Новости@Mail.Ru: Условия для строительного бизнеса �
Условия для строительного бизнеса в Москве одни из худших в мире
Российская столица перечеркнула позитивные изменения в законодательстве РФ о лицензировании строителей тем, что заставляет компании платить одну из наиболее высоких в мире цен за подключение к коммунальным и электрическим сетям в черте города.
26 сент. 2007 г.
23 сент. 2007 г.
Как не стать жертвой строительного обмана?
1. Обращайте внимание на репутацию фирмы-застройщика. Нужно изучить предыдущий опыт строительства. Строила ли данная компания жилые дома раньше? Если нет, договор с ней лучше не заключать. Есть ли уже построенные дома, в которые въехали жильцы? Если нет, договор с этой фирмой лучше не заключать. Сдавались ли дома в заявленные сроки, и какова была задержка? Если задержка срока сдачи составляет не больше года, доверять компании можно, т.к. крайне редко жилые дома сдаются в срок. Если фирма не местная, нужно собрать максимум информации в Интернете о ее работе в других регионах. Реальную информацию лучше искать в разделах «блоги» и «форумы», где соинвесторы чаще всего выкладывают реальную информацию о положении дел.
2. Обращайте внимание на гарантии властей. Если на закладке первого камня присутствовали губернатор или мэр, они несут своего рода моральную (но не более) ответственность за завершение проекта.
3. Не покупайте квартиры в строящихся домах на стадии котлована. Не верьте обещаниям, что дом на пустыре, огороженном забором, построят за год. Так не бывает. Лучше покупать квартиру в доме, который построен хотя бы наполовину и строительство активно ведется. Если значительные работы уже выполнены, скорее всего, дом достроят.
4. Не заключайте с фирмой-продавцом договоры по «серым» схемам. Закон о долевом участии в строительстве запрещает привлекать деньги дольщиков, если компания-застройщик не собрала все необходимые документы, разрешающие строительство. В связи с этим придуманы различные схемы привлечения денег без сбора необходимых документов. К примеру, будущий хозяин квартиры покупает вексель строительной фирмы, который в будущем должны обменять на построенную квартиру. Эта схема ничего не гарантирует покупателю. В случае каких-либо проблем покупатель квартиры ничего не сможет доказать. Более-менее надежным является только договор соинвестирования, в котором четко прописаны стоимость квадратного метра, сроки сдачи дома, обязательства застройщика в случае невыполнения договора, оговаривается площадь будущей квартиры и ее номер. Другой вариант – покупка квартиры в уже построенном доме. Предложений таких достаточно, но и цена выше.
5. Обращайте внимание на стоимость квадратного метра. Если цена существенно ниже, чем у конкурентов (в данном районе), договор лучше не заключать. Строительство дома сложное и затратное мероприятие. Никто не продаст фирме кирпич по цене ниже рыночной. Низкая цена – первый сигнал возможного обмана.
6. Черновик договора с фирмой-застройщиком лучше всего дать на экспертизу юристу. Как правило, фирмы крайне неохотно идут на изменения в типовой договор, но можно на этом настоять. Самостоятельно разобраться во всех пунктах договора крайне сложно.
7. Если есть возможность – лучше всего узнать в мэрии, имеются ли у данной фирмы все необходимые согласования на ведение строительства. Можно направить письменный запрос в управление градостроительства – на него обязаны ответить. Но будьте готовы к тому, что получить эту информацию крайне сложно. Узнавать это у самой фирмы, как правило, бесполезно. Вам могут показать кипу совсем других документов, заявив, что это и есть все необходимые согласования.
8. Если вы все-таки заключили договор, а дом вовремя не сдают, нужно предпринимать активные действия. Наиболее эффективным, как правило, является обращение в средства массовой информации и организация акций протеста.
http://forum.help.su/viewtopic.php?t=3260
2. Обращайте внимание на гарантии властей. Если на закладке первого камня присутствовали губернатор или мэр, они несут своего рода моральную (но не более) ответственность за завершение проекта.
3. Не покупайте квартиры в строящихся домах на стадии котлована. Не верьте обещаниям, что дом на пустыре, огороженном забором, построят за год. Так не бывает. Лучше покупать квартиру в доме, который построен хотя бы наполовину и строительство активно ведется. Если значительные работы уже выполнены, скорее всего, дом достроят.
4. Не заключайте с фирмой-продавцом договоры по «серым» схемам. Закон о долевом участии в строительстве запрещает привлекать деньги дольщиков, если компания-застройщик не собрала все необходимые документы, разрешающие строительство. В связи с этим придуманы различные схемы привлечения денег без сбора необходимых документов. К примеру, будущий хозяин квартиры покупает вексель строительной фирмы, который в будущем должны обменять на построенную квартиру. Эта схема ничего не гарантирует покупателю. В случае каких-либо проблем покупатель квартиры ничего не сможет доказать. Более-менее надежным является только договор соинвестирования, в котором четко прописаны стоимость квадратного метра, сроки сдачи дома, обязательства застройщика в случае невыполнения договора, оговаривается площадь будущей квартиры и ее номер. Другой вариант – покупка квартиры в уже построенном доме. Предложений таких достаточно, но и цена выше.
5. Обращайте внимание на стоимость квадратного метра. Если цена существенно ниже, чем у конкурентов (в данном районе), договор лучше не заключать. Строительство дома сложное и затратное мероприятие. Никто не продаст фирме кирпич по цене ниже рыночной. Низкая цена – первый сигнал возможного обмана.
6. Черновик договора с фирмой-застройщиком лучше всего дать на экспертизу юристу. Как правило, фирмы крайне неохотно идут на изменения в типовой договор, но можно на этом настоять. Самостоятельно разобраться во всех пунктах договора крайне сложно.
7. Если есть возможность – лучше всего узнать в мэрии, имеются ли у данной фирмы все необходимые согласования на ведение строительства. Можно направить письменный запрос в управление градостроительства – на него обязаны ответить. Но будьте готовы к тому, что получить эту информацию крайне сложно. Узнавать это у самой фирмы, как правило, бесполезно. Вам могут показать кипу совсем других документов, заявив, что это и есть все необходимые согласования.
8. Если вы все-таки заключили договор, а дом вовремя не сдают, нужно предпринимать активные действия. Наиболее эффективным, как правило, является обращение в средства массовой информации и организация акций протеста.
http://forum.help.su/viewtopic.php?t=3260
20 сент. 2007 г.
Ипотека станет еще доступнее.
Давайте рассмотрим вопрос: а кому же еще станет доступней ипотека в наше время. Во-первых, нужно рассмотреть вопрос, что прежде чем обращаться в банк за кредитом, необходимо определить для себя, действительно ли он нужен. Или Вы просто попали под влияние рекламы или других предложений риэлтеров, т.е. это сиюминутное желание. Следует иметь в виду, что приобретение квартиры с помощью ипотечного кредита потребует достаточно большого времени и сил для того, чтобы его получить. И даже если банк, который принял решение о выдаче ипотечного кредита, дал положительное заключение, нужно всегда помнить, что ответственность за ежемесячные платежи и погашение кредита лежит исключительно на Вас. Поэтому всегда нужно заранее знать и понимать, что ежемесячные платежи нужно вносить, и это платежи обязательные, избежать их невозможно. В этой связи, буквально в несколько последних дней, появилась информация о том, что первый заместитель председателя банковского комитета Госдумы Павел Медведев подготовил законопроект, согласно которому в случае не возврата заемщиком ипотечного кредита, банки могут продавать жилую недвижимость, которая является залогом, без решения суда. И это будет действовать в том случае, если такая норма отражена в кредитном договоре.
Для чего будут вноситься такого рода поправки в Законодательство? Давайте рассмотрим для кого это хорошо. Для банков и ипотечных организаций – это очень хорошо, так как у них сразу повышается ликвидность закладываемых активов. На сегодняшний день по действующему Законодательству банки не вправе до решения суда продать квартиру, которую граждане приобрели по договору ипотечного кредита, даже если заемщик перестал выплачивать деньги. Т.е. банк должен сначала обратиться в суд, получить решение суда, и уже после это выставлять квартиру на торги. Соответственно для банков это является достаточно серьезной проблемой, и судебные издержки такого рода, и другие издержки, они закладываются в стоимость кредита. Поэтому банки создают резервные фонды и увеличивают стоимость самих ипотечных кредитов. И в этой связи были подготовлены поправки в Гражданский кодекс и в Закон об ипотеке, которые позволяют продавать банкам заложенные квартиры без судебного решения, но при условии, что это будет отражено в кредитном договоре.
Хочу рассказать, как на сегодняшний день граждане проходят проверку платежеспособности и остальных рисков перед получением положительного решения банка о выдаче ипотечного кредита. В данной ситуации, особенно в Московском регионе, идет достаточно жесткая конкурентная борьба между банками. Поэтому, банки максимально упрощают процедуру и сокращают сроки проверки. Из чего состоит эта проверка? Банк интересуют существующие и будущие доходы заемщиков. Естественно, в банке хотели бы видеть в лице заемщика достаточно надежного клиента на срок, на который выдается ипотечный кредит. Поэтому, помимо справки с места работы по форме 2-НДФЛ, банки, как правило, требуют справку в свободной форме о реальном доходе заемщика, заверенную руководителем и бухгалтером. Даже если для погашения долга достаточно официальных доходов претендента, банк может отказать. Еще одной причиной отказа, является возраст заемщика. К моменту выхода заемщика на пенсию долг должен быть полностью погашен, поэтому 50-летним гражданам приходится соглашаться на 5-10-летний срок кредитования, в то время как для молодых людей кредит сроком на 20-30 лет, это почти норма. Далее, идет проверка по профессиональному признаку. Как правило, это должны быть граждане Российской Федерации. Для Москвичей источник доходов должен находиться в Москве. Если граждане являются иностранцами, то должно быть обязательно поручительство организации, а организация должна быть солидной, в которой эти граждане работают. Это основные этапы проверки платежеспособности.
Так как на сегодняшний день банки не вправе продавать заложенную недвижимость без решения суда, то, соответственно, достаточно сильно это все увеличивает стоимость. Поэтому в самое ближайшее время, возможно в этом году, будут приняты поправки в Гражданский кодекс и в Закон об ипотеке, которые позволят банкам продавать без судебных решений. Я думаю, что будут внесены определенные поправки и к таким сложным моментам, как просрочка платежа, с какого момента она возникает, для исключения различного рода злоупотреблений со стороны кредитных организаций.
Конечно, для банков это все хорошо повышает надежность выдаваемых ипотечных кредитов, но для граждан при одноразовой просрочке платежа это может означать, что банк может принять решения и фактически выставить квартиру на продажу. Конечно, какое-то время, граждане смогут проживать в квартире. Но, скорее всего, банк будет решать вопрос следующим образом: будет подаваться заявление в правоохранительные органы, с целью выселения из собственности банка граждан, проживающих там, при том, что граждане добровольно отказываются покинуть данную квартиру. Такая практика уже есть, и все достаточно понятно и достаточно прагматично для граждан. То есть, в одни прекрасный день люди могут оказаться на улице. Единственный возникающий вопрос в данном случае, кто будет покупать такую недвижимость. Скорее всего, банки будут продавать не по полной коммерческой стоимости, а с каким-то дисконтом. Поэтому для кого-то такая квартиру будет привлекательна при всех проблемах. Вот к чему все это может привести. Какие-то далеко идущие выводы сейчас не хотелось бы делать, потому что поправки к закону не приняты. Но, естественно, банки для себя получат очень удобный инструмент, для того, что если возникает какой-то кризис на рынке, то они его пройдут гораздо легче, в связи с тем, что у них повышается ликвидность той недвижимости, которая находится у них в залоге.
Для чего будут вноситься такого рода поправки в Законодательство? Давайте рассмотрим для кого это хорошо. Для банков и ипотечных организаций – это очень хорошо, так как у них сразу повышается ликвидность закладываемых активов. На сегодняшний день по действующему Законодательству банки не вправе до решения суда продать квартиру, которую граждане приобрели по договору ипотечного кредита, даже если заемщик перестал выплачивать деньги. Т.е. банк должен сначала обратиться в суд, получить решение суда, и уже после это выставлять квартиру на торги. Соответственно для банков это является достаточно серьезной проблемой, и судебные издержки такого рода, и другие издержки, они закладываются в стоимость кредита. Поэтому банки создают резервные фонды и увеличивают стоимость самих ипотечных кредитов. И в этой связи были подготовлены поправки в Гражданский кодекс и в Закон об ипотеке, которые позволяют продавать банкам заложенные квартиры без судебного решения, но при условии, что это будет отражено в кредитном договоре.
Хочу рассказать, как на сегодняшний день граждане проходят проверку платежеспособности и остальных рисков перед получением положительного решения банка о выдаче ипотечного кредита. В данной ситуации, особенно в Московском регионе, идет достаточно жесткая конкурентная борьба между банками. Поэтому, банки максимально упрощают процедуру и сокращают сроки проверки. Из чего состоит эта проверка? Банк интересуют существующие и будущие доходы заемщиков. Естественно, в банке хотели бы видеть в лице заемщика достаточно надежного клиента на срок, на который выдается ипотечный кредит. Поэтому, помимо справки с места работы по форме 2-НДФЛ, банки, как правило, требуют справку в свободной форме о реальном доходе заемщика, заверенную руководителем и бухгалтером. Даже если для погашения долга достаточно официальных доходов претендента, банк может отказать. Еще одной причиной отказа, является возраст заемщика. К моменту выхода заемщика на пенсию долг должен быть полностью погашен, поэтому 50-летним гражданам приходится соглашаться на 5-10-летний срок кредитования, в то время как для молодых людей кредит сроком на 20-30 лет, это почти норма. Далее, идет проверка по профессиональному признаку. Как правило, это должны быть граждане Российской Федерации. Для Москвичей источник доходов должен находиться в Москве. Если граждане являются иностранцами, то должно быть обязательно поручительство организации, а организация должна быть солидной, в которой эти граждане работают. Это основные этапы проверки платежеспособности.
Так как на сегодняшний день банки не вправе продавать заложенную недвижимость без решения суда, то, соответственно, достаточно сильно это все увеличивает стоимость. Поэтому в самое ближайшее время, возможно в этом году, будут приняты поправки в Гражданский кодекс и в Закон об ипотеке, которые позволят банкам продавать без судебных решений. Я думаю, что будут внесены определенные поправки и к таким сложным моментам, как просрочка платежа, с какого момента она возникает, для исключения различного рода злоупотреблений со стороны кредитных организаций.
Конечно, для банков это все хорошо повышает надежность выдаваемых ипотечных кредитов, но для граждан при одноразовой просрочке платежа это может означать, что банк может принять решения и фактически выставить квартиру на продажу. Конечно, какое-то время, граждане смогут проживать в квартире. Но, скорее всего, банк будет решать вопрос следующим образом: будет подаваться заявление в правоохранительные органы, с целью выселения из собственности банка граждан, проживающих там, при том, что граждане добровольно отказываются покинуть данную квартиру. Такая практика уже есть, и все достаточно понятно и достаточно прагматично для граждан. То есть, в одни прекрасный день люди могут оказаться на улице. Единственный возникающий вопрос в данном случае, кто будет покупать такую недвижимость. Скорее всего, банки будут продавать не по полной коммерческой стоимости, а с каким-то дисконтом. Поэтому для кого-то такая квартиру будет привлекательна при всех проблемах. Вот к чему все это может привести. Какие-то далеко идущие выводы сейчас не хотелось бы делать, потому что поправки к закону не приняты. Но, естественно, банки для себя получат очень удобный инструмент, для того, что если возникает какой-то кризис на рынке, то они его пройдут гораздо легче, в связи с тем, что у них повышается ликвидность той недвижимости, которая находится у них в залоге.
Немного из истории Московской ипотеки
Московская ипотека
Экономический механизм
В основе оптимизма главного куратора программы московской ипотеки В.Д.Штернфельда - реальные итоги прошлого года - в
сжатые сроки "мировая ипотека" адаптирована к финансово-экономическим и правовым условиям Москвы.
В столице формируется двухуровневый финансовый механизм. К работе привлечены коммерческие банки, риэлторские и
страховые компании города. Создана специальная служба по обработке заявок горожан на участие в ипотеке. Ежемесячно
кандидаты на получение ипотечных кредитов "заносятся" в компьютерную базу данных (число их уже превысило тысячу). 150
горожанам вручены сертификаты, подтверждающие готовность коммерческих банков - участников программы - выдать им
кредиты.
Верность Москвы своим обязательствам позволяет иностранным инвесторам рассматривать столицу в качестве надежного
партнера.
Совместная работа столичного Правительства, Управления экспериментальной застройки (В.М.Силин), Госстроя и
Государственной Думы над реализацией ипотечной схемы при строительстве микрорайона Куркино, застройки жилого квартала
на западе города (ул. Лобачевского, квартал 34 - 35) - реальная перспектива "московских всходов".
Итоги американских переговоров добавили вдохновения. Ведущие юридические компании Вашингтона "Пэттон Боггс" и "Гринберг
и Трауриг", представляющие интересы крупного американского капитала в Белом Доме и Конгрессе США, серьезно отнеслись к
предложению финансировать ипотечный проект Москвы. Компания "Пэттон Боггс" всего в течение дня разработала и подписала
протокол о намерении принять на себя обязанности организатора финансирования (сумма не менее 200 миллионов долларов
США). А компания "Гринберг и Трауриг" предложила привлечь корпоративный и частный капитал, включая таких своих клиентов,
как "Фэнни Мэй". Сделано предложение Москве участвовать в новом проекте по созданию "Мирового Мэя", объединяющего
ипотеки разных стран в единую организационную и финансовую систему. По мнению представителя руководства компании
Рональда Шимана, занимавшего до недавнего времени пост директора Американского банка реконструкции и развития,
московская ипотека, может и должна быть профинансирована. Он считает вполне уместным использовать имеющиеся личные и
корпоративные связи с ЕБРР и европейскими банками.
Конкретные шаги по развитию московской ипотеки предполагают соотнесение нескольких элементов - количества необходимого
жилья, суммарной потребности по кредитам и условиям выпуска облигаций Московским ипотечным агентством. Значительную
часть облигаций планируется разместить среди российских банков, которые уже выразили готовность кредитовать и работать с
долговыми обязательствами по ипотеке. Однако, по мнению Департамента финансов, часть заявивших банков ненадежна. А
экспертное заключение Департамента по ряду из них полностью отрицательное. В этой связи необходимо определить методику и
критерии стабильности банков.
Основным тормозом на сегодня являются вопросы создания Московского ипотечного агентства, механизма работы
специализированных страховых компаний, а самое основное - формирование в Банке Москвы депозита на нужды выкупа
кредитов населения. Его отсутствие тормозит работу коммерческих банков, которые не могут начать кредитование граждан. Все
это осложняет работу, а ведь средства, запрашиваемые у города, являются возвратными. Парадоксально, по словам
В.Д.Штернфельда, "но Департамент экономической политики и Департамент финансов всерьез полагают, что ипотечный
механизм города, разрабатываемый с их участием, окажется в конечном итоге убыточным".
Практические мероприятия по запуску ипотеки в столице объективно "завязаны" на работу Московского ипотечного агентства. В
начале февраля планируется полностью обосновать экономические и финансовые проекты его операций.
На заседании Правительства куратор ипотеки предложил ряд первоочередных мер, выполнение которых позволит сохранить
темп развития ипотечной программы города и увеличить количество заемщиков и держателей сертификатов среди москвичей до
трех тысяч человек к концу первого полугодия 1999 года.
В этих целях необходимо создать системных агентов городского ипотечного рынка, важнейшим из которых является страховая
компания; разработать программу строительства жилья под ипотеку, которая должна по ценовым и качественным параметрам
соответствовать требованиям ипотечной системы; соотнести эту программу с инвестиционной программой города, содержащей
задание строительства 300 тысяч квадратных метров в 1999 году для реализации через систему кредитования граждан
(неоправданная задержка формирования титулов строительства и выделения земельных участков ведет к существенной отсрочке
начала реализации ипотечных планов Правительства Москвы); сформировать программу действий по развитию механизма
ссудо-сберегательных касс (реализуемых ГУП "Управление экспериментальной застройки"), строительных сбережений и
финансирования строительства жилья (ДСК-1 и Мосстроймеханизация-5); разработать и утвердить в Правительстве Москвы
порядок и типовой проект эмиссии облигаций Московского ипотечного агентства; внести в Банк России предложения по
изменению экономических нормативов для коммерческих банков по ипотечному кредитованию граждан.
Этот строительный год заявлен мэром Москвы как "ипотечный". Теперь стало более чем очевидно, что даже при наличии
возможности получить реальную помощь от Запада, в конечном итоге, мы можем полагаться только на самих себя.
Экономический механизм
В основе оптимизма главного куратора программы московской ипотеки В.Д.Штернфельда - реальные итоги прошлого года - в
сжатые сроки "мировая ипотека" адаптирована к финансово-экономическим и правовым условиям Москвы.
В столице формируется двухуровневый финансовый механизм. К работе привлечены коммерческие банки, риэлторские и
страховые компании города. Создана специальная служба по обработке заявок горожан на участие в ипотеке. Ежемесячно
кандидаты на получение ипотечных кредитов "заносятся" в компьютерную базу данных (число их уже превысило тысячу). 150
горожанам вручены сертификаты, подтверждающие готовность коммерческих банков - участников программы - выдать им
кредиты.
Верность Москвы своим обязательствам позволяет иностранным инвесторам рассматривать столицу в качестве надежного
партнера.
Совместная работа столичного Правительства, Управления экспериментальной застройки (В.М.Силин), Госстроя и
Государственной Думы над реализацией ипотечной схемы при строительстве микрорайона Куркино, застройки жилого квартала
на западе города (ул. Лобачевского, квартал 34 - 35) - реальная перспектива "московских всходов".
Итоги американских переговоров добавили вдохновения. Ведущие юридические компании Вашингтона "Пэттон Боггс" и "Гринберг
и Трауриг", представляющие интересы крупного американского капитала в Белом Доме и Конгрессе США, серьезно отнеслись к
предложению финансировать ипотечный проект Москвы. Компания "Пэттон Боггс" всего в течение дня разработала и подписала
протокол о намерении принять на себя обязанности организатора финансирования (сумма не менее 200 миллионов долларов
США). А компания "Гринберг и Трауриг" предложила привлечь корпоративный и частный капитал, включая таких своих клиентов,
как "Фэнни Мэй". Сделано предложение Москве участвовать в новом проекте по созданию "Мирового Мэя", объединяющего
ипотеки разных стран в единую организационную и финансовую систему. По мнению представителя руководства компании
Рональда Шимана, занимавшего до недавнего времени пост директора Американского банка реконструкции и развития,
московская ипотека, может и должна быть профинансирована. Он считает вполне уместным использовать имеющиеся личные и
корпоративные связи с ЕБРР и европейскими банками.
Конкретные шаги по развитию московской ипотеки предполагают соотнесение нескольких элементов - количества необходимого
жилья, суммарной потребности по кредитам и условиям выпуска облигаций Московским ипотечным агентством. Значительную
часть облигаций планируется разместить среди российских банков, которые уже выразили готовность кредитовать и работать с
долговыми обязательствами по ипотеке. Однако, по мнению Департамента финансов, часть заявивших банков ненадежна. А
экспертное заключение Департамента по ряду из них полностью отрицательное. В этой связи необходимо определить методику и
критерии стабильности банков.
Основным тормозом на сегодня являются вопросы создания Московского ипотечного агентства, механизма работы
специализированных страховых компаний, а самое основное - формирование в Банке Москвы депозита на нужды выкупа
кредитов населения. Его отсутствие тормозит работу коммерческих банков, которые не могут начать кредитование граждан. Все
это осложняет работу, а ведь средства, запрашиваемые у города, являются возвратными. Парадоксально, по словам
В.Д.Штернфельда, "но Департамент экономической политики и Департамент финансов всерьез полагают, что ипотечный
механизм города, разрабатываемый с их участием, окажется в конечном итоге убыточным".
Практические мероприятия по запуску ипотеки в столице объективно "завязаны" на работу Московского ипотечного агентства. В
начале февраля планируется полностью обосновать экономические и финансовые проекты его операций.
На заседании Правительства куратор ипотеки предложил ряд первоочередных мер, выполнение которых позволит сохранить
темп развития ипотечной программы города и увеличить количество заемщиков и держателей сертификатов среди москвичей до
трех тысяч человек к концу первого полугодия 1999 года.
В этих целях необходимо создать системных агентов городского ипотечного рынка, важнейшим из которых является страховая
компания; разработать программу строительства жилья под ипотеку, которая должна по ценовым и качественным параметрам
соответствовать требованиям ипотечной системы; соотнести эту программу с инвестиционной программой города, содержащей
задание строительства 300 тысяч квадратных метров в 1999 году для реализации через систему кредитования граждан
(неоправданная задержка формирования титулов строительства и выделения земельных участков ведет к существенной отсрочке
начала реализации ипотечных планов Правительства Москвы); сформировать программу действий по развитию механизма
ссудо-сберегательных касс (реализуемых ГУП "Управление экспериментальной застройки"), строительных сбережений и
финансирования строительства жилья (ДСК-1 и Мосстроймеханизация-5); разработать и утвердить в Правительстве Москвы
порядок и типовой проект эмиссии облигаций Московского ипотечного агентства; внести в Банк России предложения по
изменению экономических нормативов для коммерческих банков по ипотечному кредитованию граждан.
Этот строительный год заявлен мэром Москвы как "ипотечный". Теперь стало более чем очевидно, что даже при наличии
возможности получить реальную помощь от Запада, в конечном итоге, мы можем полагаться только на самих себя.
14 сент. 2007 г.
Замкнутый круг
Замкнутый круг: "Рынок недвижимости / Россия - Источник: Профиль - Дата: 10:50 12 сентября 2007 года Замкнутый круг Экспансия крупных строительных компаний в регионы не спасет их от циклического спада на рынке недвижимости. Цены на квартиры и офисы в регионах шагнули вслед за столичными — вниз. «В конце второго квартала 2007 года на рынке жилья в большинстве рег�"
ВЕДОМОСТИ - Олимпийский отъем
  Олимпийский отъемВ распоряжении «Ведомостей» оказался законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с организацией и проведением XXII зимних Олимпийских игр <...> в городе Сочи». Далее |
12 сент. 2007 г.
Обобщение вопросов по регистрации прав
Спрашивали - отвечаем.
Здравствуйте!
Я являюсь членом гаражно-строительного кооператива (гск), в результате после полной выплаты мной пая за мной закреплен статус полноправного владельца индивидуального гаража с правом регистрации его в собственность. Гараж имеет индивидуальный номер.
Земля под все гаражи оформлена в бессрочное пользование гск (имеется свидетельство о праве бессрочного пользования).
Настоящий гараж используется мной для личного индивидуального пользования, что закреплено уставом гск, и не используется для извлечения прибыли.
В соответствии со ст.25.2 Федерального закона от 21.07.1997 122-ФЗ (ред. от 18.07.2006) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права собственности гражданина в упрощенном порядке проводится в случае, если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.
При моем обращении в балашихинский отдел управления ФРС по московской области, я получил отказ в регистрации по упрощенной процедуре оформления недвижимого имущества в собственность по причине того, что "облегченная процедура регистрации, оговоренная ФЗ от 30.06.06 93-ФЗ, не распространяет свое действие на индивидуальные гаражи, владельцы которых состоят в членстве гаражно-строительных кооперативов, и земля на которые оформлена пусть даже в бессрочное пользование на ГСК".
Скажите пожалуйста правомерен ли отказ в регистрации ФРС и распросстраняется ли действие ФЗ от 30.06.06 93-ФЗ ("дачная амнистия") на владельцев гаражей и состоящих в членстве ГСК?
Спасибо.
Ответ:
если в двух словах отвечать на Ваш вопрос, то отказ в регистрации по упрощенной процедуре имущества (в Вашем случае гаражно-строительный кооператив) в собственность Федеральной регистрационной службой правомерен. И процедура регистрации по упрощенной процедуре, которая оговорена в Федеральном Законе от 30.06.2006 года № 93-ФЗ, не распространяется на оформление в собственность индивидуальных гаражей, владельцы которых состоят в гаражно-строительных кооперативах. Так как земля оформлена не в Вашу собственность, а оформлена в пользование гаражно-строительных кооперативов (срочное или бессрочное).
Обобщение проблемных вопросов, возникающих в процессе реализации Федерального закона от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»
Вопрос:
Можно ли зарегистрировать право собственности на земельный участок, в порядке предусмотренном ст. 25.2. Закона о регистрации, в случае если разрешенное использование земельного участка в правоустанавливающем документе указано как «для эксплуатации гаража» или «для эксплуатации жилого дома»?
Ответ:
Действие закона распространяется на 6 категорий земельных участков – это участки, предоставленные для ведения:
1) личного подсобного хозяйства,
2) дачного хозяйства,
3) огородничества,
4) садоводства,
5) индивидуального гаражного строительства,
6) индивидуального жилищного строительства.
Права на земельные участки, предоставленные для иных целей, в упрощенном порядке оформлены быть не могут.
Вопрос:
При каких условиях возможно зарегистрировать право собственности на гараж или хозяйственную постройку в «упрощенном порядке»?
Ответ:
Во-первых, гараж либо хозяйственная постройка должны быть созданы на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства,
Во-вторых, у заявителя обязательно должны быть правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположены указанные объекты,
В третьих, заявитель должен обладать информацией о кадастровом номере земельного участка, занятого гаражом или хозяйственной постройкой, который в обязательном порядке должен указываться в декларации об объекте недвижимого имущества.
Вопрос:
Какие документы необходимо представить в регистрационную службу для того, чтобы зарегистрировать право собственности на гараж или хозяйственную постройку в «упрощенном порядке»?
Ответ:
Заявление о государственной регистрации, которое заполняется непосредственно в регистрационной службе;
Документ об оплате государственной пошлины, установленной в размере 100 рублей;
Декларация об объекте недвижимого имущества, заполняемая в двух экземплярах в регистрационной службе;
Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества (договор купли-продажи, договор дарения, решение исполкома Совета народных депутатов, распоряжение администрации города или сельского поселения, договор аренды и т.д.);
Кадастровый план на земельный участок, занятый гаражом либо хозяйственной постройкой или заключение органа местного самоуправления городского округа, подтверждающее, что указанные объекты расположены в пределах границ земельного участка, на который предоставлены правоустанавливающие документы. В г. Красноярске такое заключение выдает Департамент недвижимого имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 75. http://www.krp.ru/data/rights_registration/amnesty_cottage/faq_simple_registation
Если вы хотите оформить право собственности на
СОЗДАВАЕМЫЙ ИЛИ СОЗДАННЫЙ ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ГАРАЖ
ВАМ НЕОБХОДИМЫ:
ЗАПОЛНенная декларация об объекте НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (заполняется заявителем лично по установленной форме, приказ Минэкономразвития 15 августа 2006 года № 232);
*Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект.
** Кадастровый план земельного участка
Выдается территориальными органами, осуществляющими деятельность по ведению государственного земельного кадастра, по месту нахождения земельного участка.
*Предоставление правоустанавливающего документа на земельный участок не требуется:Если право собственности на земельный участок зарегистрировано в соответствии ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
**Предоставление кадастрового плана не требуется:Если право собственности на земельный участок зарегистрировано в соответствии ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».Представлено заключение органа местного самоуправления, подтверждающее, что дачный или садовый дом расположен в пределах границ предоставленного земельного участка
Для ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ права собственности Следует представить в территориальные органы Росрегистрации, в зависимости от места нахождения объекта:
1. Заявление о государственной регистрации права собственности.
2. Документ об уплате государственной пошлины (подлинник и копия)
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя -документ, подтверждающий его полномочия – нотариально удостоверенная доверенность и копия.
4. Декларация об объекте недвижимого имущества (в двух экземплярах).
5. *Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект (в двух экземплярах).
6. **Кадастровый план земельного участка (в двух экземплярах)
Надеюсь ,что достаточно подробно ответил на Ваш вопрос. Прошу прокомментировать данное сообщение,или задать вопрос.
Здравствуйте!
Я являюсь членом гаражно-строительного кооператива (гск), в результате после полной выплаты мной пая за мной закреплен статус полноправного владельца индивидуального гаража с правом регистрации его в собственность. Гараж имеет индивидуальный номер.
Земля под все гаражи оформлена в бессрочное пользование гск (имеется свидетельство о праве бессрочного пользования).
Настоящий гараж используется мной для личного индивидуального пользования, что закреплено уставом гск, и не используется для извлечения прибыли.
В соответствии со ст.25.2 Федерального закона от 21.07.1997 122-ФЗ (ред. от 18.07.2006) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права собственности гражданина в упрощенном порядке проводится в случае, если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.
При моем обращении в балашихинский отдел управления ФРС по московской области, я получил отказ в регистрации по упрощенной процедуре оформления недвижимого имущества в собственность по причине того, что "облегченная процедура регистрации, оговоренная ФЗ от 30.06.06 93-ФЗ, не распространяет свое действие на индивидуальные гаражи, владельцы которых состоят в членстве гаражно-строительных кооперативов, и земля на которые оформлена пусть даже в бессрочное пользование на ГСК".
Скажите пожалуйста правомерен ли отказ в регистрации ФРС и распросстраняется ли действие ФЗ от 30.06.06 93-ФЗ ("дачная амнистия") на владельцев гаражей и состоящих в членстве ГСК?
Спасибо.
Ответ:
если в двух словах отвечать на Ваш вопрос, то отказ в регистрации по упрощенной процедуре имущества (в Вашем случае гаражно-строительный кооператив) в собственность Федеральной регистрационной службой правомерен. И процедура регистрации по упрощенной процедуре, которая оговорена в Федеральном Законе от 30.06.2006 года № 93-ФЗ, не распространяется на оформление в собственность индивидуальных гаражей, владельцы которых состоят в гаражно-строительных кооперативах. Так как земля оформлена не в Вашу собственность, а оформлена в пользование гаражно-строительных кооперативов (срочное или бессрочное).
Обобщение проблемных вопросов, возникающих в процессе реализации Федерального закона от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»
Вопрос:
Можно ли зарегистрировать право собственности на земельный участок, в порядке предусмотренном ст. 25.2. Закона о регистрации, в случае если разрешенное использование земельного участка в правоустанавливающем документе указано как «для эксплуатации гаража» или «для эксплуатации жилого дома»?
Ответ:
Действие закона распространяется на 6 категорий земельных участков – это участки, предоставленные для ведения:
1) личного подсобного хозяйства,
2) дачного хозяйства,
3) огородничества,
4) садоводства,
5) индивидуального гаражного строительства,
6) индивидуального жилищного строительства.
Права на земельные участки, предоставленные для иных целей, в упрощенном порядке оформлены быть не могут.
Вопрос:
При каких условиях возможно зарегистрировать право собственности на гараж или хозяйственную постройку в «упрощенном порядке»?
Ответ:
Во-первых, гараж либо хозяйственная постройка должны быть созданы на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства,
Во-вторых, у заявителя обязательно должны быть правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположены указанные объекты,
В третьих, заявитель должен обладать информацией о кадастровом номере земельного участка, занятого гаражом или хозяйственной постройкой, который в обязательном порядке должен указываться в декларации об объекте недвижимого имущества.
Вопрос:
Какие документы необходимо представить в регистрационную службу для того, чтобы зарегистрировать право собственности на гараж или хозяйственную постройку в «упрощенном порядке»?
Ответ:
Заявление о государственной регистрации, которое заполняется непосредственно в регистрационной службе;
Документ об оплате государственной пошлины, установленной в размере 100 рублей;
Декларация об объекте недвижимого имущества, заполняемая в двух экземплярах в регистрационной службе;
Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества (договор купли-продажи, договор дарения, решение исполкома Совета народных депутатов, распоряжение администрации города или сельского поселения, договор аренды и т.д.);
Кадастровый план на земельный участок, занятый гаражом либо хозяйственной постройкой или заключение органа местного самоуправления городского округа, подтверждающее, что указанные объекты расположены в пределах границ земельного участка, на который предоставлены правоустанавливающие документы. В г. Красноярске такое заключение выдает Департамент недвижимого имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 75. http://www.krp.ru/data/rights_registration/amnesty_cottage/faq_simple_registation
Если вы хотите оформить право собственности на
СОЗДАВАЕМЫЙ ИЛИ СОЗДАННЫЙ ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ГАРАЖ
ВАМ НЕОБХОДИМЫ:
ЗАПОЛНенная декларация об объекте НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (заполняется заявителем лично по установленной форме, приказ Минэкономразвития 15 августа 2006 года № 232);
*Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект.
** Кадастровый план земельного участка
Выдается территориальными органами, осуществляющими деятельность по ведению государственного земельного кадастра, по месту нахождения земельного участка.
*Предоставление правоустанавливающего документа на земельный участок не требуется:Если право собственности на земельный участок зарегистрировано в соответствии ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
**Предоставление кадастрового плана не требуется:Если право собственности на земельный участок зарегистрировано в соответствии ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».Представлено заключение органа местного самоуправления, подтверждающее, что дачный или садовый дом расположен в пределах границ предоставленного земельного участка
Для ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ права собственности Следует представить в территориальные органы Росрегистрации, в зависимости от места нахождения объекта:
1. Заявление о государственной регистрации права собственности.
2. Документ об уплате государственной пошлины (подлинник и копия)
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя -документ, подтверждающий его полномочия – нотариально удостоверенная доверенность и копия.
4. Декларация об объекте недвижимого имущества (в двух экземплярах).
5. *Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект (в двух экземплярах).
6. **Кадастровый план земельного участка (в двух экземплярах)
Надеюсь ,что достаточно подробно ответил на Ваш вопрос. Прошу прокомментировать данное сообщение,или задать вопрос.
3 сент. 2007 г.
Выбираем агентство недвижимости для продажи своей квартиры
Допустим, наступил для Вас такой момент, когда вы, по каким-либо соображениям решили расстаться со своей недвижимостью. И сделать Вам это хочется, если и не с получением какой-то выгоды, но хотя бы с большей гарантией того, что Вы не останетесь в итоге «у разбитого корыта». В этой статье я попробую помочь направить Вас в верное русло, объяснить некоторые основные моменты, которые просто жизненно необходимо знать при решении такого рискованного и очень нелегкого вопроса. И постараюсь сделать это на простом и доступном каждому языке.
Итак, Вы прикинули, посовещались и поняли, что твердо решили продавать. Ну решить-то решили... А что делать? Куда идти? С чего начинать? Как не остаться обманутым?.. Ваши вопросы абсолютно логичны, но предлагаю разобраться в них по порядку. Сядьте за стол, заварите себе чайку и составьте холодный и расчетливый план действий. Не горячитесь! Пусть будет горячим Ваш чай, а ум - холоден.
И так, начнем с того, как вы хотите продавать. Т.е. с чьей-то помощью или самостоятельно. Лично я бы посоветовал Вам обратиться за квалифицированной помощью в Агентство недвижимости. Как правильно выбрать? Вопрос интересный и очень скрупулезный. Предлагаю первый шаг. Напрягите память и вспомните: не производили ли в недалеком прошлом(для подобных вопросов недалекое - это даже два, три, пять лет назад) каких-либо операций с недвижимостью Ваши родные, друзья, коллеги по работе, друзья коллег, знакомые знакомых... Возможно, Вы краем уха что-нибудь где-нибудь слышали. Такие знакомые найдутся. Гарантия 99%. Вспомнили? Отлично! Поднимайте трубку телефона и набирайте их номер. В первую очередь узнайте, обращались ли они сами в агентство, если да, узнайте результат, впечатления, отзывы. Во-вторых, узнайте как давно это было и попросите вспомнить название, номер телефона, адрес. Если Вам скажут, что обращались туда лет пять назад, скажут название или даже номер, посоветуют Вам его, и Вы, набрав номер услышали на том конце провода фразу: «Здравствуйте, агентство недвижимости такое-то, такое-то слушает...» Радуйтесь! Значит это не компания-однодневка, а действительно серьезная и проверенная временем фирма, которой можно доверять.
Так же «фильтром» выбора агентства может стать, к примеру старая газета с рекламными объявлениями. Положите на стол два выпуска: старый и новый. Нашли одинаковые названия? Может и не много... А много Вам и ни к чему. Достаточно одного, но проверенного временем и людьми. Выбрали? Позвонили? Идите и смело, но осторожно доверяйте им хоть свою жизнь.
Услуги агентства обойдутся Вам примерно в 20-40 тысяч рублей. Цена эта будет зависит от имени, времени на рынке, уровне квалификации специалистов, а так же, зачастую, от стоимости вашей недвижимости. Советую не экономить на услугах. Чем ниже цена работы, тем, как правило, хуже качество этой работы.
Важно! Какие услуги должны предоставлять специалисты? Как производить оплату услуг? На эти вопросы мне постарался ответить менеджер одной из уфимских компаний, Рустэм:
- Вообще, честно скажу, за свою практику насмотрелся всякого. Риэлтеров видел разных. Совет простой: чтобы не остаться обманутым, внимательно читайте договор предоставления услуг (договор должен быть обязательно, если, конечно, это не мошенник или низкоквалифицированный работник). Там, излишне грамотными людьми и заумными словами, может быть написано, что «Вы заплатите нам лишь за то, что обратились к нам за помощью». Т.е., в дальнейшем, никакой помощи Вы можете от них и не дождаться. Они будут созваниваться с Вами и лишь направлять Ваши действия, которые, в принципе должны производить сами. Оплата услуг должна производиться после выполнения всей работы. Допустимы лишь небольшие авансы в размере 2-3 тысяч. Риэлтер должен заниматься организацией рекламы, собирать(по доверенности) если не все, то почти все справки, оформлять документы, устраивать встречи с потенциальными клиентами и делать еще кучу разных мелких, но требующих времени и внимания, дел. По-сути, обратившись к специалистам, Вы должны спокойно продолжать заниматься своими делами, работой, семьей и пр. делами, по-минимуму отвлекаясь на решение вопросов с продажей. Вообще, будьте осторожны. Присмотритесь к человеку. Не вызывает ли он подозрения. Посмотрите его документы. В общем, постарайтесь побольше узнать о нем. Еще одна важная деталь: тяните с него как можно больше номеров телефонов, по которым с ним можно связаться. Если он «кормит» Вас только сотовыми, нет никакой гарантии, что после получения от Вас денег, они не замолчат. Конечно, лучше если это будет знакомый и проверенный человек...
Если Вы решили обратиться за помощью к специалистам, если правильно сделали выбор, то дальше Вам можно не читать и больше не напрягать свое зрение и мозг.
Если же Вам, по каким-либо соображениям, жалко оплачивать услуги профессионалов и Вы решили, что можете сами без проблем продать свою недвижимость, то советую почитать то, что написано ниже.
Первое, что необходимо сделать - это правильно оценить стоимость в соответствии с рынком.
Менеджер по операциям с недвижимостью Молчанова Ляля Тимерханова:
- Вообще, единственная причина, по которой ваша собственность может не
продаться - это цена. То, что Ваша квартира находиться не в центре, на первом или
последнем этаже, далеко от остановки, по соседству живут наркоманы или алкоголики, не
сделан ремонт и пр. пр. пр. - это лишь факторы, позволяющие установить правильную
цену. Соответствие цена-качество очень важно! Чем больше негативных факторов, тем,
соответственно, ниже цена, и наоборот.
Реальную цену легче и надежней всего установить, просматривая газеты объявлений и риэлтерские базы данных. Агентства работают по такому же принципу и ничего нереального здесь нет. Просто, профессионалы хорошо знают рынок и сделают это быстрее и точнее, так сказать, объективнее. Цена же Ваша, скорее всего, будет субъективной, как никак, Вы продаете свое.
Хорошо, перерыв кипу газет, перерыв базы данных компаний, Вы таки определились с ценой. Как сделать так, чтобы ее узнали потенциальные покупатели? Конечно же! Реклама. Реклама - двигатель торговли. Никуда от этого не денешься. Как рекламировать? Где рекламировать? Вопросы не столь сложные. Рекламировать лучше всего в газете «Из рук в руки». Во-первых, бесплатно, во-вторых, очень читаемо. Так же газета имеет свой ресурс в Интернете, так что Ваше объявление увидят сразу много глаз. Какой лучше делать текст? Все логично. Чем больше информации Вы укажете, тем лучше. Важно писать цену, метражи, да даже описывать виды из окон. Чем более исчерпывающая информация будет указана в объявлении, тем лучше.
Молчанова Л.Т.:
- Мне, например, надоедает обзванивать объявления, где не указаны, например
этаж, метраж или цена. Представляете, когда сидишь уже не первый час над
объявлениями... А там их сотни!..
Так же в объявлении стоит указывать буквально: «в подъезде на подоконниках живые цветы», «мусоропровод в подъезде», «санузел раздельно» и т.д. и т.п. Главное, чтобы информация была обоснованной.
Отлично. Вы дали объявление, Вам начали звонить. Пришло время «смотрин». Помните! Встречают по одежке! Так что банальный привод жилья в порядок не помешает точно. Если у Вас будут ободранные стены, облупившаяся краска в ванной и другие мелочи, которые создают общее впечатление о хозяине и жилье в целом. Если же с ремонтом все в порядке, протрите пыль, помойте полы, прибейте отлетевший косяк...
С клиентами так же нужно быть бдительным и осмотрительным. Не стесняйтесь спрашивать у них документы, расспрашивать о чем-нибудь, просто общаться. Если у Вас родились какие-либо подозрения по отношению к ним, не стесняйтесь напрямую интересоваться по возникшим у Вас вопросам. Это либо подтвердит опасения, либо опровергнет их. В идеале, все должно быть прозрачным. Либо черным, либо белым -никаких полутонов. В конце-концов, Вы можете в любой момент отказать им, не объясняя причин.
Осторожно! Мошенники! Рынок вторичного жилья особенно привлекателен для мошенников. Не стоит недооценивать этих людей. От них не застрахован абсолютно никто! Как правило, это образованные люди, отлично знающие рынок и все операции с бумагами и деньгами. Представляясь риэлтерами, они могут продать Вашу квартиру «себе в карман». Могут просто оставить Вас без жилья, если Вы будете доверять им слишком много документов на квартиру. Будьте осторожны так же при показе квартиры. Лучше не находиться в этот момент дома одному. С Вас просто могут «выбить» бумагу, говорящую о том, что Вы передаете им квартиру в дар.
Ваше жилье понравилось клиентам, клиенты понравились Вам. Теперь этап оформления документов. Лучше возложить это на плечи образованного и знающего человека. Проконсультироваться у юриста. Бумаги - очень важная часть, требующая особого внимания! И в этом вопросе нужно быть предельно бдительным и внимательным! Самому браться за эту часть, не имея навыков и образования, лучше не стоит.
Вот уже и почти все документы подготовлены (список документов смотрите в приложении). Осталось получить деньги. Оплата начинается с предоплаты. Есть понятие авансирования и задатка. Это разные вещи! Если был подписан договор о задатке, то Вы уже не сможете отказать клиенту продавать квартиру. Иначе Вы будете обязаны вернуть ему сумму в двойном размере! Будьте бдительны! Не надейтесь на большую предоплату.
После этого Вы дособираете нужные документы (некоторые справки имеют очень не логий срок действия). Побегать придется изрядно, дабы не нарушить оговоренные сроки.
Не стоит производить передачу на улице, в малознакомом месте, на незнакомой квартире. Лучше доверить это дело банку. Например, перевод со счета на счет или использование банковских депозитных ячеек. Безопаснее, если сумма не будет находиться у Вас на руках. Даже если расчет и произошел наличными, не стоит перевозить их в такси или в попутных машинах, а уж тем более в общественном транспорте. Так как на Вас просто могут напасть и отнять деньги. Лучше делать это на машине с хорошо знакомым и проверенным человеком.
Бумага - очень важная вещь! Все этапы сделки должны быть оговорены на бумаге и закреплены подписями с мокрыми печатями!
Вот, наконец, Вы получили зарегистрированные договоры купли-продажи, со Свидетельствами о государственной регистрации прав. Теперь Вам предстоит снятие с регистрации и физическое освобождение квартиры. Момент физического и юридического освобождения так же стоит обговорить на бумаге, иначе покупатель может потребовать освобождения жилья сразу после подписания договора.
Будьте крайне осторожны и бдительны! Удачи Вам!
Приложение.
Список документов, необходимый для продажи квартиры.
1. Правоустанавливающие документы, в зависимости от способа приобретения
квартиры, например: Договор передачи, Свидетельство о собственности на квартиру,
Свидетельство о праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты,
решение суда.
Если документы на квартиру утеряны, то жилье можно продать по Выписке из реестра, которую выдает Регистрационная палата. Правда, в этом случае надо иметь в виду, что теоретически выписку можно брать хоть каждый день.
2. В ФГУП «Ростехинвентаризация» необходимо получить Выписку из единого
государственного реестра объектов капитального строительства, которая действительна 5
лет либо до первой сделки (купля-продажа, мена, дарение).
3. В ЖЭК по месту жительства нужно взять справку-выписку из домовой книги (выписку из финансово-лицевого счета). Эта справка действительна 1 месяц. Чтобы её получить, вам потребуются паспорт или доверенность (если вы не собственник).
4. Нотариально удостоверенное согласие супруга (соответственно, продавца или покупателя) на отчуждение (приобретение) квартиры.
5. Разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
6. Справки из налоговой инспекции, если квартира получена в дар или по наследству.
Как покупать землю
Земельный вопрос в современной России - довольно злободневная и актуальная проблематика, интересующая практически всех собственников, которые вынуждены приспосабливаться к новым реалиям и правовым нормам. Государство все чаще вторгается в эту сферу жизни общества, диктуя свои, порой несправедливые законы. Некоторые и до сих пор не уверены в завтрашнем дне, поскольку в эпоху рыночных отношений и повсеместной приватизации нет четкой границы между частным и государственным. Но не стоит пенять на пресловутый институт. Ведь, к сожалению, доминирующее большинство россиян с апатией относятся к щепетильным вопросам, не желая копаться в деталях.
Если обратиться непосредственно к теории, то стоит отметить, что существует несколько типов участков и земель, которые специально выделяются из общего земельного фонда в соответствии с их целевым назначением. Например, к этой категории относятся земли историко-культурного (т.е. под строительство памятников архитектуры, досуговых центров и т.д.), сельскохозяйственного, природнозаповедного назначения, земли общего пользования (под строительство жилых массивов). Согласно современному положению дел основными показателем цены на землю являются инвестиционные возможности, будущая отдача, местоположение и целевое назначение. Во многом учитываются также и такие факторы как близость к транспортным магистралям, инфраструктура, размер и форма участка, возможные виды использования и ограничения по эксплуатации. Цена земельных участков под коммерческое использование в центральных районах Перми достигает 2,5 миллиона рублей за сотку и выше. Учитывая ограниченность свободных территорий в центральной части города, в основном предлагаются земельные участки небольших площадей - от 6 соток. Часто обременением здесь служит обязательство по расселению. В отдаленных районах Перми инфраструктура развита слабо, поэтому и рынок практически не сформирован; цены на землю, если она появляется на открытом рынке, достаточно низкие. Купля-продажа земли стала возможна в Пермской области с принятием Земельного кодекса в 2001 году. По некоторым оценкам, сегодня, в частной собственности находится 1,4 млн га, что составляет 11% от всего земельного фонда Пермского края. На 2004 год в крае была определена нормативная цена земель 3,2 тыс. населенных пунктов. Завершены оценочные работы по садовым массивам вне населенных пунктов, часть документов утверждена, часть находится на согласовании в специальной комиссии. Полученные результаты коррелируют с рыночными ценами на землю.
Зачастую, желающие приобрести землю, натыкаются на информационные барьеры, не зная куда позвонить или обратиться за помощью. Однако, эта проблема сейчас наименее актуальна, нежели вопрос о качественной медицинской помощи. Во-первых, у каждого приличного агентства есть специальный сайт, на котором вывешен необходимый минимум информации - прейскурант цен за кв. м, сотку, гектар; перечень доступных площадей с точным адресом; а также - список необходимых документов. Проштудировав несколько сайтов ведущих риэлтерских компаний, мы убедились в полноте объемности, размещенной там информации для рядового покупателя. Распространена форма он-лайн общения, когда каждый интересующийся может задать свой вопрос посредством электронной почты. Оперативность ответа гарантирована. Во-вторых, у каждой фирмы есть т.н. горячая линия, на которую можно звонить и задавать любые вопросы. Ну, и, в-третьих, всегда можно направиться непосредственно в офис фирмы, где с вами будет работать специальный человек.
При регистрации договора о купле-продаже земельного участка, который уже находится в собственности, соответствующим федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлен необходимый перечень документов, который вы должны иметь при себе. Среди них: заявление, документ об оплате госпошлины, нотариальное удостоверенные доверенности на право представлять каждого из участников сделки, два подлинника договора о купле-продаже, свидетельство о государственной регистрации прав собственности на объект в ЕГРП, кадастровый план земельного участка; если участник сделки физическое лицо, то к основному перечню добавляется еще и документ, удостоверяющий личность (паспорт), согласие супруга на совершение сделки, запись нотариуса об изъятии такого согласия при нотариальном удостоверении договора, либо нотариально удостоверенное заявление о том, что участник сделки в браке не состоит. Очень часто подобные участки приобретают под строительство нового малоэтажного жилья, и кроме вышеперечисленных документов вам предстоит пройти еще не одну инстанцию для того, чтобы начать непосредственно застройку. Поэтому выгоднее, по мнению специалистов, покупать землю, на которой уже имеется определенный минимум жилых помещений. Такой способ уменьшает затраты, по сравнению с теми, что вы несете при строительстве дома под вас. Кроме того, несомненный плюс такого подхода - единовременное оформление всей документации (и на дом, и на участок) - примерно месяц регистрируются документы с учетом подготовительного этапа в два месяца. Как говорится: и волки сыты, и овцы целы. В то время как, при первом варианте на волокиту уйдет, по меньшей мере, 3-6 месяцев.
В 2006 году президент Путин подписал т.н. закон «О дачной амнистии», который нацелен на упрощение порядка оформления права собственности граждан на отдельные объекты недвижимого имущества - земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного и дачного хозяйства или индивидуального жилищного строительства, а также на объекты недвижимости, построенные на этих участках. Согласно данному нормативному акту, вплоть до 1 января 2010 года ввод в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства можно будет осуществлять без получения специального разрешения. Закон также продлевает сроки бесплатной приватизации жилья на три года, до 1 марта 2010 года.
При продаже земельного участка существуют определенные риски, поскольку сегодня мошенники изощряются в своем таланте, достигая небывалых высот в надувательстве. Не хватит и дня, чтобы перечислить все способы обмана, но мы остановимся на самых распространенных.
1. При выдаче (продаже) Покупателю доверенности на распоряжение земельным участком (земельной долей) и документа, удостоверяющего право на земельный участок (земельную долю) вы предоставляете мошеннику уникальную возможность осуществления залога вашей собственности. Или же он может взять кредит в банке под реальную стоимость земли на любых условиях. Возвращать деньги банку придется вам, и вряд ли величина его будет меньше той суммы, что вы получили за продажу свидетельства и доверенности. Это самый распространённый тип махинаций с землей. Его основная цель - покупка по дешевке и перепродажа по более высокой цене (чистой воды -спекуляция).
2. возможен и вариант, когда мошенниками осуществляется схема многократной продажи, когда за день они могли продать участок или квартиру трижды, а затем благополучно улизнуть с деньгами. Для этого, банально, но факт - на цветной копировальной технике размножают копии документов. Подделку можно обнаружить только при процедуре регистрации и то, если нотариус достаточно щепетилен и педантичен. Чтобы избежать такого обмана лучше сразу же, до регистрации, в нотариальной конторе уговорить покупателя отдать вам хотя бы часть заявленной суммы;
3. некоторые аферисты прибегают к методу, при котором покупателя завлекают ценами ниже рыночных. И прямо в нотариате, ссылаясь на очереди в соответствующих органах, предлагают покупателю отдать деньги сразу, не дожидаясь регистрации документов. При этом сам мошенник, как правило, пользуется поддельным паспортом. При совершении сделки паспорт афериста не проверяется в ГУВД и определить его подлинность нотариус без специальной аппаратуры не может. Найти такого преступника практически невозможно;
4. нередко мошенники прибегали к подмене номеров участков и квартир, когда приводили покупателя якобы в то место, которое он желает приобрести После же получения денег они просто исчезали, а обманутый человек оставался у разбитого корыта.
Несмотря на то, что предпринимаются попытки по усложнению схем продажи-покупки земли и регистрационных процедур, с целью предотвращения хищений денег в особо крупных размерах, мошенники находят альтернативные пути и, по-прежнему, никто не застрахован от их игр.
На сегодняшний день на рынке недвижимости работает десяток агентств и огромная армия "частных" маклеров. Одни из них специализируются на купле-продаже жилой недвижимости, другие - нежилой, третьи исключительно ориентируются на аренду, некоторые же совмещают виды деятельности. Агентства разнообразны по величине, структуре, принципам работы. Большинство риэлтеров единодушны: сегодня главным критерием при выборе агентства является рейтинг риэлтерской компании. Как правило, это мнение родственников, знакомых, коллег, уже имевших дело с данной фирмой (т.е. тех людей, которым клиент доверяет). С одной стороны, это неплохой путь, но профессионалы сомневаются в его надежности. Поэтому, прислушиваясь к рекомендациям, необходимо интересоваться не только фирмой, но и личностью самого риэлтера. Второй по важности критерий выбора агентства - сроки его пребывания на рынке недвижимости. Наиболее оптимальным является срок более пяти лет, поскольку выжить в жесткой конкуренции нелегко и прогореть можно за считанные дни. А вот уже пять и более лет внушает доверие. Это говорит о высоком профессионализме работников. Тем паче, что крупные ошибки агентства с такой биографией, вероятно, позади, и скандалов с аферами и махинациями не случалось, а то оно было б уж давно прикрыто соответствующими органами. Немаловажно - обратить внимание при выборе на рекламную кампанию агентства. За счет нее, как правило, можно безошибочно определить финансовый статус фирмы. Удачливые бизнесмены предпочитают наружную рекламу и специализированные издания по недвижимости. При этом кампания по продвижению ведется спокойно, постепенно и без истерик. Несолидные агентства делают ставку на тривиальную расклейку мелких объявлений на фонарных столбах и дверях подъездов, или же делают рассылки по электронной почте. Стоит помнить также, что если фирма резко урезает рекламу, значит, она пребывает в финансовом кризисе или предкризисном состоянии. Поэтому, прежде чем бросаться с головой на первое попавшееся, казалось бы, выгодное предложение, стоит тщательно и скрупулезно проанализировать все возможности фирмы. Не даром народная мудрость гласит - «семь раз отмерь, и один отрежь»!
Подписаться на:
Сообщения (Atom)