И везде говорится одна простая вещь, что продается все, и в цены на квартиры заложены огромные сверхприбыли. Поэтому как считается, падать есть куда и можно падать до точки безубыточности. При этом не говорится, во-первых, где она эта точка безубыточности, во-вторых, не дается расклад по той инвестиционной стоимости, о которой идет речь, и где заложена сверхприбыль.
Потому что сверхприбыль – где она, в чем выражается не совсем ясно и понятно. Соответственно, застройщикам, инвесторам есть куда падать. Хотелось бы понять про точку безубыточности и по поводу огромных сверхприбылей. А самое главное, что участники форумов, блогов, других различных обсуждений, если их всех послушать, складывается ощущение, что каждый из них построил не один дом, и прошел весь путь от начала проектирования, согласования строительства и до сдачи дома. Судя по всему, как люди высказываются, складывается такое впечатление. Создается ощущение, что это всероссийское состояние, настроение. Очень мало рассказывается о том, что происходит на рынке, из чего складывается инвестиционная стоимость.
Либо она умалчивается застройщиками, которые не хотят раскрывать все аспекты себестоимости строительные и инвестиционные. Поэтому люди не совсем понимают, каким образом она формируется. Плюс ко всему, люди говорят, что надо бы улучшать качество и уменьшать стоимость. При этом не говорится как. Считается, что если производитель улучшит качество и уменьшит себестоимость, то все само собой начнет образовываться. При этом рассуждения непонятны, какие производители и кто и где должен улучшать качество. Поэтому эта тема долго будет волновать. И я считаю, что нужно сделать расшифровку: из чего состоит инвестиционная себестоимость.
8 авг. 2007 г.
6 авг. 2007 г.
В ближайшее время, в ближайший год рынок строительства жилья ожидает большая открытость, большая публичность.
В этой связи хотелось бы поговорить, что на сегодняшний день есть, какие тенденции происходят именно на Московском рынке, и что нас ожидает в ближайшем будущем. Дело в том, что за последний год был просто ажиотажный спрос, который повлиял на то, что цены взлетели.
На сегодняшний день ситуация выглядит следующим образом. Существует достаточно большая очередь на социальное жилье, существует программа сноса пятиэтажного фонда и переселения из него. Все эти программы требуют места, площадок под строительство социального жилья. А места не так много, Москва не резиновая. И мне кажется, что у города будут достаточно серьезные проблемы, они уже есть, иначе бы мы не видели ту ситуацию, которая происходит с переселением граждан в Бутово. Т.е это когда люди просто встали у своих домов и не дают ни под каким предлогом выселять себя, сносить то жилье, которое принадлежит им по закону и по праву. Тема Бутово – это отдельная история, а мы вернемся к тому, что будет происходить в Москве. Тенденция к росту продолжится, но скорее всего она продолжиться в сегменте квартир эконом-класса, где стоимость квадратного метра не превышает 5 тысяч долларов. Скорее всего, будет расти, но небольшими темпами рынок элитного жилья, по той причине, что жилья такого типа нельзя в Москве построить неограниченное количество.
Центр Москвы ограничен, поэтому в данном сегменте стоимость потихонечку, но будет расти. В ближайшей перспективе в связи с тем, что количество площадок в Москве с каждым годом будет уменьшаться, определенный спрос достаточно интенсивно начнет перетекать Подмосковье, и там рост цен может продолжиться. Хотя уже некоторые Подмосковные города по ряду домов, проектов, некоторых сегментов не уступают Московским. Это Химки, Мытищи, Красногорск. В этих городах цены на определенные типы квартир такие же, как в Москве. Цены будет расти еще по причине того, что инфляция, чтобы ни говорило наше правительство, не сохранится на уровне 7-9%, а по факту составит 15-17%. Это означает, что на 15% цены должны возрасти, если вдруг что-то не произойдет. Произойти может то, что если остановят ряд строек, то количество продаваемых объектов резко сократится, соответственно в этот момент цены могут возрасти.
2005-2007 годы ознаменованы тем, что не прекращаются ситуации и на сегодняшний день не видно никаких политических и экономических решений с обманутыми дольщиками. В этой связи девелоперы, застройщики будут подходить к этому вопросу с максимальной открытостью, с максимальной публичностью. Потому что сейчас любая закрытость будет отпугивать потенциальных потребителей, покупателей. Т.е. покупатели теперь на всех застройщиков будут смотреть иначе: более внимательно, более вдумчиво. И, скорее всего, тенденция будет такая, что люди отдадут предпочтение покупке жилья на этапе окончания строительства и этапе госкомиссии по тем ценам, которые есть, чем вкладываться на уровне котлована. Потому что построенный дом – это готовый продукт, и то, что что-то будет покупаться на уровне котлована – маловероятно, для этого должен быть очень серьезный кредит доверия со стороны обычных людей, обычных потребителей, наших покупателей. Возможна ситуация когда фактически цена на этапе котлована не будет ничем отличаться от той цены, которая будет на момент сдачи дома госкомиссии. Хочу добавить, что с точки зрения застройщиков и девелоперов тенденция, что крупные укрупняются, а мелкие и средние компании уходят с рынка. Это связано с разными причинами, но такая тенденция присутствует.
На сегодняшний день ситуация выглядит следующим образом. Существует достаточно большая очередь на социальное жилье, существует программа сноса пятиэтажного фонда и переселения из него. Все эти программы требуют места, площадок под строительство социального жилья. А места не так много, Москва не резиновая. И мне кажется, что у города будут достаточно серьезные проблемы, они уже есть, иначе бы мы не видели ту ситуацию, которая происходит с переселением граждан в Бутово. Т.е это когда люди просто встали у своих домов и не дают ни под каким предлогом выселять себя, сносить то жилье, которое принадлежит им по закону и по праву. Тема Бутово – это отдельная история, а мы вернемся к тому, что будет происходить в Москве. Тенденция к росту продолжится, но скорее всего она продолжиться в сегменте квартир эконом-класса, где стоимость квадратного метра не превышает 5 тысяч долларов. Скорее всего, будет расти, но небольшими темпами рынок элитного жилья, по той причине, что жилья такого типа нельзя в Москве построить неограниченное количество.
Центр Москвы ограничен, поэтому в данном сегменте стоимость потихонечку, но будет расти. В ближайшей перспективе в связи с тем, что количество площадок в Москве с каждым годом будет уменьшаться, определенный спрос достаточно интенсивно начнет перетекать Подмосковье, и там рост цен может продолжиться. Хотя уже некоторые Подмосковные города по ряду домов, проектов, некоторых сегментов не уступают Московским. Это Химки, Мытищи, Красногорск. В этих городах цены на определенные типы квартир такие же, как в Москве. Цены будет расти еще по причине того, что инфляция, чтобы ни говорило наше правительство, не сохранится на уровне 7-9%, а по факту составит 15-17%. Это означает, что на 15% цены должны возрасти, если вдруг что-то не произойдет. Произойти может то, что если остановят ряд строек, то количество продаваемых объектов резко сократится, соответственно в этот момент цены могут возрасти.
2005-2007 годы ознаменованы тем, что не прекращаются ситуации и на сегодняшний день не видно никаких политических и экономических решений с обманутыми дольщиками. В этой связи девелоперы, застройщики будут подходить к этому вопросу с максимальной открытостью, с максимальной публичностью. Потому что сейчас любая закрытость будет отпугивать потенциальных потребителей, покупателей. Т.е. покупатели теперь на всех застройщиков будут смотреть иначе: более внимательно, более вдумчиво. И, скорее всего, тенденция будет такая, что люди отдадут предпочтение покупке жилья на этапе окончания строительства и этапе госкомиссии по тем ценам, которые есть, чем вкладываться на уровне котлована. Потому что построенный дом – это готовый продукт, и то, что что-то будет покупаться на уровне котлована – маловероятно, для этого должен быть очень серьезный кредит доверия со стороны обычных людей, обычных потребителей, наших покупателей. Возможна ситуация когда фактически цена на этапе котлована не будет ничем отличаться от той цены, которая будет на момент сдачи дома госкомиссии. Хочу добавить, что с точки зрения застройщиков и девелоперов тенденция, что крупные укрупняются, а мелкие и средние компании уходят с рынка. Это связано с разными причинами, но такая тенденция присутствует.
3 авг. 2007 г.
Сегодня мы поговорим о том, что московских риэлтеров и инвесторов потянуло строить в регионах.
В регионах есть свои особенности, есть новые рынки и перспективы. Дело в том, что рынки региональные отличаются от Московского и Питерского рынков, в первую очередь ценой. Тенденция в различных городах-милионниках России примерно общая и приблизительно 5-7 лет тому назад напоминает ситуацию в Москве. Почему? Потому что долгие годы там был определенный застой, связанный с тем, что индустрия строительства не развивалась. Т.е. местные и региональные власти просто не продвигали, не уделяли этому вопросу серьезного внимания – не привлекали инвестиции в свой регион, разбирались со своими местными проблемами, которых в то время было предостаточно. А Москва – это столица, Питер – северная столица. И в этих городах эти вопросы было невозможно не решать. Потому что Москва – огромный мегаполис, и масса вопросов, масса проблем возникали, которые нужно было оперативно решать.
Что на сегодняшний день происходит в регионах?
Во-первых, начнем с цен. Например, элитное жилье. В Ставрополе элитные дома продаются по 1,5-2,0 тысячи долларов за квадратный метр, в Ростове и Краснодаре в центре города – 2,5-3,0 тысячи долларов за квадратный метр. В Сочи диапазон цен большой: от 4,0 до 12,0-13,0 тысяч долларов за квадратный метр. В Новосибирске за последнее время цены очень сильно выросли и составляют 4,0-4,5 тысячи долларов за квадратный метр. Хотя некоторое время назад и меньшая стоимость казалась невозможно большой для этого города. Все течет, все меняется, поэтому на сегодняшний день ситуация такая. На обычное панельное и монолитное жилье, или жилье эконом-класса, цены в два-три раза меньше. Но на сегодняшний день практически во всех регионах фактическая среднеарифметическая продажная цена за квадратный метр составляет не менее 1000 долларов. Напоминаю, что мы говорим про крупные города.
Инфраструктура этих городов вокруг жилья эконом-класса далека от инфраструктуры вокруг жилья, которое строится в Москве. Например, в Москве и Подмосковье считается обязательными у дома гараж или оборудованная стоянка, спортклуб или еще что-то. В регионах это пока еще является редкостью. Но сдвиги уже происходят и эти объекты строятся во всех элитных домах.
Если говорить о том, что покупатели из регионов спровоцировали всплеск цен на Московском рынке недвижимости – вполне возможно. Естественно, любой человек с деньгами в регионе, олигарх, считает нормальным иметь квартиру в Москве. Это то же самое, что для наших Московских или Российских олигархов иметь особняк во Франции. Поэтому на рынок вылилось определенное количество денег, в том числе, достаточно большое количество денег появилось в регионах, и это не могло не сказаться на желании людей приобрести квартиру в Москве.
На сегодняшний день летний период дает о себе знать.
И количество продавцов больше количества покупателей. Связано это с тем, что немного стабилизировалась ситуация с количеством объектов, выставляемых на продажу, в том числе готовых и строящихся, повлияло еще и лето. Большинство людей в летний период не планирует заниматься делами, а планирует отдыхать на курортах. Плюс ко всему, рынок не может долго и энергично расти, должны быть определенные корректировки. И лето является тем самым периодом, когда рынок претерпевает эту коррекцию. Уже ряд крупнейших застройщиков объявил летние скидки. С одной стороны это стандартная ситуация, с другой стороны чувствуется, что остановка цен связана с тем, что количество объектов либо сравнялось, либо превалирует над количеством желающих купить.
Хотелось бы дать пояснения по поводу Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». На сегодняшний день большая часть квартир, которые реализуются на рынке Московском, Питерском, других региональных, не соответствует порядку реализации объектов недвижимости, который предусмотрен этим законом, т.е. используются различные схемы предварительных договоров и т.д. Застройщики, девелоперы с удивительным упорством не хотят работать в рамках этого закона, находят всевозможные схемы в рамках Российского законодательства, но не в соответствии с законом № 214. Это сказывается на том, что многие договоры, которые заключаются, не проходят учетную регистрацию. Они проходят регистрацию внутри компании, но не как не в тех органах, в которых они должны регистрироваться. Если возвратиться к вопросу ценообразования, то цена квартиры на этапе котлована и после сдачи госкомиссии, раньше была достаточно существенной и достигала 50-60%, на сегодняшний день, на июнь 2007 года, составляет 20-30%. Связано это с тем, что застройщики большей частью начали кредитоваться в банках, получают достаточно большие и выгодные с точки зрения процентной ставки кредиты, которые позволяют на этапе строительства фактически выставлять конечные цены, т.е. не продавать с какой-то скидкой на этапе нуля, первого-второго этажей, а фактически выставлять, не совсем конечную стоимость, а приближенную к ней.
Что касается региональных строек, хотелось бы сказать о том, что качество самих строек, качество проектов улучшилось за последние годы и приближается к качеству Московских и Питерских. Это связано с тем, что Московские компании, во-первых, вышли на региональный рынок, во-вторых, в регионы потянулись иностранные компании, в-третьих, Московские архитекторы – это своего рода бренд, который заказывают в регионах. Поэтому качество проектов улучшается. Плюс ко всему проснулись от спячки местные архитектурные организации, их начали финансировать, они ожили, и возможно будут представлять различные проекты не хуже, а может даже и лучше Московских. Что касается местных администраций региональных городов и их отношения к Московским девелоперам, то никогда местные власти особенно не радовались приходу Московских компаний, а поддерживали местных. Но на сегодняшний день Московские компании приходят на рынки, они обладают достаточно серьезными административными ресурсами, мощными финансовыми ресурсами в отличие от местных девелоперских компаний. Поэтому происходит их проникновение на местные рынки. А администрации, естественно, пытаются с Московских девелоперов получить большую долю, больше отчислений в развитие инфраструктур города. Это сказывается на себестоимости того или иного проекта. Чем больше долю запрашивает город, тем выше себестоимость строительства. Кроме того, есть ряд серьезных моментов, связанных с неразвитостью инженерной инфраструктуры. Хотя в немногих городах она немного лучше, чем в Москве. В большинстве случаев, сети старые, их приходится либо перекладывать, либо создавать новые. Поэтому очень большие вложения в инженерную инфраструктуру.
Прогноз на будущее, до конца года: региональные рынки будут двигаться вверх точно так же как и Московские, лето пройдет и все встанет на свои места. На сегодняшний день не видно того, что резко увеличиться количество объектов продаваемых, либо меньше денег станет на рынке. Пока таких тенденций не видно, нельзя говорить, что будет резкое падение цен вниз. Летом корректировка цен идет, а осенью в сентябре-октябре все встанет на свои места, и рынок не будет расти такими темпами, но расти будет. Потому что какие-то новые объекты появятся, какие-то будут готовы к сдаче, т.е. ситуация выровняется. Поэтому говорить о том, что что-то кардинально на рынке будет меняться, я бы не сказал. А соотношение цен Москвы и регионов, оно каким было, таким и останется. Ну разве, что в связи с тем, что в г.Сочи планируется проведение летних олимпийский игр в 2014 году, возможен значительный всплеск в соотношении цен. Но резкого отличия не будет.
Что на сегодняшний день происходит в регионах?
Во-первых, начнем с цен. Например, элитное жилье. В Ставрополе элитные дома продаются по 1,5-2,0 тысячи долларов за квадратный метр, в Ростове и Краснодаре в центре города – 2,5-3,0 тысячи долларов за квадратный метр. В Сочи диапазон цен большой: от 4,0 до 12,0-13,0 тысяч долларов за квадратный метр. В Новосибирске за последнее время цены очень сильно выросли и составляют 4,0-4,5 тысячи долларов за квадратный метр. Хотя некоторое время назад и меньшая стоимость казалась невозможно большой для этого города. Все течет, все меняется, поэтому на сегодняшний день ситуация такая. На обычное панельное и монолитное жилье, или жилье эконом-класса, цены в два-три раза меньше. Но на сегодняшний день практически во всех регионах фактическая среднеарифметическая продажная цена за квадратный метр составляет не менее 1000 долларов. Напоминаю, что мы говорим про крупные города.
Инфраструктура этих городов вокруг жилья эконом-класса далека от инфраструктуры вокруг жилья, которое строится в Москве. Например, в Москве и Подмосковье считается обязательными у дома гараж или оборудованная стоянка, спортклуб или еще что-то. В регионах это пока еще является редкостью. Но сдвиги уже происходят и эти объекты строятся во всех элитных домах.
Если говорить о том, что покупатели из регионов спровоцировали всплеск цен на Московском рынке недвижимости – вполне возможно. Естественно, любой человек с деньгами в регионе, олигарх, считает нормальным иметь квартиру в Москве. Это то же самое, что для наших Московских или Российских олигархов иметь особняк во Франции. Поэтому на рынок вылилось определенное количество денег, в том числе, достаточно большое количество денег появилось в регионах, и это не могло не сказаться на желании людей приобрести квартиру в Москве.
На сегодняшний день летний период дает о себе знать.
И количество продавцов больше количества покупателей. Связано это с тем, что немного стабилизировалась ситуация с количеством объектов, выставляемых на продажу, в том числе готовых и строящихся, повлияло еще и лето. Большинство людей в летний период не планирует заниматься делами, а планирует отдыхать на курортах. Плюс ко всему, рынок не может долго и энергично расти, должны быть определенные корректировки. И лето является тем самым периодом, когда рынок претерпевает эту коррекцию. Уже ряд крупнейших застройщиков объявил летние скидки. С одной стороны это стандартная ситуация, с другой стороны чувствуется, что остановка цен связана с тем, что количество объектов либо сравнялось, либо превалирует над количеством желающих купить.
Хотелось бы дать пояснения по поводу Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». На сегодняшний день большая часть квартир, которые реализуются на рынке Московском, Питерском, других региональных, не соответствует порядку реализации объектов недвижимости, который предусмотрен этим законом, т.е. используются различные схемы предварительных договоров и т.д. Застройщики, девелоперы с удивительным упорством не хотят работать в рамках этого закона, находят всевозможные схемы в рамках Российского законодательства, но не в соответствии с законом № 214. Это сказывается на том, что многие договоры, которые заключаются, не проходят учетную регистрацию. Они проходят регистрацию внутри компании, но не как не в тех органах, в которых они должны регистрироваться. Если возвратиться к вопросу ценообразования, то цена квартиры на этапе котлована и после сдачи госкомиссии, раньше была достаточно существенной и достигала 50-60%, на сегодняшний день, на июнь 2007 года, составляет 20-30%. Связано это с тем, что застройщики большей частью начали кредитоваться в банках, получают достаточно большие и выгодные с точки зрения процентной ставки кредиты, которые позволяют на этапе строительства фактически выставлять конечные цены, т.е. не продавать с какой-то скидкой на этапе нуля, первого-второго этажей, а фактически выставлять, не совсем конечную стоимость, а приближенную к ней.
Что касается региональных строек, хотелось бы сказать о том, что качество самих строек, качество проектов улучшилось за последние годы и приближается к качеству Московских и Питерских. Это связано с тем, что Московские компании, во-первых, вышли на региональный рынок, во-вторых, в регионы потянулись иностранные компании, в-третьих, Московские архитекторы – это своего рода бренд, который заказывают в регионах. Поэтому качество проектов улучшается. Плюс ко всему проснулись от спячки местные архитектурные организации, их начали финансировать, они ожили, и возможно будут представлять различные проекты не хуже, а может даже и лучше Московских. Что касается местных администраций региональных городов и их отношения к Московским девелоперам, то никогда местные власти особенно не радовались приходу Московских компаний, а поддерживали местных. Но на сегодняшний день Московские компании приходят на рынки, они обладают достаточно серьезными административными ресурсами, мощными финансовыми ресурсами в отличие от местных девелоперских компаний. Поэтому происходит их проникновение на местные рынки. А администрации, естественно, пытаются с Московских девелоперов получить большую долю, больше отчислений в развитие инфраструктур города. Это сказывается на себестоимости того или иного проекта. Чем больше долю запрашивает город, тем выше себестоимость строительства. Кроме того, есть ряд серьезных моментов, связанных с неразвитостью инженерной инфраструктуры. Хотя в немногих городах она немного лучше, чем в Москве. В большинстве случаев, сети старые, их приходится либо перекладывать, либо создавать новые. Поэтому очень большие вложения в инженерную инфраструктуру.
Прогноз на будущее, до конца года: региональные рынки будут двигаться вверх точно так же как и Московские, лето пройдет и все встанет на свои места. На сегодняшний день не видно того, что резко увеличиться количество объектов продаваемых, либо меньше денег станет на рынке. Пока таких тенденций не видно, нельзя говорить, что будет резкое падение цен вниз. Летом корректировка цен идет, а осенью в сентябре-октябре все встанет на свои места, и рынок не будет расти такими темпами, но расти будет. Потому что какие-то новые объекты появятся, какие-то будут готовы к сдаче, т.е. ситуация выровняется. Поэтому говорить о том, что что-то кардинально на рынке будет меняться, я бы не сказал. А соотношение цен Москвы и регионов, оно каким было, таким и останется. Ну разве, что в связи с тем, что в г.Сочи планируется проведение летних олимпийский игр в 2014 году, возможен значительный всплеск в соотношении цен. Но резкого отличия не будет.
1 авг. 2007 г.
Можно ли с помощью форумов решить проблему или конкретная ситуация в кооперативе «ПИК СТАН Твой Дом»?
Изучая конкретный форум про «ПИК СТАН Твой Дом», изучая другие форумы не совсем понятно, что же люди обсуждают на форумах, потому, что когда вчитываешься в форум, складывается очень интересная ситуация, во-первых, активных участников на форуме человека четыре, максимум 7.
Т.е. есть люди, которые время от времени заходят, что-то пишут и уходят с форума.
Больше не возвращаются.
Во-вторых, просмотры.
Просмотров достаточно много, очень много.
Судя по всему люди интересуются конкретной темой, конкретным кооперативом, кооперативом в частности «ПИК СТАН Твой Дом».
В-третьих, создается ощущение, что на форумах противоборствует порядка 3-4 группировок.
Одни поливают других, вторые поливают третьих, четвертые поливают всех предыдущих.
Такая вот ситуация на форуме.
Складывается впечатление, что люди наивно полагают, что на форуме они могут найти какую-то специфическую эффективную информацию о том, как можно решить свои проблемы.
Причем, у меня складывается впечатление, что ряд участников форума:
а) не члены кооператива, хотя выдают себя за них;
б) не инвесторы (обманутые, пострадавшие);
в) либо «засланные казачки», которые дают информацию, не соответствующую теме, либо не совсем нормальные адекватные люди, которые размещают информацию очень далекую от темы.
Возвращаясь к конкретной ситуации «ПИК СТАН Твой Дом», просмотрев форум от начала до самого завершения, я обратил внимание, что существует ряд сообщений, скорее всего от членов кооператива, которые беспокоятся и волнуются о судьбе своих квартир и своих денег.
И эти сообщения еще раз процитировал, попросив обратить на эти конкретные сообщения внимание.
Например, одно из сообщений, можно взять в кавычки.
Лена 8888 писала: «Существует масса программ по выводу предприятий из кризиса. Я сама часто работала в таких антикризисных программах. И каждое предприятие можно вытащить. Просто в данном случае некомпетентно правление, председателя можно оставить, дабы не менять право подписи и Уставы (а то опять на полгода процедуру растянут), а вот правление поменять необходимо, в кооперативе полно людей, и в них главная сила, не важно кто сколько внес. Необходимо потребовать перевыборы, не так на бумажках, а с полным послужным списком. Давайте вложим свои навыки и знания, уже всем надоела эта канитель, жизни ведь ломаются».
Так вот, когда я, процитировав, обратил внимание участников форума на это сообщение, никто не отреагировал.
Никто абсолютно.
Хотя в последующих сообщениях люди спрашивают: «А что ты конкретно предлагаешь? Как ты хочешь помочь нам, обманутым инвесторам?».
Знаете, если еще раз написать это сообщение, я боюсь, его опять никто не прочитает, не вдумается и выводов никаких не сделает.
Хотя выводы лежат на поверхности.
Вот конкретно, что касается ситуации «ПИК СТАН Твой Дом».
Там была ситуация, насколько я правильно понял из форума, потому что в переписке, как мне кажется, с участником кооператива, я попросил несколько раз рассказать, что было и что есть.
Честно говоря, ничем это не увенчалось.
Поэтому у меня закрадываются сомнения, что это совершенно и не участник кооператива, хотя могу ошибаться.
Так вот там была ситуация, на мой взгляд, когда был создан кооператив предприимчивыми людьми, которые, наверное, для решения большинства людей создали такую кооперативную схему.
В том числе, и для решения своих собственных жилищных проблем.
А дальше вот что случилось.
На эту схему, причем на все кооперативы, которые мне известны, повлияла ситуация с взрывом обманутых вкладчиков, во-первых.
Во-вторых, очень здорово на всех застройщиков в принципе, не только кооперативов, повлияла ситуация с принятием Федерального закона № 214.
Но у кооперативов на самом деле ситуация намного тяжелее.
Т.е. в условиях нестабильности, они соответственно ведут себя нестабильно.
Почему?
Потому что люди подписываются на достаточно долгие сроки: долгий срок накопления, либо он короткий, но по факту он длинный.
Это означает, например, при внесении 30-50%, в течение 4-5 месяцев обещают подобрать квартиру.
Но, если до тебя стоит еще человек 20, то, скорее всего, это не 4-5 месяцев, а год-полтора в лучшем случае.
Это при нормальном спокойном рынке.
Но что случилось, то случилось.
Резко взлетели цены.
И соответственно кооператив, схема стала тормозить.
Люди это почувствовали и стали потихонечку пытаться выйти из кооператива и забрать свои деньги.
Кооператив так быстро, да и нет у него желания быстро, выплачивать деньги, начал тормозить весь этот процесс.
Люди все разные.
Но ряд людей пошел по пути беспрецедентного давления: «Ах, ты, зараза, я тебя сейчас замочу!».
И начали мочить.
Мочить начали несколькими путями, т.е. через налоговую, через суды, через УБЭП.
В этой ситуации, когда цены взлетели, со всех сторон идет атака.
Насколько я правильно понимаю, старое руководство сказало: «Ну, Вас на фиг, развлекайтесь здесь сами».
И фактически ушло от этих проблем, наверное, решив свои задачи, столкнувшись с таким количеством нападок и атак, оно просто приняло решение уйти.
Здесь вопрос очень простой к некоторым гражданам, чтобы они сделали на месте руководства, продолжали бы оставаться?
Наверное, нет.
Дело в том, что кооператив – это большой колхоз.
Это не частная фирма.
И если в частной фирме человек, руководитель, понимает что это его детище, он его создал, он его будет пестовать, лелеять и растить, то кооператив – это общее дело.
А в рамках общего дела, конечно, здесь все немножко иначе.
Кооператив покинуло старое руководство и пришло новое.
Честно говоря, я не знаю, как там проходили выборы, но по опыту других кооперативов я знаю, что выборы проходят очень интересно.
Например, в одном Московском кооперативе народ просто обзвонили, сказали, чтобы приходили на выборы.
Естественно, часть людей просто не получало эту информацию, часть людей не смогло прийти, поэтому выборы проходили в присутствии менее 50% участников кооператива.
На собрании можно принимать уже разные решения.
Можно принимать решения об изменении финансовых условий, можно принимать решения о полномочиях председателя, можно принимать о назначении нового или увольнении старого председателя.
данном случае, в «ПИК СТАН Твой Дом» выбрали новое руководство.
Я не хочу оценивать действия старого руководства, и не пытаюсь оценивать действия нового руководства, я лишь сужу по некоторым высказываниям на форуме.
Подчеркиваю, по некоторым высказываниям на форуме.
Почему?
Потому что ряд высказываний, по которым, казалось бы, можно судить:
а) необъективны;
б) провокационны;
в) нужно слушать вторую сторону.
Вторая сторона, т.е. руководство кооператива, эпизодически принимает участие в форме или не принимает, или принимает с другой стороны под именем третьи лиц, мне это неизвестно.
Так вот, не оценивая действий нового руководства, видно что ситуация не улучшается, а ухудшается.
Потому что, во-первых, были обещаны определенные вещи, например, опубликовать или вывесить списки всех пайщиков, этого не было сделано.
Долго просили опубликовать, какое отношение к кооперативу имеет нынешнее правление, их финансовое отношение.
Это сделали, но вдруг выяснилось, что фактически все управление при квартирах.
Это, во-вторых.
В-третьих, запрашивается некая информация, которая просто не предоставляется по непонятным причинам.
Все это людей, естественно, смущает.
На самом деле, с точки зрения дальнейших действий и каких-то решений, не собираюсь я сейчас что-то обсуждать, напрашиваются определенные действия, которые рядовые пайщики должны предпринять.
Вот еще процитирую несколько высказываний, опять же на которые никто на форуме не обратил внимания, а обратили на то, что Эдуард Бушков рекламирует свой сайт.
Да и бог с ним, да, рекламирую.
Там есть что посмотреть, если внимательно смотреть, а если искать, как мне забрать деньги из кооператива, там этого может и нет.
Цитирую: «Мое руководство во главе с новыми юр., финансовыми консультантами перешли на банальные поборы денег с уже принятых членов кооператива, но без развития системы кооператива как таковой».
Т.е. люди уже по прошествии даже короткого времени делают определенные выводы, надеюсь, что не на пустом месте.
Цитирую дальше: «Они пытаются работать, как коммерческая самодостаточная структура, но у людей это плохо получается или не получается вовсе, что ни есть лицемерно по отношению к тем членам кооператива, которые доверились новому правлению при голосовании. Сборы денег «кооперативосдатчиками» не контролируются, квартиры не покупаются, возврат денежных средств не происходит в должном объеме, чтобы предотвратить судебные иски. И уже даже прекращена рекламная политика, все больше и больше заводится расчетных счетов во всевозможных сомнительных банках, дабы уйти от арестов. Все это порождает не только страшную, но и тотальную зависимость всех членов кооператива от главного сборщика руководителя, который просто монстром в такой ситуации. Его положение не зависит от его способностей фиктивного управленца, а определяется возможностью запугать отбором купленных квартир, сверхдолгосрочным возвратом паевых средств и т.п. Причем, в союзники взяты именно те люди, которые всеми правдами и неправдами добивались не справедливости по отношению к членам кооператива, а, как доподлинно известно, в своих корыстных целях».
Очень печально, что люди, наверное, не читают больших абзацев.
Все дело в том, что в этих словах есть определенный глубокий смысл.
Смысл в том, что здесь фактически написан порядок действий.
Это означает то, что есть ситуация сегодняшнего дня глазами, скорее всего, объективного пайщика, который вот таким образом видит текущую ситуацию.
Из этой ситуации напрашиваются выводы, что надо делать дальше.
Но дальше какие-то действия конкретно уже пайщиков и не рассматриваются.
Можно прописать алгоритм: а, б, в, г, д.
Иди сюда, делай то.
Но понимаете, дело в том, что в этих словах написаны определенные действия, которые нужно сделать.
Получается ситуация, что к власти в кооперативе пришли те люди, которые выбили деньги из старого руководства.
Соответственно, надо полагать, когда к ним применяется такая же мера со стороны других пайщиков, то они знают, как с этой мерой работать.
Кооператив, так или иначе, работает, деньги ежемесячно поступают от тех пайщиков, которым ранее куплены были квартиры.
Если эти деньги постоянно решением судов арестовывать, то кооператив на какой-то день загнется.
Нет денежного потока, это значит остановка организации полностью.
Т.е. нет денег на аренду, нет денег на рекламу, нет денег на выплаты, нет денег проплату строителям или еще кому-то.
Соответственно, люди (руководство) знают это, понимают и крутятся как белка в колесе.
Одних пугают непередачей квартиры, других пугают невозвратом паевых средств.
В то же время говорится о том, что у людей нет какого-то плана действий.
Я имею в виду председателя и правление кооператива.
Нет плана действий по выводу кооператива из кризисной ситуации.
То, что происходит, оно и происходит.
Соответственно напрашивается несколько действий, которые пайщики должны предпринять.
Первое действие, это своему председателю задать те вопросы, которые они хотят задать.
Я бы рекомендовал задать не просто вопросы, а задавать их 3-4 пайщикам вместе, придя на прием к председателю.
Ответы на эти вопросы записываются, для того чтобы потом в рамках завершения беседы председатель подписался под своими ответами.
Кооператив – это форма, а решения в кооперативе принимают люди.
Есть простое русское выражение: «бьют не по паспорту, а по морде».
Так вот в данном случае, граждане занимаются тем, что бьют по паспорту, они бьют по юрлицу, по кооперативу, т.е. арестовывают счета, направляют на кооператив УБЭП, налоговую, прокуратуру, тем самым фактически парализуя работу своего кооператива.
При этом при всем люди, управляющие кооперативом, не несут никакой ответственности, ни уголовной, ни административной.
Если мы задаем вопросы руководителю, записываем их, и он под ними подписывается, то какую-то ответственность за свои слова он должен нести.
Другая ситуация, Вы записали ответы, а руководитель не подписывается.
Ничего страшного, у вас есть три свидетеля, которые могут письменно подтвердить под записанными ответами на вопросы, отказ председателя от подписи своих же ответов.
На следующий день отправьте это письмо заказным с уведомлением по юридическому адресу и по фактическому адресу.
Сформируйте бумажную историю взаимоотношений.
Это будет важно в будущем.
Потому что если вдруг возникают более серьезные и сложные процессы, эти бумаги будут иметь вес.
Даже не принципиально, что в них будет написано.
А нормальные люди будут задавать вопросы до тех пор, пока не услышат нормальных ответов.
Я предполагаю, что ответы в протоколе переговоров будут записаны нормальные, конкретные.
Если конкретных ответов не будет, то напрашивается вывод: если люди ничего не могут сказать, то это для членов кооператива будет означать, что Вы прямо шагаете в неизвестность.
Придти на прием можно не обязательно к председателю правления, это могут быть его заместители. Это первая рекомендация.
Вторая рекомендация заключается в том, что желательно официально запросить следующие документы: бухгалтерский баланс за три последние отчетные даты, общий список пайщиков, список пайщиков, которым куплены квартиры, список пайщиков, которые находятся на стадии выхода из кооператива и которым должны деньги.
Собрав всю эту информацию, можно будет понимать какая текущая финансовая ситуация в кооперативе.
Здесь есть один нюанс, если человек, не понимающий ничего в этих документах, даже их и получит, то ничего он с ними сделать не сможет.
Поэтому эти документы должны оказаться в руках людей, которые в этом разбираются.
Следующая рекомендация.
Она заключается в том, что ежели все-таки не устраивает деятельность председателя и кооператива.
Вопрос ставится очень просто, опять же не хочу сказать ничего плохого, потому что просто не знаю, не разговаривал, но считаю, что абсолютно нормально запросить у председателя правления некий антикризисный план действий, чтобы было понятно всей пайщикам, а вообще-то и председателю правления, что надо делать для того, чтобы выходить из этой ситуации.
Сразу хочу оговорить здесь один момент: если правление и председатель понимают, что надо делать, то вероятность того, что это понравится всем пайщикам, равна нулю, потому что в данной ситуации надо принимать достаточные жесткие меры, законные, но жесткие меры.
Мы должны понимать, судя по настроению людей, хочется больше денег или крови.
Вроде как речь идет про адвокатов, про суды, а на самом деле логично предположить, проанализировав общую ситуацию, что денег не будет, а будет просто кровь.
Что я имею в виду – будут суды, будут решения, будут аресты судов, будут судебные приставы, УБЭПы, но от этого деньги не рождаются, не появляются.
Дело все в том, что кооперативное хозяйство и добро – оно общее и оно может появиться, если у кого-то что-то урезать или отнять или, например, человека, который получил рассрочку на 5-10 лет попросить заплатить в течение, скажем, трех дней, тогда действительно что-то появится, но это мало вероятно, потому что, судя по всему люди накапливают год, два, три и не готовы заплатить все остальное сразу, у них тоже своя логика.
Вернемся к председателю правления.
Если он не предоставляет собранию пайщиков такого плана, тогда логично предположить, что нужны другие люди.
Интересный момент: если председатель будет очень держаться за это место, то это повод насторожиться по очень простой причине.
Все вокруг плохо, нет денег, а люди не уходят – значит, их что-то держит.
Что?
Следующая рекомендация заключается в том, что нужны люди, могущие вывести организацию из кризисной ситуации.
На самом деле найти таких людей не просто.
Это не простые антикризисники, потому что здесь несколько другие процессы, не связанные с банкротством предприятия, но такие люди есть.
Их тяжело найти и они не дешевые, но в данной ситуации лучше найти таких людей и скинуться, чтобы эти люди работали и отрабатывали свои деньги.
Они могут предложить жесткие условия, но это уже дело пайщиков - соглашаться или продолжать ту тенденцию, которая сложилась за последние года полтора.
Далее надо выбирать нового председателя или управляющего на основании тех планов, которые они предоставят, потому что по предоставленным планам будет видно: это или реальный выход или это полная туфта.
Дальше.
В рамках этих планов должна быть выбрана группа, которая будет контролировать выполнение плана, который будет предложен и утвержден.
Что это означает?
Это означает, что существует некий план-график, который предполагает, что какие-то действия должны совершаться ежедневно, еженедельно, ежемесячно.
Т.е., если такой план-график будет создан, утвержден и будет этой группой контролироваться, то общее собрание пайщиков уже через месяц будет понимать, с кем они имеют дело.
То ли это человек, могущий вывести из кризисной ситуации, то ли это дорогостоящий балабол.
Вывести кооператив из кризисной ситуации можно.
Я здесь согласен с теми участниками форума, которые считают, что здесь нужны профессионалы, не просто люди, имеющие какое-то отношение к кооперативу, а профессионалы, которые имеют опыт работы в непростых ситуациях, потому что ситуация действительно непростая.
Цены завтра не упадут, квартир больше не станет, а деньги вкладывать пока больше никто не хочет.
Какие здесь рекомендации можно еще дать?
Еще раз рекомендовал бы всем гражданам, которые обсуждают мои высказывания на форуме, внимательно прочитать все материалы, выложенные у меня на сайте.
Потому что если внимательно читать, то видны определенные тенденции и, исходя из этих тенденций, можно предположить определенный порядок действий.
Вопрос в другом – готовы ли люди делать эти действия или не готовы, потому что сидеть в Интернете и задавать с недоверием разные вопросы может и десятилетний, двенадцатилетний мальчик, семнадцати даже двадцатилетний молодой человек, а если на этом форуме находятся более взрослые и серьезные люди, то можно предположить, что, изучая эту ситуацию, они склонны и к определенным действиям.
Пока я вижу лишь несколько достойных рекомендаций и советов, а в большей части я лишь вижу призывы – вперед за Родину, в Прокуратуру, в УБЭП, в суд или еще куда-то.
Понимаете - вы сами выбираете свою дорогу, поэтому главное не ошибиться в выборе, а ошибиться, вернее не ошибиться как раз это я и предлагаю, прочитав эти материалы, потому что ошибок, которые допустили люди при инвестировании, а потом при решении своих вопросов, их просто предостаточно.
Их просто никто не анализирует.
Можно кричать про мошенников, про плохую государственную власть, про нечистоплотных каких-то строителей, но надо же анализировать определенные вещи, а это делать никто не хочет.
Готовых рецептов никто не предложит, потому что есть рецепты, которыми владеют большие профессионалы, но они не готовы начать диалог с обманутыми вкладчиками, потому что диалог нужно вести на равных, а когда люди спрашивают – какого адвоката ты мне посоветуешь - или – а в какой суд мне идти - мне очень тяжело с этими людьми общаться.
Поэтому еще раз повторюсь – готовых рецептов нет!!!
И ваша судьба в ваших руках, в частности, что касаемо кооперативов, потому что у ООО или ЗАО там немножко другая ситуация.
Здесь по уставу существуют очередные и внеочередные собрания, которые при желании вы можете сами организовать.
В этом есть некоторое преимущество кооперативов.
Что касается меня, я и не предлагал и не предлагаю кому бы то ни было никаких услуг.
Моя позиция заключается в том, что мы то, как раз собираем, анализируем и выдаем в Интернете в виде докладов, статей информацию, которую мы почерпнули из различных источников, а дальше люди уж сами анализируют и делают выводы, а мы им в этом поможем.
Спасибо.
Т.е. есть люди, которые время от времени заходят, что-то пишут и уходят с форума.
Больше не возвращаются.
Во-вторых, просмотры.
Просмотров достаточно много, очень много.
Судя по всему люди интересуются конкретной темой, конкретным кооперативом, кооперативом в частности «ПИК СТАН Твой Дом».
В-третьих, создается ощущение, что на форумах противоборствует порядка 3-4 группировок.
Одни поливают других, вторые поливают третьих, четвертые поливают всех предыдущих.
Такая вот ситуация на форуме.
Складывается впечатление, что люди наивно полагают, что на форуме они могут найти какую-то специфическую эффективную информацию о том, как можно решить свои проблемы.
Причем, у меня складывается впечатление, что ряд участников форума:
а) не члены кооператива, хотя выдают себя за них;
б) не инвесторы (обманутые, пострадавшие);
в) либо «засланные казачки», которые дают информацию, не соответствующую теме, либо не совсем нормальные адекватные люди, которые размещают информацию очень далекую от темы.
Возвращаясь к конкретной ситуации «ПИК СТАН Твой Дом», просмотрев форум от начала до самого завершения, я обратил внимание, что существует ряд сообщений, скорее всего от членов кооператива, которые беспокоятся и волнуются о судьбе своих квартир и своих денег.
И эти сообщения еще раз процитировал, попросив обратить на эти конкретные сообщения внимание.
Например, одно из сообщений, можно взять в кавычки.
Лена 8888 писала: «Существует масса программ по выводу предприятий из кризиса. Я сама часто работала в таких антикризисных программах. И каждое предприятие можно вытащить. Просто в данном случае некомпетентно правление, председателя можно оставить, дабы не менять право подписи и Уставы (а то опять на полгода процедуру растянут), а вот правление поменять необходимо, в кооперативе полно людей, и в них главная сила, не важно кто сколько внес. Необходимо потребовать перевыборы, не так на бумажках, а с полным послужным списком. Давайте вложим свои навыки и знания, уже всем надоела эта канитель, жизни ведь ломаются».
Так вот, когда я, процитировав, обратил внимание участников форума на это сообщение, никто не отреагировал.
Никто абсолютно.
Хотя в последующих сообщениях люди спрашивают: «А что ты конкретно предлагаешь? Как ты хочешь помочь нам, обманутым инвесторам?».
Знаете, если еще раз написать это сообщение, я боюсь, его опять никто не прочитает, не вдумается и выводов никаких не сделает.
Хотя выводы лежат на поверхности.
Вот конкретно, что касается ситуации «ПИК СТАН Твой Дом».
Там была ситуация, насколько я правильно понял из форума, потому что в переписке, как мне кажется, с участником кооператива, я попросил несколько раз рассказать, что было и что есть.
Честно говоря, ничем это не увенчалось.
Поэтому у меня закрадываются сомнения, что это совершенно и не участник кооператива, хотя могу ошибаться.
Так вот там была ситуация, на мой взгляд, когда был создан кооператив предприимчивыми людьми, которые, наверное, для решения большинства людей создали такую кооперативную схему.
В том числе, и для решения своих собственных жилищных проблем.
А дальше вот что случилось.
На эту схему, причем на все кооперативы, которые мне известны, повлияла ситуация с взрывом обманутых вкладчиков, во-первых.
Во-вторых, очень здорово на всех застройщиков в принципе, не только кооперативов, повлияла ситуация с принятием Федерального закона № 214.
Но у кооперативов на самом деле ситуация намного тяжелее.
Т.е. в условиях нестабильности, они соответственно ведут себя нестабильно.
Почему?
Потому что люди подписываются на достаточно долгие сроки: долгий срок накопления, либо он короткий, но по факту он длинный.
Это означает, например, при внесении 30-50%, в течение 4-5 месяцев обещают подобрать квартиру.
Но, если до тебя стоит еще человек 20, то, скорее всего, это не 4-5 месяцев, а год-полтора в лучшем случае.
Это при нормальном спокойном рынке.
Но что случилось, то случилось.
Резко взлетели цены.
И соответственно кооператив, схема стала тормозить.
Люди это почувствовали и стали потихонечку пытаться выйти из кооператива и забрать свои деньги.
Кооператив так быстро, да и нет у него желания быстро, выплачивать деньги, начал тормозить весь этот процесс.
Люди все разные.
Но ряд людей пошел по пути беспрецедентного давления: «Ах, ты, зараза, я тебя сейчас замочу!».
И начали мочить.
Мочить начали несколькими путями, т.е. через налоговую, через суды, через УБЭП.
В этой ситуации, когда цены взлетели, со всех сторон идет атака.
Насколько я правильно понимаю, старое руководство сказало: «Ну, Вас на фиг, развлекайтесь здесь сами».
И фактически ушло от этих проблем, наверное, решив свои задачи, столкнувшись с таким количеством нападок и атак, оно просто приняло решение уйти.
Здесь вопрос очень простой к некоторым гражданам, чтобы они сделали на месте руководства, продолжали бы оставаться?
Наверное, нет.
Дело в том, что кооператив – это большой колхоз.
Это не частная фирма.
И если в частной фирме человек, руководитель, понимает что это его детище, он его создал, он его будет пестовать, лелеять и растить, то кооператив – это общее дело.
А в рамках общего дела, конечно, здесь все немножко иначе.
Кооператив покинуло старое руководство и пришло новое.
Честно говоря, я не знаю, как там проходили выборы, но по опыту других кооперативов я знаю, что выборы проходят очень интересно.
Например, в одном Московском кооперативе народ просто обзвонили, сказали, чтобы приходили на выборы.
Естественно, часть людей просто не получало эту информацию, часть людей не смогло прийти, поэтому выборы проходили в присутствии менее 50% участников кооператива.
На собрании можно принимать уже разные решения.
Можно принимать решения об изменении финансовых условий, можно принимать решения о полномочиях председателя, можно принимать о назначении нового или увольнении старого председателя.
данном случае, в «ПИК СТАН Твой Дом» выбрали новое руководство.
Я не хочу оценивать действия старого руководства, и не пытаюсь оценивать действия нового руководства, я лишь сужу по некоторым высказываниям на форуме.
Подчеркиваю, по некоторым высказываниям на форуме.
Почему?
Потому что ряд высказываний, по которым, казалось бы, можно судить:
а) необъективны;
б) провокационны;
в) нужно слушать вторую сторону.
Вторая сторона, т.е. руководство кооператива, эпизодически принимает участие в форме или не принимает, или принимает с другой стороны под именем третьи лиц, мне это неизвестно.
Так вот, не оценивая действий нового руководства, видно что ситуация не улучшается, а ухудшается.
Потому что, во-первых, были обещаны определенные вещи, например, опубликовать или вывесить списки всех пайщиков, этого не было сделано.
Долго просили опубликовать, какое отношение к кооперативу имеет нынешнее правление, их финансовое отношение.
Это сделали, но вдруг выяснилось, что фактически все управление при квартирах.
Это, во-вторых.
В-третьих, запрашивается некая информация, которая просто не предоставляется по непонятным причинам.
Все это людей, естественно, смущает.
На самом деле, с точки зрения дальнейших действий и каких-то решений, не собираюсь я сейчас что-то обсуждать, напрашиваются определенные действия, которые рядовые пайщики должны предпринять.
Вот еще процитирую несколько высказываний, опять же на которые никто на форуме не обратил внимания, а обратили на то, что Эдуард Бушков рекламирует свой сайт.
Да и бог с ним, да, рекламирую.
Там есть что посмотреть, если внимательно смотреть, а если искать, как мне забрать деньги из кооператива, там этого может и нет.
Цитирую: «Мое руководство во главе с новыми юр., финансовыми консультантами перешли на банальные поборы денег с уже принятых членов кооператива, но без развития системы кооператива как таковой».
Т.е. люди уже по прошествии даже короткого времени делают определенные выводы, надеюсь, что не на пустом месте.
Цитирую дальше: «Они пытаются работать, как коммерческая самодостаточная структура, но у людей это плохо получается или не получается вовсе, что ни есть лицемерно по отношению к тем членам кооператива, которые доверились новому правлению при голосовании. Сборы денег «кооперативосдатчиками» не контролируются, квартиры не покупаются, возврат денежных средств не происходит в должном объеме, чтобы предотвратить судебные иски. И уже даже прекращена рекламная политика, все больше и больше заводится расчетных счетов во всевозможных сомнительных банках, дабы уйти от арестов. Все это порождает не только страшную, но и тотальную зависимость всех членов кооператива от главного сборщика руководителя, который просто монстром в такой ситуации. Его положение не зависит от его способностей фиктивного управленца, а определяется возможностью запугать отбором купленных квартир, сверхдолгосрочным возвратом паевых средств и т.п. Причем, в союзники взяты именно те люди, которые всеми правдами и неправдами добивались не справедливости по отношению к членам кооператива, а, как доподлинно известно, в своих корыстных целях».
Очень печально, что люди, наверное, не читают больших абзацев.
Все дело в том, что в этих словах есть определенный глубокий смысл.
Смысл в том, что здесь фактически написан порядок действий.
Это означает то, что есть ситуация сегодняшнего дня глазами, скорее всего, объективного пайщика, который вот таким образом видит текущую ситуацию.
Из этой ситуации напрашиваются выводы, что надо делать дальше.
Но дальше какие-то действия конкретно уже пайщиков и не рассматриваются.
Можно прописать алгоритм: а, б, в, г, д.
Иди сюда, делай то.
Но понимаете, дело в том, что в этих словах написаны определенные действия, которые нужно сделать.
Получается ситуация, что к власти в кооперативе пришли те люди, которые выбили деньги из старого руководства.
Соответственно, надо полагать, когда к ним применяется такая же мера со стороны других пайщиков, то они знают, как с этой мерой работать.
Кооператив, так или иначе, работает, деньги ежемесячно поступают от тех пайщиков, которым ранее куплены были квартиры.
Если эти деньги постоянно решением судов арестовывать, то кооператив на какой-то день загнется.
Нет денежного потока, это значит остановка организации полностью.
Т.е. нет денег на аренду, нет денег на рекламу, нет денег на выплаты, нет денег проплату строителям или еще кому-то.
Соответственно, люди (руководство) знают это, понимают и крутятся как белка в колесе.
Одних пугают непередачей квартиры, других пугают невозвратом паевых средств.
В то же время говорится о том, что у людей нет какого-то плана действий.
Я имею в виду председателя и правление кооператива.
Нет плана действий по выводу кооператива из кризисной ситуации.
То, что происходит, оно и происходит.
Соответственно напрашивается несколько действий, которые пайщики должны предпринять.
Первое действие, это своему председателю задать те вопросы, которые они хотят задать.
Я бы рекомендовал задать не просто вопросы, а задавать их 3-4 пайщикам вместе, придя на прием к председателю.
Ответы на эти вопросы записываются, для того чтобы потом в рамках завершения беседы председатель подписался под своими ответами.
Кооператив – это форма, а решения в кооперативе принимают люди.
Есть простое русское выражение: «бьют не по паспорту, а по морде».
Так вот в данном случае, граждане занимаются тем, что бьют по паспорту, они бьют по юрлицу, по кооперативу, т.е. арестовывают счета, направляют на кооператив УБЭП, налоговую, прокуратуру, тем самым фактически парализуя работу своего кооператива.
При этом при всем люди, управляющие кооперативом, не несут никакой ответственности, ни уголовной, ни административной.
Если мы задаем вопросы руководителю, записываем их, и он под ними подписывается, то какую-то ответственность за свои слова он должен нести.
Другая ситуация, Вы записали ответы, а руководитель не подписывается.
Ничего страшного, у вас есть три свидетеля, которые могут письменно подтвердить под записанными ответами на вопросы, отказ председателя от подписи своих же ответов.
На следующий день отправьте это письмо заказным с уведомлением по юридическому адресу и по фактическому адресу.
Сформируйте бумажную историю взаимоотношений.
Это будет важно в будущем.
Потому что если вдруг возникают более серьезные и сложные процессы, эти бумаги будут иметь вес.
Даже не принципиально, что в них будет написано.
А нормальные люди будут задавать вопросы до тех пор, пока не услышат нормальных ответов.
Я предполагаю, что ответы в протоколе переговоров будут записаны нормальные, конкретные.
Если конкретных ответов не будет, то напрашивается вывод: если люди ничего не могут сказать, то это для членов кооператива будет означать, что Вы прямо шагаете в неизвестность.
Придти на прием можно не обязательно к председателю правления, это могут быть его заместители. Это первая рекомендация.
Вторая рекомендация заключается в том, что желательно официально запросить следующие документы: бухгалтерский баланс за три последние отчетные даты, общий список пайщиков, список пайщиков, которым куплены квартиры, список пайщиков, которые находятся на стадии выхода из кооператива и которым должны деньги.
Собрав всю эту информацию, можно будет понимать какая текущая финансовая ситуация в кооперативе.
Здесь есть один нюанс, если человек, не понимающий ничего в этих документах, даже их и получит, то ничего он с ними сделать не сможет.
Поэтому эти документы должны оказаться в руках людей, которые в этом разбираются.
Следующая рекомендация.
Она заключается в том, что ежели все-таки не устраивает деятельность председателя и кооператива.
Вопрос ставится очень просто, опять же не хочу сказать ничего плохого, потому что просто не знаю, не разговаривал, но считаю, что абсолютно нормально запросить у председателя правления некий антикризисный план действий, чтобы было понятно всей пайщикам, а вообще-то и председателю правления, что надо делать для того, чтобы выходить из этой ситуации.
Сразу хочу оговорить здесь один момент: если правление и председатель понимают, что надо делать, то вероятность того, что это понравится всем пайщикам, равна нулю, потому что в данной ситуации надо принимать достаточные жесткие меры, законные, но жесткие меры.
Мы должны понимать, судя по настроению людей, хочется больше денег или крови.
Вроде как речь идет про адвокатов, про суды, а на самом деле логично предположить, проанализировав общую ситуацию, что денег не будет, а будет просто кровь.
Что я имею в виду – будут суды, будут решения, будут аресты судов, будут судебные приставы, УБЭПы, но от этого деньги не рождаются, не появляются.
Дело все в том, что кооперативное хозяйство и добро – оно общее и оно может появиться, если у кого-то что-то урезать или отнять или, например, человека, который получил рассрочку на 5-10 лет попросить заплатить в течение, скажем, трех дней, тогда действительно что-то появится, но это мало вероятно, потому что, судя по всему люди накапливают год, два, три и не готовы заплатить все остальное сразу, у них тоже своя логика.
Вернемся к председателю правления.
Если он не предоставляет собранию пайщиков такого плана, тогда логично предположить, что нужны другие люди.
Интересный момент: если председатель будет очень держаться за это место, то это повод насторожиться по очень простой причине.
Все вокруг плохо, нет денег, а люди не уходят – значит, их что-то держит.
Что?
Следующая рекомендация заключается в том, что нужны люди, могущие вывести организацию из кризисной ситуации.
На самом деле найти таких людей не просто.
Это не простые антикризисники, потому что здесь несколько другие процессы, не связанные с банкротством предприятия, но такие люди есть.
Их тяжело найти и они не дешевые, но в данной ситуации лучше найти таких людей и скинуться, чтобы эти люди работали и отрабатывали свои деньги.
Они могут предложить жесткие условия, но это уже дело пайщиков - соглашаться или продолжать ту тенденцию, которая сложилась за последние года полтора.
Далее надо выбирать нового председателя или управляющего на основании тех планов, которые они предоставят, потому что по предоставленным планам будет видно: это или реальный выход или это полная туфта.
Дальше.
В рамках этих планов должна быть выбрана группа, которая будет контролировать выполнение плана, который будет предложен и утвержден.
Что это означает?
Это означает, что существует некий план-график, который предполагает, что какие-то действия должны совершаться ежедневно, еженедельно, ежемесячно.
Т.е., если такой план-график будет создан, утвержден и будет этой группой контролироваться, то общее собрание пайщиков уже через месяц будет понимать, с кем они имеют дело.
То ли это человек, могущий вывести из кризисной ситуации, то ли это дорогостоящий балабол.
Вывести кооператив из кризисной ситуации можно.
Я здесь согласен с теми участниками форума, которые считают, что здесь нужны профессионалы, не просто люди, имеющие какое-то отношение к кооперативу, а профессионалы, которые имеют опыт работы в непростых ситуациях, потому что ситуация действительно непростая.
Цены завтра не упадут, квартир больше не станет, а деньги вкладывать пока больше никто не хочет.
Какие здесь рекомендации можно еще дать?
Еще раз рекомендовал бы всем гражданам, которые обсуждают мои высказывания на форуме, внимательно прочитать все материалы, выложенные у меня на сайте.
Потому что если внимательно читать, то видны определенные тенденции и, исходя из этих тенденций, можно предположить определенный порядок действий.
Вопрос в другом – готовы ли люди делать эти действия или не готовы, потому что сидеть в Интернете и задавать с недоверием разные вопросы может и десятилетний, двенадцатилетний мальчик, семнадцати даже двадцатилетний молодой человек, а если на этом форуме находятся более взрослые и серьезные люди, то можно предположить, что, изучая эту ситуацию, они склонны и к определенным действиям.
Пока я вижу лишь несколько достойных рекомендаций и советов, а в большей части я лишь вижу призывы – вперед за Родину, в Прокуратуру, в УБЭП, в суд или еще куда-то.
Понимаете - вы сами выбираете свою дорогу, поэтому главное не ошибиться в выборе, а ошибиться, вернее не ошибиться как раз это я и предлагаю, прочитав эти материалы, потому что ошибок, которые допустили люди при инвестировании, а потом при решении своих вопросов, их просто предостаточно.
Их просто никто не анализирует.
Можно кричать про мошенников, про плохую государственную власть, про нечистоплотных каких-то строителей, но надо же анализировать определенные вещи, а это делать никто не хочет.
Готовых рецептов никто не предложит, потому что есть рецепты, которыми владеют большие профессионалы, но они не готовы начать диалог с обманутыми вкладчиками, потому что диалог нужно вести на равных, а когда люди спрашивают – какого адвоката ты мне посоветуешь - или – а в какой суд мне идти - мне очень тяжело с этими людьми общаться.
Поэтому еще раз повторюсь – готовых рецептов нет!!!
И ваша судьба в ваших руках, в частности, что касаемо кооперативов, потому что у ООО или ЗАО там немножко другая ситуация.
Здесь по уставу существуют очередные и внеочередные собрания, которые при желании вы можете сами организовать.
В этом есть некоторое преимущество кооперативов.
Что касается меня, я и не предлагал и не предлагаю кому бы то ни было никаких услуг.
Моя позиция заключается в том, что мы то, как раз собираем, анализируем и выдаем в Интернете в виде докладов, статей информацию, которую мы почерпнули из различных источников, а дальше люди уж сами анализируют и делают выводы, а мы им в этом поможем.
Спасибо.
Подписаться на:
Сообщения (Atom)