Телесеминар по договорам долевого участия с участием Андрея Медведева

Вот прямая ссылка http://open-house.ru/cms_telesemenar.php

- Итак, Я, Эдуард Бушков, начинаю телесеминар по договорам долевого участия, какие существуют виды договоров и все проблемы, связанные с заключением и действиям договоров . Данный телесеминар мы ведем вместе с Андреем Медведевым, адвокатом, членом коллегии адвокатов Москвы , человеком со значительным адвокатским опытом, решавшим все проблемы и вопросы, связанные с недвижимостью , консультирующим крупные инвестиционные кампании , зарубежные в том числе. Итак, Андрей, первый вопрос, который у нас есть на повестке дня , связан с договорами долевого участия. Дело в том, что при приобретении строящегося жилья люди заключают именно эти договора. Они бывают различного типа , но, начал бы я сейчас не с самих договоров , а с той ситуации, которая на сегодняшний день происходит. Вступивший в силу закон № 214 об участии в долевом строительстве жилых домов в отношении граждан заставил практических всех застройщиков при оформлении проявлять чудеса изобретательности и предлагать гражданам заключать самые разнообразные договора под видом как раз договоров долевого участия. Они могут назваться по- разному. Вот об этом хотелось бы поговорить, потому что нам видится ,что это в будущем несет в себе достаточно много проблем. Что бы вы могли сказать на эту тему? - Проблема достаточно известная . Закон, который Вы упомянули, вступил в силу 1 апреля 2005 года , т.е. практически полтора года назад и преподнес, скажем так, застройщикам достаточно много сюрпризов. Основное заключается в следующем: те гарантии, которые были заложены в законе для граждан , участвующем в долевом строительстве , привели к тому, что рынок строительства жилой недвижимости, о котором мы сейчас говорим, практически встал, перестали осваивать новые участки, новые застройки, почему? Потому что большая доля рынка, осваивалась все-таки не очень крупными фирмами, которые привлекали деньги граждан по строительству жилых домов. На настоящий момент в связи с этим законом требуется масса гарантий различного рода, которые непосредственно участники строительства, застройщики, предоставить не могут. Надо понимать, что прежде этот договор, естественно, имел для участников долевого строительства достаточно рискованный характер, заключались договоры простого товарищества, заключались договоры долевого строительства, стороны несли сопоставимые риски друг с другом. Новый закон преследовал ту цель, чтобы основное бремя рисков переложить на застройщиков. В результате, в настоящее время застройщики заключают договоры и используют, прошу прощения, вексельные схемы и так называемые предварительные договоры заключают. Собственно говоря, это основные схемы, по которым сейчас работают. О чем мы будем говорить непосредственно в данном случае, описывать ли вот эти все схемы или они известны достаточно? - Ну, давайте так, мы к ним вернемся, да? Т.е. на сегодняшний день существуют самые различные или существовали самые различные договора… - Существуют.. - Да, договор подряда, договор долевого участия в строительстве , договор совместной деятельности, возмездный договор приобретения квартиры, договор купли-продажи квартир с рассрочкой платежа, договор безвозмездной передачи квартиры в собственность, договор уступки права требования, т.е. договор сессии, предварительный договор, нам бы хотелось сейчас поговорить непосредственно , что такое понятие договора долевого участия в строительстве жилья , что это? - Непосредственно сам договор долевого участия граждан, не только граждан, но и юридических лиц, регулирует отношения , связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства, как многоквартирных домов, так и других объектов недвижимости. Иными объектами могут быть гаражи, объекты здравоохранения и т.д., там в законе есть перечисление: торговля, культура, ит.д. За исключением объектов производственного назначения. Есть у него определенные особенности, т.е. определяется он непосредственно Федеральным законом. Этот договор, по которому одна сторона - застройщик, обязана в предусмотренный срок договором, своими силами без привлечения других лиц, построить многоквартирный дом. Или другой объект. И, соответственно, после получения необходимых разрешений ввода в эксплуатацию, передать данный объект участнику долевого строительства. Соответственно, другая сторона - это участник долевого строительства, должен оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства, при наличии всех необходимых разрешений, т.е. ввод дома в эксплуатацию. Вот это и есть определение договора долевого участия в строительстве жилья. - Так, все-таки, что это за договор? Это договор подряда строительства, где заказчик обязуется построить гражданину квартиру или это договор купли - продажи квартиры, правда не понятно какой… - Нет, они безусловно очень похожи , но в договоре подряда , собственно, как и при купле- продаже должник или в данном случае подрядчик передает в собственность некую вещь. Договор подряда может предусматривать передачу вещи, как результат выполненной работы, но направленные на изготовлении вещи, определяемые момент на заключение договора , с трудовыми признаками. На самом деле квалификация данных договоров это одна их самых сложных вещей, потому что ранее в судебной практике договоры долевого строительства, как самостоятельный вид договора, не признавались. Они признавались судами либо договорами купли - продажи, либо договорами простого товарищества. Скажем так, однозначной судебной практики по этому вопросу не было. Вот, единственное, что с появлением закона введен судебный, скажем так, законодательный оборот, такое понятие как договор долевого строительства. Признаки, которые являются основными, т.е. те, что отличают его от иного вида договора , следующие: 1. застройщик выполняет работу для удовлетворения индивидуальных запросов и требований участника долевого строительства, той и другой стороны , договор двусторонний, т.е. выполняет работу с целью удовлетворения индивидуальных запросов , значит он строит непосредственно квартиру, с теми существенными признаками, которые хочет получить другая сторона многоквартирный жилой дом, там есть одна, две, три квартиры, в зависимости от того, на какую долю претендует гражданин, соответственно определяется этажность, метраж, ведь прежде чем запустить в эту квартиру, заключить этот договор, застройщик должен, кроме всего прочего показать так называемый план, т.е. должен предоставить информацию о проекте строительства. Т.е. вплоть до того, что там должна быть проектная документация , где будут указанны, нарисованы на листке ватмана или бумаги квартиры с указанным метражом, с их расположением и т.д. это индивидуальные признаки того ,что получает вторая сторона, т.е. участник долевого строительства. - По каким еще признакам граждане, не разбираясь в юриспруденции, могут отличить один вид от другого? - 2. По этому договору застройщик обязуется выполнить определенные работы, результатом которой является создание новой вещи, многоквартирного дома или нового объекта недвижимости. Т.е. здесь новая вещь первая, то, что он строится, и вторая то, что он строится без цели предпринимательской деятельности. Это не офисное помещение. - Какие-нибудь еще существуют признаки договорных отношений? - Договорные, далее…значит, до момента принятия работы участниками долевого строительства, непосредственно эта вещь принадлежит на праве собственности застройщику. Далее, застройщик, то есть первая сторона этого контракта свободен и самостоятелен в выборе средств и способов достижения результата работы. Т.е. он самостоятельно определяет с кем он работает, какие подрядные организации привлекает, каким образом прокладывает коммуникации, сдает дом и т.д. Участник долевого строительства в это не вмешивается. Застройщик обязуется выполнять работу за свой риск, т.е. хотя он и привлекает чужие деньги участников долевого строительства, рискует он один. Участники долевого строительства, граждане, в этом случае не должны рисковать. - Это по закону? - Безусловно. Это по закону. - На самом деле, в реалии это все, наверное, совсем по-другому. Андрей, вот скажите, пожалуйста, кто в соответствии с новым законом признается или может признаваться сторонами по договору? - Договор двусторонний, две стороны. Первая - это застройщик, юридическое лицо, и второе - это участник долевого строительства, это может быть и юридическое лицо, но в данном случае мы рассматриваем участие физических лиц, гражданин. - Скажите, какие есть существенные условия договора в новой редакции? - Новая редакция, что вы имеете ввиду? В соответствии с законом? Да, редакция у закона уже есть Э. Продолжим. Договор должен быть обязательно зарегистрирован в каком-то государственном органе, т.е. он должен пройти учетную регистрацию на этапе строительства дома. А. Совершенно верно. Э. Во-первых - где это должно происходить? Во-вторых - что делать дольщику, если застройщик по каким-либо причинам не регистрирует данный договор. Что дольщик должен делать в данном случае? А. Ответ на первый вопрос: для Москвы договор проходит учетную регистрацию в департаменте муниципального жилья г.Москвы, а для М.О. это Министерство строительства М.О. для иных территорий РФ это будут либо Министерства строительства, если они там есть, либо какие-то жилищные отделы департаментов организаций, которые занимаются учетной регистрацией. Второй вопрос, связан с тем, что застройщик отказывается регистрировать договор, если я правильно понял. Э. Да, это так. А. В этом случае, с моей точки зрения, дольщик должен обратиться к застройщику с письменным требованием о регистрации данного договора, получить от него отказ, либо не получить отказ, но не получить вообще никакого ответа и после этого уже обращаться в суд с требованием об обязании застройщика произвести учетную регистрацию. Э. Какие проблемы возникнут в этом случае у застройщика? Какие стороны будут привлекаться в первую очередь в суде? А. Застройщик и непосредственно регистрирующий орган. Э. Понятно. А администрация, которая, как правило, является участником инвестиционного контракта? А. В данном случае она будет привлекаться в качестве третьего лица, собственно говоря, также как регистрирующий орган. В данном случае это будут третьи лица. Ответчиком в данном случае будет выступать застройщик. Э. Понятно. А вот что фактически дольщик должен сделать сам? Он должен написать исковое заявление, отнести его в суд, там он должен заплатить гос.пошлину? А на практике, как это может выглядеть? А. А на практике это выглядит следующим образом. Дольщик, исходя из каких-то своих познаний, пишет заявление об обязании застройщика провести учетную регистрацию, после чего он идет в суд. У нас в судах вывешена справочная информация. Там указаны реквизиты, по которым должна быть оплачена гос.пошлина. Он платит гос.пошлину по указанным реквизитам. Дольщик, естественно, прилагает к своему заявлению заверенные им копии документов или просто копии документов, подтверждающие его право требовать учетную регистрацию, т.е. непосредственно как договор и, если но нему должна была произведена оплата на этот момент, тогда и документы, подтверждающие оплату. После чего он либо сдает эти документы в канцелярию суда, либо через так называемый прием у судьи. Безусловно, как адвокат, я бы не рекомендовал этим заниматься самостоятельно. Э. Я с вами согласен, но это не такой сложный иск на мой взгляд и я предполагаю, что его могут подготовить и в юридической конторе. А. Безусловно, специалисты подготовят его достаточно быстро, потому что это,скажем так, стандартная ситуация. Многие застройщики стараются не производить учетную регистрацию. Э. Но все-таки вы рекомендуете в суде лучше выступать юристу-адвокату. А. Безусловно. Понимаете, в чем все дело. Каждый должен специализироваться на том и исполнять те обязанности, для которых он лучше всего подготовлен. Безусловно! Э. Андрей, подскажите, с точки зрения стоимости такой услуги, что это может стоить? Т.е., какие средние расценки по Москве и М.О. и в среднем по России. Сколько стоит провести такую операцию в суде? А. Операцию в суде? Мы имеем в виду подготовить иск и представлять интересы по иску об учетной регистрации договора, правильно? Э. Да, да. А. Я не думаю, что здесь речь идет более чем об эквиваленте в несколько сот долларов. Э. Понятно. Вопрос в том, стоит ли оно того. Т.е., если ,например, это тысяча или две тысячи долларов, тогда может быть человеку проще самому сделать это. А. Может быть, может быть. Э. Понятно, понятно. Хорошо. На рынке существует, особенно в последнее время, такое понятие как предварительный договор купли-продажи квартиры. Что это за такой за предварительный договор? Вы о нем вообще-то слышали? И, собственно, какие проблемы могут возникнуть у лиц, граждан, дольщиков, которые заключили такой вид договора - предварительный ? А. Вообще, что такое предварительный договор? Это соглашение о намерениях, где две стороны договариваются о том, что когда-то в будущем они обязуются заключить между собой договор купли-продажи уже построенной квартиры. В предварительном договоре указываются условия получения квартиры, которые перенесутся потом в основной договор, технические характеристики квартиры, цена, условия оплаты и так далее. Но дело в том , что квартира оплачивается полностью не тогда, когда она физически появится, т.е. будет построена, а в момент предварительного договора. Я оцениваю данную схему, как достаточно рискованную для дольщиков в связи со следующими обстоятельствами. Во-первых - в этом предварительном договоре застройщик уходит от обязательств построить дом к определенному сроку. Стандартная формулировка такого рода договоров звучит так: Стороны обязуются в течении таких-то дней с момента приобретения права собственности продавца, т.е. в нашем случае застройщика, на жилое помещение заключить между собой договор купли-продажи квартиры на условиях, определенных настоящим договором. Т.е. вам продадут квартиру только по официальному окончанию строительства и после того, как застройщик зарегистрирует право собственности на построенное жилье непосредственно на себя. Очевидно, что застройщику это очень удобно. Он, собственно говоря, может собрать с вас деньги, вырыть котлован под дом, а больше ничего не делать, поскольку в договоре конкретный срок, к которому дом должен быть построен, не указывается. Кроме того, по сути компании при заключении предварительных договоров брать какие-то средства не имеют права. Могут, конечно, взять некий аванс в качестве обеспечения обязательств, но все дело в том, что по тем договорам, которые я уже видел, которые заключались непосредственно между застройщиками и участниками долевого строительства, берется сразу вся сумма, т.е. практически 100%. Ну, могут быть какие-то доплаты, предусмотренные в предварительном договоре, но они не существенны по отношению к тем суммам, которые платятся сразу. Кроме того, дело в том, что предварительный договор не требует гос.регистрации, это в отличии от основного договора, и ,безусловно, ничто не помешает недобросовестному застройщику подписать еще несколько договоров просто на одну и ту же квартиру. Отследить это вы никак не сможете, поскольку регистрации государственной не требуется. И кроме того вы, конечно, можете потом, если застройщик не исполняет своих обязательств, требовать возврата денег. Но дело в том, что предметом основного договора будет выступать квартира. В ситуации, когда квартира не построена, суд ничего не сможет вам присудить. На нет и суда нет. Ну вот таким вот образом. Э. Правильно я понимаю, что если дом даже будет построен, то застройщик может и не заключить с вами основной договор купли-продажи. А. В этой ситуации мы возвращаемся к вопросу двойных продаж. Может заключить, а может и нет. Представьте себе недобросовестного застройщика, которому очень нужны были деньги и он заключил на одну квартиру несколько таких договоров. Первый человек, с которым он, скажем так, заключил основной договор, которому он продаст эту квартиру и который ее зарегистрирует, он и будет ее собственником, владельцем и т.д. Не факт, что это будете вы. Э. Понятно. Скажите, Андрей, что разве нельзя обязать через суд застройщика заключить основной договор? Как суды будут это рассматривать? А. На этапе каком основной договор? Основной договор по указанным предварительным договорам заключается ровно тогда, когда застройщик уже построил дом и оформил на себя право собственности. Он может сколь угодно долго его строить. Э. Ну, допустим, построил и почему-то избегает, уходит от заключения основного договора купли-продажи. Как суды будут рассматривать эту ситуацию? Ваш прогноз. Смогут ли суды обязать застройщика к заключению основного договора? А. Если прямо оговорен срок заключения основного договора, то - да, но, однако еще раз я повторюсь, что существует риск того, что застройщик может сказать, что квартира уже продана кому-то другому. Э. Да, остается надеяться на добросовестность застройщика. А. Я бы не стал этого делать. Э. Понятно. Дома строятся не месяц, не два и не полгода. За это может много произойти в нашей стране. Наше интервью окончено. Андрей, я хотел бы поблагодарить Вас за исчерпывающие ответы на мои вопросы. Надеюсь, эта встреча была не последней, ведь так много вопросов ждут еще ответов.