Квартирная бомба

Как избежать мошенничества при покупке квартиры в новостройке?

В отличие от сапера, который, как говорится, «ошибается только раз в жизни», желание изменить в лучшую сторону свои жилищные условия, толкает страждущих, вновь и вновь «прогуляться по минному полю» предложений жилья. Это все больше напоминает компьютерную игру «сапер» - как ни рассчитывай, ошибки неизбежны. С той лишь разницей, что компьютерные «взрывы» бьют по ушам, а ошибки в приобретении жилья, по карману и в конечном итоге, по здоровью.

Предлагаем прочитать инструкции, как все-таки с наименьшими потерями избежать взрывоопасных ситуаций.

Большинство квартир в строящихся домах сейчас продается по «серым» схемам. Решившиеся на это люди рискуют никогда не справить новоселья. Эксперты предрекают новую волну «новостроечных» мошенничеств, и она может оказаться мощнее предыдущих. Вот такая радужная перспектива. В связи с этим объясняем прежде всего, что такое -

Квартирная бомба

Первичный рынок жилья ныне фактически заминирован. Получивший всенародную известность Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», в отношениях с гражданами заставил практически всех застройщиков при оформлении документов проявлять чудеса изобретательности.

Покупателям квартир в еще недостроенных домах предлагают невиданные альтернативные варианты юридического оформления сделки и далекие от «белизны» отношения. При этом надежды обладателей «кривых» договоров получить в конце концов свою квартиру держатся исключительно на честном слове продавца.

На Горбатом мосту перед Белым домом пока бунтуют дольщики, обманутые в соответствии со старым вариантом законодательства. Но через пару лет может наступить очередь тех дольщиков, которых нагреют при полном непротивлении уже новому закону. Государство никак не может придумать схему, когда и права покупателей будут защищены, и строители смогут работать.

Предварительная квартира Квартирный вопрос со времен московских гастролей Мессира Воланда испортил не только жителей столицы. По данным вице-президента Ассоциации строителей России (АСР) Владимира Пономарева, до принятия ФЗ №214 в стране строилось 75–80% домов именно по долевым схемам, когда гражданин, внося деньги за будущую квартиру, становился не покупателем жилья, а соинвестором. Будущие новоселы активно несли деньги застройщикам, когда те еще только начинали копать котлован, даже не собрав всю разрешительную документацию. С 1 апреля 2005 года такая схема оказалась вне правовых рамок.

Закон должен был сыграть роль подушки безопасности для покупателей квартир в новостройках. Депутаты четко регламентировали условия привлечения средств «физиков» и ответственность застройщика перед ними. Деньги по договорам с частными лицами теперь можно было привлекать только после получения разрешения на строительство, права собственности или аренды на земельный участок и опубликования проектной декларации. Кроме того, в законе оказалась еще масса неприятных для застройщиков сюрпризов, в том числе ограничивающих доступ строителей к банковским кредитам. Законодатели так закрутили гайки, что плохо стало всем. В итоге лишь единицы финансово самодостаточных компаний решились работать в новых реалиях.

В общем, хотели как лучше, а получилось как в черномырдинском афоризме. Вступление в действие данного закона стимулировало дикий рост цен на жилье, особенно это, было заметно в Москве, где спрос и без того превышал предложение. Но если бы при этом хоть как-то достигалась благородная цель защиты прав граждан! Увы, застройщики предпочли действовать по принципу «умный в гору не пойдет». По самым оптимистичным экспертным оценкам, в соответствии с требованиями 214-го закона за последний год было заключено лишь 10% договоров. Зато на рынке появились формально вроде бы легальные, но крайне рискованные для покупателей схемы продажи новостроек.

Оцените высоту полета фантазии.

Наиболее популярен среди застройщиков так называемый предварительный договор купли-продажи квартиры. По сути, это соглашение о намерениях, где стороны договариваются о том, что в будущем обязуются заключить между собой договор купли-продажи построенной квартиры. В нем указываются условия получения квартиры, которые надо будет изложить в основном договоре, технические характеристики, цена, условия оплаты и предполагаемая дата заключения основного договора. Но квартира полностью оплачивается не потом, когда она физически появится, а в момент заключения предварительного договора. Деньги от гражданина принимаются не в оплату стоимости жилья, а «в целях гарантии сохранения платежеспособности покупателя к моменту заключения договора купли-продажи квартиры».

Возможен и другой вариант, когда полученные деньги оформляются как стопроцентный задаток. Можно считать удачей, если деньги не потребуют наличными, а предложат разместить на депозите в дружественном застройщику банке. А чтобы застройщик был спокоен, что пока он копает яму, покупатель деньги с депозита не снял, последний обязан ежемесячно предоставлять ему выписку по счету вклада. Вроде бы и овцы целы — 214-й закон не нарушен, и волки сыты — компании собирают с дольщиков деньги. Однако при такой схеме продавец лишь обещает, что когда-то готов будет заключить договор купли-продажи квартиры.

«В принципе застройщик может и не заключить основной договор — говорит Альфия Какабекова, адвокат правовой группы «Жилконт», — у него найдется масса причин, по которым он откажется это делать. Кроме того, в суде признать право собственности на квартиру будет невозможно. По предварительному договору в действительности покупается кот в мешке». Принудить к заключению основного договора застройщика сможет только суд. Удастся ли Фемиде добиться справедливости и сколько времени на это уйдет — уже другой вопрос. При отказе от сделки купли-продажи застройщик обязан вернуть деньги, но для него это даже благоприятный исход. Получится, что вы бесплатно прокредитовали строителей. По мнению экспертов, отдавать деньги по предварительным договорам, по меньшей мере, легкомысленно.

«Компании при заключении предварительных договоров не имеют права брать какие-либо средства, — отмечает ведущий юрисконсульт фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев. — Пока основной договор не заключен, люди еще ни о чем не договорились и никто не обязан ничего платить. Согласно Гражданскому кодексу оплачивать квартиру по договору купли-продажи можно только после его подписания (а не после подписания предварительного договора купли-продажи) и государственной регистрации. Только тогда эта сделка будет правомерная».

Надо ясно понимать, что предварительный договор купли-продажи — в отличие от основного — не подлежит государственной регистрации. А посему ничто не мешает застройщику, взяв с вас деньги, затем подписать еще несколько договоров на одну и ту же квартиру, и вы никак не сможете это отследить. Главный же подвох предварительных договоров в том, что застройщик уходит по нему от обязательств построить дом к определенному сроку. Вот стандартная формулировка, взятая из реального предварительного договора: «Стороны обязуются в течение 45 дней с момента приобретения права собственности продавца на жилое помещение <…> заключить между собой договор купли-продажи квартиры на условиях, определенных настоящих договором». То есть продать вам квартиру застройщик обязан будет только по официальном окончании строительства и после того, как компания зарегистрирует свое право собственности на формально еще никому не проданную жилплощадь. Таким образом, фирма может собрать деньги под строительство дома, вырыть котлован и… больше ничего не делать. Ведь в договоре не указывается конкретный срок, к которому дом должен быть построен. И сделать в такой ситуации вы ничего не сможете, у вас не будет даже оснований требовать возврата денег.

«Закон позволяет принуждать в судебном порядке к заключению основного договора, — говорит руководитель юридического департамента компании «СлавРиэлт» Максим Рябыко, — но предметом основного договора выступает квартира. А если ее нет? Так на нет и суда нет!»

Вексель ООО - еще одна разновидность предварительного договора предполагает использование векселя. По нему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. Таким образом, параграфы 214-го закона опять-таки соблюдены, формально компания не привлекает средства дольщиков для строительства, а продает свои ценные бумаги, что не запрещено. «Юридически компания вовсе не обязана оплачивать вексель «натурой», то есть предоставлением жилья», — отмечает ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин. Нет никаких гарантий того, что застройщик обменяет вексель именно на квартиру, а не рассчитается с вами деньгами. Нормативных актов, обязывающих его к этому, просто нет.

По Гражданскому кодексу вексель — это «ничем не обусловленное обязательство векселедателя». Единственным плюсом вексельной схемы на первый взгляд кажется то, что у покупателя квартиры есть право по истечении оговоренного срока обращения векселя предъявить его к оплате. Да вот незадача, к этому времени фирмы, выдавшей вексель, может уже и не существовать. «Как правило, вексель продает даже не сам застройщик, а какая-нибудь созданная им компания, в то же время обязанность оплатить квартиру возникает у покупателя именно перед застройщиком. Есть риск, что застройщик может не принять вексель в качестве оплаты за квартиру. А получить деньги у векселедателя будет невозможно по причине его отсутствия», — приводит пример Максим Рябыко.

На рынке применяется и еще один вариант продаж в обход 214-го закона. В его основе лежит все тот же предварительный договор. Оригинальность схемы в том, что покупателю предлагают заключить еще и договор страхования. При этом часть суммы за квартиру покупатель вносит по предварительному договору, а часть — по страховому. Как правило, работает застройщик со «своими» страховщиками, которые берут себе процент за услуги, а остальное возвращают строителям. Покупатель квартиры получает полис, который должен защитить его в случае банкротства застройщика либо неисполнения им обязательств по предварительному договору. Казалось бы, наличие страховой компании должно позволить покупателю спать спокойно, пока его квартира будет строиться. Но здесь все зависит от того, как будет составлен договор страхования.

К примеру, если в нем не будут указаны сроки заключения договора купли-продажи квартиры, то доказать, что застройщик не выполняет свои обязательства, а следовательно, получить страховую премию будет крайне непросто. В случае же банкротства для получения страховки вам придется дожидаться решения суда о признании компании неплатежеспособной, а подобные процессы быстрыми не бывают.

Страховые схемы пока мало распространены, основной инструмент застройщиков сейчас — предварительные договора и векселя. На московском рынке их используют не только мелкие, но и крупные, известные компании. Громких скандалов, связанных с «серыми» продажами, еще не было, но, по мнению экспертов, радоваться рано — все еще впереди. Пока прошло слишком мало времени. Вот когда года через два будут подходить названные застройщиками, но нигде ими не обозначенные сроки сдачи домов, тогда и могут начаться проблемы. Заключившим договоры по «серым» схемам остается лишь уповать на то, что им попался добросовестный застройщик. Если же вам не повезет, то в лучшем случае можно будет добиться возвращения вложенных денег. Однако стоит ли напоминать, во сколько раз выросли цены на квартиры за последний год?

«Коллизий будет очень много, — дает пессимистический прогноз Альфия Какабекова. — Думаю, будет даже хуже, чем сейчас с обманутыми дольщиками». Показательно, что многие банки на продажи по «серым» схемам смотрят косо. Например, в Сбербанке сразу говорят, что ипотечный кредит под предварительный или вексельный договор не дадут. Другие лидеры ипотечного рынка, в частности Внешторгбанк 24 и Россбанк, рассматривают такие схемы. Но, как правило, банки, которых не смущают обходные договоры, кредитуют покупку квартир в домах только определенных, «своих» застройщиков либо анализируют документацию по конкретному объекту и уже после этого выносят вердикт, нередко отрицательный.

Придумайте же что-нибудь! Надежды на постепенное исчезновение «серых» схем с рынка новостроек связывают с ожидающимися изменениями 214-го закона. Больше года застройщики требовали его смягчения, и вот Карфаген пал. В июне Госдума во втором чтении одобрила внесение поправок. Оставшееся третье чтение, по сути, формальность. Главное достижение строительного лобби — отмена солидарной ответственности застройщиков и банков перед дольщиками. В случае финансовых проблем компании по обязательствам перед дольщиками должен был отвечать банк, к чему он совершенно не стремился. Застройщики сетовали, что из-за этой нормы банки практически перестали выдавать им кредиты. «Теперь должно стать легче, привлекать для финансирования строительства кредиты», — считает директор юридического департамента группы компаний СУ-155 Сергей Босхолов. Если банки повернутся к строителям лицом, компаниям не придется столь рьяно, как сейчас, охотиться за деньгами частников, появится возможность реализовывать проекты за счет кредитных ресурсов. Отменив ненавистный параграф о солидарной ответственности, депутаты ввели иную гарантию возврата средств дольщиков — поручительство банка. Теперь у компаний есть выбор: либо для обеспечения своих обязательств отдавать банку в залог землю и возводимый дом, либо обращаться за поручительством к банку. Что выберут застройщики, пока не ясно.

«Вообще непонятно, что это такое, банковское поручительство, — говорит Владимир Пономарев. — Законодательно обозначено понятие банковской гарантии, а понятие поручительства в банковском законодательстве не прописано». В АСР считают более эффективным другой вариант защиты вложенных в строительство средств — реальное страхование ответственности застройщика. В нынешние поправки это предложение строителей не включили, но, по словам Владимира Пономарева, к осени в Думе должен быть разработан механизм страхования, и тогда данная тема уже может быть вынесена на обсуждение депутатов.

Примечательно, что страховые идеи гуляют и в другом лагере. Председатель Ассоциации пострадавших соинвесторов строительства Антон Беляков выступает за введение обязательного страхования гражданской ответственности при строительстве, схожего с действующей системой страхования банковских вкладов или ОСАГО. В возможность другим образом обезопасить свои средства обманутые дольщики не верят. Суды часто принимают решения о взысканиях с застройщика в пользу соинвесторов, но оказывается, что взыскивать просто нечего. «В 95% случаев в качестве причины невозможности взыскания в исполнительных листах судебных приставов написано: отсутствие денежных средств на счетах ответчика или недостаточность активов», — говорит представитель Ассоциации пострадавших соинвесторов Оксана Вздорик. С подобной проблемой столкнулись и клиенты печально знаменитой «Социальной инициативы». Ведь придумать схемы вывода активов — дело техники, как говорится, было бы желание.

Еще одной победой застройщиков можно считать поправку, позволяющую в одностороннем порядке разрывать с дольщиком договор, по которому просрочка платежей перевалила за три месяца. Первоначальная редакции 214-го закона предоставляла компании возможность расторгнуть договор только по решению суда. Однако застройщики постоянно жаловались на несправедливость — у покупателя есть возможность во внесудебном порядке разорвать договор. Теперь депутаты уравняли стороны в правах. «Давайте представим такую ситуацию, — предлагает Антон Беляков. — Дольщик уже оплатил большую часть стоимости квартиры. И когда подходит срок сдачи дома и остается сделать небольшой взнос, застройщик может просто несколько раз не принять деньги, после чего расторгнуть договор. И у дольщика даже не будет возможности доказать, что сама фирма помешала ему исполнить финансовые обязательства». Удовлетворили законодатели и финансовые чаяния застройщиков, в два раза уменьшив размер неустойки за нарушение сроков строительства. Снижен и размер компенсации, которую компания-застройщик должна была бы вернуть покупателю квартиры (1/300 ставки рефинансирования в день) в случае расторжения договора даже по инициативе самого покупателя — такая норма содержится в 214-м законе.

«Очень жесткие были ставки, выходило до 60% годовых, — указывает один из разработчиков поправок Дмитрий Гордеев. — Теперь они будут снижены до 30% годовых, но это все равно достаточно высокий уровень штрафов`. Впрочем, при нынешних темпах роста цен на квадратные метры в Москве предлагаемый депутатами масштаб компенсации не кажется столь уж большим. Правда, по договорам соинвестирования, заключенным еще до вступления в силу 214-го закона, применяются гораздо более суровые санкции в силу того, что они подпадают под Закон «О защите прав потребителей». За каждый день нарушения сроков строительства компания обязана платить 3% от стоимости квартиры. В практике Московского общества защиты прав потребителей уже были случаи, когда дольщикам за задержку строительства по решению суда выплачивалась неустойка, фактически покрывающая цену квартиры. При этом есть шанс добиться еще и возмещения понесенных из-за задержки убытков, к примеру, компенсации вынужденной аренды жилья.

В основном поправки в 214-й закон явно «прозастройщицкие», но есть новации, которые должны порадовать и покупателей. Так, срок госрегистрации договора долевого строительства планируют сократить с одного месяца до 10 дней. На длительность данной процедуры жаловались даже сами застройщики, это тормозило строительство. Договоры переуступки прав требований по инвестиционным договорам теперь будут запрещены. Ранее нигде не оговаривалось, что организации, участвующие в строительстве на основании инвестиционных договоров, не могут переуступать свои права. Поэтому была возможна такая схема, когда инвестор переуступал часть квартир другой фирме, та — еще кому-то и так далее. В результате получается длинная цепочка переуступок. При этом каждый из ее участников может самостоятельно продавать квартиры, на которые получил права. Так как раньше такие договора переуступки, как правило, не регистрировались, то в итоге оказывалось, что одна квартира могла быть продана нескольким людям. Но даже если вам повезет и других претендентов на жилплощадь не обнаружится, может появиться другая неприятность.

В подмосковном городе Троицке обанкротился один из застройщиков. Назначенный конкурсный управляющий отказался признавать требования кредиторов-дольщиков, купивших квартиры по договорам переуступки. «Мотив управляющего такой: невозможно переуступить право на то, чем ты еще не обладаешь, — объясняет Альфия Какабекова. — Дело в том, что пока дом строится, он является объектом незавершенного строительства, и никто правами собственности на него еще не обладает. А раз нет права собственности, значит, застройщик не мог его переуступать другим фирмам. К тому же фирмы-соинвесторы не уведомляли застройщика о том, что они переуступают права на свои квартиры». Разрубить этот гордиев узел теперь должен арбитражный суд.

Купите облигации Дополнительным гарантом надежности вложений в строительство для «физиков» должна стать новая схема привлечения средств. Застройщики теперь смогут проводить эмиссии особого вида облигаций — жилищных сертификатов. Такие ценные бумаги компания станет выпускать на каждый возводимый дом. У облигаций будет двойной номинал — площадь и ее фиксированная цена. Например, будет указываться, что одна облигация соответствует одному квадратному метру стоимостью 2000 долларов. Таким образом, приобретая облигации, вы получаете право на определенный размер жилплощади. Если вы купили сертификаты не менее чем на 30% общей площади квартиры, (компания может продать сертификаты и на все 100%), застройщик обязан заключить с вами договор купли-продажи. В нем будут зафиксированы все характеристики квартиры, сроки и условия строительства. При заключении договора вы должны будете выплатить (деньгами) оставшуюся стоимость недвижимости, имея в виду, что оплачиваете конкретную выбранную вами квартиру. Непосредственную схему расчета застройщик должен описать в проспекте эмиссии.

Возникает, правда, старый вопрос. Как можно заключить договор купли-продажи, если ни у одной из сторон нет права собственности на объект договора? Однако участвовавший в разработке 214-го закона Дмитрий Гордеев считает, что из-за использования договора типа купли-продажи проблем с его госрегистрацией не должно возникнуть. По словам юриста, жилищные сертификаты регулируются президентским указом от 1994 года, а в нем говорится именно о договоре купли-продажи. Чем выгодна такая схема для покупателя? Во-первых, облигации можно в любой момент продать. Застройщик обязан в течение семи банковских дней выкупить сертификаты, причем не по номинальной цене, а с процентами. Размер индексации должен указываться при эмиссии. Во-вторых, застройщик обязан иметь поручителя (банк, страховую компанию), который должен будет погасить облигации, если это не сможет сделать сам эмитент. В-третьих, в отличие от того же векселя, облигация — хорошо защищенный финансовый инструмент.

«Этот способ приобретения жилья достаточно надежный, — считает руководитель отдела анализа рынка новостроек компании «Миэль» Владислав Луцков. — Облигации хорошо защищены законодательством о ценных бумагах. Ситуацию на рынке хорошо мониторит ФСФР, поэтому хитрить с облигациями будет сложно». Подобного же мнения придерживается и Дмитрий Гордеев. Строители в своем отношении к новой схеме, похоже, еще не определились. «Если не возникнет дополнительных административных барьеров, этот инструмент будет интересным для застройщиков, — говорит Владимир Пономарев. — Но надо понимать, что любая схема, которая снижает риски вложений за счет застройщика, безусловно, будет удорожать стоимость строительства. Значит, цены будут расти». По оценкам вице-президента АСР, затраты на выпуск облигаций могут увеличить себестоимость строительства на 1,5–2%. Насколько после этого вырастут розничные цены на новостроечные метры при нынешнем галопирующим первичном рынке, спрогнозировать трудно.

Сберкасса нам поможет. Помимо облигационной схемы на рынке должен появиться еще один интересный для покупателей механизм приобретения жилья. О проблемах дольщиков задумались в Сбербанке и разработали собственную программу кредитования застройщиков. Главные для них условия: вложить в проект не менее 20% собственных средств и не привлекать деньги дольщиков. Однако квартиры можно будет приобрести еще на стадии строительства. Компания будет заключать с покупателем договор резервирования площадей, а деньги по нему клиент будет вносить на личный целевой накопительный счет в Сбербанке. После оформления дома в собственность застройщика заключается долгожданный договор купли-продажи квартиры, и только тогда находящиеся на счету покупателя средства банк перечислит компании. Деньги находятся в банке и их в любой момент можно снять со счета, минус только один — на них не будут начислены проценты. От незавершения строительства гарантий, конечно, опять никаких нет, но, учитывая кровную финансовую заинтересовать крупнейшего банка страны в сдаче дома, вряд ли стоит опасаться того, что стройку бросят на полдороге.

Еще более заманчивой для покупателей схема станет, если Сбербанк откроет ипотечные линии по программе, но пока это нерешенный вопрос. Для застройщиков инициатива Сбербанка тоже должна быть заманчива. Ведь чем больше они привлекут будущих клиентов, тем меньше для них будет плата за кредит. Если сумма средств, размещенных на счетах будущих покупателей квартир в доме, который ведет застройщик, будет покрывать сумму взятой строителями ссуды, то она обойдется компании всего в 5% годовых. И это при том, что на рынке сейчас ставок ниже 25% нет.

«Со стороны застройщиков высказывалась некоторая настороженность по поводу контроля банка за ходом строительных работ, — отмечает директор управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования Среднерусского банка Сбербанка России Владимир Денисов. — Возможно, это и может показаться вмешательством во «внутренние дела» компании, однако надо понимать, что кредитор должен отслеживать, на что расходуются выделенные средства». Других претензий застройщики пока не высказывают. «Мы считаем, что это перспективная программа и будем работать по этой схеме, — говорит директор департамента координации ипотечных программ группы компаний ПИК Наталья Пастухова. — Проект решает две проблемы: бесперебойное финансирование строительства и снижение рисков граждан».

Особо привлекательно предложение Сбербанка должно быть для мелких застройщиков, у них всегда недостаточно средств и им проблематично найти доступные кредиты. Неудивительно, что только в Подмосковье более 30 застройщиков сейчас ведут переговоры со Сбербанком. Подписаны уже и первые соглашения о сотрудничестве. Пока, правда, пример Сбербанка заразительным не кажется.

Среди банкиров к строительным проектам отношение настороженное. «Банк — не строитель, он не является специалистом в этой сфере и не должен нести на себе риски строительства»,– считает член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Впрочем, с ресурсами, которыми обладает Сбербанк, ему и одному под силу раскачать ситуацию на строительном рынке.

Подправленный 214-й закон — вкупе с усилиями Сбербанка — вполне может реанимировать фактически приостановленное строительство домов. Сейчас реализуются проекты, разрешения на которые были получены еще до вступления силу в 214-го закона, новые площадки практически не осваиваются. Теперь, когда наиболее болезненные правовые ограничения для застройщиков сняты, эксперты рассчитывают на прекращения периода застоя. «С возобновлением строительства замороженных объектов первичный рынок должен восстановиться, — считает Владислав Луцков. — В перспективе увеличение объема предложения должно привести к снижению темпов роста цен». Впрочем, раньше чем через полтора-два года подобного эффекта никто не прогнозирует.

В принципе мяч отныне на стороне застройщиков. Выбор у них есть: либо начать строить по закону, либо продолжать собирать деньги с граждан по «серым» схемам, либо вообще отказаться от средств «физиков», а строить за счет банковских кредитов и инвестиций юридических лиц. Дом, который не хочет ЖЭК.

Но это пока дело будущего. А пока даже у тех граждан, которым удалось вселиться в свои квартиры, проблемы зачастую не заканчиваются. Строители нередко отдают ключи новоселам, когда те еще не получили документов о праве собственности на квартиру. Процесс оформления может занимать месяцы и даже годы — так пусть люди пока живут. Но все не так просто. Застройщик, получая право на строительство от местных органов власти, в довесок приобретает и обременение в виде социальной инфраструктуры - разбить рядом с домом парк, построить детскую площадку и т. п.. Строители в момент переговоров, естественно, на все согласны, но когда дом построен, и деньги они уже получили, все эти парки-скамейки им просто оказываются не нужны. К тому моменту они обычно уже по уши в новых строительных проектах, и отвлекать деньги на всякую «ерунду» у них нет никакого желания. В результате невыполнения обязательств местные власти не оформляют собственность, но крайними оказывается не застройщик, а жильцы новых квартир. Противостояние нередко длится годами, а жильцы все это время не могут распоряжаться законно приобретенной жилплощадью. Формально они не могут даже делать ремонт, а уж тем более жить в своей квартире!

Выход один: в суде добиваться регистрации права собственности на квартиру как добросовестному приобретателю. Застройщики, как истинные джентльмены, своих клиентов в беде не бросают. Некоторые компании поставили процесс защиты прав своих клиентов на конвейер. В офисе фирмы организуется настоящий консультационный центр, юристы помогают заполнять исковые заявления в суд. Здесь же можно нанять адвоката, на таких делах съевшего собаку. Услуги защитника оплачиваются, конечно, уже из кармана жильцов. Обычная такса — 1000 долларов плюс придется оплатить госпошлину за обращение в суд. Далее все просто. Судья получает за каждый свой положительный вердикт по 500 долларов (также за счет клиента и, естественно, не в виде зарплаты), а жильцы — предписание суда зарегистрировать их право собственности. В итоге все довольны.

Возможен и менее радужный сценарий. У застройщика может возникнуть мысль еще разок заработать на уже проданных, но еще не зарегистрированных квартирах. И ничто не может помешать ему продать аффилированной фирме вексель на сумму чуть ли не всех своих активов, а затем объявить о своем банкротстве. В результате квартиры, на которые к тому моменту не было оформлено право собственности, поступают в конкурсную массу и идут в зачет обязательств застройщика перед связанным с ним векселедержателем. Квартиры вновь продаются. Правда, для домов, которые все же строятся в соответствии с 214-м законом, такая ситуация невозможна, так как до оформления в собственность жилплощадь считается находящейся в залоге у дольщика, поэтому обратить на нее взыскание нельзя. Иногда застройщик сам мешает стать жильцу собственником квартиры.

Типичный случай. Дом сдан, проблем с властями нет, но продавец заявляет, что вы должны доплатить ему за квартиру еще какую-то сумму, о которой вы заранее не договаривались. Частый пример: реальная площадь квартиры оказалась больше той, которая была зафиксирована в договоре. Жилец, естественно, отказывается, застройщик, в свою очередь, не подписывает акт передачи квартиры, а это один из основных документов, необходимых для регистрации права собственности. Путь для покупателя все тот же — суд. Если будет установлена неправомерность требований застройщика, вы получите квартиру в собственность, в противном случае придется все-таки соглашаться на условия продавца.

Бывает, и сами жильцы не хотят подписывать акт приемки квартиры. Допустим, у покупателя есть претензии к качеству строительства, а, завизировав акт приемки, он автоматически соглашается с тем, что не имеет претензий. Застройщик, добиваясь подписи, грозится не выдать вам документы, необходимые для регистрации права собственности. По словам юриста Людмилы Трифоновой, есть прецеденты, что и по таким искам суды обязывают зарегистрировать это право. Хотя надо будет доказать, что претензии к застройщику обоснованы. Если речь идет о недостатках строительства, придется проводить специальную экспертизу. Ее имеет право назначить не только суд, но и нотариус. Провести экспертизу может любая организация, имеющая соответствующую лицензию. Если представленные доказательства суд удовлетворят, то застройщик будет обязан либо устранить все дефекты, либо оплатить ваши расходы на ремонт. В 214-м законе прямо прописывается эта ответственность.

Кроме того, в закон внесли дополнение, согласно которому любой дольщик имеет право принимать по акту не только свою квартиру, но и все подвальные помещения, лифты, крышу, лестничные пролеты, общие коридоры, инженерные сети и оборудование дома. Это должно подстегнуть застройщиков не приватно договариваться с приемочными комиссиями, а сдавать весь дом нормального качества тем, кто в нем будет жить.

Сложнее с договорами, не подпадающими под действие 214-го закона. Например, на претензии владельцев так называемых инвестиционных договоров застройщик обычно отвечает отказом. Объяснение такое: компания сама дом не строила, она лишь привлекала инвестиции, а работы вел подрядчик, поэтому ему и жалуйтесь. Подрядчик же ссылается на то, что с данным гражданином он никакого договора не заключал, и отсылает к инвестору. И вновь по кругу. «Мы считаем, что отвечать за брак должен инвестор», — говорит юрист Московского общества защиты прав потребителей (МОЗП) Антон Недзвецкий. По его словам, раз гражданин передает деньги организации, а она обязуется предоставить ему квартиру, то между сторонами возникают отношения, к которым применимы правила договора подряда. Поэтому и ответственность за недостатки работ должен нести подрядчик в данном случае инвестор строительства.

Другой юрист МОЗП, Алексей Бобров, указывает на то, что застройщика можно заставить отвечать и за то, с какой отделкой сдается квартира. Сейчас практически все компании сдают квартиры без внутренних перегородок, стяжки полов, штукатурки, электропроводки и сантехники. В общем, после покупки нужно еще несколько месяцев все обустраивать. Квартиры же с «чистовой» отделкой продаются дороже. «Существуют определенные строительные нормы и правила, в частности СНИП 2080189*, определяющий требования, которым должны отвечать квартиры, — говорит Алексей Бобров. — Если в помещении нет никакой отделки, оно не может считаться квартирой, поскольку квартира предназначена для проживания, люди должны иметь возможность сразу вселиться и жить». По словам юриста, при строительстве любого дома в проектно-сметной документации закладываются расходы на «чистовую» отделку, но застройщики просто экономят эти деньги.

Сэкономить можете и вы. До хрипоты спорить с застройщиком об отделке необязательно. Алгоритм действий такой же, как при проблемах с качеством строительства: акт приемки не подписываете, проводите экспертизу. Потом можно уже делать ремонт и одновременно судиться с застройщиком, который будет обязан компенсировать все ваши расходы по отделке квартиры. Суд — действенная мера воздействия на застройщика.

Но, обращаясь к Фемиде, на оперативность вердикта можно не надеется, в лучшем случае разбирательство растянется на полгода. Причем, как отмечают юристы, если ответчик не будет затягивать процесс, в противном же случае дело может рассматриваться годами.

Оптимист и пессимист может в вышеизложенном материале, найти для себя все, что ему будет казаться нужным, для подтверждения своих желаний. Но, чтобы жизнь, как оптимистично настроенному гражданину не показалась «медом», мы позволим привести яркие жизненные примеры, как его могут «лопухнуть». «Многие знания - умножают скорби», но незнания приводят к еще более печальным последствиям. И, в конце концов, «на то и волки в лесу, чтобы зайцы бегать не разучились».

Начнем знакомства с «волками».

Мошенничество на рынке жилой недвижимости московской и подмосковной области.

В настоящее время по Москве и Московской области все чаще возникают различные ситуации, связанные с мошенническими действиями при долевом участии в строительстве жилья, появляются все новые схемы обмана покупателей жилья в новостройках.

I.

Распространенный, но и наиболее простой вариант это чисто мошеннические по существу, фантомные фирмы (ст. 159 УК РФ)

Эти фирмы не имеют к инвестированию строительства никакого отношения. Все бумаги липовые. Дома, которые они показывают, принадлежат другим фирмам. По существу это «чистый» сбор денежных средств. После какого-то времени существования эти фирмы просто исчезают.

Пример:

1) ООО «Сибур - Инвест»

В правоохранительных органах, проверку конторы «Сибур-Инвест», головной офис которой находился в СК «Олимпийский», оперативники начали после того, как заподозрили фирму в уклонении от уплаты налогов. В ходе расследования выяснилось, что контора занимается не столько обманом фискальных органов, сколько обманом клиентов. «Сибур-Инвест» предлагал всем вкладывать деньги в строительство. Заманив людей рекламой и буклетами, сотрудники компании предлагали вложить от 50 до 100 тысяч долларов в возведение новостроек. Чтобы убедить клиентов, аферисты вывозили их на реальные стройки и там показывали будущее жилье. Люди соглашались внести деньги. Взамен они получали договора на куплю жилья и квитанции. Когда же настали сроки въезжать в квартиры, выяснилось, что они принадлежат другим лицам. В «Сибур-Инвест» объясняли, что деньги направлены в строительную фирму «Атика-2001». Но и там концы оказалось найти трудно. Оперативники выяснили, что злодеи за более чем два года своего существования собрали порядка 1,6 миллиона долларов. Большую часть денег они успели перевести за рубеж, вложив их там в недвижимость. Сейчас задержаны двое руководителей «Сибур-Инвест», их подельники пока скрываются от следствия и будут в ближайшее время объявлены в розыск.

2) Корпорация «ВНЛ» и ИК «ПроектИнвест»

Продажа несуществующих жилых домов в ЮЗАО: ул. Каховка, вл. 1; ул. Голубинская, д. 22; Севастопольский проспект, 35а.

По данным, полученным из Префектуры ЮЗАО г. Москвы, на земельном участке по ул. Каховской, владение 1 планируется строительство жилого комплекса по индивидуальному проекту, но инвестор и сроки строительства не определены. Никакого строительства жилых домов по адресам: ул. Голубинская, д. 22; Севастопольский проспект, 35а не планируется.

На настоящее время ОБЭП по ЮЗАО г. Москвы проводит мероприятия по запросу Префектуры ЮЗАО по пресечению распространения ложной рекламной информации о строительстве вышеуказанных жилых домов, а также проверку по факту незаконной деятельности данных организаций.

Однако, соинвесторы под данные проекты уже привлекались и привлекаются до сих пор. Проверка правоохранительных органов пока не завершена.

II.

Конфликт между заказчиком и подрядчиком (в последнее время схема наиболее распространенная) и как результат двойные продажи:

Фирма – заказчик строительства отдает часть работ по новостройке постороннему подрядчику и расплачивается с ним квартирами в новостройке (договор подряда + договор о переуступке прав на часть квартир). Подрядчик сразу продает свою долю еще не построенных квартир физическим лицам. После окончания строительства заказчик расторгает договора с подрядчиком (причина – неисполнение обязательств, недовольство качеством работ и др.). Квартиры, переданные подрядчику, на этом этапе уже проданы и оплачены физическими лицами. Однако при разрыве основного договора с подрядчиком аннулируются и все последующие сделки с недвижимостью, в частности договора подрядной организации с физическими лицами.

К моменту расторжения реальная стоимость квартир возрастает в 2 раза и заказчик продает их уже на порядок выше, то есть, фактически зарабатывая на чужих инвестициях. Физические лица, приобретшие квартиры у подрядчика, пытаются вернуть свои деньги через суд, зачастую безуспешно.

Пример:

1) ЗАО «Социальная инициатива» vs ООО «Технополис – Монолит К»

ЗАО «Социальная инициатива» - заказчик строительства в Тушине – переуступил свои права в трех корпусах своему подрядчику – ООО «Технополис – монолит К». После окончания работ по первому и второму корпусу ЗАО «Социальная инициатива» разорвала договор с ООО «Технополис – монолит К» по причине недовольства качеством выполненных работ. Квартиры, отошедшие по договору подрядчику, уже были реализованы физическим лицам. После расторжения договора физические лица, купившие квартиру у подрядчика оказались фактически без квартир.

2) ООО «ФОРБС» vs ЗАО «ИСПК «Стройсервис»

Два года назад в г. Химки Московской области на проспекте Мельникова ЗАО «ИСПК «Стройсервис» было начато строительство многоквартирного жилого дома. ЗАО «ИСПК «Стройсервис» являлось застройщиком данного дома по договору, заключенному с ООО «ФОРБС», являющемуся заказчиком строительства на основании Инвестиционного контракта, заключенного с Администрацией Химкинского района.

ЗАО «ИСПК «Стройсервис» активно реализовывало квартиры в данном доме физическим лицам – дольщикам строительства. Но в апреле 2005 года заказчик ООО «ФОРБС» «разорвал» отношения с застройщиком ЗАО «ИСПК «Стройсервис», вернув при этом «при урегулировании взаимных претензий» квартиры, реализованные ЗАО «ИСПК «Стройсервис» физическим лицам, в свою долю и реализовав уже вдвое дороже.

Администрация Химкинского района, являясь стороной инвестиционного контракта, несмотря на возникшую ситуацию с двойными продажами, игнорирует обращения пострадавших дольщиков ЗАО «ИСПК «Стройсервис», сохраняя «нейтралитет». Ни Прокуратура, ни УБЭП Химкинского района не видят оснований для возбуждения уголовного дела. Попытка обманутых дольщиков решить данную ситуацию в судебном порядке также мало к чему приводит, поскольку суд первой инстанции (Химкинский) также «не видит оснований для удовлетворения исковых требований пострадавших» в результате данной аферы граждан, потерявших не только квартиры, но и свои кровно заработанные деньги.

3) ЗАО «ИСПК «Стройсервис» vs ЖСК «Ветеран»

Дом № 86 по ул. Институтской пос. Нахабино Красногорского района Московской области.

Строительство данного дома было начато еще в 1991 году на средства ЖСК «Ветеран», созданного для строительства данного дома. ЖСК «Ветеран» были выполнены предварительные работы и часть работ по устройству фундамента, однако впоследствии строительство было приостановлено. В 1998 году Главой Красногорского района ЖСК «Ветеран» было позволено продолжить строительство дома. Тогда же ЖСК «Ветеран» привлекло к строительству данного дома ЗАО «ИСПК «Стройсервис», между данными организациями были заключены договор подряда и договор о долевом участии в строительстве данного дома, в соответствии с которыми ЗАО «ИСПК «Стройсервис»принимало на себя выполнение работ по окончанию строительства 144 квартирного жилого дома, а также обеспечить финансирование в течение всего периода строительства и окончание строительства. Со своей стороны ЖСК «Ветеран» внесло весь объем имеющегося незавершенного строительства.

В течение последующего периода и ЖСК «Ветеран» и ЗАО «ИСПК «Стройсервис» активно привлекали к строительству данного дома дольщиков – физических лиц. Однако, ситуация, в которую на настоящий момент попали дольщики, можно назвать безвыходной.

В настоящий момент в Федеральном арбитражном суде Московской области происходит разбирательство между ЗАО «ИСПК «Стройсервис» и ЖСК «Ветеран», касающееся признания за ЖСК «Ветеран» права собственности на объект незавершенного строительства по данному адресу, обязании Московской регистрационной палаты произвести государственную регистрацию прав ЖСК «Ветеран» на указанный объект и признании недействительной государственной регистрации прав ЗАО «ИСПК «Стройсервис» на указанный объект. Данное разбирательство длится уже более полугода и все это время физические лица – дольщики данных организаций остаются «заложниками» возникшей ситуации.

Более того, ЗАО «ИСПК «Стройсервис» каким-то образом смогло зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. В свидетельстве о государственной регистрации права в разделе «документы – основания» указан договор аренды земельного участка, хотя действующим законодательством (ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») не предусмотрено такого основания для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Результатом «незаконной» регистрации права ЗАО «ИСПК «Стройсервис» на объект незавершенного строительства по адресу: Московская область, Красногорский район, пос. Нахабино, Институтская ул., д. 86, явилась возможность ареста и продажи вышеуказанного объекта с торгов Красногорской службой судебных приставов за долги инвестора – ЗАО «ИСПК «Стройсервис».

Таким образом, ни дольщики – приобретатели квартир у ЖСК «Ветеран», ни соответственно дольщики ЗАО «ИСПК «Стройсервис» на настоящее время не имеют никаких прав на квартиры в указанном доме.

4) ООО «ТЕКС – П» vs ООО «ИнвестПроект»

В г. Подольске Московской области подобная ситуация возникла с фирмами «ТЕКС-П» (Генеральный застройщик) и ООО «ИнвестПроект» (Инвестор строительства). Обе компании в процессе строительства привлекали физических лиц к строительству жилого дома. Однако на настоящий момент, Инвестор строительства – ООО «ИнвестПроект» исчезло (телефоны не отвечают, офис съехал), а Генеральный застройщик строительства – фирма «ТЕКС-П» пытается продать квартиры, входящие в долю ООО «ИнвестПроект», третьим лицам, то есть фактически осуществить «двойные» продажи. Также как и в описанных выше случаях, Администрация района сохраняет «гробовое» молчание.

5) ОАО «ГлавУКС» vs ЗАО «ОСК – Сервис»

В г. Климовск ОАО «ГлавУКС» - застройщик строительства 16-ти этажного монолитно-кирпичного дома – заключило договора соинвестирования с тремя соинвесторами, в том числе с ЗАО «ОСК – Сервис». Квартиры по договорам соинвестирования были переуступлены физическим лицам. В настоящее время дом сдан Госкомиссии, однако заказчик – ОАО «ГлавУКС» расторг все договора с соинвесторами и в настоящее время продает уже реализованные квартиры третьим лицам по цене на 300 долларов выше. Деньги ЗАО «ОСК-Сервис» заказчиком строительства пока не возвращены, соответственно и ЗАО «ОСК-Сервис» не возвращает денежные средства своим соинвесторам – физическим лицам по причине их отсутствия. Две другие компании – соинвесторы строительства просто исчезли. На настоящее время физические лица, приобретшие квартиры у соинвесторов ОАО «ГлавУКС» остаются и без квартир и без денег.

III.

Конфликт между застройщиком и администрацией и как результат либо невозможность получения квартир либо невозможность оформления квартир в собственность:

В последнее время стало характерным противостояние районной администрации и инвестора-застройщика, в результате чего тысячи соинвесторов – физических лиц остаются ни с чем.

Схемы различны – от тривиального отъема у застройщика строительной площадки до невозможности распределения площадей между администрацией и застройщиком.

Пример:

1) ООО «ПринтКапитал» vs Администрация г. Химки

В сентябре 2002 года между тогдашней администрацией г. Химки и ООО «ПринтКапитал» был подписан Инвестиционный контракт на строительство в квартале Левобережный жилого комплекса «Звезда России». Была получена вся необходимая разрешительная документация, начато строительство. В апреле 2005 года, когда уже были построены 3 первых 25-этажных дома комплекса, химкинская администрация подала иск в Арбитражный суд МО о признании ничтожным инвестиционного контракта, заключенного между ООО «ПринтКапитал» и прежней Администрацией г. Химки (за время строительства власть в Химках сменилась), а в связи с этим обязать ООО «ПринтКапитал» прекратить осуществление строительных работ, а также освободить земельный участок.

В сентябре 2004 года Администрация г. Химки уведомила застройщика о прекращении договора аренды земельного участка. Однако тогда Арбитражный суд МО принял сторону застройщика и запретил администрации препятствовать строительству.

Однако уже в апреле (то есть до судебного разбирательства) администрация Химок проинформировала Мособлэкспертизу о том, что ООО «ПринтКапитал» занимает участок незаконно и 12 мая обратилась к губернатору МО Борису Громову с ходатайством о предоставлении долгосрочной аренды части участка ООО «Гиза 21 век». Решение координационного совета по имущественным отношениям в МО было положительным. Документы возвращены в администрацию г. Химки и последнее слово теперь за химкинской администрацией.

2) ООО «Стройтехинвест» vs Администрация г. Одинцово

В 200 году администрация Одинцовского района заключила инвестиционный контракт с ООО «Стройтехинвест». По контракту администрация предоставила в аренду земельный участок под застройку многоэтажными жилыми домами, а ООО «Стройтехинвест» взяло на себя обязательства часть квартир в этих Омах передать Администрации Одинцовского района для переселения жильцов 24 ветхих домов. ООО «Стройтехинвест» заключило договоры долевого участия в строительстве с ЗАО «Веста-II» и ЗАО «АН-Сибконтакт Инвест», которые в свою очередь привлекли в качестве соинвесторов физических лиц.

Спор между администрацией Одинцово и ООО «Стройтехинвест» возник из-за корпуса № 6, в который муниципальные власти хотят переселить жителей ветхого жилого фонда на ул. Вокзальной. Когда строительство микрорайона 7-7 «А» стало приближаться к стадии завершения, администрация Одинцовского района предъявила свои права на все квартиры в корпусе № 6, в том числе и на квартиры, профинансированные соинвесторами – физическими лицами. ООО «Стройтехинвест» было заявлено, что списки квартир для передачи в муниципальную собственность предварительные и должны уточняться. Администрация же заявляет, что существует решение администрации о передаче почти всего шестого корпуса (484 квартиры из 529) для расселения ветхих домов по ул. Вокзальная.

Однако в протоколе распределения жилых площадей в корпусе № 6 микрорайона 7-7 «А» от 30.10.2003г. под переселение зарезервирована 331 квартира, еще 23 квартиры должны отойти администрации. 24 августа 2004 года было подписано изменения протокола распределения квартир, в соответствии с которым для переселенцев отводятся 200 квартир.

В настоящее время Администрация Одинцовского района подала иск в Арбитражный суд, требуя передать причитающиеся администрации квартиры.

Аналогичная проблема возникла также с микрорайоном «Кутузовский» строящемся в Одинцовском районе.

3) Компания «Форест Гейт» vs Префектура ЮЗАО г. Москвы

16-ти этажный жилой дом по адресу: г. Москва, ул. Островитянова, д. 11, корп. 1

Квартиры в данном доме были куплены физическими лицами у генерального инвестора строительства - компании «Форест Гейт» еще в 2003 году. Застройщиком объекта являлась фирма, именующаяся Внешнеэкономической ассоциацией «Центр делового и научно-технического сотрудничества» (Центр «ДНТС»).

Строительство дома было завершено в мае 2004 года. Акт Госприемки был согласован со всеми инстанциями, кроме Префектуры ЮЗАО г. Москвы. Однако Префектура ЮЗАО г. Москвы отказалась от подписания Акта ГК по причине невыполнения застройщиком – Центром «ДНТС» обязательств по другому дому.

За это время на дом неоднократно накладывали и снимали аресты, суды следовали один за другим, но это ничего не изменило.

Префектура ЮЗАО г. Москвы ссылается на непредставление Центром «ДНТС» заявки о вводе дома в эксплуатацию, а никто другой застройщика представлять в Префектуре не может. Компания «Форест Гейт» трижды обращалась в Префектуру со стандартным пакетом документов и каждый раз получала отказ на основании того, что «Форест Гейт» является ненадлежащим заявителем. Префектура не признает компанию генеральным инвестором, несмотря на то, что дом построен полностью на деньги «Форест Гейт», ни даже на то, что статус компании дважды (18 марта и 26 мая) подтвердил Высший Арбитражный суд РФ.

В марте 2005 года префект ЮЗАО Валерий Виноградов обратился в городскую прокуратуру с просьбой возбудить уголовное дело в отношении руководства Центра «ДНТС», утверждая, что покупатели квартир в данном доме стали жертвами мошенников.

Пока застройщик, инвестор и Префектура решают свои проблемы покупатели квартир в этом доме остаются ни с чем. Ни проводимые пикеты у дома, у мэрии ни к чему не приводят.

IV.

Внезапное повышение стоимости и требование доплат:

Физические лица, заключая договоры долевого участия в строительстве на нулевом этапе, по окончании строительства (а иногда и на начальном этапе, прождав два-три года начала строительных работ) оказываются перед требованием застройщика о доплате в связи со значительным удорожанием себестоимости строительства.

Пример:

1) Финансовая группа «Новый мир»

Дом по адресу: г. Москва, проезд Черского, 13-15.

В 2001 - 2003 годах дом продавался по договорам долевого участия в строительстве по цене около 600 долларов за квадратный метр, а последние квартиры уходили уже по 950 долларов. Весной 2005 года строительство было завершено (опоздание примерно на год). Однако уже после раздачи ключей ФГ «Новый мир» потребовало от покупателей квартир доплатить около 50%от стоимости квартиры. Чтобы покупатели не увиливали от доплат, «Новый мир» отказался выдать необходимые документы для оформления прав собственности.

Та же ситуация у «Нового мира» была и по окончании строительства кирпичного дома по ул. Байкальской, д. 18, корпус 3.

2) ООО «Ремстройтрест» и ДСК – 2

Дома в Юго-Западном округе г. Москвы – под конец строительства цены были повышены вдвое, покупателям квартир на нулевом этапе было предложено доплатить до нынешней рыночной стоимости квартир либо расторгнуть договора.

3) ЖСК «ДОМИЗ»

В 2001 году был подписан инвестиционный контракт на строительство многоэтажного жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Металлургов, владение 62. корпус 1 между ЖСК «ДОМИЗ» и Префектурой ВАО г. Москвы. ЖСК «ДОМИЗ» в свою очередь привлекло к соинвестированию строительства третью фирму на основании договора о долевом участии в строительстве. В данном договоре срок сдачи дома Госкомиссии обозначался как III квартал 2003 года. Однако до настоящего времени дом Госкомиссии не сдан, более того строительство дома в данный момент находится на стадии нулевого цикла.

Физические лица, приобретшие квартиры у фирмы – соинвестора, обращаются в данную фирму с запросом о ходе строительства и предполагаемых сроках сдачи дома Госкомиссии. В ответ получают информацию о том, что ЖСК «ДОМИЗ» направило инвестору письмо, в котором указывалось, что инвестиционная стоимость данного объекта увеличилась до 1200 (?) долларов США за квадратный метр. Также ЖСК «ДОМИЗ» было сообщено, что в случае отказа инвестора от финансирования по указанной стоимости, а соответственно и отказа физических лиц, приобретших квартиры у инвестора, от повышения стоимости, ЖСК «ДОМИЗ» будет реализовывать жилые площади, входящие в долю инвестора. Возражения инвестора с требованием не осуществлять двойные продажи, так как доля, принадлежащая компании на основании договора долевого участия в строительстве, уже уступлена соинвесторам – физическим лицам, были оставлены ЖСК «ДОМИЗ» без внимания.

V.

Намеренное утаивание информации:

Генеральный инвестор строительства заключает договор инвестирования с третьей фирмой. В связи с отсутствием финансирования со стороны третьей фирмы, Генеральным инвестором договор расторгается. Фирма – инвестор, скрывая факт расторжения, продолжает привлечение физических лиц к инвестированию строительства. Физические лица, приобретшие квартиры у фирмы – инвестора пытаются признать права собственности на квартиры через суд. Фирма – инвестор к моменту начала судебных разборок исчезает.

Пример:

1) ООО «МИТА 2000»

С 2001 года и по настоящее время компанией ООО «МИТА 2000» ведется мошенническая деятельность по продаже квартир в доме № 7 по ул. Учинской третьим лицам, несмотря на то, что никаких прав на жилую площадь в данном доме ООО «МИТА 2000» не имеет, так как инвестиционный договор, заключенный между Генеральным инвестором строительства и ООО «МИТА 2000» в целях инвестирования жилых домов по ул. Учинской, был расторгнут Генеральным инвестором в одностороннем порядке в связи с периодическим срывом ООО «МИТА 2000» сроков финансирования строительства 13 августа 2001 года.

Руководство ООО «МИТА 2000» неоднократно предупреждалось Генеральным инвестором о незаконности их действий по продаже квартир в доме № 7 по ул. Учинской г. Москвы. Более того, Генеральным инвестором подавалось заявление о мошеннических действиях ООО «МИТА 2000» в Управление по борьбе с экономическими преступлениями г. Москвы. Против Генерального директора ООО «МИТА 2000» - Юшкина Дмитрия Александровича – было возбуждено уголовное дело, которое на настоящий момент по непонятным причинам приостановлено.

Несмотря на все вышеизложенное, ООО «МИТА 2000» до настоящего времени осуществляет продажу квартир третьим лицам, кроме того, покупатели квартир по настоянию данной организации обращаются в различные районные суды г. Москвы с иском о признании прав собственности на жилые помещения и суды, будучи в неведении о расторгнутых договорных отношениях между ООО «МИТА «2000» и Генеральным инвестором (???), признают права собственности, что в свою очередь вынуждает законных правообладателей квартир, проживающих в данном доме с момента сдачи Госкомиссии, обращаться в суды за защитой своих прав и интересов. Данная ситуация отнимает у физических лиц – жителей дома массу времени, нервов и, соответственно, денежных средств на оплату услуг адвокатов.

VI.

Замороженные стройки (долгострои) и как результат либо долгое ожидание + вынужденные доплаты либо расторжение договора и возврат «обесцененных» денежных средств:

Компании – генеральные инвесторы строительства подписывают с районными администрациями инвестиционные контракты и начинают привлечение соинвесторов – физических лиц. Частично (малая часть) денежных средств идет непосредственно на стройку, остальные денежные средства идут на заключение новых инвестиционных контрактов и достройку старых объектов. Следствием чего является нехватка финансов ни на строительство дома по новому инвестиционному контракту, а, следовательно, и замораживание строительства, ни на последующие стройки. Соинвесторы – физические лица, внесшие денежные средства ранее и прождав 2-3 года начала строительства, вынуждены либо ждать, либо расторгать договор и забирать уже на порядок обесцененные денежные средства.

Где – то проблему с замороженным строительством пытаются решить через смену инвестора – застройщика, но это влечет ряд проблем. Во-первых, новый инвестор вряд ли получит денежные средства уже собранные прежним инвестором с соинвесторов, а это влечет значительное дополнительное финансирование, а, соответственно, и доплаты с соинвесторов. Во-вторых, новый инвестор получает инвестиционный контракт со всеми обременениями. В-третьих, смена инвестора это все равно дополнительное затягивание сроков строительства.

Попытка решить проблему через администрацию ни к чему не приводят.

Пример:

1) ЗАО «ИСПК «Стройсервис»

Красногорский район Московской области - строительство двух жилых домов в поселке Нахабино.

Дом № 28 по ул. Красноармейской, Генеральным инвестором строительства которого числится данная организация, начал строится в 1994 году, однако позже строительство дома было приостановлено и возобновлено благодаря привлечению дольщиков – физических лиц только в 2001 – 2002 годах. Но в 2003 году строительство было вновь приостановлено «в связи с нехваткой средств на окончание строительства» (куда были израсходованы Генеральным инвестором строительства денежные средства уже полученные от дольщиков выяснить не представляется возможным).

Вынужденные отстаивать свои интересы, дольщики обратились в Администрацию Красногорского района и Заказчику строительства ФГУП УССТ-1 с требованием разрешить данную ситуацию и отстранить ЗАО «ИСПК «Стройсервис» от продолжения строительства данного дома, как Подрядчика не способного продолжать строительство.

Дабы обезопасить себя физические лица – приобретатели квартир у ЗАО «ИСПК «Стройсервис» - требуют от Администрации и заказчика строительства подтвердить получение ими проинвестированных квартир путем заключения соответствующего трехстороннего договора на завершение строительства, позволяющего каждому дольщику ЗАО «ИСПК «Стройсервис» зарегистрировать свой новый договор в дополнение к договору с ЗАО «ИСПК «Стройсервис» вместе с основным договором в Министерстве строительного комплекса Московской области.

На данном этапе данная ситуация остается в «подвисшем» состоянии, несмотря на согласие дольщиков на определенных условиях доплатить недостающие на строительство денежные средства.

2) ООО «Компания «Стройиндустрия»

Город Долгопрудный, мкр. «Центральный» корп. 6-7

ООО «Компания «Стройиндустрия», являясь застройщиком микрорайона, пыталось начать строительство трижды (в июне 2003 года, июне 2004 года, сентябре 2004 года), но каждый раз его бросало, не добив до конца даже сваи. Привлечение физических лиц – соинвесторов, а, следовательно, и сбор денежных средств «на строительство», было начато уже в 2003 году.

Осенью 2004 года покупатели квартир создали инициативную группу, объединив всех соинвесторов и подготовив списки проданных квартир, которые были поданы в городскую администрацию. Инициативной же группой были подняты данные, что деньги собранные с соинвесторов ушли на покупку земли и застройку других объектов. На настоящее время денежных средств у ООО «Компания «Стройиндустрия» нет и появление их не предвидится, несмотря на уверения руководства компании об открытой кредитной линии в Сбербанке России.

Инициативная группа соинвесторов вынуждена была обратиться в Администрацию города с просьбой о смене застройщика. Администрация пошла на встречу соинвесторам, но возникли проблемы следующего порядка:

Компания «ПИК – Регион», выразившая желание принять недострой, вынуждена принять инвестиционный контракт со всеми, навешанными городом обременениями (инженерные сети и объекты социальной инфраструктуры), которые прежним застройщиком оплачены не были. Денежные средства, собранные с дольщиков строительства, исчезли в неизвестном направлении. Компания «ПИК – Регион» выразила готовность взять стройку без сбора доплат с соинвесторов, в случае если ООО «Компания «Стройиндустрия» передаст ему свои стройки в некоторых других районах области, не имеющие дополнительных обременений. В противном случае во избежание убытков при смене застройщика Компания «ПИК – Регион» будет вынуждена предложить соинвесторам либо доплатить, либо забрать свои денежные средства. Администрация города заняла выжидательную позицию.

Пока идет сей «конструктивный диалог», стройка стоит.

4) ООО «УКС «Созидатель»

Таунхаусы в пос. Островцы Раменского района Московской области

Строительство данных объектов было начато еще в 2002 году, тогда же и было начато привлечение денежных средств физических лиц – соинвесторов. Однако уже в 2003 году стройка была заморожена в связи с началом процедуры смены застройщика. По заявлениям руководства нового застройщика сроки строительства сорваны прежним генеральным инвестором строительства. На данном этапе работы не ведутся по причине отсутствия разрешения на строительство Также некоторое время назад у ООО «УКС «Созидатель» была приостановлена строительная лицензия, сейчас по заверениям руководства эта проблема решена.

Основными задачами нового застройщика на данном этапе являются переоформление документов на землю, получение разрешения на строительство и попытка не допустить банкротства (выдержка из речи Генерального директора ООО «УКС «Созидатель» Николая Львова).

В настоящее время по оптимистичным прогнозам строительство должно быть завершено к концу 2005 года, по пессимистичным – к концу 2006 года.

5) ЗАО «Стройметресурс»

Земельные участки под строительство жилых домов в Щербинке, Железнодорожном, Долгопрудном, Щелкове, Ивантеевке, Лобне, Дмитрове, Павловском Посаде, Старой Купавне, Лосино-Петровском, Белоозерске и других городах Подмосковья.

Еще в 2004 году строительство всех этих объектов было остановлено и на сегодняшний день никаких перспектив его продолжения нет. Привлеченным соинвесторам, решившим расторгнуть договор, деньги не возвращают ни добровольно, ни по решению суда. На настоящее время по исковым заявлениям граждан отсужено 40 млн. долларов, судебными приставами опечатано 122 различных счета компании, но все они пусты.

Соинвесторы коллективно обратились к губернатору Громову с просьбой решить вопрос о завершении строительства оплаченного жилья. После этого в ряде администраций подмосковных городов прошли совещания с участием представителей министерства строительного комплекса МО и инициативных групп соинвесторов, на которых соинвесторам пообещали «поискать деньги застройщика в оффшорах», а заместитель главы Миноблстроя дал понять, что решение проблемы находится вне его компетенции.

Уже сейчас на ряде объектов выявлены двойные продажи. ЗАО «Стройметресурс» заявляет, что определенные трудности существуют в связи с прошлогодним банковским кризисом, но компания не собирается проводить консервацию строительства.

Администрации подмосковных городов оценивают деятельность компании иначе, стройки стоят денежных средств на их достройку ни у администрации, ни у соинвесторов нет.

Обманутые граждане проводят массовые акции протеста на недостроенных объектах и у зданий администраций.

На настоящий момент никаких путей решения данной проблемы не найдено.

VII.

Подписание инвестиционного контракта, начало строительства, привлечение соинвесторов и последующее банкротство застройщика – как результат невозможность получения квартиры и возврата внесенных денежных средств:

Пример:

1) ЗАО «ПСФ «НОРД»

Город Троицк, ул. Текстильщиков, строение Е39, корпуса 1 и 2 – монолитно-кирпичный дом «Фаворит».

Начало застройки - 2002 год, застройщик - крупная столичная фирма ЗАО «ПСФ НОРД». В 2003 году первый из двух запланированных корпусов проекта был готов на 70% и параллельно началась застройка второго корпуса. К марту 2004 года большинство квартир было раскуплено, формально куплены были только права на получение квартир, с правом получить их в собственность после окончания строительства, которое должно было случиться в четвертом квартале 2004 года.

Тогда же застройщик потребовал дополнительных выплат для завершения работ. Сроки сдачи домов несколько раз переносили и, в конце концов, прекратили строительство весной этого года (2004 год). Сейчас руководство застройщика заявляет, что на работы нет средств, в то время как активы компании выведены, а долги составляют астрономическую сумму. По тем же причинам и вернуть деньги тем, кто вкладывал их в строительство, представляется невозможным. Кроме того, по договору в этом случае не возвращается страховая сумма, а это почти половина цены квартиры.

На данный момент строительство заморожено, а соинвесторы готовят иски в адрес риэлторских компаний, продававших квартиры в этих домах, с требованием вернуть деньги.

По состоянию на июль 2005 г. ЗАО «ПСФ «НОРД» перерегистрировалась в г. Тамбов, где в арбитражном суде ведется разбирательство по делу о ее банкротстве. Более 300 квартир в подмосковном Троицке оказались брошенными на произвол судьбы. Достраивать фирма уже не в состоянии, ведется банкротство. Более 200 граждан физических лиц, вложивших деньги в строительство квартир в домах в городе Троицке оказались и без квартир и без денег. Риэлтерская фирма АН КОНДР выступившая организатором сделок по данным новостройкам документально ничем своим клиентам не обязана. Страховки в страховых организациях у большинства граждан покупателей уже истекли. В настоящее время несколько адвокатов представляющих интересы отдельных граждан ведут суды против фирм риэлтеров.

Резюме:

Как один из наиболее действенных вариантов разрешения большей части, описанных выше ситуаций, можно предложить создание выделенной регистрационной службы договоров долевого участия в строительстве (держатель Реестра), которая будет нести как функции регистратора, так и функции надзирающего органа. Это может быть либо федеральное государственное унитарное предприятие (ФГУП), либо акционерное общество, работающее по официальному договору с Министерством юстиции и Федеральной регистрационной службой. Данная организация, неся как функции держателя реестра, так и функции надзирающей организации, сможет отслеживать и порядок / количество заключаемых договоров, и функциональное использование полученных от дольщиков средств, а также все другие необходимые аспекты строительства.

Обязанность застройщика по государственной регистрации договоров долевого участия должна предусматриваться в решении инвестиционно - тендерной комиссии, а также в соответствующем акте администрации города / района, в соответствии с которыми застройщик приобретает право на новое строительство или реконструкцию конкретного здания, строения или сооружения. Обязанность застройщика по регистрации договоров долевого участия в строительстве должна являться неотъемлемой частью инвестиционных условий.

Данная мера необходима потому что, несмотря на вступление 1 апреля 205 года в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», до настоящего времени обращений в Федеральную регистрационную службу за государственной регистрацией договоров об участии в долевом строительстве не было.

Создание данного органа позволит дольщикам фактически абсолютно безрисково вкладывать денежные средства в строительство. Во-первых, правовая экспертиза документов, разрешающих строительство, будет проводиться при регистрации договора долевого участия. Во-вторых, для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства необходимо будет лишь передать пакет документов в Федеральную регистрационную службу и приложить документы о вводе объекта в эксплуатацию.

При первичном предоставлении договора от застройщика будет необходимо предоставление всей правовой и разрешительной документации на строительство, как-то:

1) Распорядительный документ города / района, на основании которого заключен инвестиционный контракт;

2) Инвестиционный контракт;

3) Учредительные документы застройщика;

4) Документы, подтверждающие право собственности / аренды застройщика на земельный участок, отведенный под строительство;

5) Проектно-сметную документацию;

6) Разрешение на строительство;

7) Проектную декларацию, предусмотренную ФЗ «О ДУ»;

8) План создаваемого объекта с указанием его местоположения и количества, находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

9) Баланс застройщика на последний отчетный период, позволяющий подтвердить наличие у застройщика необходимого минимального размера собственных средств, установленного актами Правительства РФ.

Данные документы позволят регистратору произвести необходимую правовую экспертизу документов, разрешающих строительство и обезопасить потенциальных дольщиков от вышеперечисленных ситуаций.

Также неся функции надзирающего органа данная организация должна быть наделена следующими правами:

1) устанавливать совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в области финансов, правила бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности застройщиков;

2) осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

3) получать от федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по формированию официальной статистической информации, документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

4) ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о выполнении своих обязательств по договорам;

5) осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

6) осуществлять контроль за соблюдением положений Федерального закона «О ДУ», рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями Федерального закона «О ДУ»;

7) направлять застройщикам предписания об устранении нарушений Федерального закона «О ДУ», нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений;

8) обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.

В случае нарушения застройщиком ФЗ «О ДУ», нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, неисполнения предписаний уполномоченного органа, отказа от предоставления информации или предоставления неполной и (или) недостоверной информации уполномоченный орган (его должностные лица) вправе:

1) требовать от застройщиков устранения выявленных нарушений;

2) направлять застройщикам обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, правовых актов уполномоченного органа;

3) принимать меры, необходимые для привлечения застройщика (его должностных лиц) к ответственности, установленной Федеральным законом и законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Уполномоченный орган должен быть вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если:

1) более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной ФЗ «О ДУ»;

2) размер собственных средств застройщика ниже минимальных значений, установленных Правительством Российской Федерации;

3) застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации;

4) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности;

5) застройщиком не исполнялись положения ФЗ «О ДУ», а также принятые в соответствии с ним иные нормативные правовые акты при условии, что в течение года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные ФЗ «О ДУ» меры воздействия.

Финансирование созданного регистрирующего органа должно осуществляться за счет оплаты за совершение регистрационных действий, оплаты за получение информации о застройщике, объекте строительства и зарегистрированных обременениях, а также иных не запрещенных законом видов деятельности.

До настоящего времени обращений в ФРС с целью регистрации договоров долевого участия не было. Кажется нереальным, что за полгода с момента вступления в законную силу ФЗ «О ДУ» застройщики не привлекли ни одного дольщика.

С момента вступления закона в силу, застройщиками стали налаживаться новые схемы, позволяющие привлекать дольщиков без какой бы то ни было регистрации, как-то различные вексельные схемы, предварительные договоры и др.

Одним из вариантов получения детальной информации о привлекаемых застройщиками дольщиках может быть предписание администрациям районов предоставить информацию обо всех зарегистрированных инвестиционных контрактах, предоставленных под строительство земельных участков, а также предоставление списка компаний, получивших в установленном порядке разрешение на строительство.

Организация, исполняющая функции регистратора и надзирающего органа, должна обладать правом в случае не предоставления застройщиком информации ходатайствовать в правоохранительные органы о проверке данной организации, вплоть до привлечения к уголовной ответственности.

Данная мера необходима, так как многие застройщики, не регистрируя договоры, получают возможность использования так называемых «серых» схем, используемых для ухода от налогов, отмывания нелегально полученных денежных средств, обналичивания и др.

Существующая на настоящем этапе административная ответственность застройщикам не дает 100% гарантии, что застройщик не будет искать способы ухода от данной процедуры. Возможность же регистратора обратиться в правоохранительные органы и инициировать проверку даст возможность регистратору более жестко проводить закон «О ДУ» в жизнь.

В принятом федеральном законе ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств лежит исключительно на застройщике объекта, однако общеизвестно, что большинство застройщиков привлекают для реализации своих объектов риэлтерские организации.

В настоящее время, несмотря на вступление в силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и сопровождающих его изменений в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», а также ряда других, не выработана схема и порядок регистрации договоров долевого участия, не ясно кто является непосредственно регистратором, кто надзирающей организацией. То есть, сам закон принимался именно с целью защиты прав дольщиков – физических лиц, но проведение его в жизнь – пока не осуществлено. По самым оптимистичным прогнозам, Федеральный закон «О долевом участии» найдет свое применение не ранее 2006 года.

			Министерство юстиции, Федеральная регистрационная служба
	Договор на проведение регистрационных действий, связанных с долевым участием в строительстве

Обязательная регистрация всех договоров + предоставление отчетности о ходе стройки

ФГУП