Ипотечная западня

• версия для печати
• отправить на email
• запомнить

Улучшение жилищных условий для россиян является вопросом отнюдь не праздным и фактически вечным. В нашей стране так было и так будет при любом политическом строе.

И, вероятно, тем, кто мечтает переместить любимый диван с арендованных квадратных метров на собственные, иногда кажется, что все, кто мог купить себе жилье, уже давно это сделали, а в арьергарде остались все остальные.

Но стоит ли впадать в отчаяние? Давайте посмотрим, что изменилось на ипотечном рынке за прошедший год.

А в остальном, прекрасная маркиза...

Жилья не хватает по всей России, и способов обрести драгоценные квадратные метры до сих пор изобретено не так много. К таковым относятся жилищный накопительный кооператив, кредитный потребительский кооператив и потребительский кредит. Ипотека составляет конкуренцию всем трем, прежде всего потому, что позволяет оформить квартиру в собственность, вселиться в нее, а уж потом расплачиваться за новое жилье.

Как результат, развитие ипотеки у нас в стране с некоторых пор приравняли к делу государственной важности: в банках расширяются отделы ипотечного кредитования, в администрациях субъектов РФ создаются комиссии, а при федеральном правительстве появилось агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Но мнения экспертов относительно тенденций и перспектив развития отечественной ипотеки далеко не однозначны.

"Растут доходы населения, а значит, и количество ипотечных сделок", – пишет ряд изданий. Если в 2005 г. было оформлено 144 тысяч кредитов, то в 2006 г. – уже 296 тысяч на 240 млрд. рублей, что превысило прогноз Минрегиона (108 млрд. рублей) более чем в два раза.

С начала 2007 г., согласно данным Банка России, объем выданных ипотечных кредитов увеличился на 60% и подошел к отметке 203 млрд. рублей. Этот факт позволил некоторым экспертам утверждать, что объем ипотечного кредитования в 2007 г. может значительно превысить официальный прогноз 300 млрд. рублей. Кредиты, как рублевые, так и валютные, выдают уже порядка 300 банков.

На вопрос, откуда возьмутся деньги на приобретение жилья у населения, чьи доходы за последний год выросли всего на 20%, притом что стоимость недвижимости возросла на 100%, риэлторы оптимистично отвечают, что кредиты подешевели и стали более доступны среднему классу.

В то же самое время председатель Счетной палаты России Сергей Степашин публично сокрушается, что рост цен на недвижимость привел к снижению покупательской способности населения в среднем на 30%, в том числе и при приобретении жилья по ипотеке. И даже медленный рост доходов некоторой части населения, будет неизбежно "съеден" инфляцией и удорожанием жилья.

"Растет информированность населения в ипотечных вопросах", – говорят другие специалисты по недвижимости. По данным Национального Агентства Финансовых Исследований (НАФИ), только пятая часть россиян сегодня абсолютно ничего не знают об ипотечном кредитовании. Остальные 80% опрошенных имеют или очень хорошее представление об этом явлении или хотя бы что-то слышали об ипотеке.

То же НАФИ утверждает, что за прошедший год увеличилось количество наших сограждан, психологически готовых воспользоваться услугой ипотечного кредитования или даже уже предпринимающих попытки получить ипотечный кредит. Таковых в целом по России насчитывается 17%. Кроме того, на 15% сократилась доля населения, считающего, что их доходы недостаточно велики, и на 13% – доля не уверенных в стабильном доходе.

Однако эту хрупкую видимость благополучия разрушает интернет-журнал "Новая политика", который в июле нынешнего года, анализируя эффективность реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье", написал о том, что "сегодня всего 5% россиян имеют возможность приобрести жилье за счет ипотеки". Невеселой этой статистике вторит, хотя и оперируя несколько другими цифрами, спикер Совета Федерации РФ Сергей Миронов: "Для 70% россиян при сегодняшнем уровне доходов нереально ни накопить денег, ни приобрести жилье в собственность даже по ипотеке".

Так кому же верить?

Банк на выдумку хитер

А пока аналитики и СМИ разбирают друг друга на цитаты и спорят об истинном положении дел, действующие фигуранты ипотечного рынка вынуждены принимать совершенно неожиданные решения, чтобы хоть как-то сдвинуть ситуацию в лучшую сторону. Так, пассивность покупателей недвижимости в этом году, вынудила ряд банков резко снизить ставки по кредитам, и даже выложить на рынок предложения по различным программам без первоначального взноса.

В результате нынешним летом на рынке появились кредиты под 7-9% годовых в валюте и программы кредитования новостроек под 8% годовых. "Наши банки ведут борьбу за клиентов – это свидетельствует о том, что потенциальные покупатели есть. Людей, не решивших жилищные проблемы, у нас по-прежнему много", – объясняет такой шаг Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка жилья и ипотечного кредитования корпорации "Рескор".

В то же время некоторые банки, в частности "Москоммерцбанк", пошли совсем другим путем, отменив комиссионные сборы и плату за рассмотрение заявки, но подняв на 0,5-1% ставки для клиентов с неподтвержденным доходом. По информации аналитического центра IRN, случилось это в первой половине августа, а уже в конце месяца сотрудники call-центра и клиент-менеджеры банка сообщали о приостановке выдачи ипотечных кредитов до 10 октября 2007 г.

Комментируя эту информацию агентству "РИА Новости", первый заместитель председатель правления "Москоммерцбанка" Альберт Хисаметдинов, заявил, что банк лишь упорядочивает выдачу кредитов. Однако, как констатируют аналитики центра IRN, "на информационные ленты продолжают поступать противоречивые сообщения из банковского сектора. Некоторые банки рассматривают заявки с задержкой или предупреждают, что выдача денег будет затягиваться; иные вообще приостановили выдачу кредитов под залог квартиры".

Вероятнее всего, утверждают эксперты, это связано с возможным ростом процентных ставок по кредитам, выдаваемым на нужды российской ипотеки на западе и проблемами с рефинансированием кредитов. Теперь банкам, ориентированным на западные деньги, приходится приостанавливать ипотечные программы и ждать дальнейшего развития событий. Данный тезис подтверждает и поведение крупнейших российских банков, которые имеют достаточно своих активов, чтобы не зависеть от западных денег.

Так, "Сбербанк" в интервью агентству "РИА Новости" заявил о том, что не планирует изменение процентных ставок по ипотечным кредитам, а также ухудшение каких-либо других условий их предоставления, а ВТБ-24 вообще собирается продолжить понижать процентные ставки. "Мы увеличили срок кредитования по ипотеке и думаем о том, чтобы ставки снижать. Они у нас пока, к сожалению, в целом в стране, не только в ВТБ, продолжают оставаться довольно высокими", – сообщил зампред правления ВТБ Василий Титов в эфире радиостанции "Эхо Москвы".

Основная же часть банков в России избегает резких движений и громких промоакций и продолжает предлагать приблизительно равные условия ипотечного кредитования, сохраняя высокие ставки по кредитам. Ответственность за привлечение клиентов сегодня принято перекладывать на плечи привлеченных к работе "пиарщиков".

На рекламные войны, как утверждают эксперты, акулы ипотечного океана каждый год тратят до 5 млн. долларов. За такие деньги маркетологи каждого второго банка, продвигающего ипотечное кредитование, готовы день и ночь ломать головы над тем, под каким еще соусом предложить всю ту же ипотеку, чтобы привлечь как можно больше клиентов. В итоге ставки делаются на заманчивые акции и дополнительные услуги. К "ходовому товару" сегодня причисляются:

– скидка или упразднение комиссий (за выдачу кредита, за рассмотрение заявки, за снятие наличных кредитных средств). Эта немудреная акция дает клиенту возможность сэкономить приличную сумму денег на оформлении кредита;

– продление срока действия решения банка о выдаче кредита. Часто такие акции имеют смысл в условиях изменения ситуации на рынке недвижимости, приводящей к увеличению срока экспозиции квартир;

– проведение совместных акций с партнерами. Другими словами, предоставление скидок или подарков клиентам от партнеров банка – риэлторов, компаний, помогающих оформить налоговый вычет, и т.п;

– временные бонусы. "Подарки" клиентам в виде снижения процентных ставок по некоторым продуктам, изменения сроков кредитов, возможность получения кредита без первоначального взноса, изменение условий досрочного погашения кредита и т.п;

– отсрочка первого платежа. Интересна многим клиентам, так как сделки с недвижимостью сопряжены с крупными финансовыми затратами;

– упрощение схемы получения кредита для определенных групп клиентов (корпоративных клиентов, клиентов-партеров и т.п.)

От Москвы до самых до окраин

По результатам опроса, проведенного весной 2007 г. фондом "Общественное мнение", более 60% респондентов в России считают, что за последний год ситуация с доступностью жилья и тем более с возможностью получения доступного ипотечного кредита ухудшилась.

Особенно часто о недоступности жилья и ипотеки говорили жители столичного региона, притом что на Москву и Московскую область в минувшем году пришлось около 60% выданных ипотечных кредитов. При этом, как утверждают некоторые эксперты, в Москве доля тех, кто собирается взять ипотечный кредит, сократилась по сравнению с прошлым годом на 6%.

Таким образом, Москва, являясь лидером процессов, происходящих в банковской сфере, тем не менее, демонстрирует тенденцию более осторожного и обдуманного подхода населения к вопросам кредитования на длительные сроки и в частности – к ипотеке. Главной причиной этого специалисты называют беспрецедентный рост стоимости жилья в столичном регионе.

В качестве примера агентство "Индикаторы рынка недвижимости" приводит типичную ситуацию: если еще три года назад обычную двухкомнатную квартиру в Москве можно было приобрести за 80-100 тысяч долларов, то сегодня эта цена увеличилась вдвое, а ближе к центру города – втрое. В среднем стоимость квадратного метра жилья в столице сегодня превышает 4 тысячи долларов, и это не предел. К сожалению, доходы москвичей со средним достатком за этими ценовыми гонками не успевают.

Ближе к народу продолжает оставаться Подмосковье – именно туда идет основной отток покупателей и потенциальных заемщиков из столицы. По статистике Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), сегодня за пределами МКАД совершаются 10% сделок по ипотеке. Неслучайно в области в ближайший год собираются возвести 7 млн. квадратных метров, что в полтора раза больше, чем в Москве.

Региональному рынку ипотечного кредитования тоже есть чем гордиться перед столицей и ее городами-спутниками. В 2007 г. эксперты наконец-то с удовлетворением констатировали, что на просторах необъятной нашей Родины не осталось ни одного уголка, где бы не выдавались ипотечные кредиты, тогда как по итогам 2006 г. и первого квартала 2007 г. к числу отстающих относились Ингушетия и Корякский автономный округ. Более того, ряд регионов по количеству заключенных ипотечных сделок уже "догнал и перегнал" столицу.

В десятку самых "ипотечных" регионов по итогам второго квартала 2007 г., согласно исследованиям ОАО "СКБ-банк", попали Тюменская область, Санкт-Петербург, Ханты-Мансийский округ, Новосибирская, Саратовская области, Красноярский край, Челябинская, Свердловская области и Алтайский край. Замыкает рейтинг, как ни трудно в это поверить, Москва. Аутсайдером по итогам квартала Первопрестольная стала, переместившись в рейтинге, по сравнению с первым кварталом, сразу на пять ступеней вниз.

Успехи в области ипотечного кредитования делают также Волгоград, Мурманск, Уфа, Краснодар, Томск, Барнаул и другие города России. По мнению Анны Самуиловой, директора Департамента ипотечного кредитования ОАО "СКБ-банк", во многом подобное положение сложилось благодаря проверенной временем и отработанной технологии выдачи ипотечных кредитов (например, в Свердловской области первый кредит был выдан еще в 2003 г.).

В числе отличий региональной ипотеки от столичной эксперты называют в основном валюту кредита: практически во всех регионах повышенным спросом пользуются кредиты в рублях, тогда как в Москве основная валюта ипотечного кредита – доллар. Кроме того, практически в каждом регионе уже сложились характерные только для него сроки, порядок проведения сделок, перечень необходимых для получения кредита документов и т.д.

А вот что касается технологии кредитования, то она почти не отличается от столичной. Как пишет сайт коммерческого банка "Московское ипотечное агентство", это объясняется тем, что основными игроками на ипотечном рынке в регионах являются в основном московские банки.

А отличительными особенностями являются лишь сроки регистрации ипотечных сделок и сроки выдачи кредитов (нередко кредиты выдаются до регистрации сделки). Приходится также встречаться и с требованиями предоставить для выдачи кредита поручителя или созаемщика. Для регионов характерно привлечение в качестве созаемщиков не членов семьи, что напрямую связано с несоответствием уровня доходов жителей региона темпам роста цен на жилье.

Ипотечная западня

Это о своих делах в России принято говорить или хорошо или ничего. То, что произошло с ипотекой на Западе, у нас сегодня не обсуждает только ленивый, что и понятно. Суть же, если кратко, сводится к тому, что с начала 2007 г. только в США вернуть ипотечные кредиты банкам не смогли 150 тысяч клиентов. В результате этого на рынке разразился кризис, при котором общие потери инвесторов, по прогнозам председателя Федеральной резервной системы США Бена Бернанке, могут составить от 50 млрд. до 100 млрд. долларов.

Относительно возможного повторения ипотечного коллапса в нашей стране эксперты единодушно утверждают: "России кризис не грозит". Объяснения даются самые разные, но чаще всего звучат следующие аргументы.

Во-первых, у нас в стране пока нет и не предвидится таких масштабных инвестиций в недвижимость, как на Западе. Вячеслав Комаров, заместитель генерального директора ипотечной брокерской компании "Кредит Макс", приводит данные о том, что доля ипотечных кредитов в ВВП России составила на конец 2006 г. около 5%, в то время как для Евросоюза этот показатель равен 30%, а для США – 50%.

Во-вторых, пока еще большинство россиян могут купить себе в кредит мобильный телефон или стиральную машину, но не квартиру. Увы, в масштабах страны ипотека доступна лишь единицам. Ну, не дают у нас банки ипотечные кредиты так легко и просто, как в Америке. О чем, собственно, теперь представители этих самых банков не без гордости рассказывают в различных интервью на злобу дня. Дескать, именно высокие ставки по ипотечным кредитам в России стали своеобразным фильтром, не позволяющим воспользоваться ипотекой людям с низким и средним доходом, в отличие от США.

Ссылаться на западный опыт в этой сфере у нас в стране вообще в последнее время стало немодно: американскую мечту о доступной ипотеке развенчали и низвергли, а у большинства россиян с невысокими доходами, еще недавно лелеявшим мечту увидеть ипотеку с человеческим лицом, одной мечтой стало меньше. Говорят, сейчас ипотеку в США выдают под 10-11% годовых при весьма жестких условиях. Прямо как у нас.

Критикуя американцев, не стоит забывать, что российская ипотечная система изначально основывалась именно на американской модели. Соответственно, ипотечные программы в РФ и США похожи, как братья-близнецы. Только по своему развитию ипотека в России сильно отстала от американской, которая отличается доступностью, продолжительной историей и несоизмеримо большими объемами кредитов и масштабами рефинансирования. Но именно "недоразвитость" этой модели в России и сыграла роль предохранительного клапана.

Он придет. Он будет добрый, ласковый...

И все же прогноз относительно судьбы рынка недвижимости в России специалисты рынка недвижимости склонны давать благоприятный.

Как пишет газета "Коммерсант", эксперты и правительство уверены, что объем ипотечного кредитования в России будет расти и впредь, а ставки снижаться.

Об этом, в частности, заявил в апреле 2006 г. вице-премьер Правительства России Дмитрий Медведев: "Сегодня высокая ипотечная ставка определяется макроэкономикой: ныне действующая инфляция на уровне 9% дает минимальную ставку реального ипотечного кредитования 12-13%, наша задача – опустить ее до 6-8%". А гендиректор АИЖК Александр Семеняка спустя месяц прогнозировал, что объем рынка ипотеки в 2007 г. вырастет до 291 млрд. рублей, а к 2010 г. увеличится в 1,5 раза, до 415 млрд. рублей. При этом, по его оценкам, средняя ставка по кредиту в 2007 г. снизится до 10,5-11%, а к 2010 г. – до 8%.

Кроме того, эксперты пророчат увеличение доли ипотечного кредитования загородной недвижимости, появление новых программ для новостроек и загородной недвижимости и серьезные инфраструктурные изменения. Ведь сегодня ипотечным кредитованием среди банков не занимается разве что ленивый – отсюда неизбежные проблемы, касающиеся оказания услуг в этой сфере, а значит, грядущий рано или поздно "естественный отбор" среди желающих поиграть на ипотечном поле.

Специалисты также утверждают, что усилится конкуренция со стороны банков, риэлторских и брокерских компаний. На рынок выйдут новые игроки. Постепенно будут снижаться требования к заемщикам – то есть получить ипотечный кредит будет легче, чем сегодня, схемы ипотечных сделок станут более четкими и простыми, а сроки рассмотрения кредитных заявок сократятся. И в это так хочется верить...

26.11.2007 | автор: Сапега Наталья | источник: PROнедвижимость

рубрика: Публикации | тема: Ипотечный кредит