За последнее время в информационном пространстве рынка появилось несколько оценок так называемой «справедливой цены» жилья. Эксперты RWAYрешили внести свой вклад в это нужное дело…
Итак, часть экспертов считает, что «основным фактором, который может оказать поддержку рынку недвижимости, станет «рост доходов москвичей». Не будет оспаривать правомерность этого утверждения, но в нем важно то, что так называемая «справедливая цена» на жилье должна зависеть от уровня доходов.
Кроме того, подобная зависимость содержится и в федеральной целевой программе «Жилище».
Рынок жилья Москвы часто сравнивают с некоторыми зарубежными рынками.
Вот цитата из информационного пространства рынка:
«…Уже следующее поколение англичан, которые захотят купить в собственность дом, должны будут заплатить за него до десяти годовых зарплат. Такие данные содержатся в докладе государственного агентства National Housing and Planning Advice Unit (NHPAU), сообщает издание The Times.
Сейчас англичане вынуждены тратить около семи годовых доходов для того, чтобы купить дом. Однако к 2026 году эта сумма значительно вырастет, особенно если государство будет поднимать процентные ставки, отмечает газета…».
То есть, в настоящее время в Англии стоимость дома составляет около 7 средних годовых окладов, а местные эксперты считают, что к 2026 году этот показатель возрастет до 10 средних годовых окладов.
Если применить подобную закономерность для столицы и России, то несложно получить следующие оценки «справедливой цены» жилья в нашей стране.
Исходные данные (использовались данные об ежемесячных доходах):
Москва - средний ежемесячный доход - 30,5 тыс. рублей (=$1173),
Россия - средний ежемесячный доход - порядка 10 тыс. рублей (=$385).
Осталось определить, что такое «дом» в английском понимании. С большой степенью вероятности это таунхаус, площадью порядка 100 кв. метров.
Но в нашей оценке мы примем «федеральный стандарт», то есть двухкомнатную квартиру площадью 54 кв. метра.
Рост уровня доходов населения примем равным 200% к 2006 году.
Справедливая стоимость дома для Москвы:
В настоящее время: $1173 х 12 х 7 = $98532 или $1825 за кв. метр.
В 2026 году: $1173 х 2 х 12 х 10 = $281520 или $5213 за кв. метр.
Справедливая стоимость дома для России:
В настоящее время: $385 х 12 х 7 = $32340 или $599 за кв. метр.
В 2026 году: $385 х 2 х 12 х 10 = $92400 или $1712 за кв. метр.
Из приведенной оценки следует, что по английским стандартам нынешний уровень цен в столице и во многих регионах России примерно в два раза превышает существующий средний уровень доходов населения.
Вместе с тем, в качестве примера для нахождения подобных зависимостей необходимо брать зависимости, характерные для сбалансированного рынка. В этом отношении английский рынок, несомненно, превосходит российский аналог, который трудно назвать сбалансированным даже спустя 20 лет с начала проведения реформ…
Достаточно очевидно, что цены на жилье в Москве не снизятся до оцененной величины «справедливой цены» на жилье по английской версии.
Этому процессу будет препятствовать много факторов, основными из которых является:
· экономический эгоизм субъектов рынка,
· существенные дефекты в действующей налоговой и кредитно-денежной системах,
· недостаточные объемы строительства жилья эконом-класса,
· ценовая политика естественных монополий и ряд других факторов.
В настоящее время скорость снижения реальных цен сделок составляет порядка 1,5-2% в месяц.
За 15 месяцев подобный темп снижения реальных цен дает не менее 20-25% относительно цен предложений августа - сентября 2006 года.
С большой степенью вероятности, за летние месяцы процесс снижения реальных цен на московское жилье ускориться до 2-3%, а в осенние месяцы стабилизируется на 1-2% в месяц.
Вместе с тем, существующие «правила игры» на рынке будут «провоцировать» участников рынка повышать цены на жилье в дальнейшем, поскольку отсутствие прогрессивных налога на недвижимость и налога на спекулятивные перепродажи будет стимулировать скупку жилья платежеспособными лицами.
Крапин Александр, генеральный директор
3 комментария:
#2|1 ноября 2007, 18:17
Михаил Сафонов
Дефолт - маловероятно, снижение цен - да!
Последние пару месяцев занимаюсь поисками 3-4 комнатной квартиры в монолитном или кирпичном доме в Тушино-Куркино.
Ситуация примерно такова.
Первичка делится на два вида.
1. "Частники" - просто люди, имевшие деньги для вложения, а теперь продающие с наваром.
2. "Карманные" фирмочки от застройщика - "выкупают" самые лучшие квартиры уже на стадии котлована и не начинают продажу до тех пор, пока не посчитают это необходимым. Так что "подушки" у застройщиков действительно нет. Она у "оптовиков".
Яркий пример. Главмосстрой строит монолит в Северном Тушино (начата заливка фундамента). Все квартиры по одному углу дома будут иметь шикарный вид на лес. И все они (с 4 по 22 этаж) "вы знаете, к сожалению, уже выкуплены оптовиком, но, может быть, после Нового Года что-то поступит в продажу...". Комментарии излишни... И так практически везде.
Вторичка 1-5 летняя с ремонтом продается по 4200-5000 за квадрат, без ремонта по 3500-4200. Большинство квартир вообще не продаются а стоят незаселенные. Видимо ждут потолка цен.
Вторичка возрастом 30-70 лет продается по 3800-5000 за квадрат независимо от состояния дома и жилья. Казалось бы, 100 метров в сталинке 37-го года с трещинами в несущих стенах, деревянными перекрытиями, осыпающимися балконами, без капремонта и т.д. не может стоить шибко дорого. А вот и нет! 550000 со средненьким ремонтом! С торгом... в 10 000. Ну не бред!?
Дефицит жилья в Москве существует только на рынке "дешевого" жилья - 1-2 комнатные в панельках площадью до 60-70 метров и стоимостью до 250 000. Такие квартиры очень ликвидны и приобретаются, как правило, средним классом по ипотеке. Спрос на них очень велик и значительно превышает предложение. Поэтому цена реальных сделок при пересчете за метр в таких квартирах даже выше, чем в бОльших площадью. Но общая цена сделки все же значительно меньше и поэтому является подъемной для ипотеки. Какой доход в год надо иметь и сколько выплачивать в месяц, чтобы взять в ипотеку квартиру за 400-500000? Таких людей даже в Москве очень не много.
Дорогого, но среднего уровня (а не новостройки бизнес и премиум класса), жилья полно, а платежеспособного спроса на него нет. Квартиры стоят на продажу полгода, год и более. С некоторой периодичностью продавцы поднимают на них цены. И ждут покупателя дальше.
По некоторым зависшим объектам вторички заметно по старым объявлениям небольшое понижение цен. Но квартиры все равно не находят покупателя.
В ситуации, когда стоимость аренды в месяц при пересчете на 20 лет вдвое ниже стоимости покупки, приобретение жилья в собственность, очевидно, не имеет рационального (кроме бардака на самом рынке аренды) обоснования. Разница, мне кажется, должна быть процентов 30%, не больше.
Что-то с ценами будет точно!
Темпы строительства несколько замедлились, кажется. Свободных объектов среднего класса для инвестирования с целью последующей перепродажи практически не осталось.
Так что очень может быть, что после НГ "оптовики" начнут фиксировать прибыль и цены медленно поползут вниз.
Max Vaisman
Земли то конечно много, особенно сельхоз земли, которую еще надо перевести под жилищное строительство. НО дело то не в земле, а в коммуникациях. Канализация, отопления, электричество, холодная и горячая вода... На все требуются мощности, которых особо нет. Немало скандалов было что дом построен, а жить в нем невозможно. В Химках помню по ТВ показывали толи Северная звезда, толи еще что то в этом роде, не запомнил название. Построили дом, и коммуникации к нему забыли подвести. А то что построят 7 млн.( откровенно говоря цифра уж больно велика помоему, ну пусть даже и так) В Ближнем Подмосковье проживает порядка 5 млн. человек. плюс переселенцы из других регионов. Площади квартир огромные, 1-комнатные не 32, как в старые добрые времена, а 42, а то и 47 кв. метров. Таким образом 7 млн. метров в советское время и 7 млн. сейчас, это разные показатели по единицам жилья. Метров много, а единиц жилья.... Вот если бы построили 1 комнатные площадью 30, 2-ки 40-50, а 3-ки 60-70 метров, тогда да, может быть спрос и был бы удовлетворен. А всвязи с тем что средняя 1 комнатная 45 метров, двушка 60-70, а треха дай бог 80-90, а то и 100 метров. Единиц жилья раз два, и обчелся......
Ностальгия по настоящему
16 Ноя 2007
Местоположение дома — тот фактор, который возглавляет список требований покупателя квартиры. Часто бывает, что по тем или иным причинам человеку необходимо купить жилье в определенном районе Москвы. Но, к сожалению, жизнь не всегда подносит нам на блюдечке с голубой каемочкой то, что мы хотим. Есть вещи, которые невозможно купить ни за какие деньги. Например, квартиры нужного уровня в выбранном районе может попросту не оказаться. Что же делать в этом случае? Неужели приходится расставаться с мечтой?
«По щучьему велению, по моему хотению»
По свидетельству риэлторов, они действительно довольно часто сталкиваются с подобными ситуациями. Один спит и видит себя в генеральской квартире на Фрунзенской набережной, другой считает, что стать настоящим москвичом можно, лишь поселившись в Замоскворечье, третий, поклонник творчества Булгакова, мечтает жить на Патриарших, у четвертого с Сокольниками связаны лучшие воспоминания детства или о первой любви, пятый желает непременно обозревать из окна своего «гнездышка» панораму на исторический центр… Однако для исполнения грез недостаточно ткнуть в место на карте и произнести: «Хочу!»
С иным заданием иногда не может справиться даже очень опытный брокер. «Бывает и так, что запроса, озвученного клиентом, вообще не существует в природе, например, человек хочет виды на Кремль, а рядом набережную и загородную тишину. Как вы понимаете, это несовместимо», – заявляет Алена Бригаднова, руководитель отдела городской недвижимости компании Tweed. Дело еще и в том, что московский рынок развивается по своим законам. Так, элитное жилье концентрируется в определенных местах. «Элита переехала с Фрунзенской набережной и Ленинградского проспекта в районы более компактного проживания – на Остоженку, Плющиху, Патриаршие пруды», – констатирует Виктор Козлов, коммерческий директор компании «Авгур Эстейт». Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, утверждает, что самые частые расхождения при выборе места проживания возникают между видовыми характеристиками и желанием жить в Центре. Другими словами, покупатели, платящие деньги за элитное жилье, хотят иметь шикарный вид из окна, такой, например, как из пентхауса в районе Мосфильмовской, но ввиду плотной застройки и многоэтажности зданий в Центре это просто невозможно. «Это наиболее частый конфликт: покупателю приходится выбирать либо красивый вид, либо местоположение в центре столицы, – говорит эксперт. – Как правило, в таких случаях люди жертвуют живописными видами и отдают предпочтение Центру».
Часто проживание в определенном районе выбирается из-за близости к работе, детскому саду, школе, даче и т.д. Все мы знаем, какими временными потерями может обернуться транспортная проблема. Квартира или дом могут устраивать жильца на все 100%, но если офис, где он работает, переезжает в другой конец города, их нередко приходится менять. Есть, кстати, и обратные ситуации. «В моей практике, – делится Мария Литинецкая, – были случаи, когда жильцы клубного дома «Чайка», которых полностью устраивали их квартиры за исключением транспортной доступности (поскольку на работу приходилось ездить в другой конец города), решили свою проблему путем перемещения своего офиса в соседний район». Разумеется, такие решения люди могут принимать только тогда, когда они составляют топ-менеджмент компании и при этом их «пространственные» интересы совпадают.
Лучшее – враг хорошего
По поводу выбора места жительства могут возникнуть и другие противоречия. Часто они связаны с качеством инженерии, инфраструктурой дома. В этом отношении элитное жилье быстро эволюционирует, и клиент, конечно же, не желает менять его на худшее. Однако на рынке и в этом плане не все однозначно. «Если для покупателя по тем или иным причинам принципиально место, например, только район Патриарших прудов, то он согласится пересмотреть и «смягчить» свои требования относительно других критериев, предъявляемых к искомому жилью, например, количеству квартир в доме, наличию инфраструктуры, качеству инженерии, техническим характеристикам дома и т.д. «Все это максимально расширяет зону поиска, – рассказывает Ирина Егорова, директор по проектам Kirsanova Realty. – Часто случается и наоборот, когда у покупателя очень жесткие требования к формату жилья, но рассматривается любое престижное место в рамках Центра. В этом случае акцент делается на уровень самого дома и его технические характеристики, качество строительства, параметры квартиры. Так или иначе, любая покупка, как правило, компромисс между желаемым и действительным, мечтой и реальностью».
Технические характеристики дома – фактор, который всерьез может внушить человеку «охоту к перемене мест». Сейчас элитные квартиры, приобретенные пять-семь лет назад, меняются на новые, более дорогие, в современных высокотехнологичных домах. Высота потолка в жилых помещениях должна была быть не менее 3 м, а метраж – 150–200 кв.м. Покупатель обращает внимание на отделку мест общего пользования, лестничных холлов, вестибюлей, все большее значение придается наличию в доме своей огороженной и охраняемой территории и ее ландшафтному дизайну. Безопасность дома, наличие современных средств охраны становятся обязательными условиями. Растут требования к количеству машиномест: теперь на каждую квартиру их должно приходиться не меньше двух. В то же время дополнительная инфраструктура дома (включающая в основном спортивные, фитнес- и SPA-центры), обременительная даже для состоятельных владельцев квартир, становится, напротив, нежелательной.
К тому же, добавляет Мария Литинецкая, «срок жизни» элитной квартиры составляет примерно пять лет – пока в ней «жив» ремонт. После этого происходит моральное да и физическое устаревание дизайна квартиры, и многие люди стремятся переехать в другие, более совершенные квартиры. Таким образом, стремление к комфорту может легко заставить человека поменять место жительства.
«Покупатели стали серьезнее относиться к тому, кто застройщик на объекте, есть ли у него имя на рынке и опыт работы, особое внимание уделяется генподрядчику, – свидетельствует Виктор Козлов. – Все более важную роль на выбор городского жилья оказывает репутация управляющей компании, что в дальнейшем будет заниматься ремонтом и эксплуатацией нового дома. Уже сегодня многие приобретатели элитного жилья осознали, что для комфортного проживания мало кирпичных стен и импортного лифта, необходимы еще и чистота и уют в доме, которые могут обеспечить только профессионалы».
Центробежная сила
Итак, как же на практике увязываются многочисленные «обязательные» требования покупателя? Каждый приобретатель жилья индивидуален, поэтому и приоритеты у всех разные, замечает Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills, кто-то готов жертвовать местоположением, кто-то нет; общего знаменателя в таких случаях нет и вряд ли он возможен. Однако тут можно вычленить некоторые тенденции. «География элитного сегмента давно сформировалась в центре города, и клиенты это очень хорошо понимают, особенно если критерий местоположения для них является приоритетным, – говорит эксперт. – Но с появлением жилых комплексов нового формата – высококачественных, с хорошей инфраструктурой, с зеленой зоной, удобным паркингом, расположенных в престижных округах СЗАО, ЮЗАО, – все чаще покупатели соглашаются жить за пределами Садового кольца, зато с большим комфортом».
Таким образом, одной из тенденций последних лет является строительство качественного жилья, позиционируемого как элитное, за пределами Центрального административного округа. Среди наиболее востребованных и перспективных – западная и северо-западная часть Москвы. Как правило, непременным условием успешности удаленного от Центра проекта является наличие природного ландшафта – лес, водоем.
Анжела Кузьмина назвала самые яркие и востребованные покупателями примеры элитных проектов, расположенных вне ЦАО: «Чайка» (Никольский тупик) и «Покровский берег» (ул. Береговая, Никольский пр.), расположенные близ Химкинского водохранилища в парке «Покровское-Стрешнево» (СЗАО); «Ближняя дача» (ЗАО, Староволынская ул.); Green Hills (ЮЗАО, Андреевская наб., ) рядом с Нескучным садом и с видом на Москву-реку. Большим спросом пользуются также современные жилые комплексы класса премиум, такие как «Шуваловский».
С небес на землю
Ну а в целом, сталкиваясь с трудновыполнимыми запросами покупателя, риэлторы стараются «глядеть в корень». Они выясняют, на основании каких факторов клиент отдал предпочтение тому или иному району. Если в связи с передвижением по городу, а в требуемом месте нет достойных предложений, то стараются подобрать варианты в близлежаших районах. Однако, по словам Ирины Егоровой, случаи, когда покупатель ищет дом определенного класса на одной конкретной улице, исключительны. «Как правило, поиск задан в каком-то районе, и на сегодняшний день его возможно реализовать. Или приходится все-таки немного «смещать» покупателя, предлагая ему прекрасный вариант самой квартиры – удобной, отвечающей всем его требованиям. Например, клиент хотел купить квартиру в районе проспекта Мира, и это было его жесткое условие в связи с жизненной привязкой к этому месту – офис, школы детей, квартира родителей и т.п., – приводит она пример из своей практики. – Но идеального предложения не было, и клиент остановился на подходящей для него квартире, но в районе Цветного бульвара».
То же самое рассказывает и Татьяна Ван Граафайланд, PR-директор Инвестиционной группы Sesegar: «Если в процессе поиска брокер выяснит, на чем базируются те или иные предпочтения покупателя, переориентировать последнего по местности не составит большого труда. Наша компания может только подтвердить хрестоматийную ситуацию, знакомую всем брокерским компаниям: в процессе подбора объектов точка зрения покупателя может измениться кардинально – это касается как местоположения, так и бюджета покупки.
С другой стороны, если клиент не желает поступаться «принципами», у него есть выход: он может воспользоваться советом одного из наших друзей – крупного московского застройщика: «Хочешь найти в Москве квартиру своей мечты, построй сначала свой дом». Ну а если ты не застройщик, добавим от себя, то будь готов к тому, чтобы пойти на компромисс. Или найти творческое решение проблемы, которое продемонстрировал клиент компании Tweed. «Один очень состоятельный клиент искал квартиру именно в районе Патриарших прудов, – повествует Алена Бригаднова. – Просто очень нравился человеку этот район, и ни в каком другом он не готов был рассматривать предложения, какими бы интересными они ни были. Однако в районе Патриарших новых элитных домов очень мало, да и в них на тот момент не было ничего подходящего. Тогда человек купил там расселенную коммуналку с настоящим камином в дореволюционном особняке и сделал великолепный ремонт. Подъезд в доме был ужасный и не ремонтируемый, наверное, с революции, поэтому новосел решил не останавливаться на достигнутом и сделать ремонт в подъезде: поменял лифт, оплатил замену старых окон на новые пластиковые, отштукатурил стены, обновил лестницу. И вот когда рабочие уже расставляли цветочные горшки, активизировались соседи (к слову сказать, тоже небедные люди, которые купили квартиры в этом доме ранее) и предложили возместить герою затраты на ремонт подъезда, на что он, безусловно, согласился».
В любом случае к советам риэлторов стоит прислушиваться. «Часто случается, что клиент ориентирован на городскую квартиру, а в процессе работы с ним мы понимаем, что для него предпочтительнее загородный дом или наоборот, – говорит Анжела Кузьмина. – В таких ситуациях все зависит от профессионализма брокера, который должен помочь клиенту четко понять и обозначить свой выбор».
Процесс формирования элиты в России завершается, поэтому сегодняшние ее представители, как правило, уже имеют и элитную квартиру, и загородный дом, а некоторые – и виллу на Лазурном берегу. А чем больше опыт покупки жилья, тем требовательнее становится человек. И, соответственно, поиск желаемого объекта становится более проблематичным. С другой стороны, риэлторы отмечают, что в последнее время покупатели стали «грамотнее», зачастую хорошо знают рынок и имеют довольно четкое представление о том, в каком районе и на какое жилье они могут рассчитывать.
Михаил ЛЮЛЕКИН, фото Алексей ЛОХОВ
Мир и дом
Отправить комментарий