В регионах есть свои особенности, есть новые рынки и перспективы. Дело в том, что рынки региональные отличаются от Московского и Питерского рынков, в первую очередь ценой. Тенденция в различных городах-милионниках России примерно общая и приблизительно 5-7 лет тому назад напоминает ситуацию в Москве. Почему? Потому что долгие годы там был определенный застой, связанный с тем, что индустрия строительства не развивалась. Т.е. местные и региональные власти просто не продвигали, не уделяли этому вопросу серьезного внимания – не привлекали инвестиции в свой регион, разбирались со своими местными проблемами, которых в то время было предостаточно. А Москва – это столица, Питер – северная столица. И в этих городах эти вопросы было невозможно не решать. Потому что Москва – огромный мегаполис, и масса вопросов, масса проблем возникали, которые нужно было оперативно решать.
Что на сегодняшний день происходит в регионах?
Во-первых, начнем с цен. Например, элитное жилье. В Ставрополе элитные дома продаются по 1,5-2,0 тысячи долларов за квадратный метр, в Ростове и Краснодаре в центре города – 2,5-3,0 тысячи долларов за квадратный метр. В Сочи диапазон цен большой: от 4,0 до 12,0-13,0 тысяч долларов за квадратный метр. В Новосибирске за последнее время цены очень сильно выросли и составляют 4,0-4,5 тысячи долларов за квадратный метр. Хотя некоторое время назад и меньшая стоимость казалась невозможно большой для этого города. Все течет, все меняется, поэтому на сегодняшний день ситуация такая. На обычное панельное и монолитное жилье, или жилье эконом-класса, цены в два-три раза меньше. Но на сегодняшний день практически во всех регионах фактическая среднеарифметическая продажная цена за квадратный метр составляет не менее 1000 долларов. Напоминаю, что мы говорим про крупные города.
Инфраструктура этих городов вокруг жилья эконом-класса далека от инфраструктуры вокруг жилья, которое строится в Москве. Например, в Москве и Подмосковье считается обязательными у дома гараж или оборудованная стоянка, спортклуб или еще что-то. В регионах это пока еще является редкостью. Но сдвиги уже происходят и эти объекты строятся во всех элитных домах.
Если говорить о том, что покупатели из регионов спровоцировали всплеск цен на Московском рынке недвижимости – вполне возможно. Естественно, любой человек с деньгами в регионе, олигарх, считает нормальным иметь квартиру в Москве. Это то же самое, что для наших Московских или Российских олигархов иметь особняк во Франции. Поэтому на рынок вылилось определенное количество денег, в том числе, достаточно большое количество денег появилось в регионах, и это не могло не сказаться на желании людей приобрести квартиру в Москве.
На сегодняшний день летний период дает о себе знать.
И количество продавцов больше количества покупателей. Связано это с тем, что немного стабилизировалась ситуация с количеством объектов, выставляемых на продажу, в том числе готовых и строящихся, повлияло еще и лето. Большинство людей в летний период не планирует заниматься делами, а планирует отдыхать на курортах. Плюс ко всему, рынок не может долго и энергично расти, должны быть определенные корректировки. И лето является тем самым периодом, когда рынок претерпевает эту коррекцию. Уже ряд крупнейших застройщиков объявил летние скидки. С одной стороны это стандартная ситуация, с другой стороны чувствуется, что остановка цен связана с тем, что количество объектов либо сравнялось, либо превалирует над количеством желающих купить.
Хотелось бы дать пояснения по поводу Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». На сегодняшний день большая часть квартир, которые реализуются на рынке Московском, Питерском, других региональных, не соответствует порядку реализации объектов недвижимости, который предусмотрен этим законом, т.е. используются различные схемы предварительных договоров и т.д. Застройщики, девелоперы с удивительным упорством не хотят работать в рамках этого закона, находят всевозможные схемы в рамках Российского законодательства, но не в соответствии с законом № 214. Это сказывается на том, что многие договоры, которые заключаются, не проходят учетную регистрацию. Они проходят регистрацию внутри компании, но не как не в тех органах, в которых они должны регистрироваться. Если возвратиться к вопросу ценообразования, то цена квартиры на этапе котлована и после сдачи госкомиссии, раньше была достаточно существенной и достигала 50-60%, на сегодняшний день, на июнь 2007 года, составляет 20-30%. Связано это с тем, что застройщики большей частью начали кредитоваться в банках, получают достаточно большие и выгодные с точки зрения процентной ставки кредиты, которые позволяют на этапе строительства фактически выставлять конечные цены, т.е. не продавать с какой-то скидкой на этапе нуля, первого-второго этажей, а фактически выставлять, не совсем конечную стоимость, а приближенную к ней.
Что касается региональных строек, хотелось бы сказать о том, что качество самих строек, качество проектов улучшилось за последние годы и приближается к качеству Московских и Питерских. Это связано с тем, что Московские компании, во-первых, вышли на региональный рынок, во-вторых, в регионы потянулись иностранные компании, в-третьих, Московские архитекторы – это своего рода бренд, который заказывают в регионах. Поэтому качество проектов улучшается. Плюс ко всему проснулись от спячки местные архитектурные организации, их начали финансировать, они ожили, и возможно будут представлять различные проекты не хуже, а может даже и лучше Московских. Что касается местных администраций региональных городов и их отношения к Московским девелоперам, то никогда местные власти особенно не радовались приходу Московских компаний, а поддерживали местных. Но на сегодняшний день Московские компании приходят на рынки, они обладают достаточно серьезными административными ресурсами, мощными финансовыми ресурсами в отличие от местных девелоперских компаний. Поэтому происходит их проникновение на местные рынки. А администрации, естественно, пытаются с Московских девелоперов получить большую долю, больше отчислений в развитие инфраструктур города. Это сказывается на себестоимости того или иного проекта. Чем больше долю запрашивает город, тем выше себестоимость строительства. Кроме того, есть ряд серьезных моментов, связанных с неразвитостью инженерной инфраструктуры. Хотя в немногих городах она немного лучше, чем в Москве. В большинстве случаев, сети старые, их приходится либо перекладывать, либо создавать новые. Поэтому очень большие вложения в инженерную инфраструктуру.
Прогноз на будущее, до конца года: региональные рынки будут двигаться вверх точно так же как и Московские, лето пройдет и все встанет на свои места. На сегодняшний день не видно того, что резко увеличиться количество объектов продаваемых, либо меньше денег станет на рынке. Пока таких тенденций не видно, нельзя говорить, что будет резкое падение цен вниз. Летом корректировка цен идет, а осенью в сентябре-октябре все встанет на свои места, и рынок не будет расти такими темпами, но расти будет. Потому что какие-то новые объекты появятся, какие-то будут готовы к сдаче, т.е. ситуация выровняется. Поэтому говорить о том, что что-то кардинально на рынке будет меняться, я бы не сказал. А соотношение цен Москвы и регионов, оно каким было, таким и останется. Ну разве, что в связи с тем, что в г.Сочи планируется проведение летних олимпийский игр в 2014 году, возможен значительный всплеск в соотношении цен. Но резкого отличия не будет.
Комментариев нет:
Отправить комментарий