) наследство – свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, отметка нотариуса о выдаче свидетельства на свидетельстве о праве на жилище или на договоре-основании приобретения имущества наследодателем.
Крайне редко встречаются свидетельство о собственности на жилище, право на которое приобретено по основаниям иным, чем приватизация.
- После 2000 года – на договорах уже штамп о государственной регистрации права и печати регистрирующего органа (Москомрегистрации, Мосрегистрации, ГУ ФРС по Москве, УФРС по Москве), а также штамп о выдаче свидетельства и его реквизиты. Договоры не обязательно нотариально удостоверены, возможно заключение в простой письменной форме (ППФ). Свидетельства – уже о государственной регистрации права собственности.
При просмотре документов необходимо обращать внимание на количество собственников. Особо обращать внимание на наличие несовершеннолетних в числе собственников. Если имущество приобретено в период брака по возмездной сделке, то по общему правилу оно считается находящимся в общей совместной собственности супругов, поэтому, даже если квартира оформлена в индивидуальную (односубъектную) собственность, нужно уточнять, не в период ли брака она приобреталась. При этом не следует забывать, что расторжение брака само по себе не изменяет режим собственности на такое имущество вне зависимости от того, сколько времени прошло с момента расторжения брака.
Также следует обратить внимание на соответствие планировки документам БТИ, наличие/отсутствие красных линий. Многие покупатели готовы приобретать квартиру с перепланировкой, не оформленной в установленном порядке, но для некоторых отсутствие согласования перепланировки – достаточный аргумент для того, чтобы отказаться от покупки квартиры.
Без агентства не обойтись
Покупателю следует нанимать специалиста даже в случае, если квартира продается через агентство. Хотя агентства, дорожащие своей репутацией, и будут стараться провести сделку так, чтобы по возможности сбалансировать взаимные интересы сторон, все же не следует забывать, что, работая по договору с продавцом, агентство вынуждено представлять прежде всего интересы продавца. Даже и из тех соображений, что требования в отношении отстаивания своих интересов и возможные претензии следует адресовать в общем-то лицу, которое на Вас работает, лучше привлечь к работе над сделкой своего специалиста.
К оказанию подобных услуг покупатели, как правило, привлекают либо юристов, специализирующихся в недвижимости, либо опытных и грамотных риэлторов. Как правило, сделки с участием специалистов проходят быстрее и бесконфликтнее. Сложнее обстоит дело в случае, когда на стороне покупателя не очень грамотный риэлтор, либо юрист, имеющий лишь общие знания о недвижимости и сделках с ней. Вот тогда и возникают конфликты на ровном месте: представители покупателя требуют договор о задатке, настаивают на включении бессмысленных условий в договоры, требуют предоставления массы дополнительных документов, которые зачастую ничего не дают для оценки рисков покупателя, при этом многих документов у продавца нет, и получить их легальным образом он не может, да и получать многие документы представителю покупателя (если, конечно, ставить целью не имитацию деятельности, а реальную проверку и оценку рисков) лучше из независимых источников.
Плохо, когда сделка разваливается из-за того, что подобные представители настаивают на условиях, которые никак не страхуя интересы покупателя, создают реальные риски либо непомерные затраты времени для продавца. Покупателю, как и продавцу, тоже следует понимать, что для оценки многих вещей нужны не специальные знания, а элементарный здравый смысл. Мы в своей работе даем рекомендации клиенту и объясняем последствия принятия того или иного решения. Выбор всегда за клиентом, прислушаться ему к рекомендациям, или поступить так, как он считает нужным. С другой стороны, можно понять и такую позицию (чаще характерную для покупателей): я плачу деньги за услуги и не хочу вникать в детали, пусть все вопросы решает представитель. Тут как раз все и зависит от компетентности представителя, хорошо, если представитель – действительно специалист в своей области.
Иногда клиенты интересуются, как избежать возможных мошенничества и шантажа со стороны риэлтора, который представляет интересы продавца. При этом речь идет о сумме, которую агент набавляет к цене, не информируя об этом продавца. Такая ситуация, на мой взгляд, немыслима для агентства, дорожащего своей репутацией. Агентства, работающие на рынке элитной недвижимости, в основной своей массе предпочитают работать «прозрачно». Кроме того, что честно работать просто приятнее, потеря репутации может обернуться убытками, несопоставимыми с сиюминутной выгодой.
Что же касается вопроса: как избежать подобной ситуации, то ответить, по всей видимости придется так: никак не избежать. Если Вы столкнулись с такой ситуацией, можно либо согласиться с таким условием, либо отказаться от него, понимая, что риэлтор может пойти на попятную (если это был блеф, и других претендентов нет) или действительно вести переговоры с тем, кто предложит большую сумму. Вообще-то подобная ситуация более вероятна когда рынок «на росте», а также при т.н. альтернативных сделках, если есть возможность выкручивать руки покупателю. Известны агентства, которые практикуют подобное: когда все авансы внесены, сделки подготовлены, агентство поднимает цену конечной квартиры в цепочке. Это возможно, если договор (предварительный, о внесении аванса или иное соглашение, оговаривающее условия сделки) не предусматривает санкций за отказ продавца от сделки.
На этом этапе избежать подобного шантажа можно только в случае, если покупатель вносит деньги по заключенному с продавцом (возможно с участием агентства) предварительному договору, предусматривающему симметричную и существенную ответственность сторон за отказ от сделки, а не по невнятному договору с агентством, которое выступает от своего имени, и принимает на себя не очень понятные обязательства типа «снять с продажи, оформить квартиру в собственность покупателя» и, естественно, на несет ответственности за срыв сделки.
Можно добавить, что от описанных следует отличать ситуацию, когда до внесения первого обеспечительного платежа поступили предложения от нескольких покупателей и агент выбирает того, кто предложит большую цену при прочих равных условиях. Это нормальная ситуация, добросовестный агент, действуя в интересах продавца, так и поступит.
Согласование условий сделки и порядок расчетов
По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить основной договор (в нашем случае это договор купли – продажи квартиры и, возможно, машиноместа) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Как видно из определения предварительного договора, все условия
Комментариев нет:
Отправить комментарий