Почему покупатели новостроек не получают достоверной информации;

На дворе Новый 2008 год,год президентских выборов.А уже скоро пройдут выборы в Госдуму,на нас сваливается агитреклама в полном обьеме,как всегда предвыборные обещания - повысить пенсии,добавить учителям и бюджетникам,и конечно решить проблемы обманутых вкладчиков.
НО,проблемы эти решаются как то с неохотой и очень медленно,честно говоря ,боюсь ,что и в следующем году они не только не решатся ,но и добавятся новые.
Чуть ниже будет опубликована статья про лидера строительства жилья в городе Москве,компанию СУ-155.
В качестве комментария к этой статье , я бы хотел привести некоторые ошибки из своего курса :

"Какие 20 ошибок допускают инвесторы, участвуя в долевом строительстве, которые могут привести к потере и квартиры, и денег".

Которые должны помочь Вам лучше понимать и разбираться в том, что же происходит
на самом деле на рынке строительства жилья в Москве.
И так вот некоторые из них:

Не страхуют инвестиционые риски, т.е. не обращаются в страховые компании с просьбой застраховать той или иной риск, а если даже и страхуют, то чаще всего неграмотно.

Обычно граждане считают, что незачем сейчас переплачивать деньги, платить в страховую компанию, чтобы обезопасить себя от того, чего может быть и не произойдет. Страховка нужна, но надо очень четко и хорошо понимать, что Вы застраховали. Для этого, опять же, нужны независимые специалисты на Вашей стороне, возможно и юристы, но именно специалисты. Сейчас страховые компании достаточно часто начали предлагать услугу страхования инвестиционных договоров, договоров долевого участия и т.д. Нужно очень внимательно изучать те договоры и смотреть, считается ли страховым случаем, то от чего именно Вы страхуетесь. Потому что Ваша невнимательность может привести к тому, что Вы заплатите деньги за страховку, а при наступлении определенных, с Вашей точки зрения, страховых случаев, Вам скажут, извините, смотрите пункт такой-то, там об этом ничего не сказано. Поэтому страховая компания может отказать Вам в выплате, причем на абсолютно законных основаниях. Здесь существует два момента: 1) страховаться надо, 2) страховаться надо с умом. И если страховая компания по каким-либо причинам, изучив договор и документы, которые Вы предоставили, отказывает Вам в страховке, то есть повод задуматься о том, почему это происходит.

Не заказывают инвестиционную экспертизу проекта.

Делать это конечно надо, но для большинства граждан само название экспертиза инвестиционного проекта не понятно и ни о чем не говорит. Проблема в том, что у нас население не знает, что это такое, а во-вторых, не уверенно в том, что это необходимо. И здесь возникает необходимость изучения всего инвестиционного проекта, в который Вы собираетесь войти, вложить деньги. Вы должны понимать:

• во-первых, это работа достаточно трудоемкая и требует задействования специалистов, и, учитывая эти факторы, не дешевая;
• во-вторых, она требует времени, а над Вами висят менеджеры компании и говорят, что завтра нужно заключать договор, иначе квартира уйдет, и, вообще, квартир не останется, и цены вырастут.

И тут нужно внутри себя набраться определенных моральных сил и понять, или Вы этим будете заниматься и минимизируете риски своих вложений, таким образом, на какой-то процент, или Вы рисковый человек, которые не будет пользоваться этой услугой. Но сам по себе факт такой экспертизы необходим, учитывая то, что тенденции сейчас на рынке таковы, что риски достаточно велики. И никто из нас не хочет терять свои деньги, поэтому стоит потратить 1-3-5-10% от стоимости будущего жилья на то, чтобы обезопасить себя от этих проблем и вопросов.

Не заказывают юридическую экспертизу инвестиционного контракта и того договора, который они заключают с риэлтерской или инвестиционной компанией.

Большинство наших граждан просто довольствуются опять же тем, что было принято год, три, пять назад. Если Вы привели с собой юриста на переговоры, он посмотрел документы, и сказал, что все нормально, значит Вы с чистой совестью, спокойно отдаете деньги и считаете, что проблем никаких нет. А то, что Вам могли показать не все документы, Вы могли изучить не всю цепочку документов, определенные приложения, дополнительные соглашения, постановления, и т.д., и что юрист мог не работать в этой области, например, он прекрасно знает гражданское право, договорную базу, но ему не может даже придти в голову то, что на квартиру, которая, допустим, попадает генподрядчику по договору за строительные и монтажные работы, нужно посмотреть договоры, посмотреть шахматки, посмотреть протоколы распределения площадей, и т.д., чтобы в этом убедиться. Он может просто об этом не знать, что не умаляет его качества как профессионального юриста. Это – работа не совсем юриста. Это знает юрист из этой же области. Поэтому в понятие юридической экспертизы входит экспертиза не только того документа, который Вам предоставили, а и оснований, на которых эти документы заключались. И наши граждане просто об этом не думают. А делать это нужно. И это уменьшает риск в достаточно серьезной степени.

А вот и сама статья:

Судя по парадным отчетам чиновников в столице неуклонно наращиваются темпы строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья. В минувшем году в Москве было введено в эксплуатацию около 5 млн. кв. м жилья. Об этом заявил на одной из пресс-конференций первый заместитель мэра Москвы, руководитель Комплекса экономической политики и развития города Москвы Юрий Росляк. В наступившем чиновники грозятся построить еще больше. Видимо подхлестываемые необходимостью отчитываться перед властью об успешной реализации «Национальных проектов». А жилье для граждан между тем не становится доступнее.

Цены на недвижимость растут как на дрожжах. В 2000 году однокомнатную квартиру в Москве можно было приобрести примерно за 18 тыс. долларов; сегодня такое жилье стоит как минимум 140 тыс. Таким образом, цены на столичную недвижимость за 6 лет выросли в 9 раз. Минувший год стал рекордным в росте цен на столичное жилье. Только за 9 месяцев 2006 года, цены на московскую жилую недвижимость выросли примерно на 73-75%. Такие показатели превзошли все ожидания экспертов. Скачок цен был настолько резким, что Федеральная Антимонопольная служба Заподозрила строителей в ценовом сговоре и решила на этот счет провести проверку. Однако проведенные мероприятия ничего не выявили. Ни ценового сговора, ни доминирующего положения, ни нарушения антимонопольного законодательства. Бешеный рост цен объяснить внятно тоже никто не может. Почему при себестоимости столичного кв. метра в 1300 долларов, он пытается стоить почти 4 000? Среди причин неуемного роста назывались и удорожание строительных материалов, и рост благосостояния граждан и высокий интерес к столичной недвижимости со стороны обеспеченных приезжих. Если с первыми двумя факторами как-то неудобно, то с третьим решили побороться. Московские власти решили обязать строительные компании резервировать в строящихся типовых жилых домах до 80% квартир для продажи гражданам, проживающим в столице не менее 10 лет. Видимо не помогло, цены ниже не стали.

Между тем качество вводимого жилья оставляет желать лучшего. В минувшем году на организованную телефонную горячую линию поступило от горожан 900 жалоб на новостройки. Строят ужасно. Конкуренции нет. Квартиры продаются по предварительным договорам с использованием вексельных и других “кривых” схем, постоянно затягивают сроки сдачи жилья в эксплуатацию. С конкуренцией действительно как-то напряженно.

Если приглядеться, то строят Москву всего несколько «монстров». Среди них - строительный холдинг СУ-155. Это одна из крупнейших компаний на российском строительном рынке. По оценке экспертов, компания является одной из крупнейших в России и входит в тройку лидеров стройиндустрии. На сегодняшний день компания ведет проекты в 23 городах России, объединяя более 120 дочерних предприятий, в том числе 17 предприятий строительной индустрии. Весь цикл строительных работ группа компаний осуществляет самостоятельно, выполняя функции заказчика, инвестора и генерального подрядчика по возведению жилых домов и объектов недвижимости, в том числе социально-бытового назначения. Динамика роста СУ-155 впечатляет: в последние годы компания сдает более 1 млн. кв. м жилья в год. Столь поразительные успехи компании многие связывают с ее неограниченным доступом к административному ресурсу, с близостью владельцев и топ менеджеров компании к Владимиру Ресину и Юрию Лужкову.

Однако на деле, если отойти от парадных рапортов о сдаче неисчисляемых метров компании то в одном, то в другом столичном округе, ситуация выглядит несколько иначе. Оказывается, многочисленные инвесторы СУ-155 годами не могут дождаться долгожданных метров. Затягивание сроков сдачи жилых объектов является обычной практикой для такого сильного игрока рынка недвижимости. Возмущенных соинвесторов предостаточно: это и покупатели квартир на Зеленом проспекте, и в жилом комплексе Трехгорка, и в домах в Павшинской пойме, в Кожухово, в домах по Высоковольтному проезду. Схема обращения со своими инвесторами всегда одинакова. На сайте и в рекламных материалах Су-155 анонсирует определенные сроки сдачи объектов. СУ привлекает многочисленные агентства (МИАН, Отделстрой, МГСН, Монблан) к реализации квартир и начинает их продавать. После продажи львиной доли «виртуальных» квартир СУ-155 начинает вести строительство домов чрезвычайно низкими темпами, многократно строительные работы просто приостанавливаются, месяцами рабочие не выходят на стройплощадку. Покупатели узнают, что срок сдачи их дома отодвигается на год, полтора. Очень радостная весть, тем более что людям приходится платить проценты по кредитам, оплачивать съемное жилье и ощущать в этот период на собственном кармане бешеный рост цен на квадратные метры. Разумеется, что возмущенные и напуганные люди неоднократно обращаются в СУ-155 за устными объяснениями. Инвесторы жилых объектов по Высоковольтному проезду даже устраивали дважды встречи инициативной группы с представителями СУ. Однако в ответ получают отговорки, пустые обещания и вновь переживают очередной перенос сроков сдачи своего уже купленного жилья.

Ситуацию с отстаиванием покупателями своих прав осложняет то, что при оформлении квартир СУ-155 навязывало так называемую «вексельную схему», при которой у покупателя на руках оказывались договора, не обещающие ни конкретных сроков, ни четко зафиксированного назначения платежа. Покупателям квартир де- юре продавался вексель некой «дочки» СУ-155 и предварительный договор. С этими документами в суд не пойдешь, а многие даже просто боятся высказывать открыто свое возмущение, опасаясь, что эта хрупкая «схема» рассыплется или рухнет финансово-строительная «пирамида» СУ- 155. Тем не менее, обманутые покупатели квартир обращались с жалобами в различные московские и федеральные инстанции и контрольные органы. Даже писали письмо Д.Медведеву. Ответа пока не последовало. Су-155 чувствуя себя хозяином ситуации, всегда находило «оправдание» для своих действий по переносу сроков сдачи объектов. Это могло быть внезапное обнаружение грунтовых вод, изменение комплексной схемы энергоснабжения застройки или проблемы с водопроводом… Уже полтора года инвесторы будущих трех жилых корпусов по Высоковольтному проезду пытаются бороться с таким великаном, как СУ-155. Люди надеются, что государство найдет время и возможность рассмотреть проблемы своих граждан и защитить их перед всесильным монополистом. Тем более что основания для этого появились. 10 марта Михаил Фрадков подписал постановление правительства РФ о госрегулирование в области долевого строительства многоквартирных домов, которое будет осуществлять Федеральная служба по финансовым рынкам. Очень хочется надеяться, уважаемое правительство, что это поможет всем нам сделать жилье таким нашим и таким доступным.