Закон о выкупе земель вступает в силу

30.10.2007

Сегодня вступает в силу закон о выкупе земель предприятиями и организациями. До 2010 года промышленники смогут выкупить землю под своими предприятиями по льготной цене за 2,5% от ее кадастровой стоимости, в Москве и Санкт-Петербурге - за 20% кадастровой стоимости земельного участка.

По данному закону предприниматель может взять землю в аренду, если не может ее выкупить. Годовой размер арендной платы за землю не должен превышать 2% кадастровой стоимости. В документе закреплено исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение прав их аренды за собственниками зданий, строений и сооружений.

Срок переоформления участков продлен до двух лет. По новому закону все земли, находящиеся под приватизированными объектами недвижимости, должны быть оформлены в собственность или аренду до 1 января 2010 года, для собственников линейных объектов — до 1 января 2013 года.

С помощью данного закона, по мнению специалистов, завершится процесс слияния земельных участков и расположенных на них зданий, строений и сооружений в единые объекты недвижимости.

источник: http://www.novostroika.su/news/detail.php?ID=20293

Лазерный сканер на помощь строительству

30.10.2007

На заседании столичного правительства руководитель департамента земельных ресурсов города В.Дамурчиев сообщил, что при планировании строительства новых столичных объектов городские власти будут использовать мобильное лазерное сканирование улиц для того, чтобы иметь виртуальный вариант будущей постройки. Об этом пишет РИА-Новости.

До сих пор при проектировании и строительстве новых объектов в Москве используется аэрофотосъемку, которая при компьютерной обработке дает предполагаемую картинку, как будет выглядеть улица после предполагаемого строительства нового здания.

В настоящее время предлагается аэрофотосъемку заменить специальным мобильным лазерным сканирующим устройством, которое, проходя по улицам города, сможет выдавать картинку трехмерного изображения объекта. С помощью такого устройства можно получать изображение объекта в таком виде, в каком его может видеть человек. Таким образом, заранее строители и проектировщики увидят, как будет выглядеть новый объект на застроенной территории в городе.

Приблизительная стоимость мобильного лазерного сканера составляет около $800 тысяч.

источник: http://www.novostroika.su/news/detail.php?ID=20362

МИАН не вписался в схему

13 августа 2007 Илья Ступин В уклонении от налогов подозревается одно из крупнейших столичных агентств недвижимости. Если компания не отобьется от фискалов в суде, то дело против нее может стать резонансным Федеральная налоговая служба обвиняет одного из крупнейших операторов столичного рынка недвижимости — группу МИАН (объем продаж в 2006 году — 386 млн долларов) — в уклонении от налогов. Проверкой было установлено, что в 2002–2003 годах компания с помощью различных схем скрыла от налогообложения около 1 млрд рублей. Главными фигурантами дела выступают один из основных владельцев МИАНа Александр Сенаторов и несколько его подчиненных. Риэлтеры пытаются оспорить предъявленные к ним претензии в суде, но пока безуспешно: в конце июля арбитраж признал доводы фискалов обоснованными. Вопросы к игрокам рынка недвижимости у налоговых органов появились не впервые. В 1998 году налоговая полиция изъяла из депозитария другой крупной риэлтерской компании — «Миэль» — клиентские деньги и приостановила действие лицензии. Продолжительное время бизнес компании был парализован. В прошлом году коммандитное товарищество СУ-155 (входит в одноименный строительный холдинг, занимается реализацией квартир) оспаривало решение ФНС о начислении налога на добавленную стоимость. «Претензии к крупным компаниям возникают регулярно», — констатирует заместитель генерального директора компании «Новый город» Наталья Ветлугина. Однако впервые размер выявленных недоимок оказался таким масштабным и составил около 10% ежегодной выручки налогоплательщика. Судя по всему, на этом налоговики не остановятся: на днях на сайте ФНС появилось обращение к гражданам с просьбой поделиться с налоговыми органами информацией о применяемых на рынке недвижимости налоговых схемах. Вексельное безрассудство Суть претензий налоговых органов к МИАНу сводится к тому, что компания использовала противозаконную вексельную схему продажи квартир для занижения выручки и уклонения от налогов, а также фиктивные платежные документы. По версии налоговиков, компания могла использовать две схемы ухода от налогов. В первом случае (см. связку «Покупатель 1»—«Головная компания» на схеме) клиентам компании предлагалось заключить договор инвестирования в строительство жилья. При этом оплата производилась векселями, которые клиенты приобретали у «технической» компании, по версии суда, связанной с МИАНом и возглавляемой его финдиректором (на схеме это «техническая компания №1»), по цене, эквивалентной реальной стоимости квартиры. Затем МИАН уступал права на квартиры гражданам, а векселя учитывал по цене ниже номинала. При этом разница между реальной и номинальной стоимостью векселя якобы возвращалась покупателю, за что последний расписывался в фиктивном приходном ордере. Во втором случае (см. связку «Покупатель 2»—«Головная компания» на схеме) продавцом квартиры выступает не МИАН, а «техническая» компания (на схеме «техническая компания №3»). При этом покупатель приобретает векселя у МИАНа («Головной компании») и передает их в качестве оплаты «технической» компании. Деньги в оплату векселя не включаются в выручку головной компании и ссужаются «технической компании №3» под 0,1% без каких-либо гарантий возврата. Таким образом, и в том и другом случае у головной компании не возникало прибыли либо она существенно занижалась. Сейчас налоговая инспекция пытается доказать связь фирм-пустышек с головной компанией МИАН. МИАН же это отрицает. «Как бы то ни было, примененная компанией схема свидетельствует об определенной степени безрассудства риэлтеров, — недоумевает партнер компании “Налоговая помощь” Сергей Шаповалов. — Когда они фальсифицировали расходные ордера, то должны были понимать, что любой покупатель держит их на крючке и может сообщить о подозрительных операциях в налоговые или правоохранительные органы. Компания изначально обрекала себя на то, что схема может выплыть наружу. В детали технологии было посвящено огромное количество людей, тогда как способы налоговой оптимизации не предполагают публичности». Помимо всего прочего, «технические» компании имели общих учредителей и руководителей, размещались в одном офисе (банковская карточка одной из таких компаний была заверена нотариусом в офисе самого МИАНа), головная структура финансировала «технические» компании, выдавая многомиллионные «займы» под 0,1% годовых без обеспечения, а теперь пытается от них откреститься. Показательная порка Участники рынка не скрывают, что схемы, аналогичные миановской, активно использовались (и в тех или иных вариациях продолжают использоваться) другими игроками. Они изобретаются как для уклонения от налогов, так и с целью ухода от Закона о долевом участии, который был принят несколько лет назад и установил жесткие правила привлечения средств дольщиков в строительство жилья. «По экспертным оценкам, от 40 до 60 процентов застройщиков используют вексельные схемы», — говорит старший юрист компании «Мегаполис» Валерия Таглина. Некоторые компании заявляют о продаже квартир по Закону о долевом участии, размещают на своих сайтах проектные декларации, но на самом деле «меняют» квартиры на векселя. «Гиперзабота о потребителях привела к тому, что де-факто защита дольщиков ухудшилась. Девелоперы ушли в тень, начали применять вексельные схемы. Даже если дом построен, то все, чего сможет требовать частный инвестор, купивший квартиру по вексельной схеме, в случае недобросовестности застройщика — указанную в ценной бумаге сумму», — говорит партнер компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталий Можаровский. Возникает вопрос: почему жертвой фискалов стал только МИАН — один из опытных операторов рынка, имеющий неплохую репутацию? По одной из версий, на МИАН «стукнули» недовольные клиенты. В связи с этим участники рынка припоминают прошлогоднюю историю изъятия из продажи значительного количества квартир в элитном жилом комплексе «Коперник», инвестором строительства которого выступал МИАН. По слухам, некоторым дольщикам, среди которых были высокопоставленные чиновники, якобы были возвращены уже внесенные деньги, что могло вызвать их недовольство. «В прошлом году был бум на рынке жилья. Я слышал, что некоторые девелоперы, уже после того как дом был построен и принят в эксплуатацию, отказывались передавать квартиры инвесторам и возвращали деньги. Им было выгодно даже выплатить неустойку, а потом перепродать квартиру дороже. Формально никакого криминала в этом не было, но с этической точки зрения это было не совсем корректно», — говорит г-н Можаровский. Впрочем, в МИАНе заявляют, что расторжения договоров по инициативе компании не происходило. По другой версии, наезд на МИАН — всего лишь эпизод масштабной кампании, которая началась несколько лет назад с принятия пресловутого Закона о долевом участии в строительстве. «Это показательная порка. Из Сенаторова решили сделать козла отпущения, эдакого Ходорковского от недвижимости, чтобы другим неповадно было», — полагает один из наших собеседников. И напоминает, что в последнее время налоговые и прочие контролирующие органы проявляют повышенный интерес к игрокам рынка недвижимости. Так, в конце прошлого года Федеральная антимонопольная служба (ФАС) проверила рынок строительства жилья в Москве и Московской области на предмет ценового сговора. Не обнаружив нарушений, ФАС решила придраться к внушительной разнице в себестоимости жилья (в зависимости от региона себестоимость строительства колебалась от 15 до 81 тыс. рублей за метр). Антимонопольное ведомство намекнуло, что разница в себестоимости может послужить формальным поводом для налоговых проверок строительных компаний. В начале этого года был усилен налоговый контроль за крупнейшими строительными и торговыми компаниями. Его было поручено осуществлять межрегиональной налоговой инспекции по крупнейшим налогоплательщикам №3, которая до сих пор контролировала деятельность компаний алкогольной и табачной отрасли. А летом налоговая служба объявила войну убыточным компаниям и серым зарплатам, создав спецкомиссии при налоговых инспекциях. Бедные люди В опубликованный УФНС по Москве перечень убыточных организаций, материалы по которым переданы Комитету города Москвы по делам о несостоятельности (банкротстве) для рассмотрения комиссиями органов московской исполнительной власти с участием налоговых органов, попал ряд крупных застройщиков и риэлтеров, а также связанные с ними компании. В частности, ЗАО «Корпорация МИАН», ЗАО «Миракс-Сити», ООО ОГЭ СУ-155, ЗАО «Декра», ОАО «Компания “Главмосстрой”», ЗАО «Корпорация “Конти”», ОАО «Авгур Эстейт». «В Москве строить себе в убыток? Это даже не смешно», — недоумевают эксперты. Впрочем, застройщики утверждают, что убыточность не является следствием бухгалтерских махинаций. По мнению заместителя генерального директора компании «Новая площадь» Евгения Фетисова, она может объясняться спецификой российских стандартов бухгалтерского учета. «По международным стандартам эти компании могли бы быть прибыльными во всех отчетных периодах, а не только после сдачи объекта. У нас же сейчас любая компания-застройщик убыточна до момента сдачи строящегося объекта в эксплуатацию. В течение этого времени все доходы относятся на доходы будущих периодов, а текущие расходы, которые не связаны со стройкой, например аренда офиса, относятся в убыток. Это естественная ситуация, а если объектов много, то почти непрекращающаяся. Прибыль образуется только после сдачи объекта», — поясняет он. Заместитель председателя правления корпорации Mirax Group Андрей Клецко говорит, что компания «Миракс-Сити», которая возводит деловой комплекс «Федерация», попала в список УФНС по этой же причине. «В отчетности предыдущих лет выручка от продаж площадей в “Федерации” не учитывалась из-за недостаточной готовности объекта», — утверждает он. Не менее подозрителен размер среднемесячной заработной платы на одного работника на предприятиях строительной отрасли и сферы недвижимости. В январе-апреле этого года она составила около 14,9 тыс. рублей. Это ниже, чем в учреждениях образования (15,8 тыс. рублей) и здравоохранении (18 тыс. рублей). В компаниях, которые занимаются операциями с недвижимым имуществом, арендой и предоставлением услуг, зарплата не намного выше и составляет 21,8 тыс. рублей. «Ни для кого не секрет, что в строительстве распространены серые зарплатные схемы. Компании активно привлекают гастарбайтеров, пользуясь возможностью сэкономить как на зарплате, так и на налогах», — констатируют налоговые консультанты. Статистическая и налоговая отчетность выглядит еще более неправдоподобно, потому что всем известно: риэлтерские и строительные компании процветают, реализуя жилье по баснословно высоким ценам. Строительная отрасль считается одним из локомотивов экономического роста в стране. Владельцы девелоперских и риэлтерских структур с завидной регулярностью фигурируют в рейтингах самых богатых людей страны. В «золотой сотне» журнала Forbes прочно обосновались Елена Батурина с состоянием 3,1 млрд долларов («Интеко»), Михаил Балакин с состоянием 1,2 млрд долларов (СУ-155), Сергей Полонский с состоянием 880 млн долларов («Миракс групп»), Юрий Жуков и Кирилл Писарев с состоянием 830 млн каждый (ГК ПИК) и другие видные персоны стройкомплекса. Не исключено, что некоторые из них также могут попасть в поле зрения налоговых органов. «Дело МИАНа многие расценивают как пробный шар», — говорит юрист компании «Григорьев и партнеры» Константин Афанасьев. Если недоимки будут взысканы, то возникнет прецедент, который может повлечь за собой вал шаблонных проверок девелоперов и инвесторов на рынке недвижимости. Взято с http://www.expert.ru/printissues/expert/2007/29/mian_ne_vpisalsyav_shemu/

Как американский кризис ипотеки влияет на Российскую экономику

Прошедший кризис, связанный с кризисом неплатежей на американском рынке недвижимости, незначительно повлиял на рынок недвижимости России. Но все же произошло некоторое удорожание кредитов гражданам, которые получают ипотечные кредиты. Удорожание произошло на 0,5-1,0%, и то это произвело лишь незначительное количество банков. Это сложилось из-за того, что произошел некий кризис на межбанковском валютном рынке, и соответственно некоторые валютные ресурсы, которые наши банки приобретали за границей, немного подорожали. На самом деле кризис ипотеки США отразился большей частью не на банковском рынке предоставления, потому что ряд банков даже ко многим категориям заемщиков снизили свои требования, а он все-таки отразился на покупательской психологии и получении кредитов. В этой связи можно говорить о том, что некий летний провал спроса, тоже в некоторой степени повлиял.

В то же самое время в Думе обсуждаются поправки в Налоговый кодекс, согласно которым получателям ипотечных кредитов не придется платить подоходный налог, а если и придется, то по минимальной ставке. Это означает, что разница по ставке ниже ставки рефинансирования 10% в рублях и в условной ставке 9% в валюте облагается 35% налогом. И это по Налоговому кодексу считается материальной выгодой. Согласно тем поправкам, которые на сегодняшний день обсуждаются Думе, при покупке первичного жилья, ставка составит не 35, а 13%. А если приобретателю еще положен налоговый вычет, то платить налог не придется.

Все эти поправки должны привести к тому, что сделает нашу ипотеку еще дешевле за счет уменьшения ставки на подоходный налог от той разницы, которая сейчас есть на рынке ипотечных кредитов.

Что происходит с ценами на жилье в Москве?

На фоне плавного повышения цен, о котором говорят многие аналитики, на самом деле происходит некая иллюзия роста цены при снижении как таковых самих сделок, более того происходят сделки с дисконтом. Это означает, если за последние неделю, месяц цена статистически выросла примерно на 0,3%, средняя статистика по бизнес-классу, по элитному жилью, то, с одной стороны сокращается объем, с другой стороны застройщики удерживают стоимость, но при этом на неформальном рынке происходят сделки с дисконтом. Т.е. получается, что при том, что официальная цена растет, а не официальная, как минимум, стоит. По данным различных агентств недвижимости, например, в сегменте жилья эконом-класса за последние недели цена выросла на 0,64 % до 4240 долларов за квадратный метр. При этом общий объем предложений снизился где-то на 0,6 %. Чего ждать? Я думаю, до конца года будет продолжаться такая иллюзия роста, цены фактически будут стоять. С точки зрения доходности, на сегодняшний инвестиции в жилую недвижимость, в том числе в инвестиционную недвижимость, не такие выгодные, как, например, год назад. Т.е., если рост составлял в месяц порядка 7-8%, то на сегодняшний рост стоимости жилья - это в среднем 3% в месяц. Если говорить о соотношении инфляции и роста стоимости жилья, то фактически оно происходит на одном уровне. Многие аналитики рекомендуют обратить внимание на элитную недвижимость, но там очень дорогой входной билет, цены на эту недвижимость начинаются от 10-12 тысяч долларов за квадратный метр. Но там достаточно продолжительный плавный рост, и достаточно хорошая доходность.

15 шагов - как проверить квартиру

13 февраля 2007

Подписаться на статьи

Точная и пошаговая инструкция, которая позволит самостоятельно проверить квартиру на предмет безопасности ее приобретения.

О безопасности сделок на рынке недвижимости написано много. Не меньшее количество статей написано и о мошенничестве на рынке недвижимости. Многое сказано и о конкретных источниках опасности, то есть о тех ситуациях, которые в последствии могут привести к судебным разбирательствам и даже к потере собственности. Речь идет, в первую очередь, о, так называемой, «юридической чистоте» квартиры. Все это, безусловно, правильно. Но еще никто не дал покупателю точную пошаговую инструкцию, которая позволит самостоятельно проверить квартиру на предмет безопасности ее приобретения. Портал «Квадрум. Недвижимость России» совместно с Брокерским домом «Золотые Ворота» решил разработать и опубликовать такую инструкцию: с чего начинать и конкретно, по каким пунктам необходимо проверять квартиру.

Мы далеки от мысли давать Вам рекомендацию, которая уже даже немного набила оскомину: «Обратитесь к профессионалам». Вопрос о необходимости обращения к риэлторам, напротив, мы предлагаем Вам решить самостоятельно и без нашего участия.

Итак, перед Вами 15 пунктов нашей инструкции. Отметьте галочкой утверждения, в которых Вы уверены, и если в результате этой работы Вы увидите на листе бумаги все 15 галочек, то можете вздохнуть свободно и покупать квартиру, при условии, конечно, что она Вам нравиться и подходит по цене.

1. Я знаю обо всех, кто был когда-то прописан (зарегистрирован) в продаваемой квартире.

   - Есть опасность, что были люди признанные судом безвестно отсутствующими, или же кто-либо из них выбывал в армию, места лишения свободы, дома-интернаты, длительные командировки, сопредельные области и государства.

2. Я знаю, как, когда и отчего умерли люди, проживавшие в квартире или бывшие ее собственниками.

   - Есть опасность, что кто-либо из них в действительности был признан безвестно отсутствующим.

3. Я знаю всю историю квартиры по собственникам.

   - Есть опасность, что они лишились квартиры помимо своей воли, или были нарушения действующего законодательства при переходе прав собственности.

4. Я знаю все о тех собственниках, которые приватизировали данную квартиру.

   - Есть опасность, что кто-либо из приватизировавших квартиру людей уже не имел на тот момент такого права, так как уже однажды его использовал, при чем, возможно, сделал это в другом городе. Были нарушены права детей, при приватизации.

5. Я знаю, что нарушений прав несовершеннолетних нет, все разрешения органов опеки и попечительства получены в соответствии с законом.

   - Есть опасность, что дети не были включены в состав собственников при приватизации, либо были намеренно выписаны из квартиры до приватизации менее, чем за шесть месяцев (судебная практика даёт возможность оспорить такую приватизацию, хотя прямого закона нет).

6. Я знаю, что получены все необходимые согласия (наследников, супругов) на совершение сделки.

   - Есть опасность, что кто-либо из наследников не знал и не мог знать об открытии наследственного дела, или иных обстоятельствах, которые давали ему право на наследство, которого он не получил.

   - Есть опасность, что один из супругов (даже если на момент продажи они в браке не состояли) не знает о продаже квартиры, либо не даёт согласие на её продажу. Важно если квартира приобреталась в браке.

7. Я знаю, что жильцы и собственники не состояли и не состоят на учете в нарко- и психоневрологическом диспансере.

   - Есть опасность, что собственник жилья, состоящий на учёте в нарко- или психоневрологическом диспансере может заявить, что в момент свершения сделки не осознавал, что происходит (был неадекватен, либо в состоянии алкогольного или наркотического опьянения), что приведёт к её оспоримости.

8. Я знаю, что у жильцов и собственников квартиры не было серьезных проблем с правоохранительными органами.

   - Есть опасность, скажем, некомфортного проживания в данной квартире. Иногда бывшие собственники, или их родственники пытаются предъявлять свои претензии, мягко говоря, не совсем в правовом поле. Незапланированные контакты с друзьями и подельниками этих граждан также вряд ли могут оставить приятные воспоминания.

9. Я знаю, что из квартиры не выбывали в армию, места лишения свободы, дома-интернаты, длительные командировки, в сопредельные области и государства.

   - Есть опасность, что вернувшийся после длительного отсутствия бывший член семьи собственников или попытается оспорить сделку приватизации, или восстановить свое утраченное право на проживание, в зависимости от обстоятельств.

10. Я знаю, где и в каких условиях живут дети, ранее выбывшие из квартиры.

    - Есть опасность, что нарушены права детей по собственности и условиям проживания, а также что не были получены согласия всех родителей (матери и отца) на их регистрацию по новому месту жительства.

11. Я уверен, что паспорта всех лиц, участвующих в сделке, действительны и являются подлинными.

    - Есть опасность «купить» квартиру у мошенников, а не у реальных собственников, что практически неминуемо приведет к признанию сделки недействительной, после того, как хозяева опомнятся, например, вернувшись из длительной командировки.

12. Я могу поручиться за подлинность всех документов (в том числе правоустанавливающих, БТИ, РЭУ, налоговых органов и т. п.), собранных сейчас и использованных в предыдущих сделках.

    - Есть опасность признания сделки недействительной. Возможны и другие неприятности. Правоустанавливающие документы, бывает, изготавливают на цветном принтере, квартиры с «неузаконенными» перепланировками могут иметь вид нормальных документов.

13. Я знаю, что дому не угрожает снос или реконструкция.

    - Есть опасность сделать ремонт в купленной квартире, а затем быть выселенным из нее даже без предоставления компенсации за произведенные работы.

14. Я знаю, что квартира не подвергалась перепланировке и переоборудованию.

    - Есть опасность, что всё бремя регистрации перепланировки, если это вообще будет возможно, ляжет на Вас, что долго и дорого.

15. Я точно знаю, как (в каком порядке, и в каких банках) проводятся расчеты, и могу произвести их самостоятельно.

    - Есть опасность лишиться денег и не вернуть себе право собственности на жилье.

Квадрум. Журнал

Коррупция в органах лицензирования: Нельзя построить, не "помазав лапу"

17.10.2006

В сентябре был опубликован официальный совместный доклад Всемирного Банка и Международной финансовой корпорации "Бизнес в 2006 году". В представленном в нем списке стран Россия заняла 143 место, попав в десятку отстающих государств по условиям получения строительной лицензии.

На сегодняшний день обязательным условием получения лицензии на строительство в нашей стране является выполнение предпринимателем 22 процедур. Требуется очень большой пакет документов и время. В среднем во время процедуры получения лицензии нужно истратить средств на сумму, исчисляющуюся в эквиваленте 275,3% дохода на душу населения, и потратить около 531 дней.

Тем более удивительно, что десятки тысяч субподрядчиков-однодневок, появляющихся по всей России, имеют вполне официальные лицензии Госстроя. Этот факт заинтересовал главное управление налоговых преступлений, решившее проверить, насколько сложно стать обладателем лицензии. Выяснилось, что существует прейскурант, из которого следует, что самая дешевая лицензия на право проведения части работ стоит 1,5 тыс. долл., а самая дорогая услуга — уже готовая фирма со всем набором лицензий — оценена в 8 тыс. долл. При этом никаких необходимых в таких случаях разрешительных и прочих документов никто не требует. Более того, лицензия, которую получили оперативники ГУНП, была подлинной и оказалась внесена во все необходимые базы данных.

Согласно тому же докладу Всемирного Банка, основной источник российской коррупции — неясное законодательство, а наиболее коррумпированы сферы госзаказов, лицензирования, строительного регулирования и сбора налогов. Всемирный банк (ВБ) подготовил исследование “Административная реформа и реформа госрегулирования в России: устранение потенциальных источников коррупции”. Экономисты пытались объяснить, почему идущая уже несколько лет административная реформа не приносит ощутимых результатов. Уже сокращено количество лицензий, регламентированы процедуры проверок и инспекций, реформируется налоговое администрирование. Но исследования Всемирного экономического форума, ОЭСР, ЦЭФИР и самого ВБ показывают, что ситуация в реформируемых областях ухудшается: коррупция продолжает расти.

Источник: ИА BISHELP (Помощь бизнесу)

ЗПИФ — посылать ли деньги на четыре буквы

Сегодня ЗПИФы недвижимости не слишком охотно принимают частных вкладчиков. Может и правильно, - в любых инвестпроектах есть доля риска. Однако риски можно снизить — если правильно рассчитать свои силы. Попробуем выработать алгоритим выбора ЗПИФа — на будущее

Помогает ли ипотека сделать жилье доступным?

Сегодня для россиян как никогда остро стоит жилищный вопрос. С каждым днем обветшалого жилья становится все больше, темпы строительства новых квадратных метров отстают от потребностей населения. Небывалый спрос на жилье создает столь же небывалые цены. И вдруг в данной обстановке и тут и там слышатся заявления, что ипотека, мол, сможет сделать жилье более доступным для населения страны. Так ли это на самом деле?

С одной стороны все очень просто: если тебе не хватает средств на приобретение жилья, ты можешь взять кредит. А с другой стороны: если у тебя нет денег, то ты не сможешь взять в долг в банке. А тем, у кого есть деньги, ипотека-то, собственно, и не нужна. Получается какой-то замкнутый круг. Где же ключевое звено в данном круге? Где надо сделать акцент – разорвать круг – чтобы приобретение жилья стало логично доступным?

Ипотека — это финансовый инструмент, направленный на расширение покупательной способности граждан на рынке жилья. Соответственно такое качество жилья, как доступность, напрямую зависит от развития ипотечного рынка. Однако на пути этого развития есть огромное множество препятствий.

Начнем с того, что главным препятствием является недостаток в строительстве качественного нового жилья. На рынке наблюдается слишком явная нехватка предложений. Как показывает статистика, на 100 удовлетворенных просьб об ипотечном кредите сделок заключается лишь 35, оставшиеся 65 человек просто не могут найти подходящее жилье. Если дело так будет развиваться и дальше, то банки, выдающие ипотечные кредиты, вскоре столкнутся с тем, что им просто нечего будет кредитовать.

Практика показывает, что в стране не ощущается нехватка жилой недвижимости, если ежегодно возводится нового жилья из расчета 1 кв.м на человека. На сегодня данный показатель находится на отметке 0,5 кв.м на человека. Необходимо более, чем в два раза увеличить объемы строительства. Сможет ли в этом помочь ипотека? Специалисты в один голос заявляют, что не сможет. Бурный рост цен на жилье девальвирует все снижения ставок и демократизацию требований к заемщикам. Да и объемы сделок с помощью ипотечного кредитования пока что мизерны, не смотря на заявления об ипотечном буме, - лишь около 3%. Обращаясь опять же к статистическим данным: сегодня 90% населения страны даже не мечтают о получении ипотечного кредита на приобретение недвижимости, среди же тех, кто может себе позволить ипотеку, больше половины не смогут подтвердить свой доход.

На сегодняшний день правительство пытается всеми возможными способами найти пути решения жилищного вопроса населения. Созданные программы «Социальная ипотека», «Доступное жилье», несомненно, направлены на то, чтобы улучшить ситуацию. И такие программы действительно работают, хотя и являются гигантской нагрузкой на государственный бюджет сегодня.

Для того же, чтобы сделать жилье доступным для всех слоев населения, надо сделать доступной ипотеку. А это в реальностях сегодняшнего дня невозможно. Государство не может обязать банки выдавать дешевые кредиты. Для этого надо снизить ставку рефинансирования, что на данный момент даже не обсуждается.

Итак, стоит понимать, что ипотека как таковая не сможет сделать жилье более доступным, так же как и невозможно в этом деле обойтись и без увеличения нового строительства и снижения административных барьеров на строительном рынке. Как показывает мировой опыт, в решении жилищных вопросов населения наиболее перспективный путь - развивать и ипотеку, и долевое участие в строительстве, и систему жилищно-строительных кооперативов, и систему стройсберкасс.

Может ли человек, не обладающий специальными знаниями успешно работать на рынке ценных бумаг?

Что касается закрытых паевых инвестиционных фондов по недвижимости, то, оглядываясь назад, мы могли убедиться в следующем,масса людей со свободными средствами ринулась инвестировать в рынок строящегося жилья, и столкнулась с определенными проблемами, как то, долгострой, двойные продажи, кризис доверия к инвестиционным компаниям и т.д. Т.е., на этом рынке кто-то успел заработать, т.к. достаточно приличная доходность от 50 до 100% годовых, а кто-то наоборот, либо потерял все деньги, либо потерял часть денег. Как раз закрытые ПИФы по недвижимости являются тем инструментом, который позволяет минимизировать или практически убрать свои риски с точки зрения потери своих денег. Да, там доходность, возможно, будет не 100% годовых, но некоторые ПИФы показывают, что доходность в размере 30-40% годовых – это является реальностью, если на рынке не происходят какие-то серьезные изменения или катаклизмы.

Но почему большинство людей на сегодняшний день пока избегают этого инструмента? Можно назвать несколько причин. Первый момент, это элемент недоверия всем в принципе инвестиционным институтам. И только последние годы этот уровень недоверия к инвестиционным компаниям различного характера - закрытые паевые фонды по недвижимости, ПИФы фондового рынка, банки, этот уровень начал снижаться, люди стали больше доверять. Второй момент, это проводится определенная просветительская и образовательная работа с этими инструментами, например, паи закрытых ПИФов по недвижимости. Люди стали больше понимать. Соответственно появилась большая известность определенных ПИФов, определенных проектов, работающих с недвижимостью. Соответственно этот уровень недоверия снижается , а уровень известности начал повышаться. Третий момент, у людей появились свободные средства и появился интерес к тому, что и как происходит на этом рынке и как работают, в частности, эти закрытые ПИФы. Четвертый момент, это то, что людям не хватает времени для того, чтобы разобраться в определенных нюансах, и поэтому они более склонны доверять известным, понятным закрытым паевым инвестиционным фондам по недвижимости с целью размещения там своих свободных средств. Т.е., людям стали понятны эти инструменты, им стали понятны и известны компании, соответственно, время свое жалко, и они обращаются именно к этим инструментам. Еще можно добавить пятый момент, это стало больше специализированной информации, описывающей процессы, нюансы, перспективы этих инструментов. Соответственно люди изучают это, и им это помогает в принятии решений. Поэтому у закрытых паевых инвестиционных фондов по недвижимости, на мой взгляд, есть определенно хорошие перспективы с точки зрения доверия к ним Россиян.

Каждую минуту в России прибавляется один пайщик

Хотелось бы поговорить, а что можно сделать для того, чтобы в России инвестиционный климат для людей улучшался, и чтобы большее число людей вкладывалось как раз в ПИФы фондовых рынков, в ПИФы по недвижимости, что должно происходить? На самом деле существует масса различных мнений. Одни склоняются к тому, что государство должно больше уделять этому вопросу внимания, и в том числе, ввести, например, в средних образовательных школах такой предмет, как финансовая грамотность. Причем, апеллируя к западному опыту, является целесообразным введение преподавание этого предмета чуть ли не в начальной школе, и опять, чуть ближе к выпускным классам. Потому что сейчас наши дети изучает по школьной программе множество дисциплин, с которыми они в принципе никогда в своей жизни не сталкиваются. Это очень правильное мнение, я с ним абсолютно согласен, и тоже считаю, что изучение предмета финансовая грамотность уже в школе не помешает, а только поможет в будущем более грамотно оперировать своими кровными. Хотелось бы отметить вот какую вещь. Смотря как проводились IPO, это выпуск первичных бумаг размещения в этом году, в особенности своем, государственными организациями, как то, Роснефть, Внешторгбанк, и какую поддержку оказывало государство, с точки зрения просвещения, то хотелось бы, чтобы государство и в дальнейшем продолжало такую работу, чтобы наши Российские граждане больше знали и о фондовых инструментах, и о фондовом рынке, в том числе и паях закрытых ПИФов по недвижимости. Потому что на сегодняшний день большинство людей уверено в том, что лучшим инструментом является банка под кроватью и сберкнижка, на которой откладываются деньги на будущее своим детям. И поэтому, очень приятно что к этому процессу, просветительскому, подключились наши СМИ, которые помогают изучать финансовые инструменты.

Но, на самом деле, здесь есть один момент, если обратиться опять же к зарубежному опыту, то там рекомендуется разделить средства на несколько частей консервативно. Т.е., это положить на депозит в разные дополняющие друг друга паевые инвестиционные фонды. Там тоже существуют большие различия, но смысл здесь сводится к одному, что в ПИФ имеет смысл инвестировать не на 3-6 месяцев, и даже на год, а на годы. Только таким образом можно получать регулярный инвестиционный доход. Потому что рынки опускаются, рынки поднимаются, и в данном случае этот инструмент рассчитан на долгосрочную перспективу. Вот поэтому роль СМИ в этом, это показывать и рассказывать гражданам о том, как грамотно вкладывать свободные средства на длительный срок, и соответственно инвестировать достаточно регулярно.

Как купить квартиру без помощи агентства

Агентство «МИЭЛЬ» поместило 17 вопросов-утверждений, которые необходимо подтвердить, прежде чем проводить сделку купли-продажи недвижимости. В нашей Компании(«МИЭЛЬ») разрешение на сделку содержит более 42 подобных позиций. Разрешение подписывается только при 100-процентном подтверждении каждой из них, независимо оттого, сколько квартир участвуют в цепочке. Проверьте себя. Возможно, вам не нужны услуги агентства недвижимости. (Отметьте, пожалуйста, галочкой утверждения, в которых Вы уверены)

Я знаю обо всех, кто был когда-либо прописан (зарегистрирован) в приобретаемой (продаваемой) квартире (далее по тексту - квартира).

Я знаю всю историю квартиры по собственникам.

Я точно знаю, как (в каком порядке и в каких банках) проводятся расчеты, и могу произвести их самостоятельно.

Я знаю, какие налоги заплачу, и знаю, как избежать их или сократить те, которые возникнут по результатам сделки.

Паспорта всех лиц, участвующих в сделке, действительны и имеются в наличии на момент ее совершения.

Я уверен, что даю задаток за квартиру тому человеку, за которого он себя выдает и который не скроется с деньгами сразу же в неизвестном направлении.

Я знаю, где и в каких условиях живут люди, ранее выбывшие из квартиры.

Жильцы и собственники квартиры не состояли и не состоят на учете в нарко- и психоневрологическом диспансере.

У жильцов и собственников квартиры не было проблем с правоохранительными органами.

Я знаю, как, когда и отчего умерли люди, проживавшие в квартире или бывшие ее собственниками.

Я могу поручиться за подлинность всех документов (в том числе правоустанавливающих, БТИ, РЭУ, налоговых органов и т. п.), собранных сейчас и использованных в предыдущих сделках.

Нарушений прав несовершеннолетних нет, все разрешения органов опеки и попечительства получены в соответствии с законом.

Из квартиры не выбывали в армию, места лишения свободы, дома-интернаты, длительные командировки, в сопредельные области и государства.

Получены все необходимые согласия (супругов, детей, наследников, зарегистрированных в квартире лиц на совершение сделки.

Дому не угрожает снос, реконструкция, подтопление, взрыв бытового газа.

Квартира не подвергалась перепланировке и переоборудованию.

Я уверен, что после подписания договора комплектация квартиры не изменится, из нее не вывезут сантехнику, двери и не отключат телефонный номер.

Вы отметили все 17 - Вы сотрудник Агентства "МИЭЛЬ".

Вы отметили 10-16 - у Вас талант, приходите к нам учиться, а для сделки Вам достаточно несколько дополнительных консультаций (возможно, наших юристов или экспертов).

Вы отметили 5-9 - Вы неплохо ориентируетесь на рынке, но не застрахованы от недобросовестности контрагентов (вспомните про Ивана Сусанина).

Вы отметили менее 5 - заключите с нами договор об оказании услуг и смело уезжайте отдыхать, а для проведения сделки мы Вас пригласим.

Конец эпохи сверхдоходов

Время высокой рентабельности для столичных застройщиков закончилось. Достигнув ценового потолка, ведущие компании вынуждены будут либо смириться с более скромными прибылями, либо уступить место конкурентам.

В последние три года рентабельность на рынке недвижимости увеличивалась вместе с ростом цен. До недавнего времени застройщики просто купались в сверхприбылях: стройматериалы и рабочие руки дорожали не так быстро, как поднимались цены на жилье, спрос был огромным, а круг потенциальных покупателей — достаточно широким. Свою роль сыграло и (читать дальше) Конец эпохи сверхдоходов

Выбор. Альтернатива городскому жилью – коттедж или таунхаус в ближайшем Подмосковье.

Покупатели загородной недвижимости – люди, которые хотят жить на природе. Поэтому для большинства из них важна экологическая обстановка в выбранном районе. «Сегодня клиенты перед покупкой проводят большую аналитическую работу, – рассказывает директор по развитию группы «Жилторг» Иван Гурьев. – Нередко они самостоятельно изучают экологические карты Подмосковья, причем учитывают не только бросающиеся в глаза очевидные факторы – например, уровень выброса вредных веществ в почву и воздух, но и такие нюансы, как удаленность от промзон, могильников, заброшенных совхозов, любых производств».

Когда загородные поселки только начали появляться, а рынок таунхаусов (коттеджей на несколько квартир с отдельным входом в каждую) и вовсе не был еще развит, застройщики старались поместить на их территории как можно больше объектов инфраструктуры. Это было вызвано несколькими факторами. Во-первых, вокруг поселков, как правило, находились лишь небольшие деревни и дачные кооперативы, где невозможно было найти ни клуба, ни хорошего магазина. Во-вторых, тогда покупателями коттеджей для постоянного проживания в охраняемых поселках являлись люди состоятельные, жаждущие максимального комфорта и обособленности от окружающих. С тех пор ситуация изменилась. «Такие инфраструктурные излишества, как боулинг-клуб, в поселке на десять домов теперь почти не строят, – говорит Иван Гурьев. – Ведь они ложатся бременем дополнительных затрат не только на застройщика, но и на самих жильцов: содержать все это в конце концов приходится им. Поэтому сегодня в поселках есть только самое необходимое: аптека, небольшой магазин, бытовая служба, быть может, маленькое кафе. Остальное должно находиться в непосредственной близости, но за территорией».

Уже развиваются инфраструктурные комплексы на Новорижском шоссе – самом востребованном у потенциальных покупателей загородного жилья. В комплексах «Павлово Подворье» и «Нова Рига» есть все, что потребуется городскому жителю.

Поскольку большинство покупателей загородной недвижимости не обладают возможностями богатого выбора в пределах имеющейся у них суммы, чаще всего определяющим фактором при покупке жилья является его стоимость. А вот клиенты, нацеленные на элитный сегмент, напротив, уделяют основное внимание качественным характеристикам дома и поселка. «За жилье в престижном месте, с интересными и оригинальными архитектурными решениями современные состоятельные люди готовы отдать практически любые деньги», – говорит исполнительный директор Blackwood Мария Литинецкая.

Риски на рынке недвижимости.

Как известно рынок недвижимости в современной России начал развиваться и функционировать с начала 90-х годов прошлого века. Принятие в 1991 году
ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ» явилось толчком к появлению
огромного количества собственников жилья и включению объектов
недвижимости в гражданский оборот. Целый ряд федеральных законов
определил как особенности правого режима объектов недвижимости, так и
порядок осуществления сделок с ними.
Несмотря на это рынок недвижимости на протяжении всего времени зачастую
являлся зоной особого риска для его участников, а сегодня это, пожалуй,
один из самых криминальных сегментов рынка в стране. Почему же так
происходит? Причин этому немало, и главная заключается в несовершенстве
законодательства. Наверное, можно как-то объяснить тот факт, что до 1996
года правовое положение профессиональных участников рынка недвижимости –
риэлторов было законодательно неопределенно. Правовая система нашего
государства находилась в стадии становления. И вот, наконец, положением
о рецензировании риэлторской деятельности государство установило единые
стандарты работы и единые требования к уровню профессиональной
подготовки риэлторов, введя для них обязательное обучение по
специальности «риэлторская деятельность» и сдачу квалификационного
экзамена.
Порядок лицензирования риэлторской деятельности существовал до его
отмены в 2001 году, и этот десятилетний период стал самым благоприятным,
стабильным и цивилизованным периодом развития рынка недвижимости.
Лицензирование поставило надежный заслон мошенникам, так как риэлторы с
лицензией подлежали строгому учету и контролю со стороны органов
исполнительной власти, а у правоохранительных органов были реальные
рычаги контроля, воздействия и наказания в отношении «черных» риэлторов.
После отмены лицензирования в 2001 году ситуация вновь начала меняться в
противоположную сторону. Сегодня продажей недвижимости может заниматься
кто угодно, как угодно и где угодно, контроль полностью отсутствует.
Введенный в 1992 году в действие закон «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество...» на практике породил громадное
количество проблем, связанных в первую очередь с проблемами в
законодательстве, которыми очень ловко пользуются мошенники.
Если бы только гражданин осознавал, сколько опасностей поджидает его в
процессе совершения операции с недвижимостью, он, скорее всего,
сознательно отказался бы от помощи риэлторов. СМИ чуть ли не ежедневно
сообщают о разных видах мошенничества с жильем, но люди все равно не
задумываются о квалификации, профессиональной подготовке сотрудников
агентств недвижимости, которым доверяют совершать сделки со своим
жильем.
Агентству недвижимости N не раз приходилось помогать гражданам в
критической ситуации.
Open-House - Достоверная информация о строительстве!

Покупать или снимать жилье?

Многих в настоящее время мучает вопрос, что лучше, снимать, арендовать жилье, либо приобрести его по ипотечному кредиту. Рост цен на жилую недвижимость, который произошел за последние несколько лет, сделал эту недвижимость для большинства людей недоступной. Если анализировать цены на аренду жилья, например в Москве нижняя планка на сегодняшний день составляет 600-700 долларов за однокомнатную квартиру, а верхняя составляет несколько тысяч долларов или десятков тысяч долларов за элитную квартиру. И если сравнивать со ставками и вообще со всеми ипотечными выплатами, процентами, комиссионными, по оценкам аналитиков то получается ровно в два раза выгоднее снимать жилье. Поэтому для людей, которые на сегодняшний день задумываются об аренде или покупке, для них ситуация очевидна. Не смотря на то, что цены на аренду жилья тоже растут, с точки зрения сравнительных характеристик получается, что выгоднее арендовать. Выбор здесь достаточно очевиден. Для тех, кто покупал недвижимость для инвестиционных задач, т.е., видя, что цены не так быстро растут на аренду жилья, то естественно с точки зрения инвестиций от аренды у них получаются не такие цифры, на которые они рассчитывали или ожидали. По разным оценкам цифры доходности от этого колеблются на уровне 7-9% годовых, что с точки зрения доходности не очень большие цифры, если сравнивать с другими аспектами, например, проинвестировал – построил – продал. В этом случае доходность выше. И естественно, эти небольшие проценты не перекрывают инфляцию, даже с учетом потери ликвидности реально теряют в цене. Поэтому, люди, которые инвестируют с точки зрения арендного дохода, все больше и больше начинают выставлять свои квартиры на продажу. Хотя несколько лет назад ситуация была другая. Люди получали от аренды на уровне 20-25% годовых. Потому что было немножко другое соотношение цены аренды и стоимости квартиры на рынке. Я не думаю, что ситуация в ближайшее время как-то кардинально изменится, поэтому цены на продаваемую недвижимость не упадут, но цены на аренду будут постепенно идти вверх, но не так быстро, как хотелось бы. Поэтому нас ожидает еще больший выплеск на рынок этих инвестиционных квартир. Для сравнения можно привести такие интересные цифры как, например, в Лондоне однокомнатную квартиру можно арендовать примерно за 1600 долларов в месяц. В Нью-Йорке такую же квартиру можно арендовать от 1200 долларов. А в Париже – за 1100 долларов. У нас уровень цен на такую квартиру – 700-800 долларов. Естественно цены на аренду сильно варьируются по округам Москвы, разброс достаточно серьезный, и могут различаться в одном и том же районе.

Еще специалисты и аналитики для тех, кто решил сдать квартиру, предлагают несколько шагов. Первый шаг – это оценка и определение цены. Это производится естественным путем – путем сравнения выставленных на рынке объектов. Проводятся переговоры с риэлтерами на предмет стоимости, за которую они предлагают арендовать, соответственно можно высчитать, по какой цене можно предложить с точки зрения сдачи в аренду, т.е., скорее всего эта цена будет с дисконтом. Второй шаг - узнали стоимость, готовим описание квартиры. И обязательно нужно описать некие требования потенциальным арендаторам. Потом размещаем все это в риэлтерских базах. Это самый простой путь. Третий шаг - показываем квартиру. Четвертый шаг – составляем договор. Здесь желательно воспользоваться услугами специалистов риэлтерских агентств для составления такого рода договора. Потому что они люди более опытные в этом вопросе, знают различные нюансы и те проблемы, с которыми могут сталкиваться арендодатели. Пятый шаг – желательно квартиру застраховать. Многие рекомендуют, в том числе застраховать гражданскую ответственность, но это на Ваше усмотрение. Но квартиру в любом случае лучше застраховать. Шестой шаг – немаловажный. На сегодняшний день налоговики достаточно строго следят за рынком аренды жилья. Я советую задекларировать эти доходы и заплатить налоги. Потому что налоговики готовят закон, который будет направлен на выявление лиц, сдающих недвижимость без официального оформления уплаты налогов. При этом как раз будет использоваться информация Ваших соседей. Такой законопроект готовится, и понятно к чему он может привести. Соседи, если Вы с ними в недобрых отношениях абсолютно за бесплатно доложат о Вас в ближайшую налоговую инспекцию.

Для Вас полезная статья :

Семь советов сдающим квартиру:

1. Определитесь с тем, что у вас есть, и с тем, что вы хотите с этого иметь. Условно всю столичную недвижимость можно поделить на `эконом-класс` (малогабаритные квартиры на окраинах и прочие варианты `собачьих будок`), `бизнес-класс` (1-2-3 в районах массовой застройки) и `люкс` – хорошие квартиры в хороших местах. Вопрос не праздный: от того, что у вас реально имеется, зависит не только цена, но и то, кто будет квартирантами и какие отношения с ними строить.

Трезво оцените свои возможности в части `предпродажной подготовки`. Хрущевка в Хреново-Кукуево не станет апартаментами, даже если вы обклеите ее относительно свеженькими обоями: любой, имеющий глаза, увидит, что от этих обоев до евроремонта как до Луны пешком.

А вот в потенциально хорошие квартиры имеет смысл приводить в полный порядок, особенно в части сантехники, проводки, окон, ровных стен и т.д. Это не только повысит цену аренды - вы имеете шансы перейти в другую категорию и получить качественно иных жильцов. (Мебель обязательно нужна только в полностью `дизайнерские` квартиры, в остальных случаях надо думать).

2. Определитесь с ценой. Ну, хотя бы при помощи минимального `маркетингового исследования` имеющихся на рынке предложений. Запомните: проще сдать квартиру по изначально более высокой цене (относительно, конечно), чем каждый месяц воевать с квартирантами из-за того, что вы просчитались на начальном этапе. Кстати, если планируете сдавать квартиру на долгий срок, ну, к примеру, пока ребенок не вырастет и захочет жить отдельно, заранее обговорите, что будете пересматривать стоимость аренды, ну, к примеру, раз в год. Так всем спокойнее будет.

Если уезжаете, найдите `доверенное лицо`, не важно, агентство или просто человека, которому вы полностью доверяете присмотр за квартирой, и сразу поставьте жильцов перед фактом, что все проблемы, если таковые возникнут, они будут решать с вот этой Марьей Ивановной.

Ваше `доверенное лицо` должно быть полностью дееспособным как юридически, так и физически - никаких стареньких бабушек и болеющих родителей!

3. Никогда не сдавайте квартиру знакомым и не заводите никаких дружественных отношений с арендаторами! Нет, хамить, изображать полицию нравов и садиться людям на голову тоже не надо, но у вас не человеческие, а сугубо деловые отношения. В конце концов, квартира - ваша собственность и вы, как собственник, имеете полное право изменить свое мнение на ее счет, продать, если понадобились деньги, переехать и жить самим и т.д. Хотите выслушивать потом разговоры, что `мы только ребенка в саду устроили`? Хотите каждый месяц выбивать арендную плату? Не хотите? Тогда - никаких друзей, знакомых и родственников. Никаких и никогда.

4. Смотрите, кому сдаете. И не только в паспорт смотрите, но и на людей. Более того - в первую очередь смотрите на людей. Смотрите, и думайте, зачем вы вообще решили сдать квартиру. Чтобы улучшить демографическую ситуацию? Чтобы доказать, что Москва для москвичей, а Россия для русских? Если да, то вам не на рынок аренды, а в политику. Если нет и ваша задача выгодно распорядиться собственным имуществом…

Мой личный рейтинг жильцов такой. Для дорогой квартиры лучшими съемщиками являются юрлица, арендующие `гостевые апартаменты` – живут в таких редко, убирают часто, проблем с оплатой нет или почти нет, и иностранцы из дальнего зарубежья.

Если квартира дешевая (абсолютно или относительно), то лично я отдаю предпочтения семьям приезжих с маленькими детьми, причем откуда люди приехали, из Урюпинска или из солнечных стран СНГ, меня не волнует в принципе. Почему? Потому что именно такие люди более всего заинтересованы в стабильных, долгих и нормальных отношениях со мной!

Кроме того, наличие в вашем жилье `женщины востока` дает куда больше надежды, что квартиранты не загадят все до неузнаваемости и не будут использовать квартиру как полигон для выведения новых, особенно крупных и бодрых тараканов.

Худшие жильцы - одинокие мужчины, как местные, так и приезжие (неизвестно, не превратится ли ваша квартира в общежитие), студенты (шум, грязь, безденежье), а также распальцованные парочки без детей, но с московской пропиской (конфликты, могут съехать в любую секунду и прочее).

5. Договор, конечно, нужен, но и усердствовать с перечислением бабушкиных комодов я лично не советую. Сразу решите, готовы ли вы смириться с порчей имущества. Если да, а самому имуществу место на помойке… Ну, не знаю. Можете чуть-чуть поднять цену и разницу откладывать на `амортизацию`. Если у вас что-то, того стоящее (или если есть подозрения в моральном облике жильцов, или если вы боитесь, что они могут оставить незакрытым кран), как вариант предлагаю страховку - или вашего имущества, или гражданской ответственности, или того и иного вместе.

Денег это, конечно, стоит (но можно и на жильцов переложить), зато в любом варианте экономит массу нервов, ведь по любому за причиненный кому-то ущерб отвечать будете вы, а не эти прекрасные милые люди, которые в любой момент могут исчезнуть с вашего горизонта.

6. Ходить в гости на чай не надо, контролировать чужую жизнь и лезть в нее - тем более. Но учтите - раз вы собственник, то за все отвечаете именно вы. `Все` в данном случае – это своевременная оплата счетов за электричество и телефон, недовольные шумом соседи и т.д.

Ремонт силами жильцов – вообще отдельный разговор. Опять же, мне лично не жалко, да и вряд в итоге выглядеть квартира будет хуже, чем до него. Но если такой вопрос возникает, вам придется выполнять функции жилинспекции или кто там контролирует нынче легальность перепланировок, а также решать проблемы с соседями, которых вряд ли порадует работающая в три часа ночи дрель и мусор в подъезде.

Кроме того, сразу договоритесь, кому будут принадлежать `плоды трудов`. Если жильцы затевают не просто косметический ремонт, а нечто радикальное, лучше проконсультироваться с юристом или, от греха подальше, сразу отказаться от подобной затеи.

7. Не надо бояться сдавать квартиру. Все эти угрозы настучать на вас в налоговую инспекцию… Ну-ну. В конце концов вы тоже можете отправить донос по тому же адресу, т.к. источники дохода ваших жильцов вызывают у вас большие вопросы, и еще не факт, что жильцы не пособники международного терроризма.

Учтите, что собственность, даже если вы сдали ее в аренду не совсем по закону, все равно ваша и закон, милиция и пр. хотя бы в теории будут защищать именно ваши права.

Подавляющее большинство квартиросдатчиков и съемщиков - люди совершенно вменяемые и нормальные и обоюдно заинтересованные друг в друге.

Источник: Газета.Ру

Аренду может заменить на сегодняшний день рассматриваемый закон о стройсберкассах, которые по идее должны предоставлять собой механизм медленного накопления гражданами средств на приобретение жилья, в дальнейшем получение субсидии от государства. Такого рода законопроект должен стать альтернативой ипотеки и быть наиболее благоприятным для граждан и более дешевым. Но когда это состоится, когда такой закон примут, никому не известно. Скорее всего это уже будет в следующем созыве Государственной Думы. Бог даст – дождемся.

Где хранятся Ваши наличные?

По нашей Российской статистике более 80 миллиардов долларов США наши граждане хранят наличными «под подушкой», в кубышках, еще где-то. С точки зрения хранения наличных долларов Россия занимает одну из лидирующих позиций в мире. При этом, как правило, нашими гражданами не рассматриваются иные формы хранения тех же самых наличных. Существует несколько видов, куда люди могут или стараются вложить, для того чтобы сохранить свои сбережения. Существует фондовый рынок, существуют депозиты в банках, существует приобретение паев паевых инвестиционных фондов, существует приобретение паев закрытых ПИФов по недвижимости, существует возможность приобретения готовых квартир, строящихся квартир. Еще наши граждане покупают драгоценные металлы. Одним из самых популярных видов хранения наличных на западе является приобретение чеков Американ-экспресс, которые по определенным своим характеристикам очень удобны как раз для хранения наличных денег. Потому что, чеки Американ-экспресс обеспечиваются не банками, а международной корпорацией Американ-экспресс, которая работает на мировом финансовом рынке уже более 150 лет и ежегодно обеспечивает оплату свыше 300 миллионов чеков. Как правило, чеки приобретаются через банки или другие полномочные финансовые организации, где происходит покупка и продажа чеков. Даже если банк, в котором куплены чеки, по каким-то причинам прекратит свое существование, то эти чеки могут быть обналичены в другом учреждении. Удобство чеков еще в том, что условия их продажи и обналичивания выгодные, по всему миру, в том числе и в России, существует более ста тысяч пунктов, где эти чеки можно обналичить без банковской комиссии в национальной валюте. Это означает то, что приобретя чеки в России в любой уполномоченной на это организации или банке, Вы можете их совершенно спокойно вывезти за границу и там, в отделении местного банка уже обналичить в местной валюте. Еще удобство вывоза чеков за границу, это то, что можно вывезти из Росси в чеках сумму, превышающую 10 тысяч, при условии декларирования их в таможне. Вот основные моменты и особенности хранения наличных денег.

Продал квартиру и не знаю, что теперь делать

Продал квартиру и не знаю, что теперь делать

Малоэтажное строительство как региональный приоритет

Малоэтажное строительство как региональный п�

Спикер Госдумы Борис Грызлов заявил, что каждый российский регион должен принять свою целевую региональную программу по развитию малоэтажного строительства.

TV20

TV20
Это первая интернет-телекомпания, которая показывает недвижимость.

Расходы на видеорекламу в ближайшие годы будут расти быстрее затрат на любые другие виды интернет-рекламы. К 2010 году, по прогнозам eMarketer, на видеорекламу будет расходоваться уже 8% всех денег, выделяемых компаниями на рекламу в Интернете.

WWW.TV20.RU – это оригинальная база недвижимости, построенная на коротких от 1 до 3 минут видео презентациях. Каждый промо-ролик снимается по согласованному сценарию, после чего помещается в базу.

Кроме этого сайта, готовый видеоролик может быть размещен на любом интернет-сайте, где Вы размещаете рекламу. Так же видеоролик можно использовать в презентациях на DVD.

Почему видео? Потому что видео продает:

· Именно видео задействует максимальное количество каналов восприятия.

· Просмотр видео требует меньше усилий, чем чтение текста.

· Видео презентация на сайте более результативна, чем традиционные картинки.

· Трехминутный видеоролик расскажет о том, о чем нельзя написать на нескольких страницах текста.

· Видео передаёт атмосферу и настроение

НОВЫЕ БОГАЧИ

КРИСТИНА ХУЦИШВИЛИ

КАК ИЗБАВИТЬСЯ ОТ ВОСЬМИЧАСОВОГО РАБОЧЕГО ДНЯ
И СДЕЛАТЬ СОСТОЯНИЕ, ЗАГОРАЯ ПОД ПАЛЬМАМИ
Timotfiy Ferriss «The 4-hour Workweek», 2007

Тимоти Феррисс в течение пяти лет изучал секреты субкультуры «The New Rich»*. Итог его исканий - книга «Четырехчасовая рабочая неделя», которая стала хитом в США, вызвала множество дискуссий и принесла автору широкую известность. Интерес к этой книге во многом вызван и биографией ав­тора, успевшего за свою жизнь выступить во мно­жестве ипостасей. Он был чемпионом страны по восточным единоборствам; первым американским танцором танго, попавшим в Книгу рекордов Гин­несса; приглашенным лектором Принстонского университета; прикладным лингвистом, владею­щим японским, китайским, немецким, испанским, итальянским и корейским языками; чемпионом Ки­тая по кикбоксингу; брейк-дансером MTV в Тайва­не; телеведущим в Таиланде и Китае; политическим аналитиком и технологом.

Кто же такие «The New Rich»? На кого они по­хожи? В книге нет точного и детального описания представителей этого движения, но зато приводит­ся много косвенных характеристик. К примеру, на вопрос «Чем вы занимаетесь в данный момент?» представитель NR должен ответить что-то вроде:
- «Катаюсь на мотоцикле по Европе»;
- «Занимаюсь дайвингом в Панаме»;
- «Лежу под пальмой между кикбоксинг-сессиями в Таиланде»;
- «Танцую танго в Буэнос-Айресе».
Пока ясно только то, что они - активно отдыхаю­щие люди. Самое интересное, что это вовсе не муль­тимиллионеры. «Просто они умеют наслаждаться жизнью», - констатирует Феррисс. Жить сегодняш­ним днем, делать осознанный выбор, работать для того, чтобы существовать, а не наоборот - об этом сегодня говорят многие, употребляя начавшие замыливаться термины «дауншифтинг» и -«work-abuse». Но представитель движения (не поколения!) «New Rich» - это не просто «богатый временем» че­ловек, работающий всего по нескольку часов в день. Он сам распоряжается своим рабочим режимом, зарабатывая при этом в десятки раз больше, чем офисные собратья. Эти люди могут посещать самые разные рестораны, носить смокинги или гавайские рубашки, ездить на Bentley или спортивном кабриолете, но в любом случае подразумевается опреде­ленный уровень достатка. Феррисс выделяет три основные группы в когорте New Rich (NR):
• наемные менеджеры, склонные к дистанционной работе. Они нацелены на достижение 90% резуль­тата за 10% рабочего времени, традиционно за­трачиваемого на это. Благодаря сэкономленному времени у них появляется возможность раз в месяц отправиться путешествовать;
• собственники бизнеса, которые не тратят време­ни на малобюджетные проекты. Их деятельность масштабна и доходна, причем основные направле­ния отданы на аутсорсинг;
• студенты, предпочитающие свободу и риск. Имен­но они могут организовать пункт видеопроката, ко­торый будет приносить $ 5000 в месяц при миниму­ме присутствия.
В США эта книга пришлась по вкусу и «горящим на работе» наемным менеджерам, и предпринима­телям разного масштаба, еще раз оценившим пре­лесть пусть и не совсем новых идей:
• ваша эффективность не зависит от количества времени, проведенного вами в офисе;
• вы никогда не сможете почувствовать себя счаст­ливым, если не сместите акценты. Вы работаете не в офисе, вы просто работаете - вообще. И зарабаты­ваете деньги, которые необходимы для осуществле­ния ваших целей.


* Дословно - «новые богачи» (что-то вроде русско-французского «нувориши»). Набирающая обороты субкультура, которая отвергла «заданный life plan» (работа на износ - накопление - пенсия) и разработала новую концепцию, базирующуюся на таких ценностях, как личное время и мобильность. Цель NR - создание желанного стиля жизни здесь и сейчас, в противоположность «синдрому отложенной жизни».



Бразильская сказка

Осталось двадцать шагов.
«Бежать, бежать!» - Ханс не говорит по-порту­гальски, но все так очевидно - его ждет прыжок. Его сникеры плотно вросли в землю. Затем он шагает вперед, в пустоту. Задержав дыхание на последнем шаге, он чуть не потерял сознание от страха. Все вокруг расплылось, потом сузилось почти до лучей, а потом... он полетел. Голубое небо развеяло все страхи. Они остались позади, на вершине горы. Ханс ощущал воздух, восхищался сверкающей свежестью леса и великолепными пляжами Копакабаны.
Это было воскресенье. В понедельник Ханс вер­нулся в свой офис в Лос-Анджелесе и сделал очеред­ную пометку в записной книжке.
В течение пяти лет звонок будильника каждое ут­ро вызывал у него одну и ту же навязчивую мысль: «Неужели так будет еще 40-45 лет?» Однажды он ус­нул за своим офисным столом, а утром проснулся и продолжил делать тот же проект. В то утро он пообе­щал себе, что если это повторится еще два раза, то четвертого точно не будет. Когда он уснул в третий раз, на следующий день он устроил себе бразиль­ские каникулы. Кто из нас не давал себе таких обещаний? И Ханс не исключение. Но в тот раз что-то изменилось. Изменился он сам. Пришло осознание того, что, пока ты медленно спускаешься на землю, ты не чувствуешь страха. Его коллеги, разумеется, говорили, что он сошел с ума, но он не стал их слу­шать, хотя и не знал точно, чего именно хотел бы.
Зато он прекрасно знал, чего ему больше не хочется.

В жизни Ханса больше нет сомнамбулических дней, на протяжении которых чего-то не хватает быть может, самой жизни? Нет обедов с коллега­ми, которые перестают обсуждать прелести новой BMW, когда кто-то покупает «мерседес» подороже. Изменился и Ханс. Теперь он живет в гармонии с са­мим собой. Спустя год он все еще получал job offers из юридических фирм, однако к этому времени он уже успешно запустил entertainment-компанию Nexus Surf по организации приключений в Брази­лии. Он встретил девушку своей мечты и проводит большую часть времени, отдыхая под пальмами или помогая своим заказчикам проводить лучшее время в своей жизни. Сейчас он находит много обще­го между прежним собой и работающими на износ менеджерами, которых он подчас вытаскивает из волн океана. И вот здесь наружу вырываются насто­ящие эмоции: «Боже, как бы я хотел делать то, что делаешь ты!» Ханс всегда отвечает одинаково: «Ты можешь». После захватывающего серфинга клиен­ты Ханса постепенно приходят в себя. «Это было бы здорово, но не могу же я действительно взять и все бросить?!»
Ханс в ответ только смеется.

9 отличий New Rich от обычных менеджеров

Для того чтобы понять, кто относится к NR и чем видение этих людей отличается от традиционных взглядов D-менеджеров (deferred, «откладывающих жизнь»), рассмотрим их условные мировоззренчес­кие характеристики.
D: Работать для себя.
NR: Сделать так, чтобы другие работали для тебя.
D: Работать, когда ты сам этого хочешь.
NR: Максимум результативности при минимуме за­траченного времени.
D: Уйти на пенсию как можно раньше.
NR: Поделить время на работу и захватывающие приключения на протяжении всей жизни. Заниматься только тем, что нравится тебе.
D: Покупать все те вещи, которыми хочется обладать.
NR: Совершить все те поступки, которые хочется совершить.
D: Быть боссом, а не наемным работником. Руководить.
NR: Не быть ни боссом, ни работником. Быть соб­ственником. Ездить на поездах, но иметь кого-ни­будь, кто присматривал бы за тем, чтобы они при­ходили по расписанию.
D: Заработать много денег.
NR: Заработать много денег для достижения своей мечты.
D: «Больше» как лозунг, к чему бы это ни относилось.
NR: Больше качества, меньше суе­ты. Осознание того, что многое в жизни не имеет ровным счетом никакого значения. Вы две неде­ли выбирали новый Infiniti и в итоге сэкономили $ 10 000? Это, конечно, круто, но задайте себе воп­рос - осмысленно ли ваше существование? Имеет ли ваша жизнь смысл в контексте вашей професси­ональной деятельности? Приносит ли она кому-то пользу, или же вы просто стучите по клавиатуре и расслабляетесь с друзьями по выходным?
D: Дослужиться до высокого жалованья, хорошей пенсии и прочих «золотых гор».
NR: Обеспечить себе ежедневный cash flow: зарпла­та должна выплачиваться ежедневно.
D: Быть свободным настолько, чтобы не занимать­ся тем, что тебе не нравится.
NR: Быть свободным не возвращаться к работе ради работы (work for work).

4 шага к освобождению

Ни для кого не новость, что деньги - это не цель, а средство. Однако человеку очень непросто сделать конкретные шаги к достижению личной свободы. Феррисс насчитывает четыре таких шага, которые он именует DEAL-концепцией:
1.D - определение (definition).
2.Е - элиминирование (elimination).
3.А - автоматизация (automation).
4.L - освобождение (liberation).
Эти четыре шага отделяют вас от той жизни, ко­торую все привыкли отодвигать «на потом». DEAL-концепция задает новые цели, понимание того, что все относительно. Словом, переопределяет смысл жизни. Допустим, вы зарабатываете $ 10 000 в месяц и живете лишь работой. Внезапно наступает момент эмоционального выгорания. Вы спешно увольняетесь и уезжаете в далекие страны. Придя в себя, вы понимаете, что теряете деньги, много денег. И начинаете работать в онлайн-режиме, всего несколько часов в день, нежась на солнышке. Но вас не отпускают мысли о том, что $ 7000-8000 в месяц - это не ваш уровень. Между тем, попробуйте поделить те самые «офисные» $ 10 000 на 50-60 часов в неделю, которые вы обычно проводили в офисе. Как видите, получается не так много. А затем поделите $ 7000 на 15 часов в неделю, если вы теперь работаете по три часа в день. Получается, что относительно вашего прежнего почасового дохода вы стали получать больше. Элиминирование как пункт DEAL-концепции исключает понятие «тайм-менеджмент», вводя альтернативу - не оптимальное распределение рабочего времени, а резкое его сокращение. Это не значит, что вы должны меньше работать - вы должны работать более эффективно. Нужно грамотно сократить затраты времени до 3-4 часов в день, исключить все то время, которое теряется впустую. Совершая все необходимые звонки за полчаса до начала и через полчаса после окончания рабочего дня, Феррисс сэкономил уйму времени. Как правило, именно в это время клиенты охотнее отвечают на звонки. Если же он звонил в течение рабочего дня, секретари перенаправляли его с одного телефона на другой. В итоге число звонков увеличивалось, количество ре­шений уменьшалось, и драгоценное время терялось напрасно.
Будучи наемным работником, вы должны все время думать и действовать как предприниматель в условиях ограниченных ресурсов. Так происходит автоматизация жизни в стиле New Rich, а вместе с ней и автоматизация поступления доходов. Часто «новые богачи» действительно становятся предпри­нимателями (если не были ими до того), в этом слу­чае им нужно автоматизировать свой бизнес, чтобы при минимальном участии денежные поступления были регулярными и в достаточном объеме.
Фаза освобождения наступит только тогда, когда офисный зуд умолкнет, а финансовый ручеек будет сладостно журчать. У вас нет никаких причин, что­бы возвращаться в прежнее опостылевшее амплуа «рабочей лошадки».


Вы должны планировать свое увольнение и не считать это чем-то негативным или сверхъестественным. Перерыв в ра­боте - аналог страхования жизни. Вам будет проще, если вы осознаете, что свободны и в любой момент времени вольны покинуть ваше место работы.


Восьмеричный путь

Феррисс долгое время провел на Востоке, и поэто­му структурно его концепция напоминает буддист­скую матрицу Четырех истин и восьмеричного пути «спасения». Поэтому к четырем шагам добавляются восемь правил-тезисов, которым нужно следовать, чтобы достигнуть NR-блаженства.
1. Увольнение - это синоним самострахования.
Вы должны планировать свое увольнение и не считать это чем-то негативным или сверхъестественным. Перерыв в работе - аналог страхования жизни. Вам будет проще, если вы осознаете, что свободны и в любой момент времени вольны покинуть ваше место работы.
2. Интерес и Энергия подвержены циклам. Если бы вам предложили $ 10 000 000 за работу 24 часа в сутки в течение 15 лет, а затем выход на пенсию, согласились бы вы? Вряд ли. Для боль­шинства людей карьера - это синоним постоянства. Вы делаете одни и те же вещи более восьми часов в день. До тех пор пока вы не выдохнетесь или не за­работаете столько денег, чтобы остановиться. Цель представителей течения New Rich - распределить «мини-увольнения» на протяжении всей жизни. Ра­ботая только тогда, когда вы наиболее эффективны, вы делаете свою жизнь приятной и максимально успешной. Например, можно запланировать месяч­ный отдых или же интенсивную учебу (танго, по­леты на вертолетах, что-то еще) через каждые два месяца работы над проектами.
3. Делать меньше - не значит лениться.
Минимизируя объем бессмысленной работы, вы можете фокусироваться на очень важных вещах. Это вовсе не лень! Делайте акцент на продуктив­ности, а не на загруженности.
4. Расчет в планировании рабочего времени в корне неверен.
Спросите своих родителей, как они решили, в какой момент заводить ребенка. Ответ окажется простым: «Мы этого хотели и решили, что не имеет смысла откладывать. И расчеты здесь ни к чему». И они будут правы: для самых важных в жизни вещей расчет не подходит.
5. Просить прощения, но не позволения.
Окружающие вас люди, скорее всего, считают, что эмоциональные, импульсивные решения неэффективны, однако постфактум они их принимают. Если ваше решение принесет кому-то вред, но он окажется обратимым, - двигайтесь вперед.
6. Делать акцент на преимуществах, а не на недостатках.
Правильнее всего - развить свои сильные качества вместо того, чтобы расстраиваться из-за недостатков. Реализуя свой потенциал, делайте е выбор между мультипликацией результатов и пошаговым нивелированием недостатков. Во втором т случае вы станете заурядным работником, а в первом - звездой.
7. Количество еще не означает качества.
Слишком часто то, к чему вы стремитесь, становится слишком простым, однообразным, искусственным или противоречивым - словом, тем, чего вы никогда не желали. Цель lifestyle design - отнюдь не создание праздного образа жизни. К этому никто не должен стремиться. Уйма свободного времени грозит депрессией и разочарованием, однако позитивное использование личного времени - похвальная цель. Формулируется она просто: «Заниматься тем, чего вы хотите, а не тем, что вы обязаны делать». Если большинство людей хотят путешествовать, путешествуйте и вы!
8. Сами по себе деньги не панацея.
«Джон, я бы рад поговорить о пустоте в моей жизни, о безысходности, которую я чувствую каждый раз, когда включаю компьютер по утрам. Но у меня так много работы! Я ежедневно трачу, по меньшей мере, три часа, отвечая на электронные письма, а потом звоню клиентам, которые не хотят, чтобы им звонили». Вы можете с головой уйти в зарабатывание денег, делая вид, что они в будущем решат все ваши проблемы. Но это самообман. Вы играете в неправильную игру, понимая и принимая весь ее абсурд.

Мыл посуду в кафе за мизерную плату, но фазу же понял, что этот бизнес работает неэффективно. Делал свою работу не за восемь часов, а за час. Остальное время проводил, читая журналы по кунг-фу и отрабатывая приемы карате на улице. Спустя три дня был уволен с напутствием: «Когда-нибудь ты поймешь, что работа - это необходимость». Кажется, до сих пор не понял.

Личный опыт

Подходит ли лично вам концепция lifestyle design? Феррисс сформулировал несколько самых распространенных аргументов против тех изменений, которые непременно возникают на новом пути:

• Стоит ли мне менять работу? Оправдан ли такой риск?
• Возможно, New Rich - это только молодежь, не обремененная семьей.
• У них принято много путешествовать, но у меня просто нет времени для этого.
• Вероятно, для этого необходимо родиться в со­стоятельной семье.
• Необходимо ли для этого элитное образование? Итак, каким вы должны быть, чтобы не побоять­ся рискнуть? То, каким образом Феррисс сумел до­биться своего нынешнего положения, на его взгляд, поясняет, что пути в когорту «новых богачей» могут быть самыми разными, и порой весьма замыслова­тыми. Важно постоянно искать себя и не сидеть на одном месте - путешествия стимулируют потреб­ность в изменениях. Вкратце биография самого ав­тора, с личными оценками, выглядит так.
1977 Родился на шесть недель раньше срока с де­сятипроцентным шансом на выживание.
1991 Первая работа. Мыл посуду в кафе за мизер­ную плату, но сразу же понял, что этот бизнес рабо­тает неэффективно. Делал свою работу не за восемь часов, а за час. Остальное время проводил, читая журналы по кунг-фу и отрабатывая приемы карате на улице. Спустя три дня был уволен с напутствием: «Когда-нибудь ты поймешь, что работа - это необ­ходимость». Кажется, до сих пор не понял.
1993 Волонтер годичной программы обмена в Японии — стране, где люди работают в буквальном смысле слова до смерти.
1997 Создал аудиокнигу «Как я побил первую ли­гу», потратив все деньги, заработанные за три лета. Заказал 500 копий, не продал ни одной - таковы последствия беспочвенной самоуверенности.
1998 Заклеил весь кампус сотнями ярких объявлений «Увеличьте скорость вашего чтения в 3 раза за 3 часа». Продал 32 билета по $ 50 каждый. И 533 доллара в час привели к мнению, что определять целевую группу до создания продукта - это намного лучше, чем наоборот.
Осень 1998 Дискуссии, связанные с диссертаци­ей, и страх того, что придется стать инвестицион­ным банкиром, побудили совершить академичес­кое самоубийство и бросить университет.
Весна 1999 За три месяца успел устроиться на рабо­ту и уволиться. Затем слетал на Тайвань, возвратился в США и решил заняться кикбоксингом. Через четыре недели стал победителем национального чемпионата.
Осень 2001 Проработав целый год по 12 часов в день, понял, что у него самая низкая зарплата в ком­пании (после девушки на ресепшн). Начал изучать интернет.
2002-2003 Открыл BrainQUICKEN LLC - компанию по производству и продаже нейростимулятора. Заработок - около $ 40 000 в месяц вместо прежних $ 40 000 в год. Есть только одна проблема: работая по двенадцать часов семь дней в неделю, начинаю ненавидеть жизнь... Уехал с семьей на неделю разве­яться во Флоренции, но проводил по 10 часов в день в интернет-кафе... Начал учить студентов Принстона тому, как создать успешную компанию.
2004-2005 Четыре недели запланированного отпуска в Европе плавно перетекли в восемь. Решил остаться до полного освоения методологии автоматизации жизни. На проверку почты отводит 1 час - утро понедельника. Стоило расширить горизонты, и прибыль увеличилась на 40%.
Сентябрь 2006 Вернулся в США странным человеком, окончательно пополнив ряды New Rich. Сегодня живет гонорарами с книги-бестселлера и доходами от коучинга.

Поездка в агенство недвижимости

В последнее время в прессе обсуждается вопрос о перспективности работы паевых инвестиционных фондов по недвижимости. Не так давно я был в одном известном агентстве недвижимости, и сам лично провел встречу на предмет заключения договора. С собой я взял наш подготовленный протокол переговоров по заключению договора долевого участия

http://open-house.ru/download.php?file_name=3

http://open-house.ru/download.php?file_name=4

который естественно мне пришлось по ходу переговоров корректировать и исправлять, но в целом он мне помог ничего не забыть спросить. Хотя в дальнейшем я буду приводить некоторые ответы на вопросы, которые я задавал. Большей частью ответы меня не удовлетворили.

Какова же схема, которую мы обсуждали в агентстве?

Агентство я не буду называть по этическим причинам. Сейчас многие Московские компании начинают работать, используя схемы ПИФ. Изначально заключается предварительный договор купли-продажи. Одновременно же практически с ним заключается основной договор купли-продажи, заключается агентский договор, это приложение 1, и приложение 2 – соглашение об обеспечении обязательств. Вот как раз соглашением об обеспечении обязательств является приобретение паев паевого инвестиционного фонда. Согласно пункту 1.2 основного договора квартира приобретается в право собственности непосредственно управляющей компании ПИФа. Т.е., приобретается непосредственно после строительства в собственность. И в дальнейшем продавец – управляющая компания ПИФа – уже по основному договору обязуется передать, продать, заключить договор купли-продажи непосредственно с покупателем. Лишь после того, как дом построен, сдан, только после этого квартира оформляется в собственность и после этого продается покупателю. Продается она через посредника. Агентство фактически является тем посредником, через которого заключается предварительный договор, основной договор заключается непосредственно с продавцом. Посредник в данном случае является связующим звеном. Сначала агент, посредник, оформляет имущественные права на квартиру в собственность паевого фонда, и уже от имени управляющей компании ПИФа, договор заключает управляющая компания с покупателем. Здесь http://wordpress.open-house.ru/2007/09/21/predvaritelnyj-dogovordogovor-kupli-prodazhi/ есть комментарий по поводу нарушения закона, но его нужно рассматривать отдельно. На самом деле по факту получается следующая ситуация, что с точки зрения защиты дольщика, пайщика, получается, деньги вносятся под обязательства, а на самом деле приобретаются паи паевого инвестиционного фонда.

Что касается предварительного договора, на вопрос, почему в предварительном договоре не указаны правоустанавливающие документы, на основании чего агент от имени управляющей компании ПИФа заключает со мной, как с покупателем, договор, мне было сказано, что у нас в стране существует свобода договора, поэтому правоустанавливающие документы в договоре не указываются, а мне их просто показывают, и даже могут копии выдать на руки. На мой вопрос о проектной декларации на строительство данного дома мне было заявлено, что можно посмотреть ее по ссылке у заказчика данного проекта. Я посмотрел, проектная декларация действительно есть, правда она годичной давности. Что произошло за год, одному богу известно.

Цена в предварительно договоре была зафиксирована по курсу 27 рублей при курсе 25,0. Еще я обратил внимание на то, что цена естественно фиксируется и стандартна после обмеров БТИ, площадь квартиры может уменьшиться, увеличиться, поэтому по зафиксированной рублевой цене. На мой вопрос: предусматривается ли договором уступка права требования, либо передача прав, был получен ответ, так как в самом договоре такой пункт не предусмотрен, по желанию клиента его можно внести, но мои любые предложения по внесению изменений в договор будут переданы на согласование с депозитарием и управляющей компанией ПИФа. Сколько по времени это будет рассматриваться, никто не смог мне ответить. Я думаю, что по факту это займет не месяц, а больше.

На мой вопрос о том, что где-либо предварительный договор регистрируется, я получил вопрос, что нигде он не регистрируется. А вот приобретение паев ПИФ – в этом случае ставится отметка депозитария, о том, что клиент приобрел паи. Подчеркиваю, паи паевого инвестиционного фонда, про квартиру здесь речь не идет. Паи являются лишь обеспечением.

Самый интересный вопрос был следующий, срок сдачи, ответа на него я не нашел ни в одном договоре. Когда компания, заказчик, застройщик обещают, или когда планируют срок сдачи дома госкомиссии? Т.е. нигде, ни в одном пункте этого не было. На мой заданный вопрос в течение примерно 15 минут менеджеры консультировались, как я понимаю, с руководителями. Но, этого пункта в договоре нет, и наличие его не предполагается. Мне был дан стандартный ответ, что если клиент желает внести пункт в договор, то нужно писать изменение в договор, после чего его будут согласовывать с управляющей компанией ПИФа.

На вопрос, что происходит, если я отказываюсь подписывать акт по причине обнаружения дефектов, и какова процедура устранения строительных дефектов, мне никто не смог ответить, и обратили мое внимание на пункт 1.4 основного договора. А там написано, что коли ЗАО ПИФ в лице управляющей компании, приняло квартиру, то, соответственно, я принимаю ее в том виде, в котором она есть. И никаких вопросов по дефектам, как само собой разумеющееся, нет.

На мой вопрос, что я нигде не увидел, особенно в предварительном договоре, ситуации форс-мажорных обстоятельств и как это все будет рассматриваться, она попросту в договоре отсутствует, получил ответ, что вносите свои изменения, будем согласовывать.
Следующий вопрос был, может ли клиент, т.е. я, по своему желанию расторгнуть договор. Ответ: нет, не может. Т.е. расторжение происходит или же если по каким-то причинам компания не выполняет каких-то своих обязательств, причем не расписано конкретно каких, или я просрочу платежи, в этом случае идет расторжение договора.
Это не было нигде прописано, но вопрос был такой, предусмотрены ли какие-либо штрафные санкции договором или законом в отношении организации в случае расторжения договора. Получен был очень лаконичный ответ: в соответствии с Гражданским кодексом.

У меня еще было несколько вопросов на которые я не получил никаких ответов. Я их просто перечислю: какие расходы несет покупатель паев при покупке или продаже паев в процентном отношении. Ответ конечно лаконичный: никаких. Но нигде в бумагах я этого не увидел, до ПИФа я не доехал, поэтому ничего сказать по этому поводу не могу. Я задал этот вопрос потому, что с точки зрения законодательства о ПИФах, существуют прописанные возможности управляющей компании ПИФ начислять себе проценты, гонорары управляющей компании за осуществление менеджмента, за обслуживание счета, за производственные расходы. Поэтому вопрос это не праздный, и если у ПИФ все хорошо, управляющая компания с прибылью осуществляет строительство дома, реализацию проекта, то и хорошо. Если вдруг цены рухнули, то, что получается со стоимостью пая и с его ликвидностью? На эти вопросы, я, соответственно, не получил ответа, мне ответили, что их нужно задавать в управляющей компании. Я был на сайте управляющей компании, там об этом ничего не сказано. А меня беспокоит такой момент, как ликвидность пая, т.е. в любое ли время я могу придти в управляющую компанию и продать свои паи. Мне ответили, что да. Но нигде в документах этого не видно.

Выводы. Не смотря на то, что остается масса вопросов, нет причин не доверять достаточно крупной Московской риэлтерской компании. Но в то же время я хочу отметить, что если случается форс-мажорная ситуация, если рынок пошел вниз, то вся эта схема играет на управляющую компанию, на ПИФ, на риэлтерскую компанию, но никак не на покупателя. Покупатель будет в минусе. Однозначно. Это, во-первых. Во-вторых, вы приобретаете паи, поэтому к Федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» это никакого отношения не имеет. Предварительный договор тоже никак не соотносится с законом. В-третьих, учетная регистрация не проводится. Т.е. ни Федеральная регистрационная служба, ни Департамент муниципального жилья не регистрирует такие договоры, тем более договоры покупки паев. В-четвертых, в случае ухудшения рыночной ситуации, паи можно будет продать по стоимости ниже, чем их покупали. Это в соответствии с законодательством. В-пятых, что если идет просрочка сроков сдачи, то Вы ничего предъявить не можете, потому что у Вас это не прописано в договоре в принципе, а закон о защите прав потребителя, в данном случае применить, на мой взгляд, нельзя.