«… В ближайшие месяцы (конец текущего года – первая половина следующего года) возможными являются следующие основные сценарии развития ситуации на московском рынке жилья, представленные в порядке приоритетности их реализации ...
Сценарий первый: средние цены на жилье в столице будут снижаться на 2-3% в месяц.
Сценарий второй: сильные игроки рынка «будут держать» цены на жилье в столице, несмотря на зафиксированное по итогам октября снижение цен.
Сценарий третий: цены на жилье в столице продолжат свой рост.
По оценке наших экспертов, вероятность первого сценария развития событий на рынке на период до середины 2007 года составляет порядка 60%, вероятность второго сценария – порядка 30%, а вероятность третьего сценария – порядка 10%.
Необходимо отметить, что после первого квартала 2008 года значительно возрастает вероятность реализации третьего сценария, со списанием всех причин на предшественников во власти…».
Действительно в течение первых восьми месяцев цены предложений на московское жилье снижались. По нашим оценкам средний размер различных скидок потенциальным покупателям составлял от 7 до 12% в зависимости от класса жилья и его месторасположения.
Максимальный размер скидок преобладал в сегменте дорогого жилья (бизнес-класс и элита), хотя часть объектов эконом-класса предлагалась на рынке с еще более существенными скидками.
Максимальные скидки были характерны на ранее неликвидные объекты всех классов, которые были «сметены» с рынка на волне ажиотажного спроса в 2005-2006 годах.
Наиболее вероятным сценарием развития событий в ближайшие 8-10 месяцев на московском рынке жилья эконом-класса является снижение цен минимум на 15%.
Резкого снижения средних цен на подобное жилье не будет до середины 2008 года.
На это есть несколько причин, основными из которых (для обычных домохозяйств и мелких инвесторов) являются:
· жилье – товар мало ликвидный, его реализация требует значительного времени и выполнения многочисленных бюрократических процедур (хотя это наиболее ликвидный товар среди всех видов объектов недвижимости),
· продажа жилья у значительной доли его собственников не является единственным источником получения прибыли. Кроме того, она может приносить доход от сдачи в аренду,
· общеизвестно, что «неудачные спекуляции превращаются в долгосрочные инвестиции», поэтому часть вложенных средств в жилье с целью получения краткосрочного дохода, останутся в жилье в качестве инвестиций «на старость».
Но главной причиной являются усилия сильных игроков рынка в этом направлении, поскольку они еще «фиксируют прибыль».
С большой долей вероятности вырастет арендный сектор, причем этот рост в значительной степени произойдет за счет домохозяйств, которые уклоняются от уплаты налогов государству от подобной деятельности.
Тенденция медленного снижения реальных цен на первичном и вторичном рынках будет продолжаться. Наиболее вероятно, что период снижения цен продлиться как минимум до середины второго квартала 2008 года. Московский рынок жилья на протяжении первых восьми календарных месяцев 2007 года был не интересен инвесторам в силу отрицательной доходности и низкой ликвидности. Реальные доходы населения и отложенный спрос на недвижимость будут восстанавливаться еще не менее одного года.
Вместе с тем, существующие «правила игры» на рынке будут «провоцировать» участников рынка повышать цены на жилье в дальнейшем, поскольку отсутствие прогрессивных налога на недвижимость и налога на спекулятивные перепродажи будет стимулировать скупку жилья платежеспособными лицами.
По мнению наших экспертов, с конца 2008 – начала 2009 года существенно возрастет вероятность кризисных явлений в экономике России, но эта тема для отдельного материала…
Крапин Александр,
генеральный директор ИАА RWAY
Комментариев нет:
Отправить комментарий