О дачной амнистии

Земельный вопрос в современной России - довольно злободневная и актуальная проблематика, интересующая практически всех собственников, которые вынуждены приспосабливаться к новым реалиям и правовым нормам. Государство все чаще вторгается в эту сферу жизни общества, диктуя свои, порой несправедливые законы. Некоторые и до сих пор не уверены в завтрашнем дне, поскольку в эпоху рыночных отношений и повсеместной приватизации нет четкой границы между частным и государственным. Но не стоит пенять на пресловутый институт. Ведь, к сожалению, доминирующее большинство россиян с апатией относятся к щепетильным вопросам, не желая копаться в деталях.
Если обратиться непосредственно к теории, то стоит отметить, что существует несколько типов участков и земель, которые специально выделяются из общего земельного фонда в соответствии с их целевым назначением. Например, к этой категории относятся земли историко-культурного (т.е. под строительство памятников архитектуры, досуговых центров и т.д.), сельскохозяйственного, природнозаповедного назначения, земли общего пользования (под строительство жилых массивов). Согласно современному положению дел основными показателем цены на землю являются инвестиционные возможности, будущая отдача, местоположение и целевое назначение. Во многом учитываются также и такие факторы как близость к транспортным магистралям, инфраструктура, размер и форма участка, возможные виды использования и ограничения по эксплуатации. Цена земельных участков под коммерческое использование в центральных районах Перми достигает 2,5 миллиона рублей за сотку и выше. Учитывая ограниченность свободных территорий в центральной части города, в основном предлагаются земельные участки небольших площадей - от 6 соток. Часто обременением здесь служит обязательство по расселению. В отдаленных районах Перми инфраструктура развита слабо, поэтому и рынок практически не сформирован; цены на землю, если она появляется на открытом рынке, достаточно низкие. Купля-продажа земли стала возможна в Пермской области с принятием Земельного кодекса в 2001 году. По некоторым оценкам, сегодня, в частной собственности находится 1,4 млн га, что составляет 11% от всего земельного фонда Пермского края. На 2004 год в крае была определена нормативная цена земель 3,2 тыс. населенных пунктов. Завершены оценочные работы по садовым массивам вне населенных пунктов, часть документов утверждена, часть находится на согласовании в специальной комиссии. Полученные результаты коррелируют с рыночными ценами на землю.
Зачастую, желающие приобрести землю, натыкаются на информационные барьеры, не зная куда позвонить или обратиться за помощью. Однако, эта проблема сейчас наименее актуальна, нежели вопрос о качественной медицинской помощи. Во-первых, у каждого приличного агентства есть специальный сайт, на котором вывешен необходимый минимум информации - прейскурант цен за кв. м, сотку, гектар; перечень доступных площадей с точным адресом; а также - список необходимых документов. Проштудировав несколько сайтов ведущих риэлтерских компаний, мы убедились в полноте объемности, размещенной там информации для рядового покупателя. Распространена форма он-лайн общения, когда каждый интересующийся может задать свой вопрос посредством электронной почты. Оперативность ответа гарантирована. Во-вторых, у каждой фирмы есть т.н. горячая линия, на которую можно звонить и задавать любые вопросы. Ну, и, в-третьих, всегда можно направиться непосредственно в офис фирмы, где с вами будет работать специальный человек.
При регистрации договора о купле-продаже земельного участка, который уже находится в собственности, соответствующим федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлен необходимый перечень документов, который вы должны иметь при себе. Среди них: заявление, документ об оплате госпошлины, нотариальное удостоверенные доверенности на право представлять каждого из участников сделки, два подлинника договора о купле-продаже, свидетельство о государственной регистрации прав собственности на объект в ЕГРП, кадастровй план земельного участка; если участник сделки физическое лицо, то к основному перечню добавляется еще и документ, удостоверяющий личность (паспорт), согласие супруга на совершение сделки, запись нотариуса об изъятии такого согласия при нотариальном удостоверении договора, либо нотариально удостоверенное заявление о том, что участник сделки в браке не состоит. Очень часто подобные участки приобретают под строительство нового малоэтажного жилья, и кроме вышеперечисленных документов вам предстоит пройти еще не одну инстанцию для того, чтобы начать непосредственно застройку. Поэтому выгоднее, по мнению специалистов, покупать землю, на которой уже имеется определенный минимум жилых помещений. Такой способ уменьшает затраты, по сравнению с теми, что вы несете при строительстве дома под вас. Кроме того, несомненный плюс такого подхода - единовременное оформление всей документации (и на дом, и на участок) - примерно месяц регистрируются документы с учетом подготовительного этапа в два месяца. Как говорится: и волки сыты, и овцы целы. В то время как, при первом варианте на волокиту уйдет, по меньшей мере, 3-6 месяцев.
В 2006 году президент Путин подписал т.н. закон "О дачной амнистии", который нацелен на упрощение порядка оформления права собственности граждан на отдельные объекты недвижимого имущества - земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного и дачного хозяйства или индивидуального жилищного строительства, а также на объекты недвижимости, построенные на этих участках. Согласно данному нормативному акту, вплоть до 1 января 2010 года ввод в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства можно будет осуществлять без получения специального разрешения. Закон также продлевает сроки бесплатной приватизации жилья на три года, до 1 марта 2010 года.
При продаже земельного участка существуют определенные риски, поскольку сегодня мошенники изощряются в своем таланте, достигая небывалых высот в надувательстве. Не хватит и дня, чтобы перечислить все способы обмана, но мы остановимся на самых распространенных.
1. При выдаче (продаже) Покупателю доверенности на распоряжение земельным участком (земельной долей) и документа, удостоверяющего право на земельный участок (земельную долю) вы предоставляете мошеннику уникальную возможность осуществления залога вашей собственности. Или же он может взять кредит в банке под реальную стоимость земли на любых условиях. Возвращать деньги банку придется вам, и вряд ли величина его будет меньше той суммы, что вы получили за продажу свидетельства и доверенности. Это самый распространённый тип махинаций с землей. Его основная цель - покупка по дешевке и перепродажа по более высокой цене (чистой воды - спекуляция).
2. возможен и вариант, когда мошенниками осуществляется схема многократной продажи, когда за день они могли продать участок или квартиру трижды, а затем благополучно улизнуть с деньгами. Для этого, банально, но факт - на цветной копировальной технике размножают копии документов. Подделку можно обнаружить только при процедуре регистрации и то, если нотариус достаточно щепетилен и педантичен. Чтобы избежать такого обмана лучше сразу же, до регистрации, в нотариальной конторе уговорить покупателя отдать вам хотя бы часть заявленной суммы;
3. некоторые аферисты прибегают к методу, при котором покупателя завлекают ценами ниже рыночных. И прямо в нотариате, ссылаясь на очереди в соответствующих органах, предлагают покупателю отдать деньги сразу, не дожидаясь регистрации документов. При этом сам мошенник, как правило, пользуется поддельным паспортом. При совершении сделки паспорт афериста не проверяется в ГУВД и определить его подлинность нотариус без специальной аппаратуры не может. Найти такого преступника практически невозможно;
4. нередко мошенники прибегали к подмене номеров участков и квартир, когда приводили покупателя якобы в то место, которое он желает приобрести После же получения денег они просто исчезали, а обманутый человек оставался у разбитого корыта.
Несмотря на то, что предпринимаются попытки по усложнению схем продажи-покупки земли и регистрационных процедур, с целью предотвращения хищений денег в особо крупных размерах, мошенники находят альтернативные пути и, по-прежнему, никто не застрахован от их игр.
На сегодняшний день на рынке недвижимости работает десяток агентств и огромная армия "частных" маклеров. Одни из них специализируются на купле-продаже жилой недвижимости, другие - нежилой, третьи исключительно ориентируются на аренду, некоторые же совмещают виды деятельности. Агентства разнообразны по величине, структуре, принципам работы. Большинство риэлтеров единодушны: сегодня главным критерием при выборе агентства является рейтинг риэлтерской компании. Как правило, это мнение родственников, знакомых, коллег, уже имевших дело с данной фирмой (т.е. тех людей, которым клиент доверяет). С одной стороны, это неплохой путь, но профессионалы сомневаются в его надежности. Поэтому, прислушиваясь к рекомендациям, необходимо интересоваться не только фирмой, но и личностью самого риэлтера. Второй по важности критерий выбора агентства - сроки его пребывания на рынке недвижимости. Наиболее оптимальным является срок более пяти лет, поскольку выжить в жесткой конкуренции нелегко и прогореть можно за считанные дни. А вот уже пять и более лет внушает доверие. Это говорит о высоком профессионализме работников. Тем паче, что крупные ошибки агентства с такой биографией, вероятно, позади, и скандалов с аферами и махинациями не случалось, а то оно было б уж давно прикрыто соответствующими органами. Немаловажно - обратить внимание при выборе на рекламную кампанию агентства. За счет нее, как правило, можно безошибочно определить финансовый статус фирмы. Удачливые бизнесмены предпочитают наружную рекламу и специализированные издания по недвижимости. При этом кампания по продвижению ведется спокойно, постепенно и без истерик. Несолидные агентства делают ставку на тривиальную расклейку мелких объявлений на фонарных столбах и дверях подъездов, или же делают рассылки по электронной почте. Стоит помнить также, что если фирма резко урезает рекламу, значит, она пребывает в финансовом кризисе или предкризисном состоянии. Поэтому, прежде чем бросаться с головой на первое попавшееся, казалось бы, выгодное предложение, стоит тщательно и скрупулезно проанализировать все возможности фирмы. Не даром народная мудрость гласит - "семь раз отмерь, и один отрежь"!