Когда ждать обвала цен на недвижимость?

В начале наступившего года произошло пусть минимальное, но долгожданное падение цен на недвижимость. «Собственник» расскажет о том, насколько в действительности подешевело столичное жилье и стоит ли ждать обвального снижения цен. В частности, стоит разобраться в том, какое жилье может упасть в цене сильнее всего. Стремительный рост цен на недвижимость в 2006 году (на 74-100%, по различным данным), как вихрь, унес надежды многих потенциальных покупателей квартир на покупку недвижимости. А в начале наступившего года произошло пусть минимальное, но очень долгожданное падение цен. Если обратиться к статистике, то практически все аналитики зафиксировали незначительное падение цен на московском вторичном рынке. В пределах статистической погрешности, откровенно говоря, потому как при цене в $4200 за кв. м снижение стоимости «квадрата» на 5 у. е. дает падение цены для однокомнатной квартиры в $150, для «двушки» – в $200-250, что, в сущности, не заметно ни для кого. Впрочем, статистика, отражающая цену предложения, как правило, отстает от жизни. В периоды роста она давала заниженные показатели, а в периоды падения дает завышенную цену, ту, за которую продавцы рассчитывают продать, но при наличии реального покупателя готовы уступить в цене. Как показывает опрос риелторов, уступки эти доходят до 5-7%, а при цене в $150 тыс. это означает скидку в $7,5-10 тыс. Многие продавцы в прошедшем месяце проявляли неслыханную щедрость, уступая покупателям в цене квартиры. Как заявлял генеральный директор компании Building BMG Сергей Елисеев, ситуация со спросом достигла низшей точки, поэтому, естественно, более активным стал торг, то есть цена стала все более отклоняться от стартовой, в среднем на 3-5%. Такое положение вещей, по прогнозам, продлится еще минимум месяц. Кроме того, если сравнить цены предложения по конкретным квартирам, то по самым дешевым одно- и двухкомнатным цены предложений тоже «просели» примерно на $10-15 тыс. Причем некоторые квартиры, предлагавшиеся в сентябре 2006 года за $155 тыс., сейчас выставляются на продажу за $135 тыс. Чуть меньше, но тоже подешевели самые маленькие двухкомнатные, если судить по базе предложений, – от $175 тыс. до $165 тыс. А вот по более качественной и просторной жилплощади удешевления почти нет. Некоторые квартиры даже предлагаются дороже на $10-20 тыс., чем аналогичные в сентябре прошлого года. Минимальная цена на квартиры сегодня – от $125 тыс. до $135 тыс. Параметры такого жилья укладываются в следующие рамки: общая площадь не более 30-32 кв. м, отдаленные от метро районы (прежде всего на юго-востоке и востоке Москвы), пяти- или девятиэтажные дома. Жилые объекты с «нормальным» метражом берут минимальную планку в $300 тыс. По таким ценам вполне реально было купить столичное жилье еще в конце ноября минувшего года. Такой, в общем-то, простой анализ подтверждает мнение аналитиков о том, что на рынке сейчас присутствуют различные ценовые тренды на разные классы жилья. Так, если цены на дорогие квартиры в современных монолитно-кирпичных домах, на качественный кирпич советского периода, «сталинки» и подобные дома в среднем прибавили за январь порядка 1%, то низкокачественное жилье – пятиэтажки и панель советского периода – напротив, в цене потеряло. Что неудивительно: такая недвижимость была сильно переоценена из-за того, что покупатели хватали первое, что попадалось под руку, и цена была главным критерием покупки. В условиях стагнации предпочтения меняются, и покупатели могут выбирать и искать более качественное жилье за те же деньги. Спрос и предложение По сути, ответ на вопрос, будет ли на рынке обвал цен или все ограничится коррекцией на 10-20% (причем далеко не для всех квартир), можно найти в соотношении спроса и предложения. По мнению же Владислава Луцкова, руководителя аналитического консалтингового центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», объем предложения был снижен за первые две недели января, но восстановится уже в ближайшее время. Небольшое уменьшение, произошедшее за первые две недели января, когда объем предложения городских квартир Москвы снизился на 10,5%, Московской области – на 13%, связано с новогодними каникулами. В это время продавцы квартир традиционно уходят с рынка на период празднования Нового года. Луцков отметил, что «избыточным предложением считается присутствие на рынке 45-50 тыс. квартир, одновременно выставленных на продажу. Сегодняшний объем колеблется в районе 27 тыс., то есть он еще даже не дорос до нормального уровня». Отметим, что большинство экспертов едины во мнении, что делать серьезные выводы, будут или не будут падать цены, можно только исходя из количества предложений к середине февраля. Причем если сроки экспозиции, то есть времени, которое квартира выставлена на продажу, останутся на уровне января (а это 3 месяца), а спрос не будет увеличиваться, то объем предложения может удвоиться буквально за 1,5-2 месяца. И тогда рынок ожидает обвальное падение цен. Такого исхода всерьез уже опасаются банкиры, которые заявляют об ужесточении правил предоставления ипотечных кредитов, в частности, об увеличении первоначального взноса. Но вот вопрос, наступит ли «затоваривание» рынка квартир, в значительной степени зависит от крупных игроков рынка, в том числе и застройщиков. Традиционно именно они предлагают в начале года довольно большой объем квартир, особенно в домах, сдача которых ожидается в конце года. Уже сейчас рынок недвижимости охватила некоторая нервозность. Неожиданно для многих начались продажи квартир с последующим снижением изначально заявленной цены. Многие девелоперы стали усиленно стимулировать спрос, предлагая бонусы и скидки. Еще три месяца назад появилась реклама некоторых застройщиков с упоминанием того, что при покупке того или иного жилья покупателей ждут всевозможные и весьма существенные скидки и подарки. И если раньше это объяснялось наступающим Новым годом, то теперь очевидно, что продление подобных акций связано с тем, что рынок уже далеко не тот, что был весной-летом 2006 года, и что теперь, чтобы что-нибудь продать, нужно заинтересовать покупателя и пойти ему навстречу. В начале года, скажем 8 марта или на майские праздники, о таком альтруизме даже подумать было смешно. Любая квартира, которая оказывалась на рынке, сметалась по той цене, по которой была выставлена, и ни о каких скидках и подарках никто не мог даже помыслить. Вопрос скорее в том, действительно ли в критической ситуации игроки рынка смогут договориться между собой о единой политике продаж. Впрочем, те, кто немного знает ситуацию изнутри, говорят о том, что пилотный проект московского правительства по созданию «арендного» фонда для москвичей имеет вполне понятную материальную составляющую: в условиях низкого спроса выставить все коммерческие новостройки на продажу означает «обвалить» рынок и лишиться серьезных прибылей. Прогнозы специалистов Так что эксперты считают дни до середины февраля – момента, который должен стать показательным в плане объема предложения. Однако кто-то рискует давать прогнозы и сейчас, к примеру, Владислав Луцков считает, что стабилизация цен сохранится в первой половине года, однако небольшой рост, на уровне чуть выше инфляции, возможен со второй половины, и по итогам года он составит не более 15-20%. По оценке многих специалистов, снижение цен в 2007 году неизбежно, объем предложения квартир должен существенно увеличиться. «Рынок сейчас находится в таком положении, откуда он может двинуться в абсолютно любом направлении, – предположил Дмитрий Рощин, руководитель департамента инвестиций и оценки корпорации «Рескор». – Но наиболее вероятным, на мой взгляд, станет стабилизация. При этом возможны разные векторы для разных категорий: цены на что-то будут снижаться, на что-то расти». Без сомнения, стоит взглянуть на такой универсальный показатель, как цена на нефть, с которым, как убедительно доказывают аналитики и подсказывает здравый смысл, цены на недвижимость в столице связаны прямой зависимостью. Обнаруживается, что исторический максимум был достигнут в июле этого года, а максимум цен на московскую недвижимость – примерно в ноябре. Опоздание в 3-4 месяца всегда было характерно для данной зависимости, а поэтому стоит внимательнее взглянуть на то, что сейчас по сравнению с летом наблюдается примерно 25-процентное падение барреля нефти Urals. С очень большой вероятностью эта пропорция четко будет соблюдена и на рынке недвижимости к началу лета. Однако, как это произойдет – резким скачком или медленным «сползанием», пока не знает никто. sob.ru/Мария Нагибина, Иван Сергеев