| ИА DAILYSTROY обратилось за мнением к экспертам по вопросу трудностей, возникающих при строительстве крупномасштабных проектов малоэтажной застройки и перспективы развития малоэтажного строительства |  | |
| Александр Коган Сложности заключаются в том, что сегодня большая часть "малоэтажки" - традиционные кирпичные строения. Эта технология строительства исчерпала себя по себестоимости, потому что она трудоемкая и энергозатратная. Необходимо развивать альтернативные строительные материалы: глубокую переработку древесины, использование цемента, термоструктурные панели, газобетон, несъемную опалубку. На сегодняшний день в РФ эта отрасль плохо развита. Также проблемой является отсутствие региональных программ развития малоэтажного строительства, в которых должны быть прописаны механизмы выделения больших земельных участков для комплексной застройки, подведение инженерных сетей к таким участкам. Кроме того, нерешенная проблема - отсутствие базового закона. Все-таки сегодня в жилищном кодексе "малоэтажке" уделяют мало внимания, то есть, нет ни формы объединения граждан, ни формы управления малоэтажными поселками. Много недостатков. Нужно все сделать довольно-таки быстро. В принципе, мы над этим сейчас работаем, и я думаю, что в зимнюю сессию базовый закон мы примем, и большинство регионов за это полугодие примут свои программы. Игорь Иванов Программа массового малоэтажного строительства весьма перспективна и имеет большой потенциал. Во всех развитых странах подавляющее большинство людей проживают в таунхаусах, коттеджах и малоэтажных домах. Однако развитие малоэтажного строительства в России сталкивается с рядом трудностей. Большинство проблем масштабных проектов малоэтажного строительства так или иначе касаются приобретения и освоения больших земельных участков. Первая проблема, с которой сталкивается большинство инвесторов и девелоперов – это сложности с оформлением прав собственности на территорию застройки. Для реализации масштабных проектов необходимо консолидировать несколько земельных участков. Приходится вести переговоры с несколькими собственниками, каждый из которых старается "выжать" из своего участка максимальную выгоду: назначает неадекватно высокие цены и крайне неохотно идет на какие-либо уступки. Вторая проблема реализации масштабных проектов – так называемые, "корпоративные" войны. Поскольку подмосковный рынок земельных участков еще далек от прозрачности, некоторые организации в борьбе за перспективный участок используют нецивилизованные методы: подкуп местной администрации, жалобы на разного рода несуществующие нарушения, судебные тяжбы и т.п. Еще одним препятствием развития малоэтажной застройки являются пресловутые административные барьеры. Их преодоление отнимает много времени и сил и замедляет реализацию проекта. Коррупция среди чиновников еще больше увеличивает затраты инвестора, повышая конечную стоимость объектов. Незаконные поборы могут появиться на любом этапе реализации проекта – от процедуры перевода земель в иные категории и согласования генплана развития территории до приема готовых объектов государственной приемочной комиссией. Существуют проблемы и технического характера. Например, в Москве не так много архитектурных мастерских, способных быстро и профессионально разработать концепцию освоения и генплан больших территорий. Не способствует развитию малоэтажного строительства устаревшая и явно недостаточная транспортная сеть. Подавляющее большинство проектов малоэтажной застройки реализованы и реализуются за пределами МКАД. Добраться от дома до работы (или хотя бы до ближайшего метро) и обратно для новоселов – серьезная проблема. Не хватает транспортных развязок, необходим ремонт дорожных покрытий и расширение многих трасс. Поэтому многие потенциальные покупатели принимают решение о приобретении жилья в малоэтажном жилом квартале или коттеджном поселке только при отсутствии других приемлемых вариантов. Во многом перспектива строительства массового малоэтажного жилья будет зависеть от состояния и стоимости подведения коммуникаций. Для этого необходимы консолидированные действия девелоперов и местных властей. Если у девелоперов есть возможность участвовать в разработке Генплана развития района, то потребности проекта в мощностях и инфраструктуре будут учтены и реализованы. На сегодняшний день с проблемами неудовлетворительной газификации или электрификации в Подмосковье сталкивается практически каждый девелопер. Мощностей иногда не хватает, даже чтобы начать строительство. Вместо строительства жилья приходится заниматься прокладкой кабелей к ближайшим подстанциям и т.п. Алексей Ананьев Сейчас в Пермском крае насчитывается порядка 15 коттеджных поселков, которые включают не больше 40 домов площадью в среднем от 120 до 170 кв. м. Поэтому пока нельзя говорить о том, что у нас малоэтажное строительство развивается большими темпами. Главная проблема в том, что строительные компании не могут толком определить конкретного потребителя на малоэтажные дома. Исследований на тему определения потребностей клиентов - места строительства, инфраструктуры никто не проводит. Загородные дома в крае продаются по цене 3,5-5 млн. руб. Примерно столько стоит в центре Перми 3-х комнатная квартира. Ипотечные схемы позволяют без особых проблем продавать квартиры и покупать частные дома. Однако пермяки не хотят переезжать в загородные дома, поскольку не рассматривают их как жилье, в котором можно жить весь год. Кроме того, у жителей края высокие требования к качеству построенного жилья, месту расположения дома. Строители не могут их удовлетворить. Серьезной проблемой для застройщиков остается поиск земельного участка, в которых сейчас ощущается острый недостаток. Виктор Белов С моей точки зрения, самая главная проблема – это проблема со сбором документации: согласование участков застройки со всеми службами. Это происходит очень медленно. Мы иногда даже строим быстрее, чем готовим документацию. Например, на оформление документации может уйти даже год, а коттедж "под крышу" реально построить за сезон. Ну, и, конечно, многое зависит от заказчика. Если у него уже есть земля, тогда проще. Если он все уже согласовал во всех инстанциях, получил разрешение на строительство, то нам намного проще. А если у заказчика нет никаких разрешений, то будут проблемы. Игорь Баженов Основная проблема низкого объема строительства жилья в Нижегородской области заключается в отсутствии площадок под него. Построить дом особого труда не составляет. Проблема - в комплексе. В доме необходимо обеспечить все необходимые условия для жизни, а именно: подвести энергетику, воду, газ и канализацию. Проблемы с подключением первых трех коммуникаций общеизвестны. Но почему-то все думают, что если канализация самотечная, то с ней меньше проблем в подведении. А ведь иногда с учетом рельефа нашей местности приходится прокладывать коллекторы на глубине 3-5, а то и 10 метров. Сейчас много говорят про малоэтажное строительство, которое в какой-то степени поможет решить проблему с жильем в Нижегородской области. Даже завод по производству комфортабельных малоэтажных домов в Семеновском районе совместно с немцами построили. А к 2010 году доля строительства индивидуального жилья должна составить почти четверть. Ирина Кузюткина В Волгограде сектор малоэтажного строительства развит слабо. В значительных объемах работают всего две фирмы - ООО "Термостройкомплект" и ЗАО "Красноармейский лесозавод". Последняя компания весной этого года заявляла о своих планах по реализации совместно с мэрией масштабного проекта "Мунципальная деревня". Предполагалось, что завод будет строить недорогие (12 000 рублей за кв. м.) коттеджи из сборных деревянных конструкций собственного производства. Наша компания сейчас реализует проект "Лазурная долина" (86 коттеджей). Главной проблемой при крупномасштабном малоэтажном строительстве является подбор земельного участка. В городе уже не осталось свободных земель, а строительство на окраинах связано с огромными затратами на подвод коммуникаций. Пойти на это пока никто не решается. http://dailystroi.ru/roundtables/117.html |
15 нояб. 2007 г.
Какие сложности возникают при строительстве крупномасштабных проектов малоэтажной застройки? Мнения экспертов
Подписаться на:
Комментарии к сообщению (Atom)
1 комментарий:
Что купить - новостройку или "вторичку"?
24 Окт 2007
Если бы у нас существовали четкие схемы приобретения квартиры на стадии строительства, если бы добропорядочный приобретатель всегда получал свое жилье в соответствие с договором надлежащего качества и в указанный срок… Тогда бы наверное все старались приобретать жилье именно в процессе его возведения. Так как это дешевле. Однако…
На первичном рынке жилья не исключены проблемы юридического плана
В действительности покупка (инвестирование) на первичном рынке всегда ассоциируется с высокой степенью риска, предусмотреть который, в отличие от сделок на "вторичке" практически невозможно. Но и свои преимущества у "первички" тоже есть…
Вот и приходится выбирать…
Начнем с приятного. Новое жилье свободно, в нем никто никогда раньше не жил, поэтому с точки зрения претензий ранее не объявлявшихся и ныне вдруг претендующих на свои права собственников покупатель может быть абсолютно спокоен. Кроме того, с апреля 2005 года число так называемых "двойных продаж" существенно снизилось и теперь практикуется крайне редко. То есть проданную один раз квартиру перепродать кому-нибудь еще практически невозможно, поскольку договора на приобретение или долевое участие регистрируются, и в их оформлении указывается точный адрес приобретаемого жилья (в многоквартирном доме обязательно указывается номер квартиры).
Срок жизни современных жилых построек также превышает максимально возможный возраст большинства ранее возведенных домов. Среди будущих долгожителей первое место занимают представители монолитно-каркасного домостроения, основная масса которых относится к жилью повышенного уровня комфорта (класс "люкс", элитное жилье и пр.). Но и типовые серии в настоящий момент на порядок качественнее бывших построек индустриального домостроения, а уж об их уровне комфорта (планировка, площадь) и говорить не приходится. Одна только серия П-44 (и ее модификации) с эркерами вызывала бурю восторга у новоселов!
Трубы, электропроводка, лифты, мусоропроводы, отделочные материалы - все это в возведенных домах, разумеется, абсолютно новое.
Следует также добавить, что в последнее время все больше новостроек возводится в уже обжитых районах, на месте сносимых домов (или в свободных местах), соответственно жители не испытывают трудностей с транспортным сообщением и инфраструктурой.
Теперь о том, что "не все то золото, что блестит"… Новостройка - новостройке рознь. Например, во многих домах квартиры сдаются без отделки, не то что финишной, а вообще без всякой (в частности канализационные стояки могут быть не закрыты коробами). То есть квартира выглядит, как пустой гаражный бокс. Есть только межкомнатные перегородки, места, куда будущий жилец может своими силами подвести канализационные трубы, батареи, проводка для потолочного освещения и в лучшем случае 2-3 розетки на стене. Ни оштукатуренных стен, ни тем более потолков и пола, как правило, нет. Поэтому новосел, ступивший ногой на столь долгожданную жилплощадь, вынужден выделить из своего бюджета кругленькую сумму, чтобы привести бокс в нормальную квартиру. При этом, правда, он может без особого труда сделать перепланировку, не нарушая целостности несущих перекрытий. Сегодня никого не удивит, если стоимость ремонтных работ составит 50% от стоимости жилья. При этом это обыкновенный качественный ремонт без каких-либо изысков и супернаворотов!
Одним из моментов явных разочарований является качество стен, пола, потолка, стеклопакетов, батарей (если дом без отделки) и всего остального (если дом сдается с отделкой). Поскольку новое, это еще не означает качественное и грамотно установленное, к сожалению, разумеется. Как правило, стяжка на полу не имеет ничего общего с нормой бетонной стяжки, указанной в ГОСТе, а кривизна стен и неровности потолка несложно разглядеть невооруженным глазом. Из-за этого положить гладко напольное покрытие да чтобы оно не шаталось практически невозможно… Не ложатся ровно и листы обоев, их приходится наклеивать с большим нахлестом… Ну и так далее! К слову сказать, не стоит забывать, что в течение 5-7 лет после постройки, новый дом дает усадку, то есть происходит некоторое смещение всех его частей, незначительное, конечно… но вполне достаточное, чтобы потолок потрескался, а обои в некоторых местах скукожились или порвались. Поэтому многие новоселы вынуждены не только заново делать стяжку на полу, но и обшивать стены и потолок листами гипсокартона. Последнее позволяет сделать стеновую и потолочную плоскости ровнее и избежать в дальнейшем трещин и разрывов финишных покрытий (побелка, краска, обои и пр.). Но не будем вдаваться в дела ремонтников. Отметим только, что в новые квартиры редко ставят хорошие радиаторы отопления (поэтому в первый же отопительный сезон высока вероятность их протечки) и, скажем прямо, с большими нарушениями устанавливают стеклопакеты (поэтому зимой из них часто дует ветерок…).
Не исключены на первичном рынке и проблемы юридического плана. Ведь мошенники везде себе лазейку найдут. Очень часто, нарушаются сроки сдачи дома (бывали случаи, что на несколько лет), возможны ситуации, когда с дольщиков требуют дополнительных выплат. Это не считая вовсе обманутых дольщиков! Одна из последних "фишек" - расторжение договора долевого участия в одностороннем порядке со стороны подрядчика. В данном случае подрядчик и заказчик "трудятся" сообща. Подрядчик требует от дольщика доплаты (причин может быть много, но все они придуманы), дольщик, разумеется, не хочет платить (что вполне объяснимо). Тогда подрядчик пытается расторгнуть договор (поскольку по договору он несет ответственность за выполнение работ)… и вернуть дольщику вложенные средства… Правда средства эти уже провернулись с прибылью заказчиком и обесценились за время хитроумного оборота. Поэтому заказчик остается с прибылью (которой делится с подрядчиком), а дольщик с носом (так как деньги обесценены), расторгнутым договором и без квартиры!
Подобная практика и высокая вероятность обжечься или "пролететь" вынуждает потенциальных покупателей обратить свое внимание на вторичный рынок жилья. С помощью опытных риэлтора и юриста квартиру можно досконально проверить и купить, пусть и в кредит. В частности для приобретения квартиры у старого хозяина можно использовать ипотечный кредит (до его выплаты и погашения процентов по нему квартира является предметом залога, то есть тем активом, который может быть использован кредитором в случае неплатежеспособности заемщика). Покупая квартиру на вторичном рынке, покупатель видит ее "от" и "до". Он может ее потрогать, сфотографировать, оценить вид из окна, проверить на шумность соседей и улицы, оценить по подъезду уровень культуры жильцов и многое другое, что позволительно, когда предмет покупки находится перед вами.
Однако, покупатель не может купить вместе с квартирой новую электропроводку (в советские времена не рассчитывали, что можно пользоваться мощной бытовой техникой) и сантехнику, если, конечно прежние хозяева жилья не проводили недавно капитального ремонта, что встречается достаточно редко. Обычно, продавец проводит предпродажный косметический ремонт!
Нелишне указать и на тот факт, что свободного жилья в крупных городах мало, а желающих совершить обмен (съезд, разъезд, переезд), который осуществляется только путем купли-продажи - очень много. Поэтому свободных квартир не хватает. И на продажу выставляются квартиры, в которых живут люди. Соответственно, они тоже ищут вариант для переезда! Поэтому, покупатель должен какое-то время ждать понравившуюся ему квартирку, пока она освободится, причем на все 100%, то есть станет свободной от всем видимых и "невидимых" собственников, сособственников, наследников и прочих, "терпящих бедствие в открытом море"… Ждать иногда приходится долго, потому что продавец ищет альтернативный вариант - жилье, в которое ему переезжать и только после этого выписывается со своей жилплощади.
Бывает и так, что продавец повышает цену на свое жилье уже после того, как цена была оговорена, поэтому покупателю путем внесения задатка или аванса приходится, что называется, бронировать данное предложение и фиксировать продажную цену (хотя и здесь очень много всевозможных нюансов).
Неприятным моментом для покупателя жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках, является постоянный рост цен. В какие-то периоды темпы роста выше, в какие-то ниже, но в среднем цены повышаются постоянно. Растет и инфляция, которую все кредиторы учитывают в процентной ставке. А вот темпы строительства серьезно отстают от потребностей. Так, 2001 году объемы строительства составили 31,7 млн. кв. м, в 2005 году - 43,6 млн. кв. м, к концу 2007 года должны достигнуть 55-57 млн. кв. м, а к 2010 году строители должны выдавать до 80 млн. кв. м жилья. Но, по международным нормам в год на каждого жителя должен быть построен 1 кв. м. Значит, сколько жителей, столько и "квадратов". Например, в Китае, с 1,3 млрд. жителей возводится в год 1,3 млрд. кв. м. А в России, соответственно в год должно возводится 145 млн. кв. м, что в 3,5 раза выше существующих объемов строительства.
Все вышеприведенные цифры наглядно свидетельствуют о том, что в ближайшие годы рост цен на жилье, особенно в крупных городах (где самые высокооплачиваемые рабочие места) будет продолжаться, ибо спрос явно превышает предложение.
Следовательно, всем, кто стремится улучшить свои условия проживания следует элементарно считать, что выгоднее, покупать дешевую (относительно) новостройку без отделки на стадии строительства - на свой страх и риск и затем тратиться на ремонт, новостройку без чистовой отделки подороже после сдачи дома не опасаясь за то, что строительство прервется или потребует дополнительных финансовых средств и опять же вкладываться в ремонт, новостройку с отделкой - самый безопасный и приспособленный для заселения вариант или жилье на вторичном рынке, возможно более дешевое, нежели новостройка с отделкой, но, как правило, требующее дорогостоящей проверки и некоторого ремонта! Всего 4 варианта, не считая частных случаев, ведь, например, рынок вторичного жилья огромен и квартиры на нем представлены самые различные!
Но, оказывается, рассмотренные для выбора варианты вводят в недоумение даже самых мужественных людей. Особенно тяжело тем, для кого покупка квартиры представляет собой самую серьезную сделку в жизни, а таких - большинство! Разобраться в лабиринтах риэлторского мастерства и научиться отделять ложь от истины - для этого нужно, как минимум время Можно, конечно, оплатить услуги профессионального риэлтора и довериться ему. Но и здесь, не следует забывать, что действительно опытных, знающих специалистов не так-то много, поэтому следует понимать действия вашего риэлтора и, если что, требовать от него объяснений.
Как ни обсуждай "плюсы" и "минусы" различных способов приобретения жилья, каждый решает этот вопрос по-своему, основываясь на собственных представлениях и видении ситуации. И это правильно! Но главное, стараться учитывать всевозможные подводные камни и цену "оборотной стороны медали". И просто считать!
Алексей Трембицкий
Личные Деньги
Отправить комментарий