Поездка в агенство недвижимости

В последнее время в прессе обсуждается вопрос о перспективности работы паевых инвестиционных фондов по недвижимости. Не так давно я был в одном известном агентстве недвижимости, и сам лично провел встречу на предмет заключения договора. С собой я взял наш подготовленный протокол переговоров по заключению договора долевого участия

http://open-house.ru/download.php?file_name=3

http://open-house.ru/download.php?file_name=4

который естественно мне пришлось по ходу переговоров корректировать и исправлять, но в целом он мне помог ничего не забыть спросить. Хотя в дальнейшем я буду приводить некоторые ответы на вопросы, которые я задавал. Большей частью ответы меня не удовлетворили.

Какова же схема, которую мы обсуждали в агентстве?

Агентство я не буду называть по этическим причинам. Сейчас многие Московские компании начинают работать, используя схемы ПИФ. Изначально заключается предварительный договор купли-продажи. Одновременно же практически с ним заключается основной договор купли-продажи, заключается агентский договор, это приложение 1, и приложение 2 – соглашение об обеспечении обязательств. Вот как раз соглашением об обеспечении обязательств является приобретение паев паевого инвестиционного фонда. Согласно пункту 1.2 основного договора квартира приобретается в право собственности непосредственно управляющей компании ПИФа. Т.е., приобретается непосредственно после строительства в собственность. И в дальнейшем продавец – управляющая компания ПИФа – уже по основному договору обязуется передать, продать, заключить договор купли-продажи непосредственно с покупателем. Лишь после того, как дом построен, сдан, только после этого квартира оформляется в собственность и после этого продается покупателю. Продается она через посредника. Агентство фактически является тем посредником, через которого заключается предварительный договор, основной договор заключается непосредственно с продавцом. Посредник в данном случае является связующим звеном. Сначала агент, посредник, оформляет имущественные права на квартиру в собственность паевого фонда, и уже от имени управляющей компании ПИФа, договор заключает управляющая компания с покупателем. Здесь http://wordpress.open-house.ru/2007/09/21/predvaritelnyj-dogovordogovor-kupli-prodazhi/ есть комментарий по поводу нарушения закона, но его нужно рассматривать отдельно. На самом деле по факту получается следующая ситуация, что с точки зрения защиты дольщика, пайщика, получается, деньги вносятся под обязательства, а на самом деле приобретаются паи паевого инвестиционного фонда.

Что касается предварительного договора, на вопрос, почему в предварительном договоре не указаны правоустанавливающие документы, на основании чего агент от имени управляющей компании ПИФа заключает со мной, как с покупателем, договор, мне было сказано, что у нас в стране существует свобода договора, поэтому правоустанавливающие документы в договоре не указываются, а мне их просто показывают, и даже могут копии выдать на руки. На мой вопрос о проектной декларации на строительство данного дома мне было заявлено, что можно посмотреть ее по ссылке у заказчика данного проекта. Я посмотрел, проектная декларация действительно есть, правда она годичной давности. Что произошло за год, одному богу известно.

Цена в предварительно договоре была зафиксирована по курсу 27 рублей при курсе 25,0. Еще я обратил внимание на то, что цена естественно фиксируется и стандартна после обмеров БТИ, площадь квартиры может уменьшиться, увеличиться, поэтому по зафиксированной рублевой цене. На мой вопрос: предусматривается ли договором уступка права требования, либо передача прав, был получен ответ, так как в самом договоре такой пункт не предусмотрен, по желанию клиента его можно внести, но мои любые предложения по внесению изменений в договор будут переданы на согласование с депозитарием и управляющей компанией ПИФа. Сколько по времени это будет рассматриваться, никто не смог мне ответить. Я думаю, что по факту это займет не месяц, а больше.

На мой вопрос о том, что где-либо предварительный договор регистрируется, я получил вопрос, что нигде он не регистрируется. А вот приобретение паев ПИФ – в этом случае ставится отметка депозитария, о том, что клиент приобрел паи. Подчеркиваю, паи паевого инвестиционного фонда, про квартиру здесь речь не идет. Паи являются лишь обеспечением.

Самый интересный вопрос был следующий, срок сдачи, ответа на него я не нашел ни в одном договоре. Когда компания, заказчик, застройщик обещают, или когда планируют срок сдачи дома госкомиссии? Т.е. нигде, ни в одном пункте этого не было. На мой заданный вопрос в течение примерно 15 минут менеджеры консультировались, как я понимаю, с руководителями. Но, этого пункта в договоре нет, и наличие его не предполагается. Мне был дан стандартный ответ, что если клиент желает внести пункт в договор, то нужно писать изменение в договор, после чего его будут согласовывать с управляющей компанией ПИФа.

На вопрос, что происходит, если я отказываюсь подписывать акт по причине обнаружения дефектов, и какова процедура устранения строительных дефектов, мне никто не смог ответить, и обратили мое внимание на пункт 1.4 основного договора. А там написано, что коли ЗАО ПИФ в лице управляющей компании, приняло квартиру, то, соответственно, я принимаю ее в том виде, в котором она есть. И никаких вопросов по дефектам, как само собой разумеющееся, нет.

На мой вопрос, что я нигде не увидел, особенно в предварительном договоре, ситуации форс-мажорных обстоятельств и как это все будет рассматриваться, она попросту в договоре отсутствует, получил ответ, что вносите свои изменения, будем согласовывать.
Следующий вопрос был, может ли клиент, т.е. я, по своему желанию расторгнуть договор. Ответ: нет, не может. Т.е. расторжение происходит или же если по каким-то причинам компания не выполняет каких-то своих обязательств, причем не расписано конкретно каких, или я просрочу платежи, в этом случае идет расторжение договора.
Это не было нигде прописано, но вопрос был такой, предусмотрены ли какие-либо штрафные санкции договором или законом в отношении организации в случае расторжения договора. Получен был очень лаконичный ответ: в соответствии с Гражданским кодексом.

У меня еще было несколько вопросов на которые я не получил никаких ответов. Я их просто перечислю: какие расходы несет покупатель паев при покупке или продаже паев в процентном отношении. Ответ конечно лаконичный: никаких. Но нигде в бумагах я этого не увидел, до ПИФа я не доехал, поэтому ничего сказать по этому поводу не могу. Я задал этот вопрос потому, что с точки зрения законодательства о ПИФах, существуют прописанные возможности управляющей компании ПИФ начислять себе проценты, гонорары управляющей компании за осуществление менеджмента, за обслуживание счета, за производственные расходы. Поэтому вопрос это не праздный, и если у ПИФ все хорошо, управляющая компания с прибылью осуществляет строительство дома, реализацию проекта, то и хорошо. Если вдруг цены рухнули, то, что получается со стоимостью пая и с его ликвидностью? На эти вопросы, я, соответственно, не получил ответа, мне ответили, что их нужно задавать в управляющей компании. Я был на сайте управляющей компании, там об этом ничего не сказано. А меня беспокоит такой момент, как ликвидность пая, т.е. в любое ли время я могу придти в управляющую компанию и продать свои паи. Мне ответили, что да. Но нигде в документах этого не видно.

Выводы. Не смотря на то, что остается масса вопросов, нет причин не доверять достаточно крупной Московской риэлтерской компании. Но в то же время я хочу отметить, что если случается форс-мажорная ситуация, если рынок пошел вниз, то вся эта схема играет на управляющую компанию, на ПИФ, на риэлтерскую компанию, но никак не на покупателя. Покупатель будет в минусе. Однозначно. Это, во-первых. Во-вторых, вы приобретаете паи, поэтому к Федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» это никакого отношения не имеет. Предварительный договор тоже никак не соотносится с законом. В-третьих, учетная регистрация не проводится. Т.е. ни Федеральная регистрационная служба, ни Департамент муниципального жилья не регистрирует такие договоры, тем более договоры покупки паев. В-четвертых, в случае ухудшения рыночной ситуации, паи можно будет продать по стоимости ниже, чем их покупали. Это в соответствии с законодательством. В-пятых, что если идет просрочка сроков сдачи, то Вы ничего предъявить не можете, потому что у Вас это не прописано в договоре в принципе, а закон о защите прав потребителя, в данном случае применить, на мой взгляд, нельзя.