Допустим, наступил для Вас такой момент, когда вы, по каким-либо соображениям решили расстаться со своей недвижимостью. И сделать Вам это хочется, если и не с получением какой-то выгоды, но хотя бы с большей гарантией того, что Вы не останетесь в итоге "у разбитого корыта". В этой статье я попробую помочь направить Вас в верное русло, объяснить некоторые основные моменты, которые просто жизненно необходимо знать при решении такого рискованного и очень нелегкого вопроса. И постараюсь сделать это на простом и доступном каждому языке.
Итак, Вы прикинули, посовещались и поняли, что твердо решили продавать. Ну решить-то решили… А что делать? Куда идти? С чего начинать? Как не остаться обманутым?.. Ваши вопросы абсолютно логичны, но предлагаю разобраться в них по порядку. Сядьте за стол, заварите себе чайку и составьте холодный и расчетливый план действий. Не горячитесь! Пусть будет горячим Ваш чай, а ум - холоден.
И так, начнем с того, как вы хотите продавать. Т.е. с чьей-то помощью или самостоятельно. Лично я бы посоветовал Вам обратиться за квалифицированной помощью в Агентство недвижимости. Как правильно выбрать? Вопрос интересный и очень скрупулезный. Предлагаю первый шаг. Напрягите память и вспомните: не производили ли в недалеком прошлом(для подобных вопросов недалекое - это даже два, три, пять лет назад) каких-либо операций с недвижимостью Ваши родные, друзья, коллеги по работе, друзья коллег, знакомые знакомых… Возможно, Вы краем уха что-нибудь где-нибудь слышали. Такие знакомые найдутся. Гарантия 99%. Вспомнили? Отлично! Поднимайте трубку телефона и набирайте их номер. В первую очередь узнайте, обращались ли они сами в агентство, если да, узнайте результат, впечатления, отзывы. Во-вторых, узнайте как давно это было и попросите вспомнить название, номер телефона, адрес. Если Вам скажут, что обращались туда лет пять назад, скажут название или даже номер, посоветуют Вам его, и Вы, набрав номер услышали на том конце провода фразу: "Здравствуйте, агентство недвижимости такое-то, такое-то слушает…" Радуйтесь! Значит это не компания-однодневка, а действительно серьезная и проверенная временем фирма, которой можно доверять.
Так же "фильтром" выбора агентства может стать, к примеру старая газета с рекламными объявлениями. Положите на стол два выпуска: старый и новый. Нашли одинаковые названия? Может и не много… А много Вам и ни к чему. Достаточно одного, но проверенного временем и людьми. Выбрали? Позвонили? Идите и смело, но осторожно доверяйте им хоть свою жизнь.
Услуги агентства обойдутся Вам примерно в 20-40 тысяч рублей. Цена эта будет зависит от имени, времени на рынке, уровне квалификации специалистов, а так же, зачастую, от стоимости вашей недвижимости. Советую не экономить на услугах. Чем ниже цена работы, тем, как правило, хуже качество этой работы.
Важно! Какие услуги должны предоставлять специалисты? Как производить оплату услуг? На эти вопросы мне постарался ответить менеджер одной из уфимских компаний, Рустэм:
- Вообще, честно скажу, за свою практику насмотрелся всякого. Риэлтеров видел разных. Совет простой: чтобы не остаться обманутым, внимательно читайте договор предоставления услуг (договор должен быть обязательно, если, конечно, это не мошенник или низкоквалифицированный работник). Там, излишне грамотными людьми и заумными словами, может быть написано, что "Вы заплатите нам лишь за то, что обратились к нам за помощью". Т.е., в дальнейшем, никакой помощи Вы можете от них и не дождаться. Они будут созваниваться с Вами и лишь направлять Ваши действия, которые, в принципе должны производить сами. Оплата услуг должна производиться после выполнения всей работы. Допустимы лишь небольшие авансы в размере 2-3 тысяч. Риэлтер должен заниматься организацией рекламы, собирать(по доверенности) если не все, то почти все справки, оформлять документы, устраивать встречи с потенциальными клиентами и делать еще кучу разных мелких, но требующих времени и внимания, дел. По-сути, обратившись к специалистам, Вы должны спокойно продолжать заниматься своими делами, работой, семьей и пр. делами, по-минимуму отвлекаясь на решение вопросов с продажей. Вообще, будьте осторожны. Присмотритесь к человеку. Не вызывает ли он подозрения. Посмотрите его документы. В общем, постарайтесь побольше узнать о нем. Еще одна важная деталь: тяните с него как можно больше номеров телефонов, по которым с ним можно связаться. Если он "кормит" Вас только сотовыми, нет никакой гарантии, что после получения от Вас денег, они не замолчат. Конечно, лучше если это будет знакомый и проверенный человек…
Если Вы решили обратиться за помощью к специалистам, если правильно сделали выбор, то дальше Вам можно не читать и больше не напрягать свое зрение и мозг.
Если же Вам, по каким-либо соображениям, жалко оплачивать услуги профессионалов и Вы решили, что можете сами без проблем продать свою недвижимость, то советую почитать то, что написано ниже.
Первое, что необходимо сделать - это правильно оценить стоимость в соответствии с рынком.
Менеджер по операциям с недвижимостью Молчанова Ляля Тимерханова:
- Вообще, единственная причина, по которой ваша собственность может не продаться - это цена. То, что Ваша квартира находиться не в центре, на первом или последнем этаже, далеко от остановки, по соседству живут наркоманы или алкоголики, не сделан ремонт и пр. пр. пр. - это лишь факторы, позволяющие установить правильную цену. Соответствие цена-качество очень важно! Чем больше негативных факторов, тем, соответственно, ниже цена, и наоборот.
Реальную цену легче и надежней всего установить, просматривая газеты объявлений и риэлтерские базы данных. Агентства работают по такому же принципу и ничего нереального здесь нет. Просто, профессионалы хорошо знают рынок и сделают это быстрее и точнее, так сказать, объективнее. Цена же Ваша, скорее всего, будет субъективной, как никак, Вы продаете свое.
Хорошо, перерыв кипу газет, перерыв базы данных компаний, Вы таки определились с ценой. Как сделать так, чтобы ее узнали потенциальные покупатели? Конечно же! Реклама. Реклама - двигатель торговли. Никуда от этого не денешься. Как рекламировать? Где рекламировать? Вопросы не столь сложные. Рекламировать лучше всего в газете "Из рук в руки". Во-первых, бесплатно, во-вторых, очень читаемо. Так же газета имеет свой ресурс в Интернете, так что Ваше объявление увидят сразу много глаз. Какой лучше делать текст? Все логично. Чем больше информации Вы укажете, тем лучше. Важно писать цену, метражи, да даже описывать виды из окон. Чем более исчерпывающая информация будет указана в объявлении, тем лучше.
Молчанова Л.Т.:
- Мне, например, надоедает обзванивать объявления, где не указаны, например этаж, метраж или цена. Представляете, когда сидишь уже не первый час над объявлениями… А там их сотни!..
Так же в объявлении стоит указывать буквально: "в подъезде на подоконниках живые цветы", "мусоропровод в подъезде", "санузел раздельно" и т.д. и т.п. Главное, чтобы информация была обоснованной.
Отлично. Вы дали объявление, Вам начали звонить. Пришло время "смотрин". Помните! Встречают по одежке! Так что банальный привод жилья в порядок не помешает точно. Если у Вас будут ободранные стены, облупившаяся краска в ванной и другие мелочи, которые создают общее впечатление о хозяине и жилье в целом. Если же с ремонтом все в порядке, протрите пыль, помойте полы, прибейте отлетевший косяк…
С клиентами так же нужно быть бдительным и осмотрительным. Не стесняйтесь спрашивать у них документы, расспрашивать о чем-нибудь, просто общаться. Если у Вас родились какие-либо подозрения по отношению к ним, не стесняйтесь напрямую интересоваться по возникшим у Вас вопросам. Это либо подтвердит опасения, либо опровергнет их. В идеале, все должно быть прозрачным. Либо черным, либо белым - никаких полутонов. В конце-концов, Вы можете в любой момент отказать им, не объясняя причин.
Осторожно! Мошенники! Рынок вторичного жилья особенно привлекателен для мошенников. Не стоит недооценивать этих людей. От них не застрахован абсолютно никто! Как правило, это образованные люди, отлично знающие рынок и все операции с бумагами и деньгами. Представляясь риэлтерами, они могут продать Вашу квартиру "себе в карман". Могут просто оставить Вас без жилья, если Вы будете доверять им слишком много документов на квартиру. Будьте осторожны так же при показе квартиры. Лучше не находиться в этот момент дома одному. С Вас просто могут "выбить" бумагу, говорящую о том, что Вы передаете им квартиру в дар.
Ваше жилье понравилось клиентам, клиенты понравились Вам. Теперь этап оформления документов. Лучше возложить это на плечи образованного и знающего человека. Проконсультироваться у юриста. Бумаги - очень важная часть, требующая особого внимания! И в этом вопросе нужно быть предельно бдительным и внимательным! Самому браться за эту часть, не имея навыков и образования, лучше не стоит.
Вот уже и почти все документы подготовлены(список документов смотрите в приложениии). Осталось получить деньги. Оплата начинается с предоплаты. Есть понятие авансирования и задатка. Это разные вещи! Если был подписан договор о задатке, то Вы уже не сможете отказать клиенту продавать квартиру. Иначе Вы будете обязаны вернуть ему сумму в двойном размере! Будьте бдительны! Не надейтесь на большую предоплату.
После этого Вы дособираете нужные документы(некоторые справки имеют очень не логий срок действия). Побегать придется изрядно, дабы не нарушить оговоренные сроки.
Не стоит производить передачу на улице, в малознакомом месте, на незнакомой квартире. Лучше доверить это дело банку. Например, перевод со счета на счет или использование банковских депозитных ячеек. Безопаснее, если сумма не будет находиться у Вас на руках. Даже если расчет и произошел наличными, не стоит перевозить их в такси или в попутных машинах, а уж тем более в общественном транспорте. Так как на Вас просто могут напасть и отнять деньги. Лучше делать это на машине с хорошо знакомым и проверенным человеком.
Бумага - очень важная вещь! Все этапы сделки должны быть оговорены на бумаге и закреплены подписями с мокрыми печатями!
Вот, наконец, Вы получили зарегистрированные договоры купли-продажи, со Свидетельствами о государственной регистрации прав. Теперь Вам предстоит снятие с регистрации и физическое освобождение квартиры. Момент физического и юридического освобождения так же стоит обговорить на бумаге, иначе покупатель может потребовать освобождения жилья сразу после подписания договора.
Будьте крайне осторожны и бдительны! Удачи Вам!
Приложение.
Список документов, необходимый для продажи квартиры.
1. Правоустанавливающие документы, в зависимости от способа приобретения квартиры, например: Договор передачи, Свидетельство о собственности на квартиру, Свидетельство о праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, решение суда.
Если документы на квартиру утеряны, то жилье можно продать по Выписке из реестра, которую выдает Регистрационная палата. Правда, в этом случае надо иметь в виду, что теоретически выписку можно брать хоть каждый день.
2. В ФГУП "Ростехинвентаризация" необходимо получить Выписку из единого государственного реестра объектов капитального строительства, которая действительна 5 лет либо до первой сделки (купля-продажа, мена, дарение).
3. В ЖЭК по месту жительства нужно взять справку-выписку из домовой книги (выписку из финансово-лицевого счета). Эта справка действительна 1 месяц. Чтобы её получить, вам потребуются паспорт или доверенность (если вы не собственник).
4. Нотариально удостоверенное согласие супруга (соответственно, продавца или покупателя) на отчуждение (приобретение) квартиры.
5. Разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
6. Справки из налоговой инспекции, если квартира получена в дар или по наследству,
Комментариев нет:
Отправить комментарий