При продаже либо покупке жилья возникает вопрос: каковы сейчас рыночные цены квартир и из чего они складываются? Те, кто впервые столкнулся с необходимостью собрать такую информацию, пытаются получить ее, сравнивая цены квартир, выставленных на продажу различными агентствами недвижимости. Между тем, этот метод не позволяет узнать реальной стоимости жилья.
Во-первых, цена подавляющего большинства выставленных на продажу квартир изначально завышена. Делается это с целью изучения спроса и возможности дальнейших торгов. Во-вторых, в стоимость недвижимости входят риэлтерские услуги, предоставляемые покупателю. В-третьих, даже однотипные квартиры могут значительно различаться по цене, которая зависит от многих факторов.
Сами риэлтеры используют следующий метод оценки вторичного жилья, который состоит из двух этапов.
1 этап
Определяется средняя стоимость однотипного жилья, которая складывается из статистики цен на квартиры, проданные за последние 2―3 месяца. При этом учитывается не та цена, за которую квартиру пытались продать, а реальная, за которую она была куплена. Для того чтобы определить среднюю стоимость квартир, не обязательно производить их осмотр — достаточно иметь информацию по соответствующему рынку жилья.
2 этап
Рассматриваются факторы, повышающие либо снижающие стоимость конкретной квартиры. Для этого необходим детальный осмотр квартиры, а также изучение дома и его местоположения. Такой анализ позволяет с большей степенью достоверности определить реальную цену, снизив риск приобретения жилья по завышенной стоимости.
Основные факторы, влияющие на стоимость однотипного жилья
- Год постройки дома.
- Тип, серия дома («хрущевка», «сталинка», «корабль», панельный, кирпичный, цельнолитой и т. п.).
- Местоположение, район.
- Расположение дома относительно транспортных коммуникаций.
- Близость инфраструктуры (магазины, школы, детские сады, больницы и пр.).
- Экологическая обстановка в районе.
- Этажность (первый и последние этажи на 20―30 тыс. руб. дешевле, чем средние).
- Наличие лоджии, балкона (отсутствие этого элемента снижает цену квартиры на 20―30 тыс. руб.).
- Наличие телефона.
- Особенности планировки и площадь кухни (квартиры с большой кухней ценятся выше, даже если жилая площадь при этом будет меньше).
- Техническое состояние квартиры (наличие ремонта, металлическая дверь, тамбур, остекление лоджии).
- Состояние подъезда, категория проживающих в нем людей.
- Продажа квартиры без подбора или с подбором жилья («чистая продажа» повышает стоимость жилья на 5―15 тыс. руб.).
- Возможности покупателя (сделка совершается немедленно, либо через определенный срок).
Что касается первичного рынка недвижимости, то риэлтеры занимаются им нечасто, так как большую часть квартир продают еще на начальных этапах строительства сами строительные организации. Но, в принципе, критерии оценки совпадают.
Комментариев нет:
Отправить комментарий