Покупать или снимать жилье?

Многих в настоящее время мучает вопрос, что лучше, снимать, арендовать жилье, либо приобрести его по ипотечному кредиту. Рост цен на жилую недвижимость, который произошел за последние несколько лет, сделал эту недвижимость для большинства людей недоступной. Если анализировать цены на аренду жилья, например в Москве нижняя планка на сегодняшний день составляет 600-700 долларов за однокомнатную квартиру, а верхняя составляет несколько тысяч долларов или десятков тысяч долларов за элитную квартиру. И если сравнивать со ставками и вообще со всеми ипотечными выплатами, процентами, комиссионными, по оценкам аналитиков то получается ровно в два раза выгоднее снимать жилье. Поэтому для людей, которые на сегодняшний день задумываются об аренде или покупке, для них ситуация очевидна. Не смотря на то, что цены на аренду жилья тоже растут, с точки зрения сравнительных характеристик получается, что выгоднее арендовать. Выбор здесь достаточно очевиден. Для тех, кто покупал недвижимость для инвестиционных задач, т.е., видя, что цены не так быстро растут на аренду жилья, то естественно с точки зрения инвестиций от аренды у них получаются не такие цифры, на которые они рассчитывали или ожидали. По разным оценкам цифры доходности от этого колеблются на уровне 7-9% годовых, что с точки зрения доходности не очень большие цифры, если сравнивать с другими аспектами, например, проинвестировал – построил – продал. В этом случае доходность выше. И естественно, эти небольшие проценты не перекрывают инфляцию, даже с учетом потери ликвидности реально теряют в цене. Поэтому, люди, которые инвестируют с точки зрения арендного дохода, все больше и больше начинают выставлять свои квартиры на продажу. Хотя несколько лет назад ситуация была другая. Люди получали от аренды на уровне 20-25% годовых. Потому что было немножко другое соотношение цены аренды и стоимости квартиры на рынке. Я не думаю, что ситуация в ближайшее время как-то кардинально изменится, поэтому цены на продаваемую недвижимость не упадут, но цены на аренду будут постепенно идти вверх, но не так быстро, как хотелось бы. Поэтому нас ожидает еще больший выплеск на рынок этих инвестиционных квартир. Для сравнения можно привести такие интересные цифры как, например, в Лондоне однокомнатную квартиру можно арендовать примерно за 1600 долларов в месяц. В Нью-Йорке такую же квартиру можно арендовать от 1200 долларов. А в Париже – за 1100 долларов. У нас уровень цен на такую квартиру – 700-800 долларов. Естественно цены на аренду сильно варьируются по округам Москвы, разброс достаточно серьезный, и могут различаться в одном и том же районе.

Еще специалисты и аналитики для тех, кто решил сдать квартиру, предлагают несколько шагов. Первый шаг – это оценка и определение цены. Это производится естественным путем – путем сравнения выставленных на рынке объектов. Проводятся переговоры с риэлтерами на предмет стоимости, за которую они предлагают арендовать, соответственно можно высчитать, по какой цене можно предложить с точки зрения сдачи в аренду, т.е., скорее всего эта цена будет с дисконтом. Второй шаг - узнали стоимость, готовим описание квартиры. И обязательно нужно описать некие требования потенциальным арендаторам. Потом размещаем все это в риэлтерских базах. Это самый простой путь. Третий шаг - показываем квартиру. Четвертый шаг – составляем договор. Здесь желательно воспользоваться услугами специалистов риэлтерских агентств для составления такого рода договора. Потому что они люди более опытные в этом вопросе, знают различные нюансы и те проблемы, с которыми могут сталкиваться арендодатели. Пятый шаг – желательно квартиру застраховать. Многие рекомендуют, в том числе застраховать гражданскую ответственность, но это на Ваше усмотрение. Но квартиру в любом случае лучше застраховать. Шестой шаг – немаловажный. На сегодняшний день налоговики достаточно строго следят за рынком аренды жилья. Я советую задекларировать эти доходы и заплатить налоги. Потому что налоговики готовят закон, который будет направлен на выявление лиц, сдающих недвижимость без официального оформления уплаты налогов. При этом как раз будет использоваться информация Ваших соседей. Такой законопроект готовится, и понятно к чему он может привести. Соседи, если Вы с ними в недобрых отношениях абсолютно за бесплатно доложат о Вас в ближайшую налоговую инспекцию.

Для Вас полезная статья :

Семь советов сдающим квартиру:

1. Определитесь с тем, что у вас есть, и с тем, что вы хотите с этого иметь. Условно всю столичную недвижимость можно поделить на `эконом-класс` (малогабаритные квартиры на окраинах и прочие варианты `собачьих будок`), `бизнес-класс` (1-2-3 в районах массовой застройки) и `люкс` – хорошие квартиры в хороших местах. Вопрос не праздный: от того, что у вас реально имеется, зависит не только цена, но и то, кто будет квартирантами и какие отношения с ними строить.

Трезво оцените свои возможности в части `предпродажной подготовки`. Хрущевка в Хреново-Кукуево не станет апартаментами, даже если вы обклеите ее относительно свеженькими обоями: любой, имеющий глаза, увидит, что от этих обоев до евроремонта как до Луны пешком.

А вот в потенциально хорошие квартиры имеет смысл приводить в полный порядок, особенно в части сантехники, проводки, окон, ровных стен и т.д. Это не только повысит цену аренды - вы имеете шансы перейти в другую категорию и получить качественно иных жильцов. (Мебель обязательно нужна только в полностью `дизайнерские` квартиры, в остальных случаях надо думать).

2. Определитесь с ценой. Ну, хотя бы при помощи минимального `маркетингового исследования` имеющихся на рынке предложений. Запомните: проще сдать квартиру по изначально более высокой цене (относительно, конечно), чем каждый месяц воевать с квартирантами из-за того, что вы просчитались на начальном этапе. Кстати, если планируете сдавать квартиру на долгий срок, ну, к примеру, пока ребенок не вырастет и захочет жить отдельно, заранее обговорите, что будете пересматривать стоимость аренды, ну, к примеру, раз в год. Так всем спокойнее будет.

Если уезжаете, найдите `доверенное лицо`, не важно, агентство или просто человека, которому вы полностью доверяете присмотр за квартирой, и сразу поставьте жильцов перед фактом, что все проблемы, если таковые возникнут, они будут решать с вот этой Марьей Ивановной.

Ваше `доверенное лицо` должно быть полностью дееспособным как юридически, так и физически - никаких стареньких бабушек и болеющих родителей!

3. Никогда не сдавайте квартиру знакомым и не заводите никаких дружественных отношений с арендаторами! Нет, хамить, изображать полицию нравов и садиться людям на голову тоже не надо, но у вас не человеческие, а сугубо деловые отношения. В конце концов, квартира - ваша собственность и вы, как собственник, имеете полное право изменить свое мнение на ее счет, продать, если понадобились деньги, переехать и жить самим и т.д. Хотите выслушивать потом разговоры, что `мы только ребенка в саду устроили`? Хотите каждый месяц выбивать арендную плату? Не хотите? Тогда - никаких друзей, знакомых и родственников. Никаких и никогда.

4. Смотрите, кому сдаете. И не только в паспорт смотрите, но и на людей. Более того - в первую очередь смотрите на людей. Смотрите, и думайте, зачем вы вообще решили сдать квартиру. Чтобы улучшить демографическую ситуацию? Чтобы доказать, что Москва для москвичей, а Россия для русских? Если да, то вам не на рынок аренды, а в политику. Если нет и ваша задача выгодно распорядиться собственным имуществом…

Мой личный рейтинг жильцов такой. Для дорогой квартиры лучшими съемщиками являются юрлица, арендующие `гостевые апартаменты` – живут в таких редко, убирают часто, проблем с оплатой нет или почти нет, и иностранцы из дальнего зарубежья.

Если квартира дешевая (абсолютно или относительно), то лично я отдаю предпочтения семьям приезжих с маленькими детьми, причем откуда люди приехали, из Урюпинска или из солнечных стран СНГ, меня не волнует в принципе. Почему? Потому что именно такие люди более всего заинтересованы в стабильных, долгих и нормальных отношениях со мной!

Кроме того, наличие в вашем жилье `женщины востока` дает куда больше надежды, что квартиранты не загадят все до неузнаваемости и не будут использовать квартиру как полигон для выведения новых, особенно крупных и бодрых тараканов.

Худшие жильцы - одинокие мужчины, как местные, так и приезжие (неизвестно, не превратится ли ваша квартира в общежитие), студенты (шум, грязь, безденежье), а также распальцованные парочки без детей, но с московской пропиской (конфликты, могут съехать в любую секунду и прочее).

5. Договор, конечно, нужен, но и усердствовать с перечислением бабушкиных комодов я лично не советую. Сразу решите, готовы ли вы смириться с порчей имущества. Если да, а самому имуществу место на помойке… Ну, не знаю. Можете чуть-чуть поднять цену и разницу откладывать на `амортизацию`. Если у вас что-то, того стоящее (или если есть подозрения в моральном облике жильцов, или если вы боитесь, что они могут оставить незакрытым кран), как вариант предлагаю страховку - или вашего имущества, или гражданской ответственности, или того и иного вместе.

Денег это, конечно, стоит (но можно и на жильцов переложить), зато в любом варианте экономит массу нервов, ведь по любому за причиненный кому-то ущерб отвечать будете вы, а не эти прекрасные милые люди, которые в любой момент могут исчезнуть с вашего горизонта.

6. Ходить в гости на чай не надо, контролировать чужую жизнь и лезть в нее - тем более. Но учтите - раз вы собственник, то за все отвечаете именно вы. `Все` в данном случае – это своевременная оплата счетов за электричество и телефон, недовольные шумом соседи и т.д.

Ремонт силами жильцов – вообще отдельный разговор. Опять же, мне лично не жалко, да и вряд в итоге выглядеть квартира будет хуже, чем до него. Но если такой вопрос возникает, вам придется выполнять функции жилинспекции или кто там контролирует нынче легальность перепланировок, а также решать проблемы с соседями, которых вряд ли порадует работающая в три часа ночи дрель и мусор в подъезде.

Кроме того, сразу договоритесь, кому будут принадлежать `плоды трудов`. Если жильцы затевают не просто косметический ремонт, а нечто радикальное, лучше проконсультироваться с юристом или, от греха подальше, сразу отказаться от подобной затеи.

7. Не надо бояться сдавать квартиру. Все эти угрозы настучать на вас в налоговую инспекцию… Ну-ну. В конце концов вы тоже можете отправить донос по тому же адресу, т.к. источники дохода ваших жильцов вызывают у вас большие вопросы, и еще не факт, что жильцы не пособники международного терроризма.

Учтите, что собственность, даже если вы сдали ее в аренду не совсем по закону, все равно ваша и закон, милиция и пр. хотя бы в теории будут защищать именно ваши права.

Подавляющее большинство квартиросдатчиков и съемщиков - люди совершенно вменяемые и нормальные и обоюдно заинтересованные друг в друге.

Источник: Газета.Ру

Аренду может заменить на сегодняшний день рассматриваемый закон о стройсберкассах, которые по идее должны предоставлять собой механизм медленного накопления гражданами средств на приобретение жилья, в дальнейшем получение субсидии от государства. Такого рода законопроект должен стать альтернативой ипотеки и быть наиболее благоприятным для граждан и более дешевым. Но когда это состоится, когда такой закон примут, никому не известно. Скорее всего это уже будет в следующем созыве Государственной Думы. Бог даст – дождемся.