МИК /6 часть, 36-е ЗАСЕДАНИЕ/

Выступающие: Татьяна Вавилова, Елена Злыгорева, Ирина Черненко, Сергей Кириков, Ирина Двойникова. 36-Е ЗАСЕДАНИЕ МЕЖДУНАРОДНОГО ИПОТЕЧНОГО КЛУБА (МИК) 20 МАРТА 2008 г., г. МОСКВА, ПРЕЗИДЕНТ-ОТЕЛЬ

МИК /5 часть, 36-е ЗАСЕДАНИЕ/

36-Е ЗАСЕДАНИЕ МЕЖДУНАРОДНОГО ИПОТЕЧНОГО КЛУБА (МИК) 20 МАРТА 2008 Г., Г. МОСКВА, ПРЕЗИДЕНТ-ОТЕЛЬ

МИК /4 часть, 36-е ЗАСЕДАНИЕ/

Выступающие: Алексей Пешков и другие. 36-Е ЗАСЕДАНИЕ МЕЖДУНАРОДНОГО ИПОТЕЧНОГО КЛУБА (МИК) 20 МАРТА 2008 Г., Г. МОСКВА, ПРЕЗИДЕНТ-ОТЕЛЬ

Горячие дебаты Международного Ипотечного клуба (МИК)

20 марта 2008 года в Президент-отеле состоялось очередное 36-е заседание Международного Ипотечного Клуба (МИК). По традиции участники этого заседания собрались для того, чтобы обсудить актуальные темы, касающиеся основных тенденций развития рынка недвижимости, ипотеки, кредитования и законодательных инициатив в этой сфере. На дискуссионной площадке вновь встретились представители правительственных, общественных организаций и руководители крупнейших компаний, для обмена опытом и знаниями в соответствующих областях.

А цены все растут!

Заседание клуба началось с обсуждения тенденций рынка недвижимости и ипотеки. Дело в том, что в Москве за последние 3 – 4 месяца после периода длительной стагнации внезапно произошел бурный всплеск роста цен на недвижимость, и, конечно же, всем участникам заседания было интересно узнать по подробнее, с чем же это связано? Григорий Куликов, Председатель Совета Директоров компании «МИЭЛЬ», считает, что одна из причин интенсивного роста цен, связана с существенной деформацией спроса и предложений. По его мнению, существенный скачек цен произошел на жилье низкого качества так называемого эконом класса. В других же сегментах также наблюдается рост, но не такой интенсивный. Однако, председатель правления «Фора-банка» Александр Синельников предположил, что речь об увеличении цен происходит лишь в рекламных объявлениях, а на деле, по его мнению, всегда уместен торг минимум на 10%. К дискуссии подключились вице – президент Ассоциации Строителей России Владимир Пономарев и вице президент МАИФ Валерий Казейкин, которые подтвердили , что во многих регионах России цены на жилье продолжают свой рост. Оба докладчика отметили, что такая тенденция может сохраниться до конца этого года.

Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании «Терра-недвижимость», обосновал рост цен на недвижимость высокой инфляцией. По его мнению, идеальный рост цен для цивилизованного рынка недвижимости может быть рассчитан по формуле – инфляция +5%. Таким образом, если предположить, что реальная инфляция в следующем году будет 15-20%, то, следовательно, и цены на недвижимость вырастут на 20-25%.

Илья Миллер, советник генерального директора компании «Тайфи», уверен, что вследствие того, что американский рынок недвижимости потерял сейчас очень много средств, «западные инвесторы отправятся залечивать раны на рынок российской недвижимости».

Алексей Теребков, управляющий директор Международного Ипотечного Клуба, объяснил рост цен тем, что проблема России заключается в отсутствии финансовых инструментов, куда могут быть вложены инвестиционные деньги. Он уверил членов заседания, что рост цен неизбежен, и причиной тому есть статус Москвы как города миллионера.

За поднятие строительной индустрии в стране и необходимость перейти на технологии, используемые в О.А.Э., выступил Валерий Лещиков, генеральный директор «ГК Славянский мир». По его мнению, существенно увеличить темпы строительства в России можно лишь в том случае, если отказаться от устаревших технологий в области строительства и перейти на новые и современные строительные материалы, используемые во всем мире.

«Любимый город может спать спокойно»?

В последнее время все чаще стали появляться слухи о новом финансовом кризисе, который, якобы, летом ожидает Россию и московский рынок жилья в частности. Так как большинство российских банков и крупных компаний использовали заимствования на западных рынках капитала, которые переживают в настоящее время глубокий кризис, появилось опасение, что эта участь может постигнуть и российский финансовый рынок. Как уверил всех присутствующих на заседании Евгений Чепенко, заместитель председателя комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации Российских Банков, в России накоплено такое количество золотовалютных резервов, что ей не страшен никакой мировой кризис. Однако, по мнению Сергея Гордейко, директора департамента по работе с физическими лицами «РосЕвроБанка», для потенциальных заемщиков американский кризис обернется ростом процентных ставок за пользование ипотечным кредитом.

Закон есть. Обязанности есть. А где же права?

Группа депутатов ГД РФ в конце прошлого года вышла с инициативой о принятии закона «О потребительском кредитовании». В нем подробно регламентированы обязанности всех участников кредитного рынка. В качестве примера приведем обязанности, которые должен выполнять, по мнению законодателей брокер: « Кредитный брокер считается исполнившим обязанности по проверке полноты и достоверности, предоставленных потребителем сведений, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям делового оборота, он принял все меры для надлежащего исполнения обязательств». А если же он был не очень заботлив и осмотрителен и не разглядел в клиенте мошенника, то будет отвечать по всей строгости закона. В статью 176 Уголовного кодекса предлагается внести поправки, предусматривающие ответственность кредитного брокера, индивидуального предпринимателя или руководителя организации «в размере полуторной суммы полученного кредита, либо лишением свободы на срок до 5 лет». Кстати, максимальный срок лишения свободы для кредитных мошенников, предусматривается 3 года. Однако, несмотря на такую ответственность, которая возлагается на кредитных брокеров, в законе ничего не сказано об их правах, позволяющих им «действовать заботливо и осмотрительно в интересах банка».

По мнению участников заседания, законопроект «О потребительском кредитовании» носит откровенно лоббистский характер. Очевидно, что бурно развивающийся рынок потребительского кредитования имеет большое количество рисков, как для заемщиков, так и для банков. Граждане, которых часто обманывают, обещая в рекламных буклетах одну ставку, а заставляют платить по завышенной, обычно не выступают с законодательными инициативами. А вот банковское лобби в ГД решило обезопасить себя так, что может в результате остаться вообще без заемщиков.

Коллектор – друг заемщика.

Отдельной темой заседания была тема, связанная с новой для нашего рынка профессией – коллектор. Алексей Пешков, Председатель Совета Директоров Бюро кредитной безопасности « РуссКоллектор», посетовал на то, что, увы, у населения часто срабатывают стереотипы, что коллектор – это, прежде всего «выбивальщик долгов», которого нанимает банк. В защиту этого бизнеса и необходимость его скорейшего и цивилизованного развития высказался гость клуба из США Илья Миллер. По его словам, коллекторских агентств в Америке больше, чем банков и они нужны, прежде всего, самому заемщику. Ведь именно коллектор заинтересован в том, чтобы заемщик мог правильно оценить сложную финансовую ситуацию, в которой он оказался, нашел способы реструктуризации долга и возможность скорейшего погашения кредита и избежал долговых проблем. Поэтому большинство американских заемщиков видят в коллекторах скорее всего своих помощников, которые могут помочь в сложной финансовой ситуации, чем врагов.

«Письма счастья» из налоговой инспекции.

По мнению, Александра Немыкина, начальника отдела продаж и развития юридической компании «Ажур-аудит», в последнее время многие продавцы квартир в Москве и Московской области стали получать письма из налоговой инспекции с просьбой отчитаться. Все дело в том, что налоговая амнистия закончилась 31.12.07 и Федеральная налоговая служба (ФНС) приготовилась уделить декларированию доходов граждан особое внимание. О последних новостях в области нововведений фискальных органов на рынке недвижимости и финансов, г-н Немыкин подробно рассказал во время своей презентации.

Подведением итогов участники 36-го заседания занялись уже на фуршете, состоявшемся после официальной части. Там же была проведена церемония награждения тех спикеров, чье мнение было наиболее интересным для участников встречи. Награды в виде памятных статуэток получили: Илья Миллер, Тимур Сайфутдинов и Эльвира Дадашева, генеральный директор «Финанс-недвижимость».

Большинство участников с нетерпением ждут следующей встречи, которая состоится 23 апреля 2008 года. 37 –е заседание клуба будет необычным – в апреле МИК исполняется 4 года и организаторы уже подготовили сюрпризы для всех участников!

МИК /3 часть, 36-е ЗАСЕДАНИЕ/

Выступающие: Лариса Брыкса, Эльвира Дадашева, Алексей Теребков, Валерий Лещиков, Александр Немыкин, Денис Филиппов. 36-Е ЗАСЕДАНИЕ МЕЖДУНАРОДНОГО ИПОТЕЧНОГО КЛУБА (МИК) 20 МАРТА 2008 Г., Г. МОСКВА, ПРЕЗИДЕНТ-ОТЕЛЬ

МИК /2 часть, 36-е ЗАСЕДАНИЕ/

В этой части: Александр Синельников, Тимур Сайфутдинов, Сергей Гордейко 6-Е ЗАСЕДАНИЕ МЕЖДУНАРОДНОГО ИПОТЕЧНОГО КЛУБА (МИК) 20 МАРТА 2008 Г., Г. МОСКВА, ПРЕЗИДЕНТ-ОТЕЛЬ

36-Е ЗАСЕДАНИЕ МЕЖДУНАРОДНОГО ИПОТЕЧНОГО КЛУБА (МИК) 20 МАРТА 2008 Г., Г. МОСКВА, ПРЕЗИДЕНТ-ОТЕЛЬ

В этой части: Ирина Радченко, Григорий Куликов, Евгений Чепенко, Валерий Казейкин, Владимир Понамарёв, Илья Миллер

YouTube

Интернет становиться одним из главных нформационных носителей. Можно стать звездой и без мощных финансовых вливаний.

Недвижимость Москвы (Выпуск 17. Март 2008)

Генпрокуратура хочет упростить получение участков под строительство. Поскольку куча правил и нюансов при получении разрешения приводит к уйме нарушений и тормозит развитие рынка. Упрощать закон будет Министерство регионального развития совместно со всеми остальными ведомствами. Генпрокуратура подготовила целый доклад, который выявил, что чиновники часто просят всякие дополнительные документы для выдачи земельного участка. Кроме того, часто местные администрации давят на частных застройщиков с просьбами построить школу или больницу. А иногда просят передать безвозмездно часть квартир в строящихся домах.

Квартира моей мечты

До определенного момента моя семья прекрасно жила в "двушке" - я, муж, мама. Потом родился ребенок, начали задумываться. Наконец,

clubpropertyshare.com появилась финансовая возможность купить еще одну квартиру. Скажете, счастье? Ничего подобного. Проблема выбора жилья может стать неразрешимой! Квартиру своей мечты, обладая ограниченными средствами и четким набором запросов, найти практически нереально. Выбор зависит от многих факторов - финансовых, практических, психологических. Здесь важны и стереотипы, сформировавшиеся в течение всей жизни, и рациональный подход. Знаете, что самое страшное при выборе квартиры? Ощущение, что ничего потом уже не изменишь (хотя теоретически возможно). И еще мысль: "А вдруг подвернется что-то получше?"

При этом сохраняется реальная опасность типа падения доллара, инфляции и прочих неожиданностей.

Квартира моей мечты выглядела так: "трешка" в районе, где живет моя мама и где я, соответственно, прожила много лет (это окраина Москвы, теперь уже относительная).

Мало того, обязательно по соседству с родительницей (мама сидит с моим ребенком, "и вместе, и отдельно" - идеальный вариант), недалеко от лесопарка, в доме определенного типа, с консьержем, не ниже четвертого этажа, в пешеходной доступности от метро... Перечень можно продолжать.

Теоретически имелась возможность варианта покупки "первичного жилья". Но значительная часть относительно дешевых новостроек находится в удаленных местах, так что мы поговорим о жилье вторичном, ибо я в процессе поиска досконально изучила именно эту сферу.

Окраина или центр?

В моем случае ответ звучал однозначно. Если же выбирать, понятно, что ближе к центру на имеющуюся сумму можно купить гораздо меньшую площадь, нежели на окраине, здесь важно расставить приоритеты.

Москва или Подмосковье?

Две моих подруги купили просторные квартиры в новостройках. Одна в Мытищах, другая в Химках. Тихо и зелено. Но утренняя давка в электричке тяжело давит на психику. О пробках на Ярославском и Ленинградском шоссе вообще говорить не будем. Однако если дополнительные пробки вы воспринимаете как данность, а в дополнительных метрах ощущаете сильную потребность, возможно, для вас именно такой вариант.

Близость к метро

В процессе поиска я поняла: мне важно ощущать психологически, что до метро можно дойти пешком. Был у меня отличный вариант - дом на тихой зеленой улице, рядом с гимназией и бассейном, 13-ый этаж, евроремонт. Но... путь до автобусной остановки занимал 7 минут, а до метро - как минимум минут 25, если в быстром темпе... Меня, человека, привыкшего к метро и добирающегося на работу на своих двоих, "заклинило" на этом моменте. Впрочем, кого-то это может не смущать.

Кстати, были два варианта в максимальной близости от станции метро. Но в одном из домов располагались суши-бар, фотоателье, винный магазин и еще парочка заведений. В этом доме мы осматривали две квартиры. Из окна одной открывался чудесный вид на заплеванную крышу аптеки, а ее хозяин состоял на учете в психдиспансере, другая представляла собой запущенную коммуналку. Во втором доме, рядом с метро, имелась консьержка, но в лифте нам попалась пара наркоманов "под кайфом", а местная жительница произнесла странную фразу: "Не въезжайте сюда. Здесь живут очень плохие люди…" Подействовало.

Так что дополнительные факторы, влияющие на выбор, играют не меньшую роль. Среди них: впечатление от хозяев квартиры, а также от подъезда и жильцов дома, состояние квартиры и даже вид из окна.

Хозяева

Однажды я практически нашла квартиру своей мечты, мы внесли залог. Правда, хозяйка показалась несколько оторванной от реальности. Сначала была готова ехать в пятиэтажку, потом ей уже не подошла и девятиэтажка, а когда все моменты были учтены, заявила, что передумала продавать. Что с людьми квартирный вопрос делает... Поэтому не мешает вначале попытаться определить "на глазок" адекватность хозяев и их реальную готовность продать вам квартиру. При этом лично мне претило покупать жилище у алкоголиков. Однажды мы нашли отличную по метражу квартиру, продаваемую задешево, правда, на последнем этаже. Но хозяева-алкоголики, от которых их соседи даже отгородились самодельной дверцей в общем холле, как-то спутали картину. Воображение нарисовало череду бывших собутыльников, стекающихся к двери…

Ощущение от подъезда и жильцов

Оно может быть и интуитивным, и подкрепленным отзывами жильцов дома (иногда нелишне провести импровизированный опрос). Однажды мы пошли смотреть квартиру в доме напротив. Когда входили в подъезд, около него сидела одна компания алкоголиков, когда выходили - уже другая. Насчет своих подозрений я поговорила с девушкой из соседнего подъезда, и она сообщила, что интересующий меня подъезд действительно является самым неблагополучным в доме. Занавес. А подъезд в другом доме не понравился мне интуитивно, даже без всяких вопросов.

Состояние квартиры и вид из окна

Есть здесь и рациональный момент. Чем больше запущена квартира, тем в большую сумму обойдется ремонт. Хотя его придется делать в любом случае, даже если в покупаемое жилище евроремонт, вам все равно захочется внести что-то свое, скажем, обои переклеить, иначе квартира может остаться по ощущениям "чужой".

Но иногда квартира запущена настолько...Однажды мы попали в настоящий склеп. Вековые слои пыли, вонь, затхлость, две ржавые электроплиты непонятно какой давности, обрезанное электричество... В такую квартиру даже не хотелось входить, а вид из окна - с одной стороны на АТС, с другой на что-то такое ремонтно-гаражное - усиливал впечатление...

А в другой раз попался вариант с идиллическим видом из окна - три из четырех окон выходили прямо на лесопарк. Квартира была чудесно отделана. И тишина. Но со мной опять сыграл шутку психологический фактор. Добраться от метро можно было либо пройдя минут десять вдоль края лесопарка (а в зимние вечера это не самое приятное), либо от МКАДа через гаражи. Я вообще несколько труслива, а с появлением на свет сына это качество усилилось. Поэтому еще одним условием выбора для меня стало "чтобы не страшно ходить". Ну, привыкла я жить в оживленном месте. Хотя если главное для вас - тишина, приоритеты будут расставляться иначе.

Этаж

Известны случаи, когда люди принципиально хотели жить на первом или последнем этажах. Преимущество первого - не надо связываться с лифтом, последнего - никто не топает над головой, да и просторы открываются. Теперь о недостатках "крайностей": необходимость оконных решеток (на первом) и ощущение, что кто-то все время бродит под окнами, и всякие там протекающие крыши - на последнем. Лично меня смущает близость к чердаку. Эта решетка с уходящей ввысь трубой мусоропровода… Глупые детские ассоциации и боязнь чердаков исключили пару неплохих вариантов. У каждого свои тараканы.

Традиционно крайние этажи считаются "уцененными", хотя последний - в значительно меньшей степени, чем первый.

напоследок - о мелочах. У многих есть требования к отдельным параметрам квартиры - лоджия, кухня, ванная, коридор и пр.

Ванная

Как известно, бывают поперечными и продольными. У меня, например, пунктик, чтобы в ванне можно было вытянуться, лежа в полный рост. Но если вы готовы ограничиться душем, может подойти и ванная комната с небольшими параметрами.

Коридор

Я искала квартиру с относительно большим коридором. Надо же где-то коллекцию свиней разместить. В общем, все зависит от конкретных потребностей.

Кухня

Опять же все зависит от широты функций, выделяемых вами для этой части квартиры.

В процессе поисков я оказалась в очень милой квартирке - мне нравились и дом, и подъезд, и этаж, - но все в ней было устроено как-то нерационально. Гостиная буквой "Г", детская комната вытянутой трапецией и малюсенькие коридор, ванная и кухня. И увеличить что-то за счет чего-то не было возможности. Несмотря на более-менее солидный метраж квартиры.

Это еще один значимый момент при выборе квартиры - заранее определить, подлежат ли отдельные ее части перепланировке и есть ли возможность извлечь некие выгоды из планировки изначальной.

Скоро сказка сказывается... В итоге медлить было некуда. Окончательный выбор в общем соответствует моим вышеописанным представлениям о прекрасном. Минусы - второй этаж (никогда не представляла себе жизни на таком "низком уровне)", при этом три окна из четырех выходят на оживленную улицу. Плюсов все-таки больше. Но эта история стоила мне депрессии и обращения к психотерапевту. Ибо нет ничего сложнее глобального выбора

Источник: superstyle.ru

Семинар «Как не купить квартиру у мошенника»

Организатор: Комитет защиты прав потребителей риэлторских услуг Московской Ассоциации Риэлторов

Модератор: Панкова В.Е., Председатель комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг МАР, судья независимого третейского суда участников рынка недвижимости, Член Совета МАР

Сроки проведения: 30 марта 2008г., в 13:00, в рамках деловой программы «Выставка Недвижимость 2008»

Место проведения: Центральный Дом Художника (ЦДХ) Крымский вал.10

Спикеры:

Панкова В.Е., Председатель комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг, Ген. директор ООО «Пенаты»

Молохов А. В., Известный адвокат

Удачина В. С., Ген. директор агентства “Адрес"

Малютин А. В., Начальник юридического отдела ООО «Пенаты - Недвижимость»

Коралькова Е. И. Комитет по защите прав потребителей при Президенте России

Подробная информация по тел.: 624-87-21, 787-76-90 Анна Тагиева

231-77-23 Вероника Панкова

www.magr.ru

Конференция "Анализ и прогноз развития рынка недвижимости, строительства и жилищного кредитования"

Дата проведения: 10 апреля 2008 г.

Время проведения: 16.00-18.00 (начало регистрации - 15.30)

Место проведения: Санкт-Петербург, Невский пр., 39 (Аничков дворец, концертный зал "Карнавал").

Участие - бесплатное.

ВНИМАНИЕ! Необходимо предварительно зарегистрироваться на сайте http://www.gilproekt.ru/prof/reg/

В ходе конференции будут освещены следующие темы:

- Планы городской администрации по реконструкции хрущевок и развитию новых Территорий.

- Оценка текущего состояния и перспектив развития строительного рынка жилья в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

- Ценовая ситуация на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Прогноз на 2008 год.

- Анализ ипотечного кредитования на первичном и вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Проблемы и перспективы.

- Тенденции развития рынка коммерческой недвижимости. Прогноз на 2008 год.

Конференция пройдет в рамках ежемесячной выставки-семинара "Жилищный проект".

На сайте http://www.gilproekt.ru/ (рубрика "Мероприятия для профессионалов") можно ознакомиться с программой конференции.

Понравилась статья? Перешли ее другу.

14 марта 2008года компании "Вавилон" исполнилось 17 лет.

Надежность, проверенная временем.

Свою историю компания “Вавилон ведет с 1991 года, от истоков формирования рыночной экономики в Новой России. Это одна из первых компаний, которая стала строить свою деятельность на рынке недвижимости Москвы.

Через 17 лет за плечами оказались многие препятствия и трудности, было принято множество ответственных и правильных решений, которые подчеркивают талант и предприимчивость руководства компании. Сегодня “Вавилон” - это надежная, стабильная и зрелая компания, которая занимается предоставлением всего спектра услуг на рынке недвижимости Москвы и Московской области (купля и продажа квартир, новостройки, вторичная недвижимость, коммерческая недвижимость, коттеджи и земельные участки, вопросы аренды, ипотека, юридическое сопровождение сделок, инвестиции и мн.др.). За время интенсивной работы компания “Вавилон” успешно реализовала продажу 8338 квартир, в новые квартиры въехало 25.5 тысяч человек, было продано и сдано в аренду 110.5 тысяч кв.м. коммерческих площадей.

За многие годы своей деятельности компания “Вавилон” принимала активное участие в социальных благотворительных проектах. В рамках благотворительной деятельности “Вавилон” периодически выплачивает пособия нуждающимся пенсионерам ТУ “Хамовники”, оказывает материальную помощь Дому милосердия в поселке Саракташ Оренбургской области, а также оказывает поддержку Московскому драматическому театру “Мир актера”, ансамблю духовной музыки “Соборяне”, храму Святителя Николая.

Предметом гордости компании “Вавилон” являются блестяще реализованные инвестиционные проекты: улица Удальцова, владение 26-30 (г. Москва); микрорайон 27; улица Твардовского, корпуса 3, 10, 11 (г. Балашиха); строительство элитного коттеджного поселка “Усадьба Алексино”. В настоящее время в процессе работы находится очень крупный и престижный проект – строительство черноморского горного гольф-курорта Black Sea Golf & Marina Club вблизи города Геленджик.

Отдельно хочется отметить успехи и плодотворную деятельность генерального директора компании “Вавилон” - Багаева Сергея Ивановича. Сергей Иванович сумел сплотить и воодушевить коллектив компании “Вавилон”, выбрать стратегически верные пути развития и процветания компании. Сергей Иванович Багаев является одним из первых учредителей Московской Ассоциации Риэлтеров, и сыграл одну из главных ролей в формировании цивилизованного рынка недвижимости в России.

Багаев Сергей Иванович, ген. директор компании “Вавилон”.

Comedy Club - Агентство недвижимости

Недвижимость. Базы данных Навигатор. Демонстрационный ролик

ПРИВЕД КАВКАЗСКИЙ МЕДВЕД!

Недвижимость Москвы Выпуск №10. Март

Московское жилье медленно растет в цене. Перейдя на прошлой неделе психологически важную отметку в 5 тысяч долларов, цены на московское жилье продолжают стабильно расти. За прошедшую неделю средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 1,5% и достигла почти 5100 долларов. За последние месяцы уже стало закономерностью то, что все больше дорожает плохое жилье. «Лидером» в этом вопросе стали панельные дома - как старые панельные пятиэтажки, так и новая панель последнего поколения поднялись в цене на 2%. Типовая панель подорожала на 1,5%.

Недвижимость Москвы (Выпуск №9. Март)

Россиянам могут разрешить прописываться на дачах. Конституционный суд добрался до проверки закона \"О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан\", согласно которому запрещена регистрация в жилом строении, возведенном на садовом участке. Поводом стали заявления семи разгневанных граждан. было отказано в регистрации по месту жительства в дачных домах, несмотря на то, что ни у кого из них нет иного жилья. Они обратились в суд, но он также отклонили их иски. По мнению потерпевших, запрет противоречит статье Конституции, которая гарантирует свободу передвижения и выбора места жительства. КС должен разобраться с этим делом в течение месяца.

Вексельная схема продажи квартиры в новостройке

Существует несколько вариантов оформлений приобретения такого рода недвижимости: договор долевого участия (ДДУ), предварительный договор купли-продажи, членство в жилищном кооперативе, приобретение векселя, жилищного сертификата (облигации) и пр.
При вексельной схеме гражданину выдается вексель и одновременно застройщик берет на себя обязательство продать после завершения строительства квартиру по цене, совпадающей с указанной в векселе, в определенный срок.
Важно отметить, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны, поскольку вексель является ценной бумагой, содержащей ничем не обусловленное обязательство выплатить указанную в нем сумму в определенный срок, т.е. формально привлечения денежных средств в долевое строительство нет.
В векселе невозможно указать подлежащую передаче квартиру. Данная схема не гарантирует прав гражданина, поскольку непосредственно за квартиру гражданин еще денег формально не внес, а по векселю деньги ему могут вернуть в установленный срок. Кроме того, гражданин в случае возникновения у фирмы проблем может вернуть деньги только после наступления срока платежа по векселю.
При этом подача иска об обязании заключить основной договор часто невозможна из-за юридических изъянов схемы (невозможно определить предмет договора, поскольку в предварительном договоре стороны договариваются заключить договор купли-продажи квартиры, которой нет в наличии и т.п.).
Так же могут быть проблемы и со взысканием убытков, поскольку деньги еще формально не внесены (формально деньги за квартиру вносятся только после заключения договора купли-продажи путем зачета долга по векселю).
Соглашаться на нее можно только при полной уверенности в том, что дом будет построен и компания надежна.
В случае конфликта с застройщиком можно попытаться в суде доказать что заключенный договор притворная сделка и на самом деле сторонами заключался договор, направленный на приобретение по нему квартиры и гражданин передавал денежные средства именно с этой целью.
Однако судебная практика по таким делам еще не сформировалась окончательно.

Квартира без риэлтора

Давным-давно, в те далекие времена, когда приезжему в Москве можно было найти обосноваться только по знакомству, никаких риэлторов в природе не существовало. Да и слова такого иностранного люди не знали. Это потом в Москве во множестве завелись супервайзеры и девелоперы, брокеры и менеджеры по маркетингу. А нормальный советский человек, у которого, как известно, и секса-то не было, не говоря уж о праве на частную собственность, о таких странных существах и не подозревал вовсе.

Поэтому каждому советскому человеку, зачем-то прибывшему в Москву, приходилось крутиться самостоятельно. Самые умные и осторожные, конечно, предварительно выясняли, нет ли у них каких-нибудь специальных знакомых, у которых можно было бы за 100 рублей получить ключи от квартиры – месяца на два-три. При условии, что квартира на какой-то срок оставалась пустой, это было вполне реально: квартировладелец получал присмотр за ней и деньги, а квартиросъемщик – место обитания. Сумма, отдаваемая за квартиру, не зависела ни от района проживания, ни от наличия ремонта и размера кухни, ни от других, нам привычных, вещей. Ничего не поделаешь – это ведь знакомые по доброте душевной пожить пустили. О рынке аренды, здоровой конкуренции и торговых предложениях и речи быть не могло.

При желании, умении, везении и толике свободного времени мудрый приезжий мог найти даже таких знакомых, которые вообще в Москве не появлялись и постоянно жили на даче, доверяя финансово выгодный контроль над квартирой изредка меняющимся знакомым. Увы, для того, чтобы жить «у знакомых», этих знакомых надо иметь. С наличием нужных связей у большинства было не очень хорошо, а в Москву хотели многие. Лучшая медицина СССР – в Москве, руководство – в Москве, самые лучшие институты и, главное, театральные училища – в Москве. В Москве кипит жизнь и только там можно добиться чего бы то ни было стоящего. Следовательно, и квартиру в Москве нужно искать. А если не квартиру, то хотя бы комнату.

Дабы решить эту проблему, властями было создано Бюро по обмену жилой площади. Оно располагалось в центре Москвы, в Банном переулке. Наверняка все помнят, что творилось еще лет десять назад возле книжных и зоомагазинов, пользующихся заслуженным уважением: десятки частных торговцев устраивали возле входа в магазин барахолку. Как правило, выбор товара у частников был интереснее, чем в магазине, да еще, не найдя нужного, у них же можно было и заказать желаемый товар. И быть уверенным – достанут. На несколько метров (иногда и на десятки) вокруг магазина толпились люди, усиленно делая вид, что они просто беседуют или проходят мимо. Магазин работал маяком, местом встречи продавцов и покупателей, которое, как принято считать, изменить нельзя. Примерно таким же маяком работало и помянутое Бюро в те времена, когда сдавать жилье без письменного разрешения ЖЭКа было законодательно запрещено.

Вообразите себе пастораль «Сцена у подъезда».

Банный переулок, не слишком широкий, но оживленный.

Стараясь казаться беззаботными, по нему туда-сюда прогуливаются владельцы и потенциальные арендаторы жилья. Они пришли сюда ради знакомства друг с другом и дальнейшего получения выгоды. Кодовый вопрос: «Что-нибудь ищете?» Совершенно невинная фраза – мало ли, в самом деле, что люди могли потерять в Банном переулке?! При положительном ответе на вопрос отношения стремительно развивались и, спустя некоторое время счастливая пара быстро покидала место первого свидания. Владелец жилья не был заинтересован в широкой известности, а съемщик не желал упускать найденный вариант.

Если не считать приложения к газете «Вечерняя Москва, где публиковались объявления такого рода, Банный переулок был единственным источником информации о сдаваемой внаем недвижимости или, наоборот, о поиске таковой.

Однако с ростом стоимости аренды ситуация постепенно менялась. Квартиры в центре стали казаться арендаторам более привлекательными, чем на окраине – вполне естественный процесс. Как правило, люди приезжали в Москву, чтобы учиться или работать, и не хотели тратить много времени на дорогу до учебного заведения или рабочего места. Кроме того, в то время инфраструктура удаленных от центра районов заставляла желать лучшего.

К этому моменту, кроме владельцев жилья и лиц, желающих это жилье снять, в Банном переулке постоянно можно было видеть еще один тип людей. Маклеры по обмену жилья проводили в Бюро и возле него достаточно времени, чтобы успеть обратить внимание на новую сферу деятельности, обещавшую неплохой дополнительный доход. Они начали собирать координаты квартировладельцев, обещая связаться с ними при появлении клиентов. Это и было первой ступенькой истории агентств недвижимости.

Источник: http://www.novostroika.su/articles/detail.php?ID=33297

Как избежать «двойной продажи» квартир

Защитит ли от подобных случаев Закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов»? Можно ли считать, что «двойная продажа» канула в лету после устранения пробелов в законодательстве?

Закон №214, действующий реально два года, ввел требование об обязательной государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве.

Практическое значение этого момента заключается в том, что наличие такой регистрации позволяет достоверно определить действительного текущего правообладателя квартиры в строящемся доме. Сделать это можно, если возникнут сомнения, путем получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области.

Такую бумагу традиционно принято брать при покупке вторичного жилья, чтобы проверить собственника квартиры и отсутствие обременений (ареста, залога на объект). Теперь же это возможно сделать и по стройке. Тем самым вы добиваетесь эффекта приобретения квартиры у истинного владельца, а не бывшего, решившегося дважды получить деньги за некогда свой объект в силу прямого умысла или в результате небрежности (бухгалтерия и руководство компании не отследило свою первую продажу).

Но можно ли считать, что «двойная продажа» канула в лету в связи с устранениями пробелов в законодательстве? Нет. Хотя бы потому, что достаточное количество домов достраивается по старым правилам. То есть те дома, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 г. или началось по схеме инвестиционных договоров, не попадают под действие упомянутого закона. На них не распространяется требование о государственной регистрации договоров долевого участия, даже если сами участники сделки этого захотят. Во всяком случае, в Омске имеются судебные истории по данной теме.

Возникает вопрос, как удостовериться в том, что приобретаемая в таком доме квартира, особенно, если продаже уже предшествовало несколько уступок, уже не была однажды продана другому лицу? Существуют определенные механизмы отслеживания состоявшихся уступок-продаж.

«Двойная», «тройная» продажа случаются, как в силу откровенно мошеннических действий застройщика (что редко для долгосуществующих организаций), так и по причине неприведения им или дольщиком в соответствие своих договорных отношений с деловыми партнерами по строительству.

Например, типичная ситуация. Согласно договору о долевом участии в строительстве одним из дольщиков являлась организация, поставившая стройматериалы. За этот товар согласно договору ей причиталось несколько квартир. Одну из таких будущих квартир эта организация уступила по взаимозачету другому своему кредитору ― акционерному обществу. Застройщик был уведомлен о состоявшейся уступке.

Однако в дальнейшем стороны передумали, устно договорились, что первоначальный дольщик рассчитается с акционерным обществом, не строящейся квартирой, а опять же стройматериалами. Дольщик второй раз уступил эту же квартиру кооперативной организации, а с акционерным обществом рассчитаться «забыл» и разругался. Но не забыло акционерное общество, и в условиях отсутствия документального переоформления бывшей договоренности, нерасторгнутого соглашения о взаимозачете путем передачи квартиры предъявило в суд требование о предоставлении жилья в построенном многоквартирном доме.

Нередко место для «двойной продажи» появляется там, где плохо сработала система уведомления от переуступившей стороны к новому владельцу.

Итак, вам предлагают купить квартиру по договору уступки. Ваша задача связаться с застройщиком и уточнить, числится ли продавец у застройщика в качестве последнего правообладателя на эту квартиру. Второй момент ― нужно уточнить, рассчитался ли сам продавец за эту квартиру с застройщиком или тем лицом, у которого он купил квартиру.

Это элементарная мера способна принести свои плоды, потому что, несмотря на отсутствие государственной регистрации договоров долевого участия и уступки права требования, бывалые застройщики ведут так или иначе свой реестр дольщиков.

Кроме того, нередко застройщики закладывают положение о необходимости предварительного согласования договора уступки с застройщиком, если дольщик надумает продавать квартиру. Решающим акцентом здесь является именно предварительное согласование договора уступки застройщиком, то есть еще до того, как вы начнете расчет с продавцом, а затем и последующее уведомление о факте состоявшейся уступки и подтверждении расчета.

Почему очень важно последующее уведомление – потому, что застройщик обязан после ввода дома в эксплуатацию передать квартиру тому лицу, о котором сообщил письменно предыдущий кредитор (т.е. лицо, которому застройщик был должен передать квартиру)? Если уведомление сработает, застройщик уже не примет к сведению другое пришедшее или не пришедшее вовсе к нему уведомление.

Как правило, из двух кандидатов, независимо от того, кто из них раньше подписал договор, получает квартиру тот, кто позаботился о письменном уведомлении застройщика. После ввода застройщик передаст квартиру известному ему лицу, тот зарегистрирует свое право собственности.

После того, как состоится регистрация права собственности, забрать квартиру у человека, уже будет невозможно в силу ст. 398 ГК РФ, несмотря на то что пострадавший заключил свой договор раньше, но не позаботился об уведомлении застройщика со стороны продавца. Пострадавшему останется вариант требовать возмещения убытков со стороны продавца в денежной форме, а «уцелеет» ли к моменту спора такое юридическое лицо ― большой вопрос.

Помимо соблюдения процедуры уведомления-согласования, нужно отследить своевременное заключение соглашений о расторжении договоров с несостоявшимися предыдущими покупателями прав на строящийся объект. Каким образом? Зависит от конкретной ситуации.

Таким образом, о расслаблении при оформлении приобретения строящихся объектов говорить несвоевременно.

Елена Поперечная, начальник юридического отдела АН ООО «Аркада-Стиль»

Роль отзывов в работе агентства недвижимости или работа над ошибками

Практически каждый раз, когда человек хочет продать квартиру и начинает искать подходящее агентство недвижимости, то далеко не последнюю роль играет количество и качество отзывов клиентов о работе риэлторской компании. В самом деле, Интернет представляет собой информационный океан, дающий возможность, не вставая с кресла, узнать мысли обманутых или благодарных граждан, их впечатления от общения с агентством «Икс» или конкретным риэлтором Васей.

А вот здесь начинаются вопросы. В глобальной сети есть пара десятков досок объявлений где можно оторваться по полной, посылая проклятья от имени обманутых или недовольных граждан в адрес нечестивцев-риэлторов. Большинство из них посвящено бойцам арендного фронта, продающих информацию, за которой оказывается оглушительная пустота от сознания собственной наивности и беспечности с последующим недоумением «как же это получилось?».

Но что касается продажи квартир в Москве, то здесь сложнее. Риски исчисляются не парой-тройкой тысяч, а достигают нескольких миллионов рублей. А отсюда абсолютна иная мера ответственности. Существует несколько сайтов посвященных созданию черных списков агентств недвижимости, но подобные проекты лично у меня не вызывают доверия, т.к. для обывателя слишком легко зачморить любое агентство недвижимости, анонимно разместив негатив относительно компании «Икс», мол, козлы – развели меня на бабки, квартиру, прописку и т.п., сцуконах!!! А вот «белых» списков не существует…

Крупным компаниям такие перестрелки как слону дробина, они их просто не замечают, ибо мощная реклама и командный пиар сводят на нет все вопли недовольных клиентов, преобразуя их в глас вопиющего в пустыне. А вот для маленьких агентств недвижимости, в их стремлении завоевать хрупкое доверие граждан, подобные выпады каждый раз сродни периодической посадки на игластый кактус нежной частью седалища. И потому вижу противоядие в том, чтобы открывать некий дискуссионный клуб на форумных площадках типа национальной единой риэлторской сети или непосредственно на сайтах компаний, чьи агенты косячат в своих экспериментах над клиентурой, продавая или покупая квартиру какого-нибудь Иван Иваныча. И это будет гораздо круче, чем анонимное опускание конкретного агента Васи.

Кто-то из великих был прав, утверждая, что в спорах рождается истина. Вот и будем рожать ее сообща, обмусоливая вопрос с различных точек зрения, чтобы не получилось одностороннего обстрела ядовитым калом со стороны «благодарных» клиентов. Потому как обоснованная критика нужна для совершенствования работы агентства недвижимости в целом, и для сотрудников компании в частности.

На мой взгляд, выглядеть это должно так – заходит на сайт агентства недвижимости человек, желающий продать квартиру и видит кроме торжествующих фанфар и лавровых венков вполне адекватную критику в адрес риэлтора Пети Иванова, что откровенно лажал в процессе продажи квартиры по такому-то адресу. Причем расписаны все пошаговые ошибки с точки зрения клиента, и здесь же даны комментарии агента, менеджера или руководителя компании, дающие возможность понять логику действия риэлтора. Думаю, такой подход был бы очень эффективным инструментом для оценки лояльности и профессионализма агентства недвижимости.

А что мы видим сегодня? Либо тотальное торжество корпоративного пиар-отдела, штампующего благодарственные отзывы, либо «уроды, мать вашу так и разэдак!» от анонимных пользователей, выражающих свое мнение сплошной нецензурщиной. Несомненно и такое мнение имеет право на жизнь, но вот только кому приятно будет его читать? Никакой конкретики, а только мощный эмоциональный замес без добавления фактов. Скучно…

Друзья мои! Давайте так, если Вас что-то не устраивает в работе конкретного сотрудника нашего агентства недвижимости – смело отправляйте отзыв, где подробно перечислите то, что Вам в нем не понравилось, а мы его опубликуем, публично разобрав действия агента по косточкам. Если же в результате общения и работы с нашей компанией остаются лишь добрые слова – то тем более добро пожаловать в книгу отзывов.

Берегите себя!

Агентство недвижимости "Жилищная стратегия"

Цены на квартиры совершили президентский скачок

Цены на московскую недвижимость совершили скачок в полном соответствии с предвыборными прогнозами экспертов: за минувшую неделю средняя стоимость жилья в российской столице выросла сразу на 1,9%, преодолев, таким образом, психологическую отметку в $5 тыс. за 1 кв. метр. Даже вполне предсказуемый победитель президентской гонки и фактическое отсутствие предвыборных баталий все равно сыграли роль ценового катализатора.

Ситуация на рынке московских квартир и без того аномальная. Но, как пояснили "Новым известиям" эксперты школы ипотечного брокера, сказалась умело запущенная дезинформация о наступлении часа Х - 2 марта. Пошли слухи, что до этой даты или сразу же после нее обязательно надо покупать квартиры, а потом - после ряда решений новой власти - сделать это якобы будет уже невозможно. Казалось бы, очевидная утка, но наши сограждане на подобные провокации падки, достаточно вспомнить рассказы о грядущей деноминации. Они, кстати, вкупе с инфляционными прогнозами и ростом цен на продукты тоже сыграли роль в подорожании недвижимости.

Скачок почти на 2% для нормального рынка просто немыслим, но московский таковым и не является, поскольку он регулируется искусственно, находясь в малой зависимости от спроса и предложения. Любая сенсация ажиотажного характера, подобная той, что появилась накануне президентских выборов, способна спровоцировать ценовой взрыв. Объективный фактор взлета цен, по мнению экспертов, только один - подорожание стройматериалов, которое непосредственно отражается на себестоимости новостроек. Рынок вторичного жилья живет по собственным правилам и в основном просто "психует".

Правда, в недавнем прошлом бывало и хуже: в 2005 г. за месяц цены на квадратный метр московской недвижимости вырастали на 10%, а сейчас показатели роста колеблются между 3% и 4%. Теперь дело за новоизбранным президентом, официальные результаты голосования за которого будут обнародованы ЦИК РФ только 7 марта. Специалисты считают, что любые завуалированные посылы главы государства будут теперь восприниматься как руководство к действию. Если власти, к примеру, заговорят о программах типа "Доступное жилье", то можно ожидать некоторой стагнации на рынке недвижимости. Но цены на московские квартиры так или иначе будут расти.

Эксперты предсказывают три волны подорожания жилья в столице: первая охватит старые панельные дома, которые сегодня пользуются высоким спросом из-за своей относительной дешевизны, вторая затронет новостройки эконом-класса, а третья - элитные дома.

Наталья ШИРЯЕВА

Постоянный адрес статьи:
http://www.utro.ru/articles/2008/03/04/721095.shtml

Цены на столичные квартиры утихомирились.

Цены на столичные квартиры утихомирились. За неделю стоимость квадратного метра увеличилась лишь на 1,6%. Это ниже прироста прошлых недель. Видимо, по прошествии президентских выборов можно ожидать начала спада нервозности и страхов среди покупателей жилья. А также постепенного снижения покупательского ажиотажа на рынке недвижимости. Более того, на фоне снижающегося курса доллара, рост долларовых цен на московскую недвижимость становится все более эфемерным. Правда, за прошедшую неделю московский «квадрат» жилья преодолел психологический рубеж в 5 тысяч долларов. Не исключено, что вблизи этой круглой отметки цены на квартиры в столице могут стабилизироваться.

Интервью в Генеральным директором Агенства недвижимости "БЕНУА". тема: Цены на землю и недвижимость в Ленинградской области. Диалог с профессионалом р

Поздравляю!
Отправить эту открытку Разместить в блоге/на сайте		Открытка предоставлена: Nadiv

Вечнозелёные пирамиды

Георгий Александров

Источник: Газета "Аргументы и факты"

Опубликовано : 26 февраля 2008 01:16:25

Статья из номера №9 от 2008-02-27 00:00:00

Судя по всему, у наших сограждан слишком короткая память. Давно позабыты слёзы и стоны по поводу рухнувших «МММов», «властелин» и «хопров». Горожане, как выяснили сотрудники Департамента по борьбе с организованной преступностью и терроризмом (ДБОПиТ) МВД РФ, вновь понесли деньги в пирамиды

В офисе, расположенном на Верхней Красносельской, находилось некое Потребительское общество «Гарант Кредит». Данная организация имела филиалы во многих регионах и занималась сбором денег под невероятно большие проценты. А некоторым особенно верным вкладчикам обещали квартиры в новостройках, которые якобы возводились в Москве и других городах на деньги общества.

— Начиная с 2005 г. аферисты действовали под несколькими различными вывесками, — объяснили мне в пресс-службе департамента. — К примеру, «Гарант Инвест», «Гарант Кредит» и «Регион Центр». От лица этих фирм с гражданами заключались договоры доверительного управления денежными средствами с обещанием доходности до 90% годовых в валюте. Скептикам строители пирамиды объясняли: мол, вкладываем средства в строительство недвижимости в Московском регионе и в Республике Черногория, что и обеспечивает такую фантастическую доходность.

Схема отъёма денег у населения до обидного банальна и знакома: пообещав крупные ежемесячные выплаты, комбинаторы в начале своей деятельности расплачивались с клиентами деньгами «новообращённых». Чтобы приток новых пайщиков не иссякал, хозяева конторы выделили немало средств на рекламу — создали сайт в Интернете, издавали корпоративный журнал, ездили по стране, проводя лекции и мастер-классы, расхваливая свою компанию. Филиалы общества появились в Северодвинске, Великом Новгороде, Обнинске, на Северном Кавказе, на Украине и т.д.

Милиционеры сейчас затрудняются назвать точное число потерпевших, но уверены, что свои денежки в процветание пирамиды заложили десятки тысяч человек.

Сумма вкладов варьировалась от 1 тыс. до 100 тыс. долл. На официальном сайте общества опубликованы обращения, подписанные председателем Совета ПО «Гарант Кредит» Л. П. Лукиной. В них говорится, что число пайщиков достигает 190 600 человек. А ответственность за возвращение денежных средств по этим договорам «несёт бывшее правление ПО "Гарант Кредит" в лице председателя правления Джасыбаевой М. Р. (возглавляющей ныне ПО СП «Регион Центр»), подпись которой стоит под договорами и соглашениями».

К сожалению, задержать хитроумных дельцов, присвоивших десятки млн. долл., пока не удалось. В офисе в момент визита оперативников (основанием для заведения уголовного дела стали многочисленные жалобы обманутых вкладчиков) находились лишь нанятые сотрудники. Они не смогли внятно ответить на вопрос, где деньги. Слуги закона считают, что собранные с простаков средства через подставные фирмы переводились в офшоры и на счета в западных банках.

Возможно, часть была потрачена на покупку недвижимости. Сотрудники ДБОПиТ уверены, что вскоре задержат аферистов и суд состоится. А вот в том, что удастся вернуть деньги всем обманутым, — большие сомнения.

Этапы жизни финансовых пирамид

В одном из прошлых выпусков рассылки было опубликовано письмо жертвы очередной финансовой пирамиды и мой комментарий к нему, что вызвало оживленный поток писем в мой адрес. Вопросы можно развить на две группы:

1. Почему же я не называл в рассылке жуликов, если они до сих пор привлекают деньги?
2. Что я думаю о конторе ... (далее следуют названия разных контор) и не являются ли они финансовой пирамидой?

Несколько отрывков из писем:

В последней Вашей рассылке встретила письмо Ирины. Почему Вы удалили название? Даже если нет уверенности на 100%, но кого-то уже обманули, то я думаю надо всем сообщать об этом, чтобы другие не попадались.

Вы можете сказать, о какой компании идет речь? И, кстати, Вы не в курсе, как в настоящее время обстоят дела с поиском А.Калиниченко и возвратом денег, которые он увел?

Хочу узнать Ваше мнение об инвестиционных компаниях, таких как 1. (...) и 2. (...). Доходность компаний высокая, как это отмечено, на сайтах. Даже, очень высокая. Какова степень риска? Как в основном заканчивают такие компании? Почему о них нет отзывов в интернете и в рассылках?

Для того чтобы ответить авторам писем, придется начать издалека.

Жизнь любой финансовой пирамиды обычно состоит из следующих этапов.

Этап 1.

Финансовая пирамида создана и привлекает деньги финансово неграмотных людей. Выплаты "старым" участникам осуществляются за счет взносов "новых" членов. Первые счастливчики, получившие свои деньги обратно вместе с обещанной прибылью (Да! Такое бывает! Более того, это необходимое условие создания успешной пирамиды!), приносят новые порции денег. А также начинают рассказывать о возможностях выгодно вложить деньги своим знакомым, становясь добровольными и часто ничего не подозревающими рекламными агентами пирамиды.

Грамотно построенная финансовая пирамида может просуществовать достаточно долго – до нескольких лет.

Этап 2.

Поток вновь привлекаемых денег становится недостаточным для выплат по обязательствам. Выплаты прекращаются или становятся выборочными. Людей, пришедших за своими деньгами, уговаривают немного подождать, объясняя отсутствие денег временными техническими проблемами, и обещают решить все вопросы в ближайшем будущем. Этот этап может продлиться несколько месяцев.

Этап 3.

Теряющие надежду вкладчики (пайщики, акционеры, дольщики, доверители, партнеры и т.п.) начинают обращаться в суды и в правоохранительные органы. По факту обращений заводится уголовное дело о подозрении в мошеннических действиях. Правоохранительные органы начинают расследование. Это еще несколько месяцев.

Как правило, если масштабы финансовой пирамиды были значительны, в этот момент скандал начинает выплескиваться в прессу, активно обсуждается в Интернете.

Кстати, далеко не всегда на этом этапе деятельность финансовой пирамиды прекращается. Сам факт заведенного уголовного дела еще ничего не означает – уголовные дела периодически заводятся на многих честных предпринимателей, а затем закрываются за отсутствием состава преступления. Наличие уголовного дела – вовсе не повод называть человека преступником, а фирму – лохотроном. У нас презумпция невиновности, дамы и господа!

Этап 4.

После того, как следствие окончено и считает преступление доказанным, дело передается в суд. Начинается судебный процесс по материалам дела. Он, как правило, занимает еще несколько месяцев, особенно если финансовая пирамида успела разрастись до значительных масштабов, и количество участников судебного процесса (потерпевших, обвиняемых, свидетелей и т.п.) велико.

Этап 5.

Решение суда о доказанности состава преступления и виновности организаторов финансовой пирамиды вступает в силу.

Так вот, проблема в том, что по нашему законодательству до наступления последней стадии, Этапа 5, я не имею права публично называть назвать жулика жуликом. Если же я попытаюсь это сделать, то мои заявления, с точки зрения законодательства, будут являться клеветой и подрывом деловой репутации фирмы. И уже фирма имеет все законные основания подать на меня в суд. И суд, руководствуясь законом, будет на стороне жуликов, а отнюдь не на моей.

В некоторых случаях, когда мошенники действуют совсем уж непрофессионально и допускают грубые нарушения законодательства (скажем, работают вообще без регистрации или без требуемых лицензий), можно обратить на это внимание. Но есть множество способов построить финансовую пирамиду, которая будет работать в полном соответствии с законодательством (разумеется, до тех пор, пока учредители не решат исчезнуть с деньгами, или обстоятельства не вынудят их это сделать). И до этого момента финансовая пирамида будет выглядеть, как вполне законный бизнес. Чистый, как слеза ребенка. Белый и пушистый. А человек, который рискнет назвать их жуликами, с точки зрения законодательства, будет злостным клеветником, которому могут быть предъявлены иски о защите деловой репутации.

Нужны ли мне судебные разбирательства? Да еще в ситуации, когда закон не на моей стороне? Нет, совершенно не нужны.

Разумеется, мне не составляет большого труда оценить степень риска вложений в ту или иную компанию, и уверенно спрогнозировать, что некоторые из них в ближайшее время исчезнут с вашими деньгами. Не составит труда сделать это и нашим курсантам, прошедшим обучение по программе "Управление личными финансами" - в курсе есть подробные советы о том, как оценивать надежность финансовых институтов, на что обращать внимание. Но давать публичные оценки конкретным компаниям в рассылке я не планирую. Даже, если я практически уверен в том, что в ближайшее время их деятельность закончится плачевно.

И задавать мне вопросы типа: "Что вы думаете о компании Такой-то?" и "Насколько Такая-то компания надежна?" смысла не имеет. Я публично на такие вопросы не отвечаю.

Хотите научиться оценивать степень риска вложений? Отличать надежные компании от жуликов? Пройдите обучение по программе курса "Управление личными финансами"!

Напоследок, хочу заметить, что тема рисков в инвестициях гораздо сложнее, и выходит далеко за рамки ответа на вопросы типа "жулик – или не жулик?", "лохотрон – или не лохотрон?". Оценивать нужно не честность и не намерения организаторов. Оценивать нужно риски инвестиций. От того, что учредители очень хотели вернуть вам деньги, но у них "не получилось", вам ведь легче не станет? Не правда ли?

Успеха вам!

Источник:

Центр Финансового Образования
http://www.fintraining.ru/index.php?module=subjects&func=viewpage&pageid=497

Недвижимость в Москве. Цены и индексы: неделя с 25 февраля по 3 марта

04.03.2008

За последнюю февральскую неделю средняя цена квадратного метра в столице выросла на 0,5% в рублях (0,9% неделей раньше) и 1,9% в долларах (1,4% неделей раньше).

Стоит заметить, что хотя темпы подорожания остаются высокими, в рублевом измерении они вторую неделю идут на убыль. Кроме того, на этой неделе не так активно дорожали типовые панели (брежневки), и уже нельзя сказать, что все «убитое» жилье как самое недорогое - в лидерах рынка. Аналитики предлагают не торопиться с выводами и подождать развития событий в марте.

*По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (www.irn.ru) и Metrinfo.Ru (www.metrinfo.ru) на 3 марта. Без учета элитного жилья.

Средняя стоимость столичного квадратного метра в РУБЛЯХ.

На 3 марта: 119 523 руб./кв. м (+0,5% к прошлой неделе).

Этот индекс показывает средний уровень цен на жилье в ДОЛЛАРАХ ($ = пункт). В отличие от средней цены предложения скорректирован к ценам реальных продаж, то есть дает более объективную картину поведения рынка.

На 3 марта: 4941 пункт (+1,9% за неделю).

Показывает, насколько выгодны вложения средств в жилье в сравнении с долгосрочными банковскими валютными депозитами.

На 3 марта: +5,91 банковского депозита.

Показывает, чего можно ждать в ближайшей перспективе исходя из темпов изменения среднего уровня цен на жилье.

На 3 марта: +4,88%/месяц.

Рост цен на столичное жилье продолжается.

Рост цен на столичное жилье продолжается. За последнюю неделю средняя стоимость квадратного метра выросла почти на 2%. Теперь новенький московский «квадрат» обходится в среднем в 5 тысяч долларов. Больше всего подорожали квартиры в старых панельных домах и в современной панели.

Международный ипотечный клуб (МИК) провел очередное 35-ое заседание

Новости экономики. Цены на недвижимость растут

17 советов "Как построить именно свой дом"

Выступление А.Е. Хинштейна на съезде Ассоциации юристов России

29 января 2008 г.






Вопрос, который я хочу сейчас заострить, связан с судьбами десятков тысяч людей. Речь идет об обманутых дольщиках.

Назову масштабы. К 2006 году, как минимум, 62 тысячи семей в 55 регионах России оказались буквально на пороге. Они не могли получить уже оплаченное ими жилье, и были вынуждены выйти на улицы.

Конечно, государство с формальной точки зрения могло откреститься от этой проблемы, поскольку не являлось участником правоотношений дольщика-застройщика. Но фактически ведь речь идет о несовершенстве закона и о масштабном бедствии общенационального характера.

Именно поэтому в решении проблемы людей был вынужден вмешиваться и Президента В.В.Путин, и Первый вице-премьер Правительства Д.А.Медведев, которые дали соответствующие поручение Правительству и руководителям регионов. Эти усилия поддержала и «Единая Россия», как наиболее массовая политическая партия. В мае прошлого года в АЮР была создана Комиссия по защите прав обманутых дольщиков.

Понятно, что любой вопрос может решаться лишь при наличии консолидации сил и проявления политической воли. В вопросе обманутых дольщиков это удалось сделать. Не буду вдаваться в детали, хотя за прошедший год нам с коллегами пришлось посетить 17 регионов и провести бессчетное множество встреч, совещаний – порой прямо на стройплощадках. Подведу лишь промежуточные итоги.

К 1 января прошлого года в стране насчитывалось 702 объекта незавершенного строительства, многие из которых представляли собой лишь вырытый в чистом поле котлован, а то и вовсе виртуальное пространство. К 1 января года текущего удалось достроить 362 объектов, более 32 тысяч бывших уже обманутых дольщиков получили долгожданное жилье. На текущий год запланирована сдача еще 113 домов, и это – явно не предел.

Возникновение такой общенациональной проблемы, к сожалению, неудивительно. Это результат пробелов в законодательстве с одной стороны, и отсутствие должного контроля со стороны власти всех уровней – с другой. Абсолютное большинство незавершенных объектов строились без какой-либо разрешительной документации, в нарушении всех мыслимых законов прямо на глазах у чиновников. Но до тех пор, пока сами дольщики не забили тревогу, это мало кого тревожило.

Хорошо помню, как в прошлом году мы выезжали в Самару, где насчитывалось тогда 49 проблемных объектов. Прямо на совещании у губернатора, в присутствии всей силовой верхушки области, вице-мэр встает и объявляет: да за что вы нас ругаете, у нас 200 зданий в городе строится без разрешительных документов. На что руководитель архстройнадзора его поправил: не 200, а 300. Прокурор, начальник ГУВД, председатель суда – все молчат. О чем еще можно говорить?

Я не сомневаюсь, что сегодняшнюю проблему нам удастся решить. Сделано главное – региональная власть поняла, что не сможет отсидеться в тылу и вынуждена искать выхода. Где-то меняются подрядчики, инвесторы, где-то впрямую задействуются субъектовый и муниципальный бюджеты.

Однако впереди нас ждет проблема не менее страшная. С этой высокой трибуны я ответственно заявляю, что если не принять самые экстренные меры, уже через год, максиму два, возникнет новый строительный кризис и появятся десятки тысяч новых обманутых дольщиков.

Да, Государственная Дума приняла важнейший 214-й закон – о долевом участии в строительстве. Этот закон дает возможность защищать интересы дольщиков. Однако он, к сожалению, несовершенен.

Приведу несколько примеров. 214-й закон предусматривает форму заключения договора долевого участия между соинвестором и застройщиком. Однако по факту в 70% случаев строители и риэлторы этот закон обходят. Какие только формы договорных отношений не рождает их бурная фантазия. Например, предварительный договор заключения договора в будущем купли-продажи. Или – вексельная схема.

Формально, нарушения закона здесь нет: и 214-й закон, и ГК, и КоАПП подразумевают свободу выбора формы договорных отношений. Но если четко прописанный ДДУ предусматривает порядок защиты прав граждан, то эти схемы – никакой гарантии людям не дают и не возлагают ответственности на застройщика.

В этом легко убедиться, позвонив в любую строительную или риэлтерскую компанию, представившись потенциальным покупателем. Если вы будете настаивать на утвержденной законом форме договора, на вас просто посмотрят, как на сумасшедшего, поскольку застройщику он невыгоден (уход от налогов, отсутствие ответственности).

Мы постоянно изучаем статистику. Так вот, по данным ФРС, в целом ряде регионов за 1-е полугодие прошлого года было заключено мизерное число ДДУ, что свидетельствует об использовании обходных схем. К примеру, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области при объеме строительства в 1 млн. 278 тыс. м.кв. было зарегистрировано всего 677 договоров. Для сравнения: в Красноярском крае, где строится в 6 раз меньше жилья, таких договоров заключено 5 тысяч 232 ДДУ, т.е. в 8 раз больше. В 6 раз меньше строится, в 8 – больше договоров!

Считаю, что нам просто необходимо внести поправки в законодательство и запретить любые другие формы, кроме ДДУ. При этом следует установить экономическую ответственность застройщика за использование обходных схем.

Сегодня депутатами Государственной Думы, членами Комиссии АЮР совместно с Аппаратом Правительства подготовлены поправки в закон «О долевом строительстве» и в КоАПП. Как раз сегодня мы будем отстаивать эти поправки на Экспертном совете Совета при Президенте по нацпроектам.

Еще одна необходимая новация. Многие знают о предстоящем банкротстве КТ «Социальная инициатива». Не скрою, мы по сути искусственно сдерживаем эту процедуру, поскольку понимаем ее последствия. 18 тысяч кредиторов получат копейки, а не квартиры, ибо активы «Социальной инициативы» представляют собой мизер.

Следует предусмотреть особый порядок банкротства компаний, привлекавших средства граждан для жилищного строительства и дать возможность региональным властям принимать на себя обязательства перед гражданами. Соответствующий законопроект нами также подготовлен, и мы рассчитываем на поддержку.

В заключении хочу выразить надежду, что общими усилиями нам удастся избежать подобных потрясений в будущем и не только путем изменения законодательства или привлечения региональных руководителей. Необходимо менять сознание людей, для которых проще сэкономить копейки, рискуя потерять тысячи. А это уже – прямая зона ответственности АЮР.