26 апр. 2009 г.
24 апр. 2009 г.
Самострой, пути легализации незаконных построек.
Эта тема является актуальной с тех самых пор, как государство взяло под свой контроль строительство. Не является секретом тот факт, что строительство, земельные вопросы, недвижимость – это одни из самых сложных, можно сказать , «скользких» тем. Давайте опустим криминальную составляющую этой темы и постараемся спокойно, человеческим языком поговорить о самострое.
Любое строительство начинается, как всегда, на бумаге. У человека либо есть узаконенный земельный участок, либо он решил сделать пристройку к дому (как часто делают в многоэтажных домах на первых этажах), либо самовольно, облюбовав пустующий участок земли, решает построить на нем свой дом (строение)или опенхаус . Уже на данном этапе возникают некоторые вопросы, связанные с законностью подобных действий граждан. Земельный Кодекс Российской Федерации , статья 36 ч.1 определяет, что исключительное право на приватизацию земельного участка или получения приоритета при аренде данного участка имеют собственники зданий, строений, сооружений. И вот здесь кроется одна из важных юридических тонкостей, которые не учитывают владельцы самостроя – согласно «буквы закона», собственников у самостроя нет, так как нет правоустанавливающих документов на строение. В более выгодном положении, в данном случае , оказываются те граждане, которые имеют правоустанавливающие документы на земельный участок, так как те, кто надеется таким образом получить вместе с строением и землю должны знать, что ст.№30 Кодекса РФ определяет, что земельные участки для индивидуального строительства выделяются только через открытые торги (аукционы) в соответствии с требованиями Земельного Кодекса РФ , ст.38. Но на аукционы могут выставляться только участки без застройки. Вот вам и сложности.
Однако, в любой ситуации есть выход. До сих пор на территории страны есть немало строений, которые не имеют правоустанавливающих документов. В данном случае Гражданский Кодекс РФ ст.№222 часть 2 предусматривает , что самовольную постройку можно оформить в судебном порядке, при этом параллельно оформить право собственности (аренды) земельного участка, на котором находится самострой. Земля в нашей стране является государственной собственностью и производить какие либо действия с земельными участками без соответствующих документов запрещено.
Не стоит надеяться на то, что суд вынесет свое решение в Вашу пользу. Подход будет индивидуальным. Прежде всего вам необходимо решить все вопросы с местными органами власти, управлением архитектуры. Проще говоря, вам нужно собрать необходимый пакет документов для того, чтобы оформить договор аренды земельного участка, на котором находится самовольно возведенное сооружение. Данный пакет документов индивидуален для каждого региона. Многое зависит от того места, где расположено строение (город, село, территории, которые охраняются государством и т.д.). Стоимость услуг также будет сильно отличаться в зависимости от места положения объекта. Выделение земельного участка в натуральном виде – сложный и длительный процесс, в котором задействовано множество различных служб. БТИ, СЭС, МЧС и многие другие службы вам необходимо будет пройти для получения всех необходимых документов. Именно по этой причине трудно определить стоимость всех услуг, которые предоставляют эти организации при оформлении подобной документации. Есть еще одна сторона затрат, о которой стоит помнить. При заключении договора аренды земельного участка вас могут «попросить» оплатить арендную плату за несколько предыдущих лет. К сожалению, в данном случае нужно быть готовым и к этому. Однако заключить договор аренды земельного участка гораздо проще, так как эта процедура не связана с проведением открытых торгов.
Помните, без оформления всех документов на земельный участок узаконить самострой вам не получится. Тянуть с этим также не стоит. Льготный порядок оформления действует до 1 января 2010 года (Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 21.07.97 (ст.25,2 ; ст. 25,3).
Источник : Достоверная информация о недвижимости
Понравилась статья? Перешли ее другу.
Любое строительство начинается, как всегда, на бумаге. У человека либо есть узаконенный земельный участок, либо он решил сделать пристройку к дому (как часто делают в многоэтажных домах на первых этажах), либо самовольно, облюбовав пустующий участок земли, решает построить на нем свой дом (строение)или опенхаус . Уже на данном этапе возникают некоторые вопросы, связанные с законностью подобных действий граждан. Земельный Кодекс Российской Федерации , статья 36 ч.1 определяет, что исключительное право на приватизацию земельного участка или получения приоритета при аренде данного участка имеют собственники зданий, строений, сооружений. И вот здесь кроется одна из важных юридических тонкостей, которые не учитывают владельцы самостроя – согласно «буквы закона», собственников у самостроя нет, так как нет правоустанавливающих документов на строение. В более выгодном положении, в данном случае , оказываются те граждане, которые имеют правоустанавливающие документы на земельный участок, так как те, кто надеется таким образом получить вместе с строением и землю должны знать, что ст.№30 Кодекса РФ определяет, что земельные участки для индивидуального строительства выделяются только через открытые торги (аукционы) в соответствии с требованиями Земельного Кодекса РФ , ст.38. Но на аукционы могут выставляться только участки без застройки. Вот вам и сложности.
Однако, в любой ситуации есть выход. До сих пор на территории страны есть немало строений, которые не имеют правоустанавливающих документов. В данном случае Гражданский Кодекс РФ ст.№222 часть 2 предусматривает , что самовольную постройку можно оформить в судебном порядке, при этом параллельно оформить право собственности (аренды) земельного участка, на котором находится самострой. Земля в нашей стране является государственной собственностью и производить какие либо действия с земельными участками без соответствующих документов запрещено.
Не стоит надеяться на то, что суд вынесет свое решение в Вашу пользу. Подход будет индивидуальным. Прежде всего вам необходимо решить все вопросы с местными органами власти, управлением архитектуры. Проще говоря, вам нужно собрать необходимый пакет документов для того, чтобы оформить договор аренды земельного участка, на котором находится самовольно возведенное сооружение. Данный пакет документов индивидуален для каждого региона. Многое зависит от того места, где расположено строение (город, село, территории, которые охраняются государством и т.д.). Стоимость услуг также будет сильно отличаться в зависимости от места положения объекта. Выделение земельного участка в натуральном виде – сложный и длительный процесс, в котором задействовано множество различных служб. БТИ, СЭС, МЧС и многие другие службы вам необходимо будет пройти для получения всех необходимых документов. Именно по этой причине трудно определить стоимость всех услуг, которые предоставляют эти организации при оформлении подобной документации. Есть еще одна сторона затрат, о которой стоит помнить. При заключении договора аренды земельного участка вас могут «попросить» оплатить арендную плату за несколько предыдущих лет. К сожалению, в данном случае нужно быть готовым и к этому. Однако заключить договор аренды земельного участка гораздо проще, так как эта процедура не связана с проведением открытых торгов.
Помните, без оформления всех документов на земельный участок узаконить самострой вам не получится. Тянуть с этим также не стоит. Льготный порядок оформления действует до 1 января 2010 года (Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 21.07.97 (ст.25,2 ; ст. 25,3).
Источник : Достоверная информация о недвижимости
Понравилась статья? Перешли ее другу.
23 апр. 2009 г.
Опенхаус как решение квартирного вопроса.
Согласно статистике, в сегодняшней России более 60% распадов семей происходят из-за отсутствия собственного жилья и вмешательства родственников в дела семьи.
Квартирный вопрос всегда был актуален, а в настоящее время стоит особо остро. Почему многие из нас не могут купить достойное жилье для себя и своей семьи? Среди причин, препятствующих покупке собственной квартиры, можно выделить несколько ключевых:
- завышенные цены на жилье. Несмотря на частичное снижение цен на рынке недвижимости, стоимость квадратных метров по-прежнему непомерно высока для большинства россиян.
- финансовая нестабильность в стране и в мире. Затертый до дыр кризис ударил снижением доходов по всем социальным слоям населения. Сниженные темпы строительства первичного жилья оставили без квартир собственников (уже заплативших за них!) на неопределенный период времени.
- банковский кризис, зарубивший ипотеку на корню.
Как найти решение квартирного вопроса в свете нынешней, можно сказать, стрессовой экономической ситуации? Стресс приводит человека в такое состояние сознания, в котором рождаются нестандартные идеи. В сфере строительства частной недвижимости такой свежей идеей стало строительство опенхаусов. Это принципиально новый проект, который позволяет существенно снизить себестоимость жилья и имеет ряд других, не менее весомых, преимуществ. О них мы поговорим далее.
Для начала разберемся с понятиями. Автор термина Эдуард Бушков определяет опенхаус как долю в малоэтажном многоквартирном доме, построенном на землях ИЖС (индивидуального жилищного строительства). Для опенхауса минимальная доля участия составляет 30 квадратных метров. Суть проекта отражает классическое коттеджное строительство - покупается участок в собственность под застройку и возводится жилое здание. Отличием же является объединение нескольких участников с одной целью - построить для себя малоэтажный многоквартирный дом. Привлекательность такого способа строительства и его отличие от других вариантов приобретения жилья заключается в следующем.
- Ценовая доступность. Стоимость одного квадратного метра варьируется от $1000 до $1500. Этот разбег цен обусловлен выбором технологии и материалов, используемых в строительстве опенхауса, а также расположением участка, выбранного под стройку. Сравнительно низкая стоимость достигается так: отсутствие посредников, небольшая команда застройщика, выбор участка в пригородной зоне, разделение затрат на проведение коммуникаций и обустройство. Количество этажей опенхауса не превышает трех , что не требует привлечения дорогой строительной техники, например, кранов.
- Высокие темпы строительства. При покупке участка земли под застройку нет необходимости получать разрешение на строительство, ведь чаще всего именно административные согласования отнимают у застройщиков самые важные ресурсы - деньги и время. Ряд законодательных актов упрощает порядок оформления документов, разрешающих строительство. Относительно небольшой объем строительных работ также позволяет экономить на сроках (три этажа - это не восемнадцать, и даже не девять). Как следствие, через 6-12 месяцев с момента начала строительства опенхауса, вы становитесь владельцем собственной квартиры.
- Близость к городу, что позволяет в полном объеме пользоваться его инфраструктурой. При выборе участка под застройку важным критерием является близость к транспортным развязкам. Это могут быть автобусные маршруты и остановки электропоездов. В то же время, пригород, особенно его <зеленые> зоны, отличается лучшей экологической обстановкой по сравнению с городом. Возможен выбор участка, например, в березовой роще или на берегу озера.
- Свободная планировка. Вы не только сами определяете свою долю в опенхаусе (от тридцати квадратных метров), но планируете свою будущую квартиру, ограничиваясь только Вашей фантазией. Тридцать, сто, двести квадратных метров или целый этаж? Одна, три, или пять комнат? Решаете только Вы.
- Надежность. При строительстве опенхаусов используются технологии, позволяющие продлить срок эксплуатации дома до 70-80 лет, а в некоторых случаях и до 100 лет. Выбор материалов для строительства опенхауса может быть предложен застройщиком, но дольщики и сами на общем собрании могут принять решение об используемых материалах и технологиях.
- Обустройство подъездов и придомовой территории. Зачастую состояние подъездов и дворов в многоэтажном секторе вызывает наше раздражение и недовольство. Коммунальные службы не справляются с наведением порядка. Малое число квартир в опенхаусе, небольшая огороженная территория позволяют поддерживать чистоту, радующую глаз. Собственники совместно принимают решение о планировке придомовой территории и определяют необходимость наличия автостоянки, детской и спортивной площадок, зоны отдыха.
- Безопасность. Ее обеспечивает наличие ограждения вокруг опенхауса, при желании собственников устанавливаются электрические ворота с дистанционным управлением. Автовладельцы, оставив своих железных коней на стоянке, могут спать спокойно. Родители не станут беспокоиться за детвору, которая копошится в песочнице на детской площадке.
- Поэтапное внесение средств на строительство. Проект подразумевает разделение процесса стройки на несколько шагов. Только по окончании работ на предыдущем этапе производится предоплата на строительство следующего. Это позволяет контролировать сроки строительства и качество выполняемых работ. После того, как выбран участок для строительства и одобрен всеми участниками проекта, необходимо внести первую сумму. Она пойдет на покупку участка земли и его оформление в собственность. Сумма этого взноса составляет 20-25 процентов от общих затрат на строительство. Остальные части затрат равномерно распределяются между этапами непосредственно стройки - примерно 15 процентов на каждый из пяти этапов. Следует учесть, что в разных проектах размер первоначального взноса и количество этапов могут варьироваться.
- Выбор будущих соседей. Необычный, но немаловажный фактор. Как правило, другие способы строительства не дают такой возможности. Покупая квартиру в многоэтажном доме, новоиспеченные хозяева редко что-то могут узнать о своих соседях, а в новостройках это практически невозможно. Здесь же, формируя команду дольщиков, реально узнать о будущих соседях все, что для вас важно. На общих собраниях можно познакомиться с каждым дольщиком, узнать, чем он занимается, какой состав семьи, социальный статус.
- Отсутствие финансовых рисков и возможность получения прибыли. В нашем списке пункт последний, но по значимости один из первых. Это условие будет весомым не только для тех, кто строит жилье для себя и своей семьи, но и для инвесторов, вкладывающих средства в строительство квартиры с целью ее дальнейшей продажи. В данном случае инвестор выступает не как коммерческая структура, а как частное лицо, что существенно позволяет сэкономить на различных согласованиях и взятках. Застройщик является гарантом сохранности средств, вложенных в строительство. Взнос-предоплата за очередной этап страхуется завершенными на этот момент этапами строительства опенхауса, а также долей в общей земельной собственности. Прибыль от участия в проекте может достигать 100%, ведь $1000-1500 за квадратный метр на начальном этапе проекта вырастают до $2000-3000 к моменту завершения строительства дома.
Рассматривая опенхаус как новый принцип малоэтажного многоквартирного строительства, следует проанализировать его со всех сторон. Поэтому приведем здесь и другие его неотъемлемые особенности. Они в разных ситуациях могут расцениваться как плюсы или минусы данного проекта.
- Территориальная удаленность. Этот критерий носит индивидуальный характер, и степень удаленности варьируется от 1 до 50 км от развитой инфраструктуры города. При выборе участка совместно с другими дольщиками необходимо рассматривать выбранное место с точки зрения баланса между близостью к городу и стоимостью земли. Оценить территориальную удаленность до работы, школы, детского сада, поликлиники, продуктовых магазинов и других элементов инфраструктуры. Как уже говорилось выше, даже при наличии автомобиля в семье, важно оценить близость маршрутов и остановок общественного транспорта.
- Дополнительные затраты. Они возможны при любом способе строительства, но и данный проект не является исключением. Например, в некоторых случаях, кроме затрат на отделку жилья, потребуется покупка газового котла в квартиру, стоимость которого варьируется от $900 до нескольких тысяч и зависит от площади квартиры, качества котла.
- Стоимость содержания жилья. Из-за небольшого числа квартир в одном опенхаусе (как правило, их количество не превышает 15) стоимость содержания жилья превышает затраты на содержание равнозначной по площади квартиры в многоквартирном доме. Общие площади в опенхаусе - крыша, подвал, подъезды, лестничные пролеты, придомовая территория - также требуют заботы, а затраты на такой уход делятся между собственниками согласно доли каждого.
- Тесная взаимозависимость дольщиков. Земельный участок и дом, который на нем построен, являются общей собственностью дольщиков, предметом равнодолевого владения. Поэтому любые изменения, будь то высаживание цветов во дворе или установка барбекю, возможны только после согласования со всеми дольщиками. Это же условие относится и к продаже своей доли. Согласно законодательству, требуется сначала в письменной форме известить дольщиков о намерении продать свою часть имущества. В извещении необходимо указать цену и другие условия продажи. Если в течение месяца никто из дольщиков не примет решение о приобретении доли, то можно выставить ее в свободную продажу.
Рассмотрев проект опенхауса как возможность строительства собственного жилья, во всех его аспектах, каждый способен найти лучшее решение своего квартирного вопроса. Результатом станет достойная квартира для всей семьи.
Более подробно изучить новый сегмент рынка недвижимости можно в Специальном Отчете <Опенхаусы - Самые Дешевые Квартиры Подмосковья>
Источник : "Горячая Линия Недвижимости"
Квартирный вопрос всегда был актуален, а в настоящее время стоит особо остро. Почему многие из нас не могут купить достойное жилье для себя и своей семьи? Среди причин, препятствующих покупке собственной квартиры, можно выделить несколько ключевых:
- завышенные цены на жилье. Несмотря на частичное снижение цен на рынке недвижимости, стоимость квадратных метров по-прежнему непомерно высока для большинства россиян.
- финансовая нестабильность в стране и в мире. Затертый до дыр кризис ударил снижением доходов по всем социальным слоям населения. Сниженные темпы строительства первичного жилья оставили без квартир собственников (уже заплативших за них!) на неопределенный период времени.
- банковский кризис, зарубивший ипотеку на корню.
Как найти решение квартирного вопроса в свете нынешней, можно сказать, стрессовой экономической ситуации? Стресс приводит человека в такое состояние сознания, в котором рождаются нестандартные идеи. В сфере строительства частной недвижимости такой свежей идеей стало строительство опенхаусов. Это принципиально новый проект, который позволяет существенно снизить себестоимость жилья и имеет ряд других, не менее весомых, преимуществ. О них мы поговорим далее.
Для начала разберемся с понятиями. Автор термина Эдуард Бушков определяет опенхаус как долю в малоэтажном многоквартирном доме, построенном на землях ИЖС (индивидуального жилищного строительства). Для опенхауса минимальная доля участия составляет 30 квадратных метров. Суть проекта отражает классическое коттеджное строительство - покупается участок в собственность под застройку и возводится жилое здание. Отличием же является объединение нескольких участников с одной целью - построить для себя малоэтажный многоквартирный дом. Привлекательность такого способа строительства и его отличие от других вариантов приобретения жилья заключается в следующем.
- Ценовая доступность. Стоимость одного квадратного метра варьируется от $1000 до $1500. Этот разбег цен обусловлен выбором технологии и материалов, используемых в строительстве опенхауса, а также расположением участка, выбранного под стройку. Сравнительно низкая стоимость достигается так: отсутствие посредников, небольшая команда застройщика, выбор участка в пригородной зоне, разделение затрат на проведение коммуникаций и обустройство. Количество этажей опенхауса не превышает трех , что не требует привлечения дорогой строительной техники, например, кранов.
- Высокие темпы строительства. При покупке участка земли под застройку нет необходимости получать разрешение на строительство, ведь чаще всего именно административные согласования отнимают у застройщиков самые важные ресурсы - деньги и время. Ряд законодательных актов упрощает порядок оформления документов, разрешающих строительство. Относительно небольшой объем строительных работ также позволяет экономить на сроках (три этажа - это не восемнадцать, и даже не девять). Как следствие, через 6-12 месяцев с момента начала строительства опенхауса, вы становитесь владельцем собственной квартиры.
- Близость к городу, что позволяет в полном объеме пользоваться его инфраструктурой. При выборе участка под застройку важным критерием является близость к транспортным развязкам. Это могут быть автобусные маршруты и остановки электропоездов. В то же время, пригород, особенно его <зеленые> зоны, отличается лучшей экологической обстановкой по сравнению с городом. Возможен выбор участка, например, в березовой роще или на берегу озера.
- Свободная планировка. Вы не только сами определяете свою долю в опенхаусе (от тридцати квадратных метров), но планируете свою будущую квартиру, ограничиваясь только Вашей фантазией. Тридцать, сто, двести квадратных метров или целый этаж? Одна, три, или пять комнат? Решаете только Вы.
- Надежность. При строительстве опенхаусов используются технологии, позволяющие продлить срок эксплуатации дома до 70-80 лет, а в некоторых случаях и до 100 лет. Выбор материалов для строительства опенхауса может быть предложен застройщиком, но дольщики и сами на общем собрании могут принять решение об используемых материалах и технологиях.
- Обустройство подъездов и придомовой территории. Зачастую состояние подъездов и дворов в многоэтажном секторе вызывает наше раздражение и недовольство. Коммунальные службы не справляются с наведением порядка. Малое число квартир в опенхаусе, небольшая огороженная территория позволяют поддерживать чистоту, радующую глаз. Собственники совместно принимают решение о планировке придомовой территории и определяют необходимость наличия автостоянки, детской и спортивной площадок, зоны отдыха.
- Безопасность. Ее обеспечивает наличие ограждения вокруг опенхауса, при желании собственников устанавливаются электрические ворота с дистанционным управлением. Автовладельцы, оставив своих железных коней на стоянке, могут спать спокойно. Родители не станут беспокоиться за детвору, которая копошится в песочнице на детской площадке.
- Поэтапное внесение средств на строительство. Проект подразумевает разделение процесса стройки на несколько шагов. Только по окончании работ на предыдущем этапе производится предоплата на строительство следующего. Это позволяет контролировать сроки строительства и качество выполняемых работ. После того, как выбран участок для строительства и одобрен всеми участниками проекта, необходимо внести первую сумму. Она пойдет на покупку участка земли и его оформление в собственность. Сумма этого взноса составляет 20-25 процентов от общих затрат на строительство. Остальные части затрат равномерно распределяются между этапами непосредственно стройки - примерно 15 процентов на каждый из пяти этапов. Следует учесть, что в разных проектах размер первоначального взноса и количество этапов могут варьироваться.
- Выбор будущих соседей. Необычный, но немаловажный фактор. Как правило, другие способы строительства не дают такой возможности. Покупая квартиру в многоэтажном доме, новоиспеченные хозяева редко что-то могут узнать о своих соседях, а в новостройках это практически невозможно. Здесь же, формируя команду дольщиков, реально узнать о будущих соседях все, что для вас важно. На общих собраниях можно познакомиться с каждым дольщиком, узнать, чем он занимается, какой состав семьи, социальный статус.
- Отсутствие финансовых рисков и возможность получения прибыли. В нашем списке пункт последний, но по значимости один из первых. Это условие будет весомым не только для тех, кто строит жилье для себя и своей семьи, но и для инвесторов, вкладывающих средства в строительство квартиры с целью ее дальнейшей продажи. В данном случае инвестор выступает не как коммерческая структура, а как частное лицо, что существенно позволяет сэкономить на различных согласованиях и взятках. Застройщик является гарантом сохранности средств, вложенных в строительство. Взнос-предоплата за очередной этап страхуется завершенными на этот момент этапами строительства опенхауса, а также долей в общей земельной собственности. Прибыль от участия в проекте может достигать 100%, ведь $1000-1500 за квадратный метр на начальном этапе проекта вырастают до $2000-3000 к моменту завершения строительства дома.
Рассматривая опенхаус как новый принцип малоэтажного многоквартирного строительства, следует проанализировать его со всех сторон. Поэтому приведем здесь и другие его неотъемлемые особенности. Они в разных ситуациях могут расцениваться как плюсы или минусы данного проекта.
- Территориальная удаленность. Этот критерий носит индивидуальный характер, и степень удаленности варьируется от 1 до 50 км от развитой инфраструктуры города. При выборе участка совместно с другими дольщиками необходимо рассматривать выбранное место с точки зрения баланса между близостью к городу и стоимостью земли. Оценить территориальную удаленность до работы, школы, детского сада, поликлиники, продуктовых магазинов и других элементов инфраструктуры. Как уже говорилось выше, даже при наличии автомобиля в семье, важно оценить близость маршрутов и остановок общественного транспорта.
- Дополнительные затраты. Они возможны при любом способе строительства, но и данный проект не является исключением. Например, в некоторых случаях, кроме затрат на отделку жилья, потребуется покупка газового котла в квартиру, стоимость которого варьируется от $900 до нескольких тысяч и зависит от площади квартиры, качества котла.
- Стоимость содержания жилья. Из-за небольшого числа квартир в одном опенхаусе (как правило, их количество не превышает 15) стоимость содержания жилья превышает затраты на содержание равнозначной по площади квартиры в многоквартирном доме. Общие площади в опенхаусе - крыша, подвал, подъезды, лестничные пролеты, придомовая территория - также требуют заботы, а затраты на такой уход делятся между собственниками согласно доли каждого.
- Тесная взаимозависимость дольщиков. Земельный участок и дом, который на нем построен, являются общей собственностью дольщиков, предметом равнодолевого владения. Поэтому любые изменения, будь то высаживание цветов во дворе или установка барбекю, возможны только после согласования со всеми дольщиками. Это же условие относится и к продаже своей доли. Согласно законодательству, требуется сначала в письменной форме известить дольщиков о намерении продать свою часть имущества. В извещении необходимо указать цену и другие условия продажи. Если в течение месяца никто из дольщиков не примет решение о приобретении доли, то можно выставить ее в свободную продажу.
Рассмотрев проект опенхауса как возможность строительства собственного жилья, во всех его аспектах, каждый способен найти лучшее решение своего квартирного вопроса. Результатом станет достойная квартира для всей семьи.
Более подробно изучить новый сегмент рынка недвижимости можно в Специальном Отчете <Опенхаусы - Самые Дешевые Квартиры Подмосковья>
Источник : "Горячая Линия Недвижимости"
18 апр. 2009 г.
17 апр. 2009 г.
.jpg)
.jpg)
Для опенхауса минимальная доля земли.
.jpg)
Для опенхауса минимальная доля участия составляет 30 квадратных метров.
Строительство Опенхауса в Одинцово 2007 год
.jpg)
Опенхаус – это доля в малоэтажном многоквартирном доме, построенном на землях ИЖС (индивидуального жилищного строительства). Автор термина Эдуард Бушков
Ready Mortgage Site Solution
Населению предоставляется множество финансовых услуг, и ипотека и кредитование - наиболее популярные из них. Специалистов, предлагающих брокерское обслуживание так же достаточно. Вам, как опытным профессионалам в этом случае просто необходим корпоративный сайт, который предоставит информацию о вашей компании, услугах, ипотечных брокерах, ставках и условиях предоставления кредита. Mortgage software компании Пилот Групп - готовый ипотечный сайт, который вы легко можете адаптировать под специфику вашей компании и услуг. Опубликуйте на сайте варианты интересных кредитных программ, сделайте финансовые услуги понятнее и ближе вашим клиентам. Помогите разобраться, ответьте на вопросы, найди подходящие условия для ваших клиентов в режиме online и вы покажите вашим новым и будущим клиентам, что вы профессионально решаете за клиентов все из проблемы и выдаете готовые результаты. Имея готовый ипотечный сайт вы сэкономите ваше время на обслуживании клиентов и сможете заключать гораздо больше сделок, чем раньше. Заемщики так же в режиме онлайн смогут подсчитать, какая сумма кредита им нужна, на какой срок им лучше взять кредит, используя удобный ипотечные калькуляторы. Вы сможете менять, хоть несколько раз в день, все содержимое своего сайта самостоятельно. Сделайте ваш сайт подходящим по месторасположению для ваших клиентов - в США или Великобритании, чтобы они могли заполнить соответствующие формы или загрузить их со своего компьютера. Структуру сайта и функционал можно так же легко менять под изменяющиеся требования рынка ипотечного кредитования. Преимущества Mortgage Software в том, что сайт абсолютно готов и вы можете рассказать многомиллионной Интернет - аудитории о вашей компании и услугах уже сегодня. Посмотрите демо - версию сайта как администратор и как заемщик на сайте автора. Техническую поддержку вашего сайта будет осуществлять служба технической поддержки компании Пилот Групп.
8 апр. 2009 г.
Какой бывает загородная недвижимость?
На рынке загородной недвижимости как правило можно выделить несколько типов объектов:
КОТТЕДЖНЫЙ ПОСЕЛОК
представляет собой огороженное поселение, строящееся по единому генеральному плану. Коммуникации, как правило, проводятся централизованно, создается соответствующая инфраструктура. Коттеджный поселок может быть застроен как коттеджами, так и таунхаусами.
ТАУНХАУСЫ
- это относительное новое явление на российском рынке — представляют собой сблокированные коттеджи на несколько квартир, каждая с отдельным входом, с небольшой придомовой территорией. В коттеджном поселке можно приобрести или арендовать готовый дом либо купить земельный участок для самостоятельного строительства.
Опенхаусы
- доля в малоэтажном многоквартирном доме , построенном на землях ИЖС (автор термина Эдуард Бушков).
По сути, проект возведения малоэтажного многоквартирного дома аналогичен более привычному коттеджному строительству, которое производится собственниками земельного участка, с одной лишь разницей – возведение опенхауса осуществляется несколькими долевыми участниками.
СТАРОДАЧНЫЕ МЕСТА
- это дачные поселки, построенные в советское время для партийной и государственной элиты и творческой интеллигенции. Среди самых известных - Николина Гора, Малаховка, Валентиновка, Жаворонки и т. д. Стародачные места отличаются большими площадями участков, удачным расположением - в лесу, нередко вблизи рек и водохранилищ. Среди недостатков - изношенность коммуникаций, неоднородность застройки, ветхость домов, смешение архитектурных стилей, невысокий уровень охраны.
САДОВОДЧЕСКИЕ ТОВАРИЩЕСТВА
- размер участка колеблется от 6 до 15 соток. Небольшой размер участков, часто символическая охрана, жители в основном пенсионного возраста — все это не привлекает обеспеченного покупателя.
ХАОТИЧНАЯ ЗАСТРОЙКА
Под хаотичной застройкой понимается неорганизованное строительство коттеджей и домов в деревнях или поселках при отсутствии плана застройки и централизованной инженерной и социальной инфрастуктуры. Именно к хаотичной застройке относится подавляющее большинство коттеджей, возведенных в 1990-е гг. и предлагающихся сейчас на вторичном рынке.
КОТТЕДЖНЫЙ ПОСЕЛОК
представляет собой огороженное поселение, строящееся по единому генеральному плану. Коммуникации, как правило, проводятся централизованно, создается соответствующая инфраструктура. Коттеджный поселок может быть застроен как коттеджами, так и таунхаусами.
ТАУНХАУСЫ
- это относительное новое явление на российском рынке — представляют собой сблокированные коттеджи на несколько квартир, каждая с отдельным входом, с небольшой придомовой территорией. В коттеджном поселке можно приобрести или арендовать готовый дом либо купить земельный участок для самостоятельного строительства.
Опенхаусы
- доля в малоэтажном многоквартирном доме , построенном на землях ИЖС (автор термина Эдуард Бушков).
По сути, проект возведения малоэтажного многоквартирного дома аналогичен более привычному коттеджному строительству, которое производится собственниками земельного участка, с одной лишь разницей – возведение опенхауса осуществляется несколькими долевыми участниками.
СТАРОДАЧНЫЕ МЕСТА
- это дачные поселки, построенные в советское время для партийной и государственной элиты и творческой интеллигенции. Среди самых известных - Николина Гора, Малаховка, Валентиновка, Жаворонки и т. д. Стародачные места отличаются большими площадями участков, удачным расположением - в лесу, нередко вблизи рек и водохранилищ. Среди недостатков - изношенность коммуникаций, неоднородность застройки, ветхость домов, смешение архитектурных стилей, невысокий уровень охраны.
САДОВОДЧЕСКИЕ ТОВАРИЩЕСТВА
- размер участка колеблется от 6 до 15 соток. Небольшой размер участков, часто символическая охрана, жители в основном пенсионного возраста — все это не привлекает обеспеченного покупателя.
ХАОТИЧНАЯ ЗАСТРОЙКА
Под хаотичной застройкой понимается неорганизованное строительство коттеджей и домов в деревнях или поселках при отсутствии плана застройки и централизованной инженерной и социальной инфрастуктуры. Именно к хаотичной застройке относится подавляющее большинство коттеджей, возведенных в 1990-е гг. и предлагающихся сейчас на вторичном рынке.
2 апр. 2009 г.
Словарь Риэлтора
Однушка, двушка, трешка - жаргон. Так называют одно-, двух-, трехкомнатные квартиры в риэлторском мире.
Копейка, двойка, тройка - не правильно. Так не говорят. Плохой тон.
Видовая квартира - квартира с неповторимым видом (например - на Красную площадь).
Вид на воду - видовая квартира на набережной, из окон которой открывается вид на реку или канал.
Встречная покупка (встречка, встреча, обмен) - продавцы ставят условие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтернативное жилье. Так приходится делать, если у продавцов нет другой квартиры, куда они могут выехать и выписаться, если права на квартиру имеет несовершеннолетние или продавцы бояться оставлять деньги на хранение. После кризиса на рынке появилось огромного количество квартир в прямой продаже. Найти покупателя, который бы ждал, пока продавцы согласятся на встречный вариант, очень сложно. Для этого квартира должна быть очень интересной, нетиповой или стоить меньше аналогичных процентов на 10%.
Вторичный рынок - рынок квартир, которые уже имели зарегистрированных в ГБР прав на недвижимость владельцев. Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить. Вторичный рынок по предложению обычно больше, чем первичный и крайне разнообразен по типам квартир, районам и ценам. Основные преимущества - возможность выбора именно той квартиры, которая Вам подходит и в нужном Вам месте.
Девелопер - предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:
• автора идеи проекта, что создавать и где;
• приобретателя земельного участка под застройку;
• организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами), нанимателя заказчика (с лицензией), генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью (при необходимости);
• финансирует сам либо привлекает в случае необходимости инвестиции.
Девелопмент - это собственно сам процесс создания объекта недвижимости.
Евроремонт (евростандарт) - ремонт, проведенный с использованием импортных материалов и технологий, может быть полным, либо частичным. На самом деле, качество и степень ремонта выдаваемого за евроремонт, может быть самым разным.
Залог (заклад, аванс) - если покупателю понравилась квартира, он подписывает договор-обязательство приобрести ее на оговоренных условиях. В обеспечение этого договора и вносится залог. В случае отказа покупателя от покупки, т.е. при нарушении условий договора, агентство вправе обратить залог в свою пользу. В случае срыва сделки по вине продавцов залог возвращается покупателю.
Что кроется за Вашим согласием на вариант со встречной покупкой и внесением залога? Внося залог, Вы подтверждаете, что квартира нравится, и готовы ждать, пока агентство подберет встречный вариант в течение указанного в договоре срока. Агентство обещает приложить все усилия, чтобы это произошло, и убрать квартиру из рекламы. Продавцы обещают, что не будут продавать квартиру в течение срока договора никому другому, кроме Вас, будут смотреть предлагаемые им варианты обмена. Если за это время не удается найти подходящий вариант, покупатель вправе забрать залог или продлить договор, возможно увеличив (или уменьшив цену).
Капитальный ремонт - Лучший вариант - капремонт с полной заменой перекрытий. Во время реконструкции в здании остаются только капитальные стены. Новые межэтажные перекрытия - железобетонные плиты. Обычно после такого ремонта на потолке четко видны стыки. Производился, начиная примерно с 1960г. В домах с капремонтом 1960-1965гг. встречаются остатки сталинского декора - лепка. Межплиточных щелей нет. Потолок набран из небольших плит (примерно 1м на 60см) и плотно заштукатурен.
Худший вариант - выборочный капремонт 50-х годов. В этом случае производилась замена коммуникаций, установка ванн, подключение горячей воды. Перекрытия не заменяются, в лучшем случае укрепляются. Стоимость ремонта квартиры в таком доме значительно дороже. Покупают из-за дешевизны или видовые квартиры в элитных местах или интересные квартиры большой площади. Во время полного капремонта не оставляли многокомнатных квартир
Контрагент - агент покупателя и агент продавца. Контрагент отстаивает интересы своего клиента ведя диалог со своим коллегой - агентом продавца. Их цель - найти оптимальную схему передачи права собственности с минимальными равномерно распределенными межу сторонами рисками.
Металлические балки - перекрытие в домах, в основном 1900-1917 г. постройки, несущие балки которых - металлические. Обычно находятся в лучшем состоянии, чем более старые деревянные и поэтому не требуют капитального ремонта. Могут быть с деревянным или бетонным заполнением.
"Монолит" - дом, построенный по технологии монолитного бетонного каркаса. Обычно данная технология сочетается с использованием кирпича в качестве наружной облицовки (возможно, части дома) - кирпично-монолитный дом, либо панелей. Характеризуется быстротой строительства, хотя и меньшей, чем у чисто панельного дома и низкой себестоимостью.
Опенхаус - доля в малоэтажном многоквартирном доме , построенном на землях ИЖС (автор термина Эдуард Бушков.
Open-House.ru Public-reestr.ru Expert.Public-reestr.ru
Оформление - жаргон. Осуществление риэлтором надзора за проведением сделки, если покупатель и продавец нашли друг друга самостоятельно.
Первая продажа - правоустанавливающим документом на квартиру является договор приватизации, справка ЖСК. Ранее квартира не продавалась. У нее нет предыдущих владельцев. Самый спокойный вариант для покупателя.
Прямая (чистая) продажа - нет необходимости одновременно с продажей квартиры приобретать другое жилье. В квартире никто не прописан или есть куда выписаться и вывезти вещи. Лучший вариант для покупателя. Вероятность срыва сделки минимальна.
Первичный рынок - рынок, на котором продаются договора долевого участия в строительстве новых домов и новые квартиры в уже сданных домах, в которых еще никто не жил. Преимущества таких квартир в том, что в них новые коммуникации, цена зачастую бывает ниже, а в ряде случаев можно сделать отделку по своему вкусу, к тому же у них не было предыдущего владельца, и следовательно снижаются юридические риски возникновения судебных исков. Недостаток: новые дома обычно строятся в районах с пока недостаточным развитием транспорта, неблагоустроенной территорией, нехваткой инфраструктуры (школы, детсады, поликлиники, торговля), к тому же не сразу устанавливается телефон. Гарантий успешной деятельности коммерческой фирмы, продающей договор долевого участия, никто дать не может. Приходится полагаться на ее репутацию, если она успела сложиться. Кроме явной растраты денег, чего в нашем городе в последние годы практически не происходит, инвестора может ждать много других возможных неприятностей.
"Подставка" - приватизированная жилплощадь (обычно доля в квартире), которая используется в операции обмена с целью получения обменного ордера на неприватизированную жилплощадь, которую хочет получить покупатель.
"Пустышка" - подаваемое агентом или агентством объявление о покупке или продаже квартиры реально не существующей с целью пополнить базу данных о реальных клиентах (продавцах и покупателях). Позвонив по объявлению о продаже пустышки, покупатель обычно слышит, что эта квартира уже продана, но в агентстве есть похожие, агент с радостью их покажет и т. д.
Расселение (рассёл) - аналогично встречной покупке, но взамен требуется несколько квартир. Из-за того, что очень сложно одновременно подобрать 2-5 квартир, подготовить все документы, получить разрешения РОНО - покупателю приходится вначале выкупать "маленькие" квартиры на себя, а затем совершать договор мены.
Цена без учета оформления - цена квартиры дана без учета стоимости нотариального оформления и государственной регистрации договора отчуждения. Нотариус обычно берет 1,5% от стоимости, указанной в нотариальном договоре. Стоимость, фигурирующая в нотариальном договоре может колебаться по соглашению сторон от оценки БТИ (инвентаризационного бюро) до рыночной стоимости. Балансовую оценку БТИ трудно предсказать заранее, но она в несколько раз меньше рыночной стоимости. Указывая цену в нотариальном договоре, следует только помнить о налоговом законодательстве.
Эскрослужба (эскробюро, эскро) - организация, осуществляющая контроль за передачей денег от покупателя к продавцу на основании достигнутых между ними договоренностей. Разработать схему передачи денег помогает риэлтор, который знает все возможные подводные камни сделки.
Когда приходит время продавцу получать деньги (состоялась государственная регистрация договора купли-продажи, продавец снялся с регистрации, освободил квартиру и т.д.) - он или его агент предоставляет в эскро документы подтверждающие завершение этапа сделки. Эскро дает разрешение на выдачу денег. Вознаграждение агент также получает по распоряжению эскрослужбы после окончания сделки.
Эскро - контролер. Залог существования - абсолютное выполнение инструкций продавца и покупателя, гарантия сохранности средств.
Непонимание роли этого звена обусловлено тем, что из-за зачаточного состояния рынка недвижимости агенту с начала 90-х годов приходилось выполнять не свойственные ему обязанности. И швец, и жнец и на дуде игрец.
Существование эскро - общемировая годами проверенная практика. При его отсутствии контроль за выплатами ведет агент - заинтересованное лицо в скорейшем получении своих комиссионных. Разговоры типа - нам это не надо, это лишнее звено, прикрытие дополнительных прибылей - не серьезны.
Явные недостатки квартир в центре - узкая темная парадная, окна в темный двор без зелени, низкие потолки (меньше 3.20), отсутствие или выборочный капитальный ремонт, односторонняя планировка, неправильная форма комнат, крайние этажи или невысокий 2-й этаж.
"Чистый (прямой) покупатель" - он оплачивает всю сумму за приобретаемй объект наличными / безналичными деньгами (а не объект плюс (минус) доплата).
"Чистый (прямой) продавец" - он получает всю сумму за продаваемый объект наличными / безналичными деньгами (не приобретая одновременно другой объект).
"Юридическое освобождение объекта" - снятие с регистрационного учета по месту жительства всех собственников и лиц, имеющих право пользования жилой площадью в объекте.
"Юридически свободный объект" - в объекте никто не зарегистрирован по месту жительства (не прописан постоянно) и пребывания (временная регистрация).
"Физически свободный объект" - в объекте нет никакого движимого имущества продавца (внутренняя отделка не считается движимой).
"100% Свободный объект" он же "Юридически и Физически свободный объект " - совмещает два предыдущих термина.
"Альтернатива"("альтернативная сделка","альтернативный обмен", "обмен через куплю-продажу" и т.п.) -продажа одного объекта с одновременным (иногда последующим) приобретением другого объекта. Данная операция подразумевает проведение сделки по отчуждению Клиентом объекта в связке с проведением сделки по приобретению Клиентом другого объекта. Такие сделки проводятся, как правило, при невозможности юридического освобождения объекта на момент сделки (проще говоря, на момент продажи объекта, Клиент (либо члены его семьи и т.п.) зарегистрирован в нем по месту жительства, то же самое может относиться и к приобретаемому Клиентом объекту).
Примечание: порядка 90% "альтернативных" сделок НАЧИНАЮТСЯ на Покупателе (только деньги) какого либо объекта, и ЗАКАНЧИВАЮТСЯ на Продавце (только юридически свободный объект). Только в редких случаях, при условии договорных отношений с риэлтером довольно большого круга клиентов с альтернативными вариантами, и предоплатой риэлтеру, производятся взаимные обмены и замкнутые сделки (без прямых покупателей и продавцов или с таковыми на ответвлениях).
"Цепь" - последовательность сделок, которые не могут быть совершены (или не имеют законной силы) независимо друг от друга.
"Приват" (от слова "privacy"- собственность) - объект, находящийся в частной собственности, независимо от способа приобретения.
"Неприват" (от слова неприватизированный) - объект, находящийся в муниципальной либо ведомственной собственности. "Оформление неприват объектов" - "Неприват" объект можно получить по ордеру (договор найма) в порядке обмена, подробности - в офисе фирмы (консультации бесплатно по предъявлению удостоверения личности).
Копейка, двойка, тройка - не правильно. Так не говорят. Плохой тон.
Видовая квартира - квартира с неповторимым видом (например - на Красную площадь).
Вид на воду - видовая квартира на набережной, из окон которой открывается вид на реку или канал.
Встречная покупка (встречка, встреча, обмен) - продавцы ставят условие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтернативное жилье. Так приходится делать, если у продавцов нет другой квартиры, куда они могут выехать и выписаться, если права на квартиру имеет несовершеннолетние или продавцы бояться оставлять деньги на хранение. После кризиса на рынке появилось огромного количество квартир в прямой продаже. Найти покупателя, который бы ждал, пока продавцы согласятся на встречный вариант, очень сложно. Для этого квартира должна быть очень интересной, нетиповой или стоить меньше аналогичных процентов на 10%.
Вторичный рынок - рынок квартир, которые уже имели зарегистрированных в ГБР прав на недвижимость владельцев. Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить. Вторичный рынок по предложению обычно больше, чем первичный и крайне разнообразен по типам квартир, районам и ценам. Основные преимущества - возможность выбора именно той квартиры, которая Вам подходит и в нужном Вам месте.
Девелопер - предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:
• автора идеи проекта, что создавать и где;
• приобретателя земельного участка под застройку;
• организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами), нанимателя заказчика (с лицензией), генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью (при необходимости);
• финансирует сам либо привлекает в случае необходимости инвестиции.
Девелопмент - это собственно сам процесс создания объекта недвижимости.
Евроремонт (евростандарт) - ремонт, проведенный с использованием импортных материалов и технологий, может быть полным, либо частичным. На самом деле, качество и степень ремонта выдаваемого за евроремонт, может быть самым разным.
Залог (заклад, аванс) - если покупателю понравилась квартира, он подписывает договор-обязательство приобрести ее на оговоренных условиях. В обеспечение этого договора и вносится залог. В случае отказа покупателя от покупки, т.е. при нарушении условий договора, агентство вправе обратить залог в свою пользу. В случае срыва сделки по вине продавцов залог возвращается покупателю.
Что кроется за Вашим согласием на вариант со встречной покупкой и внесением залога? Внося залог, Вы подтверждаете, что квартира нравится, и готовы ждать, пока агентство подберет встречный вариант в течение указанного в договоре срока. Агентство обещает приложить все усилия, чтобы это произошло, и убрать квартиру из рекламы. Продавцы обещают, что не будут продавать квартиру в течение срока договора никому другому, кроме Вас, будут смотреть предлагаемые им варианты обмена. Если за это время не удается найти подходящий вариант, покупатель вправе забрать залог или продлить договор, возможно увеличив (или уменьшив цену).
Капитальный ремонт - Лучший вариант - капремонт с полной заменой перекрытий. Во время реконструкции в здании остаются только капитальные стены. Новые межэтажные перекрытия - железобетонные плиты. Обычно после такого ремонта на потолке четко видны стыки. Производился, начиная примерно с 1960г. В домах с капремонтом 1960-1965гг. встречаются остатки сталинского декора - лепка. Межплиточных щелей нет. Потолок набран из небольших плит (примерно 1м на 60см) и плотно заштукатурен.
Худший вариант - выборочный капремонт 50-х годов. В этом случае производилась замена коммуникаций, установка ванн, подключение горячей воды. Перекрытия не заменяются, в лучшем случае укрепляются. Стоимость ремонта квартиры в таком доме значительно дороже. Покупают из-за дешевизны или видовые квартиры в элитных местах или интересные квартиры большой площади. Во время полного капремонта не оставляли многокомнатных квартир
Контрагент - агент покупателя и агент продавца. Контрагент отстаивает интересы своего клиента ведя диалог со своим коллегой - агентом продавца. Их цель - найти оптимальную схему передачи права собственности с минимальными равномерно распределенными межу сторонами рисками.
Металлические балки - перекрытие в домах, в основном 1900-1917 г. постройки, несущие балки которых - металлические. Обычно находятся в лучшем состоянии, чем более старые деревянные и поэтому не требуют капитального ремонта. Могут быть с деревянным или бетонным заполнением.
"Монолит" - дом, построенный по технологии монолитного бетонного каркаса. Обычно данная технология сочетается с использованием кирпича в качестве наружной облицовки (возможно, части дома) - кирпично-монолитный дом, либо панелей. Характеризуется быстротой строительства, хотя и меньшей, чем у чисто панельного дома и низкой себестоимостью.
Опенхаус - доля в малоэтажном многоквартирном доме , построенном на землях ИЖС (автор термина Эдуард Бушков.
Open-House.ru Public-reestr.ru Expert.Public-reestr.ru
Оформление - жаргон. Осуществление риэлтором надзора за проведением сделки, если покупатель и продавец нашли друг друга самостоятельно.
Первая продажа - правоустанавливающим документом на квартиру является договор приватизации, справка ЖСК. Ранее квартира не продавалась. У нее нет предыдущих владельцев. Самый спокойный вариант для покупателя.
Прямая (чистая) продажа - нет необходимости одновременно с продажей квартиры приобретать другое жилье. В квартире никто не прописан или есть куда выписаться и вывезти вещи. Лучший вариант для покупателя. Вероятность срыва сделки минимальна.
Первичный рынок - рынок, на котором продаются договора долевого участия в строительстве новых домов и новые квартиры в уже сданных домах, в которых еще никто не жил. Преимущества таких квартир в том, что в них новые коммуникации, цена зачастую бывает ниже, а в ряде случаев можно сделать отделку по своему вкусу, к тому же у них не было предыдущего владельца, и следовательно снижаются юридические риски возникновения судебных исков. Недостаток: новые дома обычно строятся в районах с пока недостаточным развитием транспорта, неблагоустроенной территорией, нехваткой инфраструктуры (школы, детсады, поликлиники, торговля), к тому же не сразу устанавливается телефон. Гарантий успешной деятельности коммерческой фирмы, продающей договор долевого участия, никто дать не может. Приходится полагаться на ее репутацию, если она успела сложиться. Кроме явной растраты денег, чего в нашем городе в последние годы практически не происходит, инвестора может ждать много других возможных неприятностей.
"Подставка" - приватизированная жилплощадь (обычно доля в квартире), которая используется в операции обмена с целью получения обменного ордера на неприватизированную жилплощадь, которую хочет получить покупатель.
"Пустышка" - подаваемое агентом или агентством объявление о покупке или продаже квартиры реально не существующей с целью пополнить базу данных о реальных клиентах (продавцах и покупателях). Позвонив по объявлению о продаже пустышки, покупатель обычно слышит, что эта квартира уже продана, но в агентстве есть похожие, агент с радостью их покажет и т. д.
Расселение (рассёл) - аналогично встречной покупке, но взамен требуется несколько квартир. Из-за того, что очень сложно одновременно подобрать 2-5 квартир, подготовить все документы, получить разрешения РОНО - покупателю приходится вначале выкупать "маленькие" квартиры на себя, а затем совершать договор мены.
Цена без учета оформления - цена квартиры дана без учета стоимости нотариального оформления и государственной регистрации договора отчуждения. Нотариус обычно берет 1,5% от стоимости, указанной в нотариальном договоре. Стоимость, фигурирующая в нотариальном договоре может колебаться по соглашению сторон от оценки БТИ (инвентаризационного бюро) до рыночной стоимости. Балансовую оценку БТИ трудно предсказать заранее, но она в несколько раз меньше рыночной стоимости. Указывая цену в нотариальном договоре, следует только помнить о налоговом законодательстве.
Эскрослужба (эскробюро, эскро) - организация, осуществляющая контроль за передачей денег от покупателя к продавцу на основании достигнутых между ними договоренностей. Разработать схему передачи денег помогает риэлтор, который знает все возможные подводные камни сделки.
Когда приходит время продавцу получать деньги (состоялась государственная регистрация договора купли-продажи, продавец снялся с регистрации, освободил квартиру и т.д.) - он или его агент предоставляет в эскро документы подтверждающие завершение этапа сделки. Эскро дает разрешение на выдачу денег. Вознаграждение агент также получает по распоряжению эскрослужбы после окончания сделки.
Эскро - контролер. Залог существования - абсолютное выполнение инструкций продавца и покупателя, гарантия сохранности средств.
Непонимание роли этого звена обусловлено тем, что из-за зачаточного состояния рынка недвижимости агенту с начала 90-х годов приходилось выполнять не свойственные ему обязанности. И швец, и жнец и на дуде игрец.
Существование эскро - общемировая годами проверенная практика. При его отсутствии контроль за выплатами ведет агент - заинтересованное лицо в скорейшем получении своих комиссионных. Разговоры типа - нам это не надо, это лишнее звено, прикрытие дополнительных прибылей - не серьезны.
Явные недостатки квартир в центре - узкая темная парадная, окна в темный двор без зелени, низкие потолки (меньше 3.20), отсутствие или выборочный капитальный ремонт, односторонняя планировка, неправильная форма комнат, крайние этажи или невысокий 2-й этаж.
"Чистый (прямой) покупатель" - он оплачивает всю сумму за приобретаемй объект наличными / безналичными деньгами (а не объект плюс (минус) доплата).
"Чистый (прямой) продавец" - он получает всю сумму за продаваемый объект наличными / безналичными деньгами (не приобретая одновременно другой объект).
"Юридическое освобождение объекта" - снятие с регистрационного учета по месту жительства всех собственников и лиц, имеющих право пользования жилой площадью в объекте.
"Юридически свободный объект" - в объекте никто не зарегистрирован по месту жительства (не прописан постоянно) и пребывания (временная регистрация).
"Физически свободный объект" - в объекте нет никакого движимого имущества продавца (внутренняя отделка не считается движимой).
"100% Свободный объект" он же "Юридически и Физически свободный объект " - совмещает два предыдущих термина.
"Альтернатива"("альтернативная сделка","альтернативный обмен", "обмен через куплю-продажу" и т.п.) -продажа одного объекта с одновременным (иногда последующим) приобретением другого объекта. Данная операция подразумевает проведение сделки по отчуждению Клиентом объекта в связке с проведением сделки по приобретению Клиентом другого объекта. Такие сделки проводятся, как правило, при невозможности юридического освобождения объекта на момент сделки (проще говоря, на момент продажи объекта, Клиент (либо члены его семьи и т.п.) зарегистрирован в нем по месту жительства, то же самое может относиться и к приобретаемому Клиентом объекту).
Примечание: порядка 90% "альтернативных" сделок НАЧИНАЮТСЯ на Покупателе (только деньги) какого либо объекта, и ЗАКАНЧИВАЮТСЯ на Продавце (только юридически свободный объект). Только в редких случаях, при условии договорных отношений с риэлтером довольно большого круга клиентов с альтернативными вариантами, и предоплатой риэлтеру, производятся взаимные обмены и замкнутые сделки (без прямых покупателей и продавцов или с таковыми на ответвлениях).
"Цепь" - последовательность сделок, которые не могут быть совершены (или не имеют законной силы) независимо друг от друга.
"Приват" (от слова "privacy"- собственность) - объект, находящийся в частной собственности, независимо от способа приобретения.
"Неприват" (от слова неприватизированный) - объект, находящийся в муниципальной либо ведомственной собственности. "Оформление неприват объектов" - "Неприват" объект можно получить по ордеру (договор найма) в порядке обмена, подробности - в офисе фирмы (консультации бесплатно по предъявлению удостоверения личности).
1 апр. 2009 г.
Цены на недвижимость упадут сильнее, чем в 1998 году
Рынок жилья в России еще не достиг дна, и спрос на недвижимость вернется не скоро, заявил вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев на II Всероссийском форуме «Стратегия жилищного строительства в России».
«Сейчас проблема - не построить, а понять, кто будет завтра покупателем жилья», - считает риелтор. По его словам, если до кризиса спрос на недвижимость зависел от ипотеки и потребительских кредитов, которые давали возможность приобрести жилье, то сейчас ипотека и кредитование банками населения практически сошли на нет.
Рынок жилья должен был упасть еще в начале 2008 года, считает эксперт. Он видит причины возобновления роста цен на российское жилье в начале прошлого года в продолжающемся росте доходов населения, притоке западных инвестиций и высоком росте темпов инфляции, а также сохранении высокой доходности сырьевого сектора экономики.
«Цены должны были пойти вниз из-за длительного роста, так как жилье эконом-класса уже было недоступно на начало 2008 года», - уверен Константин Апрелев. По его словам, снижение спроса на недвижимость началось еще весной прошлого года.
«Снижение цен на жилье по всей России идет даже в рублях, и это тренд», - отмечает эксперт. Однако за последние два месяца сокращается период экспозиции квартир на рынке. Объем сделок по покупке жилья в России сократился на 40-70%. В Москве в феврале-марте наблюдается сокращение на 60%. При этом валютные цены на жилье по всей России упали на 30-60%.
По словам эксперта, во многих регионах с 2000 года цены на недвижимость выросли на 800%. При восьмикратном росте рынка недвижимости в России возможно падение цен на жилье сильнее, чем в 1998 году, считает Константин Апрелев.
«Сегодня на рынке жилья будут проблемы себестоимости строительства, и в некоторых регионах себестоимость будет выше, чем покупательный спрос», - прогнозирует риелтор.
По его мнению, снизить стоимость строительства позволят цены на землю. «На другие основные составляющие стоимости жилья, такие как цемент, металл, рабочая сила, сильного снижения невозможно, а земля должна адекватно отреагировать на текущую ситуацию», - полагает эксперт. В данной ситуации муниципалитеты должны снижать стоимость земли для застройщиков.
По мнению профессора Российской экономической академии (РЭА) имени Плеханова Геннадия Стерника, цены на жилье в России не будут расти примерно 7-10 лет. Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева считает, что небольшое падение цен на жилье продолжится в 2009-2010 годах, однако затем опять начнется повсеместный рост цен на недвижимость.
Финанс.-онлайн
«Сейчас проблема - не построить, а понять, кто будет завтра покупателем жилья», - считает риелтор. По его словам, если до кризиса спрос на недвижимость зависел от ипотеки и потребительских кредитов, которые давали возможность приобрести жилье, то сейчас ипотека и кредитование банками населения практически сошли на нет.
Рынок жилья должен был упасть еще в начале 2008 года, считает эксперт. Он видит причины возобновления роста цен на российское жилье в начале прошлого года в продолжающемся росте доходов населения, притоке западных инвестиций и высоком росте темпов инфляции, а также сохранении высокой доходности сырьевого сектора экономики.
«Цены должны были пойти вниз из-за длительного роста, так как жилье эконом-класса уже было недоступно на начало 2008 года», - уверен Константин Апрелев. По его словам, снижение спроса на недвижимость началось еще весной прошлого года.
«Снижение цен на жилье по всей России идет даже в рублях, и это тренд», - отмечает эксперт. Однако за последние два месяца сокращается период экспозиции квартир на рынке. Объем сделок по покупке жилья в России сократился на 40-70%. В Москве в феврале-марте наблюдается сокращение на 60%. При этом валютные цены на жилье по всей России упали на 30-60%.
По словам эксперта, во многих регионах с 2000 года цены на недвижимость выросли на 800%. При восьмикратном росте рынка недвижимости в России возможно падение цен на жилье сильнее, чем в 1998 году, считает Константин Апрелев.
«Сегодня на рынке жилья будут проблемы себестоимости строительства, и в некоторых регионах себестоимость будет выше, чем покупательный спрос», - прогнозирует риелтор.
По его мнению, снизить стоимость строительства позволят цены на землю. «На другие основные составляющие стоимости жилья, такие как цемент, металл, рабочая сила, сильного снижения невозможно, а земля должна адекватно отреагировать на текущую ситуацию», - полагает эксперт. В данной ситуации муниципалитеты должны снижать стоимость земли для застройщиков.
По мнению профессора Российской экономической академии (РЭА) имени Плеханова Геннадия Стерника, цены на жилье в России не будут расти примерно 7-10 лет. Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева считает, что небольшое падение цен на жилье продолжится в 2009-2010 годах, однако затем опять начнется повсеместный рост цен на недвижимость.
Финанс.-онлайн
ПОСВЯЩАЕТСЯ КРИЗИСУ!
Я согласен - и впредь не платите,
Пусть шатает меня на ходу,
Не давайте житья, не кормите,
Все равно на работу приду.
День аванса, - нет траурней даты,
Просто нет его в этом году,
Задержите еще и зарплату,
Все равно на работу приду.
Отдыхать никуда не поеду,
Это море имел я - "в виду",
Голый чай и сухарик к обеду,
Все равно на работу приду.
"Премиальных" мне вовсе не надо,
Я фигуру свою берегу,
Не нужны
никакие награды,
Все равно на работу приду.
Ничего, что одежда помята,
Я не вру Вам, имейте в виду,
Если "вход" для меня будет платным,
Я "в кредит" на работу приду.
Я приду, даже если затменье,
О морозах зимою забуду,
Даже если в мозгу помутненье,
Я ПРИДУ! НО РАБОТАТЬ НЕ БУДУ!!!
Пусть шатает меня на ходу,
Не давайте житья, не кормите,
Все равно на работу приду.
День аванса, - нет траурней даты,
Просто нет его в этом году,
Задержите еще и зарплату,
Все равно на работу приду.
Отдыхать никуда не поеду,
Это море имел я - "в виду",
Голый чай и сухарик к обеду,
Все равно на работу приду.
"Премиальных" мне вовсе не надо,
Я фигуру свою берегу,
Не нужны
никакие награды,
Все равно на работу приду.
Ничего, что одежда помята,
Я не вру Вам, имейте в виду,
Если "вход" для меня будет платным,
Я "в кредит" на работу приду.
Я приду, даже если затменье,
О морозах зимою забуду,
Даже если в мозгу помутненье,
Я ПРИДУ! НО РАБОТАТЬ НЕ БУДУ!!!
Скидки на недвижимость - выгода или очередная уловка риэлтеров?
Слишком большое разнообразие мнений выдвигалось и выдвигается по вопросу стоимости 1 квадратного метра жилья на ближайший год. Аналитики не могут прийти к единому мнению: кто-то говорит о снижении стоимости квартир до трети и более, кто-то ратует за то, что стоимость квадратных метров, в лучшем случае, прекратит свой рост или вообще продолжит ползти вверх небольшими, но ощутимыми темпами.
По отчетам аналитиков за последний квартал 2008 года по сравнению с третьим кварталом того же года, стоимость 1 квадратного метра медленно, но верно падает. Кризис в стране, заставляет многих жителей крупнейших городов России обналичивать свои недвижимые метры. И это логично. В нашей стране в общем, и в г. Москве, в частности, уже давно предпочитают хранить и увеличивать денежный запас путем приобретения жилья. Какое еще вложение принесет 15-20% годовых? Именно с продажи инвестиционных квартир начался период больших скидок для покупателей, причем, чем престижнее жилье и дороже квадратный метр, тем больше шансов сторговаться. Иногда эти скидки могут достигать и 30% от первоначальной стоимости. Вопрос состоит в том, долго ли еще будет длиться этот период, и долго ли еще рынок ипотечного кредитования будет выходить из сложившейся ситуации. Скорее всего, как только шансы на получение ипотеки, а может даже и простых потребительских кредитов, начнут увеличиваться, скидки на вторичное жилье начнут стремительно уменьшаться.
Если говорить о новостройках, то многие говорят о снижении себестоимости строительства, которое непременно должно привести и к снижению стоимости квадратных метров. Только вот чаще всего себестоимость строительства включает не только стоимость материалов, но и стоимость кредитов, которые берут инвесторы и которые, в конечном итоге, оплачивают покупатели. Сейчас о таком кредите можно даже не мечтать. Да и стоимость земли в Москве не дешевеет такими быстрыми темпами как в других крупных городах мира, которых коснулся кризис неплатежеспособности. В США, например, очень многие известные на весь мир компании, чтобы остаться на плаву, продают свои проекты на стадии завершения строительства за себестоимость. Но менталитет нашего человека не позволяет так поступать. Поэтому известие о том, что государство будет помогать инвесторам, девелоперам и застройщикам, скупив часть построенных жилых площадей, не восприняли с энтузиазмом. О каком энтузиазме может идти речь, если знаешь, что будешь вынужден продать 1 квадратный метр за 10 копеек, который до кризиса стоил 30 копеек. Казалось бы, никто и не заставляет продавать за себестоимость государству, но, когда уже весь «лишний» штат сокращен, портфель проектов состоит не из одного объекта на стадии завершения строительства, а на дворе кризис и никто не спешит купить у тебя квадратные метры - других вариантов нет. Тем более, если деньги на строительство заемные.Вот и стараются многие продать жилой квадратный метр хотя бы за 20 копеек. И опять же покупатель только выигрывает. Да и проблем с нехваткой информации не возникает: реклама — по-прежнему, двигатель торговли, а тем более в преддверии новогодних праздников, когда предлагались совсем нереальные раньше скидки до 25% на новостройки или бесплатные парковочные места. И можно с уверенностью сказать о том, что «новогодними скидками» дело не ограничится. То, что можно было приобрести «только здесь и сейчас» или «только в течение месяца», скорее всего можно будет купить со скидками и в течение всего года. А то, что предложение будет продолжать превышать спрос в период кризиса – это очевидно.
И еще важный момент: да, бесспорно, динамика стоимости показывает снижение, только вот расчеты ведутся в долларовом эквиваленте. И если средняя стоимость одного квадратного метра жилья эконом-класса по итогам третьего квартала добралась вплотную к ценовому порогу в 6 000 USD, а сейчас находится границе в 5 000 USD, сделав нехитрые вычисления, можно убедиться, что ни о каком снижении речи не идет. Это снижение только для тех, у кого денежные запасы изначально были переведены в доллары и евро. Но, скорее всего, эти накопления уже нашли применение с учетом текущей ситуации на рынке. Даже тех, кто сейчас уверен в завтрашнем дне, имеет стабильную работу и получает зарплату/бонусы/премии с привязкой к иностранной валюте, это не спасет. Потому что получить потребительский кредит, а тем более, ипотеку на данный момент не представляется возможным, особенно для граждан, которые, по мнению различных кредитных учреждений, работают в неблагонадежных сферах. И разговоры о том, что снижение стоимости приведет к оживлению на рынке недвижимости необоснованны: если у Вас раньше не было возможности купить жилье на зарплату, то, скорее всего, такой возможности не будет и во время кризиса и после кризиса. И никакие скидки Вам не помогут!
Таня Этсом
http://kupimetr.ru/articles/skidki
По отчетам аналитиков за последний квартал 2008 года по сравнению с третьим кварталом того же года, стоимость 1 квадратного метра медленно, но верно падает. Кризис в стране, заставляет многих жителей крупнейших городов России обналичивать свои недвижимые метры. И это логично. В нашей стране в общем, и в г. Москве, в частности, уже давно предпочитают хранить и увеличивать денежный запас путем приобретения жилья. Какое еще вложение принесет 15-20% годовых? Именно с продажи инвестиционных квартир начался период больших скидок для покупателей, причем, чем престижнее жилье и дороже квадратный метр, тем больше шансов сторговаться. Иногда эти скидки могут достигать и 30% от первоначальной стоимости. Вопрос состоит в том, долго ли еще будет длиться этот период, и долго ли еще рынок ипотечного кредитования будет выходить из сложившейся ситуации. Скорее всего, как только шансы на получение ипотеки, а может даже и простых потребительских кредитов, начнут увеличиваться, скидки на вторичное жилье начнут стремительно уменьшаться.
Если говорить о новостройках, то многие говорят о снижении себестоимости строительства, которое непременно должно привести и к снижению стоимости квадратных метров. Только вот чаще всего себестоимость строительства включает не только стоимость материалов, но и стоимость кредитов, которые берут инвесторы и которые, в конечном итоге, оплачивают покупатели. Сейчас о таком кредите можно даже не мечтать. Да и стоимость земли в Москве не дешевеет такими быстрыми темпами как в других крупных городах мира, которых коснулся кризис неплатежеспособности. В США, например, очень многие известные на весь мир компании, чтобы остаться на плаву, продают свои проекты на стадии завершения строительства за себестоимость. Но менталитет нашего человека не позволяет так поступать. Поэтому известие о том, что государство будет помогать инвесторам, девелоперам и застройщикам, скупив часть построенных жилых площадей, не восприняли с энтузиазмом. О каком энтузиазме может идти речь, если знаешь, что будешь вынужден продать 1 квадратный метр за 10 копеек, который до кризиса стоил 30 копеек. Казалось бы, никто и не заставляет продавать за себестоимость государству, но, когда уже весь «лишний» штат сокращен, портфель проектов состоит не из одного объекта на стадии завершения строительства, а на дворе кризис и никто не спешит купить у тебя квадратные метры - других вариантов нет. Тем более, если деньги на строительство заемные.Вот и стараются многие продать жилой квадратный метр хотя бы за 20 копеек. И опять же покупатель только выигрывает. Да и проблем с нехваткой информации не возникает: реклама — по-прежнему, двигатель торговли, а тем более в преддверии новогодних праздников, когда предлагались совсем нереальные раньше скидки до 25% на новостройки или бесплатные парковочные места. И можно с уверенностью сказать о том, что «новогодними скидками» дело не ограничится. То, что можно было приобрести «только здесь и сейчас» или «только в течение месяца», скорее всего можно будет купить со скидками и в течение всего года. А то, что предложение будет продолжать превышать спрос в период кризиса – это очевидно.
И еще важный момент: да, бесспорно, динамика стоимости показывает снижение, только вот расчеты ведутся в долларовом эквиваленте. И если средняя стоимость одного квадратного метра жилья эконом-класса по итогам третьего квартала добралась вплотную к ценовому порогу в 6 000 USD, а сейчас находится границе в 5 000 USD, сделав нехитрые вычисления, можно убедиться, что ни о каком снижении речи не идет. Это снижение только для тех, у кого денежные запасы изначально были переведены в доллары и евро. Но, скорее всего, эти накопления уже нашли применение с учетом текущей ситуации на рынке. Даже тех, кто сейчас уверен в завтрашнем дне, имеет стабильную работу и получает зарплату/бонусы/премии с привязкой к иностранной валюте, это не спасет. Потому что получить потребительский кредит, а тем более, ипотеку на данный момент не представляется возможным, особенно для граждан, которые, по мнению различных кредитных учреждений, работают в неблагонадежных сферах. И разговоры о том, что снижение стоимости приведет к оживлению на рынке недвижимости необоснованны: если у Вас раньше не было возможности купить жилье на зарплату, то, скорее всего, такой возможности не будет и во время кризиса и после кризиса. И никакие скидки Вам не помогут!
Таня Этсом
http://kupimetr.ru/articles/skidki
Подписаться на:
Сообщения (Atom)